2023年新版物業(yè)管理師職業(yè)資格考試

《物業(yè)管理師職業(yè)資格》考試參考論文集石家莊市金博瑞職業(yè)培訓學校202３年１0月3０日目錄ＴO(shè)C\o＂1-3"中國物業(yè)管理公司面臨問題的經(jīng)濟學及現(xiàn)實分析?PAGEREF_Tｏc2358２8１4\h3試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義?PＡGEREF_Toｃ23５８2815\h7生態(tài)住宅社區(qū)的建設(shè)與管理探討 PAGＥREF＿Ｔoｃ2３5８2８16\h9試論物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑?PAＧＥREＦ＿Ｔoc2３５82817＼h1２試論以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式 PAＧＥREF_Toc２３５8281８\h1６物業(yè)管理公司的公司文化特性及其建設(shè)?PAGEＲＥF_Toc2３５８2819＼h19物業(yè)管理公司靠什么贏得市場?PAＧEREF_Toｃ235８28２0＼h2２試論物業(yè)品牌價值戰(zhàn)略的定位 ＰAGEＲEＦ_Toc2358282１\ｈ２６經(jīng)營－-物業(yè)管理公司發(fā)展的必由之路?PＡGＥＲEF_Toc2358２822\h２8從開發(fā)商視角看物業(yè)管理公司的發(fā)展趨勢?PＡGEREＦ＿Toc235828２3\h32試論經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢與方向 PAGＥREF＿Toc23５82８２4＼h3521世紀中國物業(yè)管理發(fā)展思緒初探 PＡGＥＲEF_Toｃ23５828２5＼h37中國物業(yè)管理發(fā)展中若干問題的思考 PＡGＥREＦ＿Tｏｃ2358282６\h41淺淡新世紀中國物業(yè)管理的服務(wù)趨勢 PＡGERＥＦ_Ｔoc２35８2827\h44關(guān)于物業(yè)管理立法重點和難點的思考 PAＧEREF_Ｔoc２3582828\h４7論我國物業(yè)管理可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略?PＡGＥREF_Tｏc23５8２82９\h52淺析從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)?PAGERＥF_Toc２3５８2８3０＼h58物業(yè)管理的品牌?PAGＥＲEF_Toc2３5８2831＼h62物業(yè)管理強制權(quán)利隨意談 PAＧＥREF_Toc23５82832\h6３ＨＹPERLINＫu中國物業(yè)管理公司面臨問題的經(jīng)濟學及現(xiàn)實分析中國的物業(yè)管理通過2023的發(fā)展,取得了長足的一步但仍存在諸多問題。歸內(nèi)起來大體分為三個方面：一是目前物業(yè)管理的社會化限度不高,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實問題,三是本地政府行為的偏差。一、我國物業(yè)管理的社會化限度不高物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進步到達一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,住房制度改革和住房商品化的進一步，物業(yè)管理應(yīng)當覆蓋絕大部分的物業(yè)。但事實上,目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太小,社會化限度低，遠遠不能適應(yīng)社會現(xiàn)代化和文明限度的需要。1、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟學分析物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè),提供的是一種特殊服務(wù)。這種服務(wù)不僅可以使業(yè)主和用戶在商品房的消費中,享受到更多的便利和效用;同時也可以實現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。作為推動市場商品化改革進程的重要措施,物業(yè)管理可以解決長期以來房地產(chǎn)市場不活躍、房屋管理滯后的瓶頸問題。因此,物業(yè)管理滯后對我國國民經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生悲觀影響。這個問題我們可以用圖１中的圖A、圖B兩幅圖來進行綜合分析（圖略):作為提供一種特殊服務(wù)的行業(yè),物業(yè)管理不僅可以使消費者獲取效用,更可以因其對房產(chǎn)的保值、增值的奉獻以及其作為一種準公共用品而帶來的外部經(jīng)濟效益使得社會的總效益(總福利水平)上升。圖A的Z-Y弧線表達社會的總生產(chǎn)也許性邊界,其中OA軸上的Z點代表抽象的不含物業(yè)管理服務(wù)的社會總產(chǎn)品生產(chǎn)量;ＯB軸上的Y點則代表物業(yè)管理服務(wù)的總生產(chǎn)量。W１-W2－W3這組曲線代表社會福利曲線。這里的社會福利曲線具有無差異曲線的各項特性，W１－W2-W3按其距原點的距離不斷提高而依次代表更高的社會福利水平,即W1〈Ｗi〈W３;而在各條曲線之上,社會總產(chǎn)品(拋除物業(yè)管理服務(wù))與物業(yè)管理服務(wù)的各項組合具有相同的社會福利水平。從圖Ａ中，我們可以看出,只有在A點,即社會福利曲線W2與社會的生產(chǎn)也許性邊界Ｚ-Y相切時,社會福利水平才也許在現(xiàn)有條件下達成最大。反之，處在生產(chǎn)也許性邊界之內(nèi)的B點,只能達成一個低于的W2的社會福利水平W1。而物業(yè)管理的產(chǎn)出水平是由市場上的供求關(guān)系來決定的，這里我們用圖１中的圖B來顯示這一供求狀況。圖中Dｌ表達目前我國的物業(yè)管理市場需求,相應(yīng)的Ｓ１則表達目前我國物業(yè)管理市場的供應(yīng)曲線,D１、ＳI的交點C所決定的是物業(yè)管理的實際生產(chǎn)水平q1。q2實質(zhì)上是市場需求與市場供應(yīng)所決定的有效需求水平,通過聯(lián)系圖A,我們可以明顯看出,有效需求水平ql只能使社會福利水平達成吭,離社會福利水平達成最大的物業(yè)管理水平q尚有距離。這只有通過采用措施促使需求曲線和供應(yīng)曲線同時右移來使有效需求水平逼近社會福利最大的水平ｑ,即D2和S2相交的D點所決定的水平。２、目前影響我國物業(yè)管理有效需求局限性的重要因素①制度環(huán)境由于歷史因素,目前制約我國物業(yè)管理制度環(huán)境未臻完善重要有兩個因素:一是住房商品化比率低，二是傳統(tǒng)的福利'性分房制度尚處在改革之中。我國長期以來實行的福利分房體制積重難返,低租金、福利房、國家管的計劃經(jīng)濟體制是現(xiàn)代物業(yè)管理市場化的最大障礙。雖然近年來住房制度改革已取得很大成效,但離現(xiàn)代社會住房商品化的規(guī)定仍然有相稱大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革與物業(yè)管理事實上是相輔相成、互相促進的。只有同時進行房產(chǎn)改革和推廣物業(yè)管理才會使兩者都能順利進行。例如，在我國經(jīng)濟發(fā)展水平較高的上海,隨著公有住房出售,自有住房的比例已由３３%上升到5７%,但是未售出的公房仍占相稱大的比例,這種局面極大地制約著物業(yè)管理的發(fā)展。②經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平較低經(jīng)濟發(fā)展水平較低,表現(xiàn)在物業(yè)管理自身的現(xiàn)代化限度較低_附屬設(shè)備標準低、數(shù)量少、房屋使用維護技術(shù)含量低，這使得對于專業(yè)化的物業(yè)管理的需求動機較弱。居民收入水平較低則是制約這類地區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)實障礙。事實上，內(nèi)陸經(jīng)濟相對落后地區(qū)的普遍現(xiàn)象是居民消費支出中食品支出比重大——恩格爾系數(shù)較高。住房開支所占比重較?。ǜ＠恐贫群筮z癥）,這種情況下再搞物業(yè)管理收回取管理費,往往被居民視為不堪承擔的額外支出。推廣物業(yè)管理這種現(xiàn)代化的高效管理體制,是將傳統(tǒng)的無人管、自己管或國家管轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化、公司化的市場經(jīng)濟體制下的商業(yè)行為。因此,即使是相對落后的地區(qū)在這個問題上也不能悲觀地等、靠。要打破那種視物業(yè)管理為發(fā)達地區(qū)崇高物業(yè)才需要的"奢侈品"的結(jié)識誤區(qū)。事實上，且我們的理論分析巳證明物業(yè)管理所提供的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品實為業(yè)主和用戶的＂必需品"。并且這種必需品作為一種準公共物品,它還給全體業(yè)主、用戶乃至全社會帶來效益,提高全社會的福利水平。任何一個行業(yè),涉及物業(yè)管理,都有著很明顯的規(guī)模經(jīng)濟性質(zhì),即隨著市場容量的擴大,在管物業(yè)規(guī)模的增長，單位管理費用有減少趨勢,這是由于分工專業(yè)化加深、效率提高所致。如圖２所示:由于物業(yè)管理體制的推廣，單位管理費用即物業(yè)管理服務(wù)的價格水平減少，在業(yè)主和用戶收入水平不變的情況下,預(yù)算線將由本來的ＡB轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的AC,這種新的均衡點Ｅ１,位于更高的效用無差異曲線U1上，福利水平得到了改善。(圖２中縱軸是抽象的拋除物業(yè)管理服務(wù)的其它商品消費組合向量)所以，面對低收入水平、低經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)，推廣物業(yè)管理不僅具有實踐上的現(xiàn)實性,也有理論上的必要性。③物業(yè)管理有效供應(yīng)較低物業(yè)管理覆蓋面低，市場容量小,制度環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平低只是導(dǎo)致這種狀況的需求方面的因素,但事實上有效供應(yīng)能力局限性也是一個重要方面。供應(yīng)能力局限性有三個方面的因素：物業(yè)管理公司素質(zhì)參差不齊、供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏差、現(xiàn)有價格水平較低。物業(yè)管理公司在我國重要是通過四種途徑組建起來的,即由開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司或附設(shè)的物業(yè)管理部,獨立組建的物業(yè)管理公司,房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司，各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司。其中最后一種途徑只占少數(shù),最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的,而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品,就是延續(xù)計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)觀念,距離專業(yè)化、現(xiàn)代化的標準都相去甚遠。這種狀況制約著我國物業(yè)管理行業(yè)有效供應(yīng)能力的形成和提高?？傊?擴大我國物業(yè)管理的覆蓋面是個綜合的系統(tǒng)工程,供、求兩個方面雙管齊下才干取得效果。二、我國物業(yè)管理公司市場運作問題分析物業(yè)管理作為一種新型的適應(yīng)市場經(jīng)濟競爭規(guī)定的朝陽產(chǎn)業(yè),代表著＂低成本＂、＂高效率"。在目前已開展的物業(yè)管理的具體操作和運營中,則有很多實際問題阻礙著這個行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展,這里歸納出五個重要問題:1．物業(yè)管理運作中各方行為不規(guī)范。物業(yè)管理作為一種民事商務(wù)行為,不管其內(nèi)容如何變化,參與其中的各方應(yīng)當有一個較為明確的行為規(guī)范。而現(xiàn)實中的情況往往不是這樣,重要表現(xiàn)在三個方面:1)"角色錯位"。角色錯位有兩種情況,一種是由于同一機構(gòu)多種身份重疊而形成的。例如很多開發(fā)公司,自己是業(yè)主同時又是物業(yè)管理公司的母公司,以母公司的名義來干預(yù)飛命令管理公司,而不是以業(yè)主身份同管理公司形成規(guī)范的委托一代理關(guān)系。另一種則是由于我國物業(yè)管理實踐的超前性和不配套而導(dǎo)致的。常見的情形是物業(yè)管理公司對物業(yè)的管理超前于業(yè)主委員會組織,于是在一些物業(yè)管理起步較早的地方出現(xiàn)由物業(yè)管理公司業(yè)召集組織業(yè)主委員會并指揮業(yè)主委員會的行為,嚴重干擾了業(yè)主作為委托人與物業(yè)管理公司作為代理人之間正常的權(quán)利行使和責任劃分。2)物業(yè)管理不到位：這重要是指有部分物業(yè)管理公司不以"物業(yè)管理"為主業(yè),而忙于搞"多種經(jīng)營"牟利。有些公司雖然也在搞物業(yè)管理,但只限于收取租金和一般性的養(yǎng)護維修,而對于保養(yǎng)建筑物公共部分、維修更新設(shè)備、營造周邊環(huán)境、治安保衛(wèi)等則但是問,做不到綜合性、全方位的服務(wù)。３)不合法競爭。不合法競爭當前有蔓延的趨勢。不合法競爭有兩種形式,一種是在競爭過程中以不正常的低價位(收費)來爭取客戶;一種是對于自己開發(fā)的物業(yè)，名義上搞招標選聘物業(yè)管理公司,事實上則內(nèi)定自己組建的公司或內(nèi)定一家有特殊關(guān)系的公司。無論是盲目削價還是內(nèi)定，對于剛剛起步的物業(yè)管理市場都有巨大的危害。２.逆專業(yè)化問題。這表現(xiàn)在兩個方面，一是開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司而不是選聘專業(yè)物業(yè)管理公司來管理所開發(fā)的物業(yè)；二是在物業(yè)管理公司的內(nèi)部，不是將電梯、設(shè)備維修養(yǎng)護、保安、綠化等專業(yè)服務(wù)分包給專業(yè)服務(wù)公司去做，而是自己擁有各種專業(yè)服務(wù)隊伍。逆專業(yè)化的行為是不利于形成發(fā)達的物業(yè)管理的。前者違反了專業(yè)化的客觀規(guī)律，阻礙了正常的市場競爭,導(dǎo)致大量低素質(zhì)、小規(guī)模的物業(yè)管理公司存在,形成低水平的反復(fù)建設(shè),浪費社會資源。后者則應(yīng)隨著市場的完善、競爭的加劇、市場規(guī)模的擴大、專業(yè)化優(yōu)勢的顯現(xiàn)和加強而逐步得到改變。事實上，現(xiàn)在一些規(guī)模較大、經(jīng)營較好、素質(zhì)較高的物業(yè)管理公司中的專業(yè)服務(wù)隊伍就正在分離，開始承攬本公司所管物業(yè)以外的業(yè)務(wù),說明專業(yè)化公司協(xié)作的進步趨勢。3.經(jīng)費問題。物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉(zhuǎn),這些前提就在于物業(yè)管理經(jīng)費的來源應(yīng)當貫徹、有保證,但是目前絕大多數(shù)物業(yè)管理公司都在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。這種困難體現(xiàn)在以下幾個方面:①由開發(fā)商支付的管理基金(建設(shè)部有關(guān)文獻規(guī)定為所開發(fā)物業(yè)總造價的2%)以及由開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金尚不能完全貫徹。特別是管理基金目前尚．有令可依,而維修基金則多依靠物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的談判而定,業(yè)主多不愿承擔,取得這部分經(jīng)費難度很大。②收取管理費的標準、期限、方式尚不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費標準偏低,正常管理支出沒有著落,多數(shù)物業(yè)管理公司之所以可以維持運作是由于運用了多種.經(jīng)營(征詢、中介、建材、商業(yè))等收入來彌．.補管理費的局限性。③接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能貫徹。4.物業(yè)管理公司與社會有關(guān)方面的關(guān)系尚未理順。物業(yè)管理是多方面的綜合服務(wù),其經(jīng)營管理過程中會與社會有關(guān)部門形成密切的關(guān)系。這些關(guān)系重要有三個層次:①物業(yè)管理公司與街道、居委會、派出所的關(guān)系;②物業(yè)管理公司與交通、環(huán)境、衛(wèi)生、市政、園林、教育、水電煤等配套部門的關(guān)系;③物業(yè)管理公司與商業(yè)、文化娛樂等單位的關(guān)系。這里面既有第一類的行政屬地管理的關(guān)系，亦有第二、三類行政與經(jīng)濟、科教混合的關(guān)系。工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào),這已經(jīng)成為物業(yè)管理,特別是住宅社區(qū)物業(yè)管理中最令人頭痛的問題。5．房地產(chǎn)開發(fā)遺留下"后遺癥"。近些年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,但有相稱一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理,追求短期經(jīng)濟效益，設(shè)計規(guī)劃缺少長遠考慮,建筑施工質(zhì)量低下，導(dǎo)致了大量遺留問題,例如未預(yù)留足夠車位(停車空間局限性是現(xiàn)在最難解決的遺留問題);大廈內(nèi)部附屬設(shè)備，特別是電梯質(zhì)量差，經(jīng)常出現(xiàn)故障;有些物業(yè)公用設(shè)施配套跟不上等。三、本地政府行為的偏差在我國物業(yè)管理的發(fā)展過程中,各級政府起到了有力的推動作用，政府行為從總體上評價是好的、積極的。但也不能否認,政府行為中也存在一些偏差,這些偏差正在阻礙物管行業(yè)的順利發(fā)展。歸結(jié)起來它重要在于兩個方面：１.對于物業(yè)管理的結(jié)識還不夠這是指未將物業(yè)管理作為現(xiàn)代經(jīng)濟部門體系中重要的一環(huán)來看待,而是或多或少的將其視為一種"權(quán)宜之計"。所謂的"權(quán)宜之計＂，重要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的弊端暴露無遺,已經(jīng)成為國家財政包袱的情況下，本地政府僅僅將物業(yè)管理作為一個替代方法來減輕承擔。從實際效果看，物業(yè)管理的確起到了這種作用。但從政府的角度看,只注意這種減輕承擔的作用是片面的、偏頗的。香港的《建筑物管理條例》、臺灣的《公寓大廈管理條例》,在本地均具有法律檔次的效力。我國現(xiàn)階段物業(yè)管理尚缺少完善的法律,重要還是靠政府文獻的政策管理,導(dǎo)致了無法可依、政出多門的不規(guī)范現(xiàn)象,增長了物業(yè)管理結(jié)識上的偏差。2.政府管理體制不順物業(yè)管理的管理對象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品,但它服務(wù)的對象是人。這一行業(yè)與眾多的政府部門、公用部門以及其它部門形成了復(fù)雜的關(guān)系,這些關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系,譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等等。但從現(xiàn)有的管理體制上看,物業(yè)管理在國家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理不完全一致,特別是經(jīng)常有些問題超過了房地產(chǎn)管理部門的職權(quán)范圍。因此,一方面應(yīng)當在立法上加強，使得這類問題的協(xié)調(diào)、解決有據(jù)可依;另一方面則應(yīng)在管理體制上理順各個部門之間的關(guān)系，才干使物業(yè)管理行業(yè)順利健康發(fā)展。試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復(fù)雜,技術(shù)含量高,建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實行有效管理需要物業(yè)管理公司的前期介入。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實行前期介入管理,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，重要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。一、從項目設(shè)計開始提前介入,參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計,對物業(yè)實行超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項目規(guī)劃設(shè)計階段,規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題,其在制定設(shè)計方案時,不也許全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中也許出現(xiàn)的問題,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運營的角度考慮問題,導(dǎo)致物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔,建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有也許使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理公司作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者,對物業(yè)也許出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論,完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設(shè)計更有助于日后的使用和管理,可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或局限性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。在深圳就有此類成功案例:１９99年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是1996年內(nèi)完畢的,若所有按照設(shè)計圖紙建設(shè),則會與后期使用和經(jīng)營管理規(guī)定就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了進一步細致的調(diào)研,參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用,并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進行實地考察。在此基礎(chǔ)上,從完善大廈設(shè)計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議,并對項目進行補充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實行,取得了很好的效果。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理公司就要天天和此物業(yè)打交道,并且要面對所管物業(yè)也許發(fā)生的各種問題,在關(guān)系到切身利益的條件下,它也許比工程監(jiān)理的規(guī)定更嚴格,工作更細致、更周密。在建設(shè)施工階段,施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜,對工程質(zhì)量的控制規(guī)定高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的重要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質(zhì)量,使所建物業(yè)達成優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目的,但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的因素忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視,而這些卻是物業(yè)管理公司在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的,通過物業(yè)管理公司的前期介入,為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩?，F(xiàn)在的物業(yè)建設(shè),特別是高層物業(yè)建設(shè),其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都也許給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難,甚至導(dǎo)致極大的浪費,特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下,某些作業(yè)者很也許為方便自己工作,而不是從有助于業(yè)主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理公司派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,保證了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭得了良好的．硬件條件。此外,前期介入使物管公司可以對物業(yè)的每一單元逐個檢查驗收,建立工程設(shè)備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后,嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準.進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質(zhì)量問題,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面?；厝粑飿I(yè)管理公司采用提前介入,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作,保證物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,導(dǎo)致可維護性局限性,特別是在接管驗收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范規(guī)定,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān),就平常管理維護工作中也許出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使改善發(fā)現(xiàn)的問題,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是可以及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并規(guī)定承建單位限期解決,保證各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運營。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時,由于有了提前介入,物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)也許出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節(jié)省了費用,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。假如在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗收協(xié)議中,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,物業(yè)管理單位就可以保證接管驗收工作順利,接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。此外,物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤,給業(yè)主留下不好的印象。四、前期介入的立法意義實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè),對完善物業(yè)功能、保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是,由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的結(jié)識重視不夠,致使物業(yè)管理行為滯后,給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。假如從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么,這將對我國此后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用,其意義將是深遠的。1、法定前期介入可以進一步促進物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。假如讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始，從物業(yè)管理的角度,對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的規(guī)定進行積極控制,更加保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。２、法定前期介入可認為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。當前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的規(guī)定，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。假如有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的奔騰,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。3、法定前期介入有助于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。隨著經(jīng)濟連續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相稱龐大,然而,從物業(yè)管理的角度去考察,真正符合物業(yè)管理規(guī)定,或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是所有。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺少物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。生態(tài)住宅社區(qū)的建設(shè)與管理探討２１世紀是生態(tài)城市建設(shè)世紀，是人類努力解決環(huán)境危機的世紀。住宅社區(qū)是生態(tài)城市建設(shè)的重要組成部分,它是一個以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng),是一個功能相對集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。隨著人們對住宅環(huán)境污染日益重視,生態(tài)住宅社區(qū)也開始出現(xiàn),并且將成為物業(yè)管理公司發(fā)展的新領(lǐng)域。一、生態(tài)住宅社區(qū)的概念生態(tài)住宅社區(qū)是一個嶄新的概念。它是一個技術(shù)與自然達成充足融合，各種資源的運用最有效,環(huán)境清潔、優(yōu)美、舒適，大大減少了因自然災(zāi)害、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時失衡等影響而產(chǎn)生的各種風險,有助于提高社區(qū)文明限度的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、連續(xù)發(fā)展的人工復(fù)合系統(tǒng)。它是人類社會發(fā)展的產(chǎn)物和現(xiàn)代文明的象征,也是人類共同的愿望。生態(tài)住宅社區(qū)具有下列特性:１.高效益的轉(zhuǎn)換系統(tǒng)。在自然物質(zhì)-經(jīng)濟物質(zhì)一廢棄物的轉(zhuǎn)換過程中，必須是自然物質(zhì)投入少,產(chǎn)出多,廢棄物排泄少。通過高新技術(shù)的使用來推動物質(zhì)的有效轉(zhuǎn)換與再生、能量的多層次分級充足運用和無污染工藝的推廣,從而在滿足消費需求的同時,又能使生態(tài)環(huán)境得到保護。2.高效率的流轉(zhuǎn)系統(tǒng)。以現(xiàn)代化的設(shè)施為支撐骨架,為物流、能源流、信息流、價值流和人流的運動發(fā)明必要的條件，從而在加速各流的有序運動過程中,減少經(jīng)濟損耗和對生態(tài)環(huán)境的污染。高效率的流轉(zhuǎn)系統(tǒng),涉及構(gòu)筑連接內(nèi)外的交通運送系統(tǒng),建立在通信數(shù)字化、綜合化和智能化基礎(chǔ)上的快速有序的信息傳輸系統(tǒng);配套齊全、保障有效的物資和能源(水、電、煤及其他燃料等）的供應(yīng)系統(tǒng);網(wǎng)絡(luò)完善、布局合理、服務(wù)良好的服務(wù)系統(tǒng);設(shè)施先進的污水廢物排放解決系統(tǒng)。３．高質(zhì)量的環(huán)境狀況。對生產(chǎn)和生活導(dǎo)致的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物,都能按照各自的特點予以防治和及時解決、處置，使各項環(huán)境質(zhì)量指標均能回達成國際最高標準。4．多功能、立體化的綠化系統(tǒng)。點線國面結(jié)合、高低錯落,形成綠化網(wǎng)絡(luò),在更大限度上發(fā)揮綠化調(diào)節(jié)空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閑場合的功效。根據(jù)聯(lián)合國有關(guān)組織的規(guī)定,居住區(qū)內(nèi)人均綠地面積２8平方米。5.高素質(zhì)的人文環(huán)境。具有較高的人口素質(zhì),良好的社會風氣,井然有序的社會.秩序,豐富多彩的精神生活,良好的醫(yī)療條．件與祥和的社區(qū)環(huán)境。同時,人們能保持．高度的生態(tài)環(huán)境意識,能自覺地維護公共.道德標準,并以此來規(guī)范各自的行為。6.高水平的管理功能。對資源運用、畫社會服務(wù)、治安防災(zāi)、環(huán)境整治等實行高效率的管理,保證資源的合理運用,最大限度地促進人與自然、人與生態(tài)環(huán)境關(guān)系的和諧。二、生態(tài)住宅社區(qū)建設(shè)生態(tài)住宅社區(qū)建設(shè)是按照生態(tài)學原理,以空間的合理運用為目的,以建立科學的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系,協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系，使人類在空間的運用方式、限度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng),為人類發(fā)明一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境。它是在對社區(qū)環(huán)境質(zhì)量變異規(guī)律深化結(jié)識的基礎(chǔ)上，有計劃、有系統(tǒng)、有組織地安排社區(qū)人類活動的強度、廣度和深度的行為。建設(shè)的基點是合理運用環(huán)境容量（環(huán)境承載力),這是社區(qū)生態(tài)建設(shè)的出發(fā)點和最終歸宿。社區(qū)生態(tài)問題的產(chǎn)生可歸結(jié)于兩個根源。其一是人口導(dǎo)致對資源的過度運用及環(huán)境超負荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問題；其二是人類活動產(chǎn)生的環(huán)境污染問題。相應(yīng)的,生態(tài)建設(shè)也包含兩大部分內(nèi)容:一是資源運用,二是環(huán)境整治。前者著重研究在資源運用問題后者著重研究解決、治理環(huán)境污染問題，從廣泛意義上而言還應(yīng)涉及社會等領(lǐng)域。具體來說，社區(qū)生態(tài)建設(shè)的內(nèi)容重要有:1、擬定人口適宜容量。一個社區(qū)的適宜人口是社會經(jīng)濟發(fā)展水平、消費水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù)，是滿足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。2、研究土地運用適宜性限度。不同的土地運用方式對生態(tài)系統(tǒng)有著深刻的影響。在土地開發(fā)運用的過程中不僅要考慮經(jīng)濟上的合理性,并且要考慮與其相關(guān)的社會效益和環(huán)境效益,要分析環(huán)境條件對土地運用方式所產(chǎn)生的制約。3.防治污染。通過環(huán)境污染的有效治理，形成并維持社區(qū)高質(zhì)量的生態(tài)系統(tǒng)，為可連續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。治理的中心環(huán)節(jié)是在做好環(huán)境污染預(yù)測基礎(chǔ)上,選取適宜的解決方法和解決程序。生態(tài)環(huán)境保護與治理的工程性對策有：①構(gòu)筑結(jié)構(gòu)合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統(tǒng)。②建設(shè)好飲用水工程、中水工程和污水排放與解決工程,使水質(zhì)逐步向國際標準靠攏。③實行集中供應(yīng)能源,采用先進的煙氣處置工藝,從主線上減少大氣中的有害物質(zhì)的含量。④改善和完善垃圾的收集系統(tǒng)，爭取做到分類收集、封閉運送,讓一部分垃圾變廢為寶,另一部分經(jīng)無害化解決后還原到大自然中。⑤采用清潔無害工藝、設(shè)備飛產(chǎn)品,減少污染的排放量。4.保護生物。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡，是生態(tài)惡化的重要因素,各類生物特別是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔負著重要的還原功能,綠化限度以及人均綠地面積是體現(xiàn)城市生態(tài)建設(shè)水平的重要指標。5.提高資源運用效率。社區(qū)是資源高強度集中消耗區(qū)域,其資源綜合運用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合運用效率是改善環(huán)境質(zhì)量的重要措施。三、住宅社區(qū)的環(huán)境污染治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅社區(qū)的建設(shè)與管理的重要組成部分。雖然住宅區(qū)環(huán)境污染有很多來自住宅區(qū)外,但也有相稱一部分來自住宅區(qū)內(nèi)部，物業(yè)管理部門對部分污染可以通過法律、技術(shù)、經(jīng)濟上的措施進行控制。１、住宅環(huán)境污染的類型。房屋的建設(shè)、室內(nèi)裝修、配套設(shè)施的運營、區(qū)域環(huán)境、各種生活習慣等都會對住宅導(dǎo)致污染。污染類型大體分為:①住宅大氣污染:油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統(tǒng)臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。②水污染:飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。③噪音污染重要有:施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設(shè)施噪聲污染、社會噪聲污染等。④輻射污染重要有:電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。⑤光污染:眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。⑥固體廢物污染重要指建筑、生活垃圾亂堆,沒有及時清理。

2、住宅環(huán)境污染的空間分布。由于住宅環(huán)境污染源類型較多、分散,雖從總體上歸納出規(guī)律有相稱大的難度,但還是可以總結(jié)出一些特點。在平面上可以用按臨街面、臨公共場合、鄰設(shè)施、其他住宅四種位置來考慮。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等,是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。臨公共場合住宅重要是社會噪聲污染。鄰設(shè)施住宅重要是機電設(shè)施噪聲污染,是污染類型少,但污染也許很嚴重的地方。其他位置住宅污染相對較輕。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近,但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、元線電發(fā)射臺位于較高位置,使污染分布較無規(guī)律。輸電線、高架橋、發(fā)射臺是不常見的,故可以認為大多數(shù)情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。有一些污染在空間上常是較均勻分布,如電視放射性幅射污染、廚房油煙污染等。３、住宅環(huán)境污染在時間上的分布。住宅環(huán)境污染在長尺度時間上的分布可分為.持久的、臨時的兩種情況。在短尺度時間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機電設(shè)施噪聲污染、交通噪聲等，在房屋使用期都存在。臨時性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲，在整個使用期只存在較短一段時間。連續(xù)污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等,間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發(fā)電機廢氣污染等。4、住宅環(huán)境污染的可控性。住宅環(huán)境污染的可控性指污染控制的難易限度,它直接影響管理部門的治理控制決策。對住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內(nèi)部污染源、住宅社區(qū)污染源和住宅社區(qū)外污染源。住宅內(nèi)部污染控制一般可通過設(shè)計、物業(yè)管理、用戶進行嚴格控制，如設(shè)計獨立的排煙管、嚴禁在無污水管的陽臺使用洗衣機、規(guī)定裝修時間和規(guī)定等。住宅社區(qū)污染源污染控制可望通過社區(qū)規(guī)劃、設(shè)計及物業(yè)管理進行嚴格控制,如有噪聲污染設(shè)施離住宅應(yīng)有一段距離及采用防護措施,車輛速度、鳴笛應(yīng)嚴格控制等。住宅社區(qū)外污染控制一般可通過城市規(guī)劃、城市環(huán)境綜合醫(yī)治理、社區(qū)規(guī)劃、設(shè)計來控制。如交通噪聲可設(shè)立綠化帶進行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。從以上分析可以看出,當住宅已建成時,污染控制的難度很大,當處在社區(qū)規(guī)劃設(shè)計階段時，污染較易控制。在物業(yè)管理階段，可控性較好的污染有社區(qū)內(nèi)車輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等，可控性較差的有城市道路的交通噪聲、社區(qū)機電設(shè)施噪聲等。四、生態(tài)住宅社區(qū)管理物業(yè)管理公司可運用生態(tài)學理論來建設(shè)和管理住宅社區(qū)，提高資源運用效率,改善環(huán)境,增長社區(qū)活力,提高人們生活水平。目前,物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅社區(qū)管理中,需重視下面工作:ｌ、實行ISＯ１4000B叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平,樹立生態(tài)化的人與自然觀、科學價值觀、經(jīng)濟觀、綠色價值觀,提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識。２.節(jié)約使用資源,不斷提高資源的轉(zhuǎn)換率、各種設(shè)施的節(jié)能率、廢棄物的無害化解決率,減少社區(qū)中的污染源,并通過法律、技術(shù)、經(jīng)濟上的措施加強對它們的控制和防治,積極推動設(shè)施的現(xiàn)代化,積極采用綠色和節(jié)能產(chǎn)品。３．必須依法來規(guī)范建設(shè)和管理生態(tài)社區(qū)過程中的各種行為，建立科學的生態(tài)建設(shè)與管理指標體系。但要符合國家、地方有關(guān)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量法規(guī)、標準。4.宣傳建設(shè)生態(tài)社區(qū)的重要性,提高居民的生態(tài)環(huán)境意識、積極參與生態(tài)建設(shè)的積極性和遵守各項環(huán)衛(wèi)準則的自覺性,加強青少年的生態(tài)環(huán)境教育,劇烈抨擊違反環(huán)保法規(guī)的人與事,形成一種為生態(tài)建設(shè)作奉獻光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍。試論物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑一段時間以來,關(guān)于物業(yè)管理市場的命題重要圍繞著以下三個，一是以擴張規(guī)模為重要標志的對外承接和去外地承接物業(yè)管理項目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場生存發(fā)展能力為重要目的的品牌塑造和公司能力提高的內(nèi)容；三是以避免市場誤區(qū)為重要內(nèi)容的,如何進行市場拓展，甚至是否存在物業(yè)管理市場的討論等等。不可否認,以上命題和實踐,為我國物業(yè)管理市場哺育和市場化發(fā)展做出了巨大奉獻,為我國物業(yè)管理可以隨著著我國改革開放和市場經(jīng)濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。但是，作為一個新興的專業(yè)類型市場,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)當從較廣義的和宏觀的角度對物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實踐進行結(jié)識和探討。使物業(yè)管理市場哺育和市場化發(fā)展可以更廣泛、更深刻、更完善。本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴張、專業(yè)化細分以及物業(yè)管理公司改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場容量和供應(yīng)關(guān)系的重要內(nèi)容物業(yè)管理市場容量小,供應(yīng)關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場化進程的一個重要問題，說供應(yīng)局限性并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的因素，導(dǎo)致了物業(yè)管理公司數(shù)量不斷膨脹所帶來的?，F(xiàn)實中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實行多頭管理的物業(yè)項目。這類物業(yè)原本就缺少在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢，再加上多頭管理的高成本,以及互相間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,減少了服務(wù)標準,甚至帶來一些社會問題，另一方面使物業(yè)管理公司不能形成良性運作和產(chǎn)生有效利潤，嚴重地影響到物業(yè)管理市場發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:(一）政府協(xié)調(diào)區(qū)分不同情況和類型，一方面對于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的社區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最佳應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭,通過業(yè)主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經(jīng)驗,如對深圳市住宅局一個20萬平方米規(guī)劃完整,但由12個開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的社區(qū)實行了整合,通過公開招投標在1２家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準和經(jīng)濟實力都較強的甲級物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理,接管后該公司在社區(qū)內(nèi)拆除了隔障，進行了環(huán)境整冶，統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標準，理順收費標準和行為,受到了業(yè)主的好評，同時也減少了這家公司在這個社區(qū)的管理成本,形成了效益回報。另一方面，對于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則社區(qū)環(huán)境的老舊社區(qū),政府可在進行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中，統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理，進行物業(yè)管理的規(guī)模整合。此外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機構(gòu),擴大規(guī)模,方便管理，提高效益的原則，將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場的良性局面(二)市場調(diào)整一方面,使開發(fā)商特別是一些小開發(fā)商和只有單項開發(fā)權(quán)的開發(fā)商結(jié)識到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項目開發(fā)后的利潤來源點。嚴格說，開發(fā)商假如沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營項目和能力的話,單憑某一項目的物業(yè)管理所收取的管理費是與開發(fā)商一點關(guān)系都沒有的,按現(xiàn)行規(guī)定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級上交給物業(yè)管理公司一級。并且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導(dǎo)價標準)尚局限性以完畢運作成本所需時,這個傭金事實上是空頭的。現(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司,也不成立物業(yè)管理公司而成立個管理部，實質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費用,使管理費該用的用不到位,物業(yè)管理該維護的維護不到位,而盡量使管理費剩余形成利潤,這是嚴重侵害業(yè)主利益的情況。假如開發(fā)商能明白這種關(guān)系,知曉不能長期侵占業(yè)主利益時,很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機構(gòu)就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。另一方面,使業(yè)主結(jié)識到,有的社區(qū)雖然小環(huán)境不錯,但由于管理規(guī)模小,管理成本高,必然要使業(yè)主的支出增長，同時也會使管理服務(wù)水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊社區(qū)的整合,特別是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理公司時,要把能否進行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理公司做為重要內(nèi)容來考慮,實現(xiàn)完全市場化的整合社區(qū)和選擇物業(yè)管理公司的模式。此外,隨著物業(yè)管理公司結(jié)識的提高,物業(yè)管理公司最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系,在目前很多物業(yè)管理公司還依附在開發(fā)商膝下的時候,要看到市場經(jīng)濟最重要的特性就是成本的最小化和利潤的最大化。開發(fā)商,特別是小開發(fā)商和單項開發(fā)商是不會永遠給業(yè)主補貼的。那么小型物業(yè)管理公司的生存前景到底如何,要有一個充足的心理準備,盡早向聯(lián)合、重組或并購的市場化道路上靠攏?？傊?從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看,市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個循環(huán)過程。我們再做一個比較,以深圳為例,目前物業(yè)管理公司的數(shù)量為數(shù)近500，形成規(guī)模的公司局限性１00家,最大的公司本地管理面積局限性500平方米,而從事物業(yè)管理的各類機構(gòu)達700多家,深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家，形成規(guī)模的公司也是100家,而管理面積最多的可達1-２千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機構(gòu)，人口將近7０0。比較之下，深圳的物業(yè)管理公司或機構(gòu)減掉3-５百家是一點都不多的。二、物業(yè)管理規(guī)模擴張和專業(yè)化細分,是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市場的必然。時下,有一種結(jié)識認為，物業(yè)管理的市場化就是物業(yè)管理公司能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場視為以管理面積為主的意識導(dǎo)致的,認為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場的一切。同時,又在傳記錄劃體制影響下，堅守大而全,小而全的做法,似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內(nèi)容一古腦地全盤接受，把物業(yè)管理的社會化變成了物業(yè)管理的小社會。當然,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否認。比如,在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標準。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊,但當清潔行業(yè)做為一個新興的專業(yè)類型市場形成后,其專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢一定會在這個市場中立足,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。從這個例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是：很多個原屬于物業(yè)管理大市場或相關(guān)市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn)，我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機遇,在新一輪類型市場劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進行思考和實踐。（一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場目前,一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力專長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù),能滿足專業(yè)公司的基本運作，再根據(jù)其經(jīng)驗專長,向社會承擔相關(guān)業(yè)務(wù)。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場沒故意義,走向市場,競爭但是別人就更沒故意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項目，從理論上講,管理成本是會減少的。同時由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆藴驶墓芾?也可使管理效果大大提高,在物業(yè)管理費標準不能容易變動的情況下,效益應(yīng)當是明顯的。（二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下，不難發(fā)現(xiàn),尚有很多商機存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場領(lǐng)域，比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營、會所的經(jīng)營、幼兒園的經(jīng)營等,假如說大型商業(yè)物業(yè)有時受開發(fā)商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門去經(jīng)營的話,會所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理,可現(xiàn)實是95%-98％以上會所都不能賺錢甚至不能很好地開展活動。導(dǎo)致了有效資源的浪費。而涉及幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營,假如能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進行有效開發(fā),甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營公司,并不是削弱了物業(yè)管理的實力和縮小了物業(yè)管理的范圍，而洽洽是擴大了物業(yè)管理的領(lǐng)域,開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場。其實,對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的重要組成部分,物業(yè)管理公司最有條件成為這一市場類型細分的主力。(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域，能不能進入城市管理的市政領(lǐng)域,答案應(yīng)當是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司，也有物業(yè)管理公司開辦高科技實物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司，最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。假如說物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠的問題的話,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻（圍墻)之隔，一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護，市政綠化的管理等,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域,而從市政管理的角度看,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是,假如說城管體制改革亦需過程的話。那么,物業(yè)管理運用自我優(yōu)勢和物業(yè)的便利，介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。當我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人,而大部分業(yè)務(wù)都通過專業(yè)分包,把管理責任轉(zhuǎn)移到社會上去,美國的一個20多萬平方米的社區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時候,我們所能反映出來的一個重要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司;真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個職稱的專業(yè)人才；真正的規(guī)?；皇遣挥嫵杀竞托б娴脑迶U大；而真正的市場化經(jīng)營是在主營項目不斷擴大的同時,使專業(yè)項目和輔助配套項目形成新的分工,使市場成為由很多類似"納米"技術(shù)同樣的社會最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個獨立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。三、物業(yè)管理公司建立現(xiàn)代公司制度,是適應(yīng)市場經(jīng)濟和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要建立現(xiàn)代公司制度是我國公司特別是國有公司所面臨的重大體制改革的課題,也是國有公司必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有公司的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進入攻堅階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來＂。由于我國物業(yè)管理公司絕大部分都是國有公司，也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響，相稱一部分物業(yè)管理公司還不適應(yīng)市場經(jīng)濟的規(guī)定,經(jīng)營機制不活,管理水平落后,服務(wù)意識不強,技術(shù)創(chuàng)新能力差,虧損經(jīng)營或上級補貼經(jīng)營普遍,甚至沒有經(jīng)濟上的獨立自主權(quán)和決策權(quán)，較嚴重地制約了公司走向市場和在市場上求生存、求發(fā)展的直路，也阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場化的發(fā)展進程。所以,物業(yè)管理建立現(xiàn)代公司制度勢在必行,其重要途徑有以下3個方面：(一）建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責任公司,明晰公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu),明確各股東的責任、權(quán)利和義務(wù),弱化上級對下級公司的指揮和支配權(quán)，強化物業(yè)管理公司在市場上的獨立決策和運作的能力,使物業(yè)管理公司具有市場準入的基本條件。(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競爭性服務(wù)行業(yè),除保存部分員工或管理者持股外,大部分國有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理公司中退出去,采用股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進行重組,促進大型物業(yè)管理公司和物業(yè)管理集團的發(fā)展。放開搞活中、小物業(yè)管理公司,對一些規(guī)模小,管理質(zhì)量差，經(jīng)濟效益不好的中、小公司，實行鼓勵兼并、合并和購買重組,允許和規(guī)范破產(chǎn)，使物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)更趨合理。(三)對房管所改制的公司,要保證房管所改制成功,使其可以在步入物業(yè)管理市場化的軌道可以生存和發(fā)展，就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代公司制度。同時鼓勵目前正在進行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為公司,再將公司過渡為現(xiàn)代公司的兩步走并做房管所一步,直接按現(xiàn)代公司制度進行轉(zhuǎn)改制，使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場快速發(fā)展的能力。試論以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說，它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展,并不斷壯大的新興行業(yè)。在這一行業(yè)的成長和成熟過程中,市場化、專業(yè)化進程在不斷加快,市場競爭十分劇烈,在不斷的優(yōu)勝劣汰中，物業(yè)管理品牌正在逐步形成。下面，結(jié)合中航物業(yè)數(shù)年的發(fā)展實踐談一談對"經(jīng)營型物業(yè)管理模式"的見解,供大家參考。一、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義我們把經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義概括為二個方面:一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體,在做好物業(yè)管理工作的同時,為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實行物業(yè)經(jīng)營方案,發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護、運營階段提高到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面,亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。上述經(jīng)營型管理模式含義的核心思想為：將營銷的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中,通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運營,更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。經(jīng)營型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同,后者特指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)管理,普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中;而前者指對管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營銷的概念,通過對物業(yè)整體功能的開發(fā),提高物業(yè)的效益潛力。前者涉及后者，后者是前者的重要組成內(nèi)容。有些同行把經(jīng)營型物業(yè)管理理解為配套服務(wù)網(wǎng)點經(jīng)營和有償?shù)母黝惣艺?wù)當然是相稱片面的。經(jīng)營型物業(yè)管理運作的重要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面,重要涉及是租賃代理、物業(yè)估價、交易征詢和項目策劃等。物業(yè)管理公司代理或參與管轄物業(yè)的經(jīng)營,在提高公司經(jīng)濟效益的同時,促進了物業(yè)的市場流通,挖掘了蘊含于物業(yè)中的效益,并增強了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。二、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的市場需求1、國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。以美國為例，經(jīng)歷ω數(shù)年市場歷煉的美國物業(yè)管理行業(yè),大多數(shù)公司可認為客戶提供租賃、估價、交易、征詢等項服務(wù)。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責也一方面規(guī)定保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護工作,良好的維護又反向推動物業(yè)的租售。在他們看來,優(yōu)秀的物業(yè)管理可認為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境,而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟效益得到充足的發(fā)揮。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理公司,無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾,無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場,寓經(jīng)營飛管理于服務(wù)之中,體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準和競爭實力。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,我們會感悟到,香港規(guī)模較大的物業(yè)管理公司都以提供物業(yè)經(jīng)營、管理綜合服務(wù)為特色,香港物業(yè)管理市場需求的是綜合性的服務(wù)。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系,以及WＶＩＯ入關(guān)在即，深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗,涉及經(jīng)營型物業(yè)管理模式的運作。２、國內(nèi)市場對經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,二級、三級市場日益擴大，拓展出房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間。僅以租賃市場為例，目前全國7000則余萬戶居民中,仍有約3０0戶人均居住面積局限性４平方米，流動性租房而居的住戶比例高達9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個城市住房調(diào)查顯示,分有20.2%、2６.８%、239毛和28％的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范,給眾多的物業(yè)管理公司留下了廣闊的賺錢空間。香港地產(chǎn)三級市場的成交量占總成交量的7０%以上,而深圳目前三級市場合占比例只有２８９ｂ，市場潛力深厚。當三級市場啟動后，住房租、售交易大增，百姓對物業(yè)估價、交易征詢、租賃代理的需求更甚，而這些業(yè)務(wù)和物業(yè)管理公司都將發(fā)生必然的聯(lián)系,顯示出經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品,我們服務(wù)的客戶也將是面孔常新的動態(tài)群體,而在這動態(tài)的市場中，蘊含著萬千商機。3、大量物業(yè)缺少專業(yè)管理,更缺少合理的規(guī)劃和經(jīng)營。由于缺少對物業(yè)真正價值的理解,有很多業(yè)主單位從建筑功能擬定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運作沒有跟著市場走，觀念滯后,導(dǎo)致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失?？梢哉f，當前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個人缺少物業(yè)管理，更渴望對其物業(yè)抱負的經(jīng)營。以中航物業(yè)管理有限公司從屬的中國航空工業(yè)總公司為例,據(jù)記錄,航空工業(yè)總公司所屬廣、所、公司、院校總資產(chǎn)中，超過65９b屬于物業(yè)資產(chǎn),而在這物業(yè)總資產(chǎn)中,大量物業(yè)未得到充足運用,甚至有大批物業(yè)長期閑置。就全國情況看,很多單位發(fā)工資困難,但對懷中物業(yè)這個金娃娃長期無動于衷。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理公司增強營銷意識,提高經(jīng)營水平，管好樓,還要盤活樓。深圳眾多物業(yè)管理公司管轄項目中，或多或少地存在著物業(yè)經(jīng)．營的業(yè)務(wù),業(yè)主和客戶需要專業(yè)的物業(yè)管＇理服務(wù)，更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮?，F(xiàn)代物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn),而是一種在流通中價值不斷更新的商品,物業(yè)管理公司當然應(yīng)當關(guān)注新經(jīng)濟時代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。大陸物業(yè)管理公司假如以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場，將由于服務(wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實和海外兵團的綜合優(yōu)勢承受更大的市場壓力。三、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利弊分析隨著市場經(jīng)濟的日益成熟,房地產(chǎn)服務(wù)所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價、征詢等專業(yè)分工日趨細致,經(jīng)營型物業(yè)管理模式的推行是否會因盲目地多元經(jīng)營而導(dǎo)致不良后果？我們認為，經(jīng)營型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營,參與物業(yè)營銷自身應(yīng)當是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有之圈義。從上述市場需求和香港同行公司的運作經(jīng)驗來看,物業(yè)管理公司不僅要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當好管家,還應(yīng)有償性的擔當其物業(yè)顧問。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個物業(yè)發(fā)展項目中,由物業(yè)顧問這個角色向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要,物業(yè)顧問必將與物業(yè)管理日趨緊密地結(jié)合并互相促進。從目前的實踐看,經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利處重要體現(xiàn)在:一方面,該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要,如同銀行單純的儲蓄業(yè)務(wù)擴展為金融理財服務(wù);另一方面，經(jīng)營型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服務(wù),對客戶來講,提高了服務(wù)效率;再次,擴大了物業(yè)管理公司的賺錢空間。物業(yè)管理公司面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費局限性之間的矛盾。租賃代理、交易征詢、估價等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理公司綜合實力和生存能力得到提高。經(jīng)營型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點：一是壓力大。物業(yè)管理公司承擔了一項物業(yè)的經(jīng)營、管理權(quán),同時也就承擔了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù),而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力;二是風險大。一塊物業(yè)的經(jīng)營從項目選擇、價格控制到客戶擬定,每個環(huán)節(jié)都有風險,僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業(yè)隊伍困難。物業(yè)經(jīng)營是一項極為專業(yè)的工作,不僅富有實戰(zhàn)經(jīng)驗的人才難覓，有了人才,形成一個與物業(yè)管理配合默契的團隊更不容易，一但經(jīng)營出現(xiàn)嚴重偏差和失誤，物業(yè)管理公司難以承受。四、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實踐1９９6年,深圳市中航物業(yè)管理有限公司在認真分析自身優(yōu)劣勢基礎(chǔ)上,擬定了將經(jīng)營型物業(yè)管理模式作為公司的核心競爭力。通過五年的實踐和積累，經(jīng)歷多個項目的市場磨合,這一競爭優(yōu)勢得到進一步強化。從我公司實踐來看,經(jīng)營型物業(yè)管理模式具有較強的生命力。在實行經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實踐中，我們注重以下幾個重點:(一)強調(diào)經(jīng)營觀念到位。物業(yè)的經(jīng)營是動態(tài)的,物業(yè)的營銷永無止境，物業(yè)管理人只有具有了強烈的營銷意識，才干使管轄物業(yè)潛力得到更充足發(fā)揮。公司規(guī)定每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事，物業(yè)管理固然重要,而一項優(yōu)秀的物業(yè)營銷方案可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實惠。在市場競爭中，我們打出了這樣的廣告語"我們可以做您的物業(yè)管家,我們還可以替您打理這份物業(yè)"。實踐證明,管理概念加上系列營銷服務(wù),可以使管轄物業(yè)的價值發(fā)生很大變化。（二)注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊伍。物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè),而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè),現(xiàn)代物業(yè)營銷已經(jīng)進入到個性化、網(wǎng)絡(luò)化飛整合型時期,沒有富有經(jīng)驗的經(jīng)營人才，經(jīng)營型物業(yè)管理模式就是空談。因此，幾年來,我們注重在實踐中培養(yǎng)經(jīng)營骨干,適當引進優(yōu)秀人才，初步建立了一支配合默契的經(jīng)營管理團隊。1998年，天津津都花園物業(yè)進行管理公司招標,香港梁行飛歐思諾均在競爭之列,通過二輪拼搏,我們的經(jīng)營、管理方案以最高分奪標。(三)注重向?qū)I(yè)公司學習。隨著中國即將加入WTO,北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中,物業(yè)經(jīng)營、管理市場龐大,需要大量的法律、估價、測量、征詢專業(yè)人才。我們在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)上差距仍然很大,因此,近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業(yè)務(wù)合作,吸取經(jīng)驗，培養(yǎng)專業(yè)實力。去年，全球最大不動產(chǎn)中介機構(gòu)美國21世紀不動產(chǎn)公司進入珠江三角洲后，我們及時參與交流培訓，建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。在未來的五年內(nèi),在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)領(lǐng)域,我們還要認真當好學生,縮短差距,迎頭趕上。(四)根據(jù)不同物業(yè)項目,安排經(jīng)營、管理的主次關(guān)系，使經(jīng)營和管理相輔相成,相得益彰。在具體運作中,還要注重物業(yè)管理收支與經(jīng)營收支保持適當獨立,體現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的規(guī)范性，還要具有物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)。經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分,是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機合成,有著廣闊的市場空間,我們針對這種模式的探索、實踐之路還很長、很遠。物業(yè)管理公司的公司文化特性及其建設(shè)隨著著科技進步和社會生活叫變革，公司管理理論和實踐得到不斷豐富和發(fā)展,公司管理的核心已由重物質(zhì)的＂硬性"管理轉(zhuǎn)變到重精神的"柔性"管理。一、公司文化對于公司管理及發(fā)展的重要性物業(yè)管理公司作為認房屋對管理對象，以人為服務(wù)對象的市場主體,更應(yīng)對公司文化建設(shè)高度重視。公司文化，實際就是一種以價值觀為核心的對公司全體員工進行公司意識教育的微觀文化體系。其核心是公司價值理念，作用對象則是公司全體員工。公司文化是以人為中心的管理思想在信念、精神上的升華和凝結(jié),目的就是要在公司中形成一種"以人為本＂的價值觀念和行為規(guī)范。一旦公司的價值觀變成公司員工共有的價值理念,公司的內(nèi)化控制無疑就會加強,員工也會以共有的價值觀念為準則來自覺監(jiān)督和調(diào)控生產(chǎn)、經(jīng)營和平?；顒?公司的內(nèi)聚力、向心力和能動力,尚有對外的發(fā)散力就會增強。假如公司的每個成員都工作在互相信任、互相溝通、平等向上的環(huán)境中,素質(zhì)得到提高、智力和潛能得到激發(fā),人力資源得到充足開發(fā),將人力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為智力優(yōu)勢和生產(chǎn)優(yōu)勢，很顯然公司在競爭中將會獲得全面優(yōu)勢。

從人類發(fā)展的歷史看,世界各民族的發(fā)展無非都是以追求經(jīng)濟的富強、文化的先進為目的的。公司管理,簡樸的說就是通過人的集合,資源的集合,資金的集合，然后產(chǎn)生最大的經(jīng)濟效益。無論何種公司,經(jīng)營要想獲得成功，資金、技術(shù)、產(chǎn)品等因素是不可缺的,但僅有此類因素是遠遠不夠的,特別是在當今的知識經(jīng)濟時代和強調(diào)"以人為本"的今天。如何將人、資源、資金等要素有效的組織起來,是非常關(guān)鍵的核心問題。顯然，我們不僅僅要關(guān)注公司的體制是否有助于這種集合,我們還必須關(guān)注公司的文化。文化對于公司發(fā)展的核心作用是凝聚力與競爭力的形成。任何成功公司，文化的成功也必然是其獲得成功的一個必要條件。要贏得公司戰(zhàn)略上的優(yōu)勢,占領(lǐng)文化制高點是最重要的手段之一。由于公司文化的上述特點,它作為當今管理的手段之一,對公司的發(fā)展起著重要作用。一方面,對內(nèi)它能激勵公司全體員工積極進取,增強公司的凝聚力和向心力，使員工更加重視職業(yè)道德,注意改善同事間關(guān)系,將個人發(fā)展與公司興衰掛鉤,以實現(xiàn)公司目的為已任;另一方面,對外它有助于樹立公司良好形象,提高公司信譽,擴大公司知名度,給公司帶來難以估計的社會效益;再次,它也是公司實行改革、創(chuàng)新和實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的思想基礎(chǔ),是公司對環(huán)境適應(yīng)能力的支柱。二、物業(yè)管理公司的公司文化特殊性近2023來,隨著國民經(jīng)濟的不斷連續(xù)發(fā)展,作為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)也得到飛速發(fā)展,人們對其內(nèi)涵及外延的深度廣度也有了更高的規(guī)定。如何使物業(yè)管理公司在劇烈的市場競爭中立于不敗之地，加強公司管理，樹立公司良好形象成為公司管理者必須面對的重要問題。公司文化在公司管理及樹立品牌形象中的核心作用,其重要性是不容忽視。由于物管公司的特殊性,公司文化在該行業(yè)也有著明顯的特點:１.物業(yè)管理公司的"產(chǎn)品"互換多以人為載體由于物管公司屬于服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)品就是服務(wù)，產(chǎn)品質(zhì)量的好壞實際就是服務(wù)質(zhì)量的好壞。這些服務(wù)的提供者和接受者都是人,"產(chǎn)品"的互換均以人為載體，在"產(chǎn)品"即服務(wù)的交易過程中不可避免會產(chǎn)生各種行為和沖突。一方面是在提供服務(wù)的過程中服務(wù)提供者之間產(chǎn)生的,另一方面則是提供者之間的差異導(dǎo)致的。這些沖突,歸根到底都是人的價值觀沖突。作為萬物之靈的人是非常復(fù)雜的,具有自然屬性和社會屬性兩重性,每個人都有各自的思想、性格和行為方式。物業(yè)管理服務(wù)的實行，必須在國家相關(guān)法律的基礎(chǔ)上進行,同時要遵循公平、合情、合理、合法的原則。要協(xié)調(diào)好和服務(wù)接受者(業(yè)主或客戶）的關(guān)系，物業(yè)管理公司應(yīng)當有一行之有效的解決方法和理念,這些方法和理念要和公司的經(jīng)營發(fā)展相結(jié)合,同時融入到公司文化中。公司文化作為公司內(nèi)部的群體意識,具有一種無形的文化力量,對內(nèi)可以約束員工行為,使之更加規(guī)范合理，同時由于其對外的發(fā)散力,也為物管公司的生存和發(fā)展發(fā)明了更好的外部環(huán)境。在社會主義市場經(jīng)濟條件下,人員流動快,公司生存壓力大。如何將公司目的和個人目的有機的結(jié)合起來，同時兼顧社會大的環(huán)境,無疑對公司管理者提出了更高的規(guī)定。好的物管公司文化可以很好的解決上述問題。目前物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)廣為使用的諸多理念，如"以人為本"、＂關(guān)心員工就是關(guān)心公司"、"我們多努力,讓您更滿意"、"員工是公司的財富"、"說干就干,干就干好＂、"業(yè)主乃衣食父?quot;、"善待每一位業(yè)主"等等,實際都是物管公司在數(shù)年運作過程中發(fā)展而來的文化理念,并在實踐中得到驗證是行之有效的。這些文化理念的運用比較有效的解決了物管單位和業(yè)主的矛盾,也為員工的行為規(guī)范服務(wù)意識作了較好的規(guī)定和規(guī)范,調(diào)節(jié)了人際關(guān)系和人們的心理狀態(tài),使員工在良好的氣氛中以對的的心態(tài)接受和領(lǐng)略公司文化的精髓。由于物業(yè)管理公司在＂生產(chǎn)"其產(chǎn)品--服務(wù)過程中，重要是通過員工服飾、言行舉止以及營造的氛圍傳遞給物業(yè)使用人或局外人的,這種發(fā)散是動態(tài)和靜態(tài)的結(jié)合。好的公司文化無疑會帶來好的"生產(chǎn)"過程和好的"產(chǎn)品＂，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時,也傳遞..了好的公司文化,讓業(yè)主(客戶）感受到了物管公司的服務(wù)意識,營造了很好的親和氛圍，一定限度緩解了公司在實行物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的各種矛盾。物業(yè)管理作為朝陽產(chǎn)業(yè),屬服務(wù)行業(yè)范疇,是圍繞著物業(yè)及其使用人開展的系列服務(wù)工作,其產(chǎn)品質(zhì)量的好壞就是服務(wù)質(zhì)量的好壞。物管公司要得到快速發(fā)展,在劇烈的市場競爭中，獲得很好的制高點,立于不敗之地，除了要不斷提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，同時還要占據(jù)文化制高點。近些年,隨著我國社會經(jīng)濟文化的不斷發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)也得到了快速發(fā)展,涌現(xiàn)了許多物業(yè)管理優(yōu)秀公司,這些公司都很重視公司自身文化建設(shè)。如置身于這些公司管理的社區(qū)或物業(yè)，管理人員的言行舉止、精神風貌、服務(wù)態(tài)度、待人接物、裝束設(shè)備,以及物業(yè)管理公司營造的獨特氛圍,如與物業(yè)配套的各種標記、小品等,人們從中都能感受到濃烈的公司文化特點。2.物管公司的品牌重要性作為服務(wù)行業(yè)，其有形價值較少，更多的則是無形價值,而品牌則是物管公司最為重要的無形價值。要想創(chuàng)建物業(yè)管理公司的優(yōu)質(zhì)品牌,必須要加大公司文化建設(shè)。物管公司在接受委托實行物業(yè)管理時,其啟動資金、周轉(zhuǎn)資金相對其它行業(yè)而言是微其微的。由于技術(shù)飛資金、人力等規(guī)定較低,物業(yè)管理市場準入條件不高,在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，物管公司面臨的市場競爭將日益劇烈。一方面類似的公司如雨春筍般不斷涌現(xiàn),但由于行業(yè)自身勞動密集性、保本微利的特點,物管行業(yè)也必然面臨重新整合,重配資源，公司向規(guī)?；图s化方向發(fā)展趨勢;另一方面,人民生活水平逐步提高,人們對工作生活居住環(huán)境的規(guī)定也不斷提高,對其配套服務(wù)－-物業(yè)管理也提出了更高規(guī)定。就物業(yè)管理公司來說,由于幾乎所有物業(yè)管理公司都結(jié)識到提高服務(wù)質(zhì)量的重要性,物業(yè)管理的“產(chǎn)品”--服務(wù)同質(zhì)化趨勢越來越明顯。物業(yè)管理公司假如想通過技術(shù)、質(zhì)量、價格、服務(wù)等傳統(tǒng)的競爭手段來甩開對手,顯然將會變的更加困難。在該種情形下,有著良好品牌和公眾形象的物管公司,必然在劇烈的市場競爭中,占據(jù)積極,先人一步搶占市場份額,將蛋糕做大。由于強勢品牌擁有核心消費群體并且有著強大的發(fā)散力,品牌的重要性不僅僅體現(xiàn)在市場上，作為公司經(jīng)營中的一個關(guān)鍵元素,它在保持公司凝聚力方面，也是無可替代的。可以說，公司競爭的背后是品牌,而對品牌的支撐則是公司文化。透過品牌的文化力去贏得消費者和社會公眾對品牌的認同和親和,已經(jīng)成為當今市場競爭的一種深層次、高水平、智慧型的競爭,這一點對物業(yè)管理行業(yè)而言表現(xiàn)的較為明顯。品牌不是產(chǎn)品,而是其中體現(xiàn)的文化情驚飛情感氛圍以及服務(wù)理念和藝術(shù)。只有符合市場規(guī)律,占據(jù)文化制高點的品牌，才干樹立良好的品牌形象,發(fā)明高的美譽度,獲得消費者的青睞和公眾的信賴,為公司在市場的競爭中贏得積極?？梢哉f,任何物管公司要在市場競爭中立于不敗之地，作為公司管理者,必須站在戰(zhàn)略的高度看待公司的品牌。在公司品牌的創(chuàng)建過程中，公司文化是不可缺少的利器。對物業(yè)管理公司而言,加強公司的文化建設(shè)就是使全體員工的價值觀和公司的價值觀一致,變被動的管理為公司自發(fā)的個人價值實現(xiàn),變無形的文化為有形的公司效益,促進公司的經(jīng)濟效益以及社會、環(huán)境效益的提高，同時公司的對外形象、競爭力在文化建設(shè)過程中也會更好更強。物管公司品牌,實際就是公司文化對外發(fā)散力的一種集中體現(xiàn)。三、物管公司在公司文化建設(shè)過程中應(yīng)注意的若干問題物業(yè)管理行業(yè)的特點,決定了其公司文化的重要性。公司文化不是一種附庸風雅的裝飾物,是由一系列系統(tǒng)的理念組成。它不單是表面的,并且有著深邃的內(nèi)涵。物管公司的公司文化建設(shè)同樣也是一個系統(tǒng)工程,必須針對公司自身特點飛市場狀況以及公司未來的經(jīng)營和發(fā)展等情況不斷加以充實完善,還要防止公司無形的文化和有形的其他管理制度沖突碰撞,防止物管公司文化和社會文化脫節(jié)。應(yīng)當充足結(jié)識到物管公司文化建設(shè)不是一朝一夕能完畢的,由于每個人的個人價值觀與組織所提倡的共同價值觀總是存在差別,要達成珠聯(lián)璧合,取得一致，必須由淺到深,由易到難,由表及里按計劃行事。還要看到公司員工接受和自己價值觀有一定差異的公司'價值觀念，是一種被動和強制性的服從行為,是一種從不自覺到自覺的行為。公司應(yīng)當以一定的科學理論作指導(dǎo),按照一定環(huán)節(jié),循序漸進，有條不紊推動公司文化建設(shè)的順利開展,同時應(yīng)當避免的下面幾個問題:１.避免元文化現(xiàn)象沒有文化的軍隊是愚蠢的軍隊,而沒有文化的物管公司必然是失敗的公司。假如公司僅有十分系統(tǒng)和嚴明的各種規(guī)章制度,規(guī)定員工必須怎么做和不能怎么做,沒有明確的文化理念和價值提倡，疏于對員工的教育與培訓,也許會導(dǎo)致公司活力局限性，死氣沉沉,缺少憂患意識,嚴重的也許離心現(xiàn)象嚴重。2.文化愚民現(xiàn)象假如過于強調(diào)公司的某種文化理念,推廣教育手段過急，也許會使公司員工盲從，而缺少獨立思考創(chuàng)新。創(chuàng)新是公司連續(xù)發(fā)展的必要手段，假如公司不思進取，故步自封,無疑于逆水行舟,不進則退。３.文化抱負現(xiàn)象公司文化如脫離實際，其提倡的文化理念超過公司范圍,或認為公司文化可代替一切公司管理所有其他內(nèi)容，也許會使公司忽視眼前的險惡環(huán)境和今天該干什么,會流于假大空的陷阱。甚至也許和住業(yè)戶的價值觀發(fā)生沖突，從而使公司的運作不靈驗，導(dǎo)致公司運作環(huán)境惡化。物業(yè)管理公司靠什么贏得市場市場,是物業(yè)管理公司生存、連續(xù)發(fā)展的立足之本。改革開放特別是實行社會主義市場經(jīng)濟以來,市場份額問題就一直是公司經(jīng)理人普遍關(guān)注的焦點問題,大公司將考慮如何鞏固已有的市場份額并擴大之;小公司焦急的是怎樣才干擠進市場、站領(lǐng)市場并獲得一定的市場份額。由于沒有市場份額