物業(yè)管理合同與糾紛處理1

物業(yè)管理合同與糾紛處理

深圳物業(yè)管理進修學院第一章合同與合同法一、合同的概念合同的要約合同的承諾合同的要件口頭合同、書面合同、事實合同格式合同與合同的格式條款第二章前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征前期期限的過渡期注重保護前期業(yè)主的利益前期物業(yè)服務(wù)合同具有風險性發(fā)展商從業(yè)主授權(quán)獲得簽訂合同的資格二、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意事項物業(yè)的承接驗收物業(yè)服務(wù)費用與早期介入的報酬物業(yè)的保修責任前期物業(yè)服務(wù)合同的終止

《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的通知

建住房[2004]155號

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：

為了貫徹《物業(yè)管理條例》，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，引導前期物業(yè)管理活動當事人通過合同明確各自的權(quán)利與義務(wù)，減少物業(yè)管理糾紛，我部制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽約參考使用。

中華人民共和國建設(shè)部

二○○四年九月六日第三章物業(yè)服務(wù)合同

一、

物業(yè)服務(wù)合同的特征業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國家干涉選聘性有償性雙務(wù)性主體虛位性二、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)違約責任的約定合同條款宜細不宜粗無償與無期限的承諾第四章物業(yè)管理中的保管合同保管，也稱寄托、寄存、委托占有寄托：保管合同期滿后保管人將保管物品返還被保管人的行為寄托占有（保管合同）構(gòu)成的三個要件：1.被保管人要合法的擁有保管物品2.被保管人必須將保管物品的實際控制權(quán)、排他占有權(quán)交付給保管人3.保管人自愿接受和控制保管物品，并愿意承擔保管物品損壞或丟失的賠償責任第五章物業(yè)管理中的供水、供電合同供電、供水等市政企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)《物業(yè)管理條例》第四十五條、第五十二條明確規(guī)定了供水、供電等市政企業(yè)的權(quán)利義務(wù)……向最終用戶服務(wù)、向最終用戶收費供電、供水合同可以是書面合同，也可以是事實合同停電、停水的侵權(quán)責任第六章業(yè)主公約一、業(yè)主公約的概念二、業(yè)主公約的作用具有強制性的業(yè)主自治自律約束力具有鄉(xiāng)村民約的道德約束力具有合同法的法律約束力處理解決糾紛的依據(jù)司法審判的有效證據(jù)

8.《業(yè)主臨時公約示范文本》

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主臨時公約（示范文本）》的通知

建住房[2004]156號

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：

為了貫徹《物業(yè)管理條例》，推動建立業(yè)主自我管理與自我約束的機制，維護全體業(yè)主的共同利益，我部制定了《業(yè)主臨時公約（示范文本）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時公約》參考使用。

中華人民共和國建設(shè)部

二○○四年九月六日第七章物權(quán)法與建筑物區(qū)分所有權(quán)一、物權(quán)與所有權(quán)物權(quán)——由法律確認的民事主體對物依法所享有的支配權(quán)利

所有權(quán)是典型的物權(quán)，是物權(quán)的核心內(nèi)容所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益、處分和排他性二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成

1.不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成三、專有部分與共用部分范圍1.確定專有部分與共用部分范圍對物業(yè)管理的意義與作用內(nèi)容：專有部分——專項服務(wù)、特約服務(wù)共用部分——常規(guī)服務(wù)責任：專有部分——業(yè)主自己承擔共用部分——分別由物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會承擔費用：專有部分——業(yè)主自己承擔共用部分——分別由物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會承擔權(quán)利義務(wù)不同有利于解決糾紛2.中心說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線3.空間說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線4.最后粉刷層說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層5.各種管線的專有部分與共用部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠嬃吭O(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施

6.架空層、停車場、會所的所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯四、專有部分所有權(quán)五、共用部分持分權(quán)六、業(yè)主大會組織（因共同關(guān)系形成）的成員權(quán)第八章建筑物的相鄰關(guān)系一、建筑物相鄰關(guān)系的概念地役權(quán)與相鄰關(guān)系建筑物相鄰關(guān)系的類型建筑物相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容二、區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系相鄰使用關(guān)系對全體業(yè)主共同利益的侵害三、通風、采光的妨害四、不可量物的侵害第九章物業(yè)管理法律責任一、法律責任的概念行為人未履行法定義務(wù)或約定義務(wù)而對損害予以接受懲罰、賠償或補償?shù)牟焕姆珊蠊ǘx務(wù)……法律、法規(guī)所規(guī)定的強制性規(guī)定約定義務(wù)……合同約定的義務(wù)二、法律責任的種類

1.違憲法律責任違反憲法的法律責任

2.行政法律責任違反行政法律規(guī)范的法律責任……行政處罰

3.民事法律責任違反民事法律規(guī)范的法律責任違約責任……違反合同約定的法律責任侵權(quán)責任……侵犯他人合法權(quán)益的法律責任一般侵權(quán)與特殊侵權(quán)

4.刑事法律責任違反刑律的法律責任三、法律責任的構(gòu)成要件

1.有損害事實的發(fā)生人身損害與財產(chǎn)損害已經(jīng)發(fā)生、正在發(fā)生、將要發(fā)生、潛在發(fā)生的損害

2.行為人行為違法行為人違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定

3.行為人行為過錯過錯是指行為人在實施違法行為時所具備的心理狀態(tài)，是法律和道德對行為人的否定評價故意……主觀上的有意識希望發(fā)生損害，明知自己行為會造成損害的結(jié)果，并且希望或者放任這種損害結(jié)果的發(fā)生過失……主觀上并不希望發(fā)生損害，但因疏忽大意，應(yīng)當預(yù)見但自己能力限制沒有預(yù)見，或者以及預(yù)見但僥幸心態(tài)輕信能夠避免，以致?lián)p害發(fā)生過失……行為人違反了法律規(guī)定或一個普通人的合理謹慎義務(wù)

4.因果關(guān)系行為人違法和過錯行為與損害存在邏輯上必然的因果關(guān)系四、民事責任的歸責原則

1.過錯責任原則《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定：行為人過錯應(yīng)當承擔民事責任

2.無過錯責任原則《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定：沒有過錯，法律規(guī)定承擔責任的應(yīng)當承擔民事責任……不以過錯判定責任

3.公平責任原則《中華人民共和國民法通則》第一百三十二條規(guī)定：當事人沒有過錯，可以根據(jù)實際情況由當事人按照公平原則分擔責任五、民事責任的承擔方式

《中華人民共和國民法通則》第一百三十四條規(guī)定的承擔方式：

1.停止侵害停止正在進行的不法侵害行為

2.排除妨礙排除妨礙他人權(quán)利行使的障礙

3.消除危險消除可能對他人造成的危險之源

4.返還財產(chǎn)將非法占有的他人財產(chǎn)返還給對方當事人

5.修理、重作、更換或恢復(fù)原狀消除可能對他人造成的危險之源

6.賠償損失停止正在進行的不法侵害行為

7.支付違約金排除妨礙他人權(quán)利行使的障礙

8.消除影響、恢復(fù)名譽、賠禮道歉停止正在進行的不法侵害行為深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)

五.物業(yè)管理民事責任的承擔方式

民法通則134條規(guī)定：

1.停止侵害。是指停止正在進行的不法侵害行為

2.排除妨礙。是指將妨礙他人權(quán)利行使的障礙除去

3.消除危險。是指行為人的行為有造成他人損害或再次造成他人損害的危險時，行為人應(yīng)將危險之源除去

4.返還財產(chǎn)。是指一方當事人將無權(quán)占有的他人財產(chǎn)返還對方當事人

5.修復(fù)、更換或恢復(fù)原狀。這是指將損壞、移動的財產(chǎn)修復(fù)、更換或恢復(fù)原來的狀態(tài)。

6.賠償損失。是指行為人用支付一定的金錢或其他財物，賠償因不法行為給他人造成的損害

7.消除影響，恢復(fù)名譽，賠禮道歉。是指對侵害人身權(quán)的行為適用的精神上補救的責任形式

七、裝修管理關(guān)系裝修管理是物業(yè)管理服務(wù)活動的內(nèi)容之一主要以書面合同形成裝修管理的合同關(guān)系:1.業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的裝修管理合同關(guān)系__書面裝修管理合同(或協(xié)議)2.業(yè)主與裝修施工單位之間的裝修施工合同關(guān)系__裝修施工質(zhì)量責任、保修責任3.裝修施工單位與物業(yè)管理公司之間的裝修管理合同關(guān)系__書面裝修管理合同(或協(xié)議)4.業(yè)主與相鄰業(yè)主、住戶之間的相鄰合同關(guān)系__受業(yè)主公約約束的事實合同關(guān)系5.業(yè)主與使用人之間的裝修合同關(guān)系__業(yè)主權(quán)利的延伸6.政府在裝修管理中的