標桿房企旅游項目模式

XX：如何做好旅游產(chǎn)業(yè)高通智庫2011年9月18日房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究高通智庫房地產(chǎn)標桿企業(yè)研XX：如何做好旅游產(chǎn)業(yè)高通智庫2011年9月18日房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究高通智庫房地產(chǎn)標桿企業(yè)研究高通智庫摘要2010年，XX營業(yè)總收入173.18億元，其中旅游綜合收入94.48億，房地產(chǎn)收入70.32億，紙包裝收入7.58億。公司共實現(xiàn)營業(yè)利潤約43億元，各業(yè)務(wù)占總利潤權(quán)重分別為60.45%、38.16%和1.39%。集團在和地方政府談判時處于優(yōu)勢地位。XX的土地成本占房價比重不到15%。2010年，XX9大景區(qū)全年共接待游客量約2000萬人次，純主題旅游景區(qū)業(yè)務(wù)全年收入約為28.19億元，占國內(nèi)市場份額約18.7%，凈利潤約6.3億元。主題公園的選址大致分為兩類：社區(qū)型和目的地型。2010年和預計2011年開業(yè)的泰州XX和云南XX就是基于第二種模式選址的。由于運營成本基本固定，當入園人數(shù)超過盈利平衡點所需的門檻數(shù)后，主題公園的邊際利潤的增長要快于邊際收入的增長。估算XX目前主題公園的盈虧平衡人數(shù)在1500萬左右。目前XX重游率最高的主題樂園深圳歡樂谷為35%。影響游客重游動機居前三因素是“體驗沒玩過的項目”、“體驗新項目”和“陪同家人朋友”，公司在這三個動機上都有一定的改善空間。北京歡樂谷二、三期，上海歡樂谷二期，成都歡樂谷二期以及計劃2012年5月開業(yè)的武漢歡樂谷都兼顧區(qū)位氣候因素而增加了大量室內(nèi)游樂項目。公司自年初以來開始推進旅游收入倍增計劃。在這一計劃中，公司正在通過促銷的方式吸引游客增加食宿消費，從而增加收入規(guī)模、改善收入結(jié)構(gòu)，但公司表示門票價格短期內(nèi)不會調(diào)整。XX自我定位為一個文化娛樂產(chǎn)品的制造商和提供商，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)是企業(yè)必然的選擇，文化的因素在公司現(xiàn)有的各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域有著天然的聯(lián)系。在更長遠的未來，XX將擴大產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略布局，構(gòu)筑“主題公園+旅游演藝+主題節(jié)慶+動畫+4D電影+3D舞臺劇+兒童職業(yè)體驗+主題商品”的文化產(chǎn)業(yè)版圖。目錄TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINKHYPERLINK\l"_Toc303693370"圖表1：公司子公司結(jié)構(gòu)圖4HYPERLINK\l"_Toc303693371"圖表2：公司營業(yè)收入構(gòu)成5HYPERLINK\l"_Toc303693372"圖表3：公司營業(yè)利潤構(gòu)成5HYPERLINK\l"_Toc303693373"圖表4：公司旅游綜合收入和房地產(chǎn)收入毛利率6HYPERLINK\l"_Toc303693374"圖表5：公司游客量占國內(nèi)市場份額8HYPERLINK\l"_Toc303693375"圖表6：公司景區(qū)收入占國內(nèi)市場份額8HYPERLINK\l"_Toc303693376"圖表7：XX旅游的分類產(chǎn)品線9HYPERLINK\l"_Toc303693377"圖表8：XX旗下主題公園項目情況9HYPERLINK\l"_Toc303693378"圖表9：近三年公司各旅游景區(qū)營業(yè)收入10HYPERLINK\l"_Toc303693379"圖表10：XX主題旅游業(yè)務(wù)已覆蓋中國5大市場板塊11HYPERLINK\l"_Toc303693380"圖表11：主題公園生命周期12HYPERLINK\l"_Toc303693381"圖表12：世界各主要公園的生命周期實例12HYPERLINK\l"_Toc303693382"圖表13：公司旗下主題公園歷年景區(qū)改造概況13HYPERLINK\l"_Toc303693383"圖表14:XX主題公園各階段產(chǎn)品13HYPERLINK\l"_Toc303693384"圖表15：XX旗下主要酒店經(jīng)營情況15HYPERLINK\l"_Toc303693385"圖表16：公司各景區(qū)演藝劇目列表17HYPERLINK\l"_Toc303693386"圖表17：XX公司演藝事業(yè)觀看人數(shù)與宋城相當18HYPERLINK\l"_Toc303693387"圖表18：2010年XX演藝節(jié)目主要票價情況18HYPERLINK\l"_Toc303693388"圖表19：江通動畫所涉及業(yè)務(wù)19HYPERLINK\l"_Toc303693389"圖表20：毛利率水平處于行業(yè)高位20HYPERLINK\l"_Toc303693390"圖表21：土地儲備分布23一、發(fā)展沿革、當前市場表現(xiàn)1、發(fā)展沿革及“旅游+地產(chǎn)“雙輪驅(qū)動模式2002年以來，XX房地產(chǎn)以樹立中國旅游主題第一品牌為目標，北上北京、東入上海、西進成都。以深圳珠三角為基地，以珠三角、長三角、環(huán)渤海灣以及西南區(qū)域為戰(zhàn)略布局區(qū)域的XX房地產(chǎn)2006-2010年的“1+3”戰(zhàn)略發(fā)展格局基本成型。而XX原有的業(yè)務(wù)也都在經(jīng)歷不同程度的升級。旅游業(yè)務(wù)由原來簡單的微縮景觀公園，逐步擴展到激乘式主題公園和生態(tài)休閑公園。與此同時，公司“1+3+N”的拓展戰(zhàn)略，將在這一階段重點實施。XX的經(jīng)營采取“旅游+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的模式，其主要特點是通過精心選取城市，以旅游開發(fā)為出發(fā)點獲取地方政府支持，以取得低成本的成片土地，將環(huán)境景觀通過旅游品牌進行包裝，為房地產(chǎn)注入豐富的文化內(nèi)涵后帶動地區(qū)市場并獲得高附加值，再以地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金、利潤，反哺旅游并最終沉淀旅游資產(chǎn)，獲取持續(xù)穩(wěn)定收益。在深圳本部獲得成功后，公司已經(jīng)將其模式成功復制到北京、上海以及武漢、昆明、泰州等二三線城市。主題旅游項目具有建設(shè)周期長、前期投資大、投資回報期長、運營期收益穩(wěn)定的特點，而地產(chǎn)開發(fā)具有投資回報快、收益高、對環(huán)境依賴性強的特點。XX抓住二者特點進行優(yōu)勢互補，一方面，大面積拿郊區(qū)低價地進行主題旅游項目和周邊配套的先期開發(fā)，另一方面，在提升環(huán)境條件后開發(fā)高端地產(chǎn)項目獲取高毛利，再將地產(chǎn)業(yè)務(wù)收益投入主題旅游建設(shè)，待項目建成后可獲取持續(xù)穩(wěn)定收益。圖表SEQ圖表\*ARABIC1：公司子公司結(jié)構(gòu)圖數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫深圳XX股份有限公司，原名深圳XX控股股份有限公司，成立于1997年，由XX集團將旗下部分優(yōu)質(zhì)旅游及旅游配套資產(chǎn)重組后發(fā)起設(shè)立，并于97年9月在深交所掛牌上市。成立之初為投資控股型公司，參控股企業(yè)主要有深圳的錦繡中華（49%股權(quán)）、世界之窗（49%股權(quán)）、歡樂谷（75%股權(quán)）和XX旅行社（100%股權(quán)）以及長沙世界之窗（25%股權(quán)）等。目前公司正在由投資控股型企業(yè)向投資經(jīng)營型企業(yè)轉(zhuǎn)變，由單純實業(yè)投資向?qū)崢I(yè)投資和資本運作并重的企業(yè)轉(zhuǎn)變。公司2000年收購了集團子公司——XX房地產(chǎn)25%的股權(quán)，由單純的旅游業(yè)務(wù)進入房地產(chǎn)開發(fā)，并逐步探索和完善了獨具特色的“旅游+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的XX模式；而在2007年東部XX開業(yè)之后將業(yè)務(wù)擴展到酒店；2009年公司以非公開發(fā)行股份方式購買XX集團持有的12家標的公司的全部股權(quán)，實現(xiàn)整體上市，對集團資產(chǎn)的收購使公司對紙包裝等業(yè)務(wù)也有所涉及。目前，XX經(jīng)營的業(yè)務(wù)包括了旅游、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店和紙品包裝。公司將高投資、低周轉(zhuǎn)的旅游項目與高收益、見效快的房地產(chǎn)結(jié)合起來，實現(xiàn)了旅游與地產(chǎn)之間在價值、現(xiàn)金流等方面的相互促進和平衡，從而達到效益最大化與風險最小化。早期通過地產(chǎn)見效快、高周轉(zhuǎn)，快速實現(xiàn)盈利來支撐旅游龐大的固定資產(chǎn)投入，平滑公司年度利潤，減少旅游在擴張過程中的業(yè)績與資金壓力，而中后期旅游盈利的改善與持續(xù)現(xiàn)金流又反過來支撐地產(chǎn)開發(fā)。相比于其他旅游公司有限的盈利能力使其在資本市場的融資能力不足，從而在規(guī)模擴張時面臨著巨大的資金壓力，XX“旅游+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的模式具有巨大優(yōu)勢。2、當前市場表現(xiàn)及業(yè)務(wù)分布2010年，XX營業(yè)總收入173.18億元，其中旅游綜合收入94.48億，房地產(chǎn)收入70.32億，紙包裝收入7.58億。公司共實現(xiàn)營業(yè)利潤約43億元，各業(yè)務(wù)占總利潤權(quán)重分別為60.45%、38.16%和1.39%。旅游綜合業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司的核心業(yè)務(wù)，二者為公司貢獻96%的營業(yè)收入和99%的營業(yè)利潤。圖表SEQ圖表\*ARABIC2：公司營業(yè)收入構(gòu)構(gòu)成圖表SEQ圖表\*ARABIC3：公司營業(yè)利潤構(gòu)構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫旅游綜合收入來自公司開發(fā)的大規(guī)模綜合性項目，這些項目是以大體量主題旅游產(chǎn)品為核心并輔以高端地產(chǎn)、酒店、會議中心、高爾夫等配套服務(wù)設(shè)施，是以較低土地成本進入，通過打造高品質(zhì)主題旅游產(chǎn)品以及合理的區(qū)域整體規(guī)劃來營造優(yōu)良生態(tài)環(huán)境，快速提升區(qū)位整體價值，再利用配套服務(wù)項目及地產(chǎn)項目來將區(qū)域價值提升所產(chǎn)生的“外部效應(yīng)”內(nèi)部化。公司的房地產(chǎn)收入主要以低密度、大戶型的高端物業(yè)為主，具備一定拿地優(yōu)勢，且主題旅游項目對地塊價值有非常大的提升。XX曾做過一個統(tǒng)計，每在XX主題公園和休閑商業(yè)消費1元，帶動的其他消費如住宿、購物休閑等就達7元，這讓集團在和地方政府談判時處于優(yōu)勢地位。因此通常政府愿意以相對較低的價格出售土地。據(jù)統(tǒng)計，XX的土地成本占房價比重不到15%。而金地的比重約為32%，萬科和保利分別為27%和24%。低成本拿地也使得XX一直保持較高的毛利率水平，近年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率一直保持在60%左右的較高水平。圖表SEQ圖表\*ARABIC4：公司旅游綜合收入和房地產(chǎn)收入毛利率數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫二、國內(nèi)主題旅游龍頭1、國內(nèi)主題旅游發(fā)展狀況國內(nèi)主題旅游產(chǎn)業(yè)存在非常大的發(fā)展空間。中國旅游業(yè)產(chǎn)值占GDP4%，遠低于發(fā)達國家10%-20%的水平。2009年國務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》中提出“把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”。2009年中國主題旅游業(yè)產(chǎn)值930億元，占旅游業(yè)總產(chǎn)值的7%。主題旅游因其人造景觀的特點，受地域限制性小，能夠?qū)崿F(xiàn)更為有效和靈活的拉動消費和就業(yè)的作用，因此得到更多的政策傾斜。政府對大型旅游企業(yè)招商引資的支持力度空前之大，政府為了吸引這些品牌和企業(yè)的加盟，愿意在基礎(chǔ)設(shè)施上加大投入、給予配合；此外，現(xiàn)在的政府常常把一些大型旅游項目的落戶與城市規(guī)劃和建設(shè)結(jié)合起來。在需求方面，中國人家庭生活觀念濃厚，有家庭集體出游的習慣，主題公園一般客源層較廣泛，是一種家庭集體旅游的理想形式；不斷擴大的中產(chǎn)階層和不斷增加的生活壓力使得更多中青年通過主題旅游的形式放松身心，也為中國主題公園產(chǎn)業(yè)提供了更多的市場機會。此外，高鐵建設(shè)與汽車的普及提升了居民出行的便利性，增強了居民遠足的意愿，拓展了居民的活動空間。不論是驚險刺激體驗型還是休閑度假型旅游項目都將因此獲得快速的發(fā)展全球最大休閑旅游行業(yè)咨詢公司ERC估計，全球主題旅游行業(yè)未來五年將保持8%的年均增速（遠超4%的旅游業(yè)整體增速），其中亞洲，特別是中國將成為全球行業(yè)發(fā)展的主要引擎。的確，從2015年迪士尼樂園將落戶上海的消息傳出之后，各地掀起了一股主題公園的風潮。根據(jù)國際旅游業(yè)管理協(xié)會的統(tǒng)計，中國主題公園目前已超過6000家，主要分布在長江三角洲、珠江三角洲和北京三大區(qū)域，投資在5000萬元人民幣以上的主題公園大概有300家左右，大概有1500億元被套牢在2500多個主題公園上。并且大多主題公園的經(jīng)營狀況并不理想，其中70%處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%贏利。此外，雖然自2004年以來，國務(wù)院規(guī)定，大型主題公園建設(shè)項目須由國務(wù)院親自審批。但近年來一些地方政府自行審批一些規(guī)模較大的主題公園項目，盲目建設(shè)、重復建設(shè)，同時，也有一些企業(yè)以建設(shè)主題公園的名義，開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目?；谶@些原因，2011年8月5日，國家發(fā)改委、國土資源部以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，叫停主題公園審批。但據(jù)調(diào)查，各地在建的主題公園項目并未立即停工。業(yè)內(nèi)人士表示，主題公園的建設(shè)較難打壓，今天是主題公園的形式，可能明天換一個名頭，以度假村或者其他的形式又重新冒出來。對于這一文件的下發(fā)，我們認為對XX來說是利好，主題公園建設(shè)、經(jīng)營市場的規(guī)范有利于行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，提高行業(yè)集中度。XX作為央企、主題公園的龍頭，其項目的審批應(yīng)該不會受到影響。2、XX主題公園業(yè)務(wù)概況XX作為中國主題公園的龍頭，目前在公司層面并沒有直接的競爭對手，競爭者多為單個公園的散兵作戰(zhàn)。根據(jù)TEA的統(tǒng)計，XX2009年以1580萬（2010年為2000萬人次）的游客量成為唯一躋身世界前十的中國主題公園運營商，排名第八，且與三至七名的差距并不大，亞洲第一位。同時，2009年5家躋身亞太區(qū)前15的中國主題公園中，XX拿下4席。2010年，XX9大景區(qū)全年共接待游客量約2000萬人次（其中景區(qū)接待約1830萬人次），純主題旅游景區(qū)業(yè)務(wù)全年收入約為28.19億元，占國內(nèi)市場份額約18.7%，凈利潤約6.3億元。圖表SEQ圖表\*ARABIC5：公司游客量占國國內(nèi)市場份額額圖表SEQ圖表\*ARABIC6：公司景區(qū)收入占占國內(nèi)市場份份額數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫早在1989年，XX集團便開始其主題公園業(yè)務(wù)，所建的中國第一個現(xiàn)代主題公園——錦繡中華開業(yè)后的第一年便以接待游客超過300萬人次，9個月收回全部投資的業(yè)績開啟了我國主題公園行業(yè)全新時代。驚喜于“錦繡中華”的轟動，XX在僅隔一年后籌建“中國民俗文化村”，并于1991年正式營業(yè)，民俗村主題公園以民族民間藝術(shù)、民俗風情和民居建筑等特色元素同樣取得巨大成功。而1994年開放的“世界之窗”更是讓XX的主題公園產(chǎn)品聲名遠揚，進一步確立了中國文化旅游的旗幟地位。市場隨著中國旅游市場的發(fā)展也對旅游產(chǎn)品提出更高要求。深圳歡樂谷1998年開業(yè)并取得經(jīng)營上的巨大成功，也讓公司確立發(fā)展方向，在隨后十年時間里XX陸續(xù)完成在北京、成都、上海、武漢（2012年5月開放）復制建成四個歡樂谷，形成中國版圖上東、西、南、北、中五點布局，形成中國最具影響力的主題公園品牌——“歡樂谷”品牌。隨著我國人均GDP水平步入3000美元階段，標志著我國休閑旅游度假市場的逐步成熟，XX于2007年斥資35億元、歷時三年打造了世界級旅游度假目的地——東部XX，該項目以“讓都市人回歸自然”為開發(fā)宗旨，借助主題游樂開拓度假型旅游。隨后開發(fā)云南XX項目、泰州XX項目亦以“生態(tài)旅游”為特色、借自身生態(tài)資源優(yōu)勢開發(fā)主題生態(tài)旅游綜合項目，泰州溫泉度假項目已于2010年開放，云南項目預計2013年開放。此外，公司還建有大峽谷探險樂園、瑪雅水公園、加勒比水公園等主題公園，正逐漸形成圖表4所示的分類產(chǎn)品線，并形成“錦繡中華”、“世界之窗”、“歡樂谷”、“XX”四個品牌，“歡樂海岸”可能成為第五個品牌。系列品牌均具有較高的市場知名度和認可度，這將為公司積累大量忠實的客戶群并在項目拓展方面給公司帶來明顯優(yōu)勢。圖表SEQ圖表\*ARABIC7：XX旅游的分類產(chǎn)品線數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫圖表SEQ圖表\*ARABIC8：XX旗下主題公園項目情況主題品牌主題內(nèi)容項目開業(yè)日期2009年游客人人次或預計人人次2009年人均消消費（元/人次）錦繡中華中國歷史民俗微縮縮景觀深圳錦繡中華1989110萬115世界之窗世界風景名勝微縮縮景觀深圳世界之窗1995230萬115長沙世界之窗1998100萬80歡樂谷以主題故事為線的的綜合游樂項項目深圳歡樂谷1999280萬115北京歡樂谷2006240萬135成都歡樂谷2009240萬90武漢歡樂谷預計2011年底預計180萬－武漢歡樂谷（水樂樂園）預計2012年中預計70萬－XX生態(tài)旅游度假東部XX（深圳）2009300萬180泰州XX20102010年預計660萬，11年預計100萬120（20100年）云南XX一期預計20111年一期預計80萬，全全部開業(yè)后預預計150萬－天津XX待定預計100萬以上－西安XX待定預計50萬以上－歡樂海岸生態(tài)濕地公園＋都都市商業(yè)文化化娛樂歡樂海岸（深圳）2011年8月預計200萬以上－數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫圖表SEQ圖表\*ARABIC9：近三年公司各旅游景區(qū)營業(yè)收入200820092010深圳錦繡中華民俗俗村15,76213,03814,933世界之窗29,29827,08531,673長沙世界之窗7,3577,8849,668深圳歡樂谷37,27631,93139,877北京歡樂谷24,68428,77636,252上海歡樂谷—11,10444,950成都歡樂谷—20,93433,239武漢歡樂谷———深圳東部XX29,71652,86966,277泰州、云南5,000合計144,093193,621281,869數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫3、主題公園的選址主題公園選址考慮最主要的兩個因素是客源市場與交通條件和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平。據(jù)美國華盛頓的城市土地研究所研究，一個大型主題公園的一級客源市場（80km或1小時汽車車程內(nèi)）至少需要有200萬人口，二級客源市場（240km或3小時汽車車程內(nèi)）也要有200萬人口以上。此外，迪斯尼樂園的選址條件中要求所在城市的人均年GDP達到4000美元。1998年深圳歡樂谷開業(yè)時，深圳人均GDP為4036美元。XX先期進駐環(huán)渤海、珠三角和長三角地區(qū)的核心城市，目前將市場拓展至武漢、成都、西安等中西部交通樞紐城市，很好地迎合了我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場區(qū)域轉(zhuǎn)換的大背景。其東部地區(qū)都市圈的形成將擴大北京、上海、深圳三地主題公園的輻射范圍，中西部經(jīng)濟加速發(fā)展也將帶動當?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)。圖表SEQ圖表\*ARABIC10：XX主題旅游業(yè)務(wù)已覆蓋中國5大市場板塊數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫主題公園的選址大致分為兩類：社區(qū)型和目的地型。旅游社區(qū)是指在旅游區(qū)畔或旅游區(qū)內(nèi)，以提供生活第一居所為目的進行開發(fā)，進而形成生活配套設(shè)施完善的旅游社區(qū)。這類模式以XX本部和北京歡樂谷為代表。旅游目的地模式則是以提供度假休閑或第二居所為目的，選址多在大中城市遠郊或三四線城市的著名風景區(qū)，配套設(shè)施更多以娛樂休閑為主。這類模式以東部XX為代表。前種模式雖然近期會受到調(diào)控影響，但核心城市的優(yōu)勢無法替代，長期不必擔心此類項目的運作?？紤]到核心城市的數(shù)量有限，第二類模式將提供充足的選址補充。2010年和預計2011年開業(yè)的泰州XX和云南XX就是基于第二種模式選址的。泰州項目位于蘇中地區(qū)的核心位置，距蘇州、南京約2小時，距上海約2.5小時車程，未來規(guī)劃成為長三角的新興旅游度假基地。結(jié)合區(qū)位特點，項目主要面向長三角高端客戶，滿足其企業(yè)或私人接待、個人身心放松的需求。項目一期于10年3月開盤，售價11000元/平米，推盤約61套別墅，至9月全部售罄。云南XX項目陽宗海位于昆明，毗鄰麗江，旅游業(yè)務(wù)競爭較為激烈。一方面有來自麗江等地的外部競爭，另一方面有來自陽宗海周邊眾多項目的內(nèi)部競爭。陽宗海90年代是較為熱門的旅游地區(qū)，后來由于管理不善轉(zhuǎn)向蕭條，《昆明陽宗海區(qū)域總體規(guī)劃（2010-2030年）》將陽宗海地區(qū)定位為國際旅游生態(tài)區(qū)，化解外部競爭壓力。內(nèi)部競爭方面，首先多組團開發(fā)是陽宗?？傮w開發(fā)策略之一，有利于發(fā)揮集聚效應(yīng)提升人氣。其次，XX項目位于陽宗海北岸，且北臨山地，有坐北朝南背山面水的自然區(qū)位，具備區(qū)位上不可復制的優(yōu)勢。4、主題公園的生命周期在完成選址后，主題公園開始投資建設(shè)。單體主題公園的投入一般在10億美元以上，例如迪斯尼樂園的投入基本在30億美元以上。由于前期投資巨大，加之后期的運營成本較為剛性，主題公園的盈虧平衡需要維持一定的入園門檻人數(shù)。不過另一方面，由于運營成本基本固定，當入園人數(shù)超過盈利平衡點所需的門檻數(shù)后，主題公園的邊際利潤的增長要快于邊際收入的增長。一旦超過盈虧平衡點，每多進來一個游客都是純利。估算XX目前主題公園的盈虧平衡人數(shù)在1500萬左右，2010年實現(xiàn)游客2000萬人次，三至四年之后有望增至3000萬人次，利潤增速可觀。與傳統(tǒng)旅游區(qū)生命周期相比，主題公園的發(fā)展具備更大的“轟動性效應(yīng)”，因此前期的培育期較短，往往在開業(yè)后的較短時間就可進入經(jīng)營相對穩(wěn)定的鞏固期。以1995年后新開業(yè)的迪斯尼主題樂園為例，奧蘭多動物世界和香港迪斯尼樂園均在正式營業(yè)當年實現(xiàn)入園人數(shù)的最高點。東京迪斯尼海洋樂園和加利福尼亞冒險樂園開業(yè)后入園人數(shù)緩慢增長，但總體保持穩(wěn)定。圖表SEQ圖表\*ARABIC11：主題公園生生命周期圖表SEQ圖表\*ARABIC12：世界各主要要公園的生命命周期實例數(shù)據(jù)來源：主題公公園生命周期期的演化，王王志穩(wěn),黃家美數(shù)數(shù)據(jù)來源：TEAA，Themeeparkkatteendancce但是，如果不能持續(xù)而有效的提高重游率，主題公園也會在開業(yè)之初的“轟動性效應(yīng)”結(jié)束后，迅速的衰敗。事實上，經(jīng)營成功的主題公園，在重游率這一指標上，都做的非常出色。例如，東京迪斯尼公園的重游率超過75%，東京環(huán)球影城公園的重游率超過70%，迪斯尼樂園整體重游率為50%。通過重游率的提高，世界上優(yōu)質(zhì)經(jīng)營的主題公園鞏固期可以長達上百年，例如美國環(huán)球影城目前已營業(yè)95年，美國迪斯尼樂園也已營業(yè)55年。目前XX重游率最高的主題樂園深圳歡樂谷為35%。盡管重游率受當?shù)厥杖牒吐糜斡^念的影響，但影響游客重游動機居前三因素是“體驗沒玩過的項目”、“體驗新項目”和“陪同家人朋友”，公司在這三個動機上都有一定的改善空間?？赏ㄟ^園內(nèi)設(shè)施開擴建、提升服務(wù)質(zhì)量等方式吸引客戶重游。5、XX主題公園經(jīng)營的可提升空間XX歡樂谷的項目主要針對的人群為兒童，青少年以及全家出游者，以炫目的設(shè)備和刺激的游樂項目為主要賣點。這種類型的主題公園具有兩點缺陷，一是難以覆蓋50歲以上的消費人群，二是重游率偏低。歡樂谷重游率只維持在35-40%左右。由于一線城市新增人口和外來人口仍處于高速增長期，因此重游率偏低仍可以支撐歡樂谷的發(fā)展。此外，公司主題公園景區(qū)有別于傳統(tǒng)風景區(qū)，由于主題公園項目地點一般位于城市城區(qū)以內(nèi)或近郊，所以游客彈性較大。景區(qū)淡旺季游客量差距明顯，以北京歡樂谷為例，7、8月份游客量高峰期與冬季11~3月份游客量差距達到40萬人次，若解決景區(qū)淡季經(jīng)營問題，將至少提升景區(qū)經(jīng)營收入18%~27%（不考慮其他因素）。公司目前正在通過景區(qū)改造工程增加景區(qū)室內(nèi)游樂項目，通過景區(qū)經(jīng)營策劃增加游客室內(nèi)游樂時間。北京歡樂谷二、三期，上海歡樂谷二期，成都歡樂谷二期以及計劃2012年5月開業(yè)的武漢歡樂谷都兼顧區(qū)位氣候因素而增加了大量室內(nèi)游樂項目。另外，為提高業(yè)績和重游率，公司堅持“建不完、玩不完”的歡樂谷，不斷對其設(shè)施和項目進行淘汰、更新和改造。北京歡樂谷二期和成都歡樂谷二期改造工程正在同時進行中，深圳歡樂谷五期已于2010年底對外開放，上海歡樂谷二期改造正在計劃中，預計2012年改造完成并對外開放，其中上海歡樂谷和成都歡樂谷都是2009剛落成的項目，XX旗下“歡樂谷”平均2~3年就進行一次大規(guī)模設(shè)備更新或開放一個全新娛樂區(qū)，確保歡樂谷產(chǎn)品的市場吸引力。圖表SEQ圖表\*ARABIC13：公司旗下主題公園歷年景區(qū)改造概況改造項目開放時間占地改造更新內(nèi)容深圳歡樂谷二期2002年18萬平米金礦鎮(zhèn)、香格里拉拉森林、颶風風灣和陽光海海岸四個主題題區(qū)深圳歡樂谷三期2005年5萬平米歡樂時光主題區(qū)深圳歡樂谷四期2008年4萬平米魔幻城堡區(qū)深圳歡樂谷五期2010年5萬平米香格里拉區(qū)·雪域域北京歡樂谷二期2010年5萬平米室內(nèi)游樂區(qū)北京歡樂谷三期預計201240萬平米歡樂時光區(qū)成都歡樂谷二期預計20115萬平米歡樂時光區(qū)上海二期預計201230萬平米超級水公園數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫圖表SEQ圖表\*ARABIC14:XX主題公園各階段產(chǎn)品初期產(chǎn)品現(xiàn)階段產(chǎn)品主要類型微縮景觀類刺激乘騎類生態(tài)休閑類代表公園世界之窗、文藝表表演歡樂谷東部XX后期增值方式節(jié)日策劃更換娛樂設(shè)備、擴擴大公園面積積更新園區(qū)場景、文文藝表演、增增加文化內(nèi)涵涵公園數(shù)354成熟期年人均客流流250萬左右300萬左右300萬左右目標人群旅游觀光游客15-45歲愛刺刺激的人輻射本地及周邊省省市的全年齡齡段游客重游率10-20%50%50%而公司提高項目重游率的另一個重要方向就是產(chǎn)品線的改革。例如泰州是以溫泉休閑游為主打，天津則是以歡樂島的形式，進行演藝，游樂和休閑的組合。整體而言，公司產(chǎn)品類型從單純的以追求快樂感的歡樂谷，發(fā)展到歡樂谷和休閑度假游的形式，休閑度假游更適宜二三線城市本地游客占多數(shù)的旅游人群結(jié)構(gòu)，可以彌補歡樂谷的重游率，保障公司的長期增長。除重游率偏低外，XX與全球一流主題公園的差距還體現(xiàn)在單位面積的接待能力低和收入結(jié)構(gòu)太偏重門票收入方面。目前歡樂谷的單位面積接待游客數(shù)量僅為世界一流主題公園的一半，公司門票收入占旅游業(yè)務(wù)收入比重約為75%，而環(huán)球影視和六旗則僅為57%和52%，較大的比重來自院內(nèi)的商品和餐飲服務(wù)。在單位面積的接待能力方面，深圳歡樂谷游客滿意度最高時的日客流量為6927人，而歡樂谷2010年實際日客流量為8356人。這說明市場需求目前已經(jīng)超過項目可接待范圍，存在通過提升接待能力提高客流量的潛力。公司可通過提升單體游戲容量、差別定價分流節(jié)假日游客、增設(shè)游樂項目以及提供移動表演進行游客導流等方式提升單位面積接待能力。而在收入結(jié)構(gòu)方面，由于公眾對門票價格的變動較為敏感，加之主題公園往往面對來自其他自然景區(qū)、主題公園的競爭，主題公園的門票價格通常較為穩(wěn)定，很少通過大幅漲價的方式來實現(xiàn)收入的增長。例如迪斯尼樂園集團對門票的定價策略是年均漲幅僅略高于通脹，約3%每年。在門票價格無法實現(xiàn)大幅提升的情況下，成功經(jīng)營主題樂園的公司往往能通過開拓門票收入以外的其他收入來源和利潤，如商品銷售和餐飲酒店等來拓展收入增長的邊界。諸如迪斯尼集團門票外收入大致占其總收入的40%左右。為改變這一局面，公司自年初以來開始推進旅游收入倍增計劃。在這一計劃中，公司正在通過促銷的方式吸引游客增加食宿消費，從而增加收入規(guī)模、改善收入結(jié)構(gòu)，但公司表示門票價格短期內(nèi)不會調(diào)整。此外，與迪士尼樂園相比，XX旅游項目的單體投資規(guī)模較低。歡樂谷項目單個投資額在8-15億元，生態(tài)旅游度假項目單個投資額在20-30億元，迪士尼樂園的單體投資額均在幾十億美元，正在建設(shè)的上海迪士尼預計投資額達到400億人民幣之多。從主題公園的特點來看，其服務(wù)性質(zhì)使得該項產(chǎn)業(yè)高投入高產(chǎn)出的特性十分明顯，投資較小是制約國內(nèi)主題公園業(yè)發(fā)展的瓶頸之一，也是限制XX長期成長的主要因素。而XX模式與迪士尼模式的核心區(qū)別在于內(nèi)容與渠道的發(fā)展過程不同。所謂內(nèi)容是指游樂場以外的娛樂元素，而渠道是指主題公園和其他娛樂附加產(chǎn)業(yè)。差異主要在于迪士尼先有內(nèi)容后產(chǎn)生渠道，而XX是先有渠道后挖掘內(nèi)容。（內(nèi)容：迪士尼主要為其動畫形象，如白雪公主等，而XX屬初級階段，目前僅螞蟻王國蟲蟲形象；渠道：XX目前集中在主題公園和地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，而迪士尼除公園外，已經(jīng)發(fā)展到衍生品消費和網(wǎng)絡(luò)媒體。）迪士尼的強大就在于其“文化+資本”模式，花了大量精力開發(fā)文化內(nèi)容，然后將內(nèi)容打造成主題公園、衍生消費品、音像制品、音樂劇等產(chǎn)品，多渠道獲利。與迪士尼相比，XX確實欠缺文化商機的開發(fā)。9月7日，上海XX與日本環(huán)球影城簽署諒解備忘錄，雙方探討XX全資子公司上海XX與USJ成立合資公司事宜，如果XX真能與環(huán)球影城就商業(yè)開發(fā)達成合作，那么其在商品銷售和商業(yè)開發(fā)這一塊將得到有效的補充，競爭力將大幅提升。根據(jù)上海市浦東新區(qū)“十二五“規(guī)劃草案，上海迪士尼樂園2015年游客接待能力為730萬人次，人均消費約為1000元（其中300元為門票）。我們認為上海迪士尼樂園的開業(yè)必然會分流掉部分XX的游客，但本質(zhì)上兩者所針對的目標群體、所提供的服務(wù)體驗是不同的，從長遠來看，迪斯尼的到來會引起中國主題旅游市場產(chǎn)生”鯰魚效應(yīng)“，兩者共同分享主題旅游這塊產(chǎn)業(yè)蛋糕。三、酒店、演出與動畫業(yè)務(wù)1、酒店業(yè)務(wù)有望實現(xiàn)爆發(fā)式增長XX上市公司自07年東部XX開業(yè)才涉足酒店業(yè)，而集團經(jīng)營酒店則以2001年威尼斯皇冠假日酒店開業(yè)為標志。2009年上市公司收購了集團公司全資子公司——酒店集團，使得上市公司經(jīng)營酒店的數(shù)量和品質(zhì)得到明顯提升。與主題公園類似，XX旗下酒店也有各自的“主題定位”，涉及歐洲/東南亞多國風情、房車/佛教/當代藝術(shù)等多元文化，如茵特拉根的瑞士文化、XX大酒店的西班牙文化等。主題酒店又稱為“特色酒店”，是以某一特定的主題，來體現(xiàn)酒店的建筑風格和裝飾藝術(shù)，讓顧客獲得富有個性的文化感受。酒店主題的鮮明化是酒店設(shè)計理念的飛躍，意味著對傳統(tǒng)千篇一律的酒店外觀和風格的顛覆和創(chuàng)新。通過植入主題文化，XX旗下酒店在保持高價位的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了較高的入住率水平。公司2009年通過收購集團公司全資子公司“酒店集團”全面拓展了酒店業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)與主題旅游相輔相成。目前公司旗下酒店超過40家，十余家星級酒店和三十余家以“城市客?！惫诿慕?jīng)濟型連鎖酒店，總計客房7000余間，覆蓋深圳、北京、天津、廣州、成都、昆明等20多個城市，并先后為云南、江蘇、山西等多個省市近20家酒店提供管理咨詢服務(wù)，成為廣東省最大的星級酒店集團?！案咝羌壷黝}酒店＋精品經(jīng)濟型酒店”是公司酒店發(fā)展模式。公司酒店業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略目標為確立中國主題酒店第一品牌地位，打造經(jīng)濟型酒店全國知名品牌。公司計劃未來三年將發(fā)展到擁有和管理12-20家高星級酒店以及25-31家城市客棧連鎖酒店。但目前其酒店利潤貢獻有限，09年公司酒店業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入6.9億元（占比6.3%），主要來自深圳的幾家已進入成熟運營期的酒店，而由于公司酒店業(yè)務(wù)處在擴張期，新酒店的投資規(guī)模大，財務(wù)杠桿高，當年凈利潤僅有251萬元。圖表SEQ圖表\*ARABIC15：XX旗下主要酒店經(jīng)營情況酒店城市級別房間數(shù)入住率平均房價主題文化茵特拉根酒店深圳五星30850%1,377瑞士風情茵特拉根房車酒店店深圳四星15053%452房車文化茵特拉根瀑布酒店店深圳四星9445%1,088水元素和當代藝術(shù)術(shù)茵特拉根黑森林酒酒店深圳四星319新開業(yè)800德國森林風情咖酷旅館深圳經(jīng)濟型200新開業(yè)290/位（附送送2日游門票）集裝箱建筑，環(huán)保保溫泉奧思廷酒店泰州五星168新開業(yè)700戲曲文化菩提賓舍深圳五星2216%1,502佛教文化XX洲際大酒店深圳白金五星54952%1,136西班牙風情威尼斯皇冠假日酒酒店深圳五星37566%820威尼斯風情海景奧思廷酒店深圳四星45760%700東南亞風情城市客棧深圳、成都、東莞莞、佛山、北京、廣州、惠州州、中山等經(jīng)濟型260075%300－數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫XX除自身不斷擴張新的主題酒店外，近期還得益于國務(wù)院國資委央企非主業(yè)賓館酒店分離重組的工作部署，旗下酒店數(shù)將實現(xiàn)爆發(fā)式增長。日前，XX國際酒店管理公司已首批逐步接管南航公司旗下3家不同檔次的酒店。為規(guī)劃央企經(jīng)營、做強做大主業(yè)，2010年1月，國資委決定，要求央企從2010年起全面開展非主業(yè)賓館酒店分離重組工作，今后未經(jīng)國資委批準，不以賓館酒店為主業(yè)的央企將不得再投資新建經(jīng)營性的賓館酒店。同時，國資委還對接收央企的條件作出明確：要以旅游為主業(yè)、要有旅游酒店品牌、要擁有專業(yè)化的酒店管理隊伍、要有對酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。這個條件幾乎是為XX量身打造。國資委128家下轄央企中，承接央企非主業(yè)賓館酒店分離重組的平臺將不會超過5家，XX將成為承接央企非主業(yè)賓館酒店分離重組的平臺之一。擁有獨特的酒店品牌和管理優(yōu)勢的XX將成為最大的受益者。其余122家央企的賓館酒店將劃歸為輔業(yè)，數(shù)量不下2000家、90％的酒店屬于央企下面的三級公司，賬面資產(chǎn)總額高達千億元。這122家央企包括中石油、中石化、中國電力、中國煙草、中國農(nóng)行、中國電信、中國鐵路、中國聯(lián)通等。房地產(chǎn)內(nèi)參資料顯示，單是在深圳，以賓館酒店為輔業(yè)的央企亦擁有至少21家酒店，這些賓館酒店資產(chǎn)都可能被收入XX囊中。一旦XX成功承接這些央企在深圳以及華南地區(qū)的央企酒店，再加上XX旗下的44家酒店，短期內(nèi)酒店數(shù)量將達到200家。不止是數(shù)量上的表現(xiàn)，接收了這些央企的非主業(yè)賓館酒店業(yè)務(wù)，資源整合還有利于XX酒店業(yè)務(wù)的做強做大；重組融合這些央企酒店管理的優(yōu)質(zhì)經(jīng)驗，將為XX酒店管理積累更多相關(guān)的酒店經(jīng)驗和實力；同時也極大提升了XX酒店客戶服務(wù)的質(zhì)量和水平。另一方面，XX整合了央企這些非主業(yè)酒店業(yè)務(wù)，同時也就間接獲得了更多頂端客戶的資料。以賓館酒店為非主業(yè)的央企，發(fā)展賓館酒店主要目的都是為了接待企業(yè)內(nèi)部高管及客人的，XX若接手這項業(yè)務(wù)，將極大增加獲得高端客戶資源的渠道。這對于XX這樣以高端客戶資源為核心的產(chǎn)業(yè)，對于XX地產(chǎn)旗下目前在售的樓盤，如香山里、波托菲諾·純水岸九期，將因輕易獲取大量第一手高端客戶資源而受益。2、演出業(yè)務(wù)逐漸獨立XX自我定位為一個文化娛樂產(chǎn)品的制造商和提供商，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)是企業(yè)必然的選擇，文化的因素在公司現(xiàn)有的各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域有著天然的聯(lián)系。公司的文藝演出雛形現(xiàn)于1989年錦繡中華剛開園時的臨時表演，1991年推出第一臺定點演出的晚會，這也是中國第一個大型旅游文化晚會。自95年以來，公司相繼推出《創(chuàng)世紀》、《跨世紀》、《中華百藝盛會》、《龍鳳舞中華》等大型廣場演藝節(jié)目，在市場上引起了強烈反響。此外，還有《東方霓裳》、《馬戰(zhàn)》、《世界風情》等劇場式演出和大量村寨表演與此相配套，形成了文化底蘊深厚的表演體系，滿足了多層次游客的精神文化需求。2004年XX接手深圳市歌舞團，改組為深圳歌舞團演藝有限公司，大大強化了XX現(xiàn)有的演藝團體的資源優(yōu)勢。圖表SEQ圖表\*ARABIC16：公司各景區(qū)演藝劇目列表所屬景區(qū)演出劇目類型備注錦繡中華民俗村《龍鳳舞中華》大型民族特色演出出1億元打造中華民族族文化特色演演出，500多名演員、1200多套服裝、55分鐘的演出出《東方霓裳》大型民族服飾舞蹈蹈詩第五屆中國舞蹈“荷花獎”銅獎，120名專業(yè)演員員、350套風格各異異的民族服飾飾《金戈王朝》大型馬戰(zhàn)實景歷史史劇面積近2萬平方方米，耗資1000多萬元世界之窗《跨世紀》大型音樂舞蹈史詩詩演出2039場、觀觀眾逾600萬人次，獲獲得IAAPA國際主題公公園協(xié)會最高高大獎——最佳優(yōu)勝獎獎《千古風流》大型音樂舞蹈史詩詩耗資1000萬元打打造深圳歡樂谷《歡樂無極》大型當代都市劇2000萬打造造北京歡樂谷《金面王朝》大型綜藝晚會第七屆中國舞蹈“荷花獎”評選中獲得得評委會特別別獎、實景類類表演第一名名，平均上座座率80%《天機》大型亞洲頂級水秀秀運用高科技硬件設(shè)設(shè)施，500㎡超大LED屏幕，26米高旋轉(zhuǎn)吊吊塔、18米深水下舞舞臺、3000平米多層次次水景東部XX《天禪》大型多媒體交響音畫劇第16屆屆年度THEA獎評選中榮榮獲“杰出成就獎獎《天音梵樂》大型編鐘歌舞劇演出運用瑟、塤、排排簫、洞簫、橫橫吹等古代樂樂器數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)據(jù)，高通智庫目前XX城區(qū)和分布于其他城市的XX景區(qū)，累計推出大型演出43臺，演出近5萬場次，接待觀眾近7000萬人次。各大主題公園景區(qū)共有有專業(yè)演職人員2000多名、千人以上大劇場19個，平均排一場節(jié)目可以演出1500場，產(chǎn)業(yè)鏈正在日益成熟。對比宋城股份，公司劇場數(shù)目和演出場次均超越宋城，實際上已是中國演藝連鎖的第一名。圖表SEQ圖表\*ARABIC17：XX公司演藝事業(yè)觀看人數(shù)與宋城相當公司劇場數(shù)目年演出場次觀看人數(shù)XX194000420-440萬人次宋城股份11300420-430萬人次數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)數(shù)據(jù)，高通智智庫最初XX的文藝演出定位為為景區(qū)配套服服務(wù)的一部分分，游客購票票進入主題公公園可以免費費觀看高品質(zhì)質(zhì)的劇場演出出，沒有單獨獨產(chǎn)生經(jīng)濟價價值。但隨著著演藝資源的的不斷豐富，公公司也逐步認認識到演藝產(chǎn)產(chǎn)品潛在的經(jīng)經(jīng)濟價值，目目前公司正加加大力度整合合旗下演藝資資源，文化演演藝將從主題題公園的附加加消費品變成成核心產(chǎn)品。公司在2011年年半年報中稱稱力爭在2012年實現(xiàn)文化化演藝業(yè)務(wù)獨獨立運營，目目前已經(jīng)分別別在北京和成成都建造了兩兩座獨立于景景區(qū)的城市劇劇場，并打造造了與城市文文化、地方特特色相融合的的城市秀《金金面王朝》與與《天府蜀韻韻》，市場反反應(yīng)良好。《金金面王朝》10年全年接待待觀眾超30萬人次，上上座率85%，高于10年北京市文文藝演出平均均73%的上座率，觀觀眾滿意度高高達95%?？催^《金金面王朝》彩彩排的人都表表示，XX大劇院、《金金面王朝》將將成為國際化化北京的文化化新地標。圖表SEQ圖表\*ARABIC18：2010年XX演藝節(jié)目主主要票價情況況演出名稱門票價位（元）演出場所天機50東部XX天禪80東部XX、上海XX金面王朝140-336北京XX大劇院天府蜀韻238成都XX大劇院數(shù)據(jù)來源：中華票票務(wù)網(wǎng)除了演藝產(chǎn)業(yè)，公公司還涉足影影視電視媒體體和網(wǎng)絡(luò)媒體體，最早于2002年參與制作作的25集電視連續(xù)續(xù)劇《絕對權(quán)權(quán)力》，之后后又陸續(xù)發(fā)行行《幸福陷阱阱》、《食人人魚事件》多多部電視劇作作品。3、動畫業(yè)務(wù)不斷完完善產(chǎn)業(yè)鏈在更長遠的未來，XX將擴大產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的戰(zhàn)略布布局，構(gòu)筑“主題公園+旅游演藝+主題節(jié)慶+動畫+4D電影+3D舞臺劇+兒童職業(yè)體體驗+主題商品”的文化產(chǎn)業(yè)業(yè)版圖。在旅游演藝方面，公公司演藝事業(yè)業(yè)逐步擴大，在在全國范圍內(nèi)內(nèi)已擁有19個大型劇場場，專業(yè)演員員20000多名。對比比宋城股份，公公司劇場數(shù)目目和演出場次次均超越宋城城，實際上已已是中國演藝藝連鎖的第一一名。但由于于演藝業(yè)務(wù)依依賴旅行社的的銷售渠道，門門票價格較低低，平均人次次門票價格為為40元左右，年年貢獻收入1.6億元左右。短短期收入和利利潤的貢獻還還較為有限。在主題節(jié)慶上，公公司充分利用用節(jié)日慶典，即即包括國內(nèi)外外傳統(tǒng)節(jié)日，也也包括“自造”的節(jié)日，如如世界之窗從從96年開辦至今今的“國際啤酒節(jié)”、XX從2000年開始創(chuàng)辦辦的中國唯一一的旅游狂歡歡節(jié)。另外，公公司還堅持與與政府、媒體體合作舉辦大大型活動或晚晚會，提高景景區(qū)聲譽、擴擴大景區(qū)品牌牌覆蓋面。在動畫方面，XXX09年就已出資5498萬元受讓江江通動畫股份份有限公司9.6%的股份，成成為公司第二二大股東，正正式將產(chǎn)業(yè)鏈鏈條拓展到動動漫產(chǎn)業(yè)。江江通動畫是國國內(nèi)最大的動動畫制作公司司之一，年制制作量近萬分分鐘，制作的的動畫片總時時長已超過2萬分鐘，并并擁有5個動畫系列列的版權(quán)資源源，總資產(chǎn)逾逾億。根據(jù)這這些動畫片中中的人物和場場景，江通動動畫還創(chuàng)建了了目前亞洲規(guī)規(guī)模最大的兒兒童軟件樂園園——“嘟嘟樂園”。20055年春節(jié)，江江通動畫的原原創(chuàng)片《天上上掉下個豬八八戒》在央視視播出，創(chuàng)下下4.17%的高收視率率，成為國家家廣電總局推推薦的首部優(yōu)優(yōu)秀國產(chǎn)動畫畫片之一。目目前，國家及及動畫產(chǎn)業(yè)基基地江通動畫畫工業(yè)園項目目正在建設(shè)中中。圖表SEQ圖表\*ARABIC19：江通動畫所所涉及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)數(shù)據(jù)，高通智智庫XX參股江通動畫，不不僅可以分享享動漫企業(yè)快快速成長的收收益，還可以以效仿迪斯尼尼的成功模式式，將通過各各大電視媒體體深入人心的的動漫卡通形形象引入到現(xiàn)現(xiàn)有的主題公公園景區(qū)，形形成強勢主題題文化的品牌牌效應(yīng)，提升升主題公園娛娛樂品質(zhì)，增增長旅游業(yè)務(wù)務(wù)收益；同時時，針對青少少年群體，園園區(qū)卡通主題題的形象產(chǎn)品品也可以獲得得更好的銷售售收益。在4D電影、3D舞臺劇劇、高科技影影視游樂項目目方面，公司司積極探索數(shù)數(shù)字動漫業(yè)務(wù)務(wù)，促進主題題公園游樂產(chǎn)產(chǎn)品與數(shù)字動動漫產(chǎn)品的結(jié)結(jié)合，目前已已啟動相關(guān)影影片的策劃及及創(chuàng)意制作。公公司已于2011年7月4日收購深圳圳市遠望落星星山科技有限限公司60%股權(quán)，并將將其更名為深深圳XX文化旅游科科技有限公司司。落星山成成立于09年，主要有有計算機系統(tǒng)統(tǒng)集成、高科科技游樂仿真真、數(shù)字影視視娛樂三大業(yè)業(yè)務(wù)。收購主主要從管理、人人才和開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗上對公司司有所促進，有有助于公司實實現(xiàn)旅游文化化產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略略延伸。此外，公司已經(jīng)注注冊成立哈克克文化公司，開開發(fā)連鎖經(jīng)營營的兒童職業(yè)業(yè)體驗館，針針對為4-12歲的兒童設(shè)設(shè)計消費產(chǎn)品品，首批項目目計劃于2011年底在深圳圳歡樂海岸與與成都XX建成開放。四、高端住宅為主主的地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)1、高端住宅現(xiàn)金牛、高高毛利XX的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊塊采用以旅游游主題地產(chǎn)為為特色的“成片綜合開開發(fā)和運營”開發(fā)模式，集集中在珠三角角、長三角、環(huán)環(huán)渤海灣、西西南四大重點點區(qū)域。其住住宅項目主要要偏重高端地地產(chǎn)，享有近近60%的高毛利，每每年為公司提提高大量的銷銷售回款，支支持其高投資資的主題公園園項目。住宅宅項目的高毛毛利一方面基基于“旅游＋地產(chǎn)”模式下的大大面積低價格格拿地，地產(chǎn)產(chǎn)項目土地成成本較低；另另一方面主題題旅游項目在在最大程度上上對地塊價值值進行提升，有有了主題旅游游的依托，公公司在房地產(chǎn)產(chǎn)銷售方面就就具有一定的的壟斷性質(zhì)。此此外，其高檔檔物業(yè)的定位位又為公司提提供了進一步步的高毛利空空間。目前公公司土地儲備備990萬平方米，平平均地價僅1500元/平方米，而而項目銷售均均價已超過2萬元/平方米。圖表SEQ圖表\*ARABIC20：毛利率水平平處于行業(yè)高高位數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)數(shù)據(jù)，高通智智庫XX主題公園建成運營營可以形成強強大的社會效效應(yīng)，對于一一個城市的形形象提升起到到重要作用，而而一個大型主主題公園的入入駐對區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟所產(chǎn)生的的“乘數(shù)效應(yīng)”也是各地方方政府非常渴渴望的。所以以XX區(qū)外旅游綜綜合項目開發(fā)發(fā)的土地使用用權(quán)大多通過過與地方政府府的協(xié)商方式式來取得，低低成本的土地地使用確保項項目巨大利潤潤空間。以2012年5月即將開業(yè)業(yè)的武漢XX為例，項目目坐落于在國國家4A級名勝風景景區(qū)武漢東湖湖風景區(qū)核心心區(qū)域，3167畝土地以43億元價格轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，每畝單單價僅136萬元，樓面面地價為2136元/平方米，臨臨近武漢XX的高檔住宅宅小區(qū)“東湖天下”二手房均價價已經(jīng)突破1.4萬元/平米，若開開盤銷售每平平米可賺取1.2萬元。XX地產(chǎn)項目以低密度度、大戶型的的高端物業(yè)為為主。雖然今今年限購令等等地產(chǎn)調(diào)控政政策使得高端端住房市場受受影響較大，但但政府嚴格控控制建設(shè)用地地供應(yīng)的土地地緊縮政策使使得擁有較好好環(huán)境的高檔檔住宅比較稀稀缺，因而其其地產(chǎn)物業(yè)的的發(fā)展空間潛潛力巨大。地地產(chǎn)物業(yè)的發(fā)發(fā)展空間大是是中國主題公公園業(yè)有別于于其它國家的的最主要的優(yōu)優(yōu)勢。此外，XX產(chǎn)品具有濃濃郁的文化旅旅游氣息、優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境和和完善的配套套；并且旅游游項目布局存存在覆蓋半徑徑，理論上，XX旅游地產(chǎn)項項目的區(qū)域布布局也將呈點點狀和散狀，在在單個區(qū)域內(nèi)內(nèi)因不可復制制而具備稀缺缺性。但另一方面，XXX“旅游+地產(chǎn)”模式從長期期來看，其中中的地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展空間存存在天花板。其其一，XX的“主題公園”作為整個體體系的人造旅旅游景觀，如如果不能有效效吸引到游客客的青睞，那那么圍繞著主主題公園所打打造的高端房房地產(chǎn)項目也也將失去其高高溢價的支撐撐點，利潤也也會隨之降低低。比如在上上海，XX地產(chǎn)項目地地址與歡樂谷谷各在一方，旅旅游和地產(chǎn)不不能發(fā)揮協(xié)同同效應(yīng)，地產(chǎn)產(chǎn)的附加值就就大大降低。目目前XX的“旅游+地產(chǎn)”模式在其他他城市的推進進過程中都遇遇到了或多或或少的問題，在在深圳獲得的的超額收益，在在其他地方甚甚至只能平均均化。其二，由于旅游布布局存在業(yè)務(wù)務(wù)半徑的問題題，不論是歡歡樂谷還是生生態(tài)旅游，都都需要大量的的消費人群支支持，可以布布局的城市是是有限的，因因而伴生的地地產(chǎn)業(yè)務(wù)布點點也將是有限限的。在某一一業(yè)務(wù)半徑內(nèi)內(nèi)繼續(xù)開店，勢勢必互相搶生生意，邊際效效應(yīng)遞減。例例如，北京歡歡樂谷2007年接待的202萬游客中，雖雖沒有具體統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)字，但但其中必然有有相當一部分分來自于近在在咫尺的天津津。如果2011年天津類似似項目開業(yè)，勢勢必會影響北北京的客流量量。如果沒有有新的模式，5-8年之后，公公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)儲備和收入入貢獻將面臨臨快速衰竭的的困境。不過公司似乎已經(jīng)經(jīng)意識到了未未來可能面臨臨的問題。除除開發(fā)新的產(chǎn)產(chǎn)品線如歡樂樂海岸外，還還積極介入高高端地產(chǎn)和商商業(yè)，如上海海的蘇河灣和和合利坊項目目，這兩個項項目是不同于于公司以往模模式（旅游+地產(chǎn)）的、純純高端的住宅宅和商業(yè)。以以“蘇河灣”為例，XX計劃在上海海的核心區(qū)域域打造一個國國內(nèi)一流的包包含文化創(chuàng)意意、休閑旅游游、都市娛樂樂、商務(wù)辦公公和高檔居住住于一體的大大型城市綜合合體。作為上上海市確定的的首批現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)集聚區(qū)區(qū)之一,“蘇河灣”被視為目前前上海市中心心最后也是最最完整的一塊塊尚未開發(fā)的的黃金地塊,該區(qū)域共劃劃分為十個地地塊。蘇州河河北岸東塊1街坊地塊便便是“蘇河灣”地區(qū)推出的的首幅地塊,也是蘇州河河濱河地區(qū)閘閘北段離陸家家嘴金融中心心最近的一個個地塊。由于公司在深圳開開發(fā)的波托菲菲諾、天麓和和招華曦城等等項目堪稱國國內(nèi)頂級住宅宅的代表，且且公司在各地地開發(fā)的旅游游地產(chǎn)在當?shù)氐匾嗍嵌ㄎ桓吒叨?，因此，我我們認為公司司在開辟純高高端住宅市場場方面將不會會面臨較大的的挑戰(zhàn)。2、當前銷售、開工工狀況由于政府近兩年調(diào)調(diào)控嚴厲，市市場可能會擔擔心XX高端項目預預售證能否順順利獲批的問問題。由于目目前北京和深深圳利用行政政限價方式，人人為拉長高端端樓盤取得預預售證時間，公公司產(chǎn)品的去去化速度受到到了一定的影影響。2011年1季度銷售回回款20億元，銷售售面積10萬平方米，主主要銷售項目目為深圳香山山里，僑城馨馨苑，上海合合利坊。香山山里項目由于于是雙拼戶型型，受限購影影響較大，總總建面15萬平米，目目前剩余20%未銷售。但公司近期推出的的高端產(chǎn)品取取得了不俗的的去化水平，公公司在深圳XX地區(qū)的高端端產(chǎn)品純水岸岸第9期于7月10日開盤，當當日即基本售售罄，雖然推推盤僅有7.6萬平米，但但憑借較高單單價水平，僅僅此項目即貢貢獻銷售額約約36億元，緩解解了市場對豪豪宅難銷的顧顧慮。此外，公公司目前正在在不斷豐富其其產(chǎn)品線，提提升抵御系統(tǒng)統(tǒng)性風險的能能力。XX地產(chǎn)項目的高檔住住宅主要分布布于上海、深深圳、北京、天天津、成都、泰泰州、昆明、武武漢和西安。2010年度結(jié)算面面積約為53.222萬平米，截截止2011年初共有權(quán)權(quán)益可售面積積864.11萬平米。2011年上半年公公司的房地產(chǎn)產(chǎn)收入為33.8億元，較上上年同期增長長50.411%；毛利率率高達64..52%，較較上年同期增增長2.68%。這主要由由于2011年上半年房房地產(chǎn)收入結(jié)結(jié)算項目多于于上年同期，且且產(chǎn)品類型不不同。在開工方面，20011年公司旅游游綜合業(yè)務(wù)配配套地產(chǎn)與房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計計劃開工面積積為143萬平方米，計計劃可售面積積為151萬平方米，開開工量同比增增長52.9%，可售量同同比增長87.6%。開工量和和可售量均為為近年來的最最高點。項目目80%進入推盤，全全年推盤面積積為120萬平方米。2011年公司司推盤量將達達到歷史高點點，推盤面積積結(jié)構(gòu)較為均均衡，別墅、公公寓及洋房各各占1/3。別墅類產(chǎn)產(chǎn)品分布于成成都、昆明、上上海、深圳、天天津、西安、泰泰州和武漢，一一二三線城市市均有產(chǎn)品推推出，分散了了推盤風險。高高層小戶型的的公寓產(chǎn)品分分布于上海，深深圳和成都，2010年在調(diào)控最最為嚴重的一一線城市，公公司上海和深深圳的小戶型型產(chǎn)品去化率率仍可達到80%。中低層大大戶型洋房產(chǎn)產(chǎn)品，在調(diào)控控中會呈現(xiàn)去去化率的下降降的情況，在在調(diào)控最為嚴嚴重的北京、上上海和深圳共共計26萬平方米推推盤量，其余余分布在二線線城市。3、土地儲備分布截至2010年末末，XX共擁有權(quán)益益土地儲備896萬平方米，其其中旅游綜合合業(yè)務(wù)配套地地產(chǎn)儲備面積積663萬平方米，房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)儲儲備面積234萬平方米。以以公司每年平平均開工150萬平方米計計算，現(xiàn)有土土地儲備可保保障公司至少少6年發(fā)展。從區(qū)域分布來看，項項目主要分布布在天津、武武漢、成都、昆昆明、深圳和和上海，隨著著公司逐步進進軍二三線市市場，目前中中西部占比為為44%，環(huán)渤海28%，珠三角14%，長三角12%，分配呈金金字塔式。在在城市布線上上，一線城市市占比為24%，二線城市71%，三線城市市泰州占4%。從地塊規(guī)規(guī)模來看，單單體體量大，將將分期持續(xù)開開發(fā)，業(yè)態(tài)上上包括了低密密度、多層、高高層和商業(yè)。從從土地獲取方方式來看，除除上海項目外外，其他大都都是通過旅游游項目獲取。上上海主要是因因為嚴格限制制住宅用地招招拍掛，因此此捆綁旅游項項目大面積一一次性獲取土土地比較困難難。圖表SEQ圖表\*ARABIC21：土地儲儲備分布數(shù)據(jù)來源：公司數(shù)數(shù)據(jù)，高通智智庫此外，公司20111年上半年計計劃獲取青島島項目土地，該該地塊位于青青島市李滄區(qū)區(qū)，該區(qū)域百百果山森林公公園將舉辦2014年青島世界界園藝博覽會會。同時正在在洽談的項目目包括北京溫溫榆河，上海海歡樂谷二期期，成都歡樂樂谷北區(qū)，西西安杜陵項目目。XX目前已有相當大規(guī)規(guī)模的土地儲儲備，短期內(nèi)內(nèi)無拿地壓力力，但從土地地市場日趨嚴嚴格的規(guī)劃供供應(yīng)和出讓條條件來看，短短期內(nèi)通過“旅游＋地產(chǎn)”的捆綁模式式大面積低價價拿地的難度度將越來越大大，特別是在在東部沿海一一二線城市。不不過從長期看看，由于公司司的大型旅游游主題公園對對城市形象和和地區(qū)價值的的提升作用顯顯著，因此地地方政府與公公司合作的意意愿強烈，公公司并不存在在拿地瓶頸。五、代表性產(chǎn)品簡簡介1、主題公園北京歡樂谷北京歡樂谷位于朝朝陽區(qū)東四環(huán)環(huán)四方橋東南南角，占地100萬平方米。其其中，公園一一期占地約54萬平方米，分分別由峽灣森森林、亞特蘭蘭蒂斯、失落落瑪雅、愛琴琴港、香格里里拉、螞蟻王王國和歡樂時時光七個主題題區(qū)組成，于于2006年暑期建成成開放。公園園二期、三期期分別占地5萬平方米和40多萬平方米米，歡樂谷二二期“歡樂時光區(qū)”已于2011年6月全面對外外開放，北京京目前國內(nèi)最最高的發(fā)射過過山車“極速飛車”也正式開通通運營。北京歡樂谷精心設(shè)設(shè)置了120余項體驗項項目，包括40多項娛樂設(shè)設(shè)備、50多處人文生生態(tài)景觀、10多項藝術(shù)表表演、20多項主題游游戲和商業(yè)輔輔助性項目，可可以滿足不同同人群的需要要。年輕人可可以盡情領(lǐng)略略水晶神翼、太太陽神車等世世界六大頂級級娛樂設(shè)備的的超炫體驗，充充分感受香格格里拉《金面面王朝》帶來來的浪漫與神神秘。老年人人可以沿著愛愛琴港灣、瑪瑪雅小鎮(zhèn)的足足跡，登上舒舒緩的亞特蘭蘭蒂斯聚能飛飛船，尋找歷歷史的遺跡，梳梳理文明的脈脈絡(luò)，感受各各大主題分區(qū)區(qū)夢幻般的人人文魅力。兒兒童可以走進進螞蟻王國，鮮鮮活了解社會會、自然與生生態(tài)的種種知知識，在參與與體驗中領(lǐng)悟悟加速度、失失重感，感受受植被的多樣樣性，藝術(shù)的的趣味性，還還有色彩、自自然、音樂和和運動。深圳錦繡中華錦繡中華是深圳XXX的一個旅游游區(qū)，坐落在在風光綺麗的的深圳灣畔。她她是目前世界界上面積最大大、內(nèi)容最豐豐富的實景微微縮景區(qū)，占占地四百五十十畝，分為主主點區(qū)和綜合合服務(wù)區(qū)兩部部分。82個景點均按按中國版圖位位置分布，比比例大部分按按1：15建造?！板\繡中華”的景點均是是按它在中國國版圖上的位位置擺布的，全全園面積有如如一幅巨大的的中國地圖。這這些景點可以以分為三大類類：古建筑類類、山水名勝勝類、民居民民俗類。安置置在各景點上上的陶藝小人人達五萬多人人。這里有名列世界八八大奇跡的秦秦陵兵馬俑；；有眾多世界界之最：最長長的城墻（萬萬里長城），最最古老的石拱拱橋、天文臺臺、木塔（趙趙州橋、古觀觀星臺、應(yīng)縣縣木塔），最最大的宮殿（故故宮），海奇奇山峰（黃山山）、最大瀑瀑布之一（黃黃果樹瀑布）；；有肅穆莊嚴嚴的黃帝陵、成成吉思汗陵、明明十三陵、中中山陵，金碧碧輝煌的孔廟廟、天壇，雄雄偉壯觀的泰泰山，險峻挺挺拔的長江三三峽，如詩似似畫的漓江山山水，有杭州州西湖、蘇州州園等江南勝勝景，千姿百百態(tài)、各具特特色的名塔名名寺名樓名石石窟以及具有有民族風情的的地方民居；；此外，皇帝帝祭天、光緒緒大婚、孔廟廟祭典的場面面與民間的婚婚喪嫁娶風俗俗盡呈眼前。在在編鐘館，游游客還能欣賞賞到古裝樂隊隊為您演奏千千古絕響——楚樂編鐘。游游客可以在一一天之內(nèi)領(lǐng)略略中華五千年年歷史風云，暢暢游大江南北北錦繡河山。深圳世界之窗世界之窗是中國著著名的縮微景景區(qū)，位于深深圳灣畔，以以弘揚世界文文化為宗旨，是是一個把世界界奇觀、歷史史遺跡、古今今名勝、民間間歌舞表演融融為一體的人人造主題公園園。公園中的的各個景點都都按不同比例例自由仿建。深圳世界之窗文化化旅游景區(qū)，占占地48萬平方米。集集世界奇觀、自自然風光、民民送風情、民民間歌舞于一一園，再現(xiàn)了了一個美妙的的世界。世界界廣場、世界界雕塑園、巴巴黎之春購物物街和侏羅紀紀天地共同構(gòu)構(gòu)成千姿萬態(tài)態(tài)、美妙絕倫倫,讓人驚嘆的的人造主題公公園。景區(qū)按按世界地域結(jié)結(jié)構(gòu)和游覽活活動內(nèi)容分為為世界廣場、亞亞洲區(qū)、大洋洋洲區(qū)、歐洲洲區(qū)、非洲區(qū)區(qū)、美洲區(qū)、現(xiàn)現(xiàn)代科技娛樂樂區(qū)、世界雕雕塑園、國際際街九大景區(qū)區(qū)，內(nèi)建有130個景點。泰州XX泰州XX是XX集集團區(qū)外大型型發(fā)展項目之之一，總投資資25億元，占地3000畝，坐落于于江蘇省泰州州市溱湖國家家4A級濕地公園園西側(cè)。這是是“中國旅游第第一品牌”的XX集團在第第二輪全國布布局的點睛之之作，泰州XXX的發(fā)力點點則是打造“中國濕地生生態(tài)溫泉第一一城”。依托優(yōu)美的濕地景景觀與珍稀的的溫泉資源，泰泰州XX整體規(guī)劃劃以水為靈魂魂，重構(gòu)了原原始的濕地生生態(tài)肌理和水水系脈狀分布布，形成了“藍脈綠網(wǎng)、水水城小鎮(zhèn)”的特色風景景，規(guī)劃內(nèi)容容包括溫泉度度假區(qū)、古壽壽圣寺區(qū)、低低密度住宅區(qū)區(qū)、濕地體育育公園、水上上樂園和水上上觀光線。融人文于生態(tài)之中中，匯古典與與時尚之間，堅堅持“新江南、新新都市”的規(guī)劃定位位，泰州XXX以其超前的的規(guī)劃理念與與雄厚的開發(fā)發(fā)實力，將致致力于打造一一個集溫泉度度假、商務(wù)會會議、星級酒酒店、休閑運運動、佛學文文化與主題地地產(chǎn)于一體的的濕地溫泉旅旅游目的地。其中，一期項目產(chǎn)產(chǎn)品已于2010年春對外營營業(yè)，包括云云海溫泉、溫溫泉奧思廷酒酒店、水岸商商業(yè)街、濕地地體育公園和和純水岸一期期地產(chǎn)。二期期還將陸續(xù)推推出古壽圣寺寺景區(qū)、國際際會議中心、兒兒童水樂園、濕濕地生態(tài)酒店店、純水岸住住宅等項目。歡樂海岸“歡樂海岸”項目是是深圳市“十一五”旅游規(guī)劃的的重點項目和和XX集團重點點項目，位于深圳灣灣商圈核心，占占地面積約125萬平方米，是是集文化、生生態(tài)、旅游、娛娛樂、購物、餐餐飲、酒店、會會所等多元業(yè)業(yè)態(tài)于一體的的都市娛樂目目的地。歡樂海岸匯聚全球球大師智慧，以以海洋文化為為主題，以生生態(tài)環(huán)保為理理念，以創(chuàng)新新型商業(yè)為主主體，以創(chuàng)造造都市濱海健健康生活為夢夢想，開創(chuàng)性性地將主題商商業(yè)與濱海旅旅游、休閑娛娛樂和文化創(chuàng)創(chuàng)意融為一體體，形成獨一一無二的商業(yè)業(yè)+娛樂+文化+旅游+生態(tài)的全新新商業(yè)模式，真真正實現(xiàn)集主主題商業(yè)、時時尚娛樂、健健康生活三位位一體的價值值組合，以實實際行動推動動中國主題商商業(yè)的創(chuàng)新和和發(fā)展。歡樂海岸依海而建建，以水相連連，總占地面面積125萬平方米，由由歡樂海岸購購物中心、曲曲水灣、椰林林沙灘、度假假公寓、XX濕地公園五五大區(qū)域構(gòu)成成；并以區(qū)域域內(nèi)自然環(huán)境境資源為依托托，形成各具具特色的主題題發(fā)展模式。XX狂歡節(jié)、XX龍舟節(jié)、XX歡樂海岸（國國際）音樂節(jié)節(jié)、大型多媒媒體水秀也將將落戶于此，使使歡樂海岸成成為南中國最最具商業(yè)娛樂樂互動效應(yīng)的的城市文化大大T臺。歡樂海岸購物中心心總建筑面積積約8萬平方米，以以零售、餐飲飲、娛樂業(yè)態(tài)態(tài)為主。由美美國LLA擔綱設(shè)計，整整體造型流線線動感，與臨臨水建筑環(huán)境境呼應(yīng)融合，是是深圳唯一以以環(huán)保、生態(tài)態(tài)理念建造的的現(xiàn)代親水國國際化購物中中心。曲水灣灣位于歡樂海海岸項目東區(qū)區(qū)，建筑面積積約6.5萬平方米。以以“找回深圳消消失的漁村”為故事主線線，采用獨棟棟環(huán)水街區(qū)式式布局，融合合國際建筑元元素與嶺南文文化風格。近近1000米蜿蜒水系系和七座景觀觀橋串聯(lián)起區(qū)區(qū)域內(nèi)特色建建筑群落，形形成小橋流水水、庭院步道道、綠樹簇擁擁、碧水環(huán)抱抱的現(xiàn)代嶺南南水岸風情，集集中展現(xiàn)深圳圳創(chuàng)新城市建建筑藝術(shù)。華華會所坐落于于歡樂海岸海海心島，作為為深圳首個真真正意義上的的城市級會所所，華會所采采用專業(yè)的會會員制運營管管理，集高端端商務(wù)、生態(tài)態(tài)景觀、餐飲飲、健身、Spa、娛樂于一一體，并配備備標準直升機機停機坪、觀觀光游艇、海海島網(wǎng)球場、紅紅酒雪茄廊、無無邊際雙泳池池、豪華SPA及環(huán)島跑道道等，為精英英圈層提供尊尊榮、私密的的城市中心海海島生活，致致力成為“華人精英俱俱樂部”。椰林沙灘灘公園位于歡歡樂海岸項目目南區(qū)，占地地面積約10.2萬平方米，以以獨特的地景景式建筑連接接濱海大道及及紅樹林海濱濱生態(tài)公園，是是深圳灣15公里濱海休休閑長廊的東東起點。公園園擁有中國唯唯一深入城市市中心、進深深40米場域的人人造沙灘，并并引入深圳市市區(qū)首家麥當當勞“得來速”汽車餐廳，集集景觀、休閑閑、餐飲、購購物等于一體體。XX濕地位于歡歡樂海岸項目目北區(qū)，是唯唯一地處現(xiàn)代代化大都市腹腹地的紅樹林林濕地。占地地面積約68.5萬平方米，擁擁有2萬多平方米米紅樹林景觀觀，是國家二二級保護鳥類類黑臉琵鷺等等數(shù)十種珍稀稀鳥類的繁殖殖棲息地。2、酒店項目茵特拉根酒店深圳茵特拉根XXX酒店是以瑞瑞士文化為主主題的超豪華華五星級酒店店。茵特拉根根XX酒店坐落于于深圳東部XX茵特拉根小小鎮(zhèn)，秀麗的的湖泊、茂密密的樹林不僅僅為酒店營造造出不可多得得的自然景觀觀，更為它帶帶來終年清爽爽的宜人氣候候。茵特拉根XX酒店店擁有308間豪華客房房，建筑設(shè)計計獨具匠心，藝藝術(shù)元素滲透透每個細節(jié)。一一流的設(shè)施設(shè)設(shè)備，一流的的服務(wù)品質(zhì)，盡盡展茵特拉根根XX酒店好客之之道。深圳茵茵特拉根XX酒店會議設(shè)設(shè)施:茵特拉根宴宴會廳，位于于酒店三樓，以以古典唯美設(shè)設(shè)計為主，是是舉辦婚宴、大大型會議、新新聞發(fā)布、商商務(wù)慶典及產(chǎn)產(chǎn)品介紹的絕絕佳場所。深深圳茵特拉根根XX酒店餐飲設(shè)設(shè)施:哥特吧，位位于酒店一樓樓，宏偉的哥哥特教堂式建建筑令人駐足足贊嘆。傾聽聽現(xiàn)場音樂時時，品一杯特特制雞尾酒或或一杯藏于酒酒窖的佳釀，心心曠神怡。秋秋葉餐廳，位位于酒店六樓樓，齊集鐵板板燒、壽司、刺刺身及各種經(jīng)經(jīng)典菜品的日日本料理餐廳廳。XX洲際大酒店深圳XX洲際大酒店位于風風景優(yōu)美的南南山區(qū)，是中中國首家以西西班牙風情為為主題的豪華華酒店。距深深圳國際機場場和香港僅25分鐘車程，距距福田區(qū)市中中心約10分鐘車程。步步行15分鐘即可至至世界之窗和和歡樂谷主題題公園。一艘實物大大小的西班牙牙仿真帆船凌凌駕于通往酒酒店接待大堂堂的車道之上上，沖擊著人人們的視覺。深圳XX洲際際大酒店高八八層，共有包包括兩座翼樓樓在內(nèi)的491間客房、30間套房和28間酒店式公公寓，總共有有549間客房、套套房和酒店式式公寓，其中中兩層是洲際際俱樂部樓層層。所有的房房間均提供高高速互聯(lián)網(wǎng)接接入、液晶電電視和一流的的BOSE音響系統(tǒng)，八八間主題餐廳廳和酒吧將給給客人帶來令令人難忘的用用餐享受。菩提賓舍深圳華興寺菩提賓賓舍是以佛教教文化為主題題的精品酒店店，坐落于東東部XX華興寺景景區(qū)內(nèi)，它將將“禪宗”理念融入酒酒店設(shè)計當中中，呈現(xiàn)“閑寂、自然然、幽雅、樸樸素”的精神內(nèi)涵涵。酒店倡導導關(guān)注心靈文文化，表現(xiàn)對對人性的尊敬敬態(tài)度，更將將山海之間獨獨有的禪意世世界呈現(xiàn)在都都市人的眼前前，讓每一位位客人感受妙妙在高頂，不不可言傳的精精神體驗。深圳華興寺菩提賓賓舍客房布置置別處心裁，獨獨具禪意，讓讓您的修行之之旅，靜謐無無憂。酒店為潛心心修行的客人人量身訂制禮禮佛、請法、靈靈修等體驗課課程，并有東東部XX華興寺住住持印能法師師定期舉行的的禪聚活動。以以匯聚大江南南北精美素食食而聞名的香香積齋，將齋齋菜也做得“活色生香”。香積齋以以質(zhì)樸，自然然為設(shè)計風格格，全部采用用原木餐桌與與座椅，極力力突顯實用與與功能性。蒿草編織而成的鏤鏤空屏斷，巧巧妙，完美的的劃分出一個個個靜謐的空空間，而畫有有精致花