房地產(chǎn)市場報(bào)告 -【同策研究院】2022年12月全國商品住宅市場交易月報(bào)

m2022年12月全國TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨詢·金融·商業(yè)·產(chǎn)業(yè)·公關(guān)·養(yǎng)老體驗(yàn)更美好Professional·Sincere01本月觀點(diǎn)及政策匯總m02線城m03二線城市商品住宅市場04三、四線城市商品住宅市場m政策匯總?12月，全國樓市成交規(guī)模上漲，但同比仍呈下行趨勢，成交均價(jià)持續(xù)走高。部分城市限購、?12月，全國樓市成交規(guī)模上漲，但同比仍呈下行趨勢，成交均價(jià)持續(xù)走高。部分城市限購、剛需購房者觀望情緒蔓延，消費(fèi)信心不足。一線城市成交規(guī)模同比降24%，環(huán)比升14.42%，模同比降25.62%，環(huán)比升2.55%。一二三四線城市市場整體回暖，但不同城市的市場熱度仍然呈現(xiàn)較為明顯的分化；從存量方面來看，一線城市整體去化周期在合理范圍，但廣州及部分二線、三四線城市去化周期超過20個(gè)月，個(gè)別城市甚至超過40個(gè)月，市場去化壓力持續(xù)?12月，房地產(chǎn)行業(yè)政策暖風(fēng)頻吹，國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略綱要(2022-2035年)》，重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。強(qiáng)調(diào)滿足行業(yè)合理融資需求，支持剛需和改善住房需求，增強(qiáng)購房者信心，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。各地需求端政策響應(yīng)積極，廣州多孩家庭首套公積金貸款適當(dāng)提高；南京放松限購，外地人持半年以上居住證明就可購房；廣東東莞全面放開限購；武漢二環(huán)外全部解除限購。從城市輪動(dòng)規(guī)律來看，2023年一線城市及核心二線城市的政策調(diào)整將是重點(diǎn)，從而帶動(dòng)周邊低能級區(qū)域市場穩(wěn)定。報(bào)12月，全國樓市成交規(guī)模上漲，但同比仍呈下行趨勢，成交均價(jià)持續(xù)走高。部分城市限購、公積金等政策放寬，市場反饋積極，短期積壓需求釋放，但整體市場信心仍未恢復(fù)，尤其是剛需購房者觀望情緒蔓延，消費(fèi)信心不足。一線城市成交規(guī)模同比降24%，環(huán)比升14.42%，成交價(jià)格持續(xù)走高；二線城市成交規(guī)模同比降31.48%，環(huán)比升34.44%；三四線城市成交規(guī)模同比降25.62%，環(huán)比升2.55%。一二三四線城市市場整體回暖，但不同城市的市場熱度仍然呈現(xiàn)較為明顯的分化；從存量方面來看，一線城市整體去化周期在合理范圍，但廣州及部分二線、三四線城市去化周期超過20個(gè)月，個(gè)別城市甚至超過40個(gè)月，市場去化壓力持續(xù)。40個(gè)監(jiān)測城市12月住宅市場情況面積 (萬平米)價(jià)格 (元/平米)金額 (億元)降來源：數(shù)聯(lián)天下證監(jiān)會(huì)：進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍REITS資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITS投資者群體。12月27日，據(jù)中國銀保監(jiān)會(huì)官微消息，近日銀保監(jiān)會(huì)黨委書記、主席郭樹清近日主持召開黨委(擴(kuò)大)會(huì)議。會(huì)議要求堅(jiān)決防范化解金融領(lǐng)域重堅(jiān)持“一行一策”“一司一策”，加快推進(jìn)中小銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)。前瞻應(yīng)對信貸資產(chǎn)質(zhì)量劣變風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)加大不良資產(chǎn)處小銀行加快處置不良貸款試點(diǎn)落地。促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)，做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，滿足房地產(chǎn)市場合理融，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表。堅(jiān)持“房住不炒”定位，“因城施策”實(shí)施差別化住房信貸政策，滿足剛性和改善性住房需求，支持長租房市，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。配合化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)守私募和公募、投資與信貸、股權(quán)與債權(quán)的區(qū)別，嚴(yán)防各類高障體系，牢牢守住不發(fā)生區(qū)域性、自然資源部：適時(shí)完善現(xiàn)行住宅用地供應(yīng)政策督察王廣華主持召開自然資源部黨組會(huì)議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，研究部署徹落實(shí)黨的二十大精神的開局之年，自然資源部系統(tǒng)要按照黨的二十大精神和中央經(jīng)濟(jì)工部署，通盤謀劃明年乃至今后一個(gè)時(shí)期的自然資源工作。要緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”總體目標(biāo)，適時(shí)完善現(xiàn)行住宅用地供應(yīng)政廣州：多孩家庭購首套住房，公積金貸款額度可適當(dāng)提高，廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過《廣州市人口與計(jì)劃生育服務(wù)規(guī)定》?！兑?guī)定》提出，廣州市符合住房保障條件且有未成年子女的家庭，住建庭按規(guī)定給予優(yōu)先保障。符合法律、最高額度可以適當(dāng)調(diào)整提高。南京：主城限購區(qū)域部分放開，外地人購房無需社保售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)。近日南京市居民家庭購買二套住房的商業(yè)貸款最低首付比例已武漢：都市圈住房公積金打通使用，從武漢公積金中心獲悉，武漢都市圈住房公積金同城化業(yè)務(wù)服務(wù)平臺(tái)正式上線運(yùn)行。即日起武漢都市圈內(nèi)的住房公積金繳存職工，可使用的住房公積金，以委托扣劃方式直接償還在都市圈內(nèi)其他城市的住房公積金貸款，即實(shí)現(xiàn)不同城市的住房公積金“打通用”。據(jù)悉，這也是12北京：畢業(yè)三年內(nèi)大學(xué)生可申請保租房首批非應(yīng)屆大學(xué)生入住保租房障房畢業(yè)三年內(nèi)的大學(xué)生均可登記配租，項(xiàng)目啟動(dòng)至今，配租登記人員共832人，通過資格審核人員782人，最終共選出房源235間。保求。房屋租金嚴(yán)格控制在2600元~4800元。東莞：暫停執(zhí)行商品住房限購政策松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的新建商品住房和二手商品住房，須自商品房買賣合同(或房地產(chǎn)買賣合同)網(wǎng)簽備案之日起滿3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年上市交易，上述區(qū)域暫停實(shí)行商品住房限購政策。東莞市其他區(qū)域的新建商品住房須自商品房買賣合同網(wǎng)簽備案之日起滿3年方可上市交易，二手m品住宅市場城市商品住宅量價(jià)走勢—月度12月，一線城市商品住宅市場供應(yīng)持續(xù)回升，成交規(guī)模及均價(jià)小幅走高。上海市場年末翹尾收官，受七八批次新房集中入市影響，供應(yīng)面積大幅走高；北京市場供應(yīng)大幅走高，但感染高峰過后，樓市并未出現(xiàn)明顯回暖；廣州市場本月翹尾主要是由于11月封控積壓需求的集中釋放，同時(shí)多孩家庭公積金政策放寬，一定程度上刺激需求；深圳市場供應(yīng)縮水，環(huán)比降幅達(dá)67.5%，成交規(guī)模趨于穩(wěn)定。本月一線城市商品住宅供應(yīng)大幅上升至367.4萬平米，成交面積小幅上升至259.74萬平米，成交均價(jià)上升至56746元/平米一線城市商品住宅月度供求走勢米元米700600500400300200100056746700006000050000400003000020000100000交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)一線城市：北京、上海、廣州、深圳來源：數(shù)聯(lián)天下00典0012月，上海商品住宅市場年末翹尾收官，受七八批次新房集中入市影響，供應(yīng)面積大幅走高。自6月以來，上海新房持續(xù)大量供應(yīng)，12月供應(yīng)量更是達(dá)到10年來單月供應(yīng)量的峰值，市場供需關(guān)系發(fā)生變化，新房積分下滑，一二手倒掛縮小，開發(fā)商重啟分銷等促銷活動(dòng)，短期內(nèi)郊區(qū)冷門項(xiàng)目去化困難。政策方面，上海今年尚未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性放松政策，如放松信貸等，需求端利好政策何時(shí)出臺(tái)或是2023年市場恢復(fù)的關(guān)鍵。場供求及均價(jià)走勢m米0000供應(yīng)面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)來源：數(shù)聯(lián)天下住宅量價(jià)走勢—北京12月，北京商品住宅市場供應(yīng)面積達(dá)56.52萬平米，新房預(yù)售取證節(jié)奏加快，環(huán)比漲幅81.85%，成交量價(jià)趨于穩(wěn)定，感染高峰過后預(yù)期中的小反彈并未出現(xiàn)。政策方面，11月“臺(tái)馬”地區(qū)取消限購后，項(xiàng)目現(xiàn)場短期來訪人數(shù)上升，但區(qū)域型政策對市場長期持續(xù)釋放需求驅(qū)動(dòng)力較弱。住宅月度供求及均價(jià)走勢米米200180160140120100806040200mm5463954639700006000050000400003000020000100000成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)來源：數(shù)聯(lián)天下50去化周期5012月，一線城市供應(yīng)規(guī)模大幅上升，主要是上海、北京、廣州大量供應(yīng)；庫存方面，北京和廣州庫存微降，僅廣州去化周期小幅走低，上海、北京、深圳去化周期拉長，達(dá)近半年新高，短期內(nèi)市場去化困難一線城市商品住宅12月存量及去化周期月米月1200100018.218.280060017.617.6.6400020004995841242123813331332566572上海北京廣州深圳2022年11月庫存2022年12月庫存近三個(gè)月移動(dòng)去化周期(2022年11月)近三個(gè)月移動(dòng)去化周期(2022年12月)來源：數(shù)聯(lián)天下m市商品住宅量價(jià)走勢—月度12月，二線城市受需求端政策放松影響，商品住宅成交整體回暖，量價(jià)齊升。本月供應(yīng)持續(xù)走高至1162.26萬平米，成交面積大幅上升至1338.62萬平米，均價(jià)微升至20987元/平米。其中，福州、武漢、鄭州、重慶、廈門等城市成交規(guī)模上漲，合肥、沈陽、長春和長沙等城市成交規(guī)模下降明顯宅月度供求走勢米米400035003000250020001500100050002500020000150001000050000成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)注：此處二線城市為數(shù)據(jù)較全的21座二線城市，包括成都、大連、福州、杭州、合肥、濟(jì)南、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門、沈陽、蘇州、天津、武漢、西安、長春、長沙、鄭州、重慶來源：數(shù)聯(lián)天下m住宅量價(jià)走勢—杭州m12月，杭州商品住宅市場持續(xù)回暖，供應(yīng)和成交規(guī)模均小幅上升。政策方面，11月，杭州購房政策進(jìn)一步放寬，“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套首付比例下調(diào)至四成，“一區(qū)一策”落地。從本月市場反饋來看，部分需求進(jìn)入市場，對成交量形成積極帶動(dòng)。23年杭州樓市的走勢還與3個(gè)因素密切：1、調(diào)控或松綁；2、居民可支配資金以及預(yù)期信心；3、亞運(yùn)會(huì)。在新形勢新環(huán)境下，杭州樓市也會(huì)有新氣象杭州商品住宅月度供求及均價(jià)走勢米米5004504003503002502001501000450004000035000300002500020000150001000050000成交均價(jià)(元/平米)來源：數(shù)聯(lián)天下型城市商品住宅量價(jià)走勢—武漢12月，武漢商品住宅市場回暖明顯，成交面積環(huán)比漲幅170.55%，成交均價(jià)環(huán)比微降至15345元/平米。本月，武漢都市圈住房公積金同城化業(yè)務(wù)服務(wù)平臺(tái)正式上線運(yùn)行，都市圈內(nèi)的住房公積金繳存職工，可使用本地繳存的住房公積金，以委托扣劃方式直接償還在都市圈內(nèi)其他城市的住房公積金貸款。同時(shí)，受二環(huán)外不限購、首付降低、貸款利率下調(diào)等因素，市場成交火熱，效果宅月度供求及均價(jià)走勢米米450400350300250200150100020000180001600014000120001000080006000400020000成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)來源：數(shù)聯(lián)天下0化周期012月，二線城市中，青島和沈陽庫存超2000萬平米，南寧、青島、廈門、長春和鄭州去化周期均超過20個(gè)月，市場庫存壓力顯著；二線城市中杭州、合肥市場庫存和去化周期均處于低位，市場可適當(dāng)增加供應(yīng)滿足合理需求米典型二線城市商品住米0月002022年11月庫存(萬平米)近3個(gè)月移動(dòng)去化周期(2022年12月)2022年12月庫存(萬平米)2022年11月庫存(萬平米)近3個(gè)月移動(dòng)去化周期(2022年12月)來源：數(shù)聯(lián)天下m走勢12月，三四線城市商品住宅供應(yīng)規(guī)?；芈?，成交量價(jià)均小幅上漲；本月三四線城市供應(yīng)回落至218.63萬平米，成交面積322.18萬平米，成交均價(jià)為17455元/平米。分城市看，三四線城市漲跌參半，佛山、東莞先后取消限購，市場反饋積極，成交規(guī)模呈上行趨勢；淮海、瀘州、常熟、江陰、昆山等城市成交規(guī)模近走低平米米平米米000000)成交均價(jià)(元/平米)注：此處三四線城市為同策研究院重點(diǎn)監(jiān)測的15座三四線城市，包括東莞、佛山、惠州、溫州、珠海、常熟、昆山、南通、太倉、江陰、煙臺(tái)、常德、瀘州、淮安、洛陽來源：數(shù)聯(lián)天下住宅成交走勢——惠州12月，惠州商品住宅市場成交面積環(huán)比漲幅達(dá)30%，成交均價(jià)趨于穩(wěn)定。自10月起，惠州樓市政策頻出，如“惠民安居”購房補(bǔ)貼，二手房“帶押過戶”等，從數(shù)據(jù)來看，市場反饋積極，成交持續(xù)走高。但庫存面積仍處于高位，去化周期長達(dá)30個(gè)月，市場住宅月度供求及均價(jià)走勢米米3503002502001501000138061600014000120001000080006000400020000供應(yīng)面積(萬平米)成交面積(萬平米)成交均價(jià)(元/平米)來源：數(shù)聯(lián)天下典型城市商品住宅成交走勢——