酒店項(xiàng)目建議書

酒店工程建議書酒店工程建議書區(qū)域概況東莞自改革開放三十年的飛躍進(jìn)展已經(jīng)無須我們描述，就是近十年來的進(jìn)展也是令人贊美的。天居一品酒店工程〔以下簡稱“本工程”〕所在地長安鎮(zhèn)，地處珠江口，在東莞市最15783區(qū)松崗鎮(zhèn)相接；西至上角大寧涌，與古塞虎門鎮(zhèn)相鄰；南至東寶河，瀕臨珠江口伶仃洋；北至風(fēng)景勝地蓮花山，與大嶺山鎮(zhèn)接壤。故長安有“左龍〔蛇口〕右虎坐蓮臺，依山傍水中平原“之稱，廣深高速大路、107S35883.4133.86032023GDP202.1032”〔第三名〕，14.6％。各項(xiàng)存290.618.8％2312711.1％。社會消費(fèi)品零35.723.7％。鎮(zhèn)〔街〕工作實(shí)績量化考核綜合總分連續(xù)第13市第一。上述社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展?fàn)顩r，使高檔酒店的建設(shè)和定位都奠定了良好的根底。也是高檔酒店最直接的客源根底。行業(yè)概況50100數(shù)量排到北京、深圳之后,居全國第三。長安鎮(zhèn)已有掛牌五星級酒店三家，客房量共有10801000容量中到達(dá)投資目標(biāo)，取得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，將是投資和經(jīng)營治理都要認(rèn)真加c)本工程狀況分析從經(jīng)營的角度來看，東莞酒店市場收入中，客房、餐飲和消遣三大收入三國鼎立，特別是消遣業(yè)，它已成為東莞一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了東莞一個主要的創(chuàng)收經(jīng)營工程。這是其他地方酒店市場所沒有的特征。從酒店競爭力量來看，東莞現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對落后。東莞星級酒店如林，但大多獨(dú)體建設(shè)、散點(diǎn)布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)?；?、具有較高美譽(yù)度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。這是由東莞酒店業(yè)的進(jìn)展歷史所打算的：一方面，東莞酒店業(yè)進(jìn)展才不過四、五年的時間；另一方面，東莞酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者國內(nèi)還鮮有閱歷豐富的外鄉(xiāng)治理人才；這些因素打算了東莞酒店還不具備長遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃力量，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有國際競爭力的酒店還沒消滅。業(yè)主提出的以文化特色作為本工程的經(jīng)營定位，應(yīng)當(dāng)說是很有見地的。長安鎮(zhèn)近幾年正樂觀推動“文化長安”工程，長安鎮(zhèn)先后榮獲了“中國民間文化藝術(shù)〔醒獅〕之鄉(xiāng)”、“中國書法之鄉(xiāng)”、“廣東省粵劇之鄉(xiāng)”、“廣東攝影之鄉(xiāng)”等多個國家級的文化建設(shè)美譽(yù)。又先后成功舉辦了《十月文學(xué)獎》頒獎活動，推出了“魅力莞人、相約在長安”綜藝電視交友節(jié)目等活動，打造蓮花山書法“碑林”文化主題公園等等。長安鎮(zhèn)的宣傳文化各項(xiàng)考核總分遠(yuǎn)超其次名22%。這些政府和社團(tuán)的業(yè)績、特色和榮譽(yù)，都是酒店籌劃經(jīng)營活動的大好題材。此外，吸取外來文化而形成的高爾夫生活文化，紅酒品嘗文化，都市才藝達(dá)人等內(nèi)容都還有待持續(xù)開發(fā)利用。各地眾多專業(yè)協(xié)會的專項(xiàng)團(tuán)體活動及教育溝通等，都是特色酒店這個平臺上可以充分發(fā)揮效勞配套所長的地方。我們認(rèn)為，酒店并不僅僅是文化活動的贊助者，而更應(yīng)當(dāng)是營造文化氣氛供給文化消費(fèi)場所的角色。簡言之，酒店是以文化為特色“做生意”，這才是本工程酒店應(yīng)把握的原則。從更深遠(yuǎn)的角度看進(jìn)展，長安與深圳的寶安、南山、福田三個大區(qū)相連，寶安定位為設(shè)計(jì)文化之都，南山為教育板塊，福田為金融板塊，此三區(qū)均在長安半小時車程范圍內(nèi)；作為大型酒店的投資和治理者應(yīng)將其作為一種社會資源配置，不要局限于地域概念，而應(yīng)當(dāng)1502客源市場。二、工程經(jīng)營定位a)1.會展：文化教育、金融——高端商務(wù)會議會展客源的休閑需求，會展客源中開掘出休閑客源結(jié)合周邊長安本地的休閑度假資源，如：馬場、球會??商業(yè)會展類與休閑型客源，兩種為穿插互補(bǔ)型客源，故兩種客源并行，可充分利用酒店本身資源發(fā)揮更大效能，且兩種客源本身的相互促進(jìn)可進(jìn)一步使酒店經(jīng)營事成就一家具有國際品牌效應(yīng)的酒店，假設(shè)沒有歷史文化沉淀，沒有人性化效勞升華，并在時間推移中形成富有特色的企業(yè)文化氣氛，那是不行想象的。從文化的意義上看，酒店是一個地方城市文化的延長。因此酒店設(shè)計(jì)首先要與所在城市的文化成為一個整體?？腿嗽谌胱【频陼r，在潛意識里通常期望這次入住能帶給他某些驚喜，甚至成為他一次獨(dú)特的經(jīng)受。而能否做到這些，則是一家酒店能否供給恰當(dāng)?shù)沫h(huán)境和優(yōu)質(zhì)效勞的前提。本工程的前身是三星級的蓮城酒店，在的投資者支持下將進(jìn)展全面升級改造，由于原建筑群的布局和寬闊的庭院空間，該工程已具備良好的“先天”條件，就看設(shè)計(jì)者如何因應(yīng)酒店定位進(jìn)展裝扮了。對酒店的全面設(shè)計(jì)〔不單是建筑裝修設(shè)計(jì)〕的目的是為投資者和經(jīng)營者實(shí)現(xiàn)長久利潤效勞，因此對于酒店整體規(guī)劃定向、室內(nèi)布局裝飾設(shè)計(jì)、酒店形象識別、酒店設(shè)備和用品參謀、酒店中長期進(jìn)展趨勢等項(xiàng)專業(yè)工作內(nèi)容，都應(yīng)在籌建期里加以評估確定，謀定對投資者期望本工程將以高檔、有品位、有文化內(nèi)涵的形象和路線經(jīng)營，就我們目前所看到的圖紙和一些布局構(gòu)思，需要提請投資者留意一些問題：1、原酒店視為得意之作的正門噴泉水景將改作停車場，我們認(rèn)為酒店正門前能夠設(shè)立一個造景，無論是雕塑或噴泉，對酒店的外觀形象和陰陽五行是有利的布局，同時也能給客人一個代表酒店風(fēng)格的深刻印象。因此對本工程的正門布局可以拆去原噴泉組，但應(yīng)考慮在不阻礙車輛進(jìn)門路線前提下，建立一個占地?zé)o須太大的噴泉，或是噴泉上的雕塑造型，而停車地方可以考慮主樓與別墅區(qū)之間后半局部地方，甚至現(xiàn)在的地面高差可以挖建地下停車場〔原酒店已有的就更好了〕。2、設(shè)計(jì)的二層中餐廳是一個傳統(tǒng)中式酒樓布局，或者可以說是一個一般的婚宴大廳而已〔蓮城酒店當(dāng)年的婚宴搞得還是挺知名的〕，不過感覺未能協(xié)作酒店期望的形象品位。電梯與螺旋步梯需要結(jié)合為一個迎客區(qū)，占用面積太多；把海鮮池面對宴會大廳成為其東墻主要視點(diǎn)，完全只是一般的酒樓大場模式，完全與宴會廳絕大局部活動主題環(huán)境不協(xié)調(diào)，或者將其放到大廳與包房分隔區(qū)作弧形水族墻更好些。320〔圖上未標(biāo)注尺寸，僅為估算〕，假設(shè)減去宴會舞臺，其有效空間擺臺就很少了〔考慮到立柱分布，估量不能到達(dá)設(shè)計(jì)圖上規(guī)劃的30臺〕。包房的面積安排沒有考慮實(shí)際使用感覺，小包間面積甚至有6×2.6舒適又不好看的比例，這些問題假設(shè)再考慮酒店的形象定位原則，還要四星級標(biāo)準(zhǔn)，該中餐廳就處處顯得小氣了。KTV工作間等后勤地方布置，未知是否在本樓層內(nèi)，無論是否在本樓層內(nèi)，其出品和收糠效勞路線是個重要的問題〔甚至涉及衛(wèi)生防疫〕，未知設(shè)計(jì)單位如何考慮。3288190〔圖示座位128〕。這方面應(yīng)結(jié)合治理者對其目標(biāo)客源定位的考慮，假設(shè)只是旅游散客為主，這就完全足夠了。該層西側(cè)設(shè)置了繪畫工作室、書畫室及四個特別的客房，未知是否業(yè)主的特別要求，暫不作評論。4、客房的設(shè)計(jì)已有相當(dāng)多的固定標(biāo)準(zhǔn)，在投資者和治理者的考慮中只須打算是否都設(shè)浴缸，衛(wèi)生間與客房的隔斷形式，以及客房風(fēng)格并由此打算家具等的選擇。另外，在圖上未覺察有后勤電梯，這將對于主樓的實(shí)際運(yùn)作和星級標(biāo)準(zhǔn)與效勞要求有較大的影響，建1〔其他樓層各局部設(shè)計(jì)尚未見到，副樓狀況則需要結(jié)合經(jīng)營治理目標(biāo)而定，暫不作具體評議?！潮竟こ坦δ茉O(shè)計(jì)要點(diǎn)：酒店定位后，以迎合主題的設(shè)計(jì)風(fēng)格。會展型酒店對多功能廳、餐飲、客房的〔人和物〕流線、分區(qū)要求更合理，設(shè)施要四、市場定位50拿、沐足、康體、卡拉OK房價下降，目前東莞五星級酒店的價格可謂全廣東最低，其號稱的“五星級酒店三星級價格”聲名在外。大局部所謂的四星級酒店其房價僅在168-288最多，原來本錢效益比最高的客房業(yè)務(wù)，結(jié)果變成了“雞肋”。加上東莞密集的星級酒店經(jīng)營同質(zhì)化，必定造成原始的價格戰(zhàn)，使東莞酒店競爭環(huán)境日趨惡劣，嚴(yán)峻阻礙了當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)進(jìn)展。本工程的經(jīng)營假設(shè)因循上面普遍的狀態(tài)運(yùn)行，應(yīng)當(dāng)難以取得預(yù)期的投資效果。在短期目標(biāo)里，必需利用酒店脫胎換骨重生的時機(jī)，以建立品牌、特色和形象為第一目標(biāo)，要令顧客有刮目相看的感覺，通過建立有效的市場營銷和周到的效勞團(tuán)隊(duì)，在較短的時間里得到市場認(rèn)同。在逐步穩(wěn)定短期目標(biāo)的根底上，同時開放的工作就是確立有效的治理機(jī)制，強(qiáng)化酒店人員的效勞意識，訓(xùn)練精湛的效勞技能，這是建立酒店自己核心團(tuán)隊(duì)的重要工作，這個“造人”工程是提高飯店產(chǎn)品品質(zhì)的核心所在，也是品牌飯店的生命所在。也是真正的品牌酒店必定的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。五、酒店專業(yè)參謀和治理工作酒店建設(shè)和組織營運(yùn)是一項(xiàng)浩大的系統(tǒng)工程，引入專業(yè)治理團(tuán)隊(duì)可使托付方酒店擁有完整的籌備打算，避開于籌建時因缺乏專業(yè)意見而產(chǎn)生耗財(cái)費(fèi)時之損失，更可避開因缺乏專業(yè)學(xué)問而導(dǎo)致錯誤布局或誤購設(shè)備；專業(yè)治理團(tuán)隊(duì)具備直接領(lǐng)導(dǎo)過多家高星級酒店籌劃運(yùn)營，可使托付方酒店擁有清楚準(zhǔn)確的資金投入打算、投資回收預(yù)算和有關(guān)投資考慮的專業(yè)條件，可供給酒店發(fā)揮嶄特色概念的理解與條件，并使酒店建立合理的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)和暢順的營運(yùn)流程，為開業(yè)營運(yùn)制造最正確的業(yè)務(wù)競爭力量，最終令托付方獲得抱負(fù)之投資回報(bào)并制造社會效益。圍繞本工程的籌建期工作和組織重開業(yè)工作，將涉及繁多的經(jīng)營籌劃和需要解決層出不窮的實(shí)際問題，大如房務(wù)客源定向及市場政策，小至臺布牙簽的選擇和設(shè)計(jì)，專業(yè)人員和專業(yè)意見將可以比較準(zhǔn)確有效的為投資者排憂解難。專業(yè)治理團(tuán)隊(duì)由于其業(yè)務(wù)特點(diǎn)，大多都有自己相關(guān)的客戶群，例如本公司在金融界和文化教育方面都有比較廣泛的客源根底，這些客戶都是每年投入大量會議活動和常年培訓(xùn)費(fèi)用的單位，在酒店投入運(yùn)營后成為根底客戶，也符合我們經(jīng)營定位的中高檔消費(fèi)客層。這些年東莞酒店業(yè)始終面對高層治理人才緊缺，甚至連嫻熟效勞員都缺。這幾乎是全部業(yè)內(nèi)人士的共識。很多行內(nèi)人〔或投資者〕在對酒店業(yè)務(wù)學(xué)問和閱歷缺乏的狀況下，硬著頭皮擔(dān)當(dāng)了治理者的位置。自己已經(jīng)超額重負(fù)了，如何保證對下屬員工的質(zhì)量和技能進(jìn)展監(jiān)視和培訓(xùn)便成為大難題，其結(jié)果是往往多年無法建立自己酒店的核心團(tuán)隊(duì)。于是又衍生了家族式治理階層的不良趨向，這種“近親生殖”的治理方式，實(shí)在不利于現(xiàn)代治理模式理念的引進(jìn)和進(jìn)展，也是困擾東莞酒店業(yè)進(jìn)展的大問題。專業(yè)治理團(tuán)隊(duì)由于自身就有肯定的酒店人才儲藏，他們在選用人員時有明確的專業(yè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，能把握因才施用，因此引入專業(yè)治理團(tuán)隊(duì)在很大程度上得以擺脫上述人才斷層。本公司還可以就酒店的局部或全部經(jīng)營工程，探討共同投資的可行性，無論貸款或合資，除了可以幫助投資方擴(kuò)大其資金通道外，進(jìn)而擺脫一般治理公司只做“高級打工團(tuán)隊(duì)”的雇傭形象，治理公司自己也“內(nèi)“在其中，必定會全力進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)投資者與治理者同舟共濟(jì)和諧雙贏的良好局面。六、明泰酒店投資治理簡介1995是由五位自然人股東共同發(fā)起設(shè)立的專業(yè)酒店投資治理公司，主營業(yè)務(wù)為以“明泰”為品牌連鎖酒店的投資詢問與受托治理。公司擁有一流的投資團(tuán)隊(duì)，信守樂觀穩(wěn)健的投資策略，以為投資者制造最大價值為己任，公司致力于進(jìn)展成為國內(nèi)知名的資產(chǎn)治理公司，通過供給優(yōu)秀的金融效勞業(yè)務(wù)，與投資者共同共享中國金融市場快速進(jìn)展期間所帶來的投資時機(jī)此外，明泰還會聚了大批具有現(xiàn)代治理才智和全球視野的優(yōu)秀酒店治理詢問人才。在酒店領(lǐng)域尤其是商務(wù)型酒店方面享有獨(dú)特的優(yōu)勢：為投資商供給準(zhǔn)確的市場定位，簡約而時尚的裝修改造，共性化的經(jīng)營與治理方案等，從而為酒店的成功打下扎實(shí)的根底。多年來，明泰憑籍一大批敬業(yè)實(shí)干、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的專業(yè)人才和治理精英，緊握時代進(jìn)展的脈搏，踏踏實(shí)實(shí)的占據(jù)了一個又一個的行業(yè)制高點(diǎn)。明泰投資治理公司以下的效勞內(nèi)容和方式，可供托付方選擇：酒店建設(shè)期的效勞工程酒店可行性分析爭論酒店工程投入回報(bào)分析爭論酒店設(shè)施功能建議酒店功能布局審核和優(yōu)化酒店設(shè)備選型詢問效勞酒店廚房布局及設(shè)備籌劃酒店治理公司篩選酒店治理合同談判酒店開業(yè)籌備的效勞工程酒店組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)與人員定編編制酒店崗位職責(zé)、治理制度及操作手冊進(jìn)展市場調(diào)研確定酒店市場定位擬定營銷打算確定價格策略建立酒店財(cái)務(wù)治理與核算系統(tǒng)編制酒店年度經(jīng)營預(yù)算制定酒店本錢掌握體系設(shè)計(jì)酒店財(cái)務(wù)報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表體系1995是由五位自然人股東共同發(fā)起設(shè)立的專業(yè)酒店投資治理公司，主營業(yè)務(wù)為以“明泰”為品牌連鎖酒店的投資詢問與受托治理。公司擁有一流的投資團(tuán)隊(duì)，信守樂觀穩(wěn)健的投資策略，以為投資者制造最大價值為己任，公司致力于進(jìn)展成為國內(nèi)知名的資產(chǎn)治理公司，通過供給優(yōu)秀的金融效勞業(yè)務(wù)，與投資者共同共享中國金融市場快速進(jìn)展期間所帶來的投資時機(jī)此外，明泰還會聚了大批具有現(xiàn)代治理才智和全球視野的優(yōu)秀酒店治理詢問人才。在酒店領(lǐng)域尤其是商務(wù)型酒店方面享有獨(dú)特的優(yōu)勢：為投資商供給準(zhǔn)確的市場定位，簡約而時尚的裝修改造，共性化的經(jīng)營與治理方案等，從而為酒店的成功打下扎實(shí)的根底。多年來，明泰憑籍一大批敬業(yè)實(shí)干、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)的專業(yè)人才和治理精英，緊握時代進(jìn)展的脈搏，踏踏實(shí)實(shí)的占據(jù)了一個又一個的行業(yè)制高點(diǎn)。明泰投資治理公司以下的效勞內(nèi)容和方式，可供托付方選擇：酒店建設(shè)期的效勞工程酒店可行性分析爭論酒店工程投入回報(bào)分析爭論酒店設(shè)施功能建議酒店功能布局審核和優(yōu)化酒店設(shè)備選型詢問效勞酒店廚房布局及設(shè)備籌劃酒店治理公司篩選酒店治理合同談判酒店開業(yè)籌備的效勞工程酒店組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)與人員定編編制酒店崗位職責(zé)、治理制度及操作手冊進(jìn)展市場調(diào)研確定酒店市場定位擬定營銷打算確定價格策略建立酒店財(cái)務(wù)治理與核算系統(tǒng)編制酒店年度經(jīng)營預(yù)算制定酒店本錢掌握體系設(shè)計(jì)酒店財(cái)務(wù)報(bào)告及財(cái)務(wù)報(bào)表體系酒店信息系統(tǒng)功能使用的評估及建議制定經(jīng)營用品選