某經濟適用房開發(fā)項目可行性報告

目錄HYPERLINK\l"_Toc199703263"第一章申報單位及項目概況1HYPERLINK\l"_Toc199703264"一、申報單位概況1HYPERLINK\l"_Toc199703265"1、申報項目1HYPERLINK\l"_Toc199703266"2、申報單位1HYPERLINK\l"_Toc199703267"3、單位概況1HYPERLINK\l"_Toc199703268"4、經營范圍1HYPERLINK\l"_Toc199703269"5、公司簡介1HYPERLINK\l"_Toc199703270"6、以往投資項目1HYPERLINK\l"_Toc199703271"二、項目概況1HYPERLINK\l"_Toc199703272"1、項目建設地點1HYPERLINK\l"_Toc199703273"2、項目建設規(guī)模及目標1HYPERLINK\l"_Toc199703274"3、經濟指標3HYPERLINK\l"_Toc199703275"第二章建筑設計方案6HYPERLINK\l"_Toc199703276"一、建筑設計指導思想與原則6HYPERLINK\l"_Toc199703277"二、規(guī)劃設計方案6HYPERLINK\l"_Toc199703278"三、建筑方案7HYPERLINK\l"_Toc199703279"1、建筑單體設計7HYPERLINK\l"_Toc199703280"2、輔助工程11HYPERLINK\l"_Toc199703281"四、結構方案11HYPERLINK\l"_Toc199703282"1、設計條件11HYPERLINK\l"_Toc199703283"2、結構選型12HYPERLINK\l"_Toc199703284"五、配套設施12HYPERLINK\l"_Toc199703285"1、給排水方案12HYPERLINK\l"_Toc199703286"2、暖通專業(yè)13HYPERLINK\l"_Toc199703287"3、電氣專業(yè)14HYPERLINK\l"_Toc199703288"六、節(jié)能節(jié)水措施14HYPERLINK\l"_Toc199703289"1、節(jié)能措施14HYPERLINK\l"_Toc199703290"2、節(jié)水措施15HYPERLINK\l"_Toc199703291"第三章經濟適用住房政策16HYPERLINK\l"_Toc199703292"一、政策16HYPERLINK\l"_Toc199703293"1、宏觀政策分析16HYPERLINK\l"_Toc199703294"2、地方政策分析20HYPERLINK\l"_Toc199703295"二、戰(zhàn)略規(guī)劃23HYPERLINK\l"_Toc199703296"1、經濟適用房的戰(zhàn)略規(guī)劃23HYPERLINK\l"_Toc199703297"2、***市經濟適用房現(xiàn)狀24HYPERLINK\l"_Toc199703298"三、市場分析25HYPERLINK\l"_Toc199703299"1、宏觀住房市場分析25HYPERLINK\l"_Toc199703300"2、***市住房分析26HYPERLINK\l"_Toc199703301"3、開發(fā)企業(yè)分析27HYPERLINK\l"_Toc199703302"第四章項目選址及土地利用27HYPERLINK\l"_Toc199703303"一、項目選址27HYPERLINK\l"_Toc199703304"1、項目位置27HYPERLINK\l"_Toc199703305"2、項目周邊環(huán)境28HYPERLINK\l"_Toc199703306"3、項目地質條件28HYPERLINK\l"_Toc199703307"二、用地方案28HYPERLINK\l"_Toc199703308"1、土地權屬及占地面積28HYPERLINK\l"_Toc199703309"2、土地現(xiàn)狀及相關規(guī)劃28HYPERLINK\l"_Toc199703310"第五章征地拆遷29HYPERLINK\l"_Toc199703311"一、總述29HYPERLINK\l"_Toc199703312"二、拆遷原則29HYPERLINK\l"_Toc199703313"三、拆遷補償原則30HYPERLINK\l"_Toc199703314"四、影響分析31HYPERLINK\l"_Toc199703315"第六章環(huán)境分析32HYPERLINK\l"_Toc199703316"一、自然環(huán)境32HYPERLINK\l"_Toc199703317"二、污染物分析32HYPERLINK\l"_Toc199703318"1、生活垃圾類別32HYPERLINK\l"_Toc199703319"2、生活污水33HYPERLINK\l"_Toc199703320"三、環(huán)境影響及措施33HYPERLINK\l"_Toc199703321"1、垃圾數量預測33HYPERLINK\l"_Toc199703322"2、垃圾處理33HYPERLINK\l"_Toc199703323"3、影響分析34HYPERLINK\l"_Toc199703324"第七章經濟分析34HYPERLINK\l"_Toc199703325"一、投資估算34HYPERLINK\l"_Toc199703326"1、投資估算編制依據34HYPERLINK\l"_Toc199703327"2、建設投資估算35HYPERLINK\l"_Toc199703328"3、投資估算表36HYPERLINK\l"_Toc199703329"二、融資方案39HYPERLINK\l"_Toc199703330"1、概述39HYPERLINK\l"_Toc199703331"2、融資方案39HYPERLINK\l"_Toc199703332"三、財務評價40HYPERLINK\l"_Toc199703333"1、概述40HYPERLINK\l"_Toc199703334"2、評價依據41HYPERLINK\l"_Toc199703335"3、評價范圍及評價方法41HYPERLINK\l"_Toc199703336"4、基礎數據41HYPERLINK\l"_Toc199703337"5、年收入和營業(yè)稅金及附加估算41HYPERLINK\l"_Toc199703338"6、成本費用估算42HYPERLINK\l"_Toc199703339"7、財務評價指標43HYPERLINK\l"_Toc199703340"第八章社會影響評價45HYPERLINK\l"_Toc199703341"一、適應性45HYPERLINK\l"_Toc199703342"二、社會影響及效益46HYPERLINK\l"_Toc199703343"1、宏觀分析46HYPERLINK\l"_Toc199703344"2、***市經濟適用房建設的社會影響和效益49HYPERLINK\l"_Toc199703345"第九章結論50第一章申報單位及項目概況一、申報單位概況1、申報項目***有限責任公司經濟適用房開發(fā)項目2、申報單位***有限責任公司3、單位概況法定代表人：公司地址：公司注冊資本：公司類型：4、經營范圍5、公司簡介6、以往投資項目二、項目概況1、項目建設地點***有限責任公司經濟適用房開發(fā)項目位于***路南側，其用地四至為：東、南均鄰已建住宅樓；西鄰區(qū)間道路；北鄰***路。2、項目建設規(guī)模及目標2.1建設內容本項目的建設主要內容包括：（1）土建工程，分為住宅建筑和公建；（2）給排水工程；（3）電氣工程；（4）暖通空調工程；消防工程；（5）室外配套工程及道路硬化、綠化等配套設施。詳見下表1-1。建筑內容一覽表表1-12.2項目目標經濟適用房是我國進行房改過程中，為適應新的社會經濟形勢，由政府推出的新型房產種類，是適合于中低收入家庭承受能力，具有社會保障性質的商品房。經濟適用住房的一個重要目標是優(yōu)化房地產市場供應結構，平抑商品房價格的不合理上漲。其核心是解決約70%城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問題。因此本項目以經濟、實用、美觀為建設原則，定位于滿足區(qū)域周邊中低收入家庭對住房的需求。該區(qū)將按照現(xiàn)代居住生活模式建設具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務設施、豐富的地域文化內涵的新型居住區(qū)。規(guī)劃中力求環(huán)境效益、社會效益、經濟效益達到有機統(tǒng)一。通過規(guī)劃設計，創(chuàng)造出環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。本項目的實施，推動了***市住房體制的改革和轉軌，使住房分配平穩(wěn)地告別舊體制和邁向新體制，有利于使更多中低收入市民實現(xiàn)買得起房、住得起房的目標，解決了周邊部分***市民住房困難的問題。3、經濟指標3.1概況本項目總投資9456.69萬元；其中建設投資9456.69萬元，沒有流動資金。根據《***市經濟適用住房建設管理辦法》（同政發(fā)[2004]121號）規(guī)定，本項目城市基礎設施配套費、城市水增容、城市消防設施配套費、防空地下室異地建設費等減半，此四項減免共計302.91萬元。資金籌措：企業(yè)自有資金4456.69萬元；銀行貸款5000萬元，均用于建設投資。年均利潤總額為197.62元，年均所得稅65.21萬元，年均稅后利潤132.41萬元。3.2主要經濟技術指標項目的主要經濟指標包含建筑指標和經濟指標（見表1-2）。主要經濟技術指標一覽表表1-2第二章建筑設計方案一、建筑設計指導思想與原則政府有關經濟適用房建設計劃中曾明確指出，“經濟適用住房是具有保障性質的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。其目標群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會家庭總數70%的群體。本項目結合城市總體規(guī)劃及項目功能定位，從城市設計的角度出發(fā)，根據不同功能使用要求，總體布局力求簡潔、明確，交通順暢，方便高效，各組成部分形成有機的建筑整體。本項目的設計思想有以下幾個方面為指導原則：（1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。以中小戶型為主。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問題，構建社會主義和諧社會。（2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周圍環(huán)境特點，體現(xiàn)時代特色和地域城市風貌。（3）規(guī)劃與住宅設計處理好建筑及綠地、樹木的關系，注重利用自然資源和條件，并減少對生態(tài)的影響，實現(xiàn)資源與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。（5）重視人際交流，合理組織室外步行和活動場地，進一步提高室外公共設施水平。二、規(guī)劃設計方案用地使用強度：1、容積率：7.39；2、建筑密度：40.23%，；綠化：居住用地內綠地率約為34.30%。建筑規(guī)模：總建筑面積為52474平方米，其中住宅51408萬平方米；公建840.50平方米；沿街底商225.50平方米。建筑間距：建筑間距應符合相關規(guī)范及規(guī)章的要求。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退道路紅線距離；自道路紅線折點起70米范圍內，臨其所有建筑退道路紅線不得小于20米。消防要求：要保證有符合消防規(guī)范的消防通道。道路及出入口設置：地塊內部主要道路建筑控制線的寬度不小于15米。配套要求：應按《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》配套相適應的公共設施及市政設施。三、建筑方案1、建筑單體設計1）住宅單體（1）套型多樣結合現(xiàn)代住宅的特點，結合***市居民的居住水準及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應不同需要的多種套型住宅，形式各異。（2）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境為適應當地的氣候特點，住宅布置成南北向，進深控制在14.5m左右，起居室、臥室廚房有自然采光，房內空氣南北對流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個臥室朝南。（3）合理分配戶內各功能空間的面積，適當擴大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，形成動區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。100M2戶型：eq\o\ac(○,1)有兩個主臥室朝陽,餐廳、廚房、小臥三個房間通過餐廳相連,既方便聯(lián)系,又減少客廳開門數量,便于客廳擺放家具。eq\o\ac(○,2)除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外,其余房間均對外有直接采光通風。eq\o\ac(○,3)沒有明顯的過廳,將走道隱含在客廳或餐廳中,擴大了客廳及餐廳的視覺效果。eq\o\ac(○,4)走進客廳,對面有一片完整的墻面,便于住戶裝飾。eq\o\ac(○,5)衛(wèi)生間門隱藏于進門處,改善了客廳的景觀效果。eq\o\ac(○,6)功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔,滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。85M2戶型：①入戶設有過渡空間間，以便住戶戶在此放置衣衣帽架、鞋柜柜、雨具等，出出入時更衣，換換鞋、整裝，使使室內更為整整潔。②起居室與過渡空間間緊密相聯(lián)，便便于客人出入入。以起居室室為中心，合合理組織戶內內交通，起居居室多為朝南南，并具有良良好的自然采采光和通風條條件。③廚房設計模塊化，為為成套廚房家家具進入廚房房提供條件。廚廚房與就餐空空間相連，并并采用輕質(玻璃隔斷等)隔斷、推拉拉門分隔，兩兩個空間既有有分隔又有聯(lián)聯(lián)系，互相滲滲透、延續(xù)，使使用便捷。④衛(wèi)生間盡可能做到到自然采光與與通風，洗臉臉盆設在前室室；管道集中中，節(jié)約投資資。⑤臥室的布置，做到到“動靜分區(qū)”，使臥室具具有較強的私私密性。每戶戶至少有一個個朝南的臥室室。⑥把就餐從起居室內內分離出來，使使用更為方便便。⑦每戶設有朝南的陽陽臺，適當增增加進深，形形成空中花園園，并考慮花花盆的安全擱擱置，以利于于垂直綠化，美美化環(huán)境。北北向結合廚房房設計生活陽陽臺，洗衣機機直接放在陽陽臺，便于使使用。66及72M2戶型：①客廳的軸線尺寸為為3.9m×6.0m和4.5m×6.0m，使使用面積分別別為21m2和24.8mm2,客廳內設兩兩個門,一個門對外外與門廳相連連,另一個門對對內通過走廊廊與臥室、衛(wèi)衛(wèi)生間、餐廳廳、廚房相連連。會客時,將內門關上上不影響家人人在臥室、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚房房的活動。各各套型對客廳廳開門較少,廳內都有較較完整的整體體墻面,利于家具布布置,平面利用率率高。②大臥室設置在南向向,小臥室設置置在北側,并通過走廊廊與客廳、餐餐廳、衛(wèi)生間間相聯(lián)系,通風采光良良好。靜鬧環(huán)環(huán)境截然分開開,可保證臥室室安靜與私密密性的要求,不會因為會會客、看電視視影響休息和和子女學習等等。臥室的使使用面積分別別為13.222m2和11.388m2,均能滿足睡睡眠、學習和和休息的需要要。③進戶入口設門廳11.8m×1.5m,使用面積為為2.21mm2。門廳是人人們從室外進進入室內的緩緩沖空間,這項設計將將門廳從以往往的客廳中獨獨立出來,可增強室內內空間的私密密性,并能遮擋由由樓梯間傳來來的噪聲和視視線。在門廳廳中設置鞋柜柜、壁柜,為居住者提提供換鞋的空空間,克服了進戶戶直接入客廳廳污染室內環(huán)環(huán)境的缺陷。門門廳對保溫、防防寒都起到一一定的作用。④在設計上將廚房、餐餐廳與客廳及及臥室等房間間隔開,形成一個封封閉的空間,阻擋了廚房房中的油煙及及氣味的進入入。使用面積積分別為100.73m22和13.688m2,滿足小康住住宅要求。⑤衛(wèi)生間使用面積為為4.50mm2,內設1.8mm長浴盆、淋淋浴器、坐便便器、毛巾桿桿、手紙盒等等。設置地漏漏以沖洗地面面。地漏應采采用高水封地地漏,有效地解決決下水道返臭臭、逆水問題題,并使流水通通暢便于清理理,易于檢修。衛(wèi)衛(wèi)生間內采用用活動式隔斷斷將浴廁合理理分隔成兩部部分,減少干擾。⑥充分利用陽臺擴展展戶外空間,完善陽臺休休息環(huán)境。南南陽臺(即生活陽臺)挑出1.5mm作為客廳的的延伸,將陽臺門做做成落地式平平開玻璃門,增加客廳采采光面積,陽臺內可設設置躺椅、運運動健身器材材等。北陽臺臺(即服務陽臺)可設儲藏設設施、曬衣架架等,以減少室內內家具的充滿滿度,使室內更整整潔、舒適。（4）注重經濟性，設設計力求做到到節(jié)地、節(jié)能能、節(jié)材，提提高綜合經濟濟效益。（5）新建戶型統(tǒng)計 戶型統(tǒng)計表2-12）沿街商業(yè)建筑單單體商業(yè)建筑主要在小小區(qū)西面沿街街布置，商業(yè)業(yè)建筑面積為為225.550平方米，既為為居民提供便便捷的生活條條件，又為城城市增添了的的商業(yè)氣息。2、輔助工程1）綠化景觀規(guī)劃本項目強調綠化圍圍合建筑理念念，在小區(qū)內內每個樓棟間間都被綠地包包圍，小區(qū)中中心綠化形成成綠帶，向內內滲透與各組組團綠地相連連，向外擴展展與城市道路路綠化帶相連連，使得整個個綠化系統(tǒng)形形成網狀結構構，創(chuàng)造優(yōu)良良的生活與休休閑環(huán)境。小小區(qū)沿貫通小小區(qū)內部的主主干道形成中中心綠化景觀觀帶，極大的的豐富了小區(qū)區(qū)的空間關系系。2）交通組織住宅區(qū)共設有兩個個主要出入口口，其中一個個位于西面，一一個位于北面面。小區(qū)內部部設有一條東東西方向的主主干道，并設設置與主干道道相互聯(lián)通的的通向各樓棟棟間的副通道道。住宅區(qū)沿沿內部小區(qū)主主干道設置步步行景觀節(jié)點點，為居民提提供散步、鍛鍛煉場所。3）其它配套設施垃圾轉運站布置在在小區(qū)西南側側較隱蔽處。物物業(yè)管理位于于小區(qū)東南側側靠近中心公公園處，并布布置傳達室，負負責報刊、門門衛(wèi)、小賣部部、牛奶供應應等。其他設設備用房結合合商業(yè)及物業(yè)業(yè)管理用房統(tǒng)統(tǒng)一安排。四、結構方案1、設計條件(1)抗震等級：：本項目按抗抗震設防列度度7度設防；耐火火等級為II級；(2)主要設計使使用荷載：樓樓面活荷載2.0KKN/㎡屋屋面活荷載0.5KKN/㎡標標準風壓0.555KN/㎡㎡標標準雪壓0.225KN/㎡㎡2、結構選型擬建小區(qū)主要分為為高層住宅建建筑、商業(yè)建建筑、集中公公共建筑。結結構形式如下下：（1）高層住宅結構形形式：鋼筋混混凝土結構；；主體混凝土土強度等級均均采用C30?；A混凝凝土強度等級級采用C30；基礎墊層層采用C15。鋼筋：HPB2335及HRB4000。（2）商業(yè)結構形式：：鋼筋混凝土土結構；主體體混凝土強度度等級均采用用C30?；A混凝凝土強度等級級采用C30；基礎墊層層采用C15。鋼筋：HPB2335及HRB4000。（3）集中公建結構形形式：磚混結結構。五、配套設施1、給排水方案（1）設計內容：室內內外給排水及及消防用水設設計。（2）系統(tǒng)方案A、室外給水系統(tǒng)水源由城市供水管管網，經小區(qū)區(qū)配套給水管管網提供，消消防水系統(tǒng)與與生活給水分分開獨立設置置，分別設置置室外消防水水和室內消防防水系統(tǒng)，管管網環(huán)狀布置置。室外設置置500m3消防水池一一座，可以滿滿足消防用水水量。本項目目設消防專用用水泵二臺保保證消防用水水壓力。B、室外排水系統(tǒng)生活污水經室外化化糞池處理進進入城市下水水管網。雨水有組織排入城城市雨水管網網。C、室內生活給排水水系統(tǒng)生活冷水采用上行行下給垂直供供水方式。衛(wèi)衛(wèi)生間設集中中給水、排水水系統(tǒng)。采用單立管排水系系統(tǒng)，有組織織排入污水管管道，排水管管應采用PVC管。水壓滿足最不利點點自由水頭22.0米，水質為一一般生活用水水。D、室內消火栓系統(tǒng)統(tǒng)室內消火栓設計流流量為20LL/S，火災延續(xù)續(xù)時間2h，水壓滿足足最不利點消消火栓充實水水柱10M。2、暖通專業(yè)（1）采暖規(guī)劃概況本區(qū)設一個冬季采采暖熱力站向向小區(qū)內各建建筑供暖。（2）采暖設計本工程采暖熱源由由換熱站提供供95／70℃熱水。樓內采暖均為分戶戶計量，采用用一戶一表制制，采暖系統(tǒng)統(tǒng)形式采用單單管水平串聯(lián)聯(lián)跨越式系統(tǒng)統(tǒng)。散熱器采采暖，采暖設設計參數：冬季室外采暖設計計計算溫度：：-12℃冬季室外平均風速速：2.8MM/S（3）按《高層民用建建筑設計防火火規(guī)范》設置置防排煙設備備。3、電氣專業(yè)（1）本設計包括建設設紅線內的以以下內容:10／0.4kV變配電系統(tǒng)統(tǒng)；照明系統(tǒng)統(tǒng)；防雷保護護、安全措施施及接地系統(tǒng)統(tǒng)；電話系統(tǒng)統(tǒng)；寬帶系統(tǒng)統(tǒng)；有線電視視系統(tǒng)；對講講系統(tǒng)；消防防系統(tǒng)。（2）照明系統(tǒng)：電源源由配電室引引出低壓220／380V交流聚氯乙乙烯電纜直埋埋引至各樓電電纜連接柜。本本項目建筑按按三類防雷的的建筑物設計計防雷系統(tǒng)，在在屋頂設置避避雷帶。（3）電話寬帶系統(tǒng)：：各樓獨立設設置電話寬帶帶網絡交接箱箱。（4）有線電視系統(tǒng)：：各樓獨立設設置電視信號號放大箱。（5）對講系統(tǒng)：各住住宅單元均設設有對講系統(tǒng)統(tǒng)，通過總線線連接至本樓樓對講主機。（6）消防系統(tǒng)：高層層住宅及大型型公共建筑根根據國家規(guī)范范要求設置火火災自動報警警系統(tǒng)和消防防聯(lián)動控制系系統(tǒng)；火災應應急廣播系統(tǒng)統(tǒng)；消防專用用電話系統(tǒng)；；應急照明控控制及消防系系統(tǒng)接地。六、節(jié)能節(jié)水措施施1、節(jié)能措施（1）設計依據國家頒布實施的現(xiàn)現(xiàn)行有關節(jié)能能和合理利用用能源的規(guī)定定及標準。各相關專業(yè)提供的的有關技術資資料。（2）節(jié)能措施建筑物的墻壁結構構設保溫隔熱熱性能，如外外墻、屋頂、地地板傳熱系數數數值和門窗窗密封性能都都按國家規(guī)定定指標進行設設計。建筑物內外抹面，保保溫層嚴格計計算，做到室室內不出現(xiàn)結結露滴水，門門窗嚴密。室外供熱管網采用用地溝敷設，并并加保溫層，保保溫層厚度嚴嚴格計算。采采暖供熱系統(tǒng)統(tǒng)，嚴格按設設計負荷設置置，不得擴大大負荷，設置置計量儀表嚴嚴格控制。供電系統(tǒng)均采用合合理輸送工藝藝，盡可能降降低途中損耗耗，充分利用用自然條件，白白天各主要房房間及大面積積場所利用自自然通風和自自然采光；采采用高效節(jié)能能燈并組合分分區(qū)控制；在在建筑物走道道及樓梯間、衛(wèi)衛(wèi)生間采用聲聲控開關，以以達到節(jié)約用用電的效果。設備部分選用節(jié)能能產品。2、節(jié)水措施（1）施工過程中采用用高效節(jié)水型型新工藝、新新技術、新設設備、新材料料。（2）供水系統(tǒng)采取防防滲、防漏措措施，降低水水資源無效消消耗，提高水水資源利用率率。（3）選用節(jié)水型，質質量可靠的衛(wèi)衛(wèi)生潔具。（4）按規(guī)定安裝各級級水表，以控控制用水量。（5）水池、水箱采取取防水質惡化化的措施。第三章經濟濟適用住房政政策一、政策1、宏觀政策分析經濟適用房是我國國住房體制改改革的階段性性產物，在其其產生之時就就被賦予了住住房供應體系系的主體地位位。經濟適應應房政策推出出幾年來，在在中央有關部部門的積極推推動下，各地地采取了多種種形式，組織織經濟適用房房建設，但進進展情況卻大大有不同。隨隨著經濟的發(fā)發(fā)展、體制改改革的深入和和住房市場的的變化，對經經濟適用房的的認識也在深深化。在我國國經濟改革初初期，中央就就針對城鎮(zhèn)居居民住房難問問題提出了允允許居民自建建住房及有關關商品化改革革設想。不過過，在當時的的情況下，由由于經濟發(fā)展展水平、居民民收入水平及及承受能力、經經濟體制改革革的進程安排排等方面的制制約，住房體體制一時還不不具備商品化化、市場化的的條件。19991年6月，國務院院在《關于繼繼續(xù)積極穩(wěn)妥妥地進行城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度改改革的通知》（國國發(fā)〔19991〕30號文件）中中提出：“大力發(fā)展經經濟實用的商商品房，優(yōu)先先解決無房戶戶和住房困難難戶的住房問問題”。到19977、1998年房房改的關鍵時時刻，國家意意識到在當時時的情況下，難難以實施房產產的完全市場場化。市場上上的商品房價價格與工薪階階層為主的中中低收入者的的經濟承受力力差距較大。強強行推行房產產市場化，必必會產生負面面效應，于是是經濟適用房房在19988年適時推出出。經濟適用用房建設工程程由政府主導導，通過采取取統(tǒng)一劃撥土土地、統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、免收多多項費用、限限制利潤率等等一系列措施施來降低成本本。嚴格地講講，經濟適用用房并非完全全意義上的商商品房，具有有半福利房、半半商品房、半半計劃體制、半半市場體制的的性質。其經經濟性指其價價格相對于完完全意義上的的商品房價格格，能適應中中低收入家庭庭（主要是工工薪階層）的的經濟承受能能力。經濟適用房制度是是伴隨著我國國住房制度改改革進程而產產生和發(fā)展的的。1994年，《國務務院關于深化化城鎮(zhèn)住房制制度改革的決決定》把“建立以中低低收入家庭為為對象，具有有社會保障性性質的經濟適適用住房供應應體系”列為我國城城鎮(zhèn)住房制度度改革的一項項基本內容和和任務。1998年，《國務務院關于進一一步深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制度改改革、加快住住房建設的通通知》更明確確提出深化城城鎮(zhèn)住房制度度改革的重要要目標之一是是“建立和完善善以經濟適用用住房為主的的多層次城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房供應體體系”。經濟適用房制度的的基本性質與與我國城鎮(zhèn)住住房制度改革革的基本目標標密切相關。我我國城鎮(zhèn)住房房制度改革的的基本任務和和目標是:停止福利性性的實物住房房分配制度，實實現(xiàn)住房商品品化和市場化化，建立與社社會主義市場場經濟體制及及我國國情相相適應的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房新制度度，以不斷滿滿足城鎮(zhèn)居民民的住房消費費需求。這決決定了經濟適適用房制度從從產生之日起起就具備雙重重屬性:一方面，經經濟適用房是是商品房，是是房地產市場場供應體系的的重要組成部部分；另一方方面，經濟適適用房是社會會保障性住房房，是現(xiàn)階段段我國社會住住房保障體系系的重要組成成部分或重要要形式之一。經濟適用房的雙重重屬性充分體體現(xiàn)在國家關關于經濟適用用房建設與管管理的一系列列重要文件中中。1998年，建設部部《關于大力力發(fā)展經濟適適用房的若干干意見》指出出:發(fā)展經濟適適用住房的目目的是為了建建立適應社會會主義市場經經濟體制和我我國國情的住住房供應體系系，加快住房房建設，促使使住宅業(yè)成為為新的經濟增增長點，不斷斷地滿足中低低收入家庭日日益增長的住住房需求。2003年，《國務務院關于促進進房地產市場場持續(xù)健康發(fā)發(fā)展的通知》指指出，“經濟適用住住房是具有保保障性質的政政策性商品住住房”。2004年，建設部部、國家發(fā)改改委、國土資資源部、中國國人民銀行聯(lián)聯(lián)合發(fā)布的《經經濟適用住房房管理辦法》第第二條給經濟濟適用房下了了更為具體完完整的定義，“經濟適用房房，是指政府府提供政策優(yōu)優(yōu)惠，限定建建設標準、供供應對象和銷銷售價格，具具有保障性質質的政策性商商品住房”。堅持經濟濟適用房商品品性與保障性性相統(tǒng)一的基基本性質和內內在本質，符符合現(xiàn)代市場場經濟和房地地產業(yè)發(fā)展的的客觀規(guī)律，是是經濟適用房房建設在理論論與實踐的杰杰出創(chuàng)造和重重大貢獻。2005年3月226日，國務院向向各個省市、自自治區(qū)印發(fā)了了《國務院辦辦公廳關于切切實穩(wěn)定住房房價格的通知知》，具體內內容：（一）高高度重視穩(wěn)定定住房價格；；（二）切實實負起穩(wěn)定住住房價格的責責任：房價提提高到政治高高度，建立政政府負責制，省省政府負總責責，對住房價價格上漲過快快，控制不力力，要追究有有關責任人責責任；（三）大大力調整住房房供應結構，調調整用地供應應結構，增加加普通商品房房和經濟住房房土地供應，并并督促建設；；（四）嚴格控控制被動性住住房需求，主主要是控制拆拆遷數量；（五）正確引導居居民合理消費費需求；（六）全面監(jiān)測房房地產市場運運行；（七）積極貫徹調調控住房供求求的各項政策策措施；（八）認真組織對對穩(wěn)定住房價價格工作的督督促檢查。

2005年4月27日，國務院常務務會議中再次次提出要進一一步加強房地地產市場宏觀觀調控，并提提出八項措施施引導和調控控房地產市場場：（一）強化規(guī)劃調調控，改善商商品房結構；；（二）加大土地供供應調控力度度，嚴格土地地管理；（三三）加強對普普通商品住房房和經濟適用用住房價格的的調控，保證證中低價位、中中小戶型住房房的有效供應應；（四）完善善城鎮(zhèn)廉租住住房制度，保保障最低收入入家庭基本住住房需求；（五五）運用稅收收等經濟手段段調控房地產產市場，特別別要加大對房房地產交易行行為的調節(jié)力力度；（六）加強強金融監(jiān)管；；（七）切實實整頓和規(guī)范范市場秩序；；（八）加強強市場監(jiān)測，完完善市場信息息披露制度。2006年5月117日，建設部、發(fā)發(fā)改委等九部部委聯(lián)合下發(fā)發(fā)了《關于調調整住房供應應結構穩(wěn)定住住房價格的意意見》，文件件明確要求：：（一）切實調調整住房供應應結構。重點點發(fā)展中低價價位、中小套套型普通商品品住房、經濟濟適用住房和和廉租住房。各各地都要制定定和實施住房房建設規(guī)劃，對對新建住房結結構提出具體體比例要求。(二)進一步發(fā)揮揮稅收、信貸貸、土地政策策的調節(jié)作用用。嚴格執(zhí)行行住房開發(fā)、銷銷售有關政策策，完善住房房轉讓環(huán)節(jié)稅稅收政策，有有區(qū)別地適度度調整信貸政政策，引導和和調節(jié)住房需需求。科學確確定房地產開開發(fā)土地供應應規(guī)模，加強強土地使用監(jiān)監(jiān)管，制止囤囤積土地行為為。(三)合理控制城城市房屋拆遷遷規(guī)模和進度度，減緩被動動性住房需求求過快增長。(四)進一步整頓頓和規(guī)范房地地產市場秩序序。加強房地地產開發(fā)建設設全過程監(jiān)管管，制止擅自自變更項目、違違規(guī)交易、囤囤積房源和哄哄抬房價行為為。(五)加快城鎮(zhèn)廉廉租住房制度度建設，規(guī)范范發(fā)展經濟適適用住房，積積極發(fā)展住房房二級市場和和租賃市場，有有步驟地解決決低收入家庭庭的住房困難難。(六)完善房地產產統(tǒng)計和信息息披露制度，增增強房地產市市場信息透明明度，全面、及及時、準確地地發(fā)布市場供供求信息，堅堅持正確的輿輿論導向。該《意見》明確提提出，各地要要根據總量與與項目相結合合的原則，充充分考慮城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中低收入居居民家庭生活活對交通等設設施條件的需需求，合理安安排普通商品品住房的區(qū)位位布局，統(tǒng)籌籌落實住房供供應結構比例例要求。并規(guī)規(guī)定：自20006年6月1日起，各城市(含縣城)年度(從6月1日起計算)新審批、新新開工的商品品住房總面積積中，套型建建筑面積90平方米以下住住房(含經濟適用用住房)面積所占比比重，必須達達到70%以上。同時時明確了套型型建筑面積的的概念，“套型建筑面面積是指單套套住房的建筑筑面積，由套套內建筑面積積和分攤的共共有建筑面積積組成?！?、地方政策分析2006年****省經濟適用用房施工面積積307.6萬平方米，同同比增長19.3%，新開工面面積185萬平方米，同同比增長12.8%，竣工面積99.3萬平方米，同同比增長0.2%。與全國和和中部六省相相比，****省經濟適用用房建設發(fā)展展緩慢。2006年，***省經濟濟適用房開發(fā)發(fā)投資總量居居全國第16位，居中部部六省第4位；增速居居全國第20位，居中部部六省第5位；占全國國經濟適用房房投資總量的的2.44%，占中部六六省經濟適用用房投資總量量的14.4%。同時經濟濟適用房的開開發(fā)投資在各各市之間的發(fā)發(fā)展也并不平平衡。在全省省11個市中，經經濟適用房開開發(fā)投資比上上年增長有4個市，分別別是呂梁市、陽陽泉市、朔州州市、****市；而其他7個市則都有有所下降。自1998年以來，****省緊緊抓抓住國家擴大大內需，加快快住宅建設的的機遇，以經經濟適用住房房建設為重點點，以改善城城鎮(zhèn)居民住房房條件為目標標，大力發(fā)展展住宅與房地地產業(yè)，拉動動了全省經濟濟增長。全省住宅建設穩(wěn)步步發(fā)展，居住住水平明顯提提高。（1）住宅建設規(guī)模迅迅速擴大，城城鎮(zhèn)居民居住住條件明顯改改善。全省城城鎮(zhèn)人均居住住面積由“八五”期末的8.2平方米提高到2001年的10.5平方米，達到到了全國平均均水平。經濟濟適用住房建建設發(fā)展迅速速，廉租住房房開始啟動。1998年啟動了廉廉租住房試點點。（2）住宅小區(qū)規(guī)劃水水平和建設質質量穩(wěn)步提高高。1998年以來，全全省建成5萬平方米以上上住宅小區(qū)77個，其中一一批住宅小區(qū)區(qū)規(guī)劃設計比比較好、工程程質量比較高高、居住環(huán)境境比較優(yōu)美。（3）小區(qū)物業(yè)管理逐逐步規(guī)范。到到2001年，全省住住宅物業(yè)管理理覆蓋率達到到31％，全社會會房屋建筑物物業(yè)管理覆蓋蓋率達到25％。（4）舊城改造穩(wěn)步推推進。****市注重回遷遷住宅使用功功能和工程質質量，贏得了了拆遷戶的贊贊譽。（5）開發(fā)企業(yè)素質不不斷提高。全全省共有房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)651家，其中一一級企業(yè)1家，二級企企業(yè)37家，凈資產產在5000萬元以上的的企業(yè)11家，超過1億元的企業(yè)4家。房地產產企業(yè)規(guī)模小小、投資少，競競爭力不強的的狀況有所扭扭轉，一些大大型企業(yè)集團團直接投資興興辦房地產企企業(yè)，促進了了產業(yè)資本規(guī)規(guī)模擴大和企企業(yè)經營者素素質的提高，企企業(yè)經營方式式發(fā)生了很大大變化。企業(yè)業(yè)市場準入和和清出制度逐逐步建立。幾幾年來，房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)整體素質不不斷提高。2005年底，****省物價價局公布了全全省11個市的經濟濟適用住房指指導價格，并并于12月1日起執(zhí)行。經經濟適用房價價格屬于政府府定價或政府府指導價，****省公布布經濟適用房房價格，就是是要規(guī)范市場場。如果超過過***省物價價局規(guī)定的各各市指導價格格的，必須報報***省物價價局批準。如如果未經批準準，銷售企業(yè)業(yè)擅自突破****省規(guī)定定指導價格銷銷售經濟適用用房，或者不不按明碼標價價公示房價，價價格主管部門門將依法進行行查處。經濟適用住房是面面向城鎮(zhèn)中低低收入家庭的的具有保障性性質的政策性性商品住房，其其建設用地實實行行政劃撥撥方式供應。為為確保經濟適適用住房用地地，2004年９月１日日起，****市正式實施施的《****市經濟適用用住房建設管管理辦法》明明確規(guī)定，政政府國土部門門依據經濟適適用住房年度度計劃在土地地利用年度計計劃中優(yōu)先安安排，而且其其建設和經營營中的行政事事業(yè)性收費減減半征收，按按規(guī)定應收取取經營服務性性費用的按低低限收取，小小區(qū)外基礎設設施費用由政政府承擔。在此基礎上，經濟濟適用房堅持持保本微利的的原則，實行行政府指導價價，基準價格格由開發(fā)成本本、稅金和利利潤三部分構構成，利潤不不得超過３％％。為確保開開發(fā)建設單位位權益，所有有涉及經濟適適用住房的建建設性收費全全部實行交費費登記卡制度度，任何單位位不得以押金金、保證金等等名義變相收收取費用。經濟適用住房以中中小戶型為主主，嚴格控制制大戶型。按按照辦法規(guī)定定，建筑面積積90平方米以下的的中小戶型不不得低于70％，建筑面面積100～120平方米的中中戶型不得超超過20％，建筑面面積120～140平方米的大大戶型不得超超過10％。不符合合規(guī)定戶型面面積和戶型比比例的經濟適適用住房項目目，不予批準準開發(fā)建設，規(guī)規(guī)劃部門不予予核發(fā)《建設設工程規(guī)劃許許可證》，建建設主管部門門不予核發(fā)《建建筑工程施工工許可證》。“十五”期間，***市出出臺了一系列列房地產法規(guī)規(guī)及部門規(guī)章章，有《****市住房分分配貨幣化實實施辦法》、《***市城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》、《***市經濟適用住房建設管理辦法》、《***市直管公房平房出售辦法》、《***市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理試行辦法》、《***市住宅共用部位、共用設備項維修資金管理辦法》等。進入法律程序準備出臺的法規(guī)、規(guī)章有《***市城市房屋拆遷實施細則》、《***市城市危險房屋管理實施細則》、《***市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改）》等。二、戰(zhàn)略規(guī)劃1、經濟適用房的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃經濟適用房作為我我國住房市場場的重要組成成部分，肩負負著保障百姓姓住房的重任任，其地位無無可取代。我我國19988年實行房改改停止了福利利分房。使房房改后參加工工作及以前未未取得福利房房的職工，還還有城鎮(zhèn)化后后的廣大務工工人員，未享享受住房保障障制度的待遇遇，如今政府府開發(fā)微利商商品房，并走走市場化運作作道路，無疑疑是對廣大中中低入者的有有力幫助。經經濟適用房不不是完全意義義上的福利房房，是微利商商品房(利潤不高于3%)，政策方面面主要是減免免土地出讓金金和50%的報建稅費費，其余的全全按市場運作作。經濟適用住房建設設要堅持統(tǒng)一一規(guī)劃、合理理布局、綜合合開發(fā)配套建建設的原則。對對絕大多數老老百姓來說，住住房是最大的的耐用消費品品，也是使用用頻率最高、使使用時間最長長的消費品。對對這樣的消費費品，一定要要從其建造開開始，就要精精心規(guī)劃、精精心設計，既既要考慮眼前前的利益，也也要考慮長遠遠利益。新的的住房制度改改革方案出臺臺后，住房消消費由原來實實物分配逐步步改變?yōu)樨泿艓欧峙?，居民民自己掏錢買買房，必然重重視住宅小區(qū)區(qū)的規(guī)劃、設設計工作。尤尤其是經濟適適用住房，為為了降低建設設成本縮短建建設周期，很很容易忽視規(guī)規(guī)劃設計這個個重要環(huán)節(jié)。只只有高水平的的規(guī)劃和設計計，才能有高高質量的小區(qū)區(qū)和住宅，進進而實現(xiàn)住宅宅的居住性、安安全性、耐久久性、舒適性性、適應性和和經濟性的良良好結合，從從而真正做到到既經濟又適適用。同時保保證開發(fā)商建建設經濟適用用住房的微利利性。這就要要求開發(fā)商具具有較高的施施工管理水平平，這樣才能能在高質量完完成任務的情情況下，創(chuàng)造造利潤，不致致使企業(yè)虧本本。2、***市經濟適用用房現(xiàn)狀經濟適用住房因其其是面向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)中低收入家家庭的具有保保障性質的政政策性商品住住房，備受廣廣大***市民青青睞。在***市，經經濟適用房的的前身為****市的安居居工程，1998年后國家統(tǒng)統(tǒng)一轉為經濟濟適用房。2000年***市經濟濟適用房申報報量出現(xiàn)一個個小高峰，達達到100萬平方米，近近幾年相對申申報量減少。目目前***推出的的北辰花園、都都市旺角、交交通苑等經濟濟適用房銷售售都比較樂觀觀，但經濟適適用房的總量量明顯不足，難難以滿足市民民需求。在實實際開發(fā)中也也存在諸多困困難，房價也也難以降下來來。2005年底，省物物價局為全省省11個地市制定定了經濟適用用房限價，****市的標標準為多層樓樓盤不超過1300元／平方米米，高層不超超過1700元／平方米米。如果超過過限價，開發(fā)發(fā)商須向省物物價局申訴批批復。在經濟適用住房建建設上，****市在全省省率先實行了了項目招投標標制度，并在在資金運作上上大膽創(chuàng)新，采采用房改資金金、民營資金金及國有資金金相結合的方方式。20004年9月1日開始實施的的《***市經濟濟適用住房建建設管理辦法法》，更標志志著經濟適用用住房建設和和管理走上了了規(guī)范化、法法制化的軌道道。隨著20004年***市最大大的經濟適用用房項目———北辰花園的的啟動，經濟濟適用房建設設又進入了一一個新的高潮潮。2005年***市開工工建設39..88萬平方方米的經濟適適用房，隨著著2006年新的經濟濟適用房建成成出售，讓更更多的中低收收入家庭實現(xiàn)現(xiàn)提升居住水水平的愿望。三、市場分析1、宏觀住房市場分分析2006我國房地地產業(yè)仍將保保持健康、快快速的良好發(fā)發(fā)展勢頭；（1）房地產業(yè)業(yè)作為國民經經濟支柱產業(yè)業(yè)的地位不會會動搖隨著社社會經濟的快快速發(fā)展，房房地產業(yè)已經經成為國民經經濟的支柱產產業(yè)。（2）城市化進進程的加快為為房地產業(yè)的的健康發(fā)展提提供了必要條條件。（3）城市居民民的改善型住住房需求將為為房地產業(yè)的的健康發(fā)展提提供充足的空空間。（4）房地產業(yè)業(yè)的健康發(fā)展展有利于我國國經濟結構的的優(yōu)化。房地地產業(yè)的關聯(lián)聯(lián)度強，帶動動系數大，對對國民經濟的的貢獻度高。我國房地產業(yè)作為為國民經濟的的支柱產業(yè)，因因其產業(yè)相關關度高，帶動動性強，與金金融業(yè)和人民民生活聯(lián)系密密切，發(fā)展態(tài)態(tài)勢關系到整整個國民經濟濟的穩(wěn)定發(fā)展展和金融安全全。與此相對對應的是房地地產業(yè)作為周周期性消費品品，又具有其其固有的波動動較大和變化化多端的自身身特征，所以以政府通過宏宏觀調控政策策來平抑或減減緩房地產周周期波動帶來來的不利影響響，把防止供供求關系過大大波動作為衡衡量宏觀調控控各項政策措措施是否落到到實處的主要要標準。我國國房地產業(yè)經經過五年的快快速發(fā)展和一一年的宏觀調調控，進入22006年的的房地產市場場和房地產企企業(yè)的整體主主客觀環(huán)境要要好于市場原原來的預期，加加上資本市場場的日益復蘇蘇，人民幣進進入升值周期期和我國經濟濟的持續(xù)、健健康和快速的的發(fā)展，房地地產市場的預預期開始回暖暖。20066年金融市場場將全面開放放，未來房地地產市場除了了傳統(tǒng)的銀行行資金外，境境外基金多渠渠道進軍內地地樓市，外資資銀行、外來來資金必將成成為中國房地地產業(yè)新的力力量。20007年國家將將繼續(xù)加大對對中小戶型、中中低價位商品品房、經濟適適用房和廉租租房的土地供供應。房地產市場的未來來發(fā)展趨勢將將表現(xiàn)為:（1）房地產業(yè)業(yè)的市場化進進程將進一步步加快。（2）房地產市市場的競爭將將更加注重品品牌與品質。（3）房地產中介市場發(fā)育將逐步成熟。（4）房地產的產業(yè)化水平將進一步提高。2、***市住房分析析兩年來，***市市房地產業(yè)的的開發(fā)進入了了蓬勃發(fā)展的的“黃金時代”。如果說“十五”初期，人們們對住宅的要要求還大多數數局限在有樓樓房住就不錯錯了；那么此此時，體現(xiàn)“以人為本，追追求綠色”的理念已深深入人心。御御馨花都、龍龍園、綠洲等等樓盤的建設設，不僅表明明***樓市開開始向高質量量、高品位的的住宅邁進，而而且房地產業(yè)業(yè)民營經濟挑挑大梁的事實實已經形成。“十五”期間，****市住房產產業(yè)的快速發(fā)發(fā)展，使全市市城鎮(zhèn)人均住住房建筑面積積由20011年的18.774平方米增增加到20005年的21平方米，形形成了商品房房、廉租房、經經濟適用住房房多層次的住住房供應和保保障體系。通過對10個商品品房建設項目目的測算，2002年、2003年和2004年***市商品品房住宅成本本平均值分別別為1150元/平方米、1243元/平方米和1547元/平方米，平平均每年遞增增16.255%。推動成本本增長的主要要因素是土地地及拆遷費用用、建筑安裝裝費、基礎設設施配套費和和公共設施配配套費。其中中，土地及拆拆遷費用三年年依次為250元/平方米、274元/平方米和434元/平方米，分分別占開發(fā)成成本的21.7%、22.1%和28.1%，平均每年年遞增24.7%；建筑安裝裝費三年分別別為552元/平方米、558元/平方米和614元/平方米，平平均每年遞增增5.3%，其中，2003年比上年增增長1.1%，2004年比上年增增長10.1%；基礎設施施配套費和公公共設施配套套費每年也分分別遞增13%和27%。3、開發(fā)企業(yè)分析目前***市具有有房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)將近130家左右，其其中具有壹級級開發(fā)資質的的有一家，具具有貳級開發(fā)發(fā)資質的有五五家，具有叁叁級開發(fā)資質質的有三十家家，具有肆級級開發(fā)資質的的六十五家。本項目開發(fā)企業(yè)****有限責責任公司為肆肆級開發(fā)資質質，其主要業(yè)業(yè)務**。第四章項目目選址及土地地利用一、項目選址1、項目位置該經濟適用房開發(fā)發(fā)項目位于****路南側側，東、南均均鄰已建住宅宅樓；西鄰區(qū)區(qū)間道路；北北鄰***路。2、項目周邊環(huán)境本項目建成后交通通較為便利。項項目周邊無標標志性或特殊殊建筑。本項項目將與周邊邊環(huán)境已有建建筑物協(xié)調一一致，且道路路綠化合理均均衡，滿足城城市規(guī)劃要求求。3、項目地質條件3.1工程地質3.2水文地質條條件二、用地方案1、土地權屬及占地地面積本項目建設用地為為**********有限責責任公司原劃劃撥國有土地地。該地塊位位于***路南側側，總用地面面積約為71100平方米，合10.65畝，并已通通過了****市國土資源源局的項目預預審批復。2、土地現(xiàn)狀及相關關規(guī)劃2.1土地利用現(xiàn)現(xiàn)狀該項目總用地面積積為71000平方米，其上附著四四棟三層的住宅樓，共有住戶戶306戶。該該項目的建設設將對以上房房產進行拆遷遷補償。2.2規(guī)劃***市為了城市市的發(fā)展和社社會的繁榮穩(wěn)穩(wěn)定，將該地地塊劃為城市市規(guī)劃用地，為為居住用地，用用于居民住房房建設，以滿滿足***市廣大大中低收入家家庭的住房需需求。2.3合理性本項目對該地塊的的開發(fā)利用合合理，符合國國家供地政策策，項目選址址符合****市城市土地地利用總體規(guī)規(guī)劃及城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃，占占地規(guī)模合理理，符合國家家相關標準。第五章征地地拆遷一、總述本項目將嚴格遵守《城城市房屋拆遷遷管理條例》，對對拆遷戶給予予相應的補償償、安置。在在城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內國有土地地上實施房屋屋拆遷，并對對被拆遷人補補償、安置的的。本項目房房屋拆遷符合合城市規(guī)劃，有有利于城市舊舊區(qū)改造和生生態(tài)環(huán)境改善善，保護文物物古跡。二、拆遷原則1、拆遷房屋取得房房屋拆遷許可可證后，實施施拆遷。2、辦理存款業(yè)務的的金融機構出出具的拆遷補補償安置資金金證明。3、在房屋拆遷許可可證確定的拆拆遷范圍和拆拆遷期限內，實實施房屋拆遷遷。需要延長長拆遷期限的的，在拆遷期期限屆滿15日前，向房房屋拆遷管理理部門提出延延期拆遷申請請。4、本項目自行拆遷遷，或委托具具有拆遷資格格的單位實施施拆遷。5、委托拆遷時，向向被委托的拆拆遷單位出具具委托書，并并訂立拆遷委委托合同。并并自拆遷委托托合同訂立之之日起15日內，將拆拆遷委托合同同報房屋拆遷遷管理部門備備案。6、本項目與被拆遷遷人就補償方方式和補償金金額、安置用用房面積和安安置地點、搬搬遷期限、搬搬遷過渡方式式和過渡期限限等事項，訂訂立拆遷補償償安置協(xié)議。7、本項目實施房屋屋拆遷的補償償安置資金全全部用于房屋屋拆遷的補償償安置，不挪挪做他用。三、拆遷補償原則則拆遷補償，是拆遷遷工作的主要要內容，其涉涉及到雙方利利益，既要考考慮到建設項項目的投資和和國家建設的的發(fā)展，又要要考慮被拆遷遷單位以及人人們生產生活活水平，力求求做到各方利利益兼顧的原原則。1、拆除違章建筑和超超過批準期限限的臨時建筑筑，不予補償償；拆除未超超過批準期限限的臨時建筑筑，給予適當當補償。2、拆遷補償的方式式可以實行貨貨幣補償，也也可以實行房房屋產權調換換。3、貨幣補償的金額額，根據被拆拆遷房屋的區(qū)區(qū)位、用途、建建筑面積等因因素，以房地地產市場評估估價格確定。4、實行房屋產權調調換的，將與與被拆遷人計計算被拆遷房房屋的補償金金額和所調換換房屋的價格格，結清產權權調換的差價價。5、拆遷公益事業(yè)用用房的，將依依照有關法律律、法規(guī)的規(guī)規(guī)定和城市規(guī)規(guī)劃的要求予予以重建，或或者給予貨幣幣補償。6、拆遷租賃房屋，被被拆遷人與房房屋承租人解解除租賃關系系的，或者被被拆遷人對房房屋承租人進進行安置的，將將對被拆遷人人給予補償。7、提供符合國家質質量安全標準準的房屋，用用于拆遷安置置。8、拆遷產權不明確確的房屋，首首先提出補償償安置方案，報報房屋拆遷管管理部門審核核同意后實施施拆遷。拆遷遷前，就被拆拆遷房屋的有有關事項向公公證機關辦理理證據保全。9、拆遷設有抵押權權的房屋，依依照國家有關關擔保的法律律執(zhí)行。10、拆遷時，對被拆拆遷人或者房房屋承租人支支付搬遷補助助費。在過渡期限內，被被拆遷人或者者房屋承租人人自行安排住住處的，將支支付臨時安置置補助費；被被拆遷人或者者房屋承租人人使用本項目目提供的周轉轉房的，將不不予支付臨時時安置補助費費。11、因本項目的責任任延長過渡期期限的，對自自行安排住處處的被拆遷人人或者房屋承承租人，自逾逾期之月起增增加臨時安置置補助費；對對周轉房的使使用人，自逾逾期之月起付付給臨時安置置補助費。12、因拆遷非住宅房房屋造成停產產、停業(yè)的，將將給予適當補補償。各項費用的補償將將嚴格遵守國國家相關法律律規(guī)定。四、影響分析本項目共用地77710平方米，搬遷遷住戶3066戶（詳見表5-1），采用“拆一補一”的補償辦法法，涉及拆遷遷面積12338平米，補償金金額25900.98萬元元，其補償方方案中的補償償依據、補償償標準均符合合國家相關規(guī)規(guī)定，并且符符合當地實際際情況，能為為當地居民接接受，實現(xiàn)了了土地的合理理利用。拆遷統(tǒng)計表表5-1第六章環(huán)境境分析一、自然環(huán)境二、污染物分析本項目為住宅小區(qū)區(qū)，所產生的的污染物主要要為生活垃圾圾和生活污水水。1、生活垃圾類別可回收物：指宜于于資源利用的的垃圾，包括括紙類、塑料料、橡膠、玻玻璃、金屬和和織物等。廚余垃圾：指剩飯飯菜和瓜果殼殼等生物性垃垃圾，適于生生化處理或堆堆肥。電器件：包括柱形形和扣形電池池，以及各種種廢舊電器等等。紙類：包括書報紙紙、包裝紙和和紙板紙等，不不包括衛(wèi)生紙紙。瓶罐：各類瓶罐物物品，包括塑塑料的、金屬屬的、玻璃的的等，不包括括陶瓷的。其它垃圾：指可回回收物和有害害垃圾之外的的垃圾，如灰灰土、磚瓦和和陶器等。2、生活污水生活污水指居民生生活中排出的的受過不同程程度污染的水水體，主要有有廚房廢水及及因生活衛(wèi)生生產生的廢水水。三、環(huán)境影響及措措施1、垃圾數量預測根據當地現(xiàn)有的時時間情況以及及發(fā)展態(tài)勢，預預測生活垃圾圾量為1.11kg/人*天。本項目目住宅部分為為51408平方米，按人人均住房面積積為30平方米計算，該該社區(qū)一天產產生的垃圾為為1.9噸左右。2、垃圾處理生活污水通過管道道排入城市污污水管道，進進行集中處理理。生活垃圾從源頭開開始分類，實實行分類投放放、分類收集集、分類運輸輸和分類處理理，促進垃圾圾的減量和回回收利用，禁禁止混合垃圾圾直接填埋處處理。為了維護社區(qū)環(huán)境境衛(wèi)生，共同同營造“文明、衛(wèi)生生、整潔、舒舒適、優(yōu)雅、有有序”的生活、工工作環(huán)境，小小區(qū)內將配置置符合環(huán)保的的生活分類垃垃圾桶（紅桶桶、綠桶、黃黃桶）：（1）紅桶為有害垃圾圾桶，如：日日光燈管、電電池、噴霧罐罐、涂改液瓶瓶、指甲油瓶瓶、藥品、藥藥瓶、針頭、針針筒等；綠桶為不可回收垃垃圾桶，如：：剩余飯菜、魚魚肉殘渣、菜菜葉、果皮等等廚房垃圾；；黃桶為可回收垃圾圾桶，如：紙紙類、玻璃、金金屬、塑料、橡橡膠、竹木制制品、紡織品品類。（2）生活垃圾分類投投入相應的垃垃圾桶內，嚴嚴禁隨意丟棄棄。（3）將裝修土頭垃圾圾裝袋后堆放放在垃圾桶旁旁。3、影響分析本項目建設及建成成后產生的垃垃圾不會對環(huán)環(huán)境形成明顯顯的影響，且且在項目實施施過程中及建建成后均采取取相關處理措措施，從而最最大程度上實實現(xiàn)了對環(huán)境境的保護。第七章經濟濟分析一、投資估算1、投資估算編制依依據（1）根據各專業(yè)提供供的建筑安裝裝工程量和設設備清單；（2）《***省建筑筑工程概算定定額》晉建標標字（2003）86號；（3）其他費用依據《***省建設工程其他費用標準》（2002）；（4）業(yè)主提供的有關關資料；（5）編制單位掌握的的資料。2、建設投資估算（1）建筑工程費建筑工程費依據《***省建筑工程概算定額》概算指標，結合本項目實際建筑設計情況進行調整確定。（2）工程建設其他費費用eq\o\ac(○,1)由于本項目占用****市國有有土地，為此此本投資估算算中土地使用用費，按照《中中華人民共和和國土地管理理法》、《****省實施施（中華人民民共和國土地地管理法）辦辦法》及《城城市房屋拆遷遷管理條例》規(guī)定，分別計算建設項目取得土地使用權而支付的所有拆遷補償及安置補助費用。eq\o\ac(○,2)建設單位管理費包包括建設單位位開辦費、建建設單位管理理經費等為保保證項目建設設工作正常進進行所需的各各種費用。eq\o\ac(○,3)勘察設計費包括項項目建議書和和可行性研究究報告編制費費、勘察費、設設計費、施工工圖預算費等等。eq\o\ac(○,4)建設監(jiān)理費包括設設計階段、施施工階段對工工程實施監(jiān)理理工作所需的的費用，按照照國家物價局局、建設部[19922]價費字479號執(zhí)行。eq\o\ac(○,5)城市基礎設施配套套費指指在規(guī)規(guī)劃區(qū)內進行行新建、改建建、擴建（包包括翻修后超超過原面積30%的建設項目目）各類工程程項目的單位位和個人，均均需繳納的用用于完善該項項目基礎設施施的費用。eq\o\ac(○,6)城市消防設施配套套費指新建、改改建、擴建（包包括翻修后超超過原面積30%的建設項目目）各類工程程項目的單位位和個人，均均需繳納的用用于城市消防防站等消防設設施建設的費費用。eq\o\ac(○,7)人防工程易地建設設費是指在修修建民用建筑筑時，同時修修建戰(zhàn)時可用用于防空的地地下室，但因因地質、地形形、結構、規(guī)規(guī)模和施工等等原因不適宜宜修建防空地地下室的，經經當地人防主主管部門批準準可不建設防防空地下室，或或者防空地下下室竣工后，因因施工質量不不合格，經過過人防主管部部門驗收并經經過補修或返返工仍不合格格的，由建設設單位向所在在地人防主管管部門繳納異異地建設費。eq\o\ac(○,8)城市新增用水量增增容費是指新新建、改建、擴擴建（包括翻翻修后超過原原面積30%的建設項目目）各類工程程項目的單位位，需要新增增用水量的，須須按《****省實施<城市節(jié)約用用水管理規(guī)定定>辦法》,向城市節(jié)水水部門一次性性交納增容費費。eq\o\ac(○,9)辦公及生活家具購購置費：包括括能滿足本項項目初期正常常使用和管理理所必須的辦辦公和生活家家具、用具的的費用。（5）基本預備費基本預備費取一類類工程費用和和二類其他費費用之和的8%。（6）漲價預備費價差預備費根據目目前物價狀況況，按零計算算。3、投資估算表項目建設總投資估估算匯總表（見見表7-1）；建設投資估算表（見見表7-2）；其它費用估算表（見見表7-3）；分年投資計劃與資資金籌措表詳詳見附表1?？偼顿Y估算匯總表表表7-1建設投資估算表表7-2工程建設其他費用用估算表表7-3二、融資方案1、概述經估算本項目建設設投資（不含含建設期利息息）93033.69萬元元。含建設期期利息是94456.699萬元，總投資資9456..69萬元。擬采用用自籌和銀行行貸款方式籌籌措。自有資金的籌措為為4456..69萬元，占占總資金比例例為47.113%。銀行貸款款5000萬元,占總資金比比例為52..87%。資金來源擬采用集集資、預訂金金投資及借款款等形式籌措措。按照國家家關于固定資資產投資項目目試行資本金金制度的相關關規(guī)定，房地地產行業(yè)的投投資項目自有有資金比例為為30%以上，項目目單位可通過過銀行貸款方方式籌集用于于項目建設的的資金。2、融資方案本項目所需資金為為9456..69萬元。2.1自有資金籌籌措本年共需自籌資金金為44566.69萬元元。已經通過劃撥的形形式獲得了土土地使用權，支支付拆遷補償償費及安置補補助費25990.98萬萬元；第一年年住宅及底商商均可完工，保保守估計高層層住宅及底商商的價格各為為2100元/平方米、40000元/平方米。同同時其出售比比例為60%和80%，預測其預預訂比例為70%，預訂金比比例為60%，即本年通通過預訂金形形式可籌得資資金27500.82萬元元。見下表7-4。第一年預訂金表7-42.2貸款本年度貸款50000萬元，用用于建設資金金。2.3其它從第二年開始，房房屋開始出售售，獲得收入入，產生利潤潤。其余資金金要求均可由由產生的利潤潤滾動解決。三、財務評價1、概述本項目的經濟分析析是在完成市市場預測、建建設規(guī)模、公公用工程和輔輔助設施、節(jié)節(jié)能、環(huán)境保保護、衛(wèi)生和和勞動安全、消消防、企業(yè)組組織和勞動定定員、項目實實施計劃、投投資估算及資資金籌措等諸諸方面研究論論證的基礎上上進行。2、評價依據（1）國家計委、建設設部《建設項項目經濟評價價方法與參數數》（第三版版）；（2）國家現(xiàn)行的經濟濟評價有關規(guī)規(guī)定及參數；；（3）國家現(xiàn)行的有關關財務及稅收收政策；（4）中國國際工程咨咨詢公司《投投資項目經濟濟咨詢評估指指南》；（5）建設單位及工程程項目各有關關專業(yè)提供的的相關資料。3、評價范圍及評價價方法評價范圍和項目投投資及建設規(guī)規(guī)模一致。財務評價采用新建建項目的評價價方法，評價價根據國家現(xiàn)現(xiàn)行財稅制度度和價格體系系，采用現(xiàn)行行價格，分析析計算項目的的效益和成本本費用，進行行編制財務報報表、計算財財務評價指標標、考察項目目的盈利能力力（各種數據據均為含稅價價）。4、基礎數據（1）工程建設期：建建設期1年（2）計算評價期：經經營期2年，計算評評價期3年（3）收入和成本數據據的預測均以以研究期價格格為基價，未未考慮物價上上漲指數和通通貨膨脹因素素。5、年收入和營業(yè)稅稅金及附加估估算5.1售房收入項目開發(fā)組織與銀銀行達成相關關協(xié)議，以便便于個人購房房者使用住房房公積金購買買住宅。同時時，做適當的的廣告宣傳等等活動，提高高消費者對本本項目的認識識程度，進一一步促進住宅宅和商業(yè)用房房的銷售。評價按保守估計，第第二年出售的的高層住宅和和底商面積占占到完工面積積的60%和80%，第三年出出售所余住宅宅和底商。根據有關于經濟適適用房的法律律法規(guī)政策和和第二章中的的需求分析，并并考察項目周周邊地帶的實實際情況將價價格定為：高高層住宅為2100元/平方米，底底商為4000元/平方米。售售房收入見下下表7-5。銷售收入估算表表7-55.2總收入及銷銷售稅金及附附加根據有關規(guī)定，本本項目應交納納營業(yè)稅、城城市維護建設設稅、教育費費附加，其中中，營業(yè)稅稅稅率為5%，城市維護護建設稅、教教育費附加、價價格調控基金金分別按應納納營業(yè)稅額的的7%、3%、1.5%計取。收入、銷售稅金及及附加估算見見附表2。6、成本費用估算總成本費用估算見見附表3。成本費用估算說明明：（1）開發(fā)成本為每年年所出售房屋屋的總造價成成本。見附表表4和附表5。（2）本項目不形成固固定資產折舊舊和無形及遞遞延資產，故故不做折舊與與攤銷估算。（3）工資及福利費估估算項目勞動定員322人，按高級級管理人員、中中級管理人員員、普通員工工分檔，人均均工資及福利利費分別為2.4萬元/年、1.44萬元/年、1.2萬元/年，其中福福利費按工資資總額的14%考慮。工資資及福利費估估算見附表6。（4）修理費估算本項目不形成固定定資產，故無無修理費。（5）在計算期，固定定資產借款利利息計入總成成本費用。（6）其他費用估算其他費用包括其他他管理費、其其他銷售費用用等。依據項項目工資福利利費用的50%計取。7、財務評價指標7.1損益和利潤潤分配表計算期內年均利潤潤總額為1997.62萬萬元,年均所得稅稅為65.221萬元,年均稅后利利潤為1322.41萬元元。盈余公積積金按稅后利利潤的10%計取，公益益金和任意盈盈余公積金分分別按稅后利利潤的5%計取。損益和利潤分配估估算見附表7。7.2財務盈利能能力分析（1）財務現(xiàn)金流量表表（全部投資資）見附表8，根據該表表計算的評價價指標為：財務評價指標表7-6從以上計算指標可可以看出，財財務內部收益益率高于基準準收益率，財財務凈現(xiàn)值大大于零，說明明項目的盈利利能力能滿足足要求，經濟濟效益良好，財財務上是可行行的。（2）根據損益表和固固定資產投資資估算表計算算以下指標：：年均投資利潤率==年均利潤總總額/總資金×100%%=2.099%年均投資利稅率==年均利稅總總額/總資金×100%%=5.30%自有資金年均利潤潤率=年均稅后利利潤/自有資金×100%%=4.433%7.3償債能力分分析償債能力分析是通通過對“借款還本付付息表”“資金來源與與運用表”“資產負債表”的計算?？伎疾祉椖坑嬎闼闫趦雀髂甑牡呢攧諣顩r及及償債能力，并并計算借款償償還期。本項目償還貸款的的資金來源是是項目建成后后的稅后利潤潤及開發(fā)成本本部分，還款款方式采用最最大還款能力力進行償還。貸貸款償還期為為1.87年（包括括建設期一年年）。從資金來源與運用用的計算可以以看出，項目目第2年以后各年年收支平衡并并有盈余。從從資產負債表表可以看出，資資產負債率從從第2年起小于60%。說明該項項目在經營期期有償還長期期的能力。詳詳見附表9，10，11。第八章社會會影響評價一、適應性長期以來，我國住住房一直實行行低租金福利利分配政策，由由于各地區(qū)各各單位存在差差別和具體困困難造成住房房的欠賬較多多；由于沒有有發(fā)揮市場機機制在資源配配置中的積極極作用，因而而在住房領域域中一直存在在著住房分配配不公等弊端端。改革開放放來，隨著社社會主義市場場經濟體制的的建立，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的