質(zhì)量通病防治

住宅交房質(zhì)量通病分析與防治措施目錄一、鳳棲第一期質(zhì)量投訴要點(diǎn)分布二、常見交房戶內(nèi)質(zhì)量通病三、質(zhì)量通病防治措施一、鳳棲第一期質(zhì)量投訴要點(diǎn)分布數(shù)據(jù)來源：客服中心數(shù)據(jù)來源：客服中心一、鳳棲第一期質(zhì)量投訴要點(diǎn)分布

二、常見交房戶內(nèi)質(zhì)量通病

三、質(zhì)量通病防治措施1、廚衛(wèi)間、陽臺地面及管根滲漏。

三、質(zhì)量通病防治措施2、廚衛(wèi)間過門石滲水。

三、質(zhì)量通病防治措施3、穿墻、過門地埋管滲漏：埋地冷熱水管、地暖管沿管道縫隙滲漏。

三、質(zhì)量通病防治措施結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫監(jiān)管人員操作人員獎懲不明忽視質(zhì)量驗(yàn)收不認(rèn)真自檢不認(rèn)真施工管理廚衛(wèi)間施工漏水廚衛(wèi)防水常見工程質(zhì)量問題原因分析暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏細(xì)部構(gòu)造附加防水層不合格墊層、找平層坡度不合理、反坡衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水管道穿樓板、穿墻封堵不嚴(yán)預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面預(yù)留洞口及邊緣未清理預(yù)留洞口吊模不規(guī)范UPVC管道附著力差灌縫砼材料質(zhì)量不合格封堵不密實(shí)，工藝不合格封堵砂漿、砼不養(yǎng)護(hù)管根、地漏密封不嚴(yán)管道穿樓板吊模灌注質(zhì)量差1）原因分析：設(shè)計(jì)控制防水材料選擇不匹配設(shè)計(jì)方案有缺陷過門石滲漏成活地面里高外低過門石內(nèi)沿防水未加強(qiáng)聚氨酯面滲漏過門石下干鋪砂漿

三、質(zhì)量通病防治措施2）設(shè)計(jì)需注意：廚衛(wèi)間防水宜采用聚合物水泥基防水涂料（JS或LM）或聚氨酯防水涂料。

聚合物水泥基防水涂料優(yōu)點(diǎn)：成本低，不怕基層潮濕，施工周期短，易與砂漿結(jié)合緊密；缺點(diǎn)：缺乏柔性，不抗變形。聚氨酯防水涂料優(yōu)點(diǎn)：柔性好，抗變形。缺點(diǎn)：施工周期長，基層要求干燥、無塵，不宜與砂漿結(jié)合；廚衛(wèi)間過門石滲水設(shè)計(jì)建議：

設(shè)計(jì)廚衛(wèi)間結(jié)構(gòu)降板3-4㎝，地暖地面做法8㎝，陽臺做法6㎝，廚衛(wèi)間地面做法：6㎝防水及保護(hù)層+4㎝地面磚鋪貼；廚衛(wèi)間、陽臺成活地面應(yīng)低于走廊房間地面1-2㎝。業(yè)主裝修：木地板2㎝、地磚地面4㎝，裝修完過門石處高于廚衛(wèi)間3-5㎝。業(yè)主自己可接受，避免門口滲漏。

三、質(zhì)量通病防治措施3）施工工藝：

聚合物水泥基防水涂料施工工藝：

基面處理（表面平整、漿面飽滿、墻根倒角及管根R?。康啄z—→聚合物水泥

基防水涂料配制—→管根、墻根節(jié)點(diǎn)部位加強(qiáng)處理—→大面分層涂刮聚合物水泥基防水涂料—→防水層成品保護(hù)—→組織蓄水驗(yàn)收

三、質(zhì)量通病防治措施4）施工控制措施：廚衛(wèi)間、陽臺地面及管根滲漏：洞口吊模封堵分二次澆筑砼并分次圍水檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)漏水宜采用聚合物水泥基防水涂料或堵漏靈局部處理防止；地面防水基層表面平整、漿面飽滿、墻根倒角R弧及管根R弧處理；廚衛(wèi)間過門石滲水：廚衛(wèi)間地面防水施工應(yīng)上翻至門檻外沿；過門石鋪貼宜采用防水砂漿濕貼；在過門石內(nèi)側(cè)宜采用聚合物水泥基防水涂料或堵漏靈局部加強(qiáng)涂刷并向門口兩側(cè)外延10cm；室內(nèi)地磚或水泥地面應(yīng)該按照泛水（地漏）的方向按照0.5%找坡，避免倒坡積水;

穿墻、過門地埋管滲漏：穿墻、埋地冷熱水管、地暖管沿管道縫隙滲漏，施工穿墻管時(shí)加設(shè)橡膠止水環(huán)，并采取防水砂漿封堵填塞管道周邊；盡量避免在廚衛(wèi)間門口下埋設(shè)管道。施工杜絕二次開槽后埋管道；廚衛(wèi)間位于防水上翻25cm范圍的穿墻、埋地管線防水宜局部加強(qiáng)涂刷兩邊防水。

三、質(zhì)量通病防治措施5）戶內(nèi)防水驗(yàn)收措施：施工管道安裝及埋墻埋地完成后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行吊洞封堵與采用防水砂漿填槽抹面，找平基層；同時(shí)進(jìn)行蓄水試驗(yàn)檢查結(jié)構(gòu)滲漏情況，如有滲漏需及時(shí)采用防水涂料或堵漏靈局部堵漏；防水施工完成必須進(jìn)行工完第一次蓄水自檢，合格后進(jìn)入下道工序；工程達(dá)到交驗(yàn)時(shí)廚衛(wèi)間進(jìn)行四方蓄水驗(yàn)收；質(zhì)監(jiān)站質(zhì)檢驗(yàn)收時(shí)要求廚衛(wèi)間全數(shù)閉水驗(yàn)收；④小業(yè)主交房時(shí)應(yīng)蓄水交房，簽字認(rèn)可，并提示家庭裝修禁止剔鑿地面。

三、質(zhì)量通病防治措施4、地暖地面開裂普遍

三、質(zhì)量通病防治措施4、地暖地面開裂普遍1）戶內(nèi)地采暖地面設(shè)計(jì)做法：①20厚復(fù)合鋁箔擠塑聚苯保溫板②0.2mm厚中空鍍鋁聚酯薄膜③60厚C20細(xì)石混凝土填充熱水管道上下配鋼絲網(wǎng)片Φ4@100,隨打隨抹平。2）開裂原因分析：①施工時(shí)遇刮風(fēng)天氣，混凝土干縮快。②施工中人踩車壓導(dǎo)致鋼絲網(wǎng)變形，混凝土保護(hù)層厚度不均勻；施工時(shí)地面找平收面時(shí)間控制不及時(shí)，灑水收面。③混凝土與墻體之間未放置保溫板作分格縫，未采用分隔條分隔開薄弱部位以減少地面收縮應(yīng)力。④養(yǎng)護(hù)覆蓋不及時(shí)，養(yǎng)護(hù)方式不到位，養(yǎng)護(hù)周期短。⑤成品保護(hù)不到位，上人踩踏（地暖地面3天內(nèi)禁止上人上車、堆放物品）

三、質(zhì)量通病防治措施4、地暖地面開裂普遍保溫板隔離形成架空板水電管與地暖管交叉點(diǎn)多底層鋼絲網(wǎng)片作用不大砼澆筑不密實(shí)刮風(fēng)天氣砼干縮收面時(shí)間控制不好踩壓導(dǎo)致鋼絲網(wǎng)變形未設(shè)置分隔條、分格縫上人踩踏、成品保護(hù)差養(yǎng)護(hù)方式及時(shí)間不到位工程管理操作人員責(zé)任心不強(qiáng)工程技術(shù)交底不到位過程監(jiān)督管理缺失檢查驗(yàn)收不認(rèn)真常見地暖地面開裂原因分析設(shè)計(jì)因素施工過程因素

三、質(zhì)量通病防治措施3）施工工藝控制：①將基層上浮漿、落地灰等用吸塵器、鋼絲刷清理干凈，用水沖刷干凈。②地面基層清理完畢后，進(jìn)行復(fù)合鋁箔擠塑聚苯保溫板的輻射，保溫板輻射平整，接縫應(yīng)嚴(yán)密。③保溫板鋪設(shè)完畢后放置底層Φ4@100鋼絲網(wǎng)片，相臨鋼絲網(wǎng)片搭接長度不小于100mm，鋼絲網(wǎng)片應(yīng)平整無翹曲變形。④在底層鋼絲網(wǎng)片上鋪設(shè)PE-RT采暖管，管道敷設(shè)位置間距按照圖紙進(jìn)行施工，使用卡子將地暖管固定牢固。⑤地暖管敷設(shè)成后，鋪設(shè)面層Φ4@100鋼絲網(wǎng)片，安裝集水器，進(jìn)行壓力試驗(yàn)，并同監(jiān)理、建設(shè)方共同進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收。⑥面層鋼絲網(wǎng)片鋪設(shè)完畢進(jìn)行細(xì)石混凝土墊層澆筑，混凝土與墻體之間放置10mm厚保溫板作為分格縫，門口、走廊宜用分隔條斷開以減少地面收縮應(yīng)力，墊層澆筑過程中嚴(yán)格標(biāo)高及完成面平整度，在墊層混凝土初凝后終凝前進(jìn)行掃毛。⑦應(yīng)在施工完成后12h左右保水養(yǎng)護(hù)，嚴(yán)禁上人，養(yǎng)護(hù)（宜采用蓄水方式或保水棉氈）期7-10d。

三、質(zhì)量通病防治措施4）防治措施：

樓地面產(chǎn)生的不規(guī)則裂縫，由于造成原因比較復(fù)雜，所以在修補(bǔ)前，應(yīng)先進(jìn)行調(diào)查研究，分析產(chǎn)生裂縫的原因，然后再進(jìn)行處理。對于尚在繼續(xù)開展的“活裂縫”，可采用柔性材料(如瀝青膠泥、嵌縫油膏等)作裂縫封閉處理。對于已經(jīng)穩(wěn)定的裂縫則應(yīng)根據(jù)裂縫的嚴(yán)重程度作如下處理:

裂縫細(xì)微，無空鼓現(xiàn)象，且地面無液體流淌時(shí)，一般可不作處理或干水泥搓縫。裂縫寬度在0.5mm以上時(shí)，可做水泥漿封閉處理，先將裂縫內(nèi)的灰塵沖洗干凈，晾干后，用純水泥漿(可適量摻加801膠，摻白水泥調(diào)色差)嵌縫。嵌縫后加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)，常溫下養(yǎng)護(hù)3d，然后用細(xì)砂輪在裂縫處輕輕磨平。當(dāng)房間外觀質(zhì)量要求不高時(shí)，可用鑿子鑿成一條淺槽后，用屋面用膠泥(或油膏)嵌補(bǔ)。鑿槽應(yīng)整齊，寬約10mm，深約20mm。嵌縫前應(yīng)將縫清理干凈，膠泥應(yīng)填補(bǔ)平、實(shí)。

三、質(zhì)量通病防治措施5、室內(nèi)墻面空鼓開裂。墻面、頂棚膩?zhàn)硬黄秸?、陰陽角不順直。墻面開裂墻面起皮、空鼓

三、質(zhì)量通病防治措施5、室內(nèi)墻面空鼓開裂。墻面、頂棚膩?zhàn)硬黄秸?、陰陽角不順直?）空鼓開裂原因分析：①抹灰前墻面澆水不透，不同材料的墻面連接未按規(guī)范設(shè)置鋼絲網(wǎng)或鋼絲網(wǎng)固定不牢固。②原材料質(zhì)量不符合要求（砂粒過細(xì)，含泥量大，抹灰砂漿攪拌不均勻，各抹灰層配合比相差過大）。③抹灰分層厚度不均勻；一次抹灰過厚，抹灰總厚度大于于35mm時(shí)未采取網(wǎng)格加強(qiáng)措施；各層抹灰時(shí)間間隔太近；墻面收光時(shí)間控制不及時(shí)，灑水收面。④施工時(shí)遇刮風(fēng)天氣，砂漿干縮快，產(chǎn)生干縮裂縫，門窗口周邊尤其易開裂空鼓。⑤噴水養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，施工管理不到位，養(yǎng)護(hù)周期短。2）墻面、頂棚膩?zhàn)硬黄秸?、陰陽角不順直原因分析：①抹灰、樓頂板基層不平整，未事先測量并找平、找方處理。②膩?zhàn)游捶謱哟蚰?、未分層?shí)測驗(yàn)收，陰陽角未使用角尺測量找補(bǔ)。

三、質(zhì)量通病防治措施3）

三、質(zhì)量通病防治措施4）

三、質(zhì)量通病防治措施6、廚衛(wèi)間墻地磚破損、空鼓。公共區(qū)域墻地磚破損、空鼓。1）

三、質(zhì)量通病防治措施6、廚衛(wèi)間墻地磚破損、空鼓。公共區(qū)域墻地磚破損、空鼓。2）

三、質(zhì)量通病防治措施

三、質(zhì)量通病防治措施7、窗戶五金件安裝偏位、開啟不靈便，紗窗變形脫落，玻璃劃痕、污染嚴(yán)重，打膠脫落及不順直，玻璃壓條缺失；1）原因分析

窗框安裝不方正,對角線超差窗扇及五金件產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)五金件安裝位置不準(zhǔn)確④成品保護(hù)欠缺⑤打膠清理不到位2)防治措施

①窗框安裝時(shí)根據(jù)垂線固定邊框，調(diào)整底框水平,校正對角偏差，大于3m窗對角偏差不大于4mm，大于2m窗對角偏差不大于3mm。

②進(jìn)場的窗扇、五金件、紗扇要加強(qiáng)驗(yàn)收把關(guān)，杜絕不合格成品入場。窗扇、五金件、紗窗安裝時(shí)要操作精細(xì)。

③五金件安裝前要測量窗框、窗扇實(shí)際偏差，根據(jù)偏差調(diào)整五金件最佳打孔安裝位置，避免因框、扇差導(dǎo)致的開啟不靈、間隙大小不勻。

2）防治措施

④成品保護(hù)：

⊙安裝好的窗扇、玻璃應(yīng)在其表面涂刷醒目的圖案或警示標(biāo)識，以免因不注意而碰撞玻璃。⊙鋁合金門窗框應(yīng)有保護(hù)膠紙和塑料膜封貼包扎，再進(jìn)行門窗框與墻體之間縫隙的填嵌和洞口墻體表面裝飾施工，以防止水泥漿、噴涂材料等污染。交工前撕去保護(hù)層時(shí)，要輕輕剝離，不得劃破、剝花鋁合金表面氧化膜。

⊙嚴(yán)禁在安裝好的鋁合金門窗上安放腳平架，懸掛重物，嚴(yán)禁踩踏、碰擦。⊙嚴(yán)禁用金屬工具清理窗框、窗扇、玻璃污染，發(fā)現(xiàn)玻璃膠條不全要及時(shí)修補(bǔ)。

⑤窗邊打膠前要清理徹底干凈，確保無灰塵，膠面要順直飽滿。膩?zhàn)用娲蚰z宜脫落，建議窗框邊打膠部位涂刷乳膠漆處理。三、質(zhì)量通病防治措施

3）三、質(zhì)量通病防治措施

8、地漏、坐便器、洗手盆進(jìn)、排水管堵塞1）原因分析：交房前排水管道通球試驗(yàn)未做，管道內(nèi)清理不干凈；交房前要對進(jìn)水管道進(jìn)行試水。施工過程成品保護(hù)不到位導(dǎo)致堵塞；業(yè)主裝修過程使用不當(dāng)，施工垃圾堵塞排水管造成。2）防治措施交房前排水管道通球試驗(yàn)、進(jìn)水管道試水檢驗(yàn)首先由施工單位先進(jìn)行自檢，監(jiān)理單位旁站監(jiān)測，合格后功能試驗(yàn)資料方可簽字，四方驗(yàn)收時(shí)凡涉及功能性的驗(yàn)收項(xiàng)目必須全數(shù)檢驗(yàn)。地漏、坐便器、洗手盆及線管在入戶門安裝后施工，施工完成后及時(shí)進(jìn)行功能檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改；后期室內(nèi)修整時(shí)操作工人要進(jìn)行成品保護(hù)教育，實(shí)施整修登記制度。交房時(shí)交驗(yàn)手續(xù)齊全，要進(jìn)行相關(guān)功能性實(shí)際檢驗(yàn)并簽字驗(yàn)收，避免發(fā)生扯皮。三、質(zhì)量通病防治措施

9、室內(nèi)配電箱跳閘，照明、插座線路有問題導(dǎo)致燈泡不亮、插座缺電，開關(guān)、插座線盒收口不嚴(yán)、安裝歪斜、出墻面不一致等。1）原因分析：穿線前未進(jìn)行通管檢查，穿線時(shí)強(qiáng)拉硬拽導(dǎo)致線皮破損或斷線，線路接口未搪錫，接點(diǎn)焊接、壓接不牢固。開關(guān)、線盒收口缺乏精細(xì)意識，安裝調(diào)整不到位。2）防治措施穿線前檢查管內(nèi)有無集水、線盒口有無毛刺，穿線后檢查測試線路是否漏電、斷電，有異常及時(shí)檢查更換；安裝線盒時(shí)要檢查開關(guān)、線盒是否牢固，發(fā)現(xiàn)開關(guān)、插座線盒收口不嚴(yán)、安裝歪斜、出墻面不一致等問題要及時(shí)修補(bǔ)。三、