嘉祥策劃市場部分

嘉祥項目前期市場調(diào)研報告

目錄宏觀市場研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析片區(qū)市場研究需求研究定位分析宏觀市場研究

宏觀環(huán)境區(qū)域發(fā)展行業(yè)政策政策匯總4-21上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011-1-18

差別化房貸政策2011-1-20

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011-1-26

新“國八條”2011-1-28上海、重慶開征房產(chǎn)稅2011-2-24上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011-3-25

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011-4-6住房公積金存貸款利率調(diào)整2011-4-21上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011-5-1

一房一價政策2011年國家房地產(chǎn)政策：1.2011-1-18差別化房貸政策：中國銀監(jiān)會17日召開2011年工作會議。會議強(qiáng)調(diào)，2011年將重點(diǎn)防范信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、流動性風(fēng)險四大風(fēng)險，堅決守住風(fēng)險底線。對平臺貸款，要嚴(yán)格控制增量風(fēng)險，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實(shí)貸款“三查”，加大對貸款風(fēng)險分類準(zhǔn)確性及其責(zé)任的督查。會議指出，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強(qiáng)“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對稱，堅決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范“不當(dāng)銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險管理的真實(shí)需要.政策分析：差別化信貸政策，對于投機(jī)性購房者及多套房投資者有一定的抑制作用，也將導(dǎo)致開發(fā)商面臨較大資金壓力。差別化房貸政策2.2011-1-26新“國八條”：【政策原文一】進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。各城合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。政策分析：短期來看，此舉將左右市場預(yù)期；對地方政府產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)壓力，使調(diào)控責(zé)任清晰化?！菊咴亩考哟蟊Ｕ闲园簿庸こ探ㄔO(shè)力度。多渠道籌集保障性住房房源；擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制；增加公共租賃住房供應(yīng)。政策分析：對穩(wěn)定城市房價將有一定的作用，對對投資客產(chǎn)生心理抑制作用。同時也要看到，保障性安居工程總量相對珠海歷年房地產(chǎn)市場交易總量仍屬偏低狀態(tài)。對市場的沖擊力度仍是不足。

【政策原文三】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。政策分析：稅收力度全面收緊，累加效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。短期內(nèi)可能嚇退部分購房者，但長期來看甚至?xí)聘叻績r?！菊咴乃摹繌?qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。政策分析：致使投資、投機(jī)性購房的空間被進(jìn)一步壓縮，加大了資金壓力，威懾作用大于調(diào)控作用。新“國八條”

【政策原文五】嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。政策分析：將在一定程度打擊市場拿地投機(jī)行為。

【政策原文六】合理引導(dǎo)住房需求。房價上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。政策分析：重在抑制市場需求，外來及邊緣市場臨變?！菊咴钠摺柯鋵?shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布年度新建住房價格控制目標(biāo)、房價上漲幅度控制目標(biāo)或未完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)須要向國務(wù)院作出報告，并接受問責(zé)；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍?！菊咴陌恕繄猿趾蛷?qiáng)化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。政策分析：加強(qiáng)監(jiān)控推問責(zé)，利益市場存博弈。新“國八條”

相較于之前的政策“新國八條”的力度有所加大，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有的成果鞏固，既：調(diào)控目標(biāo)是抑制房價過快增長，而非下降房價。房地產(chǎn)發(fā)展需要穩(wěn)定，而非過快，過熱。同時我們也可以看到，雖然本輪調(diào)控重點(diǎn)是打壓投機(jī)，投資性需求。但是改善性需求也很大程度上被誤傷。3.上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011-1-20上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%。2011-2-24上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%。2011-3-25上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%。2011-4-21上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%政策分析：開發(fā)商：四輪存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，銀行放貸能力受束縛，進(jìn)一步抑制開發(fā)商房地產(chǎn)投資。客戶：促使部分客戶將資金轉(zhuǎn)向銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，購房需求受到間接抑制。4.2011-4-6住房公積金存貸款利率調(diào)整五年期以上公積金貸款利率上調(diào)0.2個百分點(diǎn)政策分析：此次公積金貸款的調(diào)整將主要影響城市中普通居民購買需求，從比例構(gòu)成上看由于房價漲幅較大的城市與公積金貸款無關(guān)，投機(jī)性購房需求占較大比重，因此此次公積金貸款規(guī)則的調(diào)整，對二三線城市的影響將大于一線城市。準(zhǔn)備金率及公積金利率上調(diào)政策條款—房產(chǎn)稅5.2011-1-28上海、重慶開征房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅重慶上海征收對象1.獨(dú)棟高檔住宅（包括存量和增量）2.個人新購的高檔住房（比新建商品房均價高2倍（含）以上）3.非重慶戶籍家庭新購第二套及以上只對新購房征收1.本市居民家庭第二套及以上住房2.非本市居民家庭在本市新購住房征收稅率1.以上兩年主城區(qū)新房均價為基準(zhǔn)，3倍以下為0.5%；3倍（含）-4倍，為1%；四倍（含）以上為1.2%；2.無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，為0.5%。適用稅率暫定為0.6%；成交價低于上年度新建商品房成交均價2倍減為0.4%。計稅依據(jù)以房產(chǎn)交易價為征稅基數(shù)，條件成熟時，以房產(chǎn)評估值為計稅依據(jù)暫按應(yīng)納稅住房市場交易價格的70%繳納稅額免稅范圍一個家庭可對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟商品住宅為180㎡；新購獨(dú)棟商品住宅、高檔住宅均為100㎡（不論家庭人口多少）上海市居民家庭人均不超過60㎡（含60㎡房產(chǎn)稅影響分析影響總結(jié)：1.兩地房產(chǎn)稅稅率不高，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響更多的是人民的觀望心理，特別是對投資投機(jī)者而言，影響其投資收益預(yù)期；2.在成交量方面，國八條、房產(chǎn)稅連續(xù)出臺，交易量出現(xiàn)下滑，但深度下滑的可能性不大。3.在價格方面，上海、重慶的房價會進(jìn)入新一輪的調(diào)整期，但對其他城市的影響相對較小。上海、重慶房產(chǎn)稅征收直接效果：1.增加了上海、重慶兩地投資者成本，使炒房者利潤下降；2.增加了高端自住者對購買大面積房源的顧慮，從而遏制了市場需求，尤其是高端需求。一房一價政策6.2011-5-1一房一價政策開始施行：商品房銷售中須標(biāo)明每套房源的總價和每平米的單價；在售地下停車位面積和銷售總價；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都要一一公示。

政策解讀：1.實(shí)行“一房一價”能使消費(fèi)者在購房過程中獲得更充分的信息，提高透明度，減少被蒙騙的機(jī)率，利于房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運(yùn)營，遏制開發(fā)商的“坐地起價”行為。2.通過這種管理手段，房價劇烈波動的可能性將會降低，而且房價也不會失控飆升，即使要上漲，也會由政府管理部門控制其具體幅度。3.該政策已經(jīng)形成一定的聲勢和影響力，但要發(fā)揮威力，其根本還是在于執(zhí)行力，政策執(zhí)行到位。國家出臺相關(guān)新政旨在限制過快上漲的房價，減少房價泡沫，規(guī)范房地產(chǎn)市場，促進(jìn)其良性發(fā)展。嘉祥房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場需求比較旺盛，整體均價較低，房價穩(wěn)定上漲。嘉祥政府尚未出臺具體的地方政策。對于房地產(chǎn)相關(guān)政策，政府表示嚴(yán)格執(zhí)行，但相關(guān)具體政策并未出臺。針對部分城市近期限購令政策，嘉祥縣政府尚未出臺相關(guān)政策。政策在嘉祥落地情況及研判嘉祥縣金融機(jī)構(gòu)、銀行嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院新政首購房客戶首付3成及以上；二套房首付款不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；政策形勢不利房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控逐漸從嚴(yán)，限購更嚴(yán)格、范圍不斷擴(kuò)大；調(diào)控政策組合與疊加措施，短時間內(nèi)效果突顯；多數(shù)專家認(rèn)為房地產(chǎn)市場未來調(diào)控周期還將持續(xù)3—5年。機(jī)會尚且存在宏觀調(diào)控的起效時間與調(diào)控效果是自上而下逐漸延緩與削弱的，嘉祥縣作為4線以下城市受政策影響不會很嚴(yán)重；目前嘉祥縣作為不限購地區(qū)，將吸引限購地區(qū)需求流入；宏觀政策對首次置業(yè)的影響不大；宏觀調(diào)控主要針對住宅市場，對商業(yè)市場影響較小；商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)，成交價量將進(jìn)入上升軌道。政策總結(jié)另外，本案有部分住宅產(chǎn)品，主力戶型在120-140㎡；針對客戶群體主要是改善型和投資型客戶；本項目客戶多屬于二次以上置業(yè)，首付提高和利率上調(diào)對本案客戶產(chǎn)生一定的影響，一定程度上限制了部分投資型客戶的購房需求。本案供應(yīng)產(chǎn)品有商業(yè)和住宅，其中以寫字樓、商住樓及商鋪等商業(yè)產(chǎn)品為主，相關(guān)政策對本案商業(yè)產(chǎn)品影響較小。政策對本案的影響宏觀市場研究

宏觀環(huán)境區(qū)域發(fā)展行業(yè)政策歷史概況嘉祥概況嘉祥縣歷史悠久，人杰地靈。相傳春秋時期魯哀公西取狩獵，獲一麒麟，此地取嘉美祥瑞之意，而得“嘉祥”之名，公元1147年置縣，時屬山東西路濟(jì)州?？脊虐l(fā)現(xiàn)境內(nèi)新石器時代就有人類活動。春秋戰(zhàn)國時期，農(nóng)耕發(fā)展，文化繁榮，成為魯國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地區(qū)。嘉祥歷代人才輩出，是古代四大圣賢之一曾子的故里。

人文風(fēng)貌

嘉祥是全國著名的石雕之鄉(xiāng)、魯錦之鄉(xiāng)、嗩吶藝術(shù)之鄉(xiāng)，歷史悠久，文化燦爛，傳統(tǒng)文化資源十分豐厚。嘉祥歷代人才輩出，是古代四大圣賢(孔子、孟子、曾子、顏?zhàn)?之一曾子的故里。

嘉祥概況嘉祥縣屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，春旱多風(fēng)，夏熱多雨，秋高氣爽，冬季干冷，四季分明。年平均氣溫12.8℃-13.9℃。嘉祥縣大致呈西北東南方向的長方形。地勢自西北向東南傾斜，平均傾斜坡度為萬分之一。海拔高度一般在35～40米。全縣有大小山頭126座，多是東、北、西南走向，呈島狀突出平地，主峰海拔高度一般在50～200米，成為魯、豫、皖、蘇交界平原地帶的獨(dú)特自然景觀。紙坊鎮(zhèn)與馬集鄉(xiāng)交界處的孟良山(舊名塔山)絕頂，海拔243.1米，為全縣最高點(diǎn)。嘉祥縣旅游資源豐富，主要景點(diǎn)有法云寺景區(qū)、曾廟景區(qū)、武氏墓群石刻博物館、青山風(fēng)景區(qū)。自然環(huán)境地理位置嘉祥縣位于山東省濟(jì)寧市西部，東經(jīng)116°06′～116°27′，北緯35°11′～35°38′屬黃河沖積平原。東西寬22公里南北長47.5公里，總面積971.6平方公里。東臨寧任城區(qū)，南接金鄉(xiāng)縣，西靠菏澤市的巨野和鄆城縣，北依梁山縣，東北隔梁濟(jì)運(yùn)河與汶上縣相望?？h城座落于縣境中部，縣城東至濟(jì)寧22公里，南至金鄉(xiāng)縣城45公里，西至巨野縣城23公里，北至梁山縣城50公里。嘉祥縣境內(nèi)資源豐富。已探明有煤面積125平方公里、總儲量16,94億噸，梁寶寺煤田煤炭地質(zhì)儲量10億噸，煤質(zhì)為氣肥煤，現(xiàn)由肥礦集團(tuán)建礦開采。金屯鎮(zhèn)東部，深層有豐富的煤炭資源，待進(jìn)一步勘查。新挑河鄉(xiāng)坡劉一帶煤田面積約6平方公里，地質(zhì)儲量約5000萬噸，現(xiàn)由里集團(tuán)建礦開采。嘉祥縣石灰?guī)r儲量豐富，品種齊全，全縣石灰?guī)r探明含量約為90億噸，既有厚層狀、巨厚層狀石灰?guī)r，也有板狀及條帶狀石灰?guī)r。既有質(zhì)純灰?guī)r，又有鮞狀灰?guī)r、竹葉狀巖、豹皮狀灰?guī)r和白云巖。嘉祥概況嘉祥縣轄8個鎮(zhèn)、7個鄉(xiāng)：嘉祥鎮(zhèn)、紙坊鎮(zhèn)、臥龍山鎮(zhèn)、梁寶寺鎮(zhèn)、疃里鎮(zhèn)、馬村鎮(zhèn)、金屯鎮(zhèn)、大張樓鎮(zhèn)鎮(zhèn)、馬集鄉(xiāng)、滿硐鄉(xiāng)

、仲山鄉(xiāng)、孟姑集鄉(xiāng)、老僧堂鄉(xiāng)、黃垓鄉(xiāng)、萬張鄉(xiāng)

。共5個居委會、709個村委會，762個自然村。2010年末全縣總?cè)丝?6.95萬人，非農(nóng)業(yè)人口14.81萬?？h政府駐嘉祥鎮(zhèn)。礦產(chǎn)資源行政區(qū)劃嘉祥概況1、嘉祥縣歷史悠久，地域文化濃厚。有較強(qiáng)的城市文化積累和知名度，它影響著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的動機(jī)、種類、方式。更加傾向于文化底蘊(yùn)比較豐厚的產(chǎn)品類型。2.嘉祥縣緊鄰濟(jì)寧市，在房地產(chǎn)發(fā)展中能夠充分借勢，房地產(chǎn)市場空間有擴(kuò)大的可能性。3.嘉祥縣總?cè)丝?6.95萬人，但是非農(nóng)業(yè)人口只有14.81萬人，隨著城市化的發(fā)展，必然需要更多的房源。4.嘉祥縣資源豐富，特別是煤炭資源，能夠?yàn)樯鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展提供充足的動力，房地產(chǎn)市場后勁十足。5.嘉祥縣煤炭資源、人文旅游資源分布區(qū)域比較分散，對中心城區(qū)的發(fā)展有一定的影響，在發(fā)展過程中需要進(jìn)一步的整合引導(dǎo)。總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)嘉祥縣國民生產(chǎn)總值

分析：嘉祥縣國民生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，但是受國際金融危機(jī)的影響，國民經(jīng)濟(jì)增長速度有所減緩。隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，嘉祥經(jīng)濟(jì)必將逐步向好，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅實(shí)保障。這對本項目來說是一個重要的利好因素。2007-2010年間，嘉祥縣GDP總量逐年增加，但GDP增速有所放緩。2007年GDP總量為110.02億元，2010年達(dá)到154.98億元，2007-2010年間共增加了44.96億元。GDP增長率在2007-2009年間有所下滑，2007年GDP增長率為17.6%，2010年下降到12.3%。宏觀經(jīng)濟(jì)三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析：1.嘉祥縣煤炭資源豐富、紡織、建材比較發(fā)達(dá)。受此影響，嘉祥縣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主；2.嘉祥縣第三產(chǎn)業(yè)所占比重連續(xù)上升，2010年第三產(chǎn)業(yè)作占比重為32%，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要更多的辦公、商務(wù)空間，這對本項目來講是一個較為有利的因素。嘉祥縣第一產(chǎn)業(yè)所占比重比較穩(wěn)定，2007-2010年間保持在15%左右；第二產(chǎn)業(yè)所占比重較大，一直在50%以上；第三產(chǎn)業(yè)開始發(fā)力，比重逐年上升，2010年達(dá)到32%。宏觀經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資額

嘉祥縣近年全社會固定資產(chǎn)投資額從2007年的46.84億元，增加到2010年的99億元，固定資產(chǎn)投資額增長幅度較大。這主要是為了完善市政、道路等基礎(chǔ)設(shè)施，以優(yōu)化城市面貌，拉大城市骨架。2007-2010年間嘉祥縣房地產(chǎn)投資在2-3億元之間，沒有加大幅度的增加，規(guī)模相對較小。分析：城市骨架被不斷拉大，城市面貌得以優(yōu)化，城市環(huán)境的改善將會大大提升了周邊土地價值和升值潛力；房地產(chǎn)投資規(guī)模相對較小，說明市場潛力巨大，房地產(chǎn)開發(fā)空間較大。宏觀經(jīng)濟(jì)社會消費(fèi)品零售情況

嘉祥縣近年消費(fèi)市場穩(wěn)步發(fā)展，2007年實(shí)現(xiàn)全社會消費(fèi)品零售總額30.09億元，2010年增加到51.86億元；嘉祥縣城鎮(zhèn)零售額在全縣總額中所占比例逐年增加，2010年為31.66億元，占全社會消費(fèi)品零售額的61%。：嘉祥縣消費(fèi)市場發(fā)展穩(wěn)定，社會零售品消費(fèi)市場持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是城鎮(zhèn)零售額的增加以及比重的擴(kuò)大，反應(yīng)了嘉祥商業(yè)市場處于穩(wěn)定的繁榮和發(fā)展期，并將會逐步支撐更多的商業(yè)街區(qū)和商業(yè)項目的產(chǎn)生和成長。分析：從大的市場消化環(huán)境而言，這對本項目的商業(yè)發(fā)展十分有利。宏觀經(jīng)濟(jì)居民人均可支配收入與消費(fèi)支出額

嘉祥縣居民可支配收入2008年突破10000元大關(guān)，達(dá)到10808元，2010年達(dá)到13856元；人均消費(fèi)支出也有了大幅度的增加，2008年為7061元，到2010年增加到9322元。

嘉祥縣居民可支配收入一直維持在一個較高的水平，且逐年增加由此可見，嘉祥縣人均購買能力穩(wěn)步增強(qiáng)，城市居民消費(fèi)有所保障，對于房地產(chǎn)來說客戶購買力增強(qiáng)是城市房地產(chǎn)發(fā)展的重要保證。分析購買力的增強(qiáng)，對房地產(chǎn)市場的經(jīng)營和出售創(chuàng)造了有利的條件。小結(jié)１、近年來GDP總量、固定資產(chǎn)投資、人均可支配收入等硬性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；2、紡織業(yè)、建材業(yè)以及采礦業(yè)較為發(fā)達(dá)，很大部分財富存于民間；4.第三產(chǎn)業(yè)的不成熟間接反映消費(fèi)水平和層次還有待提高，市場潛力巨大。宏觀經(jīng)濟(jì)總體來說，嘉祥縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民收入為項目的發(fā)展提供了一個較為有利的宏觀環(huán)境。基礎(chǔ)設(shè)施嘉祥縣交通便利，公路、鐵路、水運(yùn)、航空等各種交通運(yùn)輸設(shè)施齊全。鐵路：新石鐵路；公路：濟(jì)廣高速公路、日蘭高速公路、327國道、105國道、252省道、338省道。機(jī)場：濟(jì)寧機(jī)場座落在縣城南10公里處紙坊鎮(zhèn)，已開通北京、上海、廣州、青島、沈陽、成都等航線。嘉祥港水運(yùn)碼頭：經(jīng)京杭大運(yùn)河可轉(zhuǎn)運(yùn)蘇、滬、浙一帶?？h境內(nèi)交通運(yùn)輸方便，全縣通車?yán)锍踢_(dá)3314公里。G105G327日蘭高速公路濟(jì)廣高速公路濟(jì)寧機(jī)場京杭大運(yùn)河嘉祥段便利的交通，不僅縮短了嘉祥縣城鄉(xiāng)間的時間、空間距離，更有利于實(shí)現(xiàn)與濟(jì)寧的一體化發(fā)展，可以吸引更多的下縣客戶和濟(jì)寧客戶前來購買，為區(qū)域房地產(chǎn)的迅速發(fā)展?fàn)幦「嗟目蛻糍Y源?；A(chǔ)設(shè)施城區(qū)交通城區(qū)主要道路：縱向：建設(shè)路、迎風(fēng)路、萌山路、博源路；橫向：呈祥街、昌盛路、獲麟街、中心街及兗蘭路。另252省道、338省道在滿足城區(qū)交通需求的同時，緊密連接城鄉(xiāng)。未來城區(qū)將規(guī)劃建設(shè)“八縱、七橫”15條城市主干道，道路紅線寬度為40-60米，綠線寬度為60-80米。區(qū)域內(nèi)交通設(shè)施的完善，將進(jìn)一步提升區(qū)域整體價值。市政配套

基礎(chǔ)設(shè)施（1）、區(qū)域醫(yī)療機(jī)構(gòu)嘉祥縣人民醫(yī)院、嘉祥縣紅十字醫(yī)院、嘉祥縣中醫(yī)院（2）、教育機(jī)構(gòu)嘉祥縣職業(yè)中專學(xué)校、嘉祥一中、嘉祥四中、萌山中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西關(guān)小學(xué)、五老洼小學(xué)、前進(jìn)幼兒園、四中幼兒園等。其中嘉祥一中始建于1951年，是“魯西南教育戰(zhàn)線上的一顆明珠。（3）、購物場所中心街、兗蘭路、獲麟街及華聯(lián)超市。（4）、金融機(jī)構(gòu)農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄、工商銀行。（5）、行政機(jī)構(gòu)嘉祥縣政府、嘉祥縣檢察院、嘉祥縣林業(yè)局、嘉祥縣建委、嘉祥縣國土局等。（6）、公共娛樂萌山公園、天梭廣場、烈士陵園、南北湖等。完善的配套設(shè)施，為產(chǎn)品價格的提升創(chuàng)造了更大的空間嘉祥縣位于濟(jì)寧都市區(qū)的范圍內(nèi)，依據(jù)濟(jì)寧市的總體規(guī)劃,濟(jì)兗鄒曲嘉將成為市域城鎮(zhèn)空間發(fā)展的中心地帶和區(qū)域輻射中心，將推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)，發(fā)展都市區(qū)快速交通體系，實(shí)施全市域“大公交”計劃，打造都市區(qū)“半小時核心圈”。東融區(qū)域規(guī)劃嘉祥縣將逐步融入濟(jì)寧都市區(qū)，這給嘉祥縣的房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機(jī)。嘉祥縣規(guī)劃區(qū)域發(fā)展功能定位:新興的能源基地；區(qū)域性建材工業(yè)中心；濟(jì)寧—曲阜都市區(qū)重要的工業(yè)基地。區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：東融西拓戰(zhàn)略：東融：充分利用區(qū)位優(yōu)勢，積極主動融入都市區(qū)。西拓：拓展魯西市場，全面參與到魯西社會經(jīng)濟(jì)生活中去。工業(yè)興城戰(zhàn)略：大力推進(jìn)城市工業(yè)發(fā)展，以工業(yè)發(fā)展帶動城市發(fā)展。城市帶動策略：強(qiáng)化中心城市作用，以中心城市帶動區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展?？h域總?cè)丝冢?010年為86.95萬，2020年為88萬。城鎮(zhèn)化水平：城鎮(zhèn)化水平2010年為30%左右，2020年為45%左右。區(qū)域優(yōu)勢的突起、城市化的發(fā)展，戰(zhàn)略地位更加重要，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。

區(qū)域整體規(guī)劃城區(qū)未來將逐步東進(jìn)。老城區(qū)：主要集中在濟(jì)董公路以南，嘉金公路以東，鐵路以北，萌山路以西的現(xiàn)狀老城區(qū)。以商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂、生活居住等為主要發(fā)展內(nèi)容。新城區(qū)：主要集中在萌山路以東，濟(jì)董公路以面，兗蘭路以北，經(jīng)四路以西的區(qū)域內(nèi)。該區(qū)域是未來城市發(fā)展的主要區(qū)域。形成以行政辦公、文化娛樂、工業(yè)、商業(yè)服務(wù)、生活居住為主的綜合性新城區(qū)。用地向東向北發(fā)展嘉祥縣城總的發(fā)展方向?yàn)橄驏|向北發(fā)展本案本案位于老城區(qū)，嘉祥縣城區(qū)的逐步東進(jìn)，對于本案是一個不利因素，但是短時