世聯(lián)2013年聊城艾科亞太農(nóng)都項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略(初稿)

聊城艾科亞太農(nóng)都項(xiàng)目

整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（初稿）項(xiàng)目組第一階段的工作劃分與客戶進(jìn)行首次溝通項(xiàng)目地塊現(xiàn)場(chǎng)查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研政府人員訪談專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費(fèi)者訪談市調(diào)成果溝通整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（初稿）項(xiàng)目界定及客戶目標(biāo)分析市場(chǎng)簡(jiǎn)析與問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析核心問(wèn)題的提出為解決核心進(jìn)行多角度多層次的深入研究與分析發(fā)展戰(zhàn)略之參考案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施及分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議根據(jù)客戶意見(jiàn)對(duì)初稿報(bào)告進(jìn)行修改匯報(bào)并達(dá)成一致設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)規(guī)劃跟進(jìn)物業(yè)發(fā)展建議2013.8.14—2013.8月底第一階段市場(chǎng)調(diào)研階段第二階段（初稿）整體定位與發(fā)展策略第三階段（終期）報(bào)告修改與匯報(bào)2013.9月初-2013.9月下旬2013.9-2013.10開(kāi)發(fā)背景項(xiàng)目核心問(wèn)題界定開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目本體區(qū)域價(jià)值挖掘市場(chǎng)快銷機(jī)會(huì)分析客戶需求分析整體定位及發(fā)展策略邏輯思維導(dǎo)圖本地市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值體系經(jīng)濟(jì)效益估算PART1開(kāi)發(fā)目標(biāo)及核心問(wèn)題本體分析開(kāi)發(fā)目標(biāo)解讀核心問(wèn)題界定濱河居住區(qū)回遷安置區(qū)濱河居住區(qū)冷藏服務(wù)區(qū)國(guó)際會(huì)展中心物流交易中心生活服務(wù)有機(jī)示范中心有機(jī)研發(fā)中心教育培訓(xùn)中心農(nóng)資批發(fā)總占地規(guī)模：4800畝建筑面積：500萬(wàn)計(jì)劃投資：100億元市場(chǎng)定位：基于立足華北、輻射全國(guó)、影響全球的國(guó)際化高端市場(chǎng)定位，依托自身規(guī)模及產(chǎn)業(yè)定位，努力實(shí)現(xiàn)引領(lǐng)中國(guó)國(guó)際產(chǎn)品物流行業(yè)發(fā)展的愿景開(kāi)發(fā)分期整體分為三期，一期已建設(shè)商鋪、展示中心等建筑體；商鋪已售，部分投入運(yùn)營(yíng)；本地塊占地：428畝，（含住宅、學(xué)校和商業(yè)用地）住宅容積率R≤2.5，主要為住宅開(kāi)發(fā)【研究范圍】亞太農(nóng)都項(xiàng)目總占地4800畝，定位為華北最大的農(nóng)產(chǎn)品物流交易中心，本報(bào)告研究范圍為整個(gè)項(xiàng)目其中428畝住宅配套地塊部分研究范圍世聯(lián)主要負(fù)責(zé)的是濱河居住區(qū)的定位問(wèn)題【項(xiàng)目區(qū)位】項(xiàng)目位于聊城市北部，屬于城市邊緣區(qū)；被高速路阻隔，是聊城人的心理陌生區(qū)，客戶認(rèn)知度較低項(xiàng)目區(qū)位交通狀況四至及現(xiàn)狀資源配套地塊指標(biāo)項(xiàng)目位于濟(jì)聊高速以北，北外環(huán)以南，距離主城2.5公里的城市邊緣。濟(jì)聊高速將聊城市劃分，一定程度上阻隔了北部城區(qū)與主城區(qū)的聯(lián)系。聊城城市傳統(tǒng)北邊界為濟(jì)聊高速，而地塊位于濟(jì)聊高速以北，屬于聊城人的心理陌生區(qū)，客戶認(rèn)知度較低。聊城市城市版圖擴(kuò)張，城市框架北擴(kuò)越過(guò)濟(jì)聊高速，到達(dá)北外環(huán)，項(xiàng)目地塊被納入城區(qū)范圍。主城區(qū)亞太農(nóng)都整體地塊北外環(huán)（城市北邊界）濟(jì)聊高速聊城火車站距離火車站直線距離約7公里聊城市政府距離市政府直線距離約4.5公里聊城汽車站距離汽車站直線距離約3公里亞太農(nóng)都項(xiàng)目西鄰柳園北路，東靠光岳路，北鄰北外環(huán)，內(nèi)部即將形成4縱2橫路網(wǎng)。本住宅項(xiàng)目地塊西鄰即將打通的花園北路，北接周公路，東臨通亞路，使得該區(qū)域包含柳園路、花園路、光岳路三條縱貫聊城市南北的道路，路網(wǎng)完善，交通便利?；▓@北路打通后，將大幅縮短項(xiàng)目地塊到達(dá)市區(qū)的距離。即將開(kāi)設(shè)直通市區(qū)的公交車，在本項(xiàng)目將設(shè)多處站點(diǎn)，進(jìn)一步提高交通通達(dá)程度。項(xiàng)目區(qū)位交通狀況四至及現(xiàn)狀資源配套地塊指標(biāo)北外環(huán)柳園北路花園北路艾科路【交通狀況】項(xiàng)目地塊位于主干道沿線，內(nèi)部路網(wǎng)即將完善，交通便利；花園北路即將打通，將大幅縮短與市區(qū)距離周公路通亞路光岳北路濟(jì)聊高速即將通車的公路已通車的公路規(guī)劃中的公交站點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)位交通狀況四至及現(xiàn)狀資源配套地塊指標(biāo)【四至及現(xiàn)狀】項(xiàng)目東鄰二干路，西臨花園北路，南靠周公河，北臨周公路；地塊狹長(zhǎng)，邊界清晰，內(nèi)部為待拆遷村莊北鄰：周公路南鄰：周公河?xùn)|鄰：二干路花園北路打通后，將與花園南路連為一體，形成聊城市又一條縱貫?zāi)媳钡牡缆罚粌H增加了該區(qū)域的交通通達(dá)性，而且大幅度縮短了與市區(qū)的距離。市政府已經(jīng)開(kāi)始整治周公河，將該河拓寬至80米，打造成聊城市的景觀河，這將會(huì)極大的提高該區(qū)域的價(jià)值。西鄰：花園北路項(xiàng)目區(qū)位交通狀況四至及現(xiàn)狀資源配套地塊指標(biāo)【資源配套】項(xiàng)目地塊周邊村莊環(huán)繞，基本無(wú)配套，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；道路及市政設(shè)施都將在未來(lái)得到加強(qiáng)項(xiàng)目地塊周邊村莊環(huán)繞，農(nóng)田廣布，基本無(wú)超市、醫(yī)院等配套資源。該住宅項(xiàng)目為亞太農(nóng)都大項(xiàng)目的子項(xiàng)目，一方面該住宅項(xiàng)目發(fā)揮居住功能作用，另一方面為其提供部分顧客消費(fèi)群。同時(shí)，亞太農(nóng)都項(xiàng)目又作為該住宅項(xiàng)目的配套資源，其內(nèi)部各項(xiàng)配套亦可為該住宅項(xiàng)目使用，兩者相輔相成。該住宅項(xiàng)目目前基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，但未來(lái)，項(xiàng)目周邊將形成4縱兩橫交通網(wǎng)絡(luò)，超市、醫(yī)院、學(xué)校、公交等基礎(chǔ)市政設(shè)施將逐步加強(qiáng)完善。1公里付莊村李中樓村西顧村馮莊村王屯村趙莊村庫(kù)財(cái)劉村綠康水果批發(fā)市場(chǎng)白莊村多層綜合商業(yè)學(xué)校國(guó)際會(huì)議酒店長(zhǎng)途汽車站現(xiàn)有配套規(guī)劃中的配套項(xiàng)目區(qū)位交通狀況四至及現(xiàn)狀資源配套地塊指標(biāo)【地塊指標(biāo)】項(xiàng)目總占地428畝，其中住宅地塊占地345畝,R≦2.5，建面57萬(wàn)（最大值），需配建學(xué)校，屬中大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目住宅地塊金融、商業(yè)地塊學(xué)校地塊123城市邊緣陌生區(qū)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)新城住宅配建區(qū)屬性中大規(guī)模居住項(xiàng)目區(qū)域及區(qū)域陌生度項(xiàng)目條件項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目屬性界定：城市邊緣陌生區(qū)/產(chǎn)業(yè)新城住宅配建區(qū)屬性/中大規(guī)模居住項(xiàng)目PART1開(kāi)發(fā)目標(biāo)及核心問(wèn)題本體分析開(kāi)發(fā)目標(biāo)解讀核心問(wèn)題界定開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化【開(kāi)發(fā)目標(biāo)】現(xiàn)金流導(dǎo)向下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化—快速回現(xiàn)，以保證項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；保證現(xiàn)金流基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與整個(gè)產(chǎn)業(yè)新城互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)資金平衡和整體開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化開(kāi)發(fā)背景開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題快速回現(xiàn)合理利潤(rùn)希望將銷售周期控制在2年內(nèi)；在保持現(xiàn)金流基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)戰(zhàn)略目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo)中心區(qū)東擴(kuò)南展東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)南部政務(wù)新區(qū)？嘉明工業(yè)園區(qū)西部城區(qū)高速路【開(kāi)發(fā)背景1—城市發(fā)展格局】整個(gè)城市往東、往南發(fā)展，區(qū)域缺乏明確的定義，高速路阻隔、北部工業(yè)園區(qū)概念強(qiáng)化了區(qū)域陌生性郊區(qū)：聊城人心目中認(rèn)為過(guò)了汽車站就出了市區(qū)，過(guò)了高速路就出了城了。置業(yè)心理障礙：項(xiàng)目周邊屬于農(nóng)村地區(qū)，市民乃至開(kāi)發(fā)商對(duì)該區(qū)域的認(rèn)識(shí)都很模糊，僅有的印象是工業(yè)園、水果批發(fā)市場(chǎng)，比較雜亂；——某知名房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理開(kāi)發(fā)背景開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題【開(kāi)發(fā)背景2-房地產(chǎn)格局】在聊城房地產(chǎn)板塊格局中，本區(qū)域?qū)οM(fèi)者的吸引力較低，屬于價(jià)值洼地地位稀缺地段價(jià)值峰值區(qū)域成熟客戶認(rèn)同度高未來(lái)集中供地區(qū)域價(jià)值逐漸凸顯逐漸輻射全市輻射周邊輻射力弱渝中嘉明工業(yè)園及北城板塊東南板塊和開(kāi)發(fā)區(qū)邊緣區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)和市區(qū)板塊東昌湖板塊非發(fā)展區(qū)域價(jià)值洼地梯級(jí)四梯級(jí)三梯級(jí)二梯級(jí)一輻射全市開(kāi)發(fā)背景開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題【開(kāi)發(fā)背景3-市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)】聊城面臨大放量、小市場(chǎng)的地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重供過(guò)于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈開(kāi)發(fā)背景開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題高新區(qū)有近400萬(wàn)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目入市市區(qū)有近400萬(wàn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目入市東南板塊有近200多萬(wàn)的中高端項(xiàng)目即將入市（恒大130萬(wàn)、東昌府院12萬(wàn)、昌潤(rùn)蓮城75萬(wàn)）棚戶區(qū)改造將成為影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大特征。以東昌府區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為例（尚未考慮市場(chǎng)存量）：棚戶區(qū)改造目標(biāo)：2013年拆遷面積539萬(wàn)，2014年拆遷面積540萬(wàn)，2015年拆遷面積91萬(wàn)，總計(jì)1170萬(wàn)；棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀：目前東昌府區(qū)已拆遷面積137萬(wàn)；未來(lái)2-3年棚戶區(qū)市場(chǎng)推出量約800萬(wàn)。未來(lái)城區(qū)也將進(jìn)入剛需和中高端項(xiàng)目集中放量的階段。一般工人收入一至兩千，很多住在周邊的農(nóng)民房、還建小區(qū)?！L談新城邦置業(yè)顧問(wèn)在市場(chǎng)里的很多都是下縣過(guò)來(lái)的，在這邊租房子，如果周邊有合適的房子會(huì)考慮購(gòu)買，不過(guò)我們市場(chǎng)也就1000多來(lái)人吧?！吲l(fā)市場(chǎng)業(yè)主那邊都是工業(yè)園區(qū)，消費(fèi)水平比較低，建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房應(yīng)該會(huì)比較有市場(chǎng)。——訪談蓮湖花園置業(yè)顧問(wèn)【開(kāi)發(fā)背景4-區(qū)域客戶】在現(xiàn)有北部區(qū)域客戶構(gòu)成中，客戶容量有限，難以支撐大規(guī)模開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)背景開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題PK...本項(xiàng)目屬性開(kāi)發(fā)背景本體屬性及目標(biāo)目標(biāo)：盡量在2年銷售期內(nèi)，快速回現(xiàn)，保證合理利潤(rùn)本體條件：中大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)（占地428畝）、有一定河景資源，不強(qiáng)勢(shì)，不唯一競(jìng)爭(zhēng)狀況：未來(lái)供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域狀況：城市邊緣陌生區(qū)、處于價(jià)值洼地地位，存在區(qū)域價(jià)格天花板客戶狀況：區(qū)域客戶少，市區(qū)的大規(guī)模放量與客戶截流核心問(wèn)題：四線城市陌生區(qū)，如何突破區(qū)域抗性和市場(chǎng)局限，實(shí)現(xiàn)快銷的前提下兼顧價(jià)值實(shí)現(xiàn)？12如何構(gòu)建項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)實(shí)現(xiàn)快銷和開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化？3開(kāi)發(fā)背景開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題從城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)新城視角出發(fā)，如何確定項(xiàng)目?jī)r(jià)值？從本地市場(chǎng)出發(fā)，項(xiàng)目快銷的機(jī)會(huì)在哪里？有哪些客戶機(jī)會(huì)？PART2城市及區(qū)域發(fā)展價(jià)值核心問(wèn)題1：從城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)新城視角出發(fā)，如何確定項(xiàng)目?jī)r(jià)值？城市層面項(xiàng)目層面【城市骨架】聊城雙百城市發(fā)展戰(zhàn)略，將拉伸城市發(fā)展框架，將北部區(qū)域納入城市發(fā)展版圖，項(xiàng)目將享受區(qū)域融合帶來(lái)的紅利工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)中心高新產(chǎn)業(yè)中心倉(cāng)儲(chǔ)中心行政中心京九鐵路防護(hù)綠地東環(huán)路防護(hù)綠地徒駭河濟(jì)館高速防護(hù)綠地生態(tài)休閑？周公河中心區(qū)東擴(kuò)南展東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)南部政務(wù)新區(qū)嘉明工業(yè)園區(qū)西部城區(qū)高速路中國(guó)亞太農(nóng)都北二環(huán)：城市新邊界聊城雙百大城市戰(zhàn)略—到2015年，中心城市建成面積100平方公里、人口100萬(wàn)的雙百大城市。城市框架主要向東、南延伸，同時(shí)跨過(guò)高速路，將北二環(huán)納入城市城市版圖，同時(shí)帶動(dòng)城市配套的落地，將提升區(qū)域的城市意向，化解區(qū)域陌生性。城市層面【交通利好】四縱兩橫交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，極大縮短與市區(qū)距離，明顯改變了區(qū)域與城市市區(qū)隔離的現(xiàn)狀，為承接市區(qū)外溢和進(jìn)城客戶提供便利條件市中心區(qū)東部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)柳園北路北外環(huán)花園北路通亞路光岳路艾科路周公路濟(jì)館高速項(xiàng)目層面城市交通規(guī)劃：四縱：柳園北路、花園北路（在建）、通亞路（在建）、光岳路；兩橫：（內(nèi)部周公路、艾科路）高速路、北環(huán)路城市道路的規(guī)劃，將區(qū)域直接與市區(qū)銜接。同時(shí)，未來(lái)發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)體系為市區(qū)及下縣客群的導(dǎo)入提供了交通便利的可能性。城市層面【環(huán)境改造】周公河的改造將提升區(qū)域的居住環(huán)境和品質(zhì)，同時(shí)為本項(xiàng)目景觀環(huán)境打造提供資源條件聊城市水利局、市南水北調(diào)局主要領(lǐng)導(dǎo)緊急部署，全力協(xié)調(diào)，多次赴周公河截污工程現(xiàn)場(chǎng)解決問(wèn)題，盡力將交叉施工影響降低到最低限度。各工程參建單位凝心聚力、務(wù)實(shí)重干，全面掀起工程攻堅(jiān)戰(zhàn)。——（聊城市南水北調(diào)局）我市正在實(shí)施“生態(tài)水城”戰(zhàn)略，抓好京杭運(yùn)河、徒駭河、小湄河、南水北調(diào)干渠、二干渠、周公河、四新河、古漯河的開(kāi)發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)湖河水系連通、游船通行，在聊城城區(qū)打造“四湖八河百橋三十六景”的風(fēng)光，努力構(gòu)建大水城格局，將聊城打造成為人們最想來(lái)看、最想來(lái)住、最想來(lái)玩的生態(tài)城市。——聊城房產(chǎn)網(wǎng)周公河昔日周公河項(xiàng)目層面【產(chǎn)業(yè)落地】通過(guò)農(nóng)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃功能導(dǎo)入，逐步聚集城市人流、物流、資金流，形成城市產(chǎn)業(yè)功能聚集，北部新城發(fā)展具備發(fā)展動(dòng)力濱河居住區(qū)濱河居住區(qū)濱河居住區(qū)冷藏服務(wù)區(qū)國(guó)際會(huì)展中心物流交易中心生活服務(wù)有機(jī)示范中心有機(jī)研發(fā)中心教育培訓(xùn)中心農(nóng)資批發(fā)中國(guó)?亞太農(nóng)都農(nóng)產(chǎn)品交易中心物流信息農(nóng)業(yè)示范教育培訓(xùn)國(guó)際會(huì)展電子結(jié)算產(chǎn)品研發(fā)中國(guó)?亞太農(nóng)都項(xiàng)目主要建設(shè)蔬菜、果品、水產(chǎn)、肉食、副食、花卉、干菜、調(diào)味、農(nóng)產(chǎn)品等十大批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)物流信息中心、電子結(jié)算中心、有機(jī)農(nóng)業(yè)示范中心、國(guó)際會(huì)展中心、教育培訓(xùn)中心、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品研發(fā)中心，配備農(nóng)產(chǎn)品加工系統(tǒng)、物流配送系統(tǒng)、行政服務(wù)系統(tǒng)、生活服務(wù)系統(tǒng)、冷藏服務(wù)系統(tǒng)等五大服務(wù)系統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品加工冷藏服務(wù)行政服務(wù)系統(tǒng)物流配送系統(tǒng)衍生產(chǎn)業(yè)生活服務(wù)系統(tǒng)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集：逐步形成以農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品交易物流為核心，以及相關(guān)產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的聚集。城市層面項(xiàng)目層面依據(jù)世聯(lián)的非住宅分級(jí)模型，不同的配套物業(yè)擁有不同的輻射半徑；從項(xiàng)目本身的規(guī)劃配套來(lái)看，學(xué)校將成為北城中心；商業(yè)能成為區(qū)域中心（區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套功能缺失）。本項(xiàng)目將彌補(bǔ)周邊配套的缺失城市層面【配套價(jià)值】產(chǎn)業(yè)新城大規(guī)劃包含幼兒園、小學(xué)、商業(yè)綜合體、醫(yī)院、休閑娛樂(lè)配套等，產(chǎn)業(yè)新城的配套價(jià)值提升了項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)力項(xiàng)目層面產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)住宅居住區(qū)開(kāi)發(fā)承擔(dān)現(xiàn)金流角色在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，承擔(dān)現(xiàn)金流角色，利用住宅區(qū)的快速回現(xiàn)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源。為產(chǎn)業(yè)新城提供居住配套在產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)中，承擔(dān)居住功能，為產(chǎn)業(yè)人群提供居住配套。為商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供人氣居住區(qū)的開(kāi)發(fā)，將為產(chǎn)業(yè)新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供消費(fèi)群體和人氣。

【產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)部關(guān)系】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)新城鏈條中承擔(dān)居住配套功能，承載現(xiàn)金流的角色，同時(shí)為產(chǎn)業(yè)新城商業(yè)運(yùn)營(yíng)提供人氣，與整體形成良好的互動(dòng)關(guān)系城市層面項(xiàng)目層面

區(qū)域發(fā)展的動(dòng)力引擎商業(yè)部分是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的利潤(rùn)主體為居住區(qū)開(kāi)發(fā)提供客戶資源為住宅開(kāi)發(fā)提供一站式配套【區(qū)域價(jià)值】本區(qū)域在重大利好因素的推動(dòng)下將融合居住、休閑、信息交易、科研培訓(xùn)等功能，成為城市北部發(fā)展的新一極聊城北部產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城濱河公園住區(qū)農(nóng)貿(mào)交易產(chǎn)業(yè)濱河景觀帶一站式配套產(chǎn)業(yè)人口聚合【項(xiàng)目?jī)r(jià)值】PART3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)快銷機(jī)會(huì)分析板塊競(jìng)爭(zhēng)分析快銷標(biāo)桿項(xiàng)目借鑒【成交特征】住宅年均去化量125萬(wàn)，單盤銷冠超20萬(wàn)；名企開(kāi)發(fā)商占據(jù)絕對(duì)的市場(chǎng)份額，保持較高的成交水平快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析近3年市場(chǎng)年去化量（萬(wàn)平米）近2年市場(chǎng)單盤銷冠年去化量（萬(wàn)平米）【市場(chǎng)快銷項(xiàng)目】剛需剛改是市場(chǎng)走量主流，主要集中分布在市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)和嘉明工業(yè)園區(qū)快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析注：主要采取從市場(chǎng)快銷項(xiàng)目分析的方法，以尋求本項(xiàng)目快銷的市場(chǎng)機(jī)會(huì)【產(chǎn)品類型】快銷項(xiàng)目以小高層為主力供應(yīng)，除嘉明工業(yè)園外，市場(chǎng)多層產(chǎn)品相對(duì)稀缺快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【主力戶型】市場(chǎng)快銷項(xiàng)目主力戶型普遍偏緊湊，其中2室主力在80-95平米，3室集中在100-120平米3室2室506090金柱大學(xué)城金柱康城陽(yáng)光逸墅水岸花語(yǔ)阿爾卡迪亞星光城市廣場(chǎng)當(dāng)代國(guó)際廣場(chǎng)裕昌水岸新城68-81100-15090-95平米81-9588-12082-98110

7080100110120130140150150以上123-13080-92100-12368-8289-10789-105109-120132-14180-90120-15083齊魯君悅?cè)A庭尚東新城邦88-107110-12496-100130-140快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【單價(jià)水平】嘉明工業(yè)園區(qū)是全市價(jià)格洼地，平臺(tái)價(jià)格明顯低于其他區(qū)域，開(kāi)發(fā)區(qū)熱銷項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)集中在4800-5200元/平米；多層與小高價(jià)差在300-500元/平米4000金柱大學(xué)城金柱康城陽(yáng)光逸墅水岸花語(yǔ)阿爾卡迪亞星光城市廣場(chǎng)當(dāng)代國(guó)際廣場(chǎng)裕昌水岸新城5200元/平米630050003500450050005500及以上51004700-48003700-38004800小高高層5500-6100多層680052004900-5000齊魯君悅?cè)A庭尚東新城邦48003900038003700-38003600注：金柱大學(xué)城整體均價(jià)5000元/平米，一線沿河部分房源價(jià)格較高在5500-6100元/平米。快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【總價(jià)區(qū)間】開(kāi)發(fā)區(qū)熱銷項(xiàng)目2室總價(jià)集中在40-50萬(wàn);3室總價(jià)集中在55-60萬(wàn)；嘉明工業(yè)園熱銷項(xiàng)目2室總價(jià)集中在31-39萬(wàn)；3室總價(jià)集中在40-45萬(wàn)45金柱大學(xué)城金柱康城陽(yáng)光逸墅水岸花語(yǔ)阿爾卡迪亞星光城市廣場(chǎng)當(dāng)代國(guó)際廣場(chǎng)裕昌水岸新城35-46萬(wàn)67-7141-4935556580萬(wàn)以上40-4643-4541-493135-4150-7546-6150-61405070603室2室52-597545-5451-5662-664138-4257-72

齊魯君悅?cè)A庭尚東新城邦32-3940-4536-3839-41快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析建筑立面—整體以現(xiàn)代風(fēng)格為主，比較單調(diào)，且整體打造力不純，品質(zhì)感一般；市場(chǎng)上品質(zhì)感相對(duì)較高的項(xiàng)目（阿爾卡迪亞），市場(chǎng)認(rèn)同度較高；尚東新城邦金柱大學(xué)城水岸花語(yǔ)星光城市廣場(chǎng)陽(yáng)光逸墅阿爾卡迪亞當(dāng)代國(guó)際廣場(chǎng)裕昌水岸新城【產(chǎn)品力打造-建筑風(fēng)格】整體來(lái)看，以現(xiàn)代風(fēng)格為主，建筑表現(xiàn)形式單一，整體打造力不純粹，品質(zhì)感一般快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【產(chǎn)品力打造—景觀園林】整體來(lái)看，產(chǎn)品力打造一般——園林打造水平較低、園林主題化缺失園林打造——綠化水平整體水平較低，市場(chǎng)上除阿爾卡迪亞外，尚無(wú)主題式園林打造理念，較容易突破市場(chǎng)水平；營(yíng)銷展示——營(yíng)銷手段初級(jí)，尚停留在賣房子階段，示范區(qū)打造及體驗(yàn)營(yíng)銷等尚未成為市場(chǎng)主流?？熹N項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析優(yōu)點(diǎn)：戶型緊湊，三室設(shè)計(jì)，客廳朝陽(yáng)帶陽(yáng)臺(tái)，觀景效果好；缺點(diǎn)：非全明戶型，出現(xiàn)暗衛(wèi)；無(wú)贈(zèng)送，產(chǎn)品附加值低阿爾卡迪亞94㎡三室優(yōu)點(diǎn)動(dòng)靜分區(qū)合理，戶型方正，盡量滿足功能需求；飄窗贈(zèng)送；缺點(diǎn)：非全明戶型、暗衛(wèi)產(chǎn)品附加值低優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，保證兩室朝陽(yáng)；戶型多變，可做兩室兩廳或分割成三室使用；缺點(diǎn)：無(wú)附加值贈(zèng)送空間星光城市廣場(chǎng)88㎡兩室兩廳或三室一廳【戶型設(shè)計(jì)及創(chuàng)新】戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，以保證更多向陽(yáng)面和功能設(shè)計(jì)為主，僅有飄窗贈(zèng)送，在戶型設(shè)計(jì)空間及附加值提升上空間大金柱大學(xué)城83平米2室快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【驅(qū)動(dòng)資源】市場(chǎng)熱銷項(xiàng)目均為名企開(kāi)發(fā)、以開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目為主，企業(yè)品牌+城市資源為核心驅(qū)動(dòng)要素；嘉明工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目以低價(jià)+教育資源為核心驅(qū)動(dòng)快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析80-95平米兩居、100-120平米三居是市場(chǎng)供應(yīng)和熱銷的主力；2室總價(jià)集中在35-50萬(wàn)；3室50-65萬(wàn)產(chǎn)品力打造水平一般—建筑形態(tài)表現(xiàn)單一，園林打造缺乏核心理念，精細(xì)化打造程度不夠，主題氛圍營(yíng)造缺失市場(chǎng)快銷項(xiàng)目特征本項(xiàng)目可突破的機(jī)會(huì)點(diǎn)戶型面積：70-90平米中小戶型市場(chǎng)稀缺，有較大的下探空間；總價(jià)：市場(chǎng)總價(jià)大于45萬(wàn)，總價(jià)具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品力：建筑品質(zhì)+主題化園林+情景示范展示，提升品質(zhì)價(jià)值戶型打造缺乏亮點(diǎn)，功能設(shè)計(jì)一般，整體設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，產(chǎn)品附加值低產(chǎn)品附加值：產(chǎn)品功能超越、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和附加值贈(zèng)送上發(fā)力，突出性價(jià)比為實(shí)現(xiàn)快銷目標(biāo)，必須緊抓剛需剛改市場(chǎng)主流需求，以戶型緊湊化+產(chǎn)品創(chuàng)新化+配套精準(zhǔn)化，是項(xiàng)目可突破的市場(chǎng)快銷機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析驅(qū)動(dòng)力：低價(jià)+教育資源為核心驅(qū)動(dòng)要素，配套精準(zhǔn)發(fā)力整體以企業(yè)品牌+城市資源+低價(jià)為核心驅(qū)動(dòng)資源PART3市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)快銷機(jī)會(huì)分析板塊競(jìng)爭(zhēng)分析快銷標(biāo)桿項(xiàng)目借鑒【競(jìng)爭(zhēng)板塊界定】根據(jù)板塊價(jià)格平臺(tái)、主力客群構(gòu)成及未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品類型等原則，界定本項(xiàng)目未來(lái)將直面嘉明工業(yè)園、聊城市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目板塊競(jìng)爭(zhēng)分析發(fā)展成熟的中心區(qū)，占據(jù)完善的城市生活配套，未來(lái)北部大量棚戶區(qū)項(xiàng)目入市，將形成客群截留，但預(yù)計(jì)價(jià)格平臺(tái)較高，是本區(qū)域要考慮的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域獨(dú)有的湖景資源和完善生活配套設(shè)施，占位第一價(jià)值平臺(tái)，與本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)度低價(jià)格相對(duì)低，產(chǎn)業(yè)集聚，是目前剛需外溢的選擇之一，未來(lái)有大量棚戶區(qū)剛需項(xiàng)目入市，是本區(qū)域的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域未來(lái)重點(diǎn)行政文化區(qū)，以中高端項(xiàng)目入市，與本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)度低全市價(jià)格洼地，以剛需盤為主，同時(shí)分流區(qū)域內(nèi)客群和下縣客群，是本區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊選取原則：板塊價(jià)格平臺(tái)：板塊核心賣點(diǎn)：板塊主流客戶構(gòu)成：板塊未來(lái)供應(yīng)量及產(chǎn)品類型：根據(jù)以上原則進(jìn)行篩選，本項(xiàng)目未來(lái)將直面嘉明工業(yè)園、中心城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)棚戶改造項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)?！炯蚊鞴I(yè)園板塊】單純依靠單價(jià)優(yōu)勢(shì)形成全市價(jià)格洼地，主要吸引下縣進(jìn)城及城區(qū)剛需外溢客戶，未來(lái)嘉明工業(yè)園土地價(jià)格基本與本項(xiàng)目持平，預(yù)計(jì)價(jià)格平臺(tái)基本與本項(xiàng)目相當(dāng)，但未來(lái)土地供應(yīng)少，將不是熱點(diǎn)區(qū)域快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析在總價(jià)接近的基礎(chǔ)上，充分放大教育資源和產(chǎn)品力打造優(yōu)勢(shì)，以更吸引人的發(fā)展前景、更完善的戶型功能、更優(yōu)質(zhì)的教育資源、更完善的新城配套全面超越。競(jìng)爭(zhēng)策略【嘉明工業(yè)園板塊競(jìng)爭(zhēng)策略】在總價(jià)接近的基礎(chǔ)上、以更吸引人的發(fā)展前景、更完善的戶型功能、更優(yōu)質(zhì)的教育資源、更完善的新城配套全面超越快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【北部中心城區(qū)板塊】未來(lái)3-5年內(nèi)中心棚戶區(qū)改造項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)量４00萬(wàn)以上，預(yù)計(jì)商品房部分以高容積率、市場(chǎng)主流剛需產(chǎn)品供應(yīng)為主快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析注：聊城市棚戶區(qū)改造如火如荼，東昌府區(qū)拆遷計(jì)劃：到２０１５年末，拆遷面積為１１７０平米。截至２０１３年上半年已經(jīng)完成１３７萬(wàn)拆遷量。假定未來(lái)３－５年１３７萬(wàn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目入市（容積率在２－３之間，?。?５計(jì)算，保守估計(jì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的市場(chǎng)化供應(yīng)量約350萬(wàn)）【北部中心城區(qū)板塊】不考慮回遷成本的前提下，預(yù)計(jì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目成本約5000元/平米，較高的成本價(jià)格必然導(dǎo)致價(jià)格平臺(tái)提高快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析以馨潤(rùn)花園為例計(jì)算【北部中心城區(qū)板塊】北部中心城區(qū)板塊剛需剛改項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)因素主要為：相對(duì)低總價(jià)+城市配套快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【北部中心城區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)策略】總價(jià)優(yōu)勢(shì)、大盤配套、濱河景觀資源，打破中心城區(qū)對(duì)城區(qū)外溢客戶的截留面對(duì)名企壟斷市場(chǎng)及區(qū)域認(rèn)可度低現(xiàn)狀，建議充分發(fā)揮低價(jià)和教育優(yōu)勢(shì)，打造“老百姓能夠買得起的高性價(jià)比住宅”作為自身的形象差異化；以更低的價(jià)格享受更多的功能和教育資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力。競(jìng)爭(zhēng)策略快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【開(kāi)發(fā)區(qū)板塊】開(kāi)發(fā)區(qū)板塊未來(lái)供應(yīng)量約400萬(wàn)，以中高容積率產(chǎn)品供應(yīng)為主，將分流大量市區(qū)外溢客群快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【開(kāi)發(fā)區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)策略】開(kāi)發(fā)區(qū)板塊剛需剛改項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)因素主要為：較好規(guī)劃前景+相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)+區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目以更低總價(jià)+教育資源配套突破競(jìng)爭(zhēng)快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【競(jìng)爭(zhēng)板塊總結(jié)】針對(duì)不同的競(jìng)爭(zhēng)板塊，采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，以低價(jià)+教育資源為核心競(jìng)爭(zhēng)力要素與嘉明工業(yè)園競(jìng)爭(zhēng)：相似總價(jià)，全面超越，截留下縣進(jìn)城客戶與北部中心城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)：更低總價(jià)，大盤配套優(yōu)勢(shì)，搶奪北部區(qū)域內(nèi)客戶與開(kāi)發(fā)區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)：更低總價(jià)，教育資源配套，分流市區(qū)外溢客群【阿爾卡迪亞】是上市企業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榮盛發(fā)展的連鎖品牌——阿爾卡迪亞產(chǎn)品線的第七個(gè)項(xiàng)目，是進(jìn)駐聊城市場(chǎng)的開(kāi)山之作，是市場(chǎng)上成功的快銷大盤典范快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【項(xiàng)目成功要素一】定位精準(zhǔn)，成熟產(chǎn)品線保證快速走量—主要鎖定需求旺盛的大聊城剛需客群，解決區(qū)域客源不足問(wèn)題；以中低檔次產(chǎn)品供應(yīng)，低價(jià)是保證走量的核心要素快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【項(xiàng)目成功要素二】開(kāi)發(fā)策略——分組團(tuán)分期開(kāi)發(fā)，前期以緊湊戶型供應(yīng)為主，保證現(xiàn)金流；后期戶型走大，提升溢價(jià)空間盛園組團(tuán)特征客戶特征錦園一期榮園錦園二期繡園2007.7-122008.52009.102012.102010.5鎖定區(qū)域內(nèi)買不起房的剛需客群客戶影響力進(jìn)一步擴(kuò)大，面向整個(gè)城市剛需和剛改客群仍以區(qū)域剛需客群為主以剛需客群為主，下縣客戶比例提升剛需和剛改客群為主，市區(qū)外溢客群占比提升客戶升級(jí)，改善型客戶占比提升，客戶大聊城全覆蓋2011.52007年5月進(jìn)駐聊城市場(chǎng)，7月成立分公司，當(dāng)年拿地，12月份17棟全開(kāi)工建設(shè)，踐行榮盛速度；首期面市17棟多層、小高層產(chǎn)品，入市均價(jià)3000元/平米左右，以86、89、106平米為主；收官之作，由20棟高層組成，大部分樓棟為4個(gè)單元，一梯2戶，部分單元一梯三戶，戶型面積在79-143平米，3.17，推出208套，119、125、134、143，均價(jià)4700，成交130套，去化率62%。目前居家5200元/平米二期面市仍以緊湊小戶型產(chǎn)品為主，入市均價(jià)3300元/平米；以小高層、高層為主，緊湊戶型為主，隨著學(xué)校的交付使用，價(jià)格呈上揚(yáng)趨勢(shì)；錦園開(kāi)工學(xué)區(qū)效應(yīng)和成熟大盤價(jià)值凸顯，以高層供應(yīng)為主，價(jià)格上升到4300-4700元/平米快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【項(xiàng)目成功要素三】產(chǎn)品力打造——主題園林風(fēng)情化打造，同時(shí)注重建筑細(xì)節(jié)和建筑風(fēng)情營(yíng)造，以超市場(chǎng)水平的大盤形象提升客戶對(duì)項(xiàng)目的心里預(yù)期主題園林建筑風(fēng)情建筑品質(zhì)景觀是阿爾卡迪亞的靈魂，抓住聊城水城的特質(zhì)，以自然的園，健康的家為理念，打造以水為主題的景觀體系，整體營(yíng)造江南流水、小橋人家的感覺(jué)。水系貫穿整個(gè)小區(qū)，每個(gè)組團(tuán)具有景觀水系和中心湖景、綠地健身廣場(chǎng)等，超越市場(chǎng)水平。榮盛以建筑起家，對(duì)建筑工程質(zhì)量非常重視。以嚴(yán)格規(guī)范的施工標(biāo)準(zhǔn)，確保在外墻、電梯、玻璃、安防系統(tǒng)及外墻保溫等方面，品質(zhì)感強(qiáng)，遠(yuǎn)超市場(chǎng)水平。建筑形式以高層為主，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，多元色彩立面，大氣，明快。建筑空間布局流暢，打造傳統(tǒng)兵營(yíng)式布局，形成半圍合生活空間，樓間距較寬，富有變化性?？熹N項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【項(xiàng)目成功要素四】產(chǎn)品力打造——戶型緊湊，在產(chǎn)品贈(zèng)送、戶型創(chuàng)新上打造水平高五期盛園88㎡三室五期盛園97㎡2室五期盛園130㎡3室戶型評(píng)價(jià)：戶型方正，通透，客廳與景觀陽(yáng)臺(tái)相連，觀景效果好，實(shí)用性強(qiáng)，3室設(shè)計(jì)；戶型評(píng)價(jià)：全明設(shè)計(jì)，南北通透，主臥帶陽(yáng)臺(tái)，觀景效果好；戶型評(píng)價(jià)：戶型方正，南北通透，布局合理，臥室?guī)в^景窗，觀景效果好。快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【項(xiàng)目成功要素五】配套策略——配套精準(zhǔn)，以低價(jià)+教育為核心配套驅(qū)動(dòng)，同時(shí)借勢(shì)城市配套資源，提升項(xiàng)目溢價(jià)能力教育配套：

內(nèi)部——東關(guān)陽(yáng)光小學(xué)及阿爾卡迪亞幼兒園外部——聊城七中生活配套：內(nèi)部——商業(yè)街、大型購(gòu)物中心；外部——建設(shè)路、花園路等周邊銀行、超市、便利店等；交通配套：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，主要借助城市公共交通配套；快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析【項(xiàng)目成功要素六】營(yíng)銷展示策略——占位區(qū)域，大盤造勢(shì)，區(qū)域價(jià)值+大盤價(jià)值聯(lián)動(dòng)，展示先行，以消除區(qū)域抗性，增強(qiáng)客戶信心占位區(qū)域——從城市運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā)，承擔(dān)聊城北部新城建設(shè)的重任，以百萬(wàn)平米規(guī)模小區(qū)建設(shè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展和區(qū)域價(jià)值的增值。大盤造勢(shì)——聊城首席城區(qū)百萬(wàn)大盤項(xiàng)目，分四大組團(tuán)，5期開(kāi)發(fā)，以規(guī)劃宏偉藍(lán)圖向消費(fèi)者傳遞大盤信息。展示先行——項(xiàng)目在入市時(shí)，注重景觀示范區(qū)和售樓處包裝，展示先行，消除客戶抗性。媒體聚焦——2008年重點(diǎn)宣傳榮盛扮靚水城現(xiàn)象，向市場(chǎng)傳遞進(jìn)駐信號(hào)；2009年重點(diǎn)宣傳品質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)啟大盤時(shí)代，傳遞項(xiàng)目大盤價(jià)值。一二期三期四期五期風(fēng)情商業(yè)街學(xué)校會(huì)所主題園林公交配套公交配套主題園林快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析借鑒標(biāo)桿的核心價(jià)值點(diǎn)，為本項(xiàng)目超常規(guī)快銷提供發(fā)力依據(jù)本項(xiàng)目核心發(fā)力點(diǎn)：教育+低總價(jià)產(chǎn)品快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)快銷標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析低總價(jià)+教育核心發(fā)力點(diǎn)借鑒增值價(jià)值點(diǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析小結(jié)——?jiǎng)傂鑴偢木o湊低總價(jià)產(chǎn)品+主流客戶全覆蓋+優(yōu)質(zhì)教育資源快銷項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)——為實(shí)現(xiàn)快銷目標(biāo)，必須緊抓剛需剛改市場(chǎng)主流，以戶型緊湊化+產(chǎn)品創(chuàng)新化，是項(xiàng)目可突破的市場(chǎng)快銷機(jī)會(huì)點(diǎn)典型快銷標(biāo)桿借鑒——更具前景的主題展示，更具吸引力的教育資源，更完善的一站式配套、更宜居的居住環(huán)境+緊湊產(chǎn)品，控總價(jià)板塊競(jìng)爭(zhēng)分析——

全面超越嘉明工業(yè)園板塊，與北部中心城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)板塊形成低總價(jià)+教育競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)業(yè)新城一站式配套和濱水景觀形成差異化競(jìng)爭(zhēng)快銷下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略:產(chǎn)品：主流產(chǎn)品緊湊化+更低總價(jià)客戶：主流剛需客戶復(fù)合化配套：品牌教育資源+生活配套

PART4客戶機(jī)會(huì)分析整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶需求分析【整體客戶流向】從整個(gè)城市的客戶流向來(lái)看，本項(xiàng)目將承接市區(qū)外溢剛需客群和部分改善客群以及下縣（主要聊城北部縣城）進(jìn)城客戶整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好開(kāi)發(fā)區(qū)板塊中心城區(qū)板塊東南片區(qū)板塊東昌湖板塊嘉明工業(yè)區(qū)板塊下縣進(jìn)城流向客戶心理陌生區(qū)嘉明工業(yè)園：內(nèi)生型客戶少，主要以市區(qū)北部外溢剛需客群和香江市場(chǎng)改善客戶、聊城北部下縣客戶構(gòu)成中心城區(qū)：老城核心區(qū)，以自生型改善客群和其他區(qū)域、下縣改善流入型客戶為主開(kāi)發(fā)區(qū)：城市新區(qū)，以區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人群，市區(qū)外溢剛需和改善客群及周邊下縣客戶構(gòu)成剛需客群流向改善客群流向東南板塊：未來(lái)城市新區(qū)，內(nèi)生型客戶少，未來(lái)主要承接市區(qū)外溢剛需客群和聊城西部、南部下縣進(jìn)城客戶東昌湖板塊：城市稀缺核心地段，以市區(qū)和下縣頂級(jí)財(cái)富客群構(gòu)成【區(qū)域項(xiàng)目客戶構(gòu)成】從北部區(qū)域現(xiàn)有客戶來(lái)看，地緣性客戶約30-40%，下縣進(jìn)城客戶20-30%，市區(qū)外溢客戶約30-40%整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好地緣性客戶下縣進(jìn)城客戶項(xiàng)目可能吸引的客群當(dāng)?shù)鼐用袼綘I(yíng)業(yè)主【項(xiàng)目可能吸引的目標(biāo)客群】通過(guò)對(duì)聊城市場(chǎng)整個(gè)客戶流向及構(gòu)成的研究，結(jié)合區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成及訪談，研判本項(xiàng)目的目標(biāo)客群為以下幾類整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好市區(qū)外溢客戶工薪階層占據(jù)資源的目的性客戶拆遷居民整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好【地緣性客戶】地緣性客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)可度高，從客戶基數(shù)、支付能力及置業(yè)意愿等考慮，私營(yíng)業(yè)主屬于項(xiàng)目核心客戶，剛需/剛改需求嘉明工業(yè)園農(nóng)貿(mào)物流交易中心香江市場(chǎng)果蔬批發(fā)市場(chǎng)嘉明工業(yè)園：規(guī)劃以倉(cāng)儲(chǔ)、物流等為主導(dǎo)的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前尚處于發(fā)展階段，未來(lái)隨著聊城物流園和蓋世邦曄物流園等重大項(xiàng)目的落成，將帶來(lái)大量人口。農(nóng)貿(mào)物流交易中心：本項(xiàng)目的建成，將帶來(lái)近1萬(wàn)名商戶和近5萬(wàn)名上下游產(chǎn)業(yè)人群。香江市場(chǎng)：主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、副食品、五金等十大市場(chǎng)，入住商鋪6000多戶，從業(yè)人員3萬(wàn)多人，上下游產(chǎn)業(yè)鏈人群4萬(wàn)多人，項(xiàng)目具備吸引此類客群的地理優(yōu)勢(shì)。果蔬批發(fā)市場(chǎng)：目前有私營(yíng)小業(yè)主1000多戶，客戶置業(yè)意愿強(qiáng)烈，是項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的客群。未來(lái)隨著本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，將帶來(lái)大量私營(yíng)業(yè)主群體，為住宅開(kāi)發(fā)提供客戶基礎(chǔ)。整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好【下縣進(jìn)城客戶】進(jìn)城客戶區(qū)域抗性相對(duì)較小，雖基數(shù)大但選擇面廣，置業(yè)意愿主要受城市配套和教育配套驅(qū)動(dòng)；客戶主要為有一定承受能力的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主，剛改需求，是本項(xiàng)目的重要客戶群體聊城市區(qū)對(duì)下縣客戶的吸附能力強(qiáng)，下縣進(jìn)城客戶在置業(yè)客群中占相當(dāng)比例。區(qū)別于聊城市老居民，他們對(duì)聊城不同區(qū)域的認(rèn)知相對(duì)較弱，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的抗性較小。洪官屯博平鎮(zhèn)梁水鎮(zhèn)賈寨鄉(xiāng)馮官屯茌平縣高唐縣夏津縣臨清縣莘縣陽(yáng)谷東阿縣冠縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶下縣進(jìn)城客戶整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好聊城市市區(qū)工作的工薪階層屬于價(jià)格導(dǎo)向型外溢剛需客群；市區(qū)拆遷居民置業(yè)意愿低，屬于爭(zhēng)取客群；城市投資客以泛公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，是項(xiàng)目爭(zhēng)取的重要客戶?！臼袇^(qū)外溢客戶】?jī)r(jià)格、教育導(dǎo)向的剛需外溢客群客戶基數(shù)大，客戶以剛需為主，是本項(xiàng)目的核心客戶群體【目標(biāo)客群鎖定】整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好核心客戶重要客戶核心客戶次要客戶次要客戶博平鎮(zhèn)茌平縣高唐縣夏津縣香江市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)物流交易中心地緣性客戶客戶比例：20-30%驅(qū)動(dòng)因素：低價(jià)、教育需求類型：剛改/首置市區(qū)外溢客戶客戶比例：50%：驅(qū)動(dòng)因素：低價(jià)、教育需求類型：首次置業(yè)/首改、投資梁水鎮(zhèn)洪官屯鄉(xiāng)楊官屯鄉(xiāng)【客戶來(lái)源及構(gòu)成】嘉明工業(yè)園進(jìn)城客戶客戶比例：20-30%驅(qū)動(dòng)因素：教育、城市配套資源需求類型：剛改【目標(biāo)客群比例】PART4客戶機(jī)會(huì)分析整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶需求分析為了更好的了解目標(biāo)客戶的需求特征，我們對(duì)目標(biāo)客群采取了一對(duì)一深度訪談的形式他們是什么樣的人？他們購(gòu)房動(dòng)機(jī)是什么？他們需要什么樣的產(chǎn)品？他們置業(yè)敏感點(diǎn)是什么？他們對(duì)項(xiàng)目的看法？訪談重點(diǎn)：整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好【核心客戶1-市區(qū)剛需外溢客群】?jī)r(jià)格敏感型首次置業(yè)客戶—總價(jià)承受能力主力在30-50萬(wàn)左右，偏好緊湊小兩室、小三室產(chǎn)品，置業(yè)關(guān)注總價(jià)、交通便利性及教育配套整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好置業(yè)關(guān)注因素排序總價(jià)>交通便利性>教育配套【核心客戶2—地緣性私營(yíng)業(yè)主】教育總價(jià)驅(qū)動(dòng)的剛性改善客戶——普通私營(yíng)業(yè)主總價(jià)承受能力在40-60萬(wàn)，偏好主流兩室、三室戶型；實(shí)力私營(yíng)業(yè)主總價(jià)承受能力在60萬(wàn)以上，偏好三室戶型產(chǎn)品，關(guān)注社區(qū)形象、產(chǎn)品品質(zhì)及教育配套整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好置業(yè)關(guān)注因素排序社區(qū)形象>產(chǎn)品品質(zhì)>教育配套【重要客戶—下縣進(jìn)城客戶】教育驅(qū)動(dòng)/城市資源驅(qū)動(dòng)型改善需求—總價(jià)承受能力在40-60萬(wàn)；偏好市場(chǎng)緊湊兩室、三室多層產(chǎn)品，關(guān)注教育、總價(jià)及高附加值產(chǎn)品整體客戶分析目標(biāo)客群鎖定客戶置業(yè)偏好置業(yè)關(guān)注因素排序教育配套>總價(jià)>性價(jià)比價(jià)格剛需客戶主要置業(yè)敏感因素性價(jià)比教育配套公共交通＆剛改客戶主要置業(yè)敏感因素低總價(jià)滿足支付能力前提下的居住空間與功能的完善性提供實(shí)用的，客戶敏感的社區(qū)配套，如學(xué)校、生活商業(yè)市場(chǎng)稀缺的產(chǎn)品形式，增加產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)便捷的公共交通設(shè)施，提升出行便利高性價(jià)比+教育配套+社區(qū)品質(zhì)（戶型、環(huán)境）機(jī)會(huì)點(diǎn)梳理：【客戶機(jī)會(huì)梳理】從客戶關(guān)注點(diǎn)出發(fā)，尋找項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)，明確項(xiàng)目發(fā)展關(guān)鍵因素通過(guò)戶型優(yōu)化及贈(zèng)送，提升性價(jià)比產(chǎn)品品質(zhì)戶型贈(zèng)送社區(qū)環(huán)境生活配套通過(guò)面積贈(zèng)送增加戶型使用空間，放大居住空間享受獨(dú)立的改善居住組團(tuán)，主題園林打造，品質(zhì)化生活環(huán)境塑造實(shí)用的社區(qū)商業(yè)PART5項(xiàng)目整體定位及開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)策略容積率及產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)整體定位快銷策略控面積、控總價(jià)戶型優(yōu)化贈(zèng)送最大化河景資源私有化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略——快速去化、增加溢價(jià)市場(chǎng)表現(xiàn)剛需剛改是市場(chǎng)主流標(biāo)桿型快銷項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)緊湊產(chǎn)品創(chuàng)新客戶需求主力客群為剛需剛改改善型客群關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)和功能型板塊競(jìng)爭(zhēng)之總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)核心客群價(jià)格敏感項(xiàng)目本體容積率不大于2.5項(xiàng)目規(guī)劃學(xué)校用地周公河后期改造剛改客戶關(guān)注環(huán)境品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目教育配套刺激銷量教育配套精準(zhǔn)化核心客戶均為教育驅(qū)動(dòng)型剛需剛改全產(chǎn)品線產(chǎn)品細(xì)分剛需產(chǎn)品細(xì)分，滿足不同需求、不同層級(jí)剛需客戶需求雙低產(chǎn)品低單價(jià)、低總價(jià)、低成本、嚴(yán)控面積，打造雙低價(jià)格產(chǎn)品極致性價(jià)比產(chǎn)品精細(xì)化、贈(zèng)送面積、產(chǎn)品創(chuàng)新，優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)，突破市場(chǎng)水平，高贈(zèng)送手段，體現(xiàn)現(xiàn)超高附加值產(chǎn)品策略客戶策略競(jìng)爭(zhēng)策略配套策略產(chǎn)品策略——產(chǎn)品打造上做到全市最具性價(jià)比，剛需全產(chǎn)品系客戶策略——復(fù)合化客群，剛需和改善為主力；聊城市區(qū)剛需客戶全覆蓋，區(qū)域內(nèi)客戶壟斷，下縣客戶全面通殺；在客戶敏感的價(jià)格、教育等核心要素上精準(zhǔn)發(fā)力產(chǎn)品策略客戶策略競(jìng)爭(zhēng)策略配套策略整體鎖定聊城主流剛需客群，廣度上做到區(qū)域內(nèi)客戶全壟斷，下縣和市區(qū)客群全覆蓋；深度上，根據(jù)客戶家庭結(jié)構(gòu)、支付能力等維度，將剛需客群細(xì)分，找尋不同類型客群的機(jī)會(huì)點(diǎn)。剛需為主，保證現(xiàn)金流；改善客群為輔，保證利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。針對(duì)剛需客群對(duì)價(jià)格、教育、交通便利性等敏感要素，做到嚴(yán)控面積、控總價(jià)、精準(zhǔn)教育配套和生活配套，構(gòu)建客戶核心驅(qū)動(dòng)力。競(jìng)爭(zhēng)策略——針對(duì)不同板塊采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，構(gòu)建以低價(jià)+高性價(jià)比產(chǎn)品+教育配套為核心的競(jìng)爭(zhēng)力體系產(chǎn)品策略客戶策略競(jìng)爭(zhēng)策略配套策略全面超越的競(jìng)爭(zhēng)策略——相似總價(jià)平臺(tái)下，全面超越，截留下縣進(jìn)城客戶；差異化競(jìng)爭(zhēng)策略——更低總價(jià)，大盤配套優(yōu)勢(shì)，搶奪北部區(qū)域內(nèi)客戶；差異化競(jìng)爭(zhēng)策略——更低總價(jià)，教育資源配套，分流市區(qū)外溢客群競(jìng)爭(zhēng)策略

嘉明工業(yè)園競(jìng)爭(zhēng)

北部中心城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)

開(kāi)發(fā)區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)力體系：低總價(jià)+高性價(jià)比產(chǎn)品+教育配套產(chǎn)品策略客戶策略競(jìng)爭(zhēng)策略配套策略【配套策略】精準(zhǔn)打造+充分利用整體配套資源，虛實(shí)結(jié)合—強(qiáng)勢(shì)教育配套落地滿足剛需客戶的最敏感的訴求點(diǎn)；同時(shí)放大整體一站式配套資源宣傳，吸引客戶群置業(yè)本項(xiàng)目配套原則：減少投入，精準(zhǔn)打造，滿足目標(biāo)客戶的最敏感的訴求點(diǎn)，充分利用一期資源；虛實(shí)結(jié)合教育價(jià)格交通便利生活便利目標(biāo)客戶最敏感關(guān)注點(diǎn)產(chǎn)品發(fā)力公交配套醫(yī)院配套超市配套休閑娛樂(lè)配套休閑廣場(chǎng)等教育配套整體—一站式配套（宣傳）本項(xiàng)目—教育配套（落實(shí)）PART6項(xiàng)目整體定位及開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)策略容積率及產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)整體定位本項(xiàng)目承擔(dān)快速走量的任務(wù)，本項(xiàng)目所在區(qū)域剛需屬性明顯項(xiàng)目目標(biāo)客群為剛需首置，部分首改客戶，剛需客戶置業(yè)敏感點(diǎn)是總價(jià)、交通和配套，對(duì)產(chǎn)品形式關(guān)注度不高；首改客戶置業(yè)敏感點(diǎn)是居住環(huán)境、產(chǎn)品舒適度，偏好多層產(chǎn)品；因此項(xiàng)目產(chǎn)品以較低總價(jià)、較舒適產(chǎn)品為主。本項(xiàng)目作為大盤開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要兼顧客戶復(fù)合性、產(chǎn)品多元性特征；同時(shí)要有產(chǎn)品梯度的區(qū)分，不同產(chǎn)品類型承擔(dān)不同的功能，要有現(xiàn)金流產(chǎn)品和利潤(rùn)產(chǎn)品的搭配，以實(shí)現(xiàn)大盤開(kāi)發(fā)的成功。本項(xiàng)目作為大盤開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，未來(lái)的產(chǎn)品應(yīng)該具有復(fù)合性特征，可能的產(chǎn)品形式有洋房，多層、高層、小高層下面將從單平米土地貢獻(xiàn)值、市場(chǎng)表現(xiàn)、產(chǎn)品屬性等維度，來(lái)選擇物業(yè)類型。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，多層產(chǎn)品，市場(chǎng)稀缺，表現(xiàn)良好；小高層產(chǎn)品在目前市場(chǎng)環(huán)境下，有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；高層產(chǎn)品未來(lái)將成為市場(chǎng)主力供應(yīng)產(chǎn)品。物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略測(cè)算說(shuō)明參考價(jià)格在嘉明工業(yè)園基礎(chǔ)上，略有漲幅，但低于市區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)價(jià)格：注：1、嘉明工業(yè)園在售項(xiàng)目均價(jià)在3800元/平米，以多層（6層）和小高層（18層）為主，無(wú)18層以上高層產(chǎn)品；市場(chǎng)小高層與多層差價(jià)一般在200-300元/平米左右，小高層與洋房差價(jià)一般在500-700元/平米。鑒于高層(18層以上）產(chǎn)品特性及區(qū)域價(jià)格平臺(tái)及市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，高層與小高層價(jià)差在200-300元/平米；2、鑒于市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格漲幅和項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及快銷目標(biāo)考慮，測(cè)算均價(jià)選取高于嘉明工業(yè)區(qū)，低于市區(qū)其他區(qū)域，高層均價(jià)選取4000元/平米。3、建安成本取值來(lái)自開(kāi)發(fā)商提供。4、土地成本均按57.32萬(wàn)/畝計(jì)算；5、車位配比按1:0.6，全銷售計(jì)算物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略【單平米土地貢獻(xiàn)值】從物業(yè)單平米貢獻(xiàn)值來(lái)看，高層單平米貢獻(xiàn)值最高，其次為小高層和多層；洋房單平米貢獻(xiàn)值最低高層單平米貢獻(xiàn)值最大，多層利潤(rùn)、利潤(rùn)率最高，多層和小高層相差不大。物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略【單平米貢獻(xiàn)值與價(jià)格漲幅關(guān)系】動(dòng)態(tài)來(lái)看，隨著價(jià)格上漲，各物業(yè)類型單平米貢獻(xiàn)均呈上漲趨勢(shì)，隨著時(shí)間的推移，高層價(jià)值最大，小高層優(yōu)勢(shì)高于多層建議放在后期開(kāi)發(fā)；洋房最低，建議排除假定價(jià)格以4%漲幅為一個(gè)檔次，來(lái)看單平米貢獻(xiàn)值與價(jià)格漲幅的關(guān)系。動(dòng)態(tài)來(lái)看，隨著價(jià)格的上漲，各物業(yè)類型單平米貢獻(xiàn)值均呈上漲趨勢(shì)，高層單平米貢獻(xiàn)值最高，多層和小高層相差不大，洋房最低；隨著時(shí)間的推移，對(duì)高層最有利，小高層貢獻(xiàn)值上升，建議高層、小高層放在后期開(kāi)發(fā)。單位：元/平米物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略隨著時(shí)間推移，價(jià)格的上揚(yáng)，后期高層和小高層盈利能力上升【市場(chǎng)表現(xiàn)】通過(guò)細(xì)分比較，多層產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)良好，且客戶認(rèn)可度高；高層產(chǎn)品未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，但又是剛需客戶置業(yè)的必備產(chǎn)品；小高層產(chǎn)品目前是市場(chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品，具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇市場(chǎng)表現(xiàn)：在目前區(qū)域價(jià)格平臺(tái)及區(qū)域環(huán)境下，多層+小高層市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；未來(lái)高層產(chǎn)品將成為市場(chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)激烈。開(kāi)發(fā)分期策略【產(chǎn)品屬性】在項(xiàng)目首期要求快速回現(xiàn)的目標(biāo)下，從操作難度看，多層和小高層產(chǎn)品更易于操作；從不可控因素看，影響高層盈利的因素比較多操作難度排序：多層>小高層>高層物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略【整體評(píng)價(jià)】核心目標(biāo)——前期安全開(kāi)發(fā)+快速回現(xiàn)后期合適利潤(rùn)+多層小高層高層產(chǎn)品：收益情況最佳，是整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)主體；但前期競(jìng)爭(zhēng)力弱、操作難度低，后期溢價(jià)空間大，但利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)受價(jià)格因素、車位比、建安成本影響，建議放在后期預(yù)留，視市場(chǎng)情況而定；小高層產(chǎn)品：收益情況良好，是項(xiàng)目現(xiàn)金流主體；在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。多層產(chǎn)品：收益情況與多層、高層相差不大，開(kāi)發(fā)成本低，操作簡(jiǎn)單，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。作為利潤(rùn)產(chǎn)品，可在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中作為重要物業(yè)類型考慮。物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇1、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)角度：從單平米貢獻(xiàn)值來(lái)看，高層盈利能力最好，其次為小高層和高層；隨著價(jià)格漲幅的上揚(yáng)，高層盈利能力更明顯；2、市場(chǎng)角度：從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，小高層和多層產(chǎn)品在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，表現(xiàn)良好，客戶接受度高；未來(lái)高層產(chǎn)品將是主流供應(yīng)，多層產(chǎn)品稀缺。3、產(chǎn)品屬性：從操作難度看，在現(xiàn)有的目標(biāo)和開(kāi)發(fā)商實(shí)力要求下，多層和高層易于實(shí)現(xiàn)；高層盈利能力的實(shí)現(xiàn)受不可控因素影響多；首期物業(yè)類型選?。?小高層高層后期物業(yè)類型選?。洪_(kāi)發(fā)分期策略+多層小高層或?qū)W校地塊首期開(kāi)發(fā)地塊：小高層+多層二期開(kāi)發(fā)地塊：高層+多層濱河公園社區(qū)商業(yè)地塊一占地：11.24萬(wàn)平米地塊二占地：11.79萬(wàn)平米地塊開(kāi)發(fā)原則——具備集中展示，引爆市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)條件教育資源展示：開(kāi)發(fā)地塊靠近學(xué)校，便于教育資源的展示。通達(dá)性：緊靠花園北路，便于與市區(qū)的銜接；景觀資源展示：緊鄰景觀橋，濱河展示面好。一期資源利用：靠近一期地塊，便于一期資源利用。地塊價(jià)值分析：地塊1：緊鄰花園路，交通可達(dá)性好，展示性較好?？拷黄诘貕K，便于一期資源的利用；靠近學(xué)校地塊，便于教育資源的利用，整體展示效果好，具備首期開(kāi)發(fā)引爆市場(chǎng)的基本素質(zhì)。地塊2：處于整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部，與學(xué)校和一期距離較遠(yuǎn)，資源相對(duì)分散，不便于集中展示，引爆市場(chǎng)。物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略綜合考慮，建議首期開(kāi)發(fā)地塊一，后期開(kāi)發(fā)地塊二【物業(yè)組合】1.2-1.8容積率下物業(yè)組合情況（一期地塊）容積率從1.2-1.8的物業(yè)方案配比物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略注：一期以多層和小高層兩種物業(yè)類型為主，容積率測(cè)算選取1.2-1.8單位：萬(wàn)平米【容積率確定】綜合客戶需求及盈利能力考慮，建議首期開(kāi)發(fā)地塊容積率選取1.6利潤(rùn)與利潤(rùn)率交點(diǎn)從客戶定位及需求偏好來(lái)看，剛需客群和改善客群對(duì)小高層和多層的需求比例在7:3左右。稅后利潤(rùn)額伴隨容積率的增加而增加，稅后利潤(rùn)率伴隨容積率的增加而減少，二者在容積率為1.6時(shí)相交，此時(shí)兼顧利潤(rùn)和利潤(rùn)率的考慮。綜合客戶需求及盈利能力考慮，建議項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)地塊容積率選取1.6.物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略【首期開(kāi)發(fā)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】住宅1.6容積率下，開(kāi)發(fā)地塊住宅總建面17.99萬(wàn)平米，其中小高層13.49萬(wàn)平米，多層4.5萬(wàn)平米【物業(yè)組合】1.3-2.5容積率下物業(yè)組合情況（二期地塊）容積率從1.9-2.5的物業(yè)方案配比物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略方案一：利潤(rùn)最大化目標(biāo)下，小高層+高層配比方案注：以高層和小高層兩種物業(yè)類型為主，容積率測(cè)算選取1.9-2.5單位：萬(wàn)平米【容積率確定】綜合開(kāi)發(fā)商墊資、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化等考慮，建議做滿容積率，容積率為2.5稅后利潤(rùn)額伴隨容積率的增加而增加，稅后利潤(rùn)率伴隨容積率的增加而減少。但利潤(rùn)率水平均保持在14%以上，做滿容積率時(shí)，利潤(rùn)額最大?？紤]到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)由建筑商墊資情況，在整體可行的情況下，選擇利潤(rùn)額最大的方案。物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略【后期開(kāi)發(fā)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】住宅2.5容積率下，開(kāi)發(fā)地塊住宅總建面29.47萬(wàn)平米，其中高層23.12萬(wàn)平米，小高層6.35萬(wàn)平米2.5容積率下高層和小高層物業(yè)配比【方案一風(fēng)險(xiǎn)性提示】綜合考慮，方案一的實(shí)現(xiàn)仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，鑒于項(xiàng)目快銷、合理利潤(rùn)目標(biāo)的要求，建議后期地塊仍以多層+小高層為主，容積率1.62.5容積率下主要以高層為主，但高層利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)受未來(lái)不可控因素的影響，仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。受建安成本、車位比及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素等影響，高層利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，鑒于項(xiàng)目整體快銷、合理利潤(rùn)目標(biāo)的要求下，建議項(xiàng)目后期物業(yè)類型仍為多層+小高層，容積率為1.6。（方案二）1、建安成本的影響。建安成本在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本中占比很重，目前高層的建安取值遠(yuǎn)低于市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)水平（2200元/平米），同時(shí)未來(lái)會(huì)受物價(jià)上漲因素的影響、開(kāi)發(fā)商成成本控制能力因素，直接會(huì)影響對(duì)利潤(rùn)的預(yù)期。2、車位比的影響。高車位比配建沉淀大量資金，對(duì)于剛需盤而言，銷售是個(gè)問(wèn)題。目前車位比按1:0.6配建計(jì)算，考慮未來(lái)規(guī)劃因素，高車位比配建很有可能，直接影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素影響。未來(lái)高層供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在較短的銷售周期內(nèi)，高層價(jià)格的漲幅速度不會(huì)很明顯，相對(duì)多層和小高層產(chǎn)品而言，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯?！菊w產(chǎn)品配比依據(jù)】從客戶需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)綜合考慮客戶需求：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：剛需為主,需求緊湊的兩室小三室產(chǎn)品，產(chǎn)品占比70%左右；改善客戶需求市場(chǎng)主流兩室三室產(chǎn)品，產(chǎn)品占比30%左右市場(chǎng)戶型兩室80-100㎡，總價(jià)40-50萬(wàn)；三室110-130㎡，總價(jià)55-65萬(wàn)，本項(xiàng)目在面積區(qū)間和總價(jià)上均有下探空間【整體產(chǎn)品配比】注：考慮到項(xiàng)目入市時(shí)，與嘉明工業(yè)園競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)度不大，未來(lái)主要面對(duì)市北和開(kāi)發(fā)區(qū)板塊的競(jìng)爭(zhēng)，故價(jià)格取值以市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)為主。市場(chǎng)上小高層產(chǎn)品市場(chǎng)均價(jià)取值為5000元/平米，多層產(chǎn)品稀缺，取值為5500元/平米；本項(xiàng)目小高層價(jià)格取值為4000元/平米，多層為4500元/平米?！菊w總價(jià)對(duì)比】【分期原則】前期安全走量、后期復(fù)合溢價(jià)是本項(xiàng)目的核心推售策略核心推售策略——先期安全走量，后期復(fù)合溢價(jià)前期占地面積：11.24萬(wàn)平米建筑面積：17.99萬(wàn)平米容積率：1.6后期占地面積：11.79萬(wàn)平米建筑面積：18.86萬(wàn)平米容積率：1.6學(xué)校地塊一期二期物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略【分期c-p表】項(xiàng)目整體分兩期開(kāi)發(fā)2014.012015.062016.12物業(yè)類型選擇容積率研判開(kāi)發(fā)地塊選擇開(kāi)發(fā)分期策略PART5項(xiàng)目整體定位及開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)策略容積率及產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)整體定位

—產(chǎn)業(yè)新城一站式創(chuàng)業(yè)生活全配套

—聊城最大的私家濱河濱河公園—聊城最優(yōu)質(zhì)的九年制教育品牌——全產(chǎn)品線，極致性價(jià)比/稀缺濱河低密產(chǎn)品+板式通透小高層教育主題剛需復(fù)合大盤聊城的大城生活——新型農(nóng)業(yè)、物流、交易、展覽多產(chǎn)業(yè)聚集【產(chǎn)業(yè)城】一站式創(chuàng)業(yè)生活廣場(chǎng)—共享產(chǎn)業(yè)新城全配套，滿足社區(qū)生活要求【生活城】【公園城】聊城最大的私家濱河體育公園——親水濱河主題園林打造【教育城】——全國(guó)知名0-6歲品牌早教機(jī)構(gòu)——九年一貫制聊城名校系統(tǒng)——全產(chǎn)品線，高性價(jià)比，最大程度滿足不同層級(jí)剛需剛改需求——中低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，超稀缺濱河低密度物業(yè)，板式通透小高層【宜居城】PART6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值體系產(chǎn)業(yè)新城濱河住宅快銷物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值體系開(kāi)發(fā)價(jià)值體系整體規(guī)劃產(chǎn)品布局宜居城教育城外部環(huán)境——濱河公園內(nèi)部環(huán)境——社區(qū)園林景觀打造生活城品牌教育一貫制教育公園城建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值最大化項(xiàng)目南側(cè)具有較好的景觀資源—周公河，環(huán)境靜謐，宜充分利用景觀資源實(shí)現(xiàn)溢價(jià)景觀價(jià)值最大化配合并支撐項(xiàng)目的整體檔次、形象、客戶，深挖客戶價(jià)值敏感點(diǎn)及項(xiàng)目?jī)r(jià)值核心承接市場(chǎng)與客戶規(guī)劃排布是產(chǎn)品在規(guī)劃上的落實(shí)，必須與整體發(fā)展戰(zhàn)略和定位相一致，并符合相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的要求與定位相匹配經(jīng)濟(jì)上能夠?qū)崿F(xiàn)正常的市場(chǎng)利潤(rùn)，配合企業(yè)開(kāi)發(fā)任務(wù)經(jīng)濟(jì)可行規(guī)劃布局原則——結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件、地塊價(jià)值及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)，綜合確定概念性規(guī)劃排布整體規(guī)劃產(chǎn)品布局【整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】【整體規(guī)劃】充分利用地塊南側(cè)周公河景觀資源，規(guī)劃濱河水岸公園，營(yíng)造濱河公園居住社區(qū)整體規(guī)劃產(chǎn)品布局濱河水岸公園周公河河景最大化濱河公園【產(chǎn)品布局】首期住宅產(chǎn)品小高+多層產(chǎn)品，后期高層+多層產(chǎn)品；多層沿周公河布局，實(shí)現(xiàn)觀景面積最大化整體規(guī)劃產(chǎn)品布局學(xué)校地塊住宅一期：小高層+多層住宅二期：高層+多層濱河公園小高層多層多層高層社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值體系整體規(guī)劃產(chǎn)品布局宜居城教育城外部環(huán)境——濱河公園內(nèi)部環(huán)境——社區(qū)園林景觀打造生活城品牌教育一貫制教育公園城建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值最大化產(chǎn)業(yè)新城濱河住宅快銷物業(yè)建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值【產(chǎn)品風(fēng)格】建議采用異域風(fēng)情風(fēng)格建筑，西班牙建筑，差異化明顯操作成本低西班牙建筑風(fēng)格：體現(xiàn)異域風(fēng)格的同時(shí)，體現(xiàn)差異化、形象鮮明建筑立面材質(zhì)表現(xiàn)形式多樣，易控成本西班牙風(fēng)情建筑體現(xiàn)品質(zhì)感

【總價(jià)對(duì)比】低總價(jià)，高附加值產(chǎn)品建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值本項(xiàng)目多層單價(jià)：4500元/㎡，小高層：4200元/㎡建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值【產(chǎn)品附加值】多層產(chǎn)品一層贈(zèng)送庭院：提升附加值，實(shí)現(xiàn)一層高溢價(jià)【產(chǎn)品附加值】飄窗、露臺(tái)設(shè)計(jì)：飄窗/落地窗、露臺(tái)設(shè)計(jì)，提升觀景戶型附加值，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)高層、小高層轉(zhuǎn)角凸窗、飄窗/落地窗、露臺(tái)設(shè)計(jì)，景觀最大化建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值搭板須考慮單體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層面積的可行性。整體預(yù)留房間空位，并預(yù)留鋼筋承重埋掛件，驗(yàn)收交樓后，整體替業(yè)主搭板改房。承重鋼筋掛件預(yù)埋【產(chǎn)品附加值】?jī)?nèi)部功能間面積贈(zèng)送：前期以架梁或周邊預(yù)留承重掛件的形式做好伏筆，整體房間空缺，交房后改房贈(zèng)送面積【戶型借鑒】?jī)墒覒粜徒梃b建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值一室二室一室二室一室二室小高層T3：臨沂榮盛錦繡外灘兩室戶型端戶：西安萬(wàn)科城89㎡3+1戶型，三室送一室贈(zèng)送一室一室二室三室【戶型借鑒】緊湊三室戶型借鑒建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值中間戶：西安萬(wàn)科城89㎡戶型一室二室三室開(kāi)發(fā)價(jià)值體系整體規(guī)劃產(chǎn)品布局宜居城教育城外部環(huán)境——濱河公園內(nèi)部環(huán)境——社區(qū)園林景觀打造生活城品牌教育一貫制教育公園城建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值最大化產(chǎn)業(yè)新城濱河住宅快銷物業(yè)【整體景觀】外部濱河公園與社區(qū)內(nèi)部“水主題”元素節(jié)點(diǎn)構(gòu)筑，構(gòu)筑“五個(gè)一工程”體驗(yàn)式濱河園林景觀

外部景觀系統(tǒng)——濱河公園（占地4.6萬(wàn)㎡）一個(gè)公園：地塊南側(cè)周公河水岸打造濱河公園、運(yùn)動(dòng)公園，為項(xiàng)目增加多人與自然親密嬉戲的場(chǎng)所。一個(gè)兒童樂(lè)園：濱河公園打造兒童樂(lè)園，符合目標(biāo)客戶需求一個(gè)慢跑經(jīng)：濱河慢跑徑內(nèi)部景觀系統(tǒng)——以水為主題一個(gè)入口：西班牙入口景觀一個(gè)焦點(diǎn)：中心景觀節(jié)點(diǎn)水景打造，周公河水系引入本項(xiàng)目外部景觀內(nèi)部景觀外部景觀內(nèi)部景觀社區(qū)道路以城市之岸的從容淡定，保持著與繁華喧鬧的最佳距離……外部景觀內(nèi)部景觀【外部景觀】一個(gè)公園：聊城最大的首席私家濱河休閑運(yùn)動(dòng)公園

城市專屬領(lǐng)地——還您一個(gè)“離塵，不離城”的世界或者和小伙伴跳木樁，或者和爸媽玩滑梯，或者動(dòng)手創(chuàng)意畫畫，這里小孩當(dāng)家，實(shí)現(xiàn)童年的夢(mèng)想，也是家長(zhǎng)與孩子共享天倫的樂(lè)園?！就獠烤坝^】一個(gè)兒童樂(lè)園：聊城最大社區(qū)兒童游樂(lè)園外部景觀內(nèi)部景觀【外部景觀】聊城首個(gè)社區(qū)濱河有氧慢跑徑外部景觀內(nèi)部景觀以有氧慢跑徑貫穿沿河道路，增強(qiáng)客戶對(duì)園林和健康體驗(yàn)的參與程度，體現(xiàn)社區(qū)回歸城市本質(zhì)的生態(tài)與健康，成為項(xiàng)目一大亮點(diǎn)?！緝?nèi)部景觀】一個(gè)社區(qū)入口：“城門式”主入口——彰顯貴族氣勢(shì)

外部景觀內(nèi)部景觀【內(nèi)部景觀】一個(gè)焦點(diǎn):將周公河的水引入社區(qū)內(nèi)部，形成水與建筑的融合，強(qiáng)調(diào)社區(qū)居住的親水性，社區(qū)中央無(wú)邊界水景設(shè)計(jì)作“園林之眼”

外部景觀內(nèi)部景觀產(chǎn)業(yè)新城濱河住宅快銷物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值體系整體規(guī)劃產(chǎn)品布局宜居城教育城外部環(huán)境——濱河公園內(nèi)部環(huán)境——社區(qū)園林景觀打造生活城品牌教育一貫制教育公園城建筑環(huán)境產(chǎn)品附加值最大化建議設(shè)置12班幼兒園占地面積約為3000㎡建議引入省級(jí)以上知名幼兒教育品牌，如銀座雙語(yǔ)，臺(tái)灣三之三幼兒園幼兒園建議：學(xué)校建議：學(xué)校位置建議：學(xué)校位置建議放在地塊西側(cè)，原因：西側(cè)位置相對(duì)獨(dú)立；展示性較好；交通出入方便；建議設(shè)置九年一貫制學(xué)校，其中小學(xué)建議按36班、初中按18班進(jìn)行設(shè)計(jì)辦學(xué)建議：教育體系——引入品牌教育資源，打造聊城第一，幼兒園、九年一貫制教育體系，是聚斂客源的核心要素首選方案：聊城品牌教育（外國(guó)語(yǔ)）備選方案：與省內(nèi)知名學(xué)校進(jìn)行聯(lián)系，保證項(xiàng)目前期教育資源的成功啟動(dòng)。（如省實(shí)驗(yàn)小學(xué)和初中、山師附小和山師附中等）教育PART7經(jīng)濟(jì)測(cè)算聊城市城市規(guī)劃聊城市統(tǒng)計(jì)年鑒聊城市建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于用地現(xiàn)狀及聊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料國(guó)家及聊城市政府的有關(guān)政策和法規(guī)財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅收法規(guī)測(cè)算依據(jù)：測(cè)算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：注：1、住宅銷售價(jià)格制定綜合目前市場(chǎng)售價(jià)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力及快銷目標(biāo)考慮，參考單價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目低800-1000元/平米左右。商業(yè)銷售價(jià)格參考項(xiàng)目目前在售的商業(yè)價(jià)格。2、建安成本取值由開(kāi)發(fā)商提供。3、車位按1:0.6配建，成本價(jià)全銷售計(jì)算。4、地價(jià)按57.32萬(wàn)/畝計(jì)算。測(cè)算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（單位：萬(wàn)平米）注：考慮到學(xué)校及商業(yè)停車地上解決，故不考慮地下車位配建問(wèn)題。車位面積按35平米一個(gè)計(jì)算【成本支出】項(xiàng)目地塊總投資約15億元；稅費(fèi)約2.65億，其中所得稅1個(gè)多億成本支出銷售收入利潤(rùn)地價(jià)估算【銷售收入】項(xiàng)目總銷售收入約20.95億元，其中住宅銷售收入15.75億元成本支出銷售收入利潤(rùn)地價(jià)估算【利潤(rùn)】項(xiàng)目稅后利潤(rùn)約3.26億，稅后利潤(rùn)率21.7%成本支出銷售收入利潤(rùn)地價(jià)估算地價(jià)每提升5萬(wàn)，稅后利潤(rùn)將降大約1740萬(wàn)，稅后利潤(rùn)率降1.3個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)?shù)貎r(jià)高于80萬(wàn)后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率低于15%，低于行業(yè)利潤(rùn)率，地價(jià)超過(guò)80萬(wàn)不建議取地。本項(xiàng)目保本地價(jià)在143萬(wàn)/畝左右；財(cái)務(wù)成本為15%。地價(jià)（畝/萬(wàn)）成本支出銷售收入利潤(rùn)地價(jià)估算【地價(jià)估算】項(xiàng)目地價(jià)在80萬(wàn)以下可以保證15%以上的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；地價(jià)高于80萬(wàn)后開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率在15%以下，拿地不劃算注：多層價(jià)格按4500元/平米、小高層4200元/平米計(jì)算。附件

三四線城市快銷大盤借鑒【榮盛企業(yè)背景解讀】榮盛發(fā)展1996年成立于廊坊市，是一家集設(shè)計(jì)、住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)及酒店管理為一體房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司文化理念企業(yè)宗旨：創(chuàng)造財(cái)務(wù)培育人才服務(wù)社會(huì)報(bào)效國(guó)家核心價(jià)值觀：追求卓越企業(yè)精神：誠(chéng)信謙和認(rèn)真苦干拼搏創(chuàng)新公司業(yè)務(wù)住宅開(kāi)發(fā)：國(guó)家一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)建筑設(shè)計(jì)：勘察設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理：2000年11月成立酒店管理：擁有“阿爾卡迪亞”五星級(jí)國(guó)際酒店、“盛江南”會(huì)所、“愛(ài)的家”經(jīng)濟(jì)連鎖酒店三個(gè)品牌房地產(chǎn)基金：合資榮盛泰發(fā)投資基金管理公司，持股95%榮盛企業(yè)能力1、上市企業(yè)河北省首家上市房地產(chǎn)公司，在華北以及華東地區(qū)具有較高的知名度；旗下品牌阿爾卡迪亞涉及住宅、五星級(jí)酒店等多種業(yè)態(tài)，形成規(guī)模效應(yīng)，品牌推廣能力強(qiáng)；2、低成本2004-10年，三項(xiàng)費(fèi)用率均在2.3%-4.8%區(qū)間之內(nèi)，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均；3、高周轉(zhuǎn)上市房地產(chǎn)企業(yè)中，周轉(zhuǎn)率位列地產(chǎn)主流公司前列，僅稍低于萬(wàn)科；【錦繡外灘】企業(yè)成功邏輯1

—戰(zhàn)略布局，選擇三線中等城市為核心布局點(diǎn)，其主要原因是一二線城市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，能夠獲得三線市場(chǎng)“走量+拼成本”的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)布局點(diǎn)式布局點(diǎn)式布局1、特點(diǎn)：人均居住面積較高，工資收入水平一般，造成消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格敏感；2、條件：在三線城市做大做強(qiáng)大多依靠成本優(yōu)勢(shì)或者品牌溢價(jià)獲得超額回報(bào)；3、現(xiàn)狀：要獲得品牌溢價(jià)需要城市深耕、消費(fèi)者認(rèn)知程度較高，因此，對(duì)于多數(shù)開(kāi)發(fā)商，在三線市場(chǎng)上，“走量+拼成本”是其主要的市場(chǎng)狀況；三線市場(chǎng)榮盛作為全國(guó)布局上市房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)具備“低成本+高周轉(zhuǎn)”能力，能夠獲得三線市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)聊城在山東區(qū)域城市競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱，具有明顯的地價(jià)優(yōu)勢(shì)。深耕聊城市場(chǎng)，也是山東戰(zhàn)略布局的重要舉措?！?xiàng)目設(shè)計(jì)和報(bào)批報(bào)建材料準(zhǔn)備工作的前置，使得通常情況下，在拿地2-4周后就進(jìn)入施工階段；2007年榮盛進(jìn)駐聊城市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年成立分公司，當(dāng)年拿地，當(dāng)年開(kāi)工的榮盛速度。流程再造，保證施工速度融資平臺(tái)，保證資金到位城市深耕，地緣優(yōu)勢(shì)明顯流程再造+融資能力+成熟產(chǎn)品線+低成本優(yōu)勢(shì)，是保證高速周轉(zhuǎn)、快去化的原因。——上市公司保證融資渠道暢通，一旦項(xiàng)目條件符合政策要求，可以快速實(shí)現(xiàn)資金到位；當(dāng)符合預(yù)售條件后，公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行快銷；——主打產(chǎn)品阿爾卡迪亞系列，在多個(gè)城市實(shí)現(xiàn)成功復(fù)制，中低價(jià)格保證速度成熟產(chǎn)品線，保證去化速度——城市深耕政府關(guān)系良好使得公司在相關(guān)地區(qū)拿地、報(bào)批和建設(shè)方面都享有較高的地緣優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目屬于聊城重點(diǎn)招商項(xiàng)目，政府資源優(yōu)勢(shì)明顯。【錦繡外灘】企業(yè)成功邏輯2—高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)策略，依托流程再造+融資能力+成熟產(chǎn)品線+低成本優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高速周轉(zhuǎn)，強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，以提升品牌和規(guī)模效應(yīng)【錦繡外灘】企業(yè)成功邏輯3——成熟產(chǎn)品線，產(chǎn)業(yè)鏈條全面發(fā)展，以住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，其他產(chǎn)業(yè)配合住宅銷售，整體提升開(kāi)發(fā)效率；同時(shí)有成熟產(chǎn)品線，便于快速?gòu)?fù)制阿爾卡迪亞五星級(jí)酒店產(chǎn)業(yè)多元——主業(yè)：商品房銷售為榮盛主營(yíng)業(yè)務(wù)，占據(jù)絕大多數(shù)銷售額，其他業(yè)務(wù)的配合使得毛利率較高；輔業(yè)：涉及物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、裝飾及園林工程及酒店經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域，意在配合公司商品房銷售業(yè)務(wù)，提升開(kāi)發(fā)效率，同時(shí)具有一定避稅功能；成熟產(chǎn)品線——住宅產(chǎn)品以需求量大的中檔產(chǎn)品為主，阿爾卡迪亞產(chǎn)品為最成熟的大盤復(fù)制項(xiàng)目，便于項(xiàng)目快速?gòu)?fù)制、擴(kuò)張工程出身，工程成本控制精細(xì)化三大費(fèi)用控制能力行業(yè)領(lǐng)先土地成本低中小城市擴(kuò)張拿地成本低—立足三線城市，儲(chǔ)備項(xiàng)目的平均成本在1000元/平左右，按平均銷售價(jià)格5000元/㎡，5%的期間費(fèi)用和2000元/㎡的建安成本粗略測(cè)算，項(xiàng)目可以保持30%以上的毛利率;一是對(duì)于電梯、重要的外墻飾面材料等品種較繁雜的原材料，由公司直接從生產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)；二是對(duì)鋼筋、水泥等渠道較集中的材料委托其他公司代理采購(gòu)；三是其他材料由施工單位按建造合同經(jīng)公司核定后采購(gòu)；【錦繡外灘】企業(yè)成功邏輯4——成本控制，主要體現(xiàn)在土地成本低廉、工程和三大費(fèi)用控制能力行業(yè)領(lǐng)先，使得項(xiàng)目保證較高額利潤(rùn)率水平自主銷售方式，不允許分公司按照比例提交銷售費(fèi)用的預(yù)算；中小城市規(guī)模較小，公司主要依靠所