2023年新版物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)精講

2023物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)第11講講義內(nèi)容提綱一、內(nèi)容提綱1．物業(yè)入住的準(zhǔn)備２．物業(yè)入住流程及手續(xù)、費(fèi)用交納、驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙、資料歸檔等服務(wù)內(nèi)容的管理3．物業(yè)裝飾裝修管理流程4.物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容5．物業(yè)裝修裝飾中各方主體的責(zé)任二、考試目的和考試規(guī)定本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考入員對(duì)物業(yè)入住與裝修管理相關(guān)法規(guī)和知識(shí)的掌握限度，以及物業(yè)入住與裝修管理的內(nèi)容、方法、流程等物業(yè)管理實(shí)踐操作的綜合能力?？荚嚮疽?guī)定掌握：物業(yè)入住與裝修的相關(guān)法規(guī)；物業(yè)入住操作程序，物業(yè)入住服務(wù)的管理內(nèi)容，物業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容,物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任。熟悉：物業(yè)入住的準(zhǔn)備,物業(yè)裝飾裝修管理流程，物業(yè)裝飾裝修管理中應(yīng)注意的問題。了解：物業(yè)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題?？碱}類型規(guī)定本部分考題類型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題(注:要根據(jù)考試大綱規(guī)定來(lái)定)。入住服務(wù)的涵義入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務(wù)中重要的基礎(chǔ)工作,也是物業(yè)管理操作過程的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一。與前期介入等物業(yè)管理工作不同的是，物業(yè)入住與裝修管理服務(wù)政策性強(qiáng)、涉及面廣、管理難度大，容易導(dǎo)致物業(yè)管理單位與業(yè)主(或物業(yè)使用人)之間發(fā)生矛盾和沖突。在物業(yè)管理的操作中，物業(yè)管理單位假如能以優(yōu)秀的服務(wù)品質(zhì)、高超的管理藝術(shù)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)和良好的專業(yè)素養(yǎng)贏得業(yè)主和物業(yè)使用人的認(rèn)同和擁戴，對(duì)引導(dǎo)業(yè)主對(duì)的結(jié)識(shí)物業(yè)管理，樹立良好物業(yè)管理形象，化解物業(yè)管理操作中的種種矛盾和問題，實(shí)現(xiàn)積極的物業(yè)管理服務(wù)開局以及順利地完畢物業(yè)管理服務(wù)工作均有積極的重要作用。第一節(jié)入住服務(wù)的內(nèi)容一、入住服務(wù)的涵義入住是指建設(shè)單位將已具有使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù),同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。對(duì)業(yè)主而言，入住的內(nèi)容涉及兩個(gè)方面：一是物業(yè)驗(yàn)收及其相關(guān)手續(xù)的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。入住過程涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主，入住的完畢意味著業(yè)主正式接受物業(yè)管理單位,物業(yè)由開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)入使用,物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)全面展開。在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)入住操作的模式有多種形式。第一種形式是以建設(shè)單位為主體,由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。此模式的核心內(nèi)容是,建設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù)，如業(yè)主先到建設(shè)單位確認(rèn)相關(guān)購(gòu)房手續(xù)、業(yè)主身份,驗(yàn)收物業(yè),提交辦理房產(chǎn)證的資料,開具物業(yè)購(gòu)買正式發(fā)票，逐項(xiàng)驗(yàn)收其名下物業(yè)的各個(gè)部分,領(lǐng)取鑰匙等。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理相關(guān)手續(xù),如領(lǐng)取物業(yè)管理資料、繳納相關(guān)費(fèi)用等。第二種形式是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位,由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續(xù)。這種情況多余現(xiàn)于物業(yè)管理初期和前期介入較深,物業(yè)建設(shè)單位樓盤較多、人力資源局限性,或物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位系上下級(jí)單位,以及其他建設(shè)單位和物業(yè)管理單位協(xié)商認(rèn)為必要的情況等等。無(wú)論采用何種入住操作模式,物業(yè)入住運(yùn)作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自的職責(zé)不同。從房產(chǎn)移交的角度而言,入住的實(shí)質(zhì)均是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為,建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)管理公司只是具體辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理公司由此正式建立與業(yè)主的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系,應(yīng)借此機(jī)會(huì)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和業(yè)主臨時(shí)公約等，讓業(yè)主充足了解物業(yè)管理提供的各項(xiàng)服務(wù)，為物業(yè)管理工作順利開展發(fā)明條件。入住時(shí)限是指《入住告知書》規(guī)定業(yè)主辦理入住手續(xù)的時(shí)間期限,當(dāng)新建物業(yè)符合交付使用條件，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)通過有效途徑或合理方法,如根據(jù)業(yè)主提供的通信方式，以電話、電報(bào)、信函、電子郵件等方式與業(yè)主聯(lián)系，或在上述聯(lián)系無(wú)效的情況下通過登報(bào)、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達(dá)物業(yè)入住信息,向業(yè)主適時(shí)發(fā)出入住告知,約定期間驗(yàn)收物業(yè)和辦理相關(guān)手續(xù)。要注旨在告知業(yè)主的時(shí)候,盡也許一次性告知辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的有關(guān)材料。入住的準(zhǔn)備二、入住的準(zhǔn)備入住服務(wù)是物業(yè)管理單位初次直接面對(duì)業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。因此,物業(yè)管理單位要從各方面做好充足細(xì)致的準(zhǔn)備，全面有效地保障業(yè)主的入住工作。（一)資料準(zhǔn)備1.《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說(shuō)明書》２.《入住告知書》《入住告知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面告知。一般而言,重要內(nèi)容涉及：（1)物業(yè)具體位置；(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收合格的情況介紹;(３)準(zhǔn)予入住的說(shuō)明;(4)入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)；（５）委托別人辦理入住手續(xù)的規(guī)定;(６)業(yè)主入住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文獻(xiàn)和資料；(７）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。3.《物業(yè)驗(yàn)收須知》《物業(yè)驗(yàn)收須知》是建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)掌握的基本知識(shí)和應(yīng)注意事項(xiàng)的提醒性文獻(xiàn)。一般而言,重要內(nèi)容涉及：（1)物業(yè)建設(shè)基本情況、設(shè)施設(shè)備的使用說(shuō)明;(2）物業(yè)不同部位保修規(guī)定；（3）物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)以及其他需要提醒說(shuō)明的事項(xiàng)等。4.《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》是記錄業(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收情況的文本，通常以登記表格的形式出現(xiàn)。使用《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》可以清楚地記錄業(yè)主用戶的驗(yàn)收情況。一般而言，重要內(nèi)容涉及：(1）物業(yè)名稱、樓號(hào);（2)業(yè)主、驗(yàn)收人、建設(shè)單位代表姓名；（３）驗(yàn)收情況簡(jiǎn)要描述；(4）物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數(shù);(５)建設(shè)單位和業(yè)主的簽字確認(rèn);(6）物業(yè)驗(yàn)收存在的問題，有關(guān)維修解決的約定等;（７）驗(yàn)收時(shí)間;(8)其他需要約定或注明的事項(xiàng)。5.《業(yè)主(住戶）手冊(cè)》《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》是由物業(yè)管理單位編撰，向業(yè)主、物業(yè)使用人介紹物業(yè)基本情況和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)容的服務(wù)指南性質(zhì)的文獻(xiàn)。一般而言，重要涉及以下內(nèi)容:（１)歡迎辭；（2)社區(qū)概況；(3)物業(yè)管理公司以及項(xiàng)目管理單位(處)情況介紹；(4)《業(yè)主臨時(shí)公約》；(5）社區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度；(6)物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程等;(7)公共及康樂設(shè)施介紹;（8)服務(wù)指南及服務(wù)投訴電話;（9)其他需要說(shuō)明的情況以及相關(guān)注意事項(xiàng)。６．物業(yè)管理有關(guān)約定業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí),物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明晰雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確：(1)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額；(２)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳交時(shí)間；（3)物業(yè)管理費(fèi)收繳方式（鈔票或托收等);(4)滯納金及其計(jì)收比例;(５)調(diào)整管理費(fèi)的條件或其他情況。(二)其他準(zhǔn)備1．入住工作計(jì)劃建設(shè)單位和物業(yè)管理單位應(yīng)在入住前一個(gè)月制訂入住工作計(jì)劃，由項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn),并報(bào)經(jīng)上級(jí)主管部門核準(zhǔn)。計(jì)劃中應(yīng)明確：（１)入住時(shí)間、地點(diǎn);(2）負(fù)責(zé)入住工作的人員及職責(zé)分工;(3)入住過程中使用的文獻(xiàn)和表格；（4)入住手續(xù)辦理和程序；(５)注意事項(xiàng)及其他情況。2.入住典禮策劃為了提高社區(qū)整體形象,有效加強(qiáng)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通,通常由物業(yè)管理單位根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)及社區(qū)實(shí)際情況，組織舉行入住典禮。參與人員有業(yè)主、物業(yè)管理公司代表、建設(shè)單位代表以及其他有關(guān)人員。３．環(huán)境準(zhǔn)備在完畢對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收之后，物業(yè)管理單位要對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行全面徹底的清潔,為業(yè)主、物業(yè)使用人入住做好準(zhǔn)備。同時(shí)，要布置好環(huán)境,保持道路通暢。遇有二期工程施工或臨時(shí)施工情況,要進(jìn)行必要隔離,防止安全事故發(fā)生。4.其他準(zhǔn)備事項(xiàng)(１）準(zhǔn)備及布置辦理人住手續(xù)的場(chǎng)地，如布置彩旗、標(biāo)語(yǔ)，設(shè)立業(yè)主休息等待區(qū)等；(2）準(zhǔn)備及布置辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的場(chǎng)地,如電信、郵政、有線電視、銀行等相關(guān)單位業(yè)務(wù)開展的安排；(3）準(zhǔn)備資料及預(yù)先填寫有關(guān)表格，為方便業(yè)主,縮短工作流程,應(yīng)對(duì)表格資料預(yù)先作出必要解決,如預(yù)先填上姓名、房號(hào)和基本資料等；(4）準(zhǔn)備辦公用品，如復(fù)印機(jī)、電腦和文具等；(5)制作標(biāo)記牌、導(dǎo)視牌、流程圖,如交通導(dǎo)向標(biāo)志、入住流程、有關(guān)文獻(xiàn)明示等；（6）針對(duì)入住過程中也許發(fā)生的緊急情況，如交通堵塞、矛盾糾紛等，制訂必要的緊急預(yù)案。入住服務(wù)的管理三、入住服務(wù)的管理(一）入住流程與手續(xù)１．入住流程業(yè)主憑入住告知書、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)↓驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》,簽字確認(rèn)↓提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料,簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用↓簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文獻(xiàn)↓繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用↓領(lǐng)取《業(yè)主（住戶)手冊(cè)》等相關(guān)文獻(xiàn)資料↓領(lǐng)取房屋鑰匙(入住過程完結(jié)）2．入住手續(xù)(1)持購(gòu)房協(xié)議、入住告知書等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)；(2)房屋驗(yàn)收，填寫《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》，建設(shè)單位和業(yè)主核對(duì)無(wú)誤后簽章確認(rèn)；（3)產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù),提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料，繳納辦理產(chǎn)權(quán)證所需費(fèi)用，一般由建設(shè)單位承辦;(4）建設(shè)單位開具證明,業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理物業(yè)入住手續(xù);(5)業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文獻(xiàn),如物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等；(6）繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理及其他相關(guān)費(fèi)用;(７)領(lǐng)取提供應(yīng)業(yè)主的相關(guān)文獻(xiàn)資料,如《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《業(yè)主手冊(cè)》等；（8)領(lǐng)取物業(yè)鑰匙。業(yè)主入住手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理公司應(yīng)將相關(guān)資料歸檔。(二)費(fèi)用繳納建設(shè)單位或物業(yè)管理單位根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、用戶收取當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用,并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主、用戶。(三)驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙(1)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表起始數(shù)，根據(jù)房屋驗(yàn)收情況、購(gòu)房協(xié)議雙方在《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn)；(2)向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄;(3)對(duì)于驗(yàn)收不合格的部分，物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進(jìn)行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。若發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題,可暫不發(fā)放鑰匙。(四)資料歸檔業(yè)主物業(yè)驗(yàn)收以及其他手續(xù)辦理完結(jié)之后，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將已辦理入住手續(xù)的房間號(hào)碼和業(yè)主姓名告知門衛(wèi)，并及時(shí)將各項(xiàng)業(yè)主、用戶資料歸檔,妥善保管，不得將信息泄露給無(wú)關(guān)人員。入住服務(wù)應(yīng)注意的問題第二節(jié)入住服務(wù)應(yīng)注意的問題一、入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充足物業(yè)入住在物業(yè)管理中是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，既規(guī)定快捷高效,又規(guī)定井然有序。由于業(yè)主普遍缺少物業(yè)入住的相關(guān)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),經(jīng)常會(huì)存在相關(guān)資料準(zhǔn)備局限性和對(duì)物業(yè)入住管理等缺少結(jié)識(shí)的問題，加之業(yè)主入住又是短時(shí)間內(nèi)集中辦理的，工作的頻密度高、勞動(dòng)強(qiáng)度大,因此,一定要充足做好物業(yè)入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。物業(yè)入住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在進(jìn)行周密計(jì)劃和進(jìn)行資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備工作的同時(shí)還應(yīng)注意以下四個(gè)方面的工作:第一是人力資源要充足?，F(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)、辦理手續(xù)、交接查驗(yàn)、技術(shù)指導(dǎo)、政策解釋、綜合協(xié)調(diào)等各方人員應(yīng)所有到位，協(xié)同工作。如現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)人員缺位，其別人員或機(jī)動(dòng)人員應(yīng)及時(shí)補(bǔ)位。第二是資料準(zhǔn)備要充足。雖然物業(yè)管理公司可通過一定管理方法故意識(shí)地疏導(dǎo)業(yè)主,避免業(yè)主過于集中,但業(yè)主的隨意性是不可控的,因此，有必要預(yù)留一定余量的資料。第三是分批辦理入住手續(xù)，避免由于過度集中辦理產(chǎn)生的混亂。為避免入住工作的混亂,減少入住工作強(qiáng)度,在向業(yè)主發(fā)出《入住告知書》時(shí),應(yīng)明確告知其入住辦理時(shí)間，現(xiàn)場(chǎng)亦應(yīng)有明確標(biāo)記和提醒，以便對(duì)業(yè)主入住進(jìn)行有效疏導(dǎo)和分流，保證入住工作的順利進(jìn)行。第四是緊急情況要有預(yù)案。入住時(shí)由于現(xiàn)場(chǎng)人員混雜、場(chǎng)面較大,隨時(shí)也許發(fā)生如治安、消防、醫(yī)療、糾紛等突發(fā)事件，建設(shè)單位及物業(yè)管理單位應(yīng)預(yù)先設(shè)立各種解決方案，防患于未然。二、入住期間需要注意的問題(1）業(yè)主入住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù),方便業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)。在入住辦理期間，物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和相關(guān)部門應(yīng)集中辦公，形成一條龍式的流水作業(yè)，一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題，如辦理入住手續(xù)，開通電話、有線電視等。(2)因故未能準(zhǔn)時(shí)辦理入住手續(xù)的，可按照《入住告知書》中規(guī)定的辦法另行辦理。（3)應(yīng)合理安排業(yè)主入住服務(wù)辦理時(shí)間，適當(dāng)延長(zhǎng)辦理時(shí)間。為方便業(yè)主入住,應(yīng)根據(jù)業(yè)主的不同情況實(shí)行預(yù)約辦理或?qū)嵭袕椥怨ぷ鞣绞剑缭谡９ぷ鲿r(shí)間之外另行安排入住手續(xù)的辦理,或延長(zhǎng)工作時(shí)間，如中午或晚上延時(shí)辦公。（4)辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入住公告及業(yè)主入住流程圖,在顯要位置張貼或擺放各類業(yè)主入住的標(biāo)牌標(biāo)記、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語(yǔ)、公告提醒等,方便業(yè)主了解掌握,加快入住進(jìn)程。同時(shí),現(xiàn)場(chǎng)擺放物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和其他資料，方便業(yè)主取閱,減輕征詢工作壓力。對(duì)于重要的法規(guī)文獻(xiàn)等，可以開辟公告欄公示。（5)指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類征詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。入住現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)迎賓、引導(dǎo)、辦事、財(cái)務(wù)、征詢等各類人員,以方便業(yè)主的不同需要,保障現(xiàn)場(chǎng)秩序，解決各類問題。(6）注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。入住期間不僅有室內(nèi)手續(xù)辦理，尚有現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房等程序。而有些樓盤的現(xiàn)場(chǎng)施工尚未完結(jié)，現(xiàn)場(chǎng)人員混雜,故應(yīng)注意業(yè)主入身安全和引導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)車輛有序擺放。三、入住操作實(shí)務(wù)案例[案例］某住宅區(qū)入住方案。(一)入住時(shí)間安排(１)A、B棟集中入住時(shí)間：2023年1２月２6日~２023年元月2日(2）Ｃ、D棟集中入住時(shí)間：２０23年元月3日~20２3年元月1０日(3)每日服務(wù)時(shí)間:周一～周五８:30am~7:00pm周六、周日9：00am~5：０0pｍ(二)場(chǎng)地準(zhǔn)備售樓處洽談廳:辦理入住手續(xù),辦理電信、郵政、有線電視、銀行、派出所手續(xù)或征詢、裝修審批或征詢。(三)資料準(zhǔn)備(1)《住宅質(zhì)量保證書》(５０0份，建設(shè)單位準(zhǔn)備）；(2)《住宅使用說(shuō)明書》(500份,建設(shè)單位準(zhǔn)備）;(３）《入住告知書》(500份,物業(yè)管理單位準(zhǔn)備）；(4)《物業(yè)驗(yàn)收須知》(50０份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備);（5）《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》(８０0份,物業(yè)管理單位準(zhǔn)備）；(6)《裝修手冊(cè)》(800份,物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(7)《業(yè)主公約》(15０0份,物業(yè)管理單位準(zhǔn)備);(8）《物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議》(１5００份，物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(9)《收款收據(jù)》(50０份,物業(yè)管理單位準(zhǔn)備）;(10)《登記表格》(8００份,物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)；(1１）《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》(150０份,物業(yè)管理單位準(zhǔn)備)。（四)辦公用品準(zhǔn)備(1)桌椅30套,配以絲絨臺(tái)布；（2)文獻(xiàn)柜４個(gè)，資料袋1０00個(gè)；(３)飲水機(jī)2臺(tái),一次性水杯1００0個(gè);(４)復(fù)印機(jī)l臺(tái),復(fù)印紙若干;(５）小禮品5０0份;(6)紙、筆、雙面膠;(？)平面圖、模型；（8)裝訂機(jī)、過膠機(jī)、鑰匙箱；(９)數(shù)碼相機(jī)、手提電腦。(五)環(huán)境布置(１)彩燈、噴繪、招貼畫;(２)指示牌(中英文）;（3)辦事流程(燈箱）；(4）樣本表格；(5）廣播、背景音樂；(6)宣傳標(biāo)語(yǔ);(7)隔離樁等。(六）交通管理(1）通向一期住宅的路口用雪糕筒封閉(只允許一期住戶出入)；(２）入住來(lái)賓車輛所有進(jìn)地下車場(chǎng)停放；(3）車場(chǎng)出入口、步行出入口放置導(dǎo)示牌、樓棟及功能區(qū)指示牌;(4)在車場(chǎng)出入口、車場(chǎng)內(nèi)部布崗,指揮和引導(dǎo)車輛和來(lái)賓。(七)人員配備(1)引導(dǎo)組:2人，負(fù)責(zé)入住流程介紹，引導(dǎo)辦理手續(xù);(2)資料組：6人，負(fù)責(zé)資料發(fā)放查驗(yàn)登記工作；(3)財(cái)務(wù)組:2人,負(fù)責(zé)收費(fèi)并簽訂《管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)協(xié)議》;(4)鑰匙組:2人,負(fù)責(zé)鑰匙發(fā)放與登記；(５)驗(yàn)房組:20人，負(fù)責(zé)引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)房，以及情況登記;（6）綜合組:4人，征詢工作,綜合協(xié)調(diào)工作;（7)治安組:20人，治安防范,秩序維護(hù)，車輛引導(dǎo)。(八)入住流程(1）引導(dǎo)員引導(dǎo)來(lái)賓進(jìn)入售樓處辦理入住手續(xù);(2)驗(yàn)證(入住告知書、準(zhǔn)住證、身份證);(3)驗(yàn)樓,簽認(rèn)驗(yàn)收表；(４)發(fā)放資料及表格；(5)指導(dǎo)業(yè)主填寫表格；(6)簽訂公約和收費(fèi)協(xié)議;（７)繳納管理費(fèi)等應(yīng)繳費(fèi)用；(8)發(fā)放鑰匙及記錄。(九)其他注意事項(xiàng)２023年元月１1日起不再集中辦理入住手續(xù),逾期沒有辦理完入住手續(xù)的,可繼續(xù)到物業(yè)管理單位辦理。第12講第12講講義物業(yè)裝飾裝修管理流程物業(yè)裝飾裝修管理是通過對(duì)物業(yè)裝飾裝修過程的管理、服務(wù)和控制，規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對(duì)裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行解決和糾正,從而保證物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)使用,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。由于缺少物業(yè)裝飾裝修建筑專業(yè)知識(shí)和對(duì)裝飾裝修管理相關(guān)法律法規(guī)的了解,業(yè)主在裝飾裝修中更多的是考慮物業(yè)的實(shí)用、美觀和舒適，而較少顧及建筑安全和公共權(quán)益。隨著人們審美情趣的不斷變化,物業(yè)裝修設(shè)計(jì)、施工、材料等的個(gè)性化限度越來(lái)越高。加之物業(yè)裝飾裝修過程長(zhǎng)、點(diǎn)多面廣、不擬定因素多，管理控制難度大。稍有不慎,一方面有也許危害物業(yè)安全,影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險(xiǎn)，導(dǎo)致物業(yè)風(fēng)險(xiǎn);另一方面，也也許激發(fā)物業(yè)服務(wù)雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。因此,物業(yè)裝飾裝修管理是物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一,不僅規(guī)定細(xì)致專業(yè)、一絲不茍,方案上嚴(yán)格把關(guān)，溝通上人情在理，并且規(guī)定物業(yè)管理單位高度敬業(yè)、檢查頻密、消滅隱患、及時(shí)整改。物業(yè)裝飾裝修管理涉及裝飾裝修申報(bào)、登記審核、入場(chǎng)手續(xù)辦理、裝飾裝修過程監(jiān)督檢查以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，內(nèi)容上涉及裝飾裝修流程設(shè)計(jì)、管理細(xì)則規(guī)定、過程控制和責(zé)任界定等方面。物業(yè)管理單位實(shí)行裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國(guó)家和地方的其他規(guī)定。一、物業(yè)裝飾裝修管理流程裝飾裝修流程既是物業(yè)管理內(nèi)部操作作業(yè)指導(dǎo)書,也是方便業(yè)主了解裝飾裝修管理流程的公示性標(biāo)記。因此，規(guī)定物業(yè)裝飾裝修流程的書面形式須文字簡(jiǎn)明、內(nèi)容清楚、圖表白確、一目了然。(一)流程示意圖裝飾裝修流程示意圖一般懸掛于物業(yè)管理單位或在業(yè)主入住辦理現(xiàn)場(chǎng)。在物業(yè)管理內(nèi)部裝飾裝修作業(yè)文獻(xiàn)以及《業(yè)主手冊(cè)》(或《業(yè)主須知》)等發(fā)放給業(yè)主的資料上也需有與其相一致的內(nèi)容。裝飾裝修流程一般內(nèi)容形式見下圖：（二)流程分述1．備齊資料資料的準(zhǔn)備由業(yè)主（或物業(yè)使用人）和施工隊(duì)分別準(zhǔn)備和提供。一般涉及物業(yè)所有權(quán)證明，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件,裝飾裝修設(shè)計(jì)方案,裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批,以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修時(shí),還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面批準(zhǔn)。２.物業(yè)裝飾裝修申報(bào)用戶在入住過程中,應(yīng)已收到物業(yè)管理公司發(fā)出的裝修手冊(cè)及裝飾裝修申報(bào)登記表。用戶在裝修施工前,須認(rèn)真閱讀裝修手冊(cè)，填寫申報(bào)登記表,并提交管理單位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對(duì)裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完畢之后，用戶才干動(dòng)工裝修。物業(yè)管理工作人員應(yīng)規(guī)定和指導(dǎo)業(yè)主逐項(xiàng)填寫裝飾裝修申報(bào)登記表,保證各項(xiàng)申請(qǐng)明確無(wú)誤，涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等）、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項(xiàng)目的,規(guī)定寫明地點(diǎn)、位置或改變的限度及尺寸(具體詳見附后的裝飾裝修申報(bào)登記表)等具體數(shù)據(jù)和資料，必要時(shí)裝修人或裝修單位還應(yīng)向有關(guān)部門申報(bào)核準(zhǔn)。3.物業(yè)裝飾裝修登記物業(yè)管理單位在進(jìn)行裝飾裝修登記時(shí),可以書面形式將裝飾裝修工程的嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修公司，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前積極告知鄰里。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定工作日(一般為3個(gè)工作日）內(nèi)完畢登記工作;超過物業(yè)項(xiàng)目管理單位管理范圍的，應(yīng)報(bào)主管部門。物業(yè)管理單位應(yīng)具體核查裝飾裝修申請(qǐng)登記表中的裝修內(nèi)容，有下列行為之一的將不予登記,(1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；(2）將沒有防水規(guī)定的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的;(３）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的；(４）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，減少節(jié)能效果的;(5）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)搭建建筑物、構(gòu)筑物的;(6)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗的;（7)未經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)拆改供暖管道和設(shè)施的;(8）未經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的；(9)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。4.簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》在物業(yè)裝飾裝修之前,物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》,約定物業(yè)裝飾裝修管理的相關(guān)事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)涉及下列內(nèi)容:(１）裝飾裝修工程的實(shí)行內(nèi)容;（2）裝飾裝修工程的實(shí)行期限;(3)允許施工的時(shí)間；(4)廢棄物的清運(yùn)與處置;（5)外立面設(shè)施及防盜窗的安裝規(guī)定；(6）嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng);(7）管理服務(wù)費(fèi)用;(8)違約責(zé)任；(９)其他需要約定的事項(xiàng)。5.辦理開工的一般手續(xù)（1)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi);(２)裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出人證等；(3)裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。6．施工物業(yè)裝飾裝修施工期間,裝修人和裝飾裝修施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照裝修申報(bào)登記的內(nèi)容組織施工。物業(yè)管理單位應(yīng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議做好管理和服務(wù)工作，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止；已導(dǎo)致事實(shí)后果或拒不改正的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法解決。對(duì)裝修人或者裝飾裝修施工單位違反《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的,應(yīng)追究違約責(zé)任。７.驗(yàn)收物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查,對(duì)照裝修申報(bào)方案和裝飾裝修實(shí)際結(jié)果進(jìn)行比較驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后應(yīng)簽署書面意見。對(duì)因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗(yàn)收不合格的,應(yīng)提出書面整改意見規(guī)定業(yè)主和施工方限期整改。若發(fā)生歧義、無(wú)法統(tǒng)一意見或業(yè)主拒不接受情況的,應(yīng)報(bào)請(qǐng)城市管理有關(guān)行政部門解決，并將檢查記錄存檔。裝修申報(bào)登記表(示例)[案例］某日,某高層樓宇32樓Ｂ室的業(yè)主向管理部門報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以批準(zhǔn)。上級(jí)主管在審核相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是規(guī)定裝修管理人員去現(xiàn)場(chǎng)核算，發(fā)現(xiàn)該戶申報(bào)的安裝位置實(shí)為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。[案例分析]此案例中反映的問題重要是:第一，業(yè)主填寫的《裝修申報(bào)登記表》等資料過于簡(jiǎn)樸，以至于無(wú)法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置;第二,裝修管理人員未到現(xiàn)場(chǎng)核算而盲目批準(zhǔn)施工。因此,在物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改善：一方面，在業(yè)主申報(bào)裝修時(shí),物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報(bào)登記表》,具體說(shuō)明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況；另一方面,在物業(yè)裝修情況不明，或語(yǔ)言表達(dá)不清時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)核算,不可盲目接受業(yè)主裝修申報(bào);再次,應(yīng)對(duì)物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識(shí)，同時(shí)檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改善。物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容二、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，要真正達(dá)成科學(xué)管理、細(xì)致服務(wù),不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對(duì)裝飾裝修過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上,科學(xué)地制訂裝飾裝修管理細(xì)則,使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實(shí)處。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)行管理，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理涉及以下內(nèi)容。(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位;封閉陽(yáng)臺(tái)不得超過陽(yáng)臺(tái)頂部外邊沿垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)—等。裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合擬定。裝飾裝修時(shí)間涉及一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。(1)一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間，一般裝修時(shí)間因地區(qū)和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時(shí)間及拆打時(shí)間為：作業(yè)時(shí)間:8：00～１2：００14:0０～1８:00拆打時(shí)間:8：３０~1l：3014：30～17:30(2）特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修．應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時(shí)間。(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間。目前國(guó)家頒布的法規(guī)雖無(wú)明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個(gè)月。(二)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定為保證物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查:（１)有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。（２）有無(wú)將沒有防水規(guī)定的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。（3）有無(wú)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體。(4）有無(wú)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，減少節(jié)能效果。(5)有無(wú)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。(６)有無(wú)未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：1)搭建建筑物、構(gòu)筑物；２)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；3)拆改供暖管道和設(shè)施;4）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；5)超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增長(zhǎng)樓面荷載的；６)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。同時(shí)，還應(yīng)注意檢查以下方面：1)施工現(xiàn)場(chǎng)有無(wú)采用必要的安全防護(hù)和消防措施,有無(wú)擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等；2)有無(wú)任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等；3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過10ｍm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等；４）是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一規(guī)定(如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)—規(guī)定、陽(yáng)臺(tái)欄桿的統(tǒng)一規(guī)定等);5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的規(guī)定。(三)物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個(gè)人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國(guó)家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理,不得自行設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目和任意擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),即使無(wú)統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)立收取的，也應(yīng)科學(xué)測(cè)算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。在我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐中,裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同,差別較大。為保證物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行,維護(hù)裝飾裝修活動(dòng)涉及的各方的合法權(quán)益,目前較為通常和相對(duì)合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》,約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言,《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用涉及裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。1.管理服務(wù)費(fèi)管理服務(wù)費(fèi)是指因物業(yè)裝飾裝修工程增長(zhǎng)物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)立的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目，國(guó)家對(duì)于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費(fèi)用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。2．垃圾清運(yùn)費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如業(yè)主按照規(guī)定管理并自行清運(yùn)裝修垃圾,則該費(fèi)用可免予繳納;否則,裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用,裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個(gè)重要內(nèi)容,其對(duì)物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響,甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此,物業(yè)裝飾裝修管理的基本規(guī)定是:(1）裝飾裝修垃圾需袋裝解決；(2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理1.嚴(yán)把出入關(guān),杜絕無(wú)序狀態(tài)由于裝飾裝修工人的來(lái)源控制有極大的不擬定性、施工過程中的自我約束局限性、施工單位管理不力等因素,在物業(yè)裝飾裝修期間,物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口(涉及電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)記的施工人員和其他閑雜人員,應(yīng)一律嚴(yán)禁人內(nèi),保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。裝飾裝修材料和設(shè)備是裝修違章的一個(gè)重要因素，應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理：(1)核對(duì)是否為審批批準(zhǔn)的材料。(２)核對(duì)是否符合相關(guān)規(guī)定。對(duì)于有特別規(guī)定的材料或設(shè)備(如電焊機(jī))，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的,必須辦理申報(bào)審批手續(xù);進(jìn)人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定規(guī)定，否則拒絕入場(chǎng)。通過加強(qiáng)裝飾裝修材料和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。[案例］物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)記(工牌)的施工人員在社區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，其稱未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。（案例分析)未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出人口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，規(guī)定未辦理裝修人員入場(chǎng)手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場(chǎng)。２.加強(qiáng)巡視,防患于未然物業(yè)裝飾裝修期間,物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量,加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度,對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通,做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門解決。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證,強(qiáng)化施工人員的管理。[案例]巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經(jīng)了解得知是某業(yè)主準(zhǔn)備運(yùn)用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖,并應(yīng)事先申報(bào),得到許可后方可施工。[案例分析]這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的,往往會(huì)導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板,需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無(wú)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此,需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放,說(shuō)明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問題,物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，特別是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作,防患于未然。3.控制作業(yè)時(shí)間,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(特別是拆打)的作業(yè)時(shí)間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。此外，還應(yīng)針對(duì)不同的物業(yè)類型,制訂相應(yīng)的管理規(guī)定,區(qū)別對(duì)待。［案例]某高層寫字樓物業(yè)在國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)行裝修,物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，規(guī)定其停止裝修活動(dòng)。[案例分析]裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點(diǎn)實(shí)行管理,本例系寫字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理規(guī)定是錯(cuò)誤的。４.強(qiáng)化管理，反復(fù)核查物業(yè)集中裝修期間,要增派人力,做到普遍巡查和重點(diǎn)檢查相結(jié)合。一方面,要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目，一是要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào),二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無(wú)私自增長(zhǎng)，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的，須指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào),辦理相關(guān)手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場(chǎng)操作是否符合相關(guān)規(guī)定,如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場(chǎng)的防火設(shè)備是否配備,操作是否符合安全規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)的材料堆放是否安全；垃圾是否及時(shí)清運(yùn),有無(wú)亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。[案例]某日,某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單,規(guī)定其進(jìn)行整改。[案例分析]此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問題,但仔細(xì)分析就不難看出,更換四扇窗是需要一定期間的,因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一,在發(fā)現(xiàn)問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作貫徹情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三,開出違章整改單,必須說(shuō)明違章的依據(jù)、規(guī)定整改的時(shí)限以及拒不整改時(shí)將采用的措施，而不能簡(jiǎn)樸規(guī)定其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改告知單必須掌握的基本要點(diǎn)。[案例]裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無(wú)滅火設(shè)備,于是立即對(duì)該裝修戶提出整改規(guī)定。［案例分析]裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序,施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采用簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯,易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令其停工整改。在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任為減少物業(yè)裝修、裝飾過程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)管理單位應(yīng)積極提醒督促業(yè)主（或物業(yè)使用人)閱讀理解裝飾裝修管理的規(guī)定和社區(qū)規(guī)定。為了分清物業(yè)裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文獻(xiàn)應(yīng)由裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方簽字。物業(yè)裝飾裝修過程中如出現(xiàn)違規(guī)、違章行為，導(dǎo)致公共權(quán)益受到侵害和物業(yè)損害的,物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)勸阻，對(duì)不聽勸阻或?qū)е聡?yán)重后果的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。(一)裝修人和裝修公司的責(zé)任裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修公司系指裝修施工單位。裝修人和裝修公司在裝飾裝修活動(dòng)中的責(zé)任涉及以下內(nèi)容:(1)因裝飾裝修活動(dòng)導(dǎo)致相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和補(bǔ)償,屬于裝飾裝修公司責(zé)任的,裝修人可以向裝飾裝修公司追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施而導(dǎo)致?lián)p失的，由裝修人負(fù)責(zé)補(bǔ)償。(2)裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施導(dǎo)致?lián)p害的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,導(dǎo)致?lián)p失的,應(yīng)依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。(3)裝修人未申報(bào)登記就進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。(4）裝修人違反規(guī)定,將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)公司的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,并處罰款。(5）裝飾裝修公司自行采購(gòu)或者向裝修人推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料,導(dǎo)致空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，導(dǎo)致?lián)p失的,依法承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。(6)裝修活動(dòng)有下列行為之一的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,并處罰款：1）將沒有防水規(guī)定的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的,對(duì)裝修人和裝飾裝修公司分別處以罰款;2）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者減少節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修公司處以罰款；3）擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的,對(duì)裝修人處以罰款;4)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增長(zhǎng)樓面荷載的,對(duì)裝修人和裝飾裝修公司分別處以罰款。(7)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。（８)裝修人或者裝飾裝修公司違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的,由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。(9)裝飾裝修公司違反國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程,不按照規(guī)定采用必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的,或者對(duì)建筑安全事故隱患不采用措施予以消除的,由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓,并處更高額度的罰款；導(dǎo)致重大安全事故的，減少資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。(二)物業(yè)管理公司和相關(guān)管理部門的責(zé)任(１）物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修公司有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2—３倍的罰款。(2）物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修公司違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)解決,玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。裝修管理應(yīng)注意的問題四、裝修管理應(yīng)注意的問題(1)服務(wù)與控制是裝修管理過程的一對(duì)矛盾，如何解決充足體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。物業(yè)管理是服務(wù)活動(dòng)，而裝修管理工作的核心是對(duì)裝修人各項(xiàng)裝飾裝修行為的控制,甚至是約束。因而，如何做好控制和服務(wù),解決好這一矛盾，在實(shí)現(xiàn)控制的基礎(chǔ)上讓業(yè)主得到最大限度的滿意,樹立良好服務(wù)形象,就需要物業(yè)管理各級(jí)各類人員真正做到堅(jiān)持原則，熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，要換位思考，為業(yè)主著想,規(guī)范操作行為。(2)裝修人在準(zhǔn)備資料的階段,經(jīng)常不知道如何表達(dá)需做的裝飾裝修項(xiàng)目,甚至由于語(yǔ)言表達(dá)不同，致使裝修人與物業(yè)管理單位出現(xiàn)理解歧義。此時(shí),物業(yè)管理單位有必要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或錯(cuò)報(bào)項(xiàng)。(3）在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí),物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)，以防有漏項(xiàng)，或有大的拆動(dòng)項(xiàng)目漏報(bào)。如建成使用已有數(shù)年的房屋申請(qǐng)裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過裝飾裝修,內(nèi)部布局是否有改變。特別是多層建筑，一般情況下大多數(shù)墻體為承重墻體,如在此之前進(jìn)行過拆打,則需對(duì)其新申報(bào)的拆打項(xiàng)謹(jǐn)慎核查，以保證其結(jié)構(gòu)的安全。(4）在辦理開工手續(xù)前,物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。（５）在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料;是否存在違反有關(guān)裝修法規(guī)的行為(如裝修中是否注意防火安全，有無(wú)使用電爐等火源等)；裝修工程是否對(duì)公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害。(6)驗(yàn)收工作是裝修管理的最后一道工序,也是控制違章的最后一關(guān)。假如在此之前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了違章,則需在解決了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作。(7)對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為,應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行解決?！?8)裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料,如申報(bào)表、裝修圖、施工人員資料等,另一部分為操作登記表。在每一單項(xiàng)裝飾裝修完畢后，物業(yè)管理單位需及時(shí)整理好相關(guān)資料,屬業(yè)主資料的部分需歸人業(yè)主檔案資料，并長(zhǎng)期保存,以備后查，操作記錄則按文獻(xiàn)管理辦法進(jìn)行相應(yīng)的歸檔。第13講第13講講義內(nèi)容提綱一、內(nèi)容提綱１.房屋種類2．房屋的組成部分３．房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本規(guī)定．4．房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容5.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的方法６．房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂7．房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)行8.共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理９.房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制10．配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等典型設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容11．典型設(shè)備設(shè)施管理的注意事項(xiàng)二、考試目的和考試規(guī)定本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本內(nèi)容、方法和要點(diǎn)，相關(guān)計(jì)劃、制度的制定和執(zhí)行等物業(yè)管理知識(shí)及相關(guān)法規(guī)的掌握限度和綜合運(yùn)用能力?？荚嚮疽?guī)定掌握：房屋及設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容、方法和要點(diǎn),維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定和實(shí)行,設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)行。熟悉：房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和作用，制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的方法，設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容和規(guī)定,相關(guān)管理制度的制定、執(zhí)行,外包控制，幾種典型設(shè)備的管理。了解:房屋及設(shè)備設(shè)施管理的目的，設(shè)備設(shè)施的節(jié)能管理，房屋及設(shè)備設(shè)施管理相關(guān)法規(guī)?？碱}類型規(guī)定本部分考題類型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題(注：要根據(jù)考試大綱規(guī)定來(lái)定)。三、內(nèi)容輔導(dǎo)第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理房屋及設(shè)施設(shè)備管理是指對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的平常運(yùn)營(yíng)維護(hù)和管理、大中小修及更新改造。房屋及設(shè)施設(shè)備管理涉及面廣,技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分第一節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述一、房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分（一)房屋的種類和基本組成部分1.房屋種類的劃分(熟悉)(1)按房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型和材料可分為:磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)；(２)按房屋承重受力方式可分為:墻承重結(jié)構(gòu)、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)或框架筒體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重;（3)按房屋的層次和高度可分為:低層建筑、多層建筑和高層建筑；（４)按房屋的用途可分為:居住用途、商業(yè)用途、工業(yè)用途和其他用途。2．房屋的基本組成部分(1)結(jié)構(gòu)部分——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等；(2)裝修部分——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等；(３)設(shè)施設(shè)備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項(xiàng)目。房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本規(guī)定(二)設(shè)施設(shè)備的種類和組成（熟悉）各類物業(yè)常見設(shè)施設(shè)備的種類和組成見表7—１。此外，在物業(yè)管理中還也許涉及一些其他的設(shè)施設(shè)備，如游泳池水解決系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、立體車庫(kù)系統(tǒng)等。各類物業(yè)常見機(jī)電設(shè)備一覽表表7—1注:O:通常具有;S:有時(shí)具有；N:一般不具有。二、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本規(guī)定(一）基本規(guī)定(１）做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作,充足發(fā)揮設(shè)施設(shè)備功能，有效延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備的使用壽命,并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。（2)開展技術(shù)更新與改造，減少能源消耗,改善房屋及設(shè)施設(shè)備狀態(tài)。（二)評(píng)價(jià)參考重要指標(biāo)房屋及設(shè)施設(shè)備評(píng)價(jià)參考的重要指標(biāo)涉及房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。１.房屋完好率、危房率（１）房屋完好率，是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑面積的比例，即:房屋完好率＝×l00％(2)危房率,就是指危險(xiǎn)房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的比例，即:注:在計(jì)算房屋完好率和危房率之前,必須先進(jìn)行房屋完好等級(jí)評(píng)估，分別得出完好房屋建筑面積、基本完好房屋建筑面積和危房建筑面積,然后按上述公式進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞限度,房屋的完損等級(jí)分為以下５類:完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，安全可靠,屋面或板縫不漏水,裝修和設(shè)備完好、齊全完整,管道暢通，現(xiàn)狀良好,使用正常或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞,但不影響居住安全和正常使用,一般通過小修就能修復(fù)好的房屋?；就旰梅俊Ｖ阜课萁Y(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺少保養(yǎng),設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，通過一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠通暢,水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處在危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏,裝修嚴(yán)重變形、破損,油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞,需要進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋。危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌也許，不能保證住用安全的房屋。２.設(shè)施設(shè)備完好率設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占所有設(shè)施設(shè)備數(shù)量的比例。注:完好設(shè)備的具體標(biāo)準(zhǔn)，由行業(yè)主管部門統(tǒng)一制訂。房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容與方法(一)使用管理房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理,一方面要通過物業(yè)使用說(shuō)明書、業(yè)主公約及物業(yè)管理單位展開的其他宣傳溝通工作,使業(yè)主和物業(yè)使用人在充足了解房屋及設(shè)施設(shè)備使用方法的基礎(chǔ)上,對(duì)的使用房屋及設(shè)施設(shè)備。另一方面，物業(yè)管理單位應(yīng)認(rèn)真做好房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、巡視檢查工作,保證房屋及設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定、可靠、安全使用和運(yùn)營(yíng)，減少維護(hù)費(fèi)用,延長(zhǎng)房屋和設(shè)施設(shè)備的物理壽命。(二)維修保養(yǎng)維修保養(yǎng)的重要內(nèi)容涉及:對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑;損耗或故障時(shí)的維修；必要情況下(如較為復(fù)雜的設(shè)備和系統(tǒng))的專業(yè)測(cè)試;無(wú)法修理或無(wú)修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等。(三)安全管理(1)通過安全教育使員工和業(yè)主、物業(yè)使用人樹立安全意識(shí)，了解安全防護(hù)知識(shí)和安全管理規(guī)定。（2)建立健全各類安全管理制度并嚴(yán)格遵守。(３）提供必要的安全和防護(hù)裝置裝備。（四）技術(shù)檔案資料管理房屋及設(shè)施設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料在歸檔前，物業(yè)管理單位的相關(guān)部門和人員要加強(qiáng)管理，妥善保管，避免遺失，保證物業(yè)管理檔案資料的完整性。(五）采購(gòu)和零備件管理一是加強(qiáng)計(jì)劃采購(gòu)，盡也許減少零星采購(gòu)，建立符合實(shí)際情況的庫(kù)存?zhèn)浼浐妥畹蛶?kù)存量;二是對(duì)不設(shè)庫(kù)存的零部件,建立起暢通的采購(gòu)和供應(yīng)渠道;三是嚴(yán)把采購(gòu)質(zhì)量關(guān);四是妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購(gòu)文獻(xiàn)，建立有效的備品備件合格供貨商名錄和相關(guān)資料。（六)工量具和維修用設(shè)備的管理工量具和維修用設(shè)備的管理應(yīng)當(dāng)責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進(jìn)行校驗(yàn),以保證其使用性能。對(duì)于多人共用或價(jià)值較高的工量具或儀器儀表,應(yīng)指定負(fù)責(zé)人，固定保管地點(diǎn)，強(qiáng)化領(lǐng)用歸還手續(xù)。對(duì)于普通的工量具和維修用設(shè)備，則規(guī)定使用人和保管人會(huì)使用、會(huì)維護(hù)、會(huì)修理。（七）外包管理外包重要有兩方面的內(nèi)容：一是將某類設(shè)施設(shè)備的管理所有外包給專業(yè)公司，涉及運(yùn)營(yíng)操作、維護(hù)保養(yǎng)和修理等項(xiàng)工作,如電梯、中央空調(diào)等;二是將某類維修（通常是大中修)、改造、更新工程進(jìn)行外包。(八）技術(shù)支持技術(shù)支持是對(duì)個(gè)別具體問題尋求外界的幫助，如故障診斷、維修方案等,多數(shù)情況下以聘請(qǐng)技術(shù)專家擔(dān)任顧問的方式進(jìn)行。技術(shù)支持是減少管理成本、提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才的有效方法。第14講第１4講講義房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)行一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂(一)制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法1．維修養(yǎng)護(hù)的方式與類別(1)維修方式對(duì)各類不同的對(duì)象應(yīng)采用不同的維修方式,房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律,在保證運(yùn)營(yíng)的前提下，合理運(yùn)用維修資源,達(dá)成物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。1)防止性維修為了減少故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)規(guī)定進(jìn)行的維修活動(dòng),稱為防止性維修。防止性維修是一種積極的具有防止作用的維修策略,可以減少故障率，將事故隱患消除在初級(jí)階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性,保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用,是物業(yè)管理應(yīng)提倡的重要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對(duì)重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)當(dāng)實(shí)行防止性維修。防止性維修有以下幾種方式：計(jì)劃性防止維修。計(jì)劃性防止維修又稱定期維修,具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律,事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的防止維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ),按實(shí)際需要進(jìn)行修理的防止維修方式,是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時(shí)安排的防止性修理，又稱預(yù)知的維修。它重要合用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備,運(yùn)用率高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的防止維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能局限性、故障頻發(fā),對(duì)設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施,稱為改善性維修。２)事后維修事后維修是對(duì)一些沒有列入防止維修計(jì)劃的項(xiàng)目,在其發(fā)生故障或性能減少到不能滿足使用規(guī)定期才進(jìn)行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮重要構(gòu)件的最大物理壽命,單位維修經(jīng)濟(jì)性好。但對(duì)物業(yè)管理而言,由于設(shè)備故障或性能減低通常會(huì)給物業(yè)的使用或安全導(dǎo)致較大的影響或威脅，因此一般情況下,應(yīng)當(dāng)盡量避免事后維修,僅在下述場(chǎng)合可以采用：故障停機(jī)后再修理不會(huì)給物業(yè)使用導(dǎo)致影響;修理技術(shù)不復(fù)雜,修理迅速而又能及時(shí)提供備件;某些運(yùn)用率低或有備用的設(shè)備。3)緊急搶修緊急搶修是對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是偶爾發(fā)生的,往往不具有預(yù)見性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會(huì)對(duì)物業(yè)的使用或安全導(dǎo)致重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常采用設(shè)計(jì)緊急事件解決程序的方法對(duì)緊急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。實(shí)踐證明,這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。(2)修理類別1）大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計(jì)劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或重要零件損壞嚴(yán)重，重要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須通過全面修理才干恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進(jìn)行設(shè)備大修時(shí)，一般需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行所有解體,消除缺陷,恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補(bǔ)償設(shè)備的無(wú)形磨損,還可結(jié)合大修,采用新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改善和改裝，提高設(shè)備效能。２)中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定,特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下，可取消中修類別。3)小修設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計(jì)劃修理。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)(監(jiān)測(cè))維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容重要是針對(duì)平常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題,拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能；對(duì)于實(shí)行定期維修的設(shè)備,小修的內(nèi)容重要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)1）修理周期對(duì)已在使用的設(shè)施設(shè)備來(lái)說(shuō),修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間;對(duì)新設(shè)備來(lái)說(shuō)，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間(單位:月或年）。２）修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間(單位：月)。擬定修理間隔期時(shí)應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計(jì)劃外停機(jī)時(shí)間達(dá)成最低限度。3）修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采用的各種修理方式的次數(shù)和排列順序,如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物業(yè)管理公司在實(shí)行計(jì)劃修理時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,擬定各種修理形式的排列順序,既要符合設(shè)備的實(shí)際需要,又要研究其修理的經(jīng)濟(jì)性。2．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類(1）準(zhǔn)時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃１)年度維修保養(yǎng)計(jì)劃。涉及大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、實(shí)行定期維修的小修和定期維護(hù),以及更新設(shè)備的安裝等項(xiàng)目。2)季度維修保養(yǎng)計(jì)劃。涉及按年度計(jì)劃分解的大修、項(xiàng)修、技術(shù)改造、小修、定期維護(hù)及安裝和使用部門提出的季度追加項(xiàng)目。3）月維修保養(yǎng)計(jì)劃。涉及按年度和季度計(jì)劃分解的本月各項(xiàng)目;根據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題,必須且有也許安排在本月的項(xiàng)目。（2)按修理類別編制的計(jì)劃。涉及房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等。3.維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)(1）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；（2）房屋及設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定和管理目的；(３)安全與環(huán)境保護(hù)的規(guī)定;(4)房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4.編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮的問題(１)物業(yè)使用或運(yùn)營(yíng)急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點(diǎn)提前安排修理,這樣可減少對(duì)平常使用的影響;(２）應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行。對(duì)待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計(jì)劃;（３)應(yīng)充足考慮維修前的準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)工作時(shí)間；(4）應(yīng)切實(shí)考慮公司資源和能力能否保障各項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，假如能力或資源局限性,就應(yīng)當(dāng)考慮項(xiàng)目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持,不應(yīng)減少維修保養(yǎng)的技術(shù)規(guī)定；(5）計(jì)劃最后擬定前，資金一定要貫徹，保證計(jì)劃內(nèi)每項(xiàng)工作的資金都有足額的保障，否則,應(yīng)當(dāng)按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制訂計(jì)劃；(6)所制訂的計(jì)劃應(yīng)當(dāng)涉及必要的工作程序和檢查程序,使計(jì)劃具有可操作性和可驗(yàn)證性;（７）對(duì)物業(yè)使用或運(yùn)營(yíng)有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡也許安排在非高峰期檢修,以縮短停歇時(shí)間(如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等)。５．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制流程如圖７—1所示。6.維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容如圖7—2所示。房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)行二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)行（一)修前預(yù)檢修前預(yù)檢是對(duì)待修房屋、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的檢查,目的是掌握修理對(duì)象的技術(shù)狀態(tài)。．修前預(yù)檢可按下面的環(huán)節(jié)進(jìn)行：（1)技術(shù)人員一方面要閱讀技術(shù)說(shuō)明書和各類圖紙,熟悉對(duì)象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。另一方面是查看技術(shù)檔案，了解對(duì)象的故障及其修理的歷史情況；（2）使用和維護(hù)人員介紹對(duì)象目前的技術(shù)狀態(tài)和重要缺陷;（3)進(jìn)行外觀檢查,如磨損、油漆及缺損情況等；(４)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)檢查,開動(dòng)設(shè)備,觀測(cè)運(yùn)營(yíng)情況;(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細(xì)看是否有問題,拆前要做好記錄,以便解體時(shí)檢查及裝配復(fù)原之用;(６)預(yù)檢完畢后,將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料,如修前存在問題登記表、零配件修理及更換明細(xì)表等。（二)修前資料準(zhǔn)備修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、登記表格以及其他技術(shù)文獻(xiàn)等。(三)修前工藝準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備工作完畢后,根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等。(四)其他準(zhǔn)備其他準(zhǔn)備涉及對(duì)材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備，以及具體貫徹停修日期和時(shí)間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出告知、清理作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)等設(shè)施設(shè)備停修前的準(zhǔn)備工作。（五)組織實(shí)行要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃實(shí)行，在保證安全的前提下,注意控制以下幾個(gè)因素：1.質(zhì)量的控制對(duì)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制,并加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查,保證維修養(yǎng)護(hù)工作可以達(dá)成計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2．進(jìn)度的控制物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會(huì)給物業(yè)的使用導(dǎo)致不便。對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對(duì)物業(yè)使用的影響,也有助于減少成本。３.成本的控制通過對(duì)維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制,提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。(六)驗(yàn)收和存檔公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目實(shí)際情況和工程量，采用適當(dāng)?shù)尿?yàn)收方式。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：維修養(yǎng)護(hù)工作是否按照計(jì)劃所有完畢?維修養(yǎng)護(hù)工作是否達(dá)成規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?維修養(yǎng)護(hù)工作的效率如何?成本控制的效果如何?假如未能滿足計(jì)劃規(guī)定,因素是什么?采用何種補(bǔ)救措施?維修養(yǎng)護(hù)工作的存檔應(yīng)當(dāng)涉及維修養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃、預(yù)算和批準(zhǔn)文獻(xiàn)、維修養(yǎng)護(hù)工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗(yàn)收資料等。［案例分析]編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃一、維修保養(yǎng)項(xiàng)目(一)建筑名稱:某大廈地點(diǎn)：某市某區(qū)某路某號(hào)建筑結(jié)構(gòu):一棟,高層(３2層)建筑面積25800m2(二)消防設(shè)施維修保養(yǎng)項(xiàng)目火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、報(bào)警控制回路、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)（含事故廣播和對(duì)講電話)。（三)維修保養(yǎng)費(fèi)計(jì)劃內(nèi)的維修保養(yǎng)費(fèi)為每月XX元,詳見《大廈消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)預(yù)算單》。二、技術(shù)資料及圖紙為實(shí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃，必須準(zhǔn)備以下技術(shù)資料和圖紙。(一)竣工圖1．消防給水系統(tǒng)(含消火栓、自動(dòng)噴水滅火、泡沫等)2.防排煙系統(tǒng)3．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（含聯(lián)動(dòng)、緊急廣播、消防電話)４．氣體滅火系統(tǒng)(二)具體技術(shù)資料1.消防控制設(shè)備(含報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)柜、緊急廣播柜、消防電話柜、氣體滅火控制柜等)的原理圖、端子接線圖。2．消防被控設(shè)備(含消防水泵、防排煙機(jī)、電梯、防火卷簾、非消防電源、應(yīng)急照明等)控制柜的原理圖、端子接線圖。(三)設(shè)備資料1．消防給水設(shè)備(含水泵、報(bào)警閥、壓力開關(guān)、信號(hào)閥、水流指示器、氣壓罐、泡沫混合器裝置等)產(chǎn)品說(shuō)明書。2.滅火系統(tǒng)設(shè)備（含滅火劑儲(chǔ)存裝置、啟動(dòng)裝置、選擇分派裝置、稱重裝置和警告裝置等）產(chǎn)品說(shuō)明書。3.火災(zāi)報(bào)警設(shè)備(含報(bào)警控制器、各種模塊或中繼器、探測(cè)器、氣體滅火控制柜等)產(chǎn)品說(shuō)明書,如聯(lián)動(dòng)柜、事故廣播、通信柜為標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，亦應(yīng)提供其產(chǎn)品說(shuō)明書。4.防排煙設(shè)備(含風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥等)產(chǎn)品說(shuō)明書。5.防火分隔設(shè)備(防火門、防火卷簾及閉門裝置、啟動(dòng)控制裝置等）的產(chǎn)品說(shuō)明書。(四)文獻(xiàn)１.消防設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)記錄2．系統(tǒng)編程表及系統(tǒng)軟件三、運(yùn)營(yíng)和使用者的責(zé)任和配合(１)指定負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的負(fù)責(zé)人2—3人,運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人必須由具有相關(guān)專業(yè)知識(shí)的人員擔(dān)任。（２)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)維修保養(yǎng)記錄和報(bào)告進(jìn)行審查和簽字確認(rèn)。(３）運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人的職責(zé)：1)負(fù)責(zé)提供維修保養(yǎng)所需的水、電供應(yīng);2）負(fù)責(zé)提供維修保養(yǎng)所需的垂直運(yùn)送;3)負(fù)責(zé)告知樓宇住戶(租客)有關(guān)維修保養(yǎng)的工作時(shí)間,避免導(dǎo)致不必要的恐慌；4）負(fù)責(zé)協(xié)助維修保養(yǎng)人員進(jìn)入安裝有消防系統(tǒng)的室內(nèi)；5）負(fù)責(zé)加強(qiáng)維修保養(yǎng)期間的巡查,防止事故發(fā)生。四、維修保養(yǎng)人員職責(zé)(1)維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任。（2)維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,在５個(gè)工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告，并對(duì)存在問題提出解決方案,由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。(3)維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后,提交月、季、年度保養(yǎng)計(jì)劃,經(jīng)審核批準(zhǔn)后實(shí)行,并交運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人以便配合。(4)按照計(jì)劃對(duì)建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)。(５)對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)營(yíng)情況,每月不少于二次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢并記錄。檢查結(jié)果應(yīng)如實(shí)記錄,并會(huì)同運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人共同簽字確認(rèn)。(6)實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù),保證其正常運(yùn)營(yíng)。（７)接到運(yùn)營(yíng)人員告知后，應(yīng)在４小時(shí)內(nèi)解決一般故障，2小時(shí)內(nèi)解決嚴(yán)重故障；對(duì)無(wú)法解決的故障要作出書面說(shuō)明，并將解決的具體日期作出書面保證，同時(shí)應(yīng)得到運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人認(rèn)可。五、月、季度檢查(１)在進(jìn)行每月檢查時(shí)要對(duì)下列各系統(tǒng)逐項(xiàng)抽查,如實(shí)記錄檢查結(jié)果，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)修復(fù)，保證消防設(shè)施的正常運(yùn)營(yíng)并記錄故障修復(fù)的全過程。（抽查比例應(yīng)在月、季、年度檢查計(jì)劃中列明,但全年必須100%覆蓋）1)消火栓系統(tǒng)：水槍噴水實(shí)驗(yàn)、水泵自動(dòng)啟動(dòng)。2)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：末端排水實(shí)驗(yàn)水流指示報(bào)警、水泵自動(dòng)啟動(dòng)、濕式報(bào)警閥水力警鈴檢測(cè)。·３）自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（季度實(shí)驗(yàn)比例按安裝設(shè)備的3０%以上進(jìn)行)：加煙實(shí)驗(yàn)報(bào)警(年終實(shí)驗(yàn)100％)、加溫實(shí)驗(yàn)報(bào)警、手動(dòng)觸發(fā)報(bào)警。4)防排煙系統(tǒng)：報(bào)警信號(hào)聯(lián)動(dòng)風(fēng)閥、風(fēng)閥聯(lián)動(dòng)風(fēng)機(jī)、手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)。5)氣體滅火系統(tǒng):手動(dòng)啟動(dòng)實(shí)驗(yàn)、自動(dòng)啟動(dòng)實(shí)驗(yàn)。６）聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)：事故廣播播音、對(duì)講電話通話。(2)季度檢查原始記錄必須由參與維修保養(yǎng)的運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人簽字。（3）季度檢查結(jié)果和解決意見一式二份,由運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。六、半年檢查和書面報(bào)告維修保養(yǎng)人員和運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人每半年將消防設(shè)施維修保養(yǎng)的情況和檢查結(jié)果,形成書面報(bào)告并存檔。其內(nèi)容涉及：(1）消防設(shè)施各系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況;(2)半年維修保養(yǎng)和檢查記錄；(3)消防設(shè)施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析；(4）保證消防設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)的建議。七、更換材料、設(shè)備的供應(yīng)(1）維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需更換的材料、設(shè)備由維修保養(yǎng)人員以書面報(bào)告的形式,經(jīng)批準(zhǔn)后領(lǐng)用或采購(gòu)。(2)定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé),維修保養(yǎng)人員協(xié)助進(jìn)行拆裝。八、安全工作(１）維修保養(yǎng)人員應(yīng)按安全工作有關(guān)規(guī)定,采用嚴(yán)格、科學(xué)的安全防護(hù)措施,保證操作者安全和第三者的安全。(２)維修保養(yǎng)人員在動(dòng)力設(shè)備、易燃易爆和貴重的設(shè)備中進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)向運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人提出安全保護(hù)措施,運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人應(yīng)派員在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和協(xié)助維修保養(yǎng)人員進(jìn)行有關(guān)工作。(3)在有毒有害環(huán)境中施工,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定提供相應(yīng)的防護(hù)措施。課后練習(xí)比照教材中“[案例分析]編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃---消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃”的內(nèi)容和模式，編制一套該高層住宅所使用的兩部乘客電梯的維修保養(yǎng)計(jì)劃。第1５講第15講講義共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營(yíng)管理第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營(yíng)管理一、制訂合理的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃根據(jù)設(shè)施設(shè)備和物業(yè)的實(shí)際情況所制訂的合理使用計(jì)劃，應(yīng)涉及開關(guān)機(jī)時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、使用的條件和規(guī)定等方面的內(nèi)容,如電梯的運(yùn)營(yíng)時(shí)間、臺(tái)數(shù)和?？繕菍?中央空調(diào)機(jī)組的開關(guān)機(jī)時(shí)間和制冷量、供應(yīng)范圍和溫度,路燈或噴泉的開關(guān)時(shí)間等。這些內(nèi)容會(huì)根據(jù)具體物業(yè)的實(shí)際情況和季節(jié)、環(huán)境等因素的變化而有所區(qū)別,以滿足安全、使用、維護(hù)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)方面的需要。二、配備合格的運(yùn)營(yíng)管理人員物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)規(guī)定和復(fù)雜限度，配備相應(yīng)工種的操作者,并根據(jù)設(shè)備性能、使用范圍和工作條件安排相應(yīng)的工作量,保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)營(yíng)和操作人員的安全。必須采用多種形式,對(duì)職工進(jìn)行多層次的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容涉及技術(shù)教育、安全教育和管理業(yè)務(wù)教育等,目的是幫助職工熟悉設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造和性能。操作人員經(jīng)培訓(xùn)考核合格后，才干獨(dú)立上崗操作相關(guān)工作專業(yè)的設(shè)備。供配電、電梯、鍋爐運(yùn)營(yíng)等特殊工種還須經(jīng)政府主管部門組織考核發(fā)證后憑證上崗。三、提供良好的工作環(huán)境工作運(yùn)營(yíng)環(huán)境不僅與設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn),減少故障，延長(zhǎng)使用壽命有關(guān),并且對(duì)操作者的情緒也有重大影響。為此，應(yīng)安裝必要的防腐蝕、防潮、防塵、防震裝置,配備必要的測(cè)量、保險(xiǎn)、安全用儀器裝置,還應(yīng)有良好的照明和通風(fēng)設(shè)備等。四、建立健全必要的規(guī)章制度（1)實(shí)行定人、定機(jī)和憑證操作設(shè)備制度，不允許無(wú)證人員單獨(dú)操作設(shè)備，對(duì)多人操作的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)。(2)對(duì)于連續(xù)運(yùn)營(yíng)的設(shè)施設(shè)備，可在運(yùn)營(yíng)中實(shí)行交接班制度和值班巡視記錄制度。（3)操作人員必須遵守設(shè)施設(shè)備的操作和運(yùn)營(yíng)規(guī)程。五、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理（一)設(shè)備的檢查設(shè)備的檢查就是對(duì)其運(yùn)營(yíng)情況、工作性能、磨損限度進(jìn)行檢查和校驗(yàn),通過檢查可以全面掌握設(shè)備技術(shù)狀況的變化和劣化限度,針對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問題，改善設(shè)備維修工作,提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間。按檢查時(shí)間的間隔,通常分為平常檢查和定期檢查：平常檢查是操作人員天天對(duì)設(shè)備進(jìn)行的檢查，在運(yùn)營(yíng)值班巡視中實(shí)行;定期檢查是在操作人員參與下,由技術(shù)人員按計(jì)劃定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行的檢查,屬定期維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容。(二)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)分為停機(jī)監(jiān)測(cè)和不斷機(jī)監(jiān)測(cè)（又稱在線監(jiān)測(cè)),是在設(shè)備運(yùn)營(yíng)使用過程中通過相關(guān)的儀器儀表所指示的參數(shù),直接或間接地了解掌握設(shè)備的運(yùn)營(yíng)情況和設(shè)備自身狀態(tài)。設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)應(yīng)根據(jù)不同的檢測(cè)項(xiàng)目采用不同的方法和儀器，通常采用的方法有直接檢測(cè)、絕緣性檢測(cè)、溫度檢測(cè)、振動(dòng)和噪聲檢測(cè)、泄漏檢測(cè)、裂紋檢測(cè)和腐蝕檢測(cè)等。(三)定期防止性實(shí)驗(yàn)對(duì)動(dòng)力設(shè)備、壓力容器、電氣設(shè)備、消防設(shè)備等安全性規(guī)定較高的設(shè)備,應(yīng)由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定規(guī)定進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，如耐壓、絕緣、電阻等性能實(shí)驗(yàn)，接地、安全裝置、負(fù)荷限制器、制動(dòng)器等部件實(shí)驗(yàn)，發(fā)電機(jī)啟動(dòng)、消防報(bào)警、水泵啟動(dòng)，管道試水等系統(tǒng)實(shí)驗(yàn)。通過實(shí)驗(yàn)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,消除隱患，安排修理。(四)設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備運(yùn)營(yíng)中或基本不拆卸的情況下,采用先進(jìn)的信息采集、分析技術(shù)掌握設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀況,鑒定產(chǎn)生故障的因素、部位,預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)設(shè)備未來(lái)狀態(tài)的技術(shù),稱為故障診斷技術(shù)。設(shè)備診斷技術(shù)是防止維修的基礎(chǔ)，目前應(yīng)用中的技術(shù)手段重要是紅外線溫度檢測(cè)、潤(rùn)滑油品化學(xué)分析、噪聲與振動(dòng)頻譜分析、超聲與次聲波檢測(cè)以及計(jì)算機(jī)專家分析與故障診斷系統(tǒng)等。設(shè)備故障診斷技術(shù)在設(shè)備綜合管理中具有重要的作用，重要表現(xiàn)在:（1)它可以監(jiān)測(cè)設(shè)備狀態(tài),發(fā)現(xiàn)異常狀況，防止突發(fā)故障和事故的發(fā)生,建立維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，開展防止性維修和改善性維修;(2)較科學(xué)地?cái)M定設(shè)備修理間隔期和內(nèi)容；（３）預(yù)測(cè)零件壽命，搞好備件管理。六、節(jié)能管理（一)采用管理手段節(jié)能降耗通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費(fèi),減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟(jì)的節(jié)能方式。能源消耗可以用下式表達(dá):∑Wn=Wb+Wc＋Ｗs＋Wf＋Wsｂ式中∑Wn——設(shè)備系統(tǒng)的綜合能耗量;Wb——設(shè)備(或產(chǎn)品)標(biāo)準(zhǔn)能耗；Wc——操作人員非正常操作浪費(fèi)的能源；Ws——因維護(hù)保養(yǎng)不善設(shè)備損壞導(dǎo)致的能耗;Wf——傳輸、保管及其他非正常消耗;Ｗsｂ——設(shè)備狀況不良,運(yùn)營(yíng)中浪費(fèi)的能源。以上除Wb外,其余均屬浪費(fèi)掉的能源，因此,節(jié)能的重要任務(wù)，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費(fèi)。具體措施涉及:(１)貫徹組織和管理體系。要建立有物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主參與的,覆蓋各個(gè)管理環(huán)節(jié)和所有用能設(shè)施設(shè)備的節(jié)能體系。業(yè)主和有關(guān)物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)在財(cái)力上、計(jì)劃上、人力上等的多方面支持是節(jié)能工作順利開展的主線保證。(2)加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn),樹立節(jié)能意識(shí)。加強(qiáng)對(duì)各級(jí)管理人員、技術(shù)人員和操作工的培訓(xùn)。要系統(tǒng)地對(duì)上述人員進(jìn)行能源科學(xué)管理知識(shí)、熱工基礎(chǔ)理論和節(jié)能技術(shù)改造途徑等方面的教育,使其增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感。(3)建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度。要做到能源有計(jì)劃的使用與消耗,據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營(yíng)規(guī)定與性質(zhì)，準(zhǔn)確測(cè)算各年、季、月的能源需要量,擬定能源考核標(biāo)準(zhǔn)。(4）在運(yùn)營(yíng)管理上，盡量安排設(shè)備可以連續(xù)、滿載開動(dòng)使用。這樣可以減少設(shè)備的能量相對(duì)損失,減少固定能耗部分。(5）調(diào)整設(shè)備運(yùn)營(yíng)時(shí)間,實(shí)行節(jié)能運(yùn)營(yíng)程序,特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等的開關(guān)時(shí)間。(6)合理設(shè)定運(yùn)營(yíng)參數(shù)（如空調(diào)溫控點(diǎn))，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。(二)采用技術(shù)改造節(jié)能技術(shù)改造節(jié)能也稱為投資性節(jié)能,通過對(duì)設(shè)備或工藝進(jìn)行局部或所有改造，必要時(shí)涉及對(duì)耗能較大設(shè)備的更換,提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平,減少能源消耗。在設(shè)備和技術(shù)狀況一定的情況下,采用管理手段節(jié)能是有一定限度的。由能源消耗表達(dá)式可見，當(dāng)一切浪費(fèi)的能源都得到了控制，剩下的就是設(shè)備或產(chǎn)品的合理消耗，這時(shí)以管理手段節(jié)能就達(dá)成了極限，要進(jìn)一步提高節(jié)能水平,還可以靠改造和更換設(shè)備及技術(shù)。由于技術(shù)和工藝的改善,一方面可以使標(biāo)準(zhǔn)耗能狀況大幅度下降，即改變了Wｂ；另一方面，在新設(shè)備、新工藝的條件下,又會(huì)產(chǎn)生新的非正常消耗。例如,由于工人的技術(shù)純熟限度局限性、設(shè)備未達(dá)成最佳狀態(tài)及未合理使用等因素，又會(huì)導(dǎo)致新的浪費(fèi)，就需要通過管理手段來(lái)逐步提高、解決問題。由于管理水平的提高，管理節(jié)能效益也會(huì)不斷提高,又會(huì)進(jìn)一步提出需要解決的技術(shù)問題。通過科技進(jìn)步，解決了生產(chǎn)中的技術(shù)問題或提高了技術(shù)水平，又會(huì)促進(jìn)管理水平的提高。房屋及設(shè)施設(shè)備的節(jié)能管理，必須將管理手段和技術(shù)改造兩者有機(jī)結(jié)合，方能達(dá)成最佳效果。除了上述所列的方法外尚有許多具體方法，設(shè)施設(shè)備管理人員可在不影響物業(yè)正常合理使用的前提下，根據(jù)實(shí)際情況采用相應(yīng)的措施,實(shí)事求是，因地制宜。房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制第四節(jié)房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制一、共用設(shè)施設(shè)備外包的選擇由于技術(shù)的不斷發(fā)展，共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)含量、復(fù)雜化限度也越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)管理公司的設(shè)施設(shè)備管理提出了更高的規(guī)定。為了達(dá)成最佳和最經(jīng)濟(jì)的管理狀態(tài),實(shí)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng),物業(yè)管理公司要進(jìn)行綜合的評(píng)估確認(rèn)，在此基礎(chǔ)上選擇和擬定適合本公司特點(diǎn)的管理維護(hù)方式。目前常見的管理模式重要是自行管理模式和外包管理模式。(一)項(xiàng)目外包分析假如物業(yè)管理公司采用外包模式，則可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合分析：(1)物業(yè)管理公司的管理規(guī)模；（2)所管物業(yè)中共用設(shè)施設(shè)備的復(fù)雜限度及數(shù)量情況;(３)設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)年代、技術(shù)先進(jìn)限度；(4)政府部門對(duì)此類設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定；(5)自行管理此類設(shè)施設(shè)備的技術(shù)難度、管理風(fēng)險(xiǎn)大??；(６)設(shè)施設(shè)備生產(chǎn)廠家的技術(shù)服務(wù)情況，涉及維修網(wǎng)點(diǎn)的分布、服務(wù)及時(shí)性、技術(shù)壟斷限度等;(7)市場(chǎng)上此類設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)技術(shù)人員的供求情況、社會(huì)平均工資水平；(8)本地市場(chǎng)可以提供系統(tǒng)分包服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展的成熟度，涉及從業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)量情況、技術(shù)水平、服務(wù)價(jià)格、業(yè)務(wù)規(guī)模、公司信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。(二)承包方評(píng)估假如需要將設(shè)施設(shè)備業(yè)務(wù)實(shí)行外包管理模式,就應(yīng)選擇在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)格方面均滿足公司需要的合格承包方。通常要從以下幾個(gè)方面對(duì)承包方進(jìn)行評(píng)估：（1)公司品牌狀況;(2)公司規(guī)模；(3）資信信譽(yù);(４)技術(shù)能力(是否具有相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)證書等）;(5)公司