酒店項目建議書

酒店工程建議書酒店工程建議書區(qū)域概況東莞自改革開放三十年的飛躍進(jìn)展已經(jīng)無須我們描述，就是近十年來的進(jìn)展也是令人贊美的。天居一品酒店工程〔以下簡稱“本工程”〕所在地長安鎮(zhèn)，地處珠江口，在東莞市最15783區(qū)松崗鎮(zhèn)相接；西至上角大寧涌，與古塞虎門鎮(zhèn)相鄰；南至東寶河，瀕臨珠江口伶仃洋；北至風(fēng)景勝地蓮花山，與大嶺山鎮(zhèn)接壤。故長安有“左龍〔蛇口〕右虎坐蓮臺，依山傍水中平原“之稱，廣深高速大路、107S35883.4133.86032023GDP202.1032”〔第三名〕，14.6％。各項存290.618.8％2312711.1％。社會消費品零35.723.7％。鎮(zhèn)〔街〕工作實績量化考核綜合總分連續(xù)第13市第一。上述社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展?fàn)顩r，使高檔酒店的建設(shè)和定位都奠定了良好的根底。也是高檔酒店最直接的客源根底。行業(yè)概況50100數(shù)量排到北京、深圳之后,居全國第三。長安鎮(zhèn)已有掛牌五星級酒店三家，客房量共有10801000容量中到達(dá)投資目標(biāo)，取得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，將是投資和經(jīng)營治理都要認(rèn)真加c)本工程狀況分析從經(jīng)營的角度來看，東莞酒店市場收入中，客房、餐飲和消遣三大收入三國鼎立，特別是消遣業(yè)，它已成為東莞一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了東莞一個主要的創(chuàng)收經(jīng)營工程。這是其他地方酒店市場所沒有的特征。從酒店競爭力量來看，東莞現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對落后。東莞星級酒店如林，但大多獨體建設(shè)、散點布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)?；?、具有較高美譽度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。這是由東莞酒店業(yè)的進(jìn)展歷史所打算的：一方面，東莞酒店業(yè)進(jìn)展才不過四、五年的時間；另一方面，東莞酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者國內(nèi)還鮮有閱歷豐富的外鄉(xiāng)治理人才；這些因素打算了東莞酒店還不具備長遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃力量，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有國際競爭力的酒店還沒消滅。業(yè)主提出的以文化特色作為本工程的經(jīng)營定位，應(yīng)當(dāng)說是很有見地的。長安鎮(zhèn)近幾年正樂觀推動“文化長安”工程，長安鎮(zhèn)先后榮獲了“中國民間文化藝術(shù)〔醒獅〕之鄉(xiāng)”、“中國書法之鄉(xiāng)”、“廣東省粵劇之鄉(xiāng)”、“廣東攝影之鄉(xiāng)”等多個國家級的文化建設(shè)美譽。又先后成功舉辦了《十月文學(xué)獎》頒獎活動，推出了“魅力莞人、相約在長安”綜藝電視交友節(jié)目等活動，打造蓮花山書法“碑林”文化主題公園等等。長安鎮(zhèn)的宣傳文化各項考核總分遠(yuǎn)超其次名22%。這些政府和社團(tuán)的業(yè)績、特色和榮譽，都是酒店籌劃經(jīng)營活動的大好題材。此外，吸取外來文化而形成的高爾夫生活文化，紅酒品嘗文化，都市才藝達(dá)人等內(nèi)容都還有待持續(xù)開發(fā)利用。各地眾多專業(yè)協(xié)會的專項團(tuán)體活動及教育溝通等，都是特色酒店這個平臺上可以充分發(fā)揮效勞配套所長的地方。我們認(rèn)為，酒店并不僅僅是文化活動的贊助者，而更應(yīng)當(dāng)是營造文化氣氛供給文化消費場所的角色。簡言之，酒店是以文化為特色“做生意”，這才是本工程酒店應(yīng)把握的原則。從更深遠(yuǎn)的角度看進(jìn)展，長安與深圳的寶安、南山、福田三個大區(qū)相連，寶安定位為設(shè)計文化之都，南山為教育板塊，福田為金融板塊，此三區(qū)均在長安半小時車程范圍內(nèi)；作為大型酒店的投資和治理者應(yīng)將其作為一種社會資源配置，不要局限于地域概念，而應(yīng)當(dāng)1502客源市場。二、工程經(jīng)營定位a)1.會展：文化教育、金融——高端商務(wù)會議會展客源的休閑需求，會展客源中開掘出休閑客源結(jié)合周邊長安本地的休閑度假資源，如：馬場、球會??商業(yè)會展類與休閑型客源，兩種為穿插互補型客源，故兩種客源并行，可充分利用酒店本身資源發(fā)揮更大效能，且兩種客源本身的相互促進(jìn)可進(jìn)一步使酒店經(jīng)營事成就一家具有國際品牌效應(yīng)的酒店，假設(shè)沒有歷史文化沉淀，沒有人性化效勞升華，并在時間推移中形成富有特色的企業(yè)文化氣氛，那是不行想象的。從文化的意義上看，酒店是一個地方城市文化的延長。因此酒店設(shè)計首先要與所在城市的文化成為一個整體。客人在入住酒店時，在潛意識里通常期望這次入住能帶給他某些驚喜，甚至成為他一次獨特的經(jīng)受。而能否做到這些，則是一家酒店能否供給恰當(dāng)?shù)沫h(huán)境和優(yōu)質(zhì)效勞的前提。本工程的前身是三星級的蓮城酒店，在的投資者支持下將進(jìn)展全面升級改造，由于原建筑群的布局和寬闊的庭院空間，該工程已具備良好的“先天”條件，就看設(shè)計者如何因應(yīng)酒店定位進(jìn)展裝扮了。對酒店的全面設(shè)計〔不單是建筑裝修設(shè)計〕的目的是為投資者和經(jīng)營者實現(xiàn)長久利潤效勞，因此對于酒店整體規(guī)劃定向、室內(nèi)布局裝飾設(shè)計、酒店形象識別、酒店設(shè)備和用品參謀、酒店中長期進(jìn)展趨勢等項專業(yè)工作內(nèi)容，都應(yīng)在籌建期里加以評估確定，謀定對投資者期望本工程將以高檔、有品位、有文化內(nèi)涵的形象和路線經(jīng)營，就我們目前所看到的圖紙和一些布局構(gòu)思，需要提請投資者留意一些問題：1、原酒店視為得意之作的正門噴泉水景將改作停車場，我們認(rèn)為酒店正門前能夠設(shè)立一個造景，無論是雕塑或噴泉，對酒店的外觀形象和陰陽五行是有利的布局，同時也能給客人一個代表酒店風(fēng)格的深刻印象。因此對本工程的正門布局可以拆去原噴泉組，但應(yīng)考慮在不阻礙車輛進(jìn)門路線前提下，建立一個占地?zé)o須太大的噴泉，或是噴泉上的雕塑造型，而停車地方可以考慮主樓與別墅區(qū)之間后半局部地方，甚至現(xiàn)在的地面高差可以挖建地下停車場〔原酒店已有的就更好了〕。2、設(shè)計的二層中餐廳是一個傳統(tǒng)中式酒樓布局，或者可以說是一個一般的婚宴大廳而已〔蓮城酒店當(dāng)年的婚宴搞得還是挺知名的〕，不過感覺未能協(xié)作酒店期望的形象品位。電梯與螺旋步梯需要結(jié)合為一個迎客區(qū)，占用面積太多；把海鮮池面對宴會大廳成為其東墻主要視點，完全只是一般的酒樓大場模式，完全與宴會廳絕大局部活動主題環(huán)境不協(xié)調(diào)，或者將其放到大廳與包房分隔區(qū)作弧形水族墻更好些。320〔圖上未標(biāo)注尺寸，僅為估算〕，假設(shè)減去宴會舞臺，其有效空間擺臺就很少了〔考慮到立柱分布，估量不能到達(dá)設(shè)計圖上規(guī)劃的30臺〕。包房的面積安排沒有考慮實際使用感覺，小包間面積甚至有6×2.6舒適又不好看的比例，這些問題假設(shè)再考慮酒店的形象定位原則，還要四星級標(biāo)準(zhǔn)，該中餐廳就處處顯得小氣了。KTV工作間等后勤地方布置，未知是否在本樓層內(nèi)，無論是否在本樓層內(nèi)，其出品和收糠效勞路線是個重要的問題〔甚至涉及衛(wèi)生防疫〕，未知設(shè)計單位如何考慮。3288190〔圖示座位128〕。這方面應(yīng)結(jié)合治理者對其目標(biāo)客源定位的考慮，假設(shè)只是旅游散客為主，這就完全足夠了。該層西側(cè)設(shè)置了繪畫工作室、書畫室及四個特別的客房，未知是否業(yè)主的特別要求，暫不作評論。4、客房的設(shè)計已有相當(dāng)多的固定標(biāo)準(zhǔn)，在投資者和治理者的考慮中只須打算是否都設(shè)浴缸，衛(wèi)生間與客房的隔斷形式，以及客房風(fēng)格并由此打算家具等的選擇。另外，在圖上未覺察有后勤電梯，這將對于主樓的實際運作和星級標(biāo)準(zhǔn)與效勞要求有較大的影響，建1〔其他樓層各局部設(shè)計尚未見到，副樓狀況則需要結(jié)合經(jīng)營治理目標(biāo)而定，暫不作具體評議。〕本工程功能設(shè)計要點：酒店定位后，以迎合主題的設(shè)計風(fēng)格。會展型酒店對多功能廳、餐飲、客房的〔人和物〕流線、分區(qū)要求更合理，設(shè)施要四、市場定位50拿、沐足、康體、卡拉OK房價下降，目前東莞五星級酒店的價格可謂全廣東最低，其號稱的“五星級酒店三星級價格”聲名在外。大局部所謂的四星級酒店其房價僅在168-288最多，原來本錢效益比最高的客房業(yè)務(wù)，結(jié)果變成了“雞肋”。加上東莞密集的星級酒店經(jīng)營同質(zhì)化，必定造成原始的價格戰(zhàn)，使東莞酒店競爭環(huán)境日趨惡劣，嚴(yán)峻阻礙了當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)進(jìn)展。本工程的經(jīng)營假設(shè)因循上面普遍的狀態(tài)運行，應(yīng)當(dāng)難以取得預(yù)期的投資效果。在短期目標(biāo)里，必需利用酒店脫胎換骨重生的時機(jī)，以建立品牌、特色和形象為第一目標(biāo)，要令顧客有刮目相看的感覺，通過建立有效的市場營銷和周到的效勞團(tuán)隊，在較短的時間里得到市場認(rèn)同。在逐步穩(wěn)定短期目標(biāo)的根底上，同時開放的工作就是確立有效的治理機(jī)制，強(qiáng)化酒店人員的效勞意識，訓(xùn)練精湛的效勞技能，這是建立酒店自己核心團(tuán)隊的重要工作，這個“造人”工程是提高飯店產(chǎn)品品質(zhì)的核心所在，也是品牌飯店的生命所在。也是真正的品牌酒店必定的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。五、酒店專業(yè)參謀和治理工作酒店建設(shè)和組織營運是一項浩大的系統(tǒng)工程，引入專業(yè)治理團(tuán)隊可使托付方酒店擁有完整的籌備打算，避開于籌建時因缺乏專業(yè)意見而產(chǎn)生耗財費時之損失，更可避開因缺乏專業(yè)學(xué)問而導(dǎo)致錯誤布局或誤購設(shè)備；專業(yè)治理團(tuán)隊具備直接領(lǐng)導(dǎo)過多家高星級酒店籌劃運營，可使托付方酒店擁有清楚準(zhǔn)確的資金投入打算、投資回收預(yù)算和有關(guān)投資考慮的專業(yè)條件，可供給酒店發(fā)揮嶄特色概念的理解與條件，并使酒店建立合理的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)和暢順的營運流程，為開業(yè)營運制造最正確的業(yè)務(wù)競爭力量，最終令托付方獲得抱負(fù)之投資回報并制造社會效益。圍繞本工程的籌建期工作和組織重開業(yè)工作，將涉及繁多的經(jīng)營籌劃和需要解決層出不窮的實際問題，大如房務(wù)客源定向及市場政策，小至臺布牙簽的選擇和設(shè)計，專業(yè)人員和專業(yè)意見將可以比較準(zhǔn)確有效的為投資者排憂解難。專業(yè)治理團(tuán)隊由于其業(yè)務(wù)特點，大多都有自己相關(guān)的客戶群，例如本公司在金融界和文化教育方面都有比較廣泛的客源根底，這些客戶都是每年投入大量會議活動和常年培訓(xùn)費用的單位，在酒店投入運營后成為根底客戶，也符合我們經(jīng)營定位的中高檔消費客層。這些年東莞酒店業(yè)始終面對高層治理人才緊缺，甚至連嫻熟效勞員都缺。這幾乎是全部業(yè)內(nèi)人士的共識。很多行內(nèi)人〔或投資者〕在對酒店業(yè)務(wù)學(xué)問和閱歷缺乏的狀況下，硬著頭皮擔(dān)當(dāng)了治理者的位置。自己已經(jīng)超額重負(fù)了，如何保證對下屬員工的質(zhì)量和技能進(jìn)展監(jiān)視和培訓(xùn)便成為大難題，其結(jié)果是往往多年無法建立自己酒店的核心團(tuán)隊。于是又衍生了家族式治理階層的不良趨向，這種“近親生殖”的治理方式，實在不利于現(xiàn)代治理模式理念的引進(jìn)和進(jìn)展，也是困擾東莞酒店業(yè)進(jìn)展的大問題。專業(yè)治理團(tuán)隊由于自身就有肯定的酒店人才儲藏，他們在選用人員時有明確的專業(yè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，能把握因才施用，因此引入專業(yè)治理團(tuán)隊在很大程度上得以擺脫上述人才斷層。本公司還可以就酒店的局部或全部經(jīng)營工程，探討共同投資的可行性，無論貸款或合資，除了可以幫助投資方擴(kuò)大其資金通道外，進(jìn)而擺脫一般治理公司只做“高級打工團(tuán)隊”的雇傭形象，治理公司自己也“內(nèi)“在其中，必定會全力進(jìn)取，實現(xiàn)投資者與治理者同舟共濟(jì)和諧雙贏的良好局面。六、明泰酒店投資治理簡介1995是由五位自然人股東共同發(fā)起設(shè)立的專業(yè)酒店投資治理公司，主營業(yè)務(wù)為以“明泰”為品牌連鎖酒店的投資詢問與受托治理。公司擁有一流的投資團(tuán)隊，信守樂觀穩(wěn)健的投資策略，以為投資者制造最大價值為己任，公司致力于進(jìn)展成為國內(nèi)知名的資產(chǎn)治理公司，通過供給優(yōu)秀的金融效勞業(yè)務(wù)，與投資者共同共享中國金融市場快速進(jìn)展期間所帶來的投資時機(jī)此外，明泰還會聚了大批具有現(xiàn)代治理才智和全球視野的優(yōu)秀酒店治理詢問人才。在酒店領(lǐng)域尤其是商務(wù)型酒店方面享有獨特的優(yōu)勢：為投資商供給準(zhǔn)確的市場定位，簡約而時尚的裝修改造，共性化的經(jīng)營與治理方案等，從而為酒店的成功打下扎實的根底。多年來，明泰憑籍一大批敬業(yè)實干、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的專業(yè)人才和治理精英，緊握時代進(jìn)展的脈搏，踏踏實實的占據(jù)了一個又一個的行業(yè)制高點。明泰投資治理公司以下的效勞內(nèi)容和方式，可供托付方選擇：酒店建設(shè)期的效勞工程酒店可行性分析爭論酒店工程投入回報分析爭論酒店設(shè)施功能建議酒店功能布局審核和優(yōu)化酒店設(shè)備選型詢問效勞酒店廚房布局及設(shè)備籌劃酒店治理公司篩選酒店治理合同談判酒店開業(yè)籌備的效勞工程酒店組織機(jī)構(gòu)設(shè)計與人員定編編制酒店崗位職責(zé)、治理制度及操作手冊進(jìn)展市場調(diào)研確定酒店市場定位擬定營銷打算確定價格策略建立酒店財務(wù)治理與核算系統(tǒng)編制酒店年度經(jīng)營預(yù)算制定酒店本錢掌握體系設(shè)計酒店財務(wù)報告及財務(wù)報表體系1995是由五位自然人股東共同發(fā)起設(shè)立的專業(yè)酒店投資治理公司，主營業(yè)務(wù)為以“明泰”為品牌連鎖酒店的投資詢問與受托治理。公司擁有一流的投資團(tuán)隊，信守樂觀穩(wěn)健的投資策略，以為投資者制造最大價值為己任，公司致力于進(jìn)展成為國內(nèi)知名的資產(chǎn)治理公司，通過供給優(yōu)秀的金融效勞業(yè)務(wù)，與投資者共同共享中國金融市場快速進(jìn)展期間所帶來的投資時機(jī)此外，明泰還會聚了大批具有現(xiàn)代治理才智和全球視野的優(yōu)秀酒店治理詢問人才。在酒店領(lǐng)域尤其是商務(wù)型酒店方面享有獨特的優(yōu)勢：為投資商供給準(zhǔn)確的市場定位，簡約而時尚的裝修改造，共性化的經(jīng)營與治理方案等，從而為酒店的成功打下扎實的根底。多年來，明泰憑籍一大批敬業(yè)實干、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的專業(yè)人才和治理精英，緊握時代進(jìn)展的脈搏，踏踏實實的占據(jù)了一個又一個的行業(yè)制高點。明泰投資治理公司以下的效勞內(nèi)容和方式，可供托付方選擇：酒店建設(shè)期的效勞工程酒店可行性分析爭論酒店工程投入回報分析爭論酒店設(shè)施功能建議酒店功能布局審核和優(yōu)化酒店設(shè)備選型詢問效勞酒店廚房布局及設(shè)備籌劃酒店治理公司篩選酒店治理合同談判酒店開業(yè)籌備的效勞工程酒店組織機(jī)構(gòu)設(shè)計與人員定編編制酒店崗位職責(zé)、治理制度及操作手冊進(jìn)展市場調(diào)研確定酒店市場定位擬定營銷打算確定價格策略建立酒店財務(wù)治理與核算系統(tǒng)編制酒店年度經(jīng)營預(yù)算制定酒店本錢掌握體系設(shè)計酒店財務(wù)報告及財務(wù)報表體系酒店信息系統(tǒng)功能使用的評估及建議制定經(jīng)營用品選