農轉用(征收)報批培訓材料

農轉用(征收)

報批知識培訓

杭州市國土資源局余杭分局

第一部分農轉用(征收)報批

第二部分征地拆遷課程內容杭州市國土資源局余杭分局第一部分農轉用(征收)報批杭州市國土資源局余杭分局一、農轉用（征收）報批的依據(jù)及條件1、依據(jù)⑴、土地利用總體規(guī)劃?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，國家實行土地用途管制，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。是否符合土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)是國土所出具的實地踏勘表和土地利用規(guī)劃局部圖，是否符合城市規(guī)劃的依據(jù)是規(guī)劃分局出具的同意選址意見。選址不符合土地利用總體規(guī)劃的情況為：涉及基本農田的、涉及圈外耕地、林地、園地、水面的。選址符合土地利用總體規(guī)劃的情況為：選址在建設用地、建設留用地和待置換用地區(qū)的。

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⑵、土地利用年度計劃。國家為控制短時間內建設大量占用農用地，造成耕地快速減少，制定土地利用年度計劃，明確年度農轉用數(shù)量。符合土地利用年度計劃才可農轉用。具體年度計劃主要為新增建設用地計劃指標，具體分為三種：

①、農轉用計劃指標：由國家在下達土地利用年度計劃過程中，根據(jù)國家、省重大基礎設施即交通、能源、水利和軍事設施用地和各地城鎮(zhèn)村建設用地的需求，下達給各地的農用地轉為建設用地計劃指標。

②、土地整理折抵指標額度：是因土地整理新增耕地面積按比例折抵建設用地指標而來，是由省政府下達給各市（地）、縣（市），主要用于城鎮(zhèn)村建設等。

③、建設用地復耕指標：是按建設用地復墾新增耕地等面積計算而來。杭州市國土資源局余杭分局2009年農轉用指標下達情況：2009年2月18日，市局追加我區(qū)耕地保護考核和執(zhí)法“百日行動”獎勵農轉用指標，新增建設用地指標230畝，其中農用地195.5畝，含耕地140.76畝。2009年5月12日，省廳下達我區(qū)新增建設用地計劃指標1426畝，其中農用地1296畝，含耕地855畝，另從市局了解到，省廳還將下達給我區(qū)新增建設用地折抵指標3622畝，其中農用地3293畝，含耕地2604畝。

因此，年初省切塊下達的新增建設用地指標共5048畝，其中農用地4589畝，含耕地3459畝。杭州市國土資源局余杭分局

⑶、建設用地供應政策。對國家鼓勵投資的建設項目，應當優(yōu)先為其辦理農轉用；國家明確禁止投資的建設項目，要禁止為其辦理農轉用；在農轉用指標緊缺的情況下，應當優(yōu)先保證國家重點急需建設項目的用地。杭州市國土資源局余杭分局2、農轉用和征收報批的條件

⑴、符合土地利用總體規(guī)劃

⑵、符合土地利用年度計劃

⑶、履行耕地占補平衡的義務

⑷、符合國家建設用地供應政策

⑸、完成集體土地征收前期工作，即完成“告知、確認、聽證”工作

⑹、其他條件：符合城市規(guī)劃等杭州市國土資源局余杭分局二、農轉用（征收）相關知識1．農用地的概念與分類

農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地。農用地可分為：耕地、園地、林地、牧草地等。

2．農用地轉用

農用地轉用是現(xiàn)狀的農用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為。又稱為農用地轉為建設用地。

農用地轉用是《土地管理法》重要的內容，也是在市場經濟條件下，許多國家控制建設用地增長，保護農用地尤其是耕地普遍采用的手段。杭州市國土資源局余杭分局按照土地利用現(xiàn)狀分土地用途農用地建設用地未利用地杭州市國土資源局余杭分局農用地耕地園地林地草地交通用地（農村道路）水域及水利設施用地（溝渠、坑塘水面）其他土地（設施農用地、田坎）杭州市國土資源局余杭分局3、征收征收土地，是指國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序將集體所有的土地轉變?yōu)閲型恋?，并給被征地的農民集體和個人合理補償和妥善安置的法律行為。簡稱“征地”。杭州市國土資源局余杭分局三、農轉用（征收）的批準權限1、國務院審批（一）基本農田；

（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；

（三）其他土地超過七十公頃的。2、省政府審批除國務院批準權限以外的土地。杭州市國土資源局余杭分局

農用地建設用地集體土地國有土地農轉用手續(xù)征收手續(xù)杭州市國土資源局余杭分局四、農轉用報批的程序確定農轉用指標（由區(qū)政府統(tǒng)一安排下達）勘測定界圖測繪（要求具有測繪資質的勘測單位測繪）確定規(guī)劃紅線實地踏勘草簽征地補償協(xié)議編制一書四（三）方案上報省政府批準具體項目供地杭州市國土資源局余杭分局五、農轉用（征收）報批中幾點具體要求1、根據(jù)浙土資發(fā)〔2009〕20號文件要求，批次申請用地主要強調地塊的規(guī)劃用途，對地塊的具體建設項目不再作要求。

申請地塊的農用地轉用以地塊的名稱上報，例如余杭區(qū)××鎮(zhèn)××村××地塊，具體的地塊名稱以規(guī)劃用途填寫，如工業(yè)地塊、商業(yè)地塊、住宅地塊、公共設施地塊等，農轉用材料里不出現(xiàn)用地單位的名稱。

杭州市國土資源局余杭分局2、對除規(guī)劃部門以外的其他部門前置審查事項不再作要求，調整到具體建設項目供地審批環(huán)節(jié)。

如：發(fā)改部門的立項、初設文件；林業(yè)部門的征占林地許可；水利部門的占用水域許可；涉及外資的，安全部門的審查意見；環(huán)保部門的環(huán)評意見；宗教部門的項目審查意見；以及其他部門的要求。杭州市國土資源局余杭分局3、批次用地中不再辦理國有建設用地收回審批手續(xù)，以及使用集體土地的不再辦理集體建設用地的審批手續(xù)。

根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，城市分批次用地主要涉及兩方面的內容：一是涉及農用地轉為建設用地（包括應納入新增建設用地計劃管理的未利用地）；二是涉及征收集體土地。使用國有建設用地的不屬于批次用地審查報批的范圍，同樣在使用集體土地的建設地塊中的集體建設用地也不屬于批次用地審查報批的范圍。杭州市國土資源局余杭分局因此，將使用（收回）國有建設用地以及使用集體建設用地的審查調整到具體建設項目供地環(huán)節(jié)，具體建設項目涉及使用（收回國有建設用地）以及使用集體建設用地的，在供地方案審批中按項目辦理使用（收回）審批手續(xù)。通俗的講就是上報地塊中有使用國有建設用地的就要把國有建設用地去掉，辦理集體使用的涉及集體建設用地的就要把集體建設用地去掉。使用國有農用地、未利用地，需辦理轉用手續(xù)和納入新增建設用地計劃管理，繼續(xù)列入批次用地范圍，辦理轉用手續(xù)的同時辦理收回手續(xù)。杭州市國土資源局余杭分局4、根據(jù)浙土資發(fā)〔2009〕20號文件要求，批次申請用地要求以地塊名稱來上報，如果一個項目涉及二個地塊的就要求農轉用材料分二個地塊來上報。杭州市國土資源局余杭分局5、村民會議紀要不再要求參加會議人員簽字，改為直接由村級集體經濟組織出具，但會議紀要的有關內容要求不變；收回國有土地補償安置表調整為使用國有土地補償安置方案表，使用國有農林漁場土地，也要求出具職工代表會議紀要。杭州市國土資源局余杭分局6、關于征地批前程序。關于聽證告知書、聽證告知回執(zhí)、村民代表會議紀要、草簽征地協(xié)議這幾個材料的先后順序，涉及到征地程序是否合法合規(guī)，請大家按以下程序辦理：擬定征地補償標準和安置方案→送達聽證告知書（明確補償標準和安置方案）→召開村民代表會議，出具會議紀要→申請聽證的，→組織召開聽證會，出具聽證會議紀要→修改征地補償標準和安置方案→草簽征地協(xié)議。杭州市國土資源局余杭分局7、調整了建設用地呈報地類的分類標準。具體的土地分類標準按照GB/T21010-2007分類標準執(zhí)行。杭州市國土資源局余杭分局土地利用現(xiàn)狀分類

國家標準（GB/T21010—2007）《土地利用現(xiàn)狀分類》采用二級分類體系。一級類12個，二級類57個依據(jù)土地用途和利用方式，考慮到農、林、水、交通等有關部門需求，設定“耕地”、“園地”、“林地”、“草地”、“水域”、“交通運輸用地”依據(jù)土地利用方式和經營特點，考慮到城市管理等有關部門的需求，設定“商服用地”、“工礦倉儲用地”、“住宅用地”、“公共管理與公共服務用地”為了保證地類的完整性，對上述一級類中未包含的地類，設定“其他土地”杭州市國土資源局余杭分局《土地利用現(xiàn)狀分類》與

《中華人民共和國土地管理法》“三大類”對照關系杭州市國土資源局余杭分局三大類土地利用現(xiàn)狀分類一級類二級類類別編碼類別名稱類別編碼類別名稱農用地01耕地011水田012水澆地013旱地02園地021果園022茶園023其它園地03林地031有林地032灌木林地033其它林地農用地杭州市國土資源局余杭分局三大類土地利用現(xiàn)狀分類一級類二級類類別編碼類別名稱類別編碼類別名稱農用地04草地041天然牧草地042人工牧草地10交通用地104農村道路11水域及水利設施用地114坑塘水面117溝渠12其他土地122設施農用地123田坎農用地杭州市國土資源局余杭分局三大類土地利用現(xiàn)狀分類一級類二級類類別編碼類別名稱類別編碼類別名稱建設用地05商服用地051批發(fā)零售用地052住宿餐飲用地053商務金融用地054其他商服用地06工礦倉儲用地061工業(yè)用地062采礦用地063倉儲用地07住宅用地071城市住宅用地072農村宅基地建設用地杭州市國土資源局余杭分局三大類土地利用現(xiàn)狀分類一級類二級類類別編碼類別名稱類別編碼類別名稱建設用地08公共管理與公共服務用地081機關團體用地082新聞出版用地083科教用地084醫(yī)衛(wèi)慈善用地085文體娛樂用地086公共設施用地087公園綠地088風景名勝設施用地建設用地杭州市國土資源局余杭分局三大類土地利用現(xiàn)狀分類一級類二級類類別編碼類別名稱類別編碼類別名稱建設用地09特殊用地091機關團體用地092新聞出版用地093科教用地094醫(yī)衛(wèi)慈善用地095文體娛樂用地建設用地杭州市國土資源局余杭分局三大類土地利用現(xiàn)狀分類一級類二級類類別編碼類別名稱類別編碼類別名稱建設用地10交通運輸用地101鐵路用地102公路用地103街巷用地105機場用地106港口碼頭用地107管道運輸用地11水域及水利設施用地113水庫水面118水工建筑物用地12其他用地121空閑地建設用地杭州市國土資源局余杭分局三大類土地利用現(xiàn)狀分類一級類二級類類別編碼類別名稱類別編碼類別名稱未利用地11水域及水利設施用地111河流水面112水庫水面115沿海灘涂116內陸灘涂119冰川及永久積雪04草地043其他草地12其他用地124鹽堿地125沼澤地126沙地127裸地未利用地杭州市國土資源局余杭分局六、農轉用（征收）報批基本資料城市分批次建設項目用地報批1、建設部門規(guī)劃選址意見3份(原件1份)及附圖3份；2、標明用地范圍的萬分之一土地利用現(xiàn)狀標準分幅圖3份；3、勘測定界報告及勘測定界圖（勘測定界圖包含地類[GB/T21010-2007]、面積、權屬等要素，并統(tǒng)一標注80坐標系）3份，80坐標系電子數(shù)據(jù)1份；4、04年07年土地信息表各1份；5、依法使用集體土地的提供《使用集體土地補償安置表》；使用國有土地的提供《使國有土地補償安置方案表》3份；6、草簽的征地補償協(xié)議3份；7、村民代表會議紀要（經被征地農村集體經濟組織蓋章確認）3份；杭州市國土資源局余杭分局8、征地聽證告知書及送達回執(zhí)3份；9、集體經濟組織出具的放棄聽證說明（申請聽證的提供聽證會筆錄、紀要）3份；10、浙江省建設用地項目壓覆礦產資源申請表（原件1份）；11、關于要求辦理壓覆礦產資源證明的申請報告（原件1份）；12、勘測成果表3份；13、實地踏勘表3份；14、鎮(zhèn)鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃局部彩圖3份。杭州市國土資源局余杭分局單獨選址項目建設用地報批(除上述材料外,還需增加)1、建設單位用地申請表3份；2、建設項目用地預審意見；3、規(guī)劃許可證3份(原件1份)及附圖3份；4、建設項目可行性研究報告批復、初步設計批復3份(原件1份)；5、征占林地許可證、水土保持方案、環(huán)境影響評價等其他部門前置審批材料；

杭州市國土資源局余杭分局6、省級國土資源部門關于壓覆礦產資源證明或儲量登記書（用地預審環(huán)節(jié)中已落實的項目除外）；7、省級國土資源部門地質災害危險性評估備案表或不位于地址災害易發(fā)區(qū)證明（用地預審環(huán)節(jié)中已落實的項目除外）；8、宗地總平面布置圖（線性工程為示意圖）9、建設單位法人資格證明；10、耕地開墾費收據(jù)。杭州市國土資源局余杭分局第二部分土地征遷杭州市國土資源局余杭分局一、余杭區(qū)征地區(qū)片綜合價補償標準調整方案說明㈠、調整的必要性

1、是我區(qū)社會經濟發(fā)展和人民生活水平提高的需要。2、是逐步提高征地農轉非農民養(yǎng)老保險待遇的需要。3、是實施省市重點項目征地的需要。

4、是推進節(jié)約集約用地的需要。杭州市國土資源局余杭分局㈡、調整的原則1、保持政策連續(xù)性和適度提高的原則。本次調整我們建議我區(qū)征地一級區(qū)片的土地補償標準為3.32萬元/畝（一級區(qū)片上調0.79萬元/畝）、安置補助標準按被征地組人耕比每個農轉非人員2萬元（上調0.5萬元/人）的標準確定。2、區(qū)片設置適當和平衡的原則。這次區(qū)片綜合價的調整，不僅對各片間土地補償費和安置補助費標準作了一定幅度的上調，同時結合我區(qū)征地實際對區(qū)片等級做了適當調整，從原全區(qū)五個區(qū)片調整為四個區(qū)片杭州市國土資源局余杭分局序號鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）區(qū)片等級土地補償費（萬元/畝）安置補助費（萬元/人）適用范圍1喬司鎮(zhèn)一級3.322．00全鎮(zhèn)2南苑街道全街道3臨平街道4東湖街道5星橋街道6運河鎮(zhèn)全鎮(zhèn)7崇賢鎮(zhèn)8倉前鎮(zhèn)9五常街道全街道10塘棲鎮(zhèn)全鎮(zhèn)11良渚鎮(zhèn)一級3.32原勾莊、良渚片二級2.99原安溪片余杭區(qū)區(qū)片綜合補償標準杭州市國土資源局余杭分局序號鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）區(qū)片等級土地補償費（萬元/畝）安置補助費（萬元/人）適用范圍12余杭鎮(zhèn)一級3.322．00苕溪東南面二級2.99其他地塊13閑林鎮(zhèn)一級3.32除里項、樺樹、云棲村二級2.99里項、樺樹、云棲村14仁和鎮(zhèn)二級2.99全鎮(zhèn)15瓶窯鎮(zhèn)二級2.99苕溪東南面三級2.69其他地塊16中泰鄉(xiāng)二級2.99石鴿、岑嶺、桃源、新泰、中橋、南湖、南峰村三級2.69其他地塊17徑山鎮(zhèn)三級2.69全鎮(zhèn)18黃湖鎮(zhèn)19鸕鳥鎮(zhèn)四級2.4220百丈鎮(zhèn)備注：1、以上各區(qū)片征地補償標準是指除林地、未利用土地以外的所有土地。征收林地、未利用土地的土地補償費減半計算，涉及農轉非人數(shù)的核定按征收耕地的50％確定。杭州市國土資源局余杭分局二、余杭區(qū)征地區(qū)片綜合價補償、安置工作流程圖及說明杭州市國土資源局余杭分局杭州市國土資源局余杭分局杭州市國土資源局余杭分局杭州市國土資源局余杭分局杭州市國土資源局余杭分局杭州市國土資源局余杭分局附注1、區(qū)統(tǒng)征辦與被征地集體組織簽訂征地補償協(xié)議時，須提供以下材料:①聽證告知書；（附表1）②聽證告知書送達回執(zhí)；（附表2）③未收到聽證申請的說明；（附表3）④村民（代表）會議紀要；（附表4）⑤征地補償協(xié)議審核表；（附表5）⑥征地補償協(xié)議（甲方由鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）、開發(fā)區(qū)領導簽字，乙方由村或社區(qū)蓋章簽字）。（附表6）⑦實地踏勘和信訪情況表；⑧征收集體土地人員安置計算表（預核）；⑨落實農轉用指標文件；⑩定界技術報告；杭州市國土資源局余杭分局2、區(qū)國土部門審核制定《征地補償、安置方案公告》時，須提供以下材料：①《征地補償、安置方案》（包括土地補償?shù)怯洷砗颓嗝绾偷厣细街镅a償?shù)怯洷恚?；（附?）②分組確認表；（附表8）③土地補償費預付到村憑證（復印件加蓋村公章）；④征地人員安置計算表（二次核定）；⑤統(tǒng)一征地安置聯(lián)系函。杭州市國土資源局余杭分局三、征收集體所有土地房屋拆遷審批杭州市國土資源局余杭分局相關法律：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》、《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷爭議裁決辦法》、余杭市人民政府轉發(fā)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的通知（余政發(fā)[2000]160號）、關于轉發(fā)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷爭議裁決辦法》的通知（余政辦[2003]289）名詞解釋：房屋拆遷許可證是拆遷行為獲得行政許可、拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。杭州市國土資源局余杭分局《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》重要條款

第五條本條例所稱拆遷人是指取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設單位和個人；被拆遷人是指對被拆遷房屋及其附屬物的合法所有權人。第十四條超過房屋拆遷公告規(guī)定的或者本條例第十二條第一款規(guī)定的裁決作出的搬遷期限，被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的，市人民政府可以作出責令限期拆遷的決定。逾期不搬遷的，市人民政府可以責成有關部門依法強制拆遷，或者由市土地管理部門申請人民法院強制拆遷。杭州市國土資源局余杭分局第十六條拆遷用地范圍內的違法建筑物、超過批準期限的臨時建筑和暫保使用的房屋，應無條件自行拆除，不予補償，不作為安置依據(jù)。拆除經依法批準尚未超過批準期限的臨時建筑，可根據(jù)已使用年限給予適當補償，但不作為安置依據(jù)。

被拆遷人在市土地管理部門發(fā)出拆遷用地范圍公告后，進行裝修、翻（擴）建的，一律不予補償，不作為安置依據(jù)。第二十二條原私有住宅改作非住宅用房的，仍作住宅用房處理。拆除原為住宅用房而出租（借）供他人作非住宅使用的私有房屋，仍作住宅用房處理，對原租（借）用人不予安置，不予補償。

第二十三條拆除出租（借）的住宅用房，拆遷人對租（借）用人不予安置和補償。杭州市國土資源局余杭分局《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷爭議裁決辦法》重要條款

裁決機關應當在收到房屋拆遷爭議裁決申請書之日起5個工作日內對申請