小區(qū)物業(yè)管理制度

小區(qū)物業(yè)管理制度小區(qū)物業(yè)管理制度1

財務(wù)管理由公司財務(wù)部指導(dǎo),在客戶服務(wù)中心設(shè)專人負(fù)責(zé)收費和會計工作。按國家規(guī)定執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》設(shè)立帳目?？蛻舴?wù)中心于每年年初對當(dāng)年的財務(wù)收支狀況作預(yù)算,預(yù)算內(nèi)容包括:

收入:

1、物業(yè)管理費按當(dāng)年管理合同商定及相應(yīng)空房率作出預(yù)算

2、停車費依場地實際狀況,按物價局審批的標(biāo)準(zhǔn)收費

支出:

1、人員工資按相應(yīng)管理規(guī)模配備人員預(yù)算工資總額

2、人員相關(guān)福利費用按國家規(guī)定三金標(biāo)準(zhǔn)計提,工作人員工作制服、勞保費用核算

3、日常工程維保費用按公共機電、設(shè)施、設(shè)備日常維保以及維護、更換工程易耗品費用核算

4、保潔費用按日常保潔消耗品、定期消殺費用、日常垃圾清運、化糞池清運費

5、保安費用對講機、巡更機以及日常工作消耗費用

6、綠化費用按盆擺、綠地養(yǎng)護費用核算

7、辦公費用辦公用品、通訊費用、交通費用等

8、固定資產(chǎn)折舊對投入管理的固定資產(chǎn)按平均年限法計提折舊

9、稅費以預(yù)算收入按**市相關(guān)規(guī)定計提

10、保險費用為物業(yè)共享部位、公共設(shè)施設(shè)備、管理公眾責(zé)任投保費用

●決算:

次年一月份對上年度實際管理收支狀況計算,并與預(yù)算作總結(jié)對比,作出決算,同時再提出新的一年的財務(wù)預(yù)算。

3.11.2物業(yè)管理費、代收、代繳費用收取方式與方法

物業(yè)管理費可按業(yè)主的意愿實行每半年或三個月一期收費,代收代繳的水、電費用按自來水公司、供電局同期抄表收費時間收取。每期收費一周前,由財務(wù)人員填寫繳費通知單告知每戶業(yè)主本期應(yīng)繳管理費、水費、電費、公攤水電費明細(xì)。為便利業(yè)主繳費,客戶服務(wù)中心實行周一至周六有專人負(fù)責(zé)收費(可電話預(yù)約上門收費),以及征得業(yè)戶同意后還可為業(yè)戶辦理托付銀行代扣費用等多種收費方法。

3.11.3專項資金管理及使用

專項資金管理及使用:我司將嚴(yán)格根據(jù)建設(shè)部、財政部聯(lián)合下發(fā)的《住宅共享部位共享設(shè)施設(shè)備修理基金管理方法》的相關(guān)規(guī)定加以執(zhí)行。該規(guī)定中修理基金的使用,執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》(財政部基字[]7號)的規(guī)定,專項用于住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。此項資金在物業(yè)管理的最初幾年因房屋、設(shè)備在保修期內(nèi),故較少使用。在此后的管理年度,我司每年會結(jié)合房屋年度修理方案作出預(yù)算,報開發(fā)商或業(yè)委會認(rèn)可使用。如有突發(fā)的較大修理事項,我司將在一周內(nèi)向開發(fā)商或業(yè)委會提交修理方案,報批后組織實施。

3.11.4針對**市場能源費單獨收取現(xiàn)狀的說明

收繳方法及收費依據(jù),依據(jù)《福建省物業(yè)管理服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知的其次條規(guī)定:

a、公共水電費是小區(qū)、樓宇的消防和對講系統(tǒng)、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、空調(diào)、水泵等機電設(shè)備運行所發(fā)生的`電費和其它公共用電、用水的費用開支。

b、多層、小高層商住樓、別墅的綜合管理服務(wù)費中不含公共水電費,物業(yè)管理單位應(yīng)每月向全部業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價和總額及分?jǐn)偡椒?。公共水電費可由物業(yè)管理單位會同業(yè)主委員會確定詳細(xì)分?jǐn)偡椒?未成立業(yè)主委員會的公共水電費分?jǐn)偡椒☉?yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行:

對公共場所照明、消防和對講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費用,按戶合理分?jǐn)偂?/p>

電梯電費由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,按房屋的樓層分段按戶合理分?jǐn)偂?/p>

水泵用電按用水量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過程中發(fā)生的水電供應(yīng)、機電、消防設(shè)備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設(shè)施的日常修理保養(yǎng)費用在公共修理金中開支;大額修理更新費用按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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一、保安管理

1)做好小區(qū)的治安管理，維護良好的治安秩序。

2)對各規(guī)章制度與崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，特殊是新入職隊員的培訓(xùn)。連續(xù)做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作，確保小區(qū)的正常秩序，給業(yè)主供應(yīng)一個安全、舒適、幽雅的居住環(huán)境。確保小區(qū)六年無任何刑事案件發(fā)生。

3)加強部門內(nèi)部力氣的梯隊建設(shè)，努力培育骨干力氣。

4)做好小區(qū)的消防安全工作，力求做到全年無任何消防安全事故。

5)加大軍事訓(xùn)練力度，在20xx年度中使部門員工的整體軍事素養(yǎng)得到質(zhì)的提高。

6)以績效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確保安部各級工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱忱，促進(jìn)工作有效完成。

二、工程維護保養(yǎng)管理

1)對整個小區(qū)的電氣、給排水、消防、對講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的。運行管理、修理與保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項設(shè)備設(shè)施正常工作

2、加強對裝修戶進(jìn)行監(jiān)督管理。

3、向業(yè)主供應(yīng)有償服務(wù)。

三、環(huán)境衛(wèi)生的管理

1)環(huán)境衛(wèi)生方面，我們依據(jù)小區(qū)實際狀況，主要針對河道的清潔加強對樹葉、青苔打撈。確保河水清亮透亮?????。

2)要求保潔部制定嚴(yán)格的工作方案，結(jié)合保潔工作程序與考核方法，對清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。連續(xù)對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。

3)要求保潔部根據(jù)開發(fā)商的要求進(jìn)行。

四、客服管理

1)連續(xù)加強客戶服務(wù)水平與服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主滿足率達(dá)到95%左右。

2)進(jìn)一步提高物業(yè)收費水平，確保收費率達(dá)到96%左右。

3)親密協(xié)作各部門工作，準(zhǔn)時、妥當(dāng)處理業(yè)主糾紛與看法、建議。

4)完善客服制度與流程，部門基本實現(xiàn)制度化管理。

5)加強部門培訓(xùn)工作，確?？头T業(yè)務(wù)水平有顯著提高。

依據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定客服管理培訓(xùn)工作方案，提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的`開展員工素養(yǎng)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè)。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。對員工從服務(wù)意識、禮節(jié)禮儀禮貌、業(yè)務(wù)學(xué)問、應(yīng)對力量、溝通力量、自律性等方面反復(fù)加強培訓(xùn)，并在實際工作中檢查落實，提高管理服務(wù)水平與服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊伍的綜合素養(yǎng)。

五、完善管理處日常管理

開展便民工作，提高業(yè)主滿足度，以制度規(guī)范日常工作，完善小區(qū)治安、交通、綠化、公共設(shè)施設(shè)備的維保，讓業(yè)主滿足，更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。大力開展家政清潔服務(wù)、花園養(yǎng)護、水電氣修理等有償服務(wù)，在給業(yè)主供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時也增加管理處的多種經(jīng)營創(chuàng)收。

六、依據(jù)公司年度方案，創(chuàng)建文明與諧小區(qū)。

依據(jù)公司年度管理工作方案，20xx年的工作重點還是連續(xù)抓好物業(yè)安全管理，強化服務(wù)意識，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格根據(jù)國家、市級各部門制定的各項法律、法規(guī)以及公司制定的各項規(guī)范性制度嚴(yán)格執(zhí)行，逐項整改完善。依據(jù)《績效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求。擬定業(yè)主車輛按規(guī)定停放到位可行性方案。協(xié)作開發(fā)商各項銷售活動的開展，組織相關(guān)部門做好預(yù)備工作。

20xx年物管處將以務(wù)實的物業(yè)服務(wù)工作態(tài)度，保質(zhì)保量完成各項工作任務(wù)及考核指標(biāo)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，在服務(wù)質(zhì)量提升中創(chuàng)出佳績。

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1、嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。

2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

3、留意經(jīng)濟效益，細(xì)心理財，開源節(jié)流，滿意業(yè)主需求。

4、抓好精神文明建設(shè)，維護業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。

5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

6、制訂年度工作方案，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅持年終考核。

7、重視人才，合理使用干部，根據(jù)德、勤、能、績定期進(jìn)行考核。

8、調(diào)動各方樂觀因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支狀況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的.建議、看法和要求，并準(zhǔn)時答復(fù)，仔細(xì)解決。

9、關(guān)懷員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

10常常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，制造良好的外部環(huán)境。

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為貫徹落實《物業(yè)管理條例》規(guī)范物業(yè)管理活動，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，制造一個清爽、干凈、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本方法。

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本方法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的托付，依據(jù)物業(yè)管理托付合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人供應(yīng)綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受托付應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保準(zhǔn)時為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費，并由物價部門統(tǒng)肯定價，設(shè)“公示板”公開收費標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護與緊急大事處理。

（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護和修理，確保設(shè)備運行正常，居住安全。

（2）對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)大事準(zhǔn)時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

（3）對二次供水水箱，應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與四周建筑風(fēng)格渾然一體，既要留意依據(jù)不同的功效進(jìn)行相宜的綠化和小品布置，重點美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要實行多種形式，向廣闊業(yè)主或使用人特殊是兒童進(jìn)行宣揚教育，使人人都來關(guān)懷愛惜綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取協(xié)作，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣揚力度，增加消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)樂觀協(xié)作物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自轉(zhuǎn)變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨便拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨便占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的'物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造阻礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同商定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、修理、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣闊居民排憂解難，化解日常生活中的沖突確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本方法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。

四、本方法自公布之日起施行。

小區(qū)物業(yè)管理制度5

加強檔案資料管理，有助于保存住宅小區(qū)(大廈)的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

(一)管理內(nèi)容：

1、工程檔案：從接管開頭的全部工程技術(shù)、修理、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;

2、業(yè)主檔案：全部業(yè)主購、租房合同(復(fù)印件)，業(yè)主基本狀況登記表、裝修申請表等;

3、財務(wù)檔案：逐年形成的財務(wù)收支報表、物業(yè)修理基金使用報表等;

4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;

5、管理資料：綠化資料、日常巡查(清潔、修理、保安)記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。

(二)管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行;

2、專人管理(由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的.管理員擔(dān)當(dāng))，專室專柜，編目造冊，存放有序并且敬重業(yè)主隱私，保守隱秘;

3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%;

4、逐步實現(xiàn)智能化管理，計時牢靠的把握相關(guān)信息，提高管理水平。

小區(qū)物業(yè)管理制度6

物業(yè)小區(qū)保安警用器械管理規(guī)程

一、目的與適用范圍

本規(guī)程規(guī)定了保安警用器械管理的職責(zé)和方法,保證器械功能完好、正常使用。

適用于保安警用全部器械。

二、職責(zé)

1、當(dāng)班保安員負(fù)責(zé)正確使用、妥當(dāng)保管器械。

2、保安大隊負(fù)責(zé)保安器械的選購、發(fā)放、送檢。

3、管理處負(fù)責(zé)本小區(qū)保安器械的`管理。

三、工作規(guī)程

1、對講機管理

(1)對講機是保安員執(zhí)行任務(wù)的工具,屬于公司的公共財產(chǎn),每個員工都有責(zé)任和義務(wù)保證對講機的正常使用。

(2)對講機只供員工值勤時使用,嚴(yán)禁用作其他用途,特別情

況須由管理處領(lǐng)導(dǎo)同意方可。

(3)對講機由值班人員使用,嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人,嚴(yán)禁個人攜帶外出,如確有需要,須報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

(4)對講機嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確使用,嚴(yán)禁員工私自亂拆、亂擰或亂調(diào)其他頻率,否則按違紀(jì)處理,若損壞照價賠償。

(5)員工在交接班時應(yīng)做好對講機交接驗收工作,以免消失問題時相互推卸責(zé)任。發(fā)覺問題應(yīng)做好記錄并準(zhǔn)時上報主管領(lǐng)導(dǎo)加以處理。

(6)對講機充電器由相應(yīng)的班長領(lǐng)用,妥當(dāng)保管、正確使用。

2、警棍的管理

(1)警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時的專用工具和武器。

(2)所配警棍只供當(dāng)班保安員執(zhí)勤時攜帶和在緊急狀況下使

用,非值班、執(zhí)勤人員嚴(yán)禁佩帶和使用。

(3)嚴(yán)禁將警棍供應(yīng)他人,無特別狀況或未經(jīng)管理處主任批準(zhǔn),嚴(yán)禁帶出。

(4)嚴(yán)禁用警棍嘻戲打鬧,嚴(yán)禁將警棍交與他人玩耍。

(5)執(zhí)勤保安必需將警棍隨身攜帶,不得隨便擱放或托他人代為保管。

(6)使用人員要愛惜使用,如有丟失或非因公損壞要予以賠償,當(dāng)分不清詳細(xì)責(zé)任人時,由該崗位人員共同賠償。

(7)交接班時,交接班人員要進(jìn)行器械和其他物品交接驗收工作,確保其處于完好狀態(tài)。

四、文件和記錄

1、保安一日工作狀況記錄

2、領(lǐng)用物資記錄

編制審核

批準(zhǔn)生效日期

小區(qū)物業(yè)管理制度7

為了保證公司會所的管理質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn),指導(dǎo)員工的行為規(guī)范,特制訂本制度。

第一章宗旨

第一條“會所”顧名思義即為“聚會的場所”,它是以康樂為主要內(nèi)容,它是為顧客(社區(qū)居民)供應(yīng)運動、健身、保健、休閑、消遣、聚會的社會場所。

小區(qū)會所的經(jīng)營宗旨在于使業(yè)主享受到親和力和親切感,讓業(yè)主有做仆人的感覺,勝利會所應(yīng)當(dāng)是業(yè)主私家客廳的延長。

其次條社區(qū)會所經(jīng)營的目的在于豐富小區(qū)住戶的日常文化,體育生活,加強住戶之間的溝通和聯(lián)系,體現(xiàn)小區(qū)布滿生氣,蓬勃向上的生活氣息,成為業(yè)主們消遣休閑、溝通的中心,成為他們業(yè)余生活不行缺少的一部分。

xx下屬各小區(qū)會所都是其小區(qū)業(yè)主之私家會所,旨在為全體業(yè)主供應(yīng)一個健身、消遣、休閑和溝通的高尚場所,為小區(qū)釀造一種健康文明、樂觀向上的文化氛圍。

其次章會員消費

第三條小區(qū)會所實行以會員制為主的管理模式,會所內(nèi)全部設(shè)施只供應(yīng)給本小區(qū)之業(yè)主、住戶及嘉賓消遣。

第四條凡小區(qū)會所的業(yè)主/住戶,可憑業(yè)主卡自動入會,成為會所的會員,優(yōu)待享用會所內(nèi)各類消遣設(shè)施(正常價格的六折優(yōu)待)。

第五條經(jīng)業(yè)主或相關(guān)人員推舉之嘉賓,可享受正常價格的八折優(yōu)待,也可按規(guī)定繳納相應(yīng)的入會費,而后享受會員的待遇(正常價格的六折優(yōu)待)。

第六條前來會所消費消遣的會員,請向總臺出示住戶卡(本小區(qū)住戶)或貴賓會員卡,以驗明身份,并把住戶卡或貴賓卡暫留總臺,等消費完畢回總臺結(jié)完帳時,再交還本人。(若已辦理了其他消費卡如月卡、次卡等,則可憑消費卡消費。)

第七條會員在會所消遣消費時,應(yīng)遵守本會所之各消遣點之管理制度,接受會所管理人員的指導(dǎo)。

第八條到本會所消費的會員,年齡不小于十二周歲,不大于六十五周歲,超越這個年齡段的須在適齡的家屬伴隨下,方可消遣消費。

第九條會員前來會所消費,應(yīng)穿著得體,男的不得赤膊,女的不得穿過于暴露的衣服。

第十條會員在消費期間請勿:吸煙、大聲喧嚷、打鬧、追趕、隨地吐痰,以免影響他人健身消遣。

第十一條會員在會所消遣,應(yīng)愛惜會所內(nèi)的設(shè)施,一旦損壞公共財物,須按規(guī)定價格賠償。

第三章人員素養(yǎng)與員工培訓(xùn)

第十二條會所管理人員的素養(yǎng)要求:

1、較高的政治思想素養(yǎng)

會所管理人員必需正直、誠懇,具有完善而高尚的人格;堅持原則,勤奮、敬業(yè)、愛崗,具有良好的職業(yè)道德;嚴(yán)于律己,勇于擔(dān)當(dāng)責(zé)任;對工作布滿信念。

2、有肯定的領(lǐng)導(dǎo)才能

能有效利用和掌握會所人、財、物等資源,充分調(diào)動員工的樂觀性與制造力,營造良好的集體氛圍,為顧客制造最佳最優(yōu)質(zhì)的服務(wù),為會所制造良好的經(jīng)濟效益。

3、有肯定的專業(yè)文化學(xué)問和專業(yè)技能

會所服務(wù),涉及到文化、心理、運動、審美等方面,只有具備肯定程度的文化修養(yǎng),才能從會所的內(nèi)外裝修、裝飾、設(shè)施到全體服務(wù)人員身上反映出服務(wù)意識,營造出抱負(fù)的會所氛圍,給客人供應(yīng)視覺、聽覺上的良好享受。同時,會所管理人員在于顧客交往中彬彬有禮、談吐高雅、思維靈敏,以自己廣博的見識來吸引,為顧客供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

作為會所管理人員應(yīng)了解會所各項目的活動規(guī)章、要求、原理,并在運行中保持良好運轉(zhuǎn)。

4、具有經(jīng)營意識

會所管理人員應(yīng)有經(jīng)濟頭腦,具有較強的應(yīng)變力量,有較強的公關(guān)意識,建立良好的客際關(guān)系,知法懂法。

第十三條會所服務(wù)人員的素養(yǎng)要求:

1、敬業(yè)勤奮,精力充足熱忱周到為客人供應(yīng)服務(wù)

2、會所工作時間長,工作較為枯燥乏味,因此會所服務(wù)人員應(yīng)有良好的.服務(wù)意識、健康的身體和充足的精力。

2、熱忱周到為客人供應(yīng)服務(wù)會所服務(wù)人員應(yīng)具備開朗的性格(性非常向),喜愛自己的工作,提高對專業(yè)的愛好。

3、有肯定的專業(yè)文化學(xué)問和專業(yè)技能肯定的專業(yè)文化學(xué)問,有利于精確?????的理解和快速把握各種設(shè)施、設(shè)備的運行原理、使用、維護、保養(yǎng)學(xué)問及各項目的活動規(guī)章,也有利于與顧客的溝通。

4、有肯定的應(yīng)變力量。

在意外狀況消失時準(zhǔn)時實行措施掌握局;擅長用各種形式解決問題。

第十四條員工培訓(xùn)包括職業(yè)道德培訓(xùn)和專業(yè)技能培訓(xùn)。

1、職業(yè)道德培訓(xùn)包括:員工的職業(yè)榮譽感、職業(yè)態(tài)度、敬業(yè)精神、道德規(guī)范、團結(jié)協(xié)作精神、行為規(guī)范。

2、專業(yè)技能培訓(xùn)包括:專業(yè)學(xué)問、技術(shù)、服務(wù)技能等。

第四章工作紀(jì)律

第十五條考勤:正常上班時間為14:00~22:00,周末和節(jié)假日為10:00~23:00。不準(zhǔn)遲到早退或擅離崗位,若有特別狀況確需請假,須提前向負(fù)責(zé)人提出申請,經(jīng)同意并支配人員頂崗后方可離開。

第十六條值班:若遇到特別狀況需早晨提前上班(顧客預(yù)定打網(wǎng)球),或晚上拖后延時,部長應(yīng)準(zhǔn)時支配人員值班(以輪番方式支配)。

第十七條保潔:員工上班后的首要工作為清潔衛(wèi)生(時間30分鐘),服務(wù)員在營業(yè)時間應(yīng)確保本清潔責(zé)任區(qū)內(nèi)的地面臺面、玻璃門窗、設(shè)施設(shè)備等無塵光滑、擺放整齊,空氣清爽。在一天的營業(yè)時間里準(zhǔn)時整理、準(zhǔn)時清潔。

第十八條到崗:清潔完畢,各崗位服務(wù)員必需在本服務(wù)崗位做好各方面的預(yù)備,精神飽滿、訓(xùn)練有素地等待營業(yè)的開頭。

第十九條在崗:在規(guī)定上班的時間內(nèi),各崗服務(wù)員必需堅守崗位,為顧客供應(yīng)周到服務(wù)。不得擅自離崗或串崗,除有特別狀況,在部長的旨意下,可到別的崗位協(xié)作服務(wù)。

其次十條職責(zé):各崗位員工對本崗位器材和設(shè)備的完好率負(fù)責(zé)在服務(wù)中準(zhǔn)時發(fā)覺器材的損壞并當(dāng)面對顧客指出,向會所負(fù)責(zé)人報告,便于索賠。若服務(wù)員不能準(zhǔn)時發(fā)覺器材或設(shè)備的人為損壞或遺失,則視為嚴(yán)峻失責(zé),損壞或遺失的器材須由此崗位服務(wù)員按原器材成本價加倍賠償。

其次十一條會所員工須嚴(yán)格遵守《會所員工行為規(guī)范》。

其次十二條會所員工須嚴(yán)格遵守:

1、嚴(yán)格執(zhí)行上下班時間和操作規(guī)程,不得私自提前或拖后打掃衛(wèi)生;工作時間外不得在會所滯留(值班員工除外)。

2、除保潔時間外,各崗位員工必需保證各消遣點全天候干凈衛(wèi)生。

3、不得在開單后就置顧客于不顧,必需確保顧客在消遣的全過程中得到完善的服務(wù)。

4、不得擅自離開工作崗位,若有特別狀況不得不臨時離崗,需提前跟主管請示,得到應(yīng)許后,方可走開。

5、上班時間不得任憑接打私人電話,即便有意外狀況,通話時間也以三分鐘為限。

6、會所員工及親朋好友不得在會所免費消費。在特別狀況下,有顧客邀請教導(dǎo)切磋時,不得越崗進(jìn)行陪客,不得影響其他項目的服務(wù)。

7、上班時間不得聚眾談天,不得接待親朋好友。

8、嚴(yán)格執(zhí)行主管的支配,接受主管的指正批判,不得當(dāng)面與主管爭吵或強詞狡辯。

9、不得在員工中搬弄是非、搞幫派。

10、嚴(yán)格要求公司各項規(guī)章制度,按規(guī)定程序作業(yè)。

第五章服務(wù)流程

其次十三條迎客:由負(fù)責(zé)人在總臺門口站立迎客,道歡迎詞:“歡迎光臨!”,身體微鞠躬,面含微笑,并把客人引到前臺。

其次十四條開票:前臺小姐站立迎客,道歡迎詞:“歡迎光臨!”、“您想消費哪一項消遣項目”而后詢問顧客是否會員(憑住戶卡或住戶附卡),采納那種消費方式(一次消費、次卡消費、月卡消費等),若一次消費,則開一式三聯(lián)的票,把顧客聯(lián)交付顧客,若以卡消費,則查看核對卡的期限(次卡在背面蓋上小章),按規(guī)定辦理(留下卡在總臺,等顧客消費完畢再歸還顧客),后由部長把顧客引到消費地點。

其次十五條消費:各消費點的服務(wù)員站立門口迎客,致辭:“歡迎光臨”,后接過總臺開出的消費單(顧客聯(lián)),把顧客引消費點,對器材的使用方法作簡短的解說,依據(jù)顧客的詳細(xì)需求再作對應(yīng)服務(wù)。

其次十六條驗單:顧客每次消費完畢離開前,各消費點服務(wù)員應(yīng)對器材進(jìn)行驗收,若有損壞,按會所管理規(guī)定賜予賠償。

其次十七條結(jié)帳:晚十點半,負(fù)責(zé)人查看各消費點顧客狀況,確認(rèn)無顧客后,由各點服務(wù)員與總臺結(jié)帳,并在日收入帳上簽字,再由負(fù)責(zé)任核實,在一天收入總帳上簽字認(rèn)可。

第六章設(shè)施、設(shè)備管理

其次十八條會所設(shè)施、設(shè)備的配置應(yīng)和會所規(guī)模、檔次、進(jìn)展商的實力、業(yè)主的構(gòu)成等相適應(yīng).

其次十九條會所應(yīng)保證其設(shè)備完好率達(dá)到100%。

第三十條會所工作人員必需熟識各種設(shè)備的性能、特點、使用方法、使用要求,制定科學(xué)的操作規(guī)程、修理保養(yǎng)方案與制度,提高設(shè)備的使用效率,保證設(shè)備、設(shè)施正常運行和日常使用安全,延長使用壽命,降低經(jīng)營成本。

第七章安全管理

第三十一條會所應(yīng)每周定期對設(shè)施設(shè)備、用具用品進(jìn)行消毒。

第三十二條在配置設(shè)備時應(yīng)考慮安全性能和愛護設(shè)計,并必需配備有關(guān)質(zhì)檢部門的產(chǎn)品合格證書。

第三十三條設(shè)置設(shè)施設(shè)備時要留意電器線路敷設(shè)的規(guī)范、安全,同時必需留意安全接地。

第三十四條要了解、檢查設(shè)備動作時簡單發(fā)生碰撞或造成使用者損害的部位有無安全裝置,如跑步機的緊急制動連線,攀巖機下的軟墊等。人體接觸部位構(gòu)件要避開粗糙或有楞角。安全扶手、重力支架等部件要安全穩(wěn)固。

第三十五條對任何帶有危急可能的康樂項目,必需有明顯、完好的安全說明牌,告知客人其危急及安全留意事項,并配有專業(yè)人員在現(xiàn)場進(jìn)行安全檢查,仔細(xì)檢查客人是否進(jìn)行安全的活動,監(jiān)督和制止客人帶有危急性的康樂活動方式。

第三十六條會所的消防管理工作,要貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針。消防工作的組織管理必需從負(fù)責(zé)人到服務(wù)人員,形成一個全員管理的局面。貫徹落實國家有關(guān)部門“公共消遣消防安全管理規(guī)定”,切實把消防安全工作落實到實處、提高消防意識,加強安全管理,每半年對電器線路進(jìn)行定期的安全檢查。

第三十七條每天營業(yè)結(jié)束后,會所工作人員應(yīng)對工作場所進(jìn)行全面的檢查,留意煙頭等安全隱患,按規(guī)定切斷電源。

小區(qū)物業(yè)管理制度8

1、人員組織

專職安全護衛(wèi)人員,身體健康,責(zé)任心強,工作仔細(xì)負(fù)責(zé),體態(tài)良好,有吃苦奉獻(xiàn)精神和甘當(dāng)保姆的意識;

接受過安全護衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練,訓(xùn)練有素,把握基本安全護衛(wèi)技能,并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí),增加安全防范力量;

熟識小區(qū)環(huán)境,熟識物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī),能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對小區(qū)護衛(wèi)工作;思想品質(zhì)好,作風(fēng)正派,喜愛安全護衛(wèi)工作,無不良記錄;

安全護衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具;

當(dāng)班時佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號,穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;

上崗時精神振作,舉止應(yīng)文明,姿勢良好,大方、得體,精神振作,姿勢良好,抬頭挺胸,留意檢查和保持儀表;在執(zhí)勤時不吸煙、吃零食,不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?不彎腰駝背,前傾后靠;

講一般話,可以進(jìn)行簡潔英語會話;

交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。

2、門衛(wèi)

參照《門衛(wèi)制度》執(zhí)行。

各出入口24小時有值班看管,主出入口至少有2人駐守,其余出入口至少有一人值守;根據(jù)托付合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記,謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的商販入內(nèi),大件物品搬出實行登記,實施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。

3、巡邏

參照《小區(qū)保安人員巡邏檢查制度》執(zhí)行。

白天巡邏次數(shù)不少于6次,夜間巡邏次數(shù)不少于8次,重點部位、重點時間以及特別狀況加強巡邏;每組巡邏人員不少于2人,并排或列隊巡邏,規(guī)范整齊;準(zhǔn)時發(fā)覺和處理擔(dān)心全隱患;接受業(yè)主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問;在遇到突發(fā)大事時,準(zhǔn)時報告警方與管理服務(wù)中心,必要時實行正值防衛(wèi),防止事態(tài)擴大,幫助愛護現(xiàn)場和證據(jù);安全巡邏有記錄有檢查。

4、緊急事故反應(yīng)

參照《突發(fā)大事處理制度》執(zhí)行。

制定緊急事故處理預(yù)案,至少包括:火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等;

有緊急大事?lián)尵冉M織,并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài);

書面描述緊急事故搶救組織職責(zé),并讓每位成員了解,周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練;

高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí);

對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng);盡可能削減破壞和損失程度;

根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的.托付組織恢復(fù)生活秩序,如:關(guān)心恢復(fù)電力供應(yīng)、搶救財產(chǎn)等。

5、其他防范措施

設(shè)有業(yè)主(使用人)求助與報警電話,24小時有人值守;

接到報警信號,確認(rèn)后管理服務(wù)中心應(yīng)馬上派人趕往現(xiàn)場查看,予以恰當(dāng)?shù)木o急處理;

涉及人身安全處,設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護措施;

幫助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序,防止擔(dān)心全大事發(fā)生;

對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強維護,保持必要的照明;

建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

建立訪客登記、車輛登記、值勤與巡邏記錄等資料。

6、標(biāo)準(zhǔn)與要求

總體管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):達(dá)到《上海市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》五級標(biāo)準(zhǔn)。

應(yīng)急及突發(fā)大事接報后馬上趕到現(xiàn)場處理。

保安員崗前、崗中培訓(xùn)率達(dá)到98%。

對保安服務(wù)的滿足率達(dá)到92%以上。

小區(qū)物業(yè)管理制度9

為保持潔凈干凈，使住(用)戶享有優(yōu)雅舒適的`生活環(huán)境，結(jié)合管轄區(qū)實際狀況，特制訂本制度。

（一）清掃保潔隊員應(yīng)喜愛本職工作，培育良好的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，不怕苦、不怕臟、不怕累，用辛勤汗水贏得社會的敬重和承認(rèn)。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行清掃保潔工作程序，按時完成各項任務(wù)，并按規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查驗收。

（1）每天清掃行車道路兩次，上下午各一次。

（2）每天早上清掃綠化帶、公共場所、人行道等各一次。

（3）每天清運垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。

（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。

（5）每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次，主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。

（6）每季度疏通沙井一次。

小區(qū)物業(yè)管理制度10

一、物業(yè)接管驗收管理制度

1、驗收前的預(yù)備工作

本驗收管理制度是指由xx網(wǎng)絡(luò)能源有限公司新廠房項目招標(biāo)組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行的物業(yè)驗收和移交工作。

xx物業(yè)組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參與驗收工作。

驗收小組依據(jù)供應(yīng)的圖紙，根據(jù)項目設(shè)計要點、竣工圖、設(shè)施清單、全部設(shè)施設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備調(diào)試運行記錄、試驗報告等進(jìn)行驗收。

2、驗收的實施

驗收小組在驗收過程中，可先按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、方案、設(shè)備清單進(jìn)行單項驗收，然后再進(jìn)行綜合驗收；實物的驗收，主要應(yīng)核查設(shè)備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。

3、驗收后的處理工作

驗收小組專業(yè)人員依據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負(fù)責(zé)人依據(jù)驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收評定看法書，呈交項目招標(biāo)組。對存在問題的設(shè)備、設(shè)施寫出書面報告，上報項目招標(biāo)組。管理處負(fù)責(zé)人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要會同項目招標(biāo)組簽字生效，將全部、檔案資料移交給管理處存檔。

4、驗收后不合格的處理工作

對在驗收發(fā)覺存在問題的設(shè)施、設(shè)備，管理處制訂整改落實措施，并報項目招標(biāo)組和xx物業(yè)審核。

5、設(shè)備驗收

驗收的條件是設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計要求符合，檢查結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖，在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗收，驗收結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。

二、公共設(shè)施維護管理制度

1、管理處負(fù)責(zé)廠區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理、檢查維護，確保設(shè)施、設(shè)備處于良好運行狀態(tài)。

2、公用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識系統(tǒng)規(guī)范完整、精確?????無誤。

3、廠區(qū)內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。

4、廠區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞，須準(zhǔn)時修理和更換。

5、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞，馬上通知市屬有關(guān)部門修理或更換。

6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用設(shè)施、設(shè)備。

三、臨時用電、用水管理規(guī)定

1、臨時用電方案申請

1）施工前，由施工單位或依據(jù)施工項目和用電量大小，向管理處遞交臨時用電方案申請表。

2）臨時用電方案申請表中，應(yīng)列明所使用電動設(shè)備的名稱、功率和數(shù)量。

3）管理處派技術(shù)人員對其機械電氣設(shè)備進(jìn)行檢查核實。

4）申請人或單位必需供應(yīng)操作人員的上崗證復(fù)印件，每人一證。操作人員無證的，管理處一律不予批準(zhǔn)申請。

2、臨時用電管理規(guī)定

1）凡施工所使用的電動設(shè)備、工具及電線等器材，必需符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。

2）在管理處技術(shù)人員指定的地點接線，并安裝漏電愛護開關(guān)、用電計量表、施工配電盤（箱）。

3）電動工具、臨時照明線路應(yīng)使用合格插頭、插座。

3、臨時用電施工限制

1）不影響廠區(qū)內(nèi)機電設(shè)備的正常運作。

2）不超出供電負(fù)荷量允許范圍。

3）噪音很大的電動工具，嚴(yán)格按規(guī)定時間進(jìn)行操作，不影響業(yè)主的正常作息和生活。

4、禁止以下行為：

1）亂拉亂接電線。

2）超出設(shè)計負(fù)荷的臨時用電，未經(jīng)申請用電方案的用電。

3）直接將電線插入插座的用電行為。

5、管理處管理權(quán)限

1）有權(quán)勸阻或制止違章操作。

2）有權(quán)對業(yè)主單位進(jìn)行巡察檢查。

3）有權(quán)對所使用的電動設(shè)備工具隨時進(jìn)行檢查。

4）對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。

6、臨時用水管理

1）施工前，施工單位或業(yè)主單位依據(jù)施工項目和用水量，向管理處預(yù)先申請臨時用水。

2）使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。

3）禁止任何亂接水的行為，不聽勸阻管理處可實行停水措施。

四、投訴處理和分析制度

1、凡業(yè)主對管理處管理、服務(wù)方面的投訴，不論實行何種方式（如信函、電話或面談），均需進(jìn)行接待、記錄，同時應(yīng)做好相應(yīng)記錄。

2、管理處接到投訴后，在預(yù)約時間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)實行何種補救處理措施，答復(fù)時間最長不超過一天。

3、管理處根據(jù)業(yè)主投訴的內(nèi)容，支配相應(yīng)人員解決問題，并將結(jié)果反饋給客戶服務(wù)中心。

4、對重大問題的投訴，相應(yīng)人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題，直接報管理處主任。由管理處主任作出處理打算。

5、客戶服務(wù)中心應(yīng)通過電話或采納其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果，未解決的，責(zé)成有關(guān)部門/管理處快速處理。

6、對業(yè)主的投訴，應(yīng)即時作出分析總結(jié)，對反復(fù)消失的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深化探討并找出解決方法，防止重復(fù)發(fā)生類似問題。

五、看法調(diào)查和回訪制度

1、公司品質(zhì)管理部每半年進(jìn)行一次業(yè)辦法見調(diào)查。業(yè)辦法見調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對以下方面的滿足程度：

1）安全管理

2）綠化管理

3）清潔服務(wù)

4）四害消殺服務(wù)

5）投訴或看法處理

6）停車場管理

7）設(shè)備設(shè)施管理

8）電梯管理

9）修理服務(wù)

10）服務(wù)態(tài)度

2、品質(zhì)管理部對回收的看法表進(jìn)行統(tǒng)計分析，并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿足率以及分項滿足率、業(yè)主對物業(yè)管理的看法、建議（共性、共性的看法）等書面交給管理處。

3、對存在的問題，管理處主任提出整改看法，責(zé)成有關(guān)人員限期解決。

4、對業(yè)主的誤會，應(yīng)進(jìn)行必要的急躁解釋。

5、業(yè)辦法見調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)向業(yè)主公布，接受監(jiān)督。

6、相關(guān)職能部門應(yīng)定期對業(yè)主進(jìn)行回訪。

7、回訪時，虛心聽取看法，懇切接受批判，接受合理化建議，做好回訪記錄。

8、回訪中，對業(yè)主單位的詢問、看法，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時間答復(fù)。

9、業(yè)辦法見評價統(tǒng)計計算方法

1）統(tǒng)計計算應(yīng)依據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進(jìn)行。

2）統(tǒng)計計算符號

n-發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)

h-回收的調(diào)查表總數(shù)

x-調(diào)查表的調(diào)查項目數(shù)

y-每份調(diào)查表評價滿足的項數(shù)

o-評價滿足的項目總數(shù)

a-回收率：%；

k-滿足率：%；

3）統(tǒng)計計算公式

a=h÷n×100%

o=σy=y1+y2+y3+……+yn

k=o÷x×n×100%

六、修理管理制度

1、管理處接到的業(yè)主修理的訴求后，必需在5分鐘內(nèi)支配相關(guān)修理技術(shù)人員到現(xiàn)場實施修理。

2、修理工到現(xiàn)場后，要做到：

1）自覺維護管理處及業(yè)主的權(quán)益，不做損害管理處名譽的事情。

2）不要不懂裝懂，遇到疑難問題要照實、具體地向工程技術(shù)人員匯報并懇求支援解決。

3、修理工進(jìn)入現(xiàn)場修理時，應(yīng)主動征求業(yè)辦法見，盡量恢復(fù)修理前的。原貌原樣，如有改動，應(yīng)征)(求業(yè)主的同意后方可進(jìn)行。

4、修理工進(jìn)入現(xiàn)場修理時，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真檢測，推斷動身生故障的緣由。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂裝，造成不必要的返工。

5、修理工進(jìn)行修理時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布、廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、稱贊取鬧。

6、修理工作完成后，修理工應(yīng)準(zhǔn)時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到四周的垃圾桶邊。用潔凈的抹布擦拭弄臟的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴?fù)各物品的原貌（位置）。

7、全部工作完成后，修理工要試驗修理后的效果給業(yè)主看，試驗次數(shù)不少于3次，同時要給業(yè)主講解應(yīng)留意的事項，假如業(yè)主有不滿足的地方（合理的要求），則應(yīng)準(zhǔn)時進(jìn)行整改直至業(yè)主滿足為止。

8、確認(rèn)一切正常后，修理工應(yīng)禮貌地請業(yè)主在《修理單》上簽名確認(rèn)。修理工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時，應(yīng)禮貌地感謝業(yè)主支持、協(xié)作與諒解。

9、修理工回到管理處準(zhǔn)時做好修理記錄。

10、在修理完成后，由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪。

七、垃圾收集與處理管理制度

1、垃圾的分類處理

1）工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其它裝運工具運輸?shù)街付ǖ攸c倒放，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運輸途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。

2）生活垃圾：清潔工清潔時的少量垃圾可倒入四周的垃圾桶內(nèi)，量大的垃圾應(yīng)直接運輸?shù)叫^(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運至垃圾中轉(zhuǎn)站。

2、垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時，可增加清運次數(shù)。

3、清潔人員應(yīng)負(fù)責(zé)垃圾中轉(zhuǎn)站四周的'衛(wèi)生。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。

1）負(fù)責(zé)每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面。

2）每天應(yīng)對垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行一次消殺工作。

4、垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：

1）地面無散落垃圾，無污水，污漬；

2）墻面無粘附物，無明顯污跡；

3）垃圾做到日產(chǎn)日清；

4）全部垃圾集中堆放在堆放點，做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾；

5）可作廢品回收的垃圾應(yīng)另行堆放；

6）垃圾站應(yīng)保持清潔無異味，每天應(yīng)定時噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害；

7）按要求做好垃圾袋裝化。

5、垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運人員負(fù)責(zé)掃凈。

6、綜合管理員應(yīng)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢查清潔工的工作狀況，并記錄。

八、衛(wèi)生消殺管理制度

1、綜合管理員應(yīng)依據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。

2、消殺工作方案應(yīng)包括以下內(nèi)容；

1）消殺對象；

2）消殺區(qū)域；

3）消殺方式藥物方案；

4）消殺費用預(yù)算。

3、消殺區(qū)域包括：樓梯口、梯間及四周公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域。

4、消殺方式以噴藥消殺為主，滅鼠方法主要實行投放拌有鼠藥的餌料。

5、投放鼠藥必需在保證安全的前提下進(jìn)行，必要時掛上明顯的標(biāo)識。

6、消殺作業(yè)完畢，應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。

7、消殺工作標(biāo)準(zhǔn)

1）檢查倉庫或廠區(qū)生產(chǎn)車間，目視無明顯蚊蟲在飛。

2）檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處，目視無蒼蠅滋生地。

3）檢查樓內(nèi)和污水井、無害蟲消失。

4）抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%，鼠洞每2萬平方米不超過1個。

8、消殺工作的管理與檢查

1）消殺工作前，綜合管理員必需詳盡地告知作業(yè)人員應(yīng)留意的安全事項。

2）綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進(jìn)行狀況并將工作狀況記錄于工作記錄中。

3）綜合管理員現(xiàn)場跟蹤檢查，確保操作正確。

九、受傷/急癥等緊急救援措施

1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員，旁人應(yīng)依據(jù)緣由緊急實行相應(yīng)措施或打電話給管理處救援。

2、管理處人員應(yīng)使傷者或急癥者處于暖和及合適的環(huán)境中，并細(xì)心呵護。

3、管理處在救援傷者時，同時撥打120尋求救濟，說明詳細(xì)方位。

4、管理處應(yīng)派護管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務(wù)人員的到來。

十、火警應(yīng)急措施

1、發(fā)生火警，切勿急燥，保持鎮(zhèn)靜。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話119。

2、緊急關(guān)閉電源、管理處人員應(yīng)緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員。

3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。

4、遇到濃煙，應(yīng)用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。

5、用滅火設(shè)備撲滅火源，但切勿把自己置身于危急中。

6、快速脫離火災(zāi)現(xiàn)場，請牢記不要搭乘電梯。

十一、停水/停電的應(yīng)急措施

1、當(dāng)接到相關(guān)部門停水/停電通知時，應(yīng)以書面形式提前通知業(yè)主，做好相應(yīng)的預(yù)備。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。

2、當(dāng)遇到突然停水時，管理處應(yīng)打電話給政府相關(guān)部門詢問，同時并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主，后再以書面形式補辦。

3、當(dāng)遇到突然停電時，應(yīng)起用另一回路電源，若無雙回路，發(fā)電機30秒之內(nèi)自動啟動，保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運行。

4、突然停電時，被困在電梯有人員應(yīng)通知管理處專人進(jìn)行解困。解困后，將電梯降至首層。

5、突然停電時，應(yīng)以電話/廣播等形式通知業(yè)主，然后再以書面形式通知業(yè)主。

6、突然停電時，應(yīng)急時派專人檢查廠房內(nèi)的全部設(shè)備。

小區(qū)物業(yè)管理制度11

1.目的:

加強小區(qū)停車場的管理，保障私人車位使用權(quán)不受侵害，保障停車有序和安全。

2.適用范圍:

適用本小區(qū)車輛管理。

3.引用文件:

質(zhì)量手冊

4.職責(zé):

保安服務(wù)部按《車輛通行、停放收費方法》為小區(qū)住戶供應(yīng)車輛停放車位服務(wù)，并做好登記和宣揚工作。

保安服務(wù)部的車管員、保安員負(fù)責(zé)日常的車輛停放秩序、車輛安全管理。

保安服務(wù)部主任負(fù)責(zé)對車管員、保安員工作監(jiān)督與檢查。

5.工作程序:

對使用小區(qū)各種車證車輛管理:

保安服務(wù)部每年依據(jù)住戶租用車證期限，到期發(fā)放《車位續(xù)租通知單》，通知住戶到經(jīng)營管理部辦理續(xù)租、換證、收費手續(xù)。

住戶續(xù)租車位、更換停車證要填寫《機動車位登記表》并請住戶將車證放在明顯處。

對持有小區(qū)車證的車輛進(jìn)入小區(qū)時，由保安門崗確認(rèn)其合法性后，打手勢放行。

每日20時至次日6時前，持小區(qū)車證的.車輛進(jìn)出小區(qū)時，須在《機動車進(jìn)小區(qū)登記表》、《機動車出小區(qū)登記表》中進(jìn)行登記。

每日6時至20時前持小區(qū)車證的車輛進(jìn)出小區(qū)時無須登記。

無證車輛管理:

此類車輛是指各大公司辦理公務(wù)，探親訪友者所乘車輛。

無證車輛進(jìn)入小區(qū)時，保安人員問清去向，所辦何事，填寫在《機動車進(jìn)小區(qū)登記表》、《機動車出小區(qū)登記表》和《會客證》，并告知司機不能占用私人車位，假如占用，必需在17:00前離開，以免影響個人使用。

此類車輛未經(jīng)保安保安服務(wù)部同意一律不得在小區(qū)過夜。

搬家、拉物車輛管理:

住戶搬家需到經(jīng)營管理部填寫《出小貨物登記單》，將大件物品填寫在物品名細(xì)項目內(nèi)，經(jīng)門崗驗證無誤后方可放行。

住戶托付他人幫助搬家、搬物時，需在《出小區(qū)貨物登記單》受托人項目中填寫姓名及證件號碼。

住戶拉物出小區(qū)時，由門崗確認(rèn)合法性(指的確時住戶本人)由門崗填寫《出小區(qū)貨物登記單》由住戶簽字，即可放行。

除以上程序外，小區(qū)內(nèi)車輛管理執(zhí)行《車輛管理規(guī)定》。

停車場的標(biāo)識:

地面停車位的標(biāo)識:地面停車場由交通管理局劃制的長5m，寬的車位線，噴制車位號。

地下車庫的標(biāo)識:在入口處掛有限高的標(biāo)志牌，車位線和車位號同地面停車場相同。

在工作過程中，使用《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

《車輛管理規(guī)定》

《地下車庫車輛管理規(guī)定》

《機動車車位登記表》

《機動車出小區(qū)登記表》

《機動車進(jìn)小區(qū)登記表》

《地下車庫車輛登記表》

《出小區(qū)貨物登記單》

《會客證》

小區(qū)物業(yè)管理制度12

為規(guī)范小區(qū)修理基金的收取、使用及管理工作，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理實際狀況，特制定本制度。

（一）基金用途

小區(qū)修理基金僅限于支付小區(qū)開業(yè)前管理籌備費用及日后小區(qū)設(shè)施設(shè)備大型修理、保養(yǎng)及更換的費用。

（二）基金收取

小區(qū)交付使用時，每一位業(yè)主都必需繳納相當(dāng)于其名下單元一個月管理金額的小區(qū)修理基金，該基金不行退還，但可以在業(yè)權(quán)發(fā)生變更時，轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下。

（三）收入管理

1、每一戶業(yè)主按小區(qū)入伙時規(guī)定的時間繳納。

2、本基金由公司收取，也可以由進(jìn)展商代收后統(tǒng)一劃入公司賬戶。

3、公司設(shè)立特地賬戶進(jìn)行單獨核算和反映。

4、在會計核算賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行總賬掌握，并在電腦'客戶管理系統(tǒng)'中進(jìn)行記錄，同時應(yīng)設(shè)置備查簿，登記各業(yè)主修理基金的'繳納狀況。

（四）支出管理

一般狀況下，公司不能動用修理基金。需動用修理基金，必需取得原業(yè)主托付書及新業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明資料，然后辦理基金明細(xì)賬戶的變更處理。

（五）結(jié)存管理

1、公司應(yīng)依據(jù)小區(qū)運作狀況，對本基金進(jìn)行管理，盡可能讓其保值及增值。

2、公司應(yīng)準(zhǔn)時向業(yè)主反映其增減變動狀況，在財務(wù)報告中予以說明。

3、其結(jié)余狀況應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

小區(qū)物業(yè)管理制度13

一、保安方面

1、本周重點是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增加業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。

3、門崗崗?fù)ふ?、雜物清除、擺放滅火器。

4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實行肯定責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。

5、如遇雪天依據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。

二、保潔方面

1、重點加強樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。

3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評比考核、獎優(yōu)罰劣。

4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。

5、整理地下車庫的雜物，防范火災(zāi)事故。

6、支配雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。

三、工程方面

1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，協(xié)作南京泛尼士公司修理，做好驗收和技術(shù)學(xué)習(xí)。

2、落實分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行修理。

3、大廈加強對水電的'掌握，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。

4、重點設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。

四、客服方面

1、本周重點協(xié)作做好三期車管，每天跟進(jìn)保安對車輛的狀況進(jìn)行客戶溝通，續(xù)收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障狀況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。

3、分片區(qū)管理責(zé)任落實，加強對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護和費用催收工作。

4、大廈完成對破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業(yè)主通報制度。

五、其他方面

1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調(diào)試。

3、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。

4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。

小區(qū)物業(yè)管理制度14

總則

第一條為規(guī)范小區(qū)機動車的停放與行駛，維護小區(qū)環(huán)境，保障小區(qū)內(nèi)各方的合法權(quán)益，依據(jù)國務(wù)院、和等法律法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實際狀況，特制定本方法。

其次條本方法由金橋灣清水苑小區(qū)(以下簡稱:小區(qū))業(yè)主大會爭論通過，托付小區(qū)物業(yè)公司組織實施。

物業(yè)公司對車輛的管理是履行，小區(qū)內(nèi)全部車輛使用人應(yīng)接受物業(yè)公司車輛管理人員(以下簡稱:車管員)的行駛管理與停放引導(dǎo)。

第三條小區(qū)車位實行有償使用，車輛使用人在小區(qū)泊車應(yīng)交納停車費。小區(qū)車輛管理制度。停車費收入歸小區(qū)全體業(yè)主共有。物業(yè)公司應(yīng)有專人進(jìn)行停車費管理，公開賬目，并定期結(jié)算與公示收支狀況。依據(jù)修理基金管理的有關(guān)規(guī)定，停車費收入在扣除車輛管理成本和業(yè)主大會授權(quán)使用的費用后的結(jié)余部分納入小區(qū)修理基金賬戶，每年一次分?jǐn)偟綐I(yè)主賬戶。欠繳或侵占停車費是損害全體業(yè)主利益的行為。

第四條將小區(qū)業(yè)主共有的'停車位供車輛使用人停車的行為關(guān)系，不含有對車輛保管的義務(wù)與責(zé)任。供應(yīng)良好的停車條件，營造有序的活動場所是小區(qū)各方共同努力的目標(biāo)。

車輛進(jìn)出管理

第五條小區(qū)安裝停車場管理系統(tǒng)(以下簡稱:系統(tǒng))實行車輛智能化管理。小區(qū)車輛管理制度。全部車輛進(jìn)出小區(qū)必需持清水苑小區(qū)車輛ic卡(以下簡稱:ic卡)刷卡通行。車輛在通過大門道閘時必需一車一桿逐一進(jìn)出，不得跟隨前車沖卡。

第六條ic卡分為月卡、充值卡和臨時卡三種。實行一車一卡制。ic卡不得轉(zhuǎn)讓或一卡多車。車卡不全都的車輛不準(zhǔn)進(jìn)出小區(qū)。

第七條月卡僅限小區(qū)居民及小區(qū)內(nèi)單位工作人員持有，申辦車位登記手續(xù)時領(lǐng)取，在有效期內(nèi)使用。

第八條實行來訪車輛登記制度。來訪車輛應(yīng)登記后領(lǐng)取臨時卡，刷卡進(jìn)入。駛離時在小區(qū)出口處驗卡后交卡付費。小區(qū)居民和單位也可以選擇使用充值卡，以免每次現(xiàn)金繳費驗卡和進(jìn)入登記的麻煩。固定車位車主不得使用充值卡。來訪車輛當(dāng)天再次進(jìn)出小區(qū)憑繳費收據(jù)免繳費。

第九條前來小區(qū)執(zhí)行公務(wù)的警車等車輛后出入小區(qū)可免繳費。

第十條領(lǐng)取月卡和充值卡需繳押金20元，無卡或ic卡遺失、超期和損壞的車輛無法進(jìn)出小區(qū)，應(yīng)準(zhǔn)時辦理相關(guān)手續(xù)。ic卡遺失、損壞應(yīng)支付損失費30元