星河雅寶項目結案總結

星河雅寶項目結案總結2008.06.20結案總結開發(fā)商分析一合作技巧三問題解決四團隊經驗五項目背景二2開發(fā)商分析一星河房地產開發(fā)有限公司深圳市星河房地產開發(fā)有限公司（原深圳市新怡和實業(yè)發(fā)展有限公司）成立于1994年4月2日，是專業(yè)從事房地產開發(fā)、經營管理的綜合性開發(fā)企業(yè)。

先后開發(fā)了“怡和山莊”、“沙尾盛興苑”、“紅旗嶺綜合樓”、“怡和樓”、“裕亨花園”、“海悅華城”、“國都高爾夫一期”、“盛世家園”、“星河明居”、“星河雅居”、“星河華居”、“星河·國際”、“星河·世紀”、“星河COCOPARK”等大中型房地產項目，總建筑面積達100多萬平方米。

董事長：黃楚龍——廣東潮州人總經理劉世成——對接人：張克東——項目直接對接人廣東潮州人項目的直接決策人只在項目匯報時接觸過一次首次溝通及看地時見過，為人和善3項目背景二2、項目基本指標1、深圳金融產業(yè)B、深圳金融產業(yè)分析A、深圳產業(yè)規(guī)劃C、金融產業(yè)鏈分析3、項目屬性界定4深圳產業(yè)發(fā)展呈“二、三、一”的格局，第二產業(yè)中高新技術產業(yè)占據重要地位，第三產業(yè)發(fā)展迅速，但現代服務業(yè)發(fā)展滯后2006年深圳三次產業(yè)結構為0.1：53.2：46.7，產業(yè)發(fā)展呈“二、三、一”的格局，同時形成金融、物流、高新技術、文化四大產業(yè)支柱。2006年實現工業(yè)增加值2858.12億元，比上年增長17.3%。工業(yè)保持較快增長。第二產業(yè)內部行業(yè)集中現象嚴重，電子信息產業(yè)的高新技術產品產值達到5754.72億元，比上年增長30%，占全部高新技術產品產值91.3%，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產值的比重達到49.3%。2006年深圳第三產業(yè)增加值達2655.88億元，占國內生產總值的46.7%，內部產業(yè)結構表現出傳統(tǒng)服務業(yè)強、現代服務業(yè)發(fā)展滯后的局面。深圳市三次產業(yè)結構（2003-2006年）高新技術54%傳統(tǒng)產業(yè)46%深圳第二產業(yè)內部結構（2006）交通運輸、倉儲和郵政業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產業(yè)其他服務業(yè)深圳市第三產業(yè)內部結構（2006年）單位：億元A.深圳產業(yè)規(guī)劃5目前深圳產業(yè)結構處于轉型期，從韓國、新加坡等國家的發(fā)展經驗來看，深圳未來的經濟結構將向以先進制造業(yè)和高端服務業(yè)為主的第四產業(yè)發(fā)展

中國，深圳第一階段（1980-1985）第二階段（1986－1995）第三階段（1996－2000）第四階段（2001年至今）第五階段第六階段產業(yè)結構形成時期第二階段：發(fā)展勞動密集型工業(yè)和出口導向型工業(yè)，“三來一補”企業(yè)在深圳開始發(fā)展。第三階段：產業(yè)結構升級和出口型產業(yè)主導時期，高新技術產業(yè)和第三產業(yè)中的物流、現代服務業(yè)等都有很大的發(fā)展。重化工業(yè)主導發(fā)展時期，重點發(fā)展交通運輸設備、石油化工、化學產品、汽車摩托車和精品鋼材等產業(yè)，使重工業(yè)對經濟發(fā)展的貢獻率大大提高，彌補了深圳產業(yè)結構中重工業(yè)相對薄弱的環(huán)節(jié)。新加坡第一階段（1960－1980）第二階段第三階段（1986－1998）第四階段（1999至現在）

勞動密集階段。主要行業(yè)為傳統(tǒng)手工業(yè)，如軟飲料、磚土陶瓷、玻璃、印刷、木材、橡膠，之后又發(fā)展了紡織、電子零部件等產業(yè)。資本密集階段。80年代初期，隨著新加坡經濟基礎逐步穩(wěn)固，新政府開始著手重組經濟結構，將制造業(yè)朝著高附加價值、更加資本密集型和技術密集型方向轉化。此外，研發(fā)、設計、工程、信息科技等行業(yè)逐步興起。技術密集階段。新加坡經濟高速發(fā)展的黃金鼎盛時期。新加坡政府大力發(fā)展高新技術，發(fā)展高科技基地。金融、交通、商業(yè)、酒店餐飲等服務業(yè)取得同步的快速發(fā)展，被公認為東南亞的金融、國際貿易中心。政府正式確定將制造業(yè)和服務業(yè)作為經濟發(fā)展的雙引擎。以信息產業(yè)為中心的知識密集型經濟開展起來。為尋求經濟的新的增長點。

韓國第一階段（1953－1961）

第二階段（1962－1971）

第三階段（1972－1980）

第四階段（1980－1989）

第五階段（1990年至今）

主要是進行生活必須品和基礎產業(yè)的進口替代，重點發(fā)展紡織、水泥、化肥、造紙等產品的生產。

發(fā)展勞動密集型工業(yè)和出口導向型工業(yè)時期，以化纖產業(yè)為中心，形成了出口型的產業(yè)組群，同時帶動了重工業(yè)中的鋼鐵、石化和機械等產業(yè)的起步和發(fā)展。

重化工業(yè)發(fā)展時期。在前面發(fā)展的基礎上，開始重點發(fā)展基礎型的重工業(yè)，選擇了鋼鐵、有色金屬、造船、機械、電子和化工為六大戰(zhàn)略產業(yè)。進入產業(yè)結構調整時期，然后進入到促進國際化時期。采取的主要政策是對高消耗的產業(yè)進行改組，重點支持有競爭力的朝陽產業(yè)，并開始走向國際化。

重點是繼續(xù)加強國際化，發(fā)展高新技術產業(yè)。

6深圳市政府相繼出臺政策，鼓勵、促進先進制造業(yè)及高端服務業(yè)的發(fā)展，加速推進產業(yè)轉型和城市升級力爭用5年左右時間，鞏固和提升工業(yè)優(yōu)勢地位，建成中國乃至亞太地區(qū)先進制造業(yè)基地和研發(fā)創(chuàng)新基地，成為泛珠三角區(qū)域的生產管理中心和生產服務中心，重點發(fā)展電子信息、先進裝備制造等產業(yè)，培育壯大三大戰(zhàn)略產業(yè)……——《深圳市工業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》“十一五”期間及到2020年，深圳經濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標是：建設亞太地區(qū)有重要影響的國際高科技城市、國際物流樞紐城市、國際金融貿易和會展中心、國際文化信息交流中心和國際旅游城市?！渡钲谑袊窠洕蜕鐣l(fā)展十一五總體規(guī)劃》利用發(fā)展總部經濟的契機，構筑以高端服務業(yè)*為重點、消費性服務業(yè)為基礎、生產性服務業(yè)為支撐的完善的現代服務業(yè)體系，促進服務業(yè)成為深圳經濟增長的主要動力，全方位提升綜合服務功能……——《深圳市現代服務業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》……加快構建立足本地、服務全國、融入世界的高端服務業(yè)體系，培育和發(fā)展一批在國內乃至國際市場具有核心競爭力的高端服務業(yè)品牌，完善和提升城市集聚、輻射、創(chuàng)新與引領功能，力爭形成二、三產業(yè)良性互動、協調發(fā)展格局，促進高端服務業(yè)實現跨越式發(fā)展?！蛾P于加快我市高端服務業(yè)發(fā)展的若干意見》7從產業(yè)轉型的效果來看，傳統(tǒng)勞動密集型企業(yè)陸續(xù)外遷，先進制造業(yè)、服務業(yè)穩(wěn)步發(fā)展從目前實際情況來看，“外遷”企業(yè)往往遷出的是土地需求量大、能耗大、勞動密集的加工生產環(huán)節(jié)，其企業(yè)總部和研發(fā)、設計、營銷、外貿等“核心”依然留在深圳。如富士康將其全球運籌總部暨全球制造中心設于深圳。與此同時，一批IT、生物工程等高新技術企業(yè)企業(yè)紛紛“落戶深圳”。深圳高新技術支柱產業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，增長迅速。2006年深圳實現高新技術產品產值同比增長29.1%。2006年深圳第三產業(yè)增加值達2655.88億元，占國內生產總值的46.7%。2006年人均GDP達到8619美元，按照經濟發(fā)展的一般規(guī)律，深圳服務業(yè)應進入加速發(fā)展期。截至2007年6月深圳外遷企業(yè)產業(yè)分布深圳貿工局開展的企業(yè)外遷調查表明，截至2007年6月，深圳市共有119家工業(yè)企業(yè)已經或計劃外遷，涉及工業(yè)總產值90億元。其中，共有18個工業(yè)行業(yè)出現企業(yè)外遷情況，以機械制造、電子元器件、塑料制品、玩具等勞動密集型的傳統(tǒng)產業(yè)為主，合計占外遷企業(yè)總數的58%。深圳高新技術產業(yè)發(fā)展深圳第三產業(yè)發(fā)展情況（2000-2006）單位：億元8根據深圳的產業(yè)布局，在城市中部規(guī)劃構建高新技術和先進制造業(yè)產業(yè)發(fā)展帶，產業(yè)帶內各園區(qū)間分工合理，并已形成了較為完善的產業(yè)鏈積極應對經濟一體化和產業(yè)轉移調整趨勢，促進產業(yè)結構和布局聯動調整，加快建設和完善“一帶四區(qū)六園九基地”的產業(yè)功能布局……與《珠江三角洲城市群協調發(fā)展規(guī)劃》的“東部都市區(qū)”南發(fā)展帶相銜接，規(guī)劃和建設橫貫東西市域的高新技術和先進制造業(yè)產業(yè)發(fā)展帶……——《深圳市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃》高新技術和先進制造業(yè)產業(yè)發(fā)展帶深圳市高新技術產業(yè)帶包括9個高新技術工業(yè)片區(qū)、1個大學城片區(qū)和1個現代農業(yè)片區(qū)，簡稱“9+2”片區(qū)。全長約100km，規(guī)劃總用地面積約158.5k㎡，可建設用地面積約100k㎡，可利用的高新技術產業(yè)用地40.5平方公里。重點發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、化合物半導體、平板顯示、集成電路、光機電一體化、新材料、新能源以及現代生態(tài)農業(yè)等產業(yè)。9深圳經過30余年發(fā)展已基本建成銀行、證券、保險業(yè)為主體，功能比較完備的現代金融體系，成為初具規(guī)模的區(qū)域性金融中心，具備助力香港金融發(fā)展的金融產業(yè)基礎銀行業(yè)證券業(yè)保險業(yè)占深圳金融總資產89％。分行以上機構49家，其中內資26家，外資港資23家。2006年累計股票基金交易量占全國15.3%?？偛吭谏顧C構45家。其中，基金公司17家，基金行業(yè)成為最具競爭力的優(yōu)勢行業(yè)，基金份額達到全國的33％，位居全國首位。截至2006年深圳保險業(yè)總資產占全國的1/4，保費收入占全國20％，成為繼北京、上海后的第三大保險城市。在深分公司以上機構36家，其中總部7家。分行業(yè)金融機構從業(yè)人員統(tǒng)計銀行、證券、保險行業(yè)總資產比重數據來源：深圳市2006年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報B.深圳金融產業(yè)分析10深圳金融產業(yè)整體實力弱于京滬，城市規(guī)模和經濟腹地相對狹小、政策優(yōu)勢逐漸喪失，金融業(yè)的發(fā)展必須依托香港國際金融中心的優(yōu)勢2004年上海、北京、深圳金融資產規(guī)模對比2004年上海、北京、深圳金融機構聚集程度對比上海、北京、深圳經濟發(fā)展水平與外貿情況對比上海、北京、深圳教育及創(chuàng)新能力對比深圳金融產業(yè)政策基礎：國家政策導向：隨著金融優(yōu)惠政策迅速向全國普惠并逐步向上海、天津傾斜，深圳金融發(fā)展的政策優(yōu)勢已大幅減弱。地方鼓勵政策：城市之間逐步趨同。深圳金融業(yè)發(fā)展要充分發(fā)揮毗鄰香港的優(yōu)勢，加快推進深港金融體系的融合。數據來源：北京、上海、深圳2004年統(tǒng)計公報11中國經濟影響力的實現需要新的全球金融中心，助力香港金融發(fā)展，實現深圳金融業(yè)飛躍，培育新的金融中心城市是深港兩市的共同選擇香港建設全球金融中心需要深圳的支持以彌補其在產業(yè)需求、配套產業(yè)、人力資源等方面的不足，深圳則希望通過服務香港得到自身金融業(yè)的發(fā)展，最終實現其區(qū)域性金融中心城市的目標，深港金融合作是兩座城市金融產業(yè)發(fā)展的共同需要。大陸金融市場國際金融市場深圳香港經濟橋梁配套產業(yè)人才支持資本紐帶產業(yè)轉移先進技術抓住發(fā)展機遇，發(fā)揮地緣優(yōu)勢，立足深圳、依托香港、輻射華南、聯通全國，鞏固和強化金融業(yè)的支柱產業(yè)地位，鞏固提升深圳區(qū)域性金融中心城市的功能和地位?！钲诮鹑跇I(yè)改革創(chuàng)新發(fā)展的指導思想12從業(yè)務屬性與價值鏈分工的角度，國際上將金融業(yè)務分為前臺、中臺和后臺三大部分金融前臺金融中臺金融后臺研發(fā)創(chuàng)新數據分析管理培訓辦公樓宇文化休憩住宅商貿數據處理平臺基礎設施平臺后勤保障平臺金融資產管理風險管理控制人力資源培訓新產品研發(fā)批量交易處理……銀行保險證券機構要素市場體系跨國公司總部現代中介服務機構文化娛樂傳媒生態(tài)住宅及配套功能區(qū)服務管理機構……客戶服務中心容災備份中心后臺處理中心信用卡中心技術開發(fā)中心數據中心……C.金融產業(yè)鏈分析13信息技術進步與成本驅動下，后臺業(yè)務最早脫離前、中臺業(yè)務，業(yè)務流程外包（BPO）與離岸經營已經成為金融后臺業(yè)務運營的普遍現象，演變?yōu)樾滦偷膭趧用芗彤a業(yè)68%32%63%37%10%20%2005年全球金融離岸經營狀況2010年全球金融離岸經營狀況2005年全球金融服務總成本規(guī)模2.15萬億美元，10%離岸經營，成本節(jié)約32%即710億美元2010年全球金融服務總成本規(guī)模24.14萬億美元，20%離岸經營，成本節(jié)約將達37%即1530億美元其他風險規(guī)避獲取先進技術與人才流程更為透明、有效提高服務質量金融后臺業(yè)務外包驅動因素金融后臺業(yè)務離岸經營六大選取要素信息技術的發(fā)展和自身標準化、程序化的特點，使得金融后臺業(yè)務可以遠離資本市場和前臺業(yè)務離岸經營。利用發(fā)展國家低廉的土地與勞動成本，實現后臺業(yè)務的效率與節(jié)約成本。金融后臺業(yè)務離岸經營的主要考慮因素包括：低成本高素質的勞動力、語言溝通、IT與通訊基礎設施等。金融后臺業(yè)務數據來源：德勤行業(yè)研究報告14近年來金融后臺業(yè)務在我國迅速升溫，眾多城市爭建金融后臺產業(yè)基地，深圳發(fā)展相對滯后中國目前已建的金融后臺產業(yè)基地均位于大中城市遠郊地帶的產業(yè)園區(qū)內，既可以利用園區(qū)內先進信息電子技術與基礎設施又可以控制運營成本，同時可以較為方便的獲取高素質人才。目前的金融后臺產業(yè)基地布局明顯受到成本、語言、產業(yè)基礎等因素的影響。大連服務外包基地發(fā)揮地緣對接與語言優(yōu)勢，開拓日本和韓國的金融服務外包市場上海金融信息服務產業(yè)基地以銀行卡產業(yè)鏈為基礎發(fā)展國際金融信息后臺服務基地成都高新區(qū)工行電子銀行中心、中行西南信息中心、平安保險第二后援中心等10家國內金融機構后臺功能已確定落戶成都。15上海金融信息服務產業(yè)基地位于張江高科技園區(qū)，以中國銀聯為核心的銀行卡產業(yè)鏈為基礎，依托園區(qū)內成熟的軟件開發(fā)與電子產業(yè)，發(fā)展“國際金融信息后臺服務基地”銀行卡產業(yè)園華東路站產業(yè)園進園單位一期二期中國銀聯產業(yè)發(fā)展基地；中國平安保險客戶服務及后援技術中心；交通銀行數據處理中心（上海）；中國銀行信息中心（上海）；太平人壽全國后援中心。招商銀行信用卡中心興業(yè)銀行信用卡中心上海期貨交易所衍生品開發(fā)和數據處理中心中國人民銀行征信中心、反洗錢中心和支付系統(tǒng)上海中心上海銀行數據中心中國人壽全國后援中心位置：上海市外環(huán)以東，張江高科技園東側；占地面積：4530畝；四大功能：產業(yè)集聚創(chuàng)新，金融后臺服務，輻射帶動，國際金融BPO承接；五大業(yè)務：金融數據處理業(yè)務，銀行卡后臺數據處理業(yè)務，卡片及機具研發(fā)制作業(yè)務，金融BPO業(yè)務，相關配套業(yè)務。1612345數據錄入客戶基礎支持客戶技術支持，后臺業(yè)務（財務、HR），單據處理專家服務,KPO決策支持，研發(fā)創(chuàng)新，風險管理，KPO驅動因素-節(jié)約成本驅動因素–

節(jié)約成本+業(yè)務效率驅動因素–專業(yè)人才+節(jié)約成本+業(yè)務效率金融中臺業(yè)務主要以研發(fā)與數據分析類型為主，專業(yè)性強、附加值高，具有集聚性和創(chuàng)新性的特點金融中臺業(yè)務17與后臺業(yè)務相比，中臺業(yè)務與資本市場的聯系與業(yè)務集聚更強，基于金融中臺業(yè)務的知識流程外包（KPO)是全球金融行業(yè)分工的下一個熱點，中臺業(yè)務分離的首要驅動因素是對專業(yè)人才的需求金融中臺業(yè)務外包原因CAGR(KPO)=45%CAGR(BPO)=26%先進技術需求提高市場競爭力全球金融BPO與KPO業(yè)務預期增長(2003-2010)IFSC?都柏林德勤預計未來幾年全球金融KPO業(yè)務將以每年45%的速度增長，由2003年的12億美元增長至2010年的170億美元，同期BPO業(yè)務的增長率將為26%，KPO將成為全球金融行業(yè)分工的下一個熱點。相比后臺業(yè)務，中臺業(yè)務集聚性更強、與資本市場的聯系更為緊密。國際金融后臺業(yè)務的離岸經營，主要分散在印度等國家的中小城市的IT產業(yè)園當中，營運成本低、較為分散，并且可以遠離資本市場。而金融中臺業(yè)務服務中心的布局則相對集中，相鄰主要資本市場，如位于都柏林的國際金融服務中心(IFSC)。數據來源:IDC–終端消費者調查,2004印度孟買的金融分析師18印度從IT外包到KPO的產業(yè)升級：1990s-2010IT外包BPOKPO市場規(guī)模-2003年215億美元27.8億美元7.2億美元CAGR:2003-201027.5%30.6%49.5%占印度服務業(yè)比重7.03%0.91%0.24%全球份額20031.6%36.1%55.8%2005NA45.2%70.6%服務內容IT服務，系統(tǒng)分析，網絡分析，軟件實施，系統(tǒng)整合，工程研發(fā)，遠程網絡管理；事務性流程，設立銀行帳戶，技術支持，以語音和電子郵件為基礎的支持工作；行業(yè)與公司研究，價值分析，投資分析，建模與數據分析，資產管理專利申請。起始于：1990年代1998200019金融交易的完成、投資決策的做出往往需要多方面的信息與專業(yè)知識，因此金融前臺業(yè)務大多集聚在大型城市的中心區(qū)，形成國際性金融中心，與城市CBD相鄰甚至重合紐約?曼哈頓新加坡?圣淘沙倫敦?金絲雀港香港?維多利亞港金融前臺業(yè)務20金融前臺、中臺與后臺業(yè)務比較金融前臺業(yè)務金融中臺業(yè)務金融后臺業(yè)務城市中心城市次中心城市非中心城市區(qū)位中心區(qū)近郊IT、金融等產業(yè)園區(qū)首要驅動因素信息專業(yè)人才成本人力需求金融專業(yè)人才商業(yè)人才金融專業(yè)人才低成本、高素質、同語種人才經濟附加值高中低分布特點集中于都市商業(yè)、金融中心內具有行業(yè)集聚性分散布局與金融中心關系業(yè)務聚集形成金融中心與金融中心距離較近，存在信息與人員交流與金融中心主要是信息交流，受距離影響小經濟影響業(yè)務聚集性強具有很強的經濟、就業(yè)帶動作用金融中心是國家/地區(qū)經濟影響力的重要實現手段業(yè)務有集聚效應能夠帶動相關產業(yè)與就業(yè)可以促進次金融中心的發(fā)展業(yè)務沒有聚集需求產業(yè)與就業(yè)帶動作用較小不能促成金融中心的形成案例紐約華爾街倫敦金絲雀港都柏林IFSC印度班加羅爾上海銀行卡中心212、項目基本指標雅寶工業(yè)城總用地面積為62.1萬平方米，用地性質從西到東分別為居住用地、工業(yè)用地和林地，實際可建設用地面積約29.2萬平米地塊編號用地性質面積（萬平方米）A居住用地2.6B工業(yè)用地26.6C林地32.9總計62.1用地規(guī)模項目由3塊地組成，總用地面積為62.1萬平方米用地性質A地塊為居住用地，B地塊為工業(yè)用地，C地塊為林地ABC梅坂大道南坪快速223、項目屬性界定地塊價值挖掘：與中心區(qū)便利連接+原生態(tài)環(huán)境位于福田中心區(qū)北延長線上，距福田中心區(qū)約15分鐘車程，未來可成為中心區(qū)的配套服務基地。隨著龍坂地區(qū)基礎設施的不斷完善和周邊土地的相繼開發(fā)，地塊周邊區(qū)域將迅速成熟。地塊周邊路網發(fā)達，與福田、羅湖、南山中心及東莞等地便利連接。地塊距地鐵4號線民樂站約500米，未來可以通過構建局部連接線與地鐵接駁，從而改變項目與深圳各中心和節(jié)點的空間距離。地塊緊臨梅坂大道，進入性和昭示性非常好。

區(qū)位價值交通優(yōu)勢生態(tài)環(huán)境地塊依山傍水，自然景觀優(yōu)美，具備建設生態(tài)型、高品位項目的先天條件。地塊內部和周邊擁有2個水庫，水質清澈，周圍綠樹環(huán)繞，環(huán)境十分優(yōu)美。銀湖山森林公園位于項目區(qū)東南側，山林茂密，層巒疊翠，全年郁郁蔥蔥。23合作技巧匯報技巧從客戶目標出發(fā)了解對接人、決策人報告主體內容由項目經理講解匯報前說明在項目組不了解本次匯報意圖的情況下，針對修改稿進行匯報匯報后溝通主要由項目經理、部門總監(jiān)和領導進行解答和交流匯報效果：良好，開發(fā)商認同世聯的觀點并被世聯的專