創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園研究報告12022

龍崗中心城怡豐數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)園研究報告一、研究概要二、研究背景三、增加容積率的合理性四、增加容積率的可行性五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案六、本園區(qū)與區(qū)域環(huán)境關(guān)系研究內(nèi)容

一.研究概要經(jīng)濟指標(biāo)

本項目位于深圳市龍崗區(qū)中心城內(nèi)，項目含兩塊用地，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的宗地號為Ｇ01015-0072，容積率1.48,用地總面積42769.10平方米ＡＢ

由于地塊的規(guī)劃要點批復(fù)于2003年，隨著龍崗中心城的近期的高速發(fā)展建設(shè)和深圳市的土地資源短缺顯現(xiàn)，隨著中心區(qū)城市服務(wù)功能帶的作用加強，項目的原規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)已難以滿足片區(qū)日益提升的城市建設(shè)要求，難以適應(yīng)片區(qū)城市發(fā)展趨勢?？紤]到片區(qū)協(xié)調(diào)、城市設(shè)計、土地經(jīng)濟性等綜合因素，校核項目周邊配套設(shè)施、道路交通承載力等條件后，建議地塊使用功能進行重新定位。一.研究概要園區(qū)規(guī)劃許可證

怡鋒高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園位于龍崗區(qū)龍城15區(qū)，西臨黃閣路，北靠龍平西路，交通便利，項目總用地面積42769.10㎡，建設(shè)用地面積40118.70㎡，計入容積率建筑面積59493.53㎡，容積率1.48，依據(jù)規(guī)劃許可證已建建筑面積44812.30㎡。一.研究概要園區(qū)宗地圖

本地塊位于龍崗中心城黃閣路與龍平路交界處東南角，西側(cè)為天安龍崗數(shù)碼新城，北側(cè)為已建成依山郡高檔居住區(qū)，南側(cè)為平安里學(xué)校,同時周邊大批的高檔居住區(qū)正在興建。有氧吧之稱的龍城公園距本地塊不足一公里，新秀社區(qū)公園與本項目相連。天安數(shù)碼城新秀社區(qū)公園平安里學(xué)校依山郡本項目位置龍平黃閣園區(qū)位置

一.研究概要奧體中心本項目位置本地塊位于龍崗中心城黃閣路與龍平路交界處東南角，奧體中心沿黃閣路與本地塊相距約1公里。

一.研究概要園區(qū)原規(guī)劃設(shè)計樓號層高建筑面積（平方米）功能規(guī)劃時間１#２#37037.76887.25綜合廠房２００3.０９３#32202.34綜合辦公樓２００3.０9４５６39495.709290.629469.10綜合廠房２００3.０9７76942.31園區(qū)工人宿舍調(diào)整規(guī)劃８97-18168.84473.94園區(qū)工人宿舍調(diào)整規(guī)劃73246518怡數(shù)鋒字高內(nèi)新容工創(chuàng)業(yè)業(yè)區(qū)園

一.研究概要園區(qū)原規(guī)劃總平面

目前園區(qū)內(nèi)已有裝飾、裝修、家私等與創(chuàng)意設(shè)計相關(guān)聯(lián)的300個廠家進駐。隨著附近龍崗天安數(shù)碼新城和奧體中心的建設(shè)，入園廠家對“前店后廠”的需求日趨緊迫，迫切需要研發(fā)、設(shè)計團隊進駐園區(qū)。因此，園區(qū)原設(shè)計容量已經(jīng)不能滿足現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，只有擴大園區(qū)規(guī)模，加大容積率才能符合園區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

Ａ地塊（一期已建廠）：占地：36000平米建面：44812.30平米Ｂ地塊（二期未建宿舍及配套）：占地：6769.10平米建面：17279.89平米等待完成規(guī)劃調(diào)整后再建設(shè)AB123456

一.研究概要園區(qū)發(fā)展需求

上圖為本項目已建成園區(qū)的1#~6#棟廠房。龍崗經(jīng)濟的發(fā)展與騰飛給龍崗中心城的發(fā)展帶來了前所未有的機會與機遇。奧體中心的建設(shè)帶來的體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，周邊住宅區(qū)的大量建設(shè)提供了高素質(zhì)的人員保證，同時入駐數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)科研與創(chuàng)業(yè)的需求更加刺激了本項目的快速建設(shè)和使用需求。

一、研究概要二、研究背景三、調(diào)增容積率的合理性四、調(diào)增容積率的可行性五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案六、本園區(qū)與區(qū)域環(huán)境關(guān)系研究內(nèi)容

二.研究背景

項目區(qū)位

位于深圳市龍崗區(qū)龍城街道，該片區(qū)位于深圳市龍崗中心組團，是全區(qū)政治、文化、教育、醫(yī)療中心，該片區(qū)位于深、莞、惠交界處，屬于城市的門戶形象地區(qū)。

龍崗區(qū)位于深圳市東部，區(qū)政府駐龍崗鎮(zhèn)。行政區(qū)域東臨大亞灣、大鵬灣，南連羅湖區(qū)、鹽田區(qū)及香港，西接寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市。龍崗區(qū)是深圳市面積最大的市轄區(qū)，總面積844.07平方公里，總?cè)丝?33萬人，其中常住人口27.2萬人。

法定圖則要求

本項目的所處的龍崗中心城區(qū)，在《龍崗中心城中心區(qū)控規(guī)調(diào)整》組團規(guī)劃中確定本地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為先進工業(yè)、輕工業(yè)、高科技行業(yè)為主，周邊分別為居住用地、學(xué)校，規(guī)劃市政道路密集，形成了完整的城市社區(qū)。

二.研究背景

橫崗東莞坪地惠州坑梓坪山市區(qū)怡鋒高新區(qū)龍崗中心城

龍崗中心城交通條件

龍崗中心城市化進程的推進是與道路的擴建相并齊的，機荷、水官高速的通車帶來了龍崗經(jīng)濟的騰飛。外環(huán)路、地鐵3號線方案的出臺、深惠路的改造等利好，對整個中心組團來說是一針強心劑，中心城的城市化因道路的開發(fā)而提速，中心城產(chǎn)業(yè)的檔次也將大幅度提升。

二.研究背景

本項目

項目東邊主要為居住、行政、文化的中心，教育、醫(yī)療、購物、休閑等生活配套設(shè)置齊全，目前就近的大型購物場所為天虹商場、歲寶百貨，隨著龍福路沿線各樓盤的相繼入伙，羅馬公元的購物公園以及龍城國際商業(yè)的啟動，其片區(qū)配套更加豐富。項目西邊為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

二.研究背景

周邊配套設(shè)施分析海關(guān)大廈公園大地怡豐數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)園一、研究概要二、研究背景三、調(diào)增容積率的合理性四、調(diào)增容積率的可行性五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案六、本園區(qū)與區(qū)域環(huán)境關(guān)系研究內(nèi)容

用地存量短缺

龍崗中心城的土地存量短缺要求本項目采用高強度的開發(fā)模式

龍崗中心城的用地規(guī)模為３３.４平方公里，規(guī)劃人口２５-３０萬人。產(chǎn)業(yè)組團發(fā)展帶來的龐大的配套服務(wù)需求主要包括居住生活、商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、餐飲休閑、物業(yè)租賃買賣、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)等。而對于土地存量短缺的龍崗中心城來說，解決更多配套服務(wù)需求的直接辦法，就是適當(dāng)?shù)纳咂瑓^(qū)的開發(fā)強度，采取集約式的開發(fā)模式。本項目地塊所在區(qū)域是未來中心城復(fù)合商務(wù)生活區(qū)。片區(qū)土地經(jīng)濟效益及環(huán)境效益的重要日趨顯現(xiàn)。

三.調(diào)增容積率的合理性產(chǎn)值低下造成土地浪費名稱面積產(chǎn)業(yè)定位租賃情況租金白灰圍工業(yè)園8萬平米先進技術(shù)工業(yè)為主導(dǎo),配套先進制造90％14元/平米回龍鋪工業(yè)園7.5萬平米數(shù)字顯示、新材料、新能源等相關(guān)的配套產(chǎn)業(yè)——15元／平米志達(dá)工業(yè)園１２萬平米化工、機械制造、服裝、電子100％11元／平米華特工業(yè)園10萬平米輕工業(yè),食品,電子產(chǎn)品,——9元/平米盛平工業(yè)園15萬平米電子、化工、機械加工100%10元/平米百地工業(yè)園11萬平米食品、服裝制造、小商品加工95%14元/平米龍騰工業(yè)園8萬平米儀器制造、電子產(chǎn)品加工、輕工業(yè)98%13元/平米龍城工業(yè)園１０萬平米電子、化工、能源、食品、數(shù)碼１００％13元/平米

周邊工業(yè)園同質(zhì)化競爭及無差異園區(qū)定位，將造成投資的重復(fù)及園區(qū)產(chǎn)值底下，土地嚴(yán)重浪費

本園區(qū)如果仍采用同周邊工業(yè)園區(qū)相同傳統(tǒng)工業(yè)，則不具有規(guī)模優(yōu)勢，無法形成大工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)的凝聚力，入園企業(yè)性質(zhì)沒有特色與周邊園區(qū)相同，造成租金的低價位惡性競爭，本園區(qū)必將進行產(chǎn)業(yè)的升級以創(chuàng)造生存的空間，謀德新的發(fā)展契機。本園區(qū)緊鄰天安數(shù)碼城，必須采用與其相類似的建設(shè)模式，發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

三.調(diào)增容積率的合理性盛平工業(yè)園志達(dá)工業(yè)園回龍鋪工業(yè)園龍騰工業(yè)園華特工業(yè)園百地工業(yè)園白灰圍工業(yè)園西北組團新城市形象復(fù)合商務(wù)生活區(qū)西組團—奧體新城體育運動、居住、商業(yè)文化、會展、旅游休閑于一體的城市復(fù)合功能區(qū)東組團-行政活動中心有文化設(shè)施以及國家公務(wù)員宿舍區(qū)，生活區(qū)，商業(yè)區(qū)等組成包括：區(qū)委、區(qū)政府辦公樓及各部門辦公場所和圖書館，商貿(mào)會議中心、影劇院、學(xué)校等中央組團由中央公園的瀏覽景點組成南組團（深惠公路西側(cè)）由直屬辦公樓、公寓、賓館、酒家、金融機構(gòu)、購物中心、商業(yè)城等輕工業(yè)組團主要發(fā)展先進的工業(yè)，以輕工業(yè)、高科技行業(yè)為主三.調(diào)增容積率的合理性

片區(qū)功能規(guī)劃

本項目片區(qū)組團是先進工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)園集中的地方，提高容積率是城市發(fā)展的必然要求。

根據(jù)《深圳市文化發(fā)展規(guī)劃綱要2005年—2010年》在龍崗中心城西區(qū)，按規(guī)劃將建設(shè)成為集體育運動、居住、商業(yè)文化、旅游休閑于一體的城市復(fù)合商貿(mào)生活區(qū)，是服務(wù)于整個深圳的城區(qū)，本項目所在組團片區(qū)也將成為龍崗的新城市形象復(fù)合商務(wù)區(qū)、高新科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。片區(qū)經(jīng)濟效益和環(huán)境效益將得到巨大提升。三.調(diào)增容積率的合理性

奧體新城帶來無限發(fā)展機會

2006年2月14日，原高交會館開始整體搬遷至龍崗中心城西區(qū)的奧體新城，屬于龍崗區(qū)規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，屆時將更名為龍崗會展中心。今后在此舉行的專業(yè)會展將促進龍崗中心城與世界的接觸，形成會展經(jīng)濟。

龍崗區(qū)政府將以深圳奧體中心的建設(shè)和高交會館的搬遷為契機，將中心城西區(qū)建設(shè)成為深圳市的體育中心、龍崗區(qū)的商務(wù)中心和會展中心。龍崗中心城的樓市開發(fā)將因此而提速，產(chǎn)品的檔次也將大幅度提升，對整個中心組團來說，奧林匹克體育中心的啟動和高交會館的遷入無疑是一針強心劑，為中心城城市化發(fā)展贏得了一個良好的契機。2011年大運會的申辦成功，更是中心城經(jīng)濟發(fā)展的催化劑。

城市功能規(guī)劃帶來機遇黃閣路本項目大運主會場龍城公園發(fā)展總部經(jīng)濟

龍崗中心城的土地存量短缺迫使工業(yè)園區(qū)外移，產(chǎn)業(yè)的升級是龍崗中心城城市化進程中的必然之路。發(fā)展總部經(jīng)濟提高土地利用效率、吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)總部資源入駐，帶動總部經(jīng)濟快速發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長點；有利于增強產(chǎn)業(yè)自主創(chuàng)新能力，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級；有利于創(chuàng)造較多的利稅，提高片區(qū)就業(yè)水平；項目的建設(shè)運營還可與周邊環(huán)境形成協(xié)調(diào)互動的關(guān)系。

三.調(diào)增容積率的合理性經(jīng)廣東省人民政府批準(zhǔn)，占地8000畝的深圳龍崗（吳川）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園區(qū)，于近日舉行揭牌入園儀式該園位于吳川市黃坡鎮(zhèn)。工業(yè)園區(qū)按照一般加工業(yè)區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、休閑娛樂區(qū)進行布局。首期工程于6月底全面鋪開。三.調(diào)增容積率的合理性總部基地迎合深圳經(jīng)濟發(fā)展的需求

對比市區(qū)內(nèi)動輒售價幾萬元人民幣的寫字樓或以美元計算租金價格的寫字樓來講，總部基地寫字樓低廉的價格，及贈大量地面停車位，后期物業(yè)管理費也很低廉,甚至不比深圳隨便一套像樣的中高檔公寓的投入更高。錯位經(jīng)營會成為保證總部基地成功的另一個砝碼。目前，深圳大總部經(jīng)濟區(qū)的雛形正在形成：南山科技園以民營科研、電子商貿(mào)為主，中小企業(yè)在此孵化、磨礪、成長，是民營企業(yè)的搖籃；車公廟泰然工業(yè)園是為以商貿(mào)、外貿(mào)辦公形態(tài)為主的跨國企業(yè)、合資企業(yè)創(chuàng)造的內(nèi)外貿(mào)易窗口，也是國際企業(yè)進入深圳的跳板；福田保稅區(qū)則是國內(nèi)外大型企業(yè)的生產(chǎn)基地，也是國際企業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地。

相對于深圳市根深蒂固的世界生產(chǎn)中心地位而言，這座現(xiàn)代加工之城同樣在努力成為一個世界經(jīng)濟的中心。在出口經(jīng)濟的帶動下，越來越多的國內(nèi)外企業(yè)將自己的總部或區(qū)域中心設(shè)在了深圳，它們希望自己的辦公地點既能彰顯企業(yè)實力，具有良好的商務(wù)環(huán)境和辦公環(huán)境；又能體現(xiàn)濃郁的企業(yè)個性風(fēng)格，成為企業(yè)獨立的象征。但是對于它們來講，在價格一直居高不下的深圳樓市，不論是自己蓋辦公大樓，還是在城區(qū)內(nèi)或租或買寫字樓，都將是一種巨大的負(fù)擔(dān)。而總部基地恰恰可以解決企業(yè)總部的這種需求與矛盾。三.調(diào)增容積率的合理性龍崗發(fā)展的現(xiàn)階段迫切需要企業(yè)的總部基地

龍崗區(qū)是深圳外商投辦企業(yè)最多的區(qū)域，大量的成熟工業(yè)加工區(qū)為深圳的經(jīng)濟騰飛奇跡奠下扎實的基礎(chǔ)，但深圳日益高漲的寫字樓價格成為經(jīng)濟騰飛的絆腳石，而龍崗區(qū)寫字樓的缺少更是為經(jīng)濟發(fā)展帶來阻礙，中心城急需大量的寫字樓物業(yè)，天安數(shù)碼城正在興建，怡鋒高新工業(yè)園正好可以借此契機，按照市政府要求轉(zhuǎn)型為數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)業(yè)園，以總部基地形象登場，搶占市場需求的先機，與天安數(shù)碼城和龍城工業(yè)園共同開創(chuàng)龍城總部樓宇新時代。一、研究概要二、研究背景三、調(diào)增容積率的合理性四、調(diào)增容積率的可行性五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案六、本園區(qū)與區(qū)域環(huán)境關(guān)系研究內(nèi)容項目產(chǎn)業(yè)主題方向的定性分析方向市場競爭政策因素產(chǎn)業(yè)園區(qū)特征分析本園改造可能性分析與本園定位匹配度電信設(shè)備華為、中興政策支持自建園區(qū)，專業(yè)化程度高，企業(yè)單一無法引入大型專業(yè)性企業(yè)入園低電腦、手機及配件富士康政策支持規(guī)模宏大,產(chǎn)業(yè)凝聚力強，入園企業(yè)實力強體量小，園區(qū)面積無法形成規(guī)模較低電子數(shù)碼天安數(shù)碼新城政策支持現(xiàn)代建筑規(guī)劃,適合電子科技、金融后勤服務(wù)業(yè)、創(chuàng)新科技行業(yè)等產(chǎn)業(yè)進駐新規(guī)劃定位產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與本項目相臨，本園無競爭優(yōu)勢較低純寫字樓辦公區(qū)中心城純寫字樓少，競爭程度一般沒有政策支持現(xiàn)代建筑體態(tài)，需要眾多中小型企業(yè)入駐改造后體量大，總供應(yīng)面積多，市場需求有限低創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍崗尚無，競爭相對較弱吻合政策導(dǎo)向需要一定規(guī)模的園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)的聚集，以達(dá)到產(chǎn)業(yè)內(nèi)的資源互補和共享改造體量相對適中，總供應(yīng)面積適合較高四.調(diào)增容積率可行性園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)概念四.調(diào)增容積率的可行性何為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

當(dāng)代文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起源于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這一創(chuàng)新理念的發(fā)現(xiàn)和發(fā)明。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟或譯成“創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)”，是一種在全球化的消費社會的背景中發(fā)展起來的，推崇創(chuàng)新、個人創(chuàng)造力、強調(diào)文化藝術(shù)對經(jīng)濟的支持與推動的新興的理念、思潮和經(jīng)濟實踐。

未來文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的全面協(xié)調(diào)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整將具有越來越重要的作用。對于二次產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位的中國，適時地調(diào)整產(chǎn)業(yè)比重，進一步推動三次產(chǎn)業(yè)特別是高科技支持的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類高端產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展，是十分必要的。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的知識密集型、高附加值、高整合性，對于提升我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有不可低估的作用。

1998年美國人就發(fā)出了“資本的時代已經(jīng)過去，創(chuàng)意的時代已經(jīng)來臨”的宣言。據(jù)統(tǒng)計，到2006年，美國的核心版權(quán)產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟貢獻(xiàn)了8351億美元左右，約占國內(nèi)總產(chǎn)值的6.34％。各發(fā)達(dá)國家的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以各自獨擅的取向、領(lǐng)域和方式迅速發(fā)展，展現(xiàn)了一幅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)全球蜂起的熱烈景象。世界各國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分析四.調(diào)增容積率的可行性世界創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

當(dāng)今世界，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已不再僅僅是一個理念，而是有著巨大經(jīng)濟效益的直接現(xiàn)實。約翰·霍金斯在《創(chuàng)意經(jīng)濟》一書中明確指出，全世界創(chuàng)意經(jīng)濟每天創(chuàng)造220億美元，并以5％的速度遞增。在一些國家，增長的速度更快，美國達(dá)14％，英國為12％。2006年，英創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)1609億英鎊。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為英國第二大產(chǎn)業(yè)（僅次于金融服務(wù)業(yè)），創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)行業(yè)內(nèi)約有152000家公司在“部際商業(yè)注冊機構(gòu)”注冊。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)雇傭總?cè)藬?shù)為230萬，其后繼續(xù)增長，成為該國雇用就業(yè)人口的第一大產(chǎn)業(yè)。

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在全世界每天創(chuàng)造出220億美元的價值，并以5%的速度遞增，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以其獨特的產(chǎn)業(yè)價值取向、領(lǐng)域和方式迅速發(fā)展，成為一個國家或一個城市未來發(fā)展和競爭市場的制勝法寶，蓬勃發(fā)展形成了一股巨大的創(chuàng)意經(jīng)濟的浪潮。

四.調(diào)增容積率可行性中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分析

近年來，中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有很大發(fā)展，尤其是香港、臺灣地區(qū)，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)正在以前所未有的速度迅速崛起。上海、深圳、成都、北京等城市積極推動創(chuàng)意型行業(yè)的發(fā)展，正在建立一批具有開創(chuàng)意義的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。目前，我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還是市場不成熟、需求不穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)鏈尚不完整的風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，又是有效需求高速增長、市場前景十分廣闊、經(jīng)濟效益非常誘人的朝陽產(chǎn)業(yè)。正是具有如上的這種相輔相成的特點，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)才需要一個良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，高效的政策支持機制，高技術(shù)的基礎(chǔ)設(shè)施，相互接駁的產(chǎn)業(yè)鏈條，打破原有行業(yè)界限的重組場域，迅速順暢交換傳播的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)和一個高度市場化的交易平臺。

2006年，對于中國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)來說，是非常重要的一年。眾多省市都提出要大力發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，建立并認(rèn)定了一大批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，出臺了一系列政策規(guī)劃。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這顆新星在中國這個古老國度的天空上閃現(xiàn)出獨特而耀眼的光芒。

四.調(diào)增容積率的可行性深圳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)深圳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)狀況

深圳計劃用3-5年的時間打造“設(shè)計之都”,長遠(yuǎn)的目標(biāo)是將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)打造成深圳的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將建立一個總體發(fā)展規(guī)劃，確定未來若干年發(fā)展的政策導(dǎo)向，完善和優(yōu)化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)部與外部的環(huán)境，研究和探討如何以高新技術(shù)帶動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級換代，構(gòu)成與完善創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條，建設(shè)一批以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，加強創(chuàng)意項目作為風(fēng)險產(chǎn)業(yè)的輔導(dǎo)、推動，進一步改革和完善創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的投融資體制，推動文化創(chuàng)意企業(yè)的快速生長。發(fā)揮集聚效應(yīng)，培育創(chuàng)意市場，打造并完善創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈，形成新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展群落。

2005年2月深圳市委、市政府制定的《深圳市文化發(fā)展規(guī)劃綱要2005-2010年》（全文詳見附件3）指出，我市將重點發(fā)展八大優(yōu)勢文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，力爭達(dá)到2010年文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過10%。委、市政府已將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)確立為我市第四大支柱產(chǎn)業(yè)，必須將推動文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。深圳將大力扶持傳媒的印刷和發(fā)行業(yè)、動漫制作等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并培養(yǎng)一批品牌文化企業(yè)，使其參與全球文化產(chǎn)業(yè)資源的配置，增強企業(yè)競爭力。四.調(diào)增容積率的可行性

典型案例分析

“OCT－LOFT華僑城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園”

華僑城集團投資8000萬元，將原康佳等公司所在地的建筑面積近20萬平方米的廠房區(qū)，改造成LOFT創(chuàng)意園區(qū)。目前著名設(shè)計師高文安等工作室、世紀(jì)鳳凰傳媒、鴻波信息公司、香港PAL設(shè)計事務(wù)所等20多家創(chuàng)意機構(gòu)進駐了，首期5.5萬平方米的場地幾乎供不應(yīng)求，占地9.5萬平方米的后期（北區(qū)）項目也將在近期正式啟動。

“OCT－LOFT華僑城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園”分析

適應(yīng)深圳城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)升級換代的需求，將重污染工業(yè)遷移出市區(qū)舊廠房改造，成本低廉，改造速度快，可以迅速投放市場賦予園區(qū)新概念，將國外LOFT工作室形態(tài)引入深圳引入無污染、低能耗的具有高附加值的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)租金的提升改善了城市空間形象，用藝術(shù)的包裝吸引市場客戶的關(guān)注，達(dá)到經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收

園區(qū)核心主題選擇四.調(diào)增容積率的可行性中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r深圳市科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要龍崗中心城城市化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位調(diào)整要求深圳數(shù)字內(nèi)容戰(zhàn)略合作伙伴的經(jīng)濟實力與市場資源一個以工業(yè)設(shè)計、動漫相關(guān)產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)設(shè)計為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園解決當(dāng)前國內(nèi)工業(yè)設(shè)計能力低下、產(chǎn)值不高的狀況。解決深圳動漫設(shè)計產(chǎn)業(yè)設(shè)計無法有效轉(zhuǎn)化為市場產(chǎn)值的問題。解決藝術(shù)設(shè)計企業(yè)自生發(fā)展，無行業(yè)成長的“溫床”問題解決未來深圳市科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，符合深圳打造“設(shè)計之都”的城市定位定位高起點、高目標(biāo)，成為深圳市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先鋒。四.調(diào)增容積率的可行性何為工業(yè)設(shè)計

工業(yè)設(shè)計（IndustrialDesign）是近百年來國際上興起一門嶄新的、綜合性的交叉科學(xué)。聯(lián)合國教科文組織對工業(yè)設(shè)計明確定義為：工業(yè)設(shè)計是一種創(chuàng)造性活動，它的目的是決定工業(yè)產(chǎn)品的造型質(zhì)量，這些造型質(zhì)量不但是產(chǎn)品的外部特征，而且主要是結(jié)構(gòu)與功能的關(guān)系，它從生產(chǎn)者和使用者的角度把一個系統(tǒng)變成連貫的統(tǒng)一。工業(yè)設(shè)計不是一般產(chǎn)品設(shè)計概念中的常規(guī)設(shè)計，它以產(chǎn)品功能為出發(fā)點，集結(jié)構(gòu)、材料、形態(tài)、色彩等諸多因素，從社會、環(huán)境、經(jīng)濟、技術(shù)角度綜合構(gòu)思和設(shè)計、以滿足人對產(chǎn)品物質(zhì)功能和心理上的需求。

過去由于重生產(chǎn)、輕消費、輕市場的錯誤傾向?qū)е挛覈I(yè)設(shè)計水平十分落后，隨著改革開放的深入進行，工業(yè)設(shè)計行業(yè)得到了很大程度的發(fā)展，但從適應(yīng)加入世貿(mào)后新的市場環(huán)境，提高我國產(chǎn)品的競爭力方面的角度分析還有很大的潛力可挖。美國的一項技術(shù)研究表明：對工業(yè)設(shè)計每投入1美元，帶來的利潤約為1500美元。據(jù)我省科龍、美的、格蘭仕等大型家電企業(yè)的統(tǒng)計顯示：工業(yè)設(shè)計所占的作用約占工業(yè)總產(chǎn)值的50％。企業(yè)只有生產(chǎn)那些既能滿足人們物質(zhì)文化的需求，又能滿足人們精神文化需求的商品，才會有市場，才會有好的經(jīng)濟效益。而企業(yè)設(shè)計的產(chǎn)品越具獨特的文化和高科技，就越具有交流性和國際性，其價值就越高。

我國工業(yè)設(shè)計分析

四.適當(dāng)進行改造可行性我國工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)分析

目前由于世界和我國知識產(chǎn)權(quán)法規(guī)體系的不斷完善，許多原來靠仿制國內(nèi)外同行產(chǎn)品的企業(yè)的生存空間被大大壓縮，也從另一個方面促進了我國工業(yè)設(shè)計行業(yè)的發(fā)展。另外，由于產(chǎn)品設(shè)計的個性化和專業(yè)化的不斷加強，工業(yè)設(shè)計從原來依附于大型企業(yè)逐步分離的趨勢日益明顯，在我國一些發(fā)達(dá)城市出現(xiàn)了中小型工業(yè)設(shè)計公司和工業(yè)設(shè)計工作室，對未來我國工業(yè)產(chǎn)品發(fā)展的積極影響也正在體現(xiàn)出來，今年來我國在玩具、家用電器、通訊設(shè)備等方面的設(shè)計理念和設(shè)計水平逐漸向世界一流水平靠攏，并推動了傳統(tǒng)加工業(yè)的快速發(fā)展。

深圳工業(yè)設(shè)計分析四.調(diào)增容積率的可行性

怡鋒高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（深圳數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)業(yè)園）位于龍崗區(qū)的中心、深圳工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地，服務(wù)能力輻射的范圍廣及深、莞、惠三城，有打造城珠三角工業(yè)設(shè)計之都的可能。

深圳工業(yè)設(shè)計產(chǎn)業(yè)分析

低廉的人力資源是制造業(yè)中心形成的重要原因。作為制造業(yè)中心的初級階段，OEM模式占最大的比例。深圳的許多私營企業(yè)都是靠承接國外訂單來生存的。產(chǎn)品的外觀與內(nèi)在結(jié)構(gòu)等基本上是國外廠家制定或是仿造的。要提高制造業(yè)的層次，必須大力發(fā)展ODM模式和OBM模式。香港的制造企業(yè)中，OEM模式占80%,ODM模式和OBM模式占20%。同香港的數(shù)字比較，深圳制造企業(yè)中OEM模式占的比例更多。

本項目建設(shè)的必要性四.調(diào)增容積率的可行性

自2002年起著手建設(shè)怡鋒高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)位于龍城15區(qū)龍平路與黃閣路交界的東南角，占地面積42769M2，與正在建設(shè)的天安數(shù)碼城隔路相對，已建成建筑總面積42808M2，剩余用地約6700M2。目前，經(jīng)市科技局批準(zhǔn)，在園區(qū)內(nèi)設(shè)立“深圳市數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)意園”。

我們力爭將創(chuàng)意園打造成為華南地區(qū)乃至全國知名的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)品牌園區(qū)，吸引一批多媒體文化企業(yè)和來自全國各地甚至大批海外留學(xué)生到此創(chuàng)業(yè)，在龍崗形成特色鮮明、優(yōu)勢突出的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，重點發(fā)展平面設(shè)計、動漫畫制作、軟件開發(fā)與服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)音樂創(chuàng)作、手機游戲設(shè)計、時尚設(shè)計、影視制作、3G及網(wǎng)絡(luò)游戲、三維設(shè)計、數(shù)字電視增值內(nèi)容等領(lǐng)域。

根據(jù)2007年3月30日《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》深府(2007)75號，市政府鼓勵對建筑容積率偏低、土地利用率低的工業(yè)區(qū)實施升級改造。按照政府要求，對現(xiàn)有怡鋒高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園進行產(chǎn)業(yè)升級，此項目已列入龍崗區(qū)2007年香港招商會簽約項目。借在龍崗舉辦2011年大運會之機，以國家省市及龍崗區(qū)政府給予的政策支持為依托，促進產(chǎn)業(yè)鏈中相關(guān)要素的有機結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)化規(guī)模效應(yīng)，怡鋒高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展將成為深圳市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重要基地，為龍崗文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境，為深圳市龍崗創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。建設(shè)主體四.調(diào)增容積率的可行性

怡鋒工業(yè)設(shè)備(深圳)有限公司

作為1989進駐深圳龍崗的大型高科技企業(yè)，伴隨著龍崗的發(fā)展而成長，專業(yè)生產(chǎn)自動化立體停車設(shè)備、自動化立體倉庫和自動化物流設(shè)備，年產(chǎn)值約2.1億元，從2001年起已連續(xù)四年市場占有率和銷售額位居全國行業(yè)前列。公司1998年被市科技局認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)；被貿(mào)工局認(rèn)定為“先進技術(shù)企業(yè)和中國最有價值品牌企業(yè)；連續(xù)5年被工商局評定為“重合同守信用企業(yè)”；獲中國市場研究中心頒發(fā)的“中國質(zhì)量服務(wù)信譽AAA級企業(yè)證書”；是全國自動化停車設(shè)備行業(yè)唯一一家通過了ISO9001質(zhì)量管理、ISO14001環(huán)境管理、ISO18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理三套體系認(rèn)證的企業(yè)。該企業(yè)有能力建設(shè)好本項目。為支持龍崗區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足怡鋒高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，并提高現(xiàn)有土地的使用率，新規(guī)劃方案將容積率從1.48調(diào)增為2.69（含部分辦公功能）。動漫相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析

四.調(diào)增容積率的可行性游戲產(chǎn)業(yè)分析游戲產(chǎn)業(yè)本身雖然屬于互動數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)也屬于休閑產(chǎn)業(yè)，同時又是一個橫跨互聯(lián)網(wǎng)、計算機、軟件、消費電子等諸多領(lǐng)域的綜合體。游戲產(chǎn)業(yè)的滲透力巨大，影響著相當(dāng)多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括：電信業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、傳媒業(yè)、傳統(tǒng)出版業(yè)、制造業(yè)、展覽業(yè)。2005年中國網(wǎng)絡(luò)游戲?qū)νㄐ艠I(yè)務(wù)收入的直接貢獻(xiàn)為150.7億元，對IT產(chǎn)業(yè)的直接貢獻(xiàn)達(dá)63.7億元，對媒體及傳統(tǒng)出版業(yè)的直接貢獻(xiàn)達(dá)35.8億元，中國網(wǎng)絡(luò)游戲出版市場實際銷售收入為24.7億元。其對各種產(chǎn)業(yè)的拉動作用可見一斑。玩具設(shè)計目前，我國有6500多家玩具企業(yè)，制造了全球70％以上的玩具，而中國的玩具企業(yè)又集中在廣東。廣東省的玩具產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，現(xiàn)在已成為中國甚至全世界玩具的主要生產(chǎn)基地，僅在珠江三角洲就有4500家玩具企業(yè)，玩具企業(yè)數(shù)量和產(chǎn)銷量占了全國7成以上，在2006年廣東玩具工業(yè)產(chǎn)值達(dá)435億元，出口達(dá)70億美元。迅速培養(yǎng)一批本土的玩具設(shè)計人才，扶持一批玩具設(shè)計企業(yè)成為中國玩具設(shè)計行業(yè)重要內(nèi)容。數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)意園的改造正可借次機會吸引深圳眾多分散的玩具設(shè)計企業(yè)入園，形成具有規(guī)模的設(shè)計基地，在眾多的設(shè)計企業(yè)交流互動下做強做大中國玩具設(shè)計業(yè)。

四.調(diào)增容積率的可行性服裝設(shè)計

深圳600多家品牌服裝企業(yè)自創(chuàng)的品牌多達(dá)1000余個，特別是女裝品牌在國內(nèi)獨樹一幟，占據(jù)著60％以上的市場份額，居絕對領(lǐng)先地位。深圳服裝業(yè)的發(fā)展促使服裝設(shè)計行業(yè)不在由服裝生產(chǎn)企業(yè)自行配備設(shè)計人員，獨立的服裝設(shè)計機構(gòu)在深圳也逐漸多了起來。龍崗區(qū)是深圳服裝加工企業(yè)最多的區(qū)，中心城做為龍崗區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地的定位將吸引大批服務(wù)性企業(yè)進駐，其中包括服裝設(shè)計業(yè)。本園區(qū)改造后的物業(yè)可以滿足這些企業(yè)的辦公需求。

隨著中國高新技術(shù)的推廣而在今后二十年左右的時間正在和即將發(fā)生深刻變化的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，素有“21世紀(jì)知識經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)”之稱的產(chǎn)業(yè)有：

工業(yè)產(chǎn)品設(shè)計業(yè)、動漫影視產(chǎn)業(yè)、游戲產(chǎn)業(yè)及其與之密切相關(guān)的、音像制品出版業(yè)、會展旅游業(yè)、文化演藝、廣告服務(wù)企業(yè)，設(shè)備租賃企業(yè)及與之相關(guān)的風(fēng)險投資基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等企業(yè)。

上述產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所帶來的“后現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)浪潮”正在為中國經(jīng)濟創(chuàng)造了一次千載難逢的歷史發(fā)展機遇，本園區(qū)除工業(yè)設(shè)計、動漫核心主題之外還應(yīng)引進這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

四.調(diào)增容積率的可行性藝術(shù)創(chuàng)作現(xiàn)代產(chǎn)品設(shè)計呈現(xiàn)藝術(shù)化趨勢，通常人們從藝術(shù)中得到“美”的享受，而在產(chǎn)品中得到“用”的滿足，藝術(shù)品和產(chǎn)品分別以兩種截然不同的形態(tài)提供給人們。特別是在物質(zhì)日益豐富的今天，人們對產(chǎn)品的選擇不僅著眼于“用”的功能，更在于追求更多的“附加值”，其中藝術(shù)化和美的享受是必不可少的。因此，包括建筑衛(wèi)生陶瓷在內(nèi)的任何產(chǎn)品都在盡可能地通過藝術(shù)設(shè)計使產(chǎn)品藝術(shù)化，未來的產(chǎn)品與藝術(shù)品的界線將會越來越模糊不清，并巧妙地融合在一起。設(shè)計是連接精神文明與物質(zhì)文明的橋梁，設(shè)計極大的提高了人類生存的生活物質(zhì)量。龍崗中心城做為深圳兩大衛(wèi)星城之一的定位使龍崗區(qū)城市化進程提速，高質(zhì)量的生活已經(jīng)吸引一大批藝術(shù)與創(chuàng)作的精英企業(yè)進駐中心城，未來中心城的藝術(shù)與創(chuàng)作行業(yè)前景無限遼闊。

廣告服務(wù)

2006年底，全國廣告公司為86210戶，比上年增加9857戶，增長14.8%，廣告公司占廣告經(jīng)營單位總數(shù)的67.1%。廣告公司從業(yè)人員達(dá)701654人，增加49007人，增加8.2%，占廣告從業(yè)人員總數(shù)的70.2%。營業(yè)額達(dá)665.2億元，增加120.4億元，增長27%。隨著龍崗新城市中心地位的確定，中心城成為文化、教育、醫(yī)療中心、龍崗經(jīng)濟服務(wù)中心，該片區(qū)位于深、莞、惠交界處，經(jīng)濟輻射區(qū)域廣泛，進駐中心城的廣告服務(wù)性企業(yè)未來幾年將成倍增增長，這勢必增加對高檔辦公空間的需求。

四.適當(dāng)進行改造可行性文化演藝龍崗文化中心位于龍崗區(qū)中心城龍城廣場東側(cè)，占地5萬平方米，建筑面積10萬平方米，共有、B、C、D、E、F六個互相連通又相對獨立的建筑區(qū)，擁有大劇院、音樂廳、文化館、圖書館、城市規(guī)劃建設(shè)展覽廳、書城、展覽廳、影城、多功能廳等功能區(qū)域，并設(shè)有專門的市民休閑生活配套服務(wù)樓。龍崗文化中心每個星期都有數(shù)次大型藝術(shù)、歌劇、繪畫、音樂等表演，與文化中心相關(guān)的眾多的文化、藝術(shù)演出公司對龍崗的寫字樓有極大的需求，但目前市場狀況難以滿足需要，本園區(qū)的改造將是文化中心極好的配套公司辦公地點。會展產(chǎn)業(yè)

根據(jù)中國貿(mào)促會的研究顯示，未來5至15年內(nèi)，中國會展業(yè)年均增長率將保持在15％至20％左右。預(yù)計到2010年，我國會展業(yè)總收入將超過200億元；2020年，我國會展業(yè)總收入將超過1000億元。隨著2008年北京奧運會和2010年的上海世博會的舉行，中國將掀起大型博覽會風(fēng)潮,而龍崗會展中心的建立將使中心城成為深圳第二個會展中心，會展經(jīng)濟將帶動會展組織企業(yè)、展會制作企業(yè)、會展物流企業(yè)、宣傳媒體等會展服務(wù)相關(guān)企業(yè)的數(shù)量增加，本工業(yè)園的地理位置及定位方向?qū)⑹贡緢@成為這些企業(yè)的入駐基地。

四.適當(dāng)進行改造可行性創(chuàng)意在龍崗

中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)作為一種嶄新的經(jīng)濟理念落地生根，文博會成功地把文化產(chǎn)業(yè)鏈條連接起來。在深圳舉辦的第三屆文博會通過展會形式來實現(xiàn)創(chuàng)意積聚效應(yīng)，引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)意新型產(chǎn)業(yè)。

“深圳其實是中國現(xiàn)代設(shè)計產(chǎn)業(yè)的策源地?！痹O(shè)計作為服務(wù)于社會的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，不僅需要有充滿活力的市場經(jīng)濟作支撐，同時也需要開闊的視野和開放的觀念，深圳恰好為設(shè)計產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)育土壤。與此同時，深圳龍崗將迎接2011年世界大學(xué)生運動會的到來，大運會能給深圳的文化產(chǎn)業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟方面的效益以及創(chuàng)意產(chǎn)品如城市設(shè)計包括藝術(shù)品的交易額的提高，必將給龍崗創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來難得的歷史機遇。大運會主會場就設(shè)在龍崗中心城的體育新城黃閣路與龍翔大道交匯點，距本項目沿黃閣路約定公里，增加了本項目規(guī)劃調(diào)增容積率的可行性。

四.適當(dāng)進行改造可行性數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)意園

目前本項目內(nèi)的數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)業(yè)園已經(jīng)吸引了從事工業(yè)設(shè)計、服裝設(shè)計、陶瓷設(shè)計、布藝設(shè)計、建筑設(shè)計、平面設(shè)計、鞋業(yè)設(shè)計、金融保險、風(fēng)險投資、法律服務(wù)、專利服務(wù)等20多家企業(yè)洽談入駐。產(chǎn)業(yè)園堅持以“創(chuàng)意服務(wù)創(chuàng)意”的理念，通過搭建完善的現(xiàn)代服務(wù)平臺，營造有利于提高創(chuàng)意生產(chǎn)效率的靈性空間，營造充滿激情和活力、富有使命感的積極向上的文化氛圍，建立互利互惠機制，聚集和整合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以及金融、法律等高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為創(chuàng)意的人服務(wù)、為創(chuàng)意的組織服務(wù)、為創(chuàng)意的活動服務(wù)，以此實現(xiàn)激發(fā)靈感、催生創(chuàng)意、變現(xiàn)創(chuàng)意，最終達(dá)到推進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)化、促進產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意化的目的。園區(qū)實行企業(yè)化、市場化運作機制，與龍城工業(yè)園、深圳（龍崗）留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、天安數(shù)碼城共同打造龍崗中心城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、自主創(chuàng)新、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。充分整合并利用龍崗舉辦大運會、龍崗作為深圳次中心城、彼鄰寶龍碧嶺高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶等各項資源優(yōu)勢，將風(fēng)險投資作為發(fā)展的助推器，將增值服務(wù)作發(fā)展的核心競爭力，將進一步整合社會資源作為發(fā)展的促進力，結(jié)合數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)特色，堅持管理模式和運作機制不斷創(chuàng)新發(fā)展的思路。

四.適當(dāng)進行改造可行性相關(guān)政策**《城市更新辦法》拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價。已竣工驗收的工業(yè)用地上增加建筑面積，對增加面積部分按現(xiàn)行規(guī)定地價標(biāo)準(zhǔn)的0.5倍計收。拆除的建筑面積不作補償，土地使用年期從辦理用地手續(xù)之日起重新計算。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目，未按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉(zhuǎn)讓的，適用市政府工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。

四.適當(dāng)進行改造可行性相關(guān)政策《深圳市集約利用的工業(yè)用地地價計算暫行辦法》

本辦法實施前已出讓（含行政劃撥）的工業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率且權(quán)屬關(guān)系明確、增加的建筑面積仍為工業(yè)用途的，但未竣工驗收、經(jīng)批準(zhǔn)保留使用的工業(yè)用地增加容積率，按以下原則計收地價：1．若增加后的容積率不超過2.0的，增加部分按現(xiàn)行規(guī)定地價標(biāo)準(zhǔn)的0.8倍計收；2．若增加后的容積率在2.0至3.0（含3.0）的，對2.0以下增加部分按現(xiàn)行規(guī)定地價標(biāo)準(zhǔn)的0.8倍計收，對2.0以上增加部分按現(xiàn)行規(guī)定地價標(biāo)準(zhǔn)的0.5倍計收；3．若增加后的容積率在3.0以上的，對2.0以下增加部分按現(xiàn)行規(guī)定地價標(biāo)準(zhǔn)的0.8倍計收；對2.0至3.0（含3.0）增加部分按現(xiàn)行規(guī)定地價標(biāo)準(zhǔn)的0.5倍計收；對3.0以上增加部分不另收地價。

四.適當(dāng)進行改造可行性相關(guān)政策《深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)方案》本方案所稱創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，是指根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，按照上述目標(biāo)和原則，在我市工業(yè)用地內(nèi)專項建設(shè)并按政策出租或出售的生產(chǎn)、研發(fā)、運營及其它配套設(shè)施的政策性產(chǎn)業(yè)用房。根據(jù)企業(yè)對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的需求，將其分為研發(fā)運營型、生產(chǎn)型兩種類型。在新增用地上建設(shè)的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房按工業(yè)用地供應(yīng)。經(jīng)市政府批準(zhǔn)通過舊工業(yè)區(qū)升級改造提供創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的項目，限定自用的部分，地價的計收標(biāo)準(zhǔn)按《關(guān)于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》（深府〔2007〕75號）的規(guī)定執(zhí)行；依照我市相關(guān)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的，按照公告基準(zhǔn)地價的標(biāo)準(zhǔn)扣減原已繳納的地價計收應(yīng)繳納的地價。用于出售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，政府以公開方式限價銷售。一、研究概要二、研究背景三、調(diào)增容積率的合理性四、調(diào)增容積率的可行性五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案六、本園區(qū)與區(qū)域環(huán)境關(guān)系研究內(nèi)容本園區(qū)新規(guī)劃功能五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案園區(qū)建筑功能新規(guī)劃整體原則深圳市東部創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑功能規(guī)劃以能夠滿足擬引進產(chǎn)業(yè)中國際、國內(nèi)大型一流科技文化企業(yè)的功能需求，適度超前的原則，同時兼顧對中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的扶持，使園區(qū)內(nèi)部環(huán)境既能滿足科研開發(fā)與生產(chǎn)經(jīng)營的需要，又能滿足園區(qū)職工的物質(zhì)、精神文化生活需要，同時還是充分展現(xiàn)我市高科技文化產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢的窗口。本項目將逐步建立“孵化、服務(wù)、投資、專利交易四大平臺”優(yōu)勢，以國家省市及龍崗區(qū)政府給予的政策支持為依托，以創(chuàng)業(yè)投融資為工具，以專業(yè)孵化器的管理服務(wù)為手段，通過資源整合和優(yōu)勢集成，全面打造規(guī)?；?、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、社會化的文化產(chǎn)業(yè)投資和孵化平臺；促進產(chǎn)業(yè)鏈中相關(guān)要素的有機結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)化規(guī)模效應(yīng)；實現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)投資與孵化的功能結(jié)合，提供從種子成長為參天大樹的全程支持和服務(wù)，為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境和機遇。本園區(qū)新規(guī)劃功能五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案整合資源優(yōu)勢全力打造一流專利技術(shù)展示交易平臺。1、建立有形專利技術(shù)展示交易大廳，公開征集專利產(chǎn)品進場展示，長期開設(shè)展示區(qū)、查詢區(qū)、洽談區(qū)。通過公開征集專利展品，以實物、模型、展板、證書、影像資料等多種形式在專利展示交易大廳進行免費展示和推介。該平臺為中小企業(yè)和專利發(fā)明人的專利技術(shù)產(chǎn)品提供了良好的展示機會，各中小企業(yè)可以方便地利用該平臺宣傳產(chǎn)品，從而促進專利產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化與推廣。2、建立了專利技術(shù)網(wǎng)絡(luò)展示交易平臺，在以數(shù)據(jù)庫為核心的網(wǎng)站系統(tǒng)基礎(chǔ)上，開展電子商務(wù)平臺整體規(guī)劃和設(shè)計。3、開展專利托管，樹立特色服務(wù)品牌；通過專利托管為優(yōu)秀專利項目及以專利技術(shù)為核心的創(chuàng)新型企業(yè)開展信息發(fā)布、專利集成、價值評估、投融資和項目交易等一系列優(yōu)質(zhì)高效、專業(yè)規(guī)范的服務(wù)，加快實現(xiàn)專利技術(shù)項目與資本市場的對接，促進專利技術(shù)的商品化、產(chǎn)業(yè)化和國際化。

專利托管是吸引風(fēng)險投資促進專利轉(zhuǎn)化的一種嶄新嘗試，它可整合政府、中心、投資機構(gòu)、會員機構(gòu)及專利權(quán)人等各自單獨的優(yōu)勢，解決專利技術(shù)實施難的有效途徑，促進了專利技術(shù)的轉(zhuǎn)移及產(chǎn)業(yè)化，為推動我國專利轉(zhuǎn)化及專利技術(shù)企業(yè)快速發(fā)展開辟了一條新的道路。本園區(qū)新規(guī)劃功能五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案4、舉辦各類項目推介和培訓(xùn)活動，積極促成交易項目交易各方面對面的接觸，為中小企業(yè)的投融資、轉(zhuǎn)讓提供了一個良好的互動交流平臺。定期舉行專場投融資論壇，通過行業(yè)的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)高管與投資公司、上市公司的高管的深入交流，為中小企業(yè)的發(fā)展提供實實在在的服務(wù)。根據(jù)對產(chǎn)業(yè)園擬引進的企業(yè)的行業(yè)特點、規(guī)模分布及企業(yè)發(fā)展需要，以及可以預(yù)測到的入園企業(yè)員工日常生活、文體活動的需要，本項目

將努力打造創(chuàng)業(yè)孵化的硬件平臺、增值服務(wù)的軟件平臺和風(fēng)險投資的網(wǎng)絡(luò)平臺，同時搭建公共技術(shù)平臺，建立人才培訓(xùn)基地，并探索新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以促進創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的可持續(xù)發(fā)展。

園區(qū)發(fā)展目標(biāo)五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案

根據(jù)已公示的龍城公園片區(qū)法定圖則，本項目用地為高科技工業(yè)用地。園區(qū)內(nèi)將根據(jù)市場需求，為廣告、建筑、藝術(shù)和文物交易、工藝品、設(shè)計、時裝設(shè)計、電影、互動休閑軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件、電視廣播等13個行業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供研發(fā)、投資、孵化、制作、培訓(xùn)、交易等綜合服務(wù)。重點發(fā)展平面設(shè)計、動漫畫制作、軟件開發(fā)與服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)音樂創(chuàng)作、手機游戲設(shè)計、時尚設(shè)計、影視制作、3G及網(wǎng)絡(luò)游戲、三維設(shè)計、數(shù)字電視增值內(nèi)容等領(lǐng)域，促進進駐企業(yè)自主研發(fā)

“龍崗數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)意園”旨在吸引數(shù)字內(nèi)容方向的創(chuàng)新科技及相關(guān)公司匯聚，培育并支持其發(fā)展，培育地方經(jīng)濟增長點，使之成為數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)沙龍，成為深圳的又一張具有世界水準(zhǔn)的名片。

“龍崗數(shù)字內(nèi)容創(chuàng)意園”原7#宿舍改建為研發(fā)綜合大樓后，除具備上述功能外，努力打造四大平臺，即：創(chuàng)業(yè)孵化的硬件平臺、增值服務(wù)的軟件平臺、風(fēng)險投資的網(wǎng)絡(luò)平臺、產(chǎn)權(quán)交易平臺。園區(qū)版塊功能規(guī)劃

五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案版塊功能分區(qū)功能面積（平米）高新科技文化產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)設(shè)計區(qū)建筑、通訊器材、家電、服裝、精品、日用品等產(chǎn)業(yè)國際國內(nèi)知名工業(yè)設(shè)計公司、研發(fā)機構(gòu)、國內(nèi)外著名工業(yè)設(shè)計研究院深圳分支機構(gòu)22000動漫相關(guān)產(chǎn)業(yè)區(qū)國際國內(nèi)知名動漫相關(guān)產(chǎn)品設(shè)計、制作企業(yè)、動漫游戲制作企業(yè)、動漫音像制品企業(yè)、動漫授權(quán)服裝設(shè)計、動漫玩具設(shè)計等22000創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)與本項目核心產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)企業(yè)，如音像制作發(fā)行企業(yè)、廣告設(shè)計企業(yè)、動漫會展企業(yè)、特色旅游企業(yè)、禮品設(shè)計企業(yè)20000高新科技文化發(fā)展基地人才培訓(xùn)中心大型人才培訓(xùn)基地，吸引國際、國內(nèi)知名院校的動漫專業(yè)、工業(yè)設(shè)計、媒體傳播、工藝美術(shù)專業(yè)或其他社會辦學(xué)力量進駐，在園區(qū)內(nèi)培養(yǎng)深圳市高科技文化產(chǎn)業(yè)急需的專業(yè)人才。5000中小科技文化企業(yè)孵化中心為中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、優(yōu)秀個人文化工作室提供政策輔導(dǎo)、風(fēng)險資金引入中介、物業(yè)和設(shè)備優(yōu)惠租賃等方面的扶持。5000高新科技文化會展基地科技文化產(chǎn)品、專利交易展覽中心用于常年展示園區(qū)內(nèi)企業(yè)和國際、國內(nèi)知名企業(yè)高新科技文化產(chǎn)品，如動漫游戲、動漫影視、動漫圖書、動漫衍生產(chǎn)品系列產(chǎn)品等5000夢幻環(huán)球影視城為中國和香港等國家的影業(yè)公司拍攝科幻、武打中的電腦特技鏡頭提供室內(nèi)拍攝場地，也可供園區(qū)內(nèi)人才培訓(xùn)中心學(xué)員進行影片拍攝實習(xí)使用，10000商務(wù)會議中心為園區(qū)內(nèi)企業(yè)接待來往國內(nèi)外客戶提供便利5000園區(qū)配套生活社區(qū)員工生活小區(qū)員工宿舍17000海外專家生活小區(qū)海外專家生活樓16000社區(qū)型購物中心供園區(qū)內(nèi)所有人員使用9800合計136800園區(qū)平面規(guī)劃五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案

容積率由原來的1.48提高至4.2，平面布置（包括覆蓋率及綠化）。1#、2#廠房由3層增加至6層，4#、5#、6#廠房由3層增加至4層后作為附樓；目前龍崗中心城生活配套完善，擬在原來7#、8#（未建）位置，將新增建筑面積全部用于建設(shè)1棟研發(fā)樓及1棟配套（20F）;78園區(qū)平面功能布局五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案

科技文化產(chǎn)品交易展覽中心商務(wù)會議中心人才培訓(xùn)中心國際信息交流平臺公共技術(shù)服務(wù)平臺配套宿舍社區(qū)購物中心后勤服務(wù)平臺社區(qū)活動中心

園區(qū)內(nèi)將根據(jù)市場需求，為廣告、建筑、藝術(shù)和文物交易、工藝品、設(shè)計、時裝設(shè)計、電影、互動休閑軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件、電視廣播等13個行業(yè)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供研發(fā)、投資、孵化、制作、培訓(xùn)、交易等綜合服務(wù)，重點發(fā)展平面設(shè)計、動漫畫制作、軟件開發(fā)與服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)音樂創(chuàng)作、手機游戲設(shè)計、時尚設(shè)計、影視制作、3G及網(wǎng)絡(luò)游戲、三維設(shè)計、數(shù)字電視增值內(nèi)容等領(lǐng)域，促進進駐企業(yè)自主研發(fā)。工業(yè)設(shè)計區(qū)文化產(chǎn)業(yè)孵化區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)廣告建筑藝術(shù)區(qū)園區(qū)新規(guī)劃指標(biāo)五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案

本項目總用地面積為42769平方米，其中建設(shè)用地面積為40118.7平方米，項目具體新規(guī)劃指標(biāo)如下：

項目名稱基本指標(biāo)占地面積42769.10㎡建筑總面積179630㎡增加：136822㎡

增加研發(fā)及管理及配套68253.76㎡

增加創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用房67468㎡辦公3200㎡機動車位594個覆蓋率39.96%綠地率36.85％容積率4.20

新建研發(fā)廠房效果

1園區(qū)平面規(guī)劃

五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案原規(guī)劃新規(guī)劃樓號層高建筑面積（平方米）功能１#２#37037.76887.25綜合廠房３#22202.34綜合辦公樓４５６39495.709290.629469.10綜合廠房７76942.31園區(qū)宿舍（未建）８9合計容積率7-18168.84473.9459967.471.48園區(qū)宿舍（未建）樓號層高建筑面積（平方米）功能１#２#614257.314822.5綜合廠房３#22158.3綜合辦公樓４５６412096.211972.712062.1綜合廠房７2068253.8研發(fā)大廈８9合計容積率20-167468473.941796304.20研發(fā)大廈現(xiàn)有建筑改造意見五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案現(xiàn)有建筑外立面裝修效果新建研發(fā)廠房效果24、5、6＃樓通透建筑，外形時尚，與天安數(shù)碼城二期隔黃閣路相對。樓頂框架結(jié)構(gòu)及外墻完善，可根據(jù)需要加連廊加以利用，基礎(chǔ)設(shè)計考慮做為新建研發(fā)大廈的附樓。

五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案會議中心餐廳樓前入口門樓樓中間大廳一、研究概要二、研究背景三、調(diào)增容積率的合理性四、調(diào)增容積率的可行性五、本園區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案六、本園區(qū)與區(qū)域環(huán)境關(guān)系研究內(nèi)容六.本園區(qū)與區(qū)域環(huán)境關(guān)系

（1）整體城市設(shè)計對該節(jié)點的定位（2）項目所在區(qū)域范圍的一些基本判斷項目地塊適當(dāng)調(diào)增容積率以滿足城市綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)的整體空間形態(tài)要求項目地塊適當(dāng)調(diào)增容積率以滿足中心城土地日益稀缺，工業(yè)外移的需求項目地塊適當(dāng)調(diào)增容積率以滿足中心城城市化進程中產(chǎn)業(yè)升級的需求項目地塊適當(dāng)調(diào)增容積率以滿足城市發(fā)展帶來天安數(shù)碼片區(qū)組團功能定位需求項目地塊適當(dāng)調(diào)增容積率以滿足奧體新城市經(jīng)濟發(fā)展模式的需求項目地塊適當(dāng)調(diào)增容積率以強化龍崗中心城的中心性、門戶性的城市空間特質(zhì)項目地塊適當(dāng)調(diào)增容積率以滿足城市經(jīng)濟發(fā)展階段企業(yè)總部經(jīng)濟的需求六.本園區(qū)與區(qū)域環(huán)境關(guān)系

近期龍崗區(qū)政府工作強調(diào)，力求搶抓機遇，乘勢而上，把龍崗區(qū)打造成深圳四大產(chǎn)業(yè)基地：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、能源和精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流業(yè)基地及旅游和會展產(chǎn)業(yè)基地。龍崗區(qū)正處于一個加速發(fā)展的階段，在全市的產(chǎn)業(yè)布局及制造業(yè)發(fā)展上扮演著越來越重要的角色。隨著城市化的推進和基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，龍崗已成為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和留學(xué)生創(chuàng)業(yè)的樂土。天安龍崗數(shù)碼新城是龍崗區(qū)委、區(qū)政府創(chuàng)新龍崗產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要舉措,是在龍崗區(qū)大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和中小企業(yè)，鼓勵企業(yè)自主創(chuàng)新的背景下應(yīng)運而生的。通過園區(qū)的統(tǒng)籌運作，將形成一股發(fā)展的合力，促進競爭、合作、信息交流、知識共享和文化共通的聚集效應(yīng)，也有利于促進公共技術(shù)、服務(wù)平臺的建