項(xiàng)目定位思路提案(原假日酒店)0820

前言

根據(jù)對(duì)環(huán)市東路文化假日酒店現(xiàn)狀及周邊商圈的初步調(diào)研，梳理分析現(xiàn)淘金路商圈運(yùn)營(yíng)的優(yōu)劣勢(shì)，綜合我國(guó)現(xiàn)金融發(fā)展?fàn)顩r，整合文化假日酒店業(yè)態(tài)定位，討論研究本案最佳運(yùn)營(yíng)思路。目錄項(xiàng)目概況周邊情況分析1項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位分析2廣州金融業(yè)發(fā)展分析從國(guó)際看，金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)金融格局深度調(diào)整，國(guó)際產(chǎn)業(yè)加速向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移，新興和發(fā)展中國(guó)家更加緊密地融入國(guó)際分工，為我國(guó)承接國(guó)際金融產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，參與國(guó)際金融合作提供了新的機(jī)遇。廣州國(guó)家中心城市建設(shè)全面推進(jìn)，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，對(duì)物質(zhì)流、資金流、技術(shù)流、信息流的支配力、控制力和配置力不斷增強(qiáng)，為廣州建設(shè)區(qū)域金融中心提供了強(qiáng)大的實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐，并將進(jìn)一部增強(qiáng)廣州對(duì)各類(lèi)金融要素的集聚輻射和資源配置能力。同時(shí)，廣州區(qū)域金融中心建設(shè)也存在不足，面臨挑戰(zhàn)。一是金融業(yè)增強(qiáng)值占地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重偏低，金融業(yè)發(fā)展與國(guó)家中心城市地位不相適應(yīng)；二是全國(guó)性的金融市場(chǎng)交易平臺(tái)缺失，金融配置資源的能力有待提高；三是法人金融機(jī)構(gòu)數(shù)量較少、規(guī)模偏小、綜合實(shí)力不強(qiáng)，品牌知名度不高，高端金融人才較少，難以滿(mǎn)足區(qū)域金融中心發(fā)展需求；四是金融產(chǎn)業(yè)空間布局尚待優(yōu)化，金融功能區(qū)位定位不清晰、不突出，在規(guī)劃建設(shè)、軟硬件環(huán)境和總體形象上有差距。廣州金融產(chǎn)業(yè)需提升交易平臺(tái)，科學(xué)布局功能及總體形象，打造南方門(mén)戶(hù)金融總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目概況本案坐落廣州市越秀區(qū)環(huán)市東路華僑新村28號(hào)，項(xiàng)目于環(huán)市東路旁，與地鐵淘金站C出口約500米，區(qū)位交通極其便利，項(xiàng)目毗鄰“廣州華爾街”——淘金金融街，周邊銀行林立，商務(wù)金融客群匯集。

項(xiàng)目到廣州-香港直通車(chē)站只要7公里路程，到國(guó)際會(huì)展中心只要15公里，到友誼商店、電子大廈、東山廣場(chǎng)、世界貿(mào)易中心等商業(yè)大廈僅需步行5分鐘。酒店擁有384間寬敞豪華的客房，包括行政樓層及40間套房，設(shè)有殘疾人客房和非吸煙房間。原酒店擁有響泉咖啡廳、假日走廊等著名的餐飲消費(fèi)場(chǎng)地，提供高品質(zhì)的世界各地風(fēng)味美食和娛樂(lè)。酒店內(nèi)更設(shè)有藍(lán)寶石展藝館，適合作大型會(huì)議及展覽場(chǎng)地之用途。本案淘金金融街麗柏廣場(chǎng)淘金金融街與本案相距300米項(xiàng)目周邊情況分析現(xiàn)項(xiàng)目首層正經(jīng)營(yíng)工商銀行，普通柜臺(tái)只有兩個(gè)，以招待VIP客戶(hù)為主項(xiàng)目旁是廣州國(guó)際電子大廈，聚集中高端電子商務(wù)人群正佳東方國(guó)際大廈，是正佳集團(tuán)投資建設(shè)的高端寫(xiě)字樓，聚集大批商務(wù)人士項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍成熟，500米內(nèi)高端寫(xiě)字樓4個(gè)，星級(jí)酒店3個(gè)，購(gòu)物中心1個(gè)，具備強(qiáng)勁的商務(wù)金融基礎(chǔ)麗柏廣場(chǎng)聚集大批國(guó)際中高品牌及奢侈品品牌，匯聚大高端消費(fèi)人群花園酒店為國(guó)內(nèi)最具規(guī)模的五星級(jí)商務(wù)酒店，吸引大批國(guó)際高端商務(wù)人群本案周邊繁華的商務(wù)氛圍是廣州中心區(qū)較為稀缺的黃金商務(wù)地帶，具備發(fā)展高端商務(wù)金融基礎(chǔ)項(xiàng)目位于廣州淘金金融街旁，周邊擁有大批國(guó)內(nèi)外銀行分行，形成良好的商業(yè)金融氛圍銀行名稱(chēng)銀行屬性經(jīng)營(yíng)面積工商銀行友誼支行國(guó)內(nèi)銀行300m2東亞銀行港資銀行150m2建設(shè)銀行帝景大廈支行國(guó)內(nèi)銀行300m2中國(guó)銀行國(guó)內(nèi)銀行500m2招商銀行世貿(mào)大廈支行國(guó)內(nèi)銀行500m2星辰銀行港資銀行150m2交通銀行國(guó)內(nèi)銀行600m2渣打銀行淘金路支行港資銀行200m2廣州銀行淘金分行國(guó)內(nèi)銀行600m2農(nóng)業(yè)銀行環(huán)市支行國(guó)內(nèi)銀行500m2項(xiàng)目周邊情況分析淘金金融街擁有11家國(guó)內(nèi)外銀行，商務(wù)金融氛圍經(jīng)營(yíng)良好，被譽(yù)為“廣州華爾街”淘金金融街各銀行經(jīng)營(yíng)主要以貴賓理財(cái)業(yè)務(wù)為主，但經(jīng)營(yíng)面積較少，缺乏聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目周邊情況分析貴賓理財(cái)室VIP業(yè)務(wù)通道銀行理財(cái)業(yè)務(wù)環(huán)市東一帶因商貿(mào)繁華素有廣州“尖東”之稱(chēng)，而在銀行林立的淘金路上，一百多米的路段匯集了國(guó)有商業(yè)銀行及外資商業(yè)銀行等共金融機(jī)構(gòu)，金融街已具規(guī)模。銀行業(yè)務(wù)多為貴賓理財(cái)服務(wù)，是廣州中心區(qū)域中高端金融理財(cái)?shù)募械?。因淘金路現(xiàn)各街鋪經(jīng)營(yíng)火爆且路況較窄，銀行客戶(hù)往往存在停車(chē)不便利情況。淘金金融街銀行業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)現(xiàn)缺乏證券理財(cái)、保險(xiǎn)投資等上下游金融體系，整體金融氛圍較為單一。淘金路為較為狹窄的雙行道，周邊缺乏停車(chē)場(chǎng)淘金金融街急需金融商務(wù)一體化的金融總部項(xiàng)目，形成系統(tǒng)全面的金融核心區(qū)項(xiàng)目周邊情況分析淘金金融街區(qū)域華樂(lè)路區(qū)域相距約400米現(xiàn)淘金金融街經(jīng)營(yíng)狀況極其火爆，路邊兩旁街鋪已全部租賃，鋪面租金基本在400-500元/m2，且出現(xiàn)一鋪難求狀況；根據(jù)周邊中介商的調(diào)研，現(xiàn)淘金路區(qū)域已無(wú)放租鋪位，僅在相距400米外的華樂(lè)路有少量鋪位，租金300元/m2，頂手費(fèi)25萬(wàn)；因淘金路鋪位面積較小，且無(wú)放租鋪位，淘金路難以發(fā)展更多的銀行分行，部分銀行不得不在華樂(lè)路開(kāi)始分行，造成金融街各銀行分散的尷尬局面。淘金金融街經(jīng)營(yíng)火爆，鋪面租金以達(dá)400-500元/m2的高位，一鋪難求的珍稀性相對(duì)阻礙金融街的發(fā)展。項(xiàng)目概況周邊情況分析小結(jié)1、項(xiàng)目周邊高端商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓繁多，聚集大批國(guó)內(nèi)外高端商務(wù)客群，是廣州中心城區(qū)

較為稀缺的商務(wù)金融商區(qū)；2、項(xiàng)目毗鄰淘金金融街，國(guó)內(nèi)外銀行在該區(qū)開(kāi)設(shè)11家分行，該區(qū)域金融銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)良好，

但淘金路已無(wú)空余鋪位，該區(qū)已不能滿(mǎn)足金融街火爆的發(fā)展需求；3、淘金金融街周邊銀行主要以辦理中高端商業(yè)理財(cái)貴賓業(yè)務(wù)為主，周邊街鋪經(jīng)營(yíng)火爆，租金

在400-500元/m2，且一鋪難求，大批銀行未入駐淘金路；4、淘金路路況狹窄，客戶(hù)面臨嚴(yán)重的停車(chē)難問(wèn)題，硬件設(shè)施已滿(mǎn)足不了中高端商貿(mào)客戶(hù)要求，

區(qū)域急需升級(jí)創(chuàng)新，提升淘金金融街產(chǎn)業(yè)發(fā)展。項(xiàng)目定位分析總體定位大批國(guó)內(nèi)外金融巨頭未入駐帶來(lái)機(jī)遇本案便利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及良好硬件設(shè)施區(qū)域良好金融商圈背景，及高租金狀況區(qū)域內(nèi)金融鋪位極其稀缺項(xiàng)目功能定位1、國(guó)內(nèi)外四大銀行vip理財(cái)業(yè)務(wù)2、證券交易中心3、黃金白銀交易中心4、保險(xiǎn)投資中心5、商務(wù)休閑服務(wù)中心依托淘金路現(xiàn)有成熟的金融運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，將金融產(chǎn)業(yè)向環(huán)市東路轉(zhuǎn)移，有效提升區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將本案打造為淘金路金融商貿(mào)龍頭物業(yè)將淘金路金融產(chǎn)業(yè)往環(huán)市東路本案升級(jí)調(diào)整，打造高端、便利的金融商貿(mào)中心項(xiàng)目定位分析淘金路現(xiàn)入駐國(guó)內(nèi)外銀行11家，但區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)單一，缺乏金融投資業(yè)態(tài)，金融服務(wù)需多元化提升金融業(yè)態(tài)品牌名稱(chēng)備注銀行中信銀行、中國(guó)光大銀行、華夏銀行、中國(guó)民生銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行國(guó)內(nèi)股份制商業(yè)銀行花旗銀行、匯豐銀行、恒生銀行、永亨銀行、南洋商業(yè)銀行、協(xié)和銀行、大新銀行外資銀行證券交易中信證券、海通證券、國(guó)泰君安、廣發(fā)證券、招商證券、中信建投、國(guó)信證券、光大證券、平安證券、興業(yè)證券、華泰聯(lián)合國(guó)內(nèi)主流證券公司保險(xiǎn)國(guó)壽股份、太保人壽、平安人壽、新華、泰康、太平人壽、民生人壽中資公司淘金路未入駐金融服務(wù)公司分析表現(xiàn)淘金路商圈大批金融公司未入駐，本案具備廣闊的招商發(fā)展機(jī)遇項(xiàng)目定位可性分析天時(shí)廣州良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及南方門(mén)戶(hù)優(yōu)勢(shì)，在新的國(guó)際環(huán)境下正加快推進(jìn)金融開(kāi)發(fā)與金融創(chuàng)新，淘金金融街作為廣州金融“華爾街”具備強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，本案通過(guò)打造金融服務(wù)總部，能帶動(dòng)區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，整體升級(jí)金融街形象。地利人和淘金路交通擁堵，現(xiàn)無(wú)鋪位出租的狀況使大批銀行未能入駐該區(qū)，金融街急需升級(jí)提升，本案位于環(huán)市東路旁且毗鄰地鐵淘金站的便利交通，能與之互補(bǔ)形成金融產(chǎn)業(yè)泛商圈，為本案發(fā)展提供基礎(chǔ)。本案原為文化假日星級(jí)酒店，硬件設(shè)施良好，停車(chē)便利，且項(xiàng)目外立面較為大氣，對(duì)升級(jí)改造為以中高端銀行金融總部具備條件，依托良好的區(qū)位條件及招商資源發(fā)展為淘金路的金融產(chǎn)業(yè)龍頭物業(yè)可行性較高；以天時(shí)、地利、人和優(yōu)勢(shì)為發(fā)展背景，全面打造淘金路首家金融服務(wù)總部，創(chuàng)建淘金金融街龍頭物業(yè)項(xiàng)目定位愿景分析打造淘金路金融龍頭商貿(mào)物業(yè)，創(chuàng)建淘金金融街總部及一體化中心升級(jí)改造項(xiàng)目定位愿景分析通過(guò)項(xiàng)目醒目的外立面可借鑒原美國(guó)雷曼總部的設(shè)計(jì)風(fēng)格使之升級(jí)為金融交易氛圍較強(qiáng)的金融總部項(xiàng)目定位愿景分析項(xiàng)目首層中間位置可設(shè)計(jì)銀行總部中心式的大開(kāi)庭門(mén)面，形成一樓柜員機(jī)或銀行柜臺(tái)，二層銀行貴賓室的形式。項(xiàng)目定位愿景分析項(xiàng)目面向環(huán)市路的首層可引進(jìn)各大銀行分