某項目樓盤開發(fā)總結(jié)

**A項目剖析一、項目簡介**A由五幢小高層組成，分別為1#2#樓兩幢12層，3#5#兩幢18層，4#樓17層，總建筑面積為61087平方，外墻為深褐色面磚，一到三層為石材幕墻，石材品牌為英國棕。陽臺為有框玻璃欄板，玻璃規(guī)格8灰+1.14PVB+8白雙鋼化；鋁合金門窗型材為隔熱斷橋，其玻璃為6灰+12A+6白雙鋼化。門窗、欄桿、百葉窗顏色均為深褐色。杭建工集團(tuán)為施工總承包，產(chǎn)品定位為天都城品質(zhì)上成住宅。二、前期設(shè)計門窗、幕墻在原建筑圖上由專業(yè)設(shè)計單位進(jìn)行深化設(shè)計，其時間應(yīng)在土建施工圖交底工作之后根據(jù)施工進(jìn)度同步進(jìn)行，在±0.00以前完成門窗、幕墻設(shè)計施工圖，保證相應(yīng)的埋件正確預(yù)埋。門窗、幕墻立面設(shè)計包括型材的顏色、窗開啟形式、玻璃顏色、幕墻外墻顏色等。三、門窗、幕墻施工圖審查和優(yōu)化門窗施工審查和優(yōu)化審查施工圖時，我們應(yīng)該從門、窗的開啟方向和分格大小進(jìn)行審查。根據(jù)套內(nèi)使用功能、自然通風(fēng)、采光等方面進(jìn)行科學(xué)評估，同時對該部位的土建施工圖進(jìn)行詳閱核對，確保兩者之間合理收口。門窗的設(shè)計是否符合《GB50368-2005住宅建筑》規(guī)范，比如窗檻墻、窗間墻等防火指標(biāo)（土建工程師也要加以核對）。門的大小直接影響到成本，門的寬度和重量應(yīng)加以權(quán)衡，采用一套即合理有經(jīng)濟(jì)的方案。在**項目中，窗扇分格、門的分格就出現(xiàn)過小，立面顯得不和諧，在以后的工作中按照以下的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化。平開門的寬度一般控制在1.0米以內(nèi)，自重100kg之內(nèi)，這樣的控制比較合理——開啟方便，后期更換簡單；寬度超過1.0米以上的采用提升推拉門。提升推拉門的優(yōu)點是扇寬大、可承載自重高，一般最大不超過250kg。之所欲能承受這么重是因為它們的工作原理不一樣，前者是自重直接落在滑輪上在拉力的作用下滑移工作；后者是在開啟時，通過手柄連桿將滑輪組提升使整扇門自重落在滑輪組上，再在拉力的作用下實行開啟，這種門具有更高的防盜性能。門窗節(jié)點優(yōu)化，審查施工節(jié)點圖——審查節(jié)點中的固定形式是否合理，固定件材料型號是否滿足受力要求，固定件間距是否符合規(guī)范、材料標(biāo)注是否明確，有無特殊部位的防水措施、有無其他需要配合——主要針對固定塊預(yù)埋和門窗粉刷凈尺寸的控制，在**門窗后裝法中，由于粉刷尺寸的數(shù)據(jù)交底不詳，導(dǎo)致洞口尺寸偏大。因此在技術(shù)交底時應(yīng)明確交底內(nèi)容，避免數(shù)據(jù)誤導(dǎo)。特殊位置的門、窗構(gòu)造設(shè)計——露臺的門、陽臺的移門以及門窗與干掛交界處的收口圖紙是否齊全、收口是否合理，圖紙反應(yīng)的尺寸是否屬實。鋁合金型材型號、玻璃型號、玻璃分格大小應(yīng)具有相應(yīng)的設(shè)計計算書為依據(jù)。門窗圖審階段圖紙不詳，導(dǎo)致門窗效果不夠理想，部分窗戶分格過小，單樘凸窗存在雙開等不合理也不符合使用習(xí)慣的缺陷，同時也增加了造價成本。一窗兩開、定玻過小一窗兩開、定玻過小預(yù)防措施：設(shè)計交底時要書面明確設(shè)計內(nèi)容，包括鋁合金門、窗的分格大樣圖、立面效果圖、平面開啟布置圖、特殊位置節(jié)點圖（陽臺移門、凸窗、不同材料之間的不同收口方案如面磚、涂料、石材干掛等）。加強(qiáng)各部門之間的協(xié)作與支持，配合規(guī)劃設(shè)計部，做好效果圖供部門領(lǐng)導(dǎo)審閱，聽取領(lǐng)導(dǎo)意見，做出調(diào)整使其產(chǎn)生效益最大化。幕墻施工圖審和優(yōu)化幕墻的造型與分格在前期基本確定，我部門主要針對方案的可行性進(jìn)行審核，配合工程部制作樣板墻，提供技術(shù)參數(shù)協(xié)助采購部門確定工程上所用的石材。配合造價部測定圖紙鋼含量、綜合單價等。注重幕墻與其他構(gòu)筑物之間的收口，如空調(diào)擱板、落水管、面磚、玻璃欄板、鋁合金門窗、架空層吊頂裝修、陽臺和露臺等?？p處理，縫的預(yù)留位置和處理方式是否合理（密封還是膠縫），石材板塊之間的組合形式等。節(jié)點有無漏配，特殊位置節(jié)點。有些部位不能在平面圖上反應(yīng)時，應(yīng)及時與設(shè)計單位溝通，增加大樣完善圖紙。特殊部位的專項防水措施，如石材線條壓頂、露臺、架空層園林回填土、磚墻部位、后植埋件等。四、現(xiàn)場施工中的缺陷和預(yù)防措施（一）門窗無過梁右圖為4#、5#樓的凸窗，由于土建施工中擅自改變結(jié)構(gòu)導(dǎo)致窗上無梁，收口比較難處理，左圖為1#、2#樓東西角的北面凸窗，整個窗戶都比圖紙小了300mm。1#2#樓東西北面轉(zhuǎn)角窗4#5#樓凸窗上無梁1#2#樓東西北面轉(zhuǎn)角窗4#5#樓凸窗上無梁防范措施：在今后圖審和施工過程中，不能隨意變更圖紙，即使變更也要做好書面變更單同時抄送各相關(guān)部門；。（二）窗檻墻缺陷：**A由于設(shè)計的原因，4#、5#樓的窗檻墻高度不夠，設(shè)計時鋁合金窗下口600mm的固定玻璃為防火玻璃，為了保證整個立面的效果和施工成本，將防火玻璃改成與窗體同種玻璃，同時為保證驗收的順利通過，在窗體內(nèi)側(cè)砌筑不燃燒的實體裙墻高度為600mm。具體操作是在窗戶內(nèi)側(cè)固定一塊裝飾面板，然后面板的內(nèi)側(cè)砌筑砌體。這種方法既保證外立面美觀，又保證施工質(zhì)量。這種處理方法值得借鑒與推廣。防火實體裙墻防火實體裙墻（三）鋁合金門窗分格、百葉窗開啟方向存在的不足：**A這個小區(qū)，鋁合金門窗的分格及平推窗的開啟方向，應(yīng)在后期深化中加以明確。每樘窗戶設(shè)置一個開啟窗，玻璃分格應(yīng)遵循建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程JGJ113—2009，在**A這個小區(qū)使用的中空玻璃為6灰玻+12A+6白雙鋼即公稱厚度為24mm所得有框平板玻璃真空玻璃公稱厚度為12mm的最大許用面積4.5m2。結(jié)合**A小區(qū)，基本上每個窗戶按一個開啟窗和一塊定玻分格均能滿足要求，但最終的分格大小應(yīng)根據(jù)計算書而定，同時應(yīng)出具計算書提交原設(shè)計單位予以書面同意方可實施。但是這個小區(qū)沒有實行，主要考慮到原設(shè)計單位對里面分格不易更改，所以在二次深化的時候沒有從大的方面進(jìn)行優(yōu)化更改。本人覺的分包單位只要在原有建筑風(fēng)格上保持一致都可以大膽創(chuàng)新。但必須征得原設(shè)計單位的認(rèn)。在**A項目深化中，受到的影響不小，所以存在了分格過小的問題。普通推拉門門扇寬度一般控制在800mm。大部分以600mm為主，主要出現(xiàn)在M2424。四扇平開寬度過小、三扇平開不合情理使用也不方便，兩扇平開自重過大不便開啟，諾采用提升推拉門成本就會提升,設(shè)計時應(yīng)加以考慮。以下是門型號的控制參數(shù)：推拉門寬度一般在500MM750MM1000MM多數(shù)都是1000MM但不大于1400mm，重量控制在110kg之內(nèi)。提升推拉門寬度控制參數(shù)見表1-1：表1-1表1-1百葉窗開啟方向設(shè)置存在缺陷，如5號樓東邊套空調(diào)機(jī)位百葉窗開啟方向位置不合理，不便于后期使用。天禧A五號東邊套天禧A五號東邊套防范措施:一、全方位優(yōu)化圖紙；二、加強(qiáng)圖紙層面的上審核力度；三、加強(qiáng)安裝期間的巡查，及時發(fā)現(xiàn)不合理及時調(diào)整。（四）鋁合金門窗安裝缺陷:**A小區(qū)采用了鋁合金門窗后裝法施工工藝后，大大加快了施工進(jìn)度和外腳手架的落架進(jìn)度，減少了后粉空鼓和門窗邊滲水機(jī)率，但在實際操作過程中也存在不少問題，如門窗后裝質(zhì)量把控不嚴(yán)（塑料膨脹螺絲直接將鋁型材固定在結(jié)構(gòu)上）；粉刷窗洞口大小偏差嚴(yán)重（沒落實自檢、互檢、專檢制度）；甚至出現(xiàn)了先裝后粉的倒序施工現(xiàn)象；層間標(biāo)高控制線不一致（同一戶型的門底標(biāo)高不相同）等質(zhì)量缺陷。直接固定直接固定后粉進(jìn)度滯后同一戶型門標(biāo)高不一致同一戶型門標(biāo)高不一致產(chǎn)生的原因：一、層間標(biāo)高控制線不一致。導(dǎo)致其他分項項目收口出現(xiàn)相互錯位，直接影響感觀和品質(zhì)。二、現(xiàn)場質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，沒有將關(guān)鍵工序作檢查，做互檢交檢。三、技術(shù)交底之后沒有按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實施控制預(yù)防措施：一、加強(qiáng)技術(shù)交底，對現(xiàn)場的一些控制性軸線進(jìn)行現(xiàn)場交底。二、提高管理人員技術(shù)水平，從思想上提高到一個新的高度；三、制定控制性質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)關(guān)緊性工作的檢查力度；四、充分發(fā)揮現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督部門的職能功能。門窗膠縫的質(zhì)量問題:門窗檢查的過程中，門窗膠縫的質(zhì)量很差，談不上美觀、而且還存在嚴(yán)重的孔洞、沙眼等質(zhì)量缺陷，檢查膠縫對不合格的進(jìn)行重新打膠。對所有窗膠縫進(jìn)行全面檢，同時在雨季時加強(qiáng)巡檢，做好每個滲漏點記錄（施工隊自檢、監(jiān)理專檢、甲方巡檢）。必要時可對監(jiān)理的全檢做資料抽查，檢查工作是否做到位。部分窗墻出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，我們應(yīng)該認(rèn)真思考總結(jié)，個人認(rèn)為是由于外面的結(jié)構(gòu)線條粉刷不夠嚴(yán)實，雨水在風(fēng)壓和積水的長時間浸泡作用下滲入墻體，形成印濕和防堿點，而鋁合金邊框出現(xiàn)水印，應(yīng)該是門窗膠縫問題存在漏打、砂眼孔洞等質(zhì)量問題，應(yīng)根據(jù)巡檢和自檢結(jié)果對其進(jìn)行整改，直到不漏為止。玻璃欄板質(zhì)量缺陷：**欄桿室內(nèi)一側(cè)沒有打膠，由于兩種材質(zhì)膨脹系數(shù)不一樣，在后期使用過程中容易出現(xiàn)裂縫，導(dǎo)致積水滲水。其次打膠能隱蓋面磚與欄桿立柱之間間隙，從感觀上改善美觀。措施:鋁合金與其它材料相接觸的均要求打膠收口，膠縫豐滿寬度均勻。幕墻施工看法和幾點建議：**A幕墻正處于施工階段，主要存在以下問題。一、陽臺采用干掛石材會使陽臺使用面積減少，影響戶主使用，對于這種問題我們可以采用點掛的手段加以處理。在今后的樓盤中，若陽臺采用干掛，應(yīng)考慮干掛損耗的面積對建筑面積的影響及陽臺使用功能的完整性，在結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)予以考慮。二、雨水管的暗敷問題，為保證立面的美觀確保雨水管暗敷，在設(shè)計時應(yīng)將雨水管平面布置圖提供給幕墻設(shè)計單位。在設(shè)計時應(yīng)統(tǒng)籌考慮。**A幕墻深化設(shè)計時應(yīng)將門窗統(tǒng)一深化，由門窗單位提供標(biāo)準(zhǔn)層的門窗表，使幕墻和門窗能有機(jī)的結(jié)合。自檢過程中，發(fā)現(xiàn)陽臺陰角處（陽臺與室內(nèi)結(jié)合處），出現(xiàn)滲水跡象，應(yīng)進(jìn)行防水處理，石材幕墻處的空調(diào)機(jī)隔板應(yīng)素混凝土翻邊并在接漿處做好護(hù)角，涂刷防水材料，避免滲水影響架空層吊頂。**幕墻全部采用后植埋件，后植埋件與主體之間應(yīng)緊密接觸。在埋件安裝之前先檢查化學(xué)錨栓的植入深度和抗拔力，然后在確保墻面整潔、平整的情況下方可安裝鋼板。穿墻螺栓位置應(yīng)進(jìn)行防水處理，磚墻孔隙率大，在潮濕部位極易進(jìn)入水或潮氣形成冷凝。具體做法詳見細(xì)部統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)1.0版。石材壓頂線條的幾點建議：一、石材