濟(jì)南文化東路商業(yè)項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告(最終稿)

濟(jì)南文化東路商業(yè)項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告引言：

《孫子兵法》開(kāi)篇曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也”；古人又云：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，其“廟算”、“預(yù)”均指的是謀略。這些都說(shuō)明，凡事應(yīng)事先謀略，才能到達(dá)成功的彼岸。對(duì)于投資巨大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，可變因素多的房地產(chǎn)行業(yè)，其事前謀略與策劃有著非常重要的意義。此次受貴公司的信任和委托，我司有幸參加貴公司針對(duì)文化東路項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)行操作團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)月余的調(diào)研分析以及大量的案頭工作，初步形成了項(xiàng)目前期定位策劃報(bào)告，并對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向有了初步的思考，請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指導(dǎo)。本次匯報(bào)從項(xiàng)目本體出發(fā)，確定市場(chǎng)研究的對(duì)象，然后分別對(duì)各個(gè)對(duì)象進(jìn)行研究，從宏觀形勢(shì)到中觀城市規(guī)劃，從區(qū)域市場(chǎng)到各個(gè)分項(xiàng)市場(chǎng)的研究，每個(gè)分項(xiàng)都有相關(guān)的結(jié)論，最終從這些結(jié)論尋找出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向。關(guān)注趨勢(shì)分析城市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，立足于未來(lái)判斷項(xiàng)目使命和機(jī)會(huì)；緊跟市場(chǎng)變化分析項(xiàng)目所處區(qū)域的城市定位，解析市場(chǎng)變化軌跡.風(fēng)險(xiǎn)把控風(fēng)險(xiǎn)把控，必須把政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、全盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)…等方位考慮項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)的控制。思考出發(fā)點(diǎn)解析目標(biāo)客戶每一項(xiàng)目的定位如何，就決定了它特定的客戶構(gòu)成,解析目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo).報(bào)告思維導(dǎo)圖：核心問(wèn)題本體分析宏觀環(huán)境開(kāi)發(fā)商目標(biāo)公建競(jìng)爭(zhēng)策略公建客戶策略公建產(chǎn)品策略整體定位12345項(xiàng)目本體條件房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)掃描項(xiàng)目物業(yè)組合建議及項(xiàng)目定位宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策化6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算7項(xiàng)目推廣及VI展示第一部分：項(xiàng)目本體條件項(xiàng)目區(qū)位交通條件周邊配套宗地條件經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套宗地條件項(xiàng)目本案位于濟(jì)南老城區(qū)東部，區(qū)域內(nèi)具有成熟的居住社區(qū)，完善的生活配套。項(xiàng)目以東緊鄰二環(huán)東路，商務(wù)辦公氛圍濃厚。本案高新區(qū)核心區(qū)奧體片區(qū)老城區(qū)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)發(fā)育成熟，且緊鄰城市CBD，城市發(fā)展的主方向，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套宗地條件本案燕子山路經(jīng)十路文化東路二環(huán)東路項(xiàng)目周邊交通環(huán)境優(yōu)良，通達(dá)性極好，道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃完善；項(xiàng)目南側(cè)為省城第一大道“經(jīng)十路”，經(jīng)十路貫穿整個(gè)濟(jì)南市區(qū)，并與濟(jì)南市區(qū)內(nèi)的多條南北大道相連，起到了改善濟(jì)南交通狀況的重要作用；項(xiàng)目東側(cè)是燕子山路，再往東為二環(huán)東路及高架橋，貫通城市南北，交通便利，道路狀況良好；項(xiàng)目周邊有18、123、110、K107等多條公交線路通過(guò)，市區(qū)內(nèi)通達(dá)性較強(qiáng)。交通環(huán)境良好，出入濟(jì)南交通便捷、市區(qū)內(nèi)通達(dá)性較強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套宗地條件酒店娛樂(lè)：高地街56號(hào)、東方國(guó)匯、上島咖啡、軍悅大酒店、金馬酒店、如家酒店等。金融通信：建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、郵政銀行和中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳等。教育醫(yī)療：山東師范、山東藝術(shù)學(xué)院、山師附中、甸柳一中、燕山小學(xué)、燕柳小學(xué)；省武警總院、千佛山醫(yī)院、山東建設(shè)建工集團(tuán)醫(yī)院。商業(yè)配套：銀座商城（燕山店）、歷下大潤(rùn)發(fā)、華強(qiáng)電子廣場(chǎng)，臨街商業(yè)密集。市政機(jī)構(gòu)：省高檢、省工商總局、濟(jì)南水利、歷下區(qū)政府等政府機(jī)關(guān)以及中鐵十、十四局、山東航空大型國(guó)有企業(yè)。區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)明顯，共享完善城市配套資源華強(qiáng)電子廣場(chǎng)山東航空大廈銀座商城（燕山店）建設(shè)銀行軍悅大酒店工商銀行中國(guó)銀行農(nóng)業(yè)銀行如家酒店歷下大潤(rùn)發(fā)交通銀行工商銀行省工商總局歷下區(qū)政府招商銀行中國(guó)移動(dòng)山東師范大學(xué)甸柳一中燕山學(xué)校燕柳小學(xué)山師附中項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套宗地條件項(xiàng)目宗地地塊外：東沿文化東路地塊外：西鄰文東花園北側(cè)為：濟(jì)南水利南側(cè)為：省工商總局地塊內(nèi)：綠化停車(chē)場(chǎng)地塊內(nèi)：酒店待拆遷地塊內(nèi)：違建待拆遷地塊內(nèi)：違建待拆遷項(xiàng)目北部和東部道路暢通，為城市的次主干道，交通條件優(yōu)越；宗地內(nèi)地勢(shì)平坦，形狀規(guī)整便于規(guī)劃，另外項(xiàng)目?jī)?nèi)違章建筑和酒店有待于后期拆遷。項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套宗地條件用地性質(zhì)建筑密度占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）商務(wù)用地33%≤11700地上6.0≤70200地下2.0≤23400項(xiàng)目地塊本地塊地塊較小占地僅為1.17萬(wàn)㎡，但是規(guī)劃容積率較高，地上建筑面積約為70200㎡；地下建筑面積約23400㎡，產(chǎn)品主要規(guī)劃為商業(yè)及商務(wù)辦公等物業(yè)項(xiàng)目屬性界定新老城區(qū)銜接帶、成熟區(qū)域配套中等規(guī)模的城市CBD邊緣物業(yè)第二部分：宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析城市規(guī)劃政策環(huán)境城市規(guī)劃新政頻出，“十年九調(diào)”調(diào)控力度逐步加強(qiáng)，但是調(diào)控僅停留于商品房領(lǐng)域，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)調(diào)空力度較小，所以是一次市場(chǎng)的機(jī)遇，但也是挑戰(zhàn)房產(chǎn)稅——通過(guò)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的應(yīng)嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。房產(chǎn)稅打擊投資投機(jī)，影響部分改善型需求置業(yè)新國(guó)五條信貸——對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍稅收——調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。限購(gòu)——對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)刈C明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。打擊投資、投機(jī)型購(gòu)房、抑制改善型需求！商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控維持原有的首付比例和貸款利率等調(diào)空政策，給市場(chǎng)以穩(wěn)定的信號(hào)，是為市場(chǎng)機(jī)遇商業(yè)地產(chǎn)首付比例較高，房款總額大，貸款利率高，對(duì)投資、投機(jī)客戶吸引力有限，開(kāi)發(fā)仍然存在一定風(fēng)險(xiǎn)。政策解讀樓市調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)既是機(jī)遇又是風(fēng)險(xiǎn)政策環(huán)境城市規(guī)劃新政前后的濟(jì)南房地產(chǎn)商業(yè)土地成交狀況：2013年1-4月份商業(yè)用地成交41.86萬(wàn)㎡；與2012年1-4月商業(yè)用地成交39.06萬(wàn)㎡的同期相比。因此，2013年商業(yè)土地市場(chǎng)成交狀況并未受到較大影響。新政調(diào)空對(duì)住宅市場(chǎng)的影響：根據(jù)濟(jì)南住宅市場(chǎng)月度成交房屋數(shù)量統(tǒng)計(jì)看，2、3月份出臺(tái)的新國(guó)五條及其細(xì)則對(duì)濟(jì)南商品房成交影響較小，并且3-4月份月度成交與同期相比均有較大幅度的增加。住宅市場(chǎng)成交同期相比增長(zhǎng)較大，成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以緊湊型戶型為主，舒適三室有一定程度的抑制，部分投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。政策環(huán)境城市規(guī)劃城市處于有單核向多核發(fā)展，東部城區(qū)為城市多核的重要一核；項(xiàng)目位于城市多核的發(fā)起端，分享城市東拓市政資源。城區(qū)發(fā)展方向濟(jì)南以“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”作為空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成中心城空間結(jié)構(gòu)為“一城三區(qū)”，“一城”為主城區(qū)，“三區(qū)”為西部城區(qū)和東部城區(qū)、濱河新區(qū)。由單核向多核發(fā)展，在城市空間方面提供了機(jī)會(huì)。項(xiàng)目位于二環(huán)東片區(qū)和燕子山片區(qū)結(jié)合部，是城市東拓的發(fā)起端，是眾多企業(yè)經(jīng)歷行業(yè)成長(zhǎng)后成功躍升的平臺(tái)。東部新城本案政策環(huán)境城市規(guī)劃城市商業(yè)格局濟(jì)南的商業(yè)主要集中在老城區(qū)，并沿城市東西向呈點(diǎn)狀分布，形成不同功能的商圈。但由于城市早期商業(yè)用地規(guī)劃欠缺合理性，導(dǎo)致商業(yè)與城市東西向帶狀發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，存在商業(yè)局部供應(yīng)過(guò)剩與缺乏的問(wèn)題。

本案所處的文化路商圈為成熟商圈，以服務(wù)于周邊高校及區(qū)域居民為主，城市商業(yè)地位地，以高校經(jīng)濟(jì)圈為該商圈的主要特征開(kāi)發(fā)商目標(biāo)是什么？開(kāi)發(fā)商最關(guān)注什么？目標(biāo)解讀山東新基立地產(chǎn)立足濟(jì)南、輻射山東！——如何打造山東新基立地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿項(xiàng)目？房地產(chǎn)行業(yè)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)；多個(gè)城市接連拿地開(kāi)發(fā)；地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，謀劃地產(chǎn)大格局，布局齊魯大地。文化東路項(xiàng)目之于山東新基立——不僅僅是地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的一小步，更是山東新基立實(shí)業(yè)集團(tuán)實(shí)踐濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵一步。目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)在學(xué)府藍(lán)山項(xiàng)目的基礎(chǔ)上再創(chuàng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)輝煌奠定新基立實(shí)業(yè)集團(tuán)在山東房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的品牌形象樹(shù)立新基立地產(chǎn)體系內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的標(biāo)桿項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)目標(biāo)打造高形象、合理利潤(rùn)空間下的快銷(xiāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商目標(biāo)解讀約束條件公建地塊總體量相對(duì)較小，建筑面積僅有9.36萬(wàn)平米，打造城市標(biāo)桿項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目周邊商圈城市影響力弱，打造城市知名商業(yè)體難度較大。目標(biāo)解析：中小體量商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在濟(jì)南城市二環(huán)板塊區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)高形象占位與開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化第三部分：濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)掃描寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描Part1：寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描整體市場(chǎng)概述城市板塊劃項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析成長(zhǎng)期2003—2007年寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入較快成長(zhǎng)的階段

開(kāi)發(fā)體量的規(guī)?；?，由過(guò)去的小體量、單一開(kāi)發(fā)向大體量、綜合性開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變，如體量較大的東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、綜合性較強(qiáng)的明珠國(guó)際商務(wù)港；

以區(qū)域化營(yíng)銷(xiāo)為主要營(yíng)銷(xiāo)方式，此階段的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)主要從項(xiàng)目所處的區(qū)域出發(fā)，以本區(qū)域的客戶為主要客群；成熟期2007—2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于逐步成熟的階段開(kāi)發(fā)水平日臻成熟，高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)；推廣水平成熟化，寫(xiě)字樓項(xiàng)目的推廣中植入5A級(jí)寫(xiě)字樓的概念；運(yùn)營(yíng)方式的成熟，以站在城市運(yùn)營(yíng)商的高度的運(yùn)營(yíng)模式被逐漸采用，如中潤(rùn)世紀(jì)城項(xiàng)目、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；開(kāi)發(fā)定位的巨大跨越，由城市運(yùn)營(yíng)向國(guó)際化轉(zhuǎn)變。

重點(diǎn)片區(qū)井噴式開(kāi)發(fā)，如經(jīng)十東路板塊在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大體量推出，使?jié)蠈?xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了“經(jīng)十東路的時(shí)代”。寫(xiě)字樓配套的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際化高檔商業(yè)配套，使?jié)限k公物業(yè)的形象實(shí)現(xiàn)飛躍，如啟德國(guó)際金融中心、綠地普利中心、魯商國(guó)奧城以及稍后推出的龍奧金座、天業(yè)中心等。推廣概念的進(jìn)一步創(chuàng)新，由5A級(jí)寫(xiě)字樓的推廣口號(hào)飛躍為6E寫(xiě)字樓概念的推廣。飛躍期2011年以來(lái)表現(xiàn)出國(guó)際化的趨向，寫(xiě)字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)飛躍整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展歷程

濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈波浪式發(fā)展2005—2007年寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，市場(chǎng)供應(yīng)量大幅度增加。受2008年金融危機(jī)的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入短暫的低谷期，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)持謹(jǐn)慎態(tài)度，寫(xiě)字樓供應(yīng)量在2009年為近五年最低點(diǎn)；2009年下半年伴隨著全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇，濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)有了較大程度的改觀，到2010年恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平；

隨著城市住房限購(gòu)令的出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)作為未被調(diào)控的領(lǐng)域，逐步成為城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和投資熱點(diǎn)，濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)較好的發(fā)展勢(shì)頭。

寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)由中心城區(qū)向東、西方向延伸，但目前開(kāi)發(fā)重點(diǎn)集中在城市東部隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量中小型企業(yè)的興起，中心城區(qū)寫(xiě)字樓的數(shù)量有限以及無(wú)法滿足逐步提高的交通和停車(chē)等硬件要求，城市商務(wù)中心由中心城區(qū)向東西兩側(cè)擴(kuò)散明顯。

東部城市先后出現(xiàn)了山大路、東二環(huán)、高新區(qū)、經(jīng)十東路等四大寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要聚集區(qū)，也是目前濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)的主力。西部城區(qū)的緯十二路沿線寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)量逐步增多，以及由于京滬高鐵的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，西客站商務(wù)辦公區(qū)正在逐步形成。

高品質(zhì)、齊配備、可自由分割的寫(xiě)字樓項(xiàng)目引領(lǐng)著濟(jì)南的寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前，在濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)上高品質(zhì)純寫(xiě)字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)宜商宜住的產(chǎn)品如嘉恒商務(wù)大廈項(xiàng)目，逐步退出市場(chǎng)；單一寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)逐步被商業(yè)+寫(xiě)字樓綜合性產(chǎn)品所替代如中鐵匯展、魯商國(guó)奧城等項(xiàng)目；面積分割打破傳統(tǒng)的面積限定，可自由分割形式的寫(xiě)字樓項(xiàng)目越來(lái)越被客戶所喜愛(ài)。整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征2012年寫(xiě)字樓供應(yīng)量約為39.84萬(wàn)㎡，是近四年來(lái)最高值，但從年度成交量上看，成交面有所下降，成績(jī)比率有所降低，是近五年來(lái)的最低值，但與2011年同期相比，成交量有所增加，市場(chǎng)有所回暖從近期市場(chǎng)表現(xiàn)看，2013年1-4月份成交4.28萬(wàn)㎡，與同期相比成交量下降44.9%，環(huán)比降下69.98%；具體分析有以下幾點(diǎn)原因：一、市場(chǎng)的供應(yīng)量減少，存量項(xiàng)目經(jīng)過(guò)年底的去化高潮后，項(xiàng)目以尾盤(pán)為主。二、現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)物業(yè)以去化難度較大產(chǎn)品為主，市場(chǎng)的認(rèn)可度較差。三、新增項(xiàng)目處于蓄水階段，尚未面市。整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析12年濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)呈現(xiàn)波浪式變化，總體呈現(xiàn)出銷(xiāo)售均價(jià)下降的趨勢(shì)。13年1-4月份寫(xiě)字樓市場(chǎng)平穩(wěn)低位運(yùn)行，整體銷(xiāo)售均價(jià)保持在12500元/㎡。從右邊的兩圖中，市場(chǎng)的銷(xiāo)售銷(xiāo)售均價(jià)的變化與成交量呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的趨勢(shì)，寫(xiě)字樓作為投資性物業(yè)，市場(chǎng)運(yùn)行成熟，客戶投資較為理性。5000400065007000750090001000080001100012000150001300017000200002500030000項(xiàng)目魯商國(guó)奧城齊源大廈潤(rùn)陽(yáng)大廈華強(qiáng)廣場(chǎng)黃金時(shí)代廣場(chǎng)玉蘭廣場(chǎng)龍奧金座中鐵匯展綠地普利中心世貿(mào)廣場(chǎng)開(kāi)元廣場(chǎng)大明湖名堂名泉中心祥泰廣場(chǎng)洪樓七棟綠地中央廣場(chǎng)項(xiàng)目成交均價(jià)區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓價(jià)格較奧體和經(jīng)十路項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格價(jià)高，但出于一個(gè)有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，所以價(jià)格在一定程度上決定了項(xiàng)目的去化速度，現(xiàn)有寫(xiě)字樓板塊格局發(fā)展趨勢(shì)：中心集聚到向外擴(kuò)張；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量中小型企業(yè)興起，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓面積有限，且無(wú)法滿足交通、停車(chē)等硬件要求，城市商務(wù)中心向外擴(kuò)散效應(yīng)明顯，相應(yīng)出現(xiàn)了山大路板塊、東二環(huán)板塊以及高新、奧體片區(qū)板塊；濟(jì)南市辦公物業(yè)經(jīng)歷著由老商務(wù)區(qū)向東部發(fā)展的趨勢(shì)，東部是濟(jì)南商務(wù)核心區(qū)域，而東部辦公板塊中經(jīng)十東路板塊是高檔辦公中心。緯二路板塊濼源大街板塊山大路板塊燕山板塊高新區(qū)板塊奧體文博板塊老商務(wù)核心大衛(wèi)奧體項(xiàng)目總部基地齊魯軟件園玉蘭廣場(chǎng)項(xiàng)目黃金時(shí)代廣場(chǎng)魯商國(guó)奧城魯邦項(xiàng)目中鐵匯展國(guó)際整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析根據(jù)地理位置、區(qū)域?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)狀況以及未來(lái)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，我司將濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)劃分為八大板塊，分別是緯二路板塊、經(jīng)七路板塊、經(jīng)十路板塊、經(jīng)十東路板塊、高新區(qū)板塊、山大路板塊、東二環(huán)板塊以及西客站板塊。整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析板塊劃分我司根據(jù)對(duì)濟(jì)南八大寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)研總結(jié)認(rèn)為：濟(jì)南各寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊特征鮮明，每一板塊都承載著城市賦予他們的不同使命，呈現(xiàn)著不同的城市區(qū)域功能定位。板塊名稱(chēng)特征經(jīng)七路板塊濟(jì)南的華爾街經(jīng)十路板塊大型企業(yè)形象的名片緯二路板塊煥發(fā)第二春的商業(yè)老貴族山大路板塊小資企業(yè)的起步地東二環(huán)板塊中產(chǎn)企業(yè)形象的躍升平臺(tái)經(jīng)十東路板塊城市的新名片，城市新貴企業(yè)的新選擇高新區(qū)板塊尖端技術(shù)、新興經(jīng)濟(jì)體的集聚地西客站板塊未來(lái)城市新形象整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析板塊內(nèi)城市角色整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析目前，各版塊中，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)存量較為集中，主要集中于經(jīng)十東路板塊和經(jīng)七路板塊，兩大板塊的市場(chǎng)放量約占90%。通過(guò)各版塊銷(xiāo)售價(jià)格和成交量比較看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資理性逐步提高，如山大路板塊呈現(xiàn)出有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。市場(chǎng)存量具有較高的集中性，經(jīng)十東路板塊成為市場(chǎng)供應(yīng)和成交的主力板塊的市場(chǎng)分析n經(jīng)七路板塊：濟(jì)南的華爾街板塊依托資源：城市核心商圈，已形成的傳統(tǒng)城市商務(wù)中心寫(xiě)字樓類(lèi)型：專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓、酒店式寫(xiě)字樓以及銀行式寫(xiě)字樓；空間靈活組合，滿足不同客戶需求。周邊配套：具有最為完善的商業(yè)配套，酒店、大型賣(mài)場(chǎng)、高檔百貨一應(yīng)俱全?？蛻魳?gòu)成：投資客戶以及整層客戶入駐企業(yè)：以大中型企業(yè)為主，金融企業(yè)較為集中開(kāi)發(fā)水平：開(kāi)發(fā)水平較高價(jià)格水平：銷(xiāo)售均價(jià)約為12000元/㎡租金水平：平均租金約為3.5元/㎡/天代表項(xiàng)目：天業(yè)國(guó)際、綠地普利中心、世貿(mào)廣場(chǎng)整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析各板塊特征分析

經(jīng)十路板塊：大型企業(yè)形象的名片板塊依托資源：城市形象大道，連接城區(qū)東西交通動(dòng)脈。寫(xiě)字樓類(lèi)型：以較高檔的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓為主、商業(yè)+專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓。周邊配套：具有較為完善的商業(yè)配套、交通通達(dá)性較好?？蛻魳?gòu)成：以大客戶、自用客戶為主入駐企業(yè)：大中型企業(yè)為主、事業(yè)單位以及行業(yè)大型企業(yè)較為集中開(kāi)發(fā)水平：較高的開(kāi)發(fā)水平價(jià)格水平：銷(xiāo)售均價(jià)10000—14000元/㎡租金水平：平均租金約為3元/㎡/天代表項(xiàng)目：魯商廣場(chǎng)、銀座中心、整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析各板塊特征分析

板塊依托資源：重要城市商圈、口岸經(jīng)濟(jì)。寫(xiě)字樓類(lèi)型：酒店式寫(xiě)字樓、商住兩用型寫(xiě)字樓。周邊配套：老牌城市商業(yè)密集分布，火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站等交通配套齊全。

客戶構(gòu)成：以投資客為主，部分團(tuán)購(gòu)客戶入駐企業(yè)：以中小型企業(yè)為主開(kāi)發(fā)水平：參差不齊，既有開(kāi)發(fā)水平較高的項(xiàng)目如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，又有開(kāi)發(fā)水平一般的如財(cái)富自由港價(jià)格水平：——租金水平：平均租金約為1.8元/㎡/天代表項(xiàng)目：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、明珠商務(wù)港緯二路板塊：煥發(fā)第二春的商業(yè)老貴族整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析各板塊特征分析板塊依托資源:科技氛圍濃厚、中小型電子型企業(yè)集中分布寫(xiě)字樓類(lèi)型：商住兩用型寫(xiě)字樓、中小型寫(xiě)字樓、商鋪化公寓型寫(xiě)字樓周邊配套：配套較為完善，專(zhuān)業(yè)科技型商場(chǎng)較多，緊鄰二環(huán)高架，交通區(qū)位較好?？蛻魳?gòu)成：以自用型客戶為主，部分為投資型客戶入駐企業(yè)：科技型企業(yè)較多開(kāi)發(fā)水平：開(kāi)發(fā)水平逐步提高價(jià)格水平：銷(xiāo)售均價(jià)約為11000—15000元/㎡租金水平：平均租金約為2元/㎡/天代表項(xiàng)目：正大時(shí)代廣場(chǎng)、銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)山大路板塊：小資企業(yè)的起步地整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析各板塊特征分析東二環(huán)板塊：中產(chǎn)企業(yè)形象的躍升平臺(tái)

板塊依托資源：新老城區(qū)的銜接帶，便利的城市交通干道城市道路的優(yōu)化升級(jí)。寫(xiě)字樓類(lèi)型：專(zhuān)業(yè)型寫(xiě)字樓、商住兩用型寫(xiě)字樓

周邊配套：東二環(huán)沿線周邊配套逐步完善，交通便利，緊鄰洪家樓商圈百貨商場(chǎng)分布集中

客戶構(gòu)成：以投資型客戶為主、部分自用型客戶入駐企業(yè)：中小型企業(yè)較多開(kāi)發(fā)水平：開(kāi)發(fā)水平較高價(jià)格水平：9000—10000元/㎡租金水平：平均租金約為1.7元/㎡/天代表項(xiàng)目：東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、大地銳城、三威大廈整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析各板塊特征分析板塊依托資源：城市形象大道、城市的新政務(wù)中心、城市的新名片寫(xiě)字樓類(lèi)型：專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓、高檔商業(yè)+星級(jí)酒店+專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓周邊配套：交通便捷、通達(dá)性強(qiáng)，停車(chē)方便，商業(yè)性配套逐步完善

客戶構(gòu)成：整層型大客戶、自用客戶入駐企業(yè)：國(guó)有大中型企業(yè)、行業(yè)內(nèi)的大型企業(yè)

開(kāi)發(fā)水平：開(kāi)發(fā)水平較高，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目較多

價(jià)格水平：12000—15000元/㎡

租金水平：平均租金約3.5元/㎡/天

代表項(xiàng)目：魯商國(guó)奧城、黃金時(shí)代廣場(chǎng)、啟德國(guó)際金融中心、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、龍奧天街、龍奧金座經(jīng)十東路板塊：城市的新名片，城市新貴企業(yè)的新選擇整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析各板塊特征分析板塊依托資源：正在崛起的商務(wù)中心、新興產(chǎn)業(yè)主要集聚地寫(xiě)字樓類(lèi)型：以專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓為主，城市綜合體商業(yè)+專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓周邊配套：基礎(chǔ)配套較為完善，交通便捷，環(huán)境較好?？蛻魳?gòu)成：整體客戶以自用為主；散售客戶投資性較強(qiáng)入駐企業(yè)：中小型高新企業(yè)為主、部分大型國(guó)企入住開(kāi)發(fā)水平：開(kāi)發(fā)水平高價(jià)格水平：銷(xiāo)售均價(jià)約為9000—11000元/㎡租金水平：平均租金約為1.5元/㎡/天代表項(xiàng)目：中鐵匯展、丁豪國(guó)際、三慶財(cái)富中心、舜泰廣場(chǎng)

高新區(qū)板塊：尖端技術(shù)、新興經(jīng)濟(jì)體的集聚地整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析各板塊特征分析西客站板塊：未來(lái)城市新形象ü板塊依托資源：新崛起的西部新城、京滬高鐵的輻射帶動(dòng)寫(xiě)字樓類(lèi)型：商業(yè)+專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓、周邊配套：配套較差，基礎(chǔ)配套尚需完善

客戶構(gòu)成：——入駐企業(yè)：尚未入駐開(kāi)發(fā)水平：不同項(xiàng)目間的開(kāi)發(fā)水平差距較大價(jià)格水平：7900項(xiàng)目代表：綠地中央廣場(chǎng)整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析各板塊特征分析整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析華強(qiáng)廣場(chǎng)環(huán)渤海規(guī)模最大的電子信息產(chǎn)業(yè)綜合體上市時(shí)間2011年4月17日項(xiàng)目地址歷下區(qū)山大路與解放路交匯處開(kāi)發(fā)商濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司投資商深圳華強(qiáng)集團(tuán)總建筑面積23.7萬(wàn)平米停車(chē)位共計(jì)1737個(gè)，其中地上239個(gè)、地下1498個(gè)物業(yè)形態(tài)高層寫(xiě)字樓1棟（62721.36㎡）高層公寓4棟（60837.6㎡）商業(yè)4層（約60000㎡）公攤35%辦公售價(jià)16000元/㎡去化率5%電梯數(shù)量8部通力客梯，2部貨梯標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡面積區(qū)間112-1949㎡客群國(guó)內(nèi)為高端電子信息、電子商務(wù)、世界頂級(jí)電子科技企業(yè)；另有部分保險(xiǎn)、銀行等小型金融類(lèi)企業(yè)，外貿(mào)企業(yè)等華強(qiáng)國(guó)際中心于2012年7月14日開(kāi)盤(pán)，推出5-10層，戶型面積為112、213、269平米，合計(jì)60套房源，共計(jì)1萬(wàn)平米，當(dāng)天選房11套，共計(jì)1400平米整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析上市時(shí)間2010年10月項(xiàng)目地址濟(jì)南市經(jīng)十路與山大路交叉口東200米開(kāi)發(fā)商濟(jì)南齊源實(shí)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)——總建筑面積4萬(wàn)㎡停車(chē)位約402個(gè)物業(yè)形態(tài)寫(xiě)字樓A棟15層、B棟7層標(biāo)準(zhǔn)層高一二層4.8米、三層以上3.2米公攤30%辦公售價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)13500元/㎡去化率尾盤(pán)現(xiàn)房銷(xiāo)售僅剩4套電梯數(shù)量/品牌4梯11戶標(biāo)準(zhǔn)層面積A棟塔樓1330㎡；B棟板樓1214㎡面積區(qū)間/主力戶型100—150㎡整層/半層/分割客群主要以中小企業(yè)如行業(yè)代理、律所等中小企業(yè)。上市時(shí)間2010年1月項(xiàng)目地址濟(jì)南市經(jīng)十路與二環(huán)東路交匯處西側(cè)開(kāi)發(fā)商山東潤(rùn)陽(yáng)置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)——總建筑面積4.843萬(wàn)㎡停車(chē)位約278個(gè)物業(yè)形態(tài)寫(xiě)字樓A棟14層、B棟8層標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米公攤30%辦公售價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)13000元/㎡去化率B棟現(xiàn)整棟出售，A棟分割出售電梯數(shù)量/品牌——標(biāo)準(zhǔn)層面積A棟塔樓2500㎡；面積區(qū)間/主力戶型100—300㎡整層/半層/分割備注目前因證件不全，處于停工階段整體市場(chǎng)概述城市板塊劃分項(xiàng)目競(jìng)品分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判1234從整體供應(yīng)及成交來(lái)看，經(jīng)十東路作為市場(chǎng)供應(yīng)和成交量的主力，項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力激烈。項(xiàng)目所處與三大板塊的邊緣，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目少，體量小，具有一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判從板塊發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，寫(xiě)字樓整體向東部發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)影響力弱，項(xiàng)目在三大板塊中均不統(tǒng)屬，需要制造項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)，吸引市場(chǎng)的關(guān)注度。從客群關(guān)注點(diǎn)來(lái)看，中小型企業(yè)注重面積的合理性，對(duì)寫(xiě)字樓檔次要求較高，對(duì)寫(xiě)字樓的景觀要求不明顯，本項(xiàng)目位于CBD和二環(huán)東板塊的辦公峰值區(qū)邊緣，完全可以滿足此類(lèi)客群需求。從當(dāng)前環(huán)境來(lái)看，限購(gòu)令出臺(tái)、通貨膨脹的預(yù)期、住宅高居不下的房?jī)r(jià)，使投資性客群向?qū)懽謽钱a(chǎn)品轉(zhuǎn)移，對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)是一個(gè)機(jī)遇。Part2：公寓市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描整體市場(chǎng)概述項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析2008-2012年濟(jì)南公寓市場(chǎng)在經(jīng)歷了高成交率后，市場(chǎng)進(jìn)入平淡期，2012年公寓成交19.47萬(wàn)㎡，同期相比增加6.91萬(wàn)㎡，成交率與同期持平，維持在54.9%的低位。2012年濟(jì)南東部為公寓市場(chǎng)的主力片區(qū)，供應(yīng)量和成交量所占比率高達(dá)67%。中部公寓供應(yīng)量較小，具有一地的市場(chǎng)潛力。市場(chǎng)供需分析市場(chǎng)趨于平和，并略有下降，市場(chǎng)供應(yīng)量集中，東部板塊仍未市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)去化分析現(xiàn)階段，公寓市場(chǎng)主要以去化庫(kù)存量為主，新增項(xiàng)目較少，僅有金光旺角、世茂廣場(chǎng)等少數(shù)項(xiàng)目在今年面市。根據(jù)市場(chǎng)成交狀況看，公寓市場(chǎng)反映平淡，1-4月份成交量與去年同比略有增加，但與2012年第四季度相比下降幅度較大。受一些市場(chǎng)關(guān)注較高區(qū)位較好項(xiàng)目如世貿(mào)廣場(chǎng)公寓銷(xiāo)售價(jià)格的帶動(dòng)，1-4月，公寓成交價(jià)格處于上升趨勢(shì)，但成交量較低，整體呈有價(jià)無(wú)市的趨勢(shì)。市場(chǎng)以去庫(kù)存為主，新增項(xiàng)目少；成交均價(jià)上漲但呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象供應(yīng)產(chǎn)品分析香格里拉丁豪廣場(chǎng)魯商國(guó)奧城發(fā)祥一號(hào)公館華強(qiáng)廣場(chǎng)鮑德現(xiàn)代逸城杰正嶺寓2030405060708090100

一室二室及其他

目前在售的公寓有半數(shù)以上都是精裝修產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)在2000元以上不等，越來(lái)越多的公寓產(chǎn)品也將走精裝路線。奧體片區(qū)的精裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍較高，在4000元/平米以上。濟(jì)南市場(chǎng)在售的公寓產(chǎn)品一室較多，面積集中在40-60平米；兩室的產(chǎn)品相對(duì)較少，面積集中在70-90平米，100平米以上的大戶型公寓比較難消化。市場(chǎng)公寓面積供應(yīng)多集中在40-60平米。奧體板塊公寓，價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)在濟(jì)南最高投資性客戶私營(yíng)業(yè)主企事單位高收入者公寓客戶類(lèi)別年輕單身白領(lǐng)企業(yè)高收入人群事業(yè)單位公務(wù)員收入一般夫婦年輕新婚夫婦多為貸款以自住小型私營(yíng)公司企業(yè)規(guī)模較小追求高品質(zhì)生活小戶型、低總價(jià)

升值潛力

辦公自用成交客戶中投資客為主力，過(guò)渡居住為終端使用主流方向濟(jì)南公寓客群分析濟(jì)南當(dāng)前公寓市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主力客群以投資客為主要去化動(dòng)力，總價(jià)較低，可投資價(jià)值高的項(xiàng)目，受到投資客青睞。年輕單身白領(lǐng)一族購(gòu)買(mǎi)的動(dòng)因在于看重公寓精裝品質(zhì)高，直接入住。收入一般的夫婦、新婚夫婦等剛需客群看好公寓產(chǎn)品小戶型，總價(jià)格較低的特點(diǎn)。小型私營(yíng)公司購(gòu)買(mǎi)公寓的產(chǎn)品用于公司辦公自用。大型企業(yè)為高管提供的高級(jí)臨時(shí)住所，毗鄰其辦公地點(diǎn)。5000400065007000750090001000080001100012000150001300017000200002500030000項(xiàng)目魯商國(guó)奧城丁豪廣場(chǎng)銀座中心居住類(lèi)公寓

loft公寓商務(wù)公寓中鐵匯展中建文化廣場(chǎng)卓越時(shí)代廣場(chǎng)金橋國(guó)際金光旺角世茂廣場(chǎng)萬(wàn)豪國(guó)際龍奧金座公寓項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格祥泰廣場(chǎng)項(xiàng)目所處的區(qū)域和產(chǎn)品類(lèi)型不同，銷(xiāo)售價(jià)格差別較大

居住型公寓實(shí)為小戶型住宅。商務(wù)公寓是迎合一部分因購(gòu)房能力較弱，而溢出到商服用地上的客戶需求而產(chǎn)生的產(chǎn)品。故商務(wù)公寓的市場(chǎng)運(yùn)行情況，受住宅運(yùn)行情況影響較大。住宅市場(chǎng)向好的情況下，溢出到公寓的客群增多。住宅市場(chǎng)走勢(shì)低迷的情況下，公寓客戶會(huì)轉(zhuǎn)向住宅市場(chǎng)。目前濟(jì)南，以居住公寓和中高端商務(wù)公寓居多，真正走高端路線的高級(jí)商務(wù)公寓成為市場(chǎng)空白點(diǎn)。東部占據(jù)濟(jì)南公寓供與求的主力，成為整個(gè)市場(chǎng)公寓的熱點(diǎn)板塊。奧體板塊公寓均價(jià)較高，裝修標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到濟(jì)南最高水平，區(qū)域內(nèi)高端客戶不斷浮現(xiàn)，具有發(fā)展高級(jí)商務(wù)公寓的潛質(zhì)。公寓市場(chǎng)總結(jié)Part3：純商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描高新區(qū)以居住、高新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、外包產(chǎn)業(yè)為主，商業(yè)多以社區(qū)底商為主，目前僅有高新銀座一處大型商業(yè)，但規(guī)模較小，檔次較低，經(jīng)營(yíng)品種較少，以滿足周邊社區(qū)及辦公樓的生活休閑、餐飲等需求為主。典型項(xiàng)目：高新銀座（營(yíng)業(yè)中）、丁豪廣場(chǎng)商業(yè)（在建）窯頭路片區(qū)因緊鄰二環(huán)東路商務(wù)板塊，依托中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)及周邊住宅社區(qū)發(fā)展，商業(yè)氛圍較成熟、業(yè)態(tài)較豐富，但仍以滿足周邊居住及商務(wù)辦公的配套需求為主，僅銀座家居成為市級(jí)較有影響的商業(yè)體。典型項(xiàng)目：銀座家居國(guó)際時(shí)尚生活廣場(chǎng)奧體片區(qū)以政務(wù)辦公、商務(wù)辦公、體育休閑、居住功能為主，目前無(wú)大型商業(yè)，均為分散的社區(qū)商業(yè)或?qū)懽謽堑咨蹋w量較小，多為商業(yè)本身所處項(xiàng)目服務(wù)，功能交單一，以餐飲休閑、銀行ATM等為主，此外奧體中心商業(yè)以體育運(yùn)動(dòng)、汽車(chē)4S店、輔以少量咖啡廳等休閑餐飲。典型項(xiàng)目：奧體中心、海爾綠城全運(yùn)村、奧龍觀邸等社區(qū)底商高新區(qū)奧體片區(qū)窯頭路片區(qū)文化東路片區(qū)文化東路片區(qū)以山師為主中心，

以文化路為軸線的濟(jì)南高校生活圈是濟(jì)南典型的成熟大學(xué)經(jīng)濟(jì)圈。其周?chē)鷧R集著眾多專(zhuān)業(yè)性、綜合性的商業(yè)，大到大潤(rùn)發(fā)超市、小到街邊的特色餅店，可以說(shuō)文化路商圈內(nèi)各大高校的龐大消費(fèi)群體養(yǎng)活著周邊大大小小的商業(yè)。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)格局銀座家居國(guó)際時(shí)尚生活廣場(chǎng)簡(jiǎn)介：銀座家居國(guó)際時(shí)尚生活廣場(chǎng)于2008年11月開(kāi)業(yè)，位于歷下區(qū)中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)北側(cè)，經(jīng)營(yíng)面積約8萬(wàn)平米，其中銀座家居6.3萬(wàn)平米，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)1.5萬(wàn)平米。樓層面積（平米）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)形象檔次單體平均面積（平米）備注-1F13000銀座超市、休閑運(yùn)動(dòng)服飾、鞋類(lèi)等中高檔15-200一層2000餐飲、黃金首飾中高檔100-500經(jīng)營(yíng)品牌：佰草集/歐萊雅/美寶蓮/泊美/羅西尼/西鐵城/卡西歐/周大福/吉盟/esprit/ELLE/tennieWinnie/LAPARGAY/MANGO/暖倍兒，阿迪達(dá)斯/耐克//哈森/千百度/愛(ài)步，百麗，達(dá)芙妮等，餐飲品牌僅有肯德基、永和豆?jié){、過(guò)橋米線等少數(shù)幾家。銀座家居國(guó)際時(shí)尚生活廣場(chǎng)位于中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)北側(cè)，總建面8萬(wàn)多平米，由銀座家居和銀座購(gòu)物廣場(chǎng)兩部分組成，其中銀座家居部分6.3萬(wàn)平米，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)約1.5萬(wàn)平米。該項(xiàng)目整體定位以銀座家居為主，定位為濟(jì)南最高端最時(shí)尚的家居大賣(mài)場(chǎng)，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)的功能占整個(gè)項(xiàng)目的比重較小，且檔次低于市區(qū)其他銀座店，主要服務(wù)于項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊地區(qū)，輻射范圍較小。中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)，地處燕山立交橋東北側(cè)，南臨經(jīng)十路，北臨窯頭路，西接二環(huán)東路。占地約180畝，物業(yè)形態(tài)涵蓋了辦公、商業(yè)、酒店、住宅等方面，由七幢寫(xiě)字樓、十幢住宅樓組成，總建筑面積約34萬(wàn)平米。寫(xiě)字樓22層、24層寫(xiě)字樓3棟，9層寫(xiě)字樓3棟，建筑面積約12萬(wàn)平方米，商業(yè)為沿街底商和地下商場(chǎng)，建筑面積約9萬(wàn)平方米。區(qū)域典型集中商業(yè)區(qū)域典型集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)銀行、小型餐飲、房產(chǎn)中介、酒店、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)、童裝、足療保健、美容美發(fā)、超市、圖文打印、藥店等售價(jià)20000元/平米左右面積區(qū)間20-500平米不等租金3.5-4.5元/平米·天（一層住宅改造而成的商鋪）6-10元/平米·天（獨(dú)立沿街商鋪，一層價(jià)格）轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬(wàn)左右入駐率95%以上典型商家餐飲：聚福林海鮮城、阿里郎烤肉、東城餃子樓、巴山夜雨、小背簍；服飾：百斯頓、馬拉丁、九羚服飾；銀行：交通銀行、興業(yè)銀行、工商銀行；其他：菲亞瘦身、莎蔓莉莎美容、東阿阿嬌、21世紀(jì)、瑪雅房屋位置面積租金業(yè)態(tài)窯頭路商鋪60㎡3.3服飾中潤(rùn)世紀(jì)城對(duì)面200㎡2.6餐飲友誼苑附近70㎡3.8餐飲燕山銀座旁邊43㎡8.3餐飲燕山銀座東臨38㎡4.8五金部分商家租金情況租金分布不均衡，新建商鋪及大型商業(yè)臨近商鋪?zhàn)饨鹚捷^高，業(yè)態(tài)總類(lèi)較多，且分布雜亂，總體以滿足社區(qū)生活需求為主窯頭路中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)燕山銀座沿街商業(yè)-窯頭路名稱(chēng)文化東路商圈概述濟(jì)南文化東路全長(zhǎng)3000多米，東起燕山立交橋，西至歷山路，橫跨山師東路與山大路，與經(jīng)十路、二環(huán)東路以及旅游路三條大動(dòng)脈構(gòu)成交通網(wǎng)，匯集了18家世界500強(qiáng)、150家外企，經(jīng)營(yíng)商戶150家。涵蓋購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)，是一條綜合性商業(yè)步行街。位置二環(huán)東路——燕子山路——山大路——山師東路——?dú)v山路商業(yè)類(lèi)型沿街商業(yè)業(yè)態(tài)類(lèi)型餐飲、服飾、美容美發(fā)、體育文化用品、書(shū)店、琴行、建材、房屋中介等消費(fèi)群體中輕年消費(fèi)群體城市次級(jí)商圈，業(yè)態(tài)完善，覆蓋范圍廣，人氣聚集，消費(fèi)檔次不高，以年輕消費(fèi)群體為主。沿街商業(yè)—文化東路業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量形象檔次租金（元/天/平米）單體面積（平米）餐飲65中低檔4.5100以上服飾29中低檔4.5—570—200美發(fā)8中低檔4.5100—200琴行3中檔3.5120—200體育文化用品3中低檔3.5—470以上書(shū)店5中低檔3.5—4.250—70文化東路以臨街商業(yè)為主，餐飲、服飾類(lèi)門(mén)店居多，整體定位中檔，商鋪?zhàn)饨鹱饨?.5-5元/天/㎡，整體平均租金約為4元/天/㎡。沿街商業(yè)—文化東路第四部分：項(xiàng)目物業(yè)組合建議及項(xiàng)目定位項(xiàng)目本體優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及物業(yè)組合項(xiàng)目定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議項(xiàng)目本體回顧緊鄰城市CBD，新老城區(qū)的銜接帶，中等規(guī)模物業(yè)，城市三大商務(wù)辦公板塊中間，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)（strength）緊鄰二環(huán)東路和經(jīng)十路交通便捷；18路、110路、123路、64路、75路等多路公交通過(guò)，市內(nèi)交通通達(dá)性較強(qiáng)。商業(yè)基礎(chǔ)配套齊全、文化東路商圈日趨成熟與完善。區(qū)域內(nèi)的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，項(xiàng)目具有充足的停車(chē)位。劣勢(shì)（weakness）項(xiàng)目周邊為成熟的居住小區(qū)、知名高校、中學(xué)，商務(wù)辦公氛圍相對(duì)于其他版塊較差。本項(xiàng)目地塊與城市大動(dòng)脈二環(huán)東路和經(jīng)十路具有一定的距離，項(xiàng)目的昭示性不強(qiáng)。機(jī)會(huì)(opportunity)目前經(jīng)十路板塊與山大路板塊市場(chǎng)存量小，且均以去化難度較大的產(chǎn)品為主，東二環(huán)板塊無(wú)新增寫(xiě)字樓項(xiàng)目，該板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量較少，項(xiàng)目與三大板塊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少。經(jīng)濟(jì)通脹日趨嚴(yán)重，樓市調(diào)控對(duì)住宅投資客戶具有一定的抑制，居民投資渠道不暢，商業(yè)地產(chǎn)投資成為一大投資熱點(diǎn)。東二環(huán)沿線和山大路沿線擁有大量中小企業(yè)，隨著企業(yè)的發(fā)展大多面臨著企業(yè)形象的躍升，為本項(xiàng)目提供較為充足的客源威脅(threat)項(xiàng)目受高新區(qū)板塊、經(jīng)十東路板塊供應(yīng)量巨大，且目前銷(xiāo)售價(jià)格不高等因素的擠壓，市場(chǎng)空間被大大壓縮，銷(xiāo)售價(jià)格難以有較大幅度的提升。來(lái)自于經(jīng)十東路板塊的寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平較高，開(kāi)發(fā)量較大，板塊市場(chǎng)吸引力強(qiáng)等因素，對(duì)本項(xiàng)目具有較大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)力。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升如何選擇項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略策略一：務(wù)實(shí)開(kāi)發(fā)，緊扣項(xiàng)目區(qū)域所承擔(dān)的城市功能，尋找項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)；但這種開(kāi)發(fā)思路難以挖掘項(xiàng)目潛在的附加值，無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。策略二：務(wù)虛開(kāi)發(fā)，跳出項(xiàng)目所處的區(qū)域限制，炒作項(xiàng)目的概念，高端的物業(yè)表現(xiàn)力，做濟(jì)南商務(wù)辦公物業(yè)的標(biāo)桿；但脫離區(qū)域市場(chǎng)的客觀實(shí)際，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性較大，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可操控提出較高要求。××策略三：務(wù)實(shí)與務(wù)虛相結(jié)合開(kāi)發(fā)，既緊扣區(qū)域所承擔(dān)的城市角色，消化本區(qū)域內(nèi)潛在客群，又要跳出文化東路片區(qū)，尋找城市商務(wù)板塊歸屬，尋找項(xiàng)目的炒作點(diǎn)對(duì)板塊內(nèi)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)適度超越，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化的平衡點(diǎn)?！添?xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升務(wù)實(shí)與務(wù)虛相結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升立足項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)橹行∑髽I(yè)的集聚地，這些企業(yè)處于一個(gè)上升階段，他們不是行業(yè)巨鱷，資金實(shí)力有限，但是是一批具有活力的企業(yè)，渴望擁有高端的企業(yè)辦公形象。項(xiàng)目所處區(qū)域既不是城市的主商圈如泉城路商圈、也不是城市的副中心如洪樓商圈，本區(qū)域的商業(yè)輻射區(qū)域范圍有限，是以高校經(jīng)濟(jì)為帶動(dòng)的區(qū)域性商圈。從商務(wù)辦公板塊看，項(xiàng)目處于三大板塊的邊緣地帶，但是為提升項(xiàng)目的整體形象，增加項(xiàng)目的附加值，應(yīng)為項(xiàng)目尋找板塊歸屬，所以根據(jù)對(duì)各版塊的分析，我司認(rèn)為項(xiàng)目歸屬于二環(huán)東路板塊有利于項(xiàng)目整體的提升，該板塊作為濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的隆起帶，成熟的商務(wù)氛圍，同時(shí)緊鄰濟(jì)南城市CBD，是中小企業(yè)的躍升平臺(tái)。為增加項(xiàng)目附加值，需要賦予項(xiàng)目以適度超前的概念，適度前衛(wèi)的項(xiàng)目形象，能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)市場(chǎng)的關(guān)注度和額外附加值。項(xiàng)目本體規(guī)劃指標(biāo)回顧商務(wù)用地性質(zhì)確定了項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型為商業(yè)物業(yè)或商務(wù)物業(yè)較高的容積率，是項(xiàng)目能夠規(guī)劃大型商業(yè)或商務(wù)物業(yè)如寫(xiě)字樓、公寓等。建筑密度不高于33%，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的類(lèi)型具有一定限制。項(xiàng)目?jī)蛇呇爻鞘写胃傻?，昭示性好，適宜于規(guī)劃商業(yè)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目物業(yè)選擇的維度匹配度項(xiàng)目本體條件區(qū)域發(fā)展環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目位于二環(huán)東路商務(wù)辦公板塊與山大路商務(wù)辦公板塊之間，兩大板塊具有較多的中小企業(yè)，周邊寫(xiě)字樓辦公環(huán)境較差，如項(xiàng)目西鄰的文東花園，創(chuàng)展中心等實(shí)力中小型企業(yè)需求大，然而目前二大板塊市場(chǎng)供應(yīng)量小，是本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，公寓項(xiàng)目周邊為高校，商務(wù)辦公板塊，具有一定的市場(chǎng)租賃需求具有一定發(fā)展?jié)摿^(qū)域商務(wù)地塊多，公寓產(chǎn)品較充足商業(yè)集中商業(yè)文化東路以高校經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)商圈，項(xiàng)目周邊具有成熟的居民區(qū)，集中商業(yè)具有一定的需求。區(qū)域商業(yè)中心短期內(nèi)存在極大的經(jīng)營(yíng)壓力區(qū)域東西兩端有2.5萬(wàn)㎡歷下大潤(rùn)發(fā)和8萬(wàn)㎡銀座家居國(guó)際時(shí)尚廣場(chǎng)其中超市1.8萬(wàn)㎡社區(qū)商業(yè)商業(yè)是商務(wù)區(qū)必備的配套要求；彌補(bǔ)配套不足，項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)力點(diǎn)兩面沿街，展示性強(qiáng)，成熟居民區(qū)，具有一定的市場(chǎng)消費(fèi)需求。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有唯一的居民社區(qū)配套項(xiàng)目物業(yè)組合選擇從開(kāi)發(fā)商目標(biāo)、項(xiàng)目本體、經(jīng)濟(jì)收益、區(qū)域環(huán)境及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)維度選擇商業(yè)物業(yè)組合項(xiàng)目物業(yè)組合建議:寫(xiě)字樓+公寓+商務(wù)配套商業(yè)或?qū)懽謽?公寓+集中商業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議【地塊價(jià)值分析】：整體看文化東路昭示性強(qiáng)、商業(yè)價(jià)值最高地塊價(jià)值分析：項(xiàng)目北側(cè)文化東路西鄰文東花園商務(wù)大廈，東靠中建文化廣場(chǎng)和中潤(rùn)世紀(jì)城，商務(wù)辦公氛圍較濃，同時(shí)昭示強(qiáng)，適合商務(wù)辦公；項(xiàng)目東側(cè)燕子山路，商務(wù)氛圍弱，居民居住氛圍濃厚，同時(shí)也具有較強(qiáng)的商業(yè)氛圍；較適合規(guī)劃為居住類(lèi)商業(yè)物業(yè)；項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升商務(wù)辦公區(qū)居住類(lèi)商業(yè)方案一:商務(wù)辦公+集中商業(yè)的形式優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃一定體量的集中商業(yè)，能夠提升項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力；改變現(xiàn)有的區(qū)域商業(yè)格局，提升文化東路商圈的城市地位。對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的附加值具有一定的提升。劣勢(shì)：集中商業(yè)類(lèi)物業(yè)需要開(kāi)發(fā)企業(yè)自身持有部分物業(yè)，集中商業(yè)銷(xiāo)售部分需要進(jìn)行統(tǒng)一招商，對(duì)開(kāi)發(fā)資金鏈要求較高，同時(shí)后期招商對(duì)拉長(zhǎng)了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期；項(xiàng)目作為區(qū)域性集中商業(yè)，招商難度大，投資風(fēng)險(xiǎn)高。項(xiàng)目緊鄰銀座和大潤(rùn)發(fā)，后期商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯，集中商業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)存在較大風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議產(chǎn)品類(lèi)組合一：商務(wù)辦公+集中商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議塔樓板樓大型商場(chǎng)塔樓辦公南北長(zhǎng)30米東西寬30米單層面積900平米共計(jì)27層高度97米約24700平米板樓公寓南北長(zhǎng)30米東西寬50米單層面積1320平共計(jì)17層高度51米約24700平米大型集中商業(yè)南北長(zhǎng)52米東西寬50米單層面積2600平米共計(jì)5層約13000平米地上建筑面積約70200平米產(chǎn)品類(lèi)組合一：商務(wù)辦公+集中商業(yè)類(lèi)方案一:商務(wù)辦公+集中商業(yè)的形式項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議地下建筑面積方案二：地下一層方案二：地下二層地下容積率不大于2，根據(jù)測(cè)算地下建筑面積為23400平米，預(yù)估地下建三層，每層7800平米，地下一層做超市，地下二層、三層做車(chē)庫(kù)大型購(gòu)物超市地下二、三層停車(chē)場(chǎng)約7800平米約15600平米方案二方案一:商務(wù)辦公+集中商業(yè)的形式項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議建筑形態(tài)業(yè)態(tài)定位地下三層停車(chē)場(chǎng)地下二層停車(chē)場(chǎng)地下一層大型購(gòu)物超市地上一層化狀品、金飾品、手表、名酒、名茶、海參地上二層品牌女裝、精品女鞋、手飾掛件地上三層品牌男裝、休閑裝、兒童服裝、家居飾品、地上四層娛樂(lè)廣場(chǎng)、美食城、電影院、健身中心、養(yǎng)生會(huì)所塔樓辦公（可分割）板樓6—8商務(wù)酒店板樓8—17精裝公寓項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議商務(wù)酒店裙樓商業(yè)公寓寫(xiě)字樓塔樓板樓寫(xiě)字樓、公寓和大型商場(chǎng)的綜合商務(wù)運(yùn)營(yíng)體方案三：寫(xiě)字樓+公寓+商務(wù)配套優(yōu)勢(shì)：寫(xiě)字樓與商務(wù)底商、公寓獨(dú)立開(kāi)，能夠提升商務(wù)辦公的整體形象，可以更好的樹(shù)立高端商務(wù)辦公的形象。能夠利于主打項(xiàng)目的品牌，既可以跳出區(qū)域限制向經(jīng)十東路板塊高端寫(xiě)字樓看起，豎立區(qū)域范圍內(nèi)的項(xiàng)目標(biāo)桿形象，又立足于區(qū)域市場(chǎng)，緊扣區(qū)域內(nèi)中小企業(yè)的客群特點(diǎn)。劣勢(shì)：對(duì)沿街底商面積具有一定的損失，項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議產(chǎn)品組合類(lèi)型2：商務(wù)辦公+商務(wù)底商類(lèi)方案四：寫(xiě)字樓+公寓+商務(wù)配套寫(xiě)字樓公寓優(yōu)勢(shì)：充分利用項(xiàng)目沿街展示面大的優(yōu)勢(shì)，做沿街底商，實(shí)現(xiàn)沿街底商銷(xiāo)售面積的最大化，保證項(xiàng)目前期商鋪銷(xiāo)售緩解項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金壓力。劣勢(shì)：產(chǎn)品規(guī)劃較為普通，提煉項(xiàng)目的突出亮點(diǎn)較難，項(xiàng)目形象檔次提升的高度有限。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議商務(wù)辦公+商務(wù)底商類(lèi)方案三：寫(xiě)字樓+公寓+商務(wù)底商通過(guò)以上三種規(guī)劃方案的優(yōu)劣勢(shì)比較分析看，我司認(rèn)為方案二對(duì)本項(xiàng)目較為適合，符合務(wù)實(shí)與務(wù)虛相結(jié)合的開(kāi)發(fā)策略，所以我司建議項(xiàng)目的物業(yè)組合為：方案三：塔式寫(xiě)字樓+公寓+商務(wù)底商項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議占地面積㎡11700總建筑面積地上建面（㎡）70200地下建面（㎡）23400容積率地上容積率6.0地下容積率2.0產(chǎn)品寫(xiě)字樓（㎡）30000公寓（㎡）34800底商一二兩層（㎡）5400地下車(chē)位23400建筑密度33%項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目亮點(diǎn)打造4000平米專(zhuān)屬綠色生態(tài)景觀廣場(chǎng)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)，建筑密度不高于33%，地上容積率為6.0，決定了本項(xiàng)目提升空間為樓層高度的增加，大型鋪蓋式建筑為規(guī)劃所不需。老城區(qū)內(nèi)，商務(wù)辦公資源較為緊張，尚未有專(zhuān)屬項(xiàng)目的綠色生態(tài)廣場(chǎng)，本項(xiàng)目在地塊內(nèi)部打造4000平米綠色生態(tài)景觀廣場(chǎng)，為老城區(qū)內(nèi)所首創(chuàng)，是為項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)塑造。市場(chǎng)定位基礎(chǔ)綜合第三部分濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)掃描并結(jié)合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析之后，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位應(yīng)從以下四個(gè)思路出發(fā)：宏觀經(jīng)濟(jì)政策形式：商業(yè)投資正當(dāng)時(shí)！CIP指數(shù)仍保持在高位，經(jīng)濟(jì)通脹嚴(yán)重，居民投資渠道不暢，投資房地產(chǎn)成為抵御通貨膨脹的良好手段，同時(shí)又具備投資風(fēng)險(xiǎn)小、準(zhǔn)入門(mén)檻低、政策上不限購(gòu)的特點(diǎn)，尤其是寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)，具有高保值性和高增值性，既可享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利益，又可穩(wěn)獲物業(yè)出租帶來(lái)的收益。濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究結(jié)論：市場(chǎng)日趨成熟，但潛在競(jìng)爭(zhēng)仍較激烈，尤其是經(jīng)十路東路片區(qū)和高新區(qū)片區(qū)濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷波浪式發(fā)展，隨著自08年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，特別是2010年后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、魯商國(guó)奧城、銀座中心等一大批高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)推出及熱銷(xiāo)，全面帶動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊及項(xiàng)目：做區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目以務(wù)實(shí)與務(wù)虛相結(jié)合的開(kāi)發(fā)策略，項(xiàng)目歸屬于二環(huán)東路板塊，該板塊商務(wù)辦公市場(chǎng)特征為：基本形成以中潤(rùn)世紀(jì)城為龍頭，貫穿整個(gè)二環(huán)東路的商務(wù)辦公規(guī)劃；目前板塊內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量小，無(wú)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；辦公形象檔次低，且商務(wù)物業(yè)內(nèi)部配置低，如電梯配置數(shù)量少、停車(chē)為不充足等。項(xiàng)目自身素質(zhì)：交通便利、良好的配套、綜合素質(zhì)高項(xiàng)目緊鄰二環(huán)東路和經(jīng)十路，交通四通八達(dá)，項(xiàng)目自身9萬(wàn)余㎡加之良好的開(kāi)發(fā)形象和配套設(shè)施是項(xiàng)目具有較明顯的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升市場(chǎng)定位結(jié)論綜合上述，在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究、本項(xiàng)目自身綜合素質(zhì)、項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)板塊四方面進(jìn)行分析后，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)遵循三大原則：高端品質(zhì)、嶄新形象、適度超越產(chǎn)品品質(zhì)是項(xiàng)目檔次提升的關(guān)鍵，通過(guò)良好的戶型劃分和齊全的配套設(shè)施及服務(wù)來(lái)塑造項(xiàng)目的高端品質(zhì)，以良好的包裝水平形成項(xiàng)目獨(dú)特的市場(chǎng)形象，同時(shí)借以與本版塊和競(jìng)爭(zhēng)板塊的項(xiàng)目形成良好的區(qū)分，從而在項(xiàng)目全盤(pán)操作上適度超過(guò)或接近競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升經(jīng)十東路片區(qū)的寫(xiě)字樓以大面積、大戶型、大客戶為主，在規(guī)模、檔次、產(chǎn)品、理念、配套等方面已全面超越其他版塊，因此，本項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上應(yīng)四兩撥千斤，定位上緊抓二環(huán)東路，在產(chǎn)品上形成明顯區(qū)分，從而行成獨(dú)特的市場(chǎng)定位：

市場(chǎng)定位結(jié)論總之，我司建議本項(xiàng)目市場(chǎng)定位如下：二環(huán)東●6E級(jí)生態(tài)商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是二環(huán)東路首席、站在東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)的肩膀之上，起到龍頭作用，全面提升區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公形象，樹(shù)立二環(huán)東片區(qū)內(nèi)首席商務(wù)寫(xiě)字樓的地位。“6E商務(wù)寫(xiě)字樓”與5A級(jí)寫(xiě)字樓相比，具有更先進(jìn)、更高檔的特點(diǎn)，5A級(jí)是指智能化5A：

OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)；SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)；BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目產(chǎn)品定位為使本案的產(chǎn)品能適應(yīng)市場(chǎng)需求，并能歸避與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，且緊扣本案的主題概念開(kāi)發(fā)出鮮明特征的產(chǎn)品，對(duì)于產(chǎn)品的策略制訂的建議，對(duì)產(chǎn)品展開(kāi)細(xì)化，就必須緊扣以下四大原則：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各方面要從宏觀上配合本案的市場(chǎng)定位，從細(xì)部上塑造產(chǎn)品定位，構(gòu)筑本案的鮮明形象；產(chǎn)品設(shè)計(jì)要預(yù)先考慮本案目標(biāo)客戶群定位，重點(diǎn)從戶型設(shè)計(jì)等方面迎合目標(biāo)客戶群的需求；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各方面要針對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)，本案所處地段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況的掌握，提出具有突破性的產(chǎn)品定位；在優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，為擴(kuò)大長(zhǎng)期收益，地塊文化東路和燕子山路均設(shè)置為2層沿街底商，全部對(duì)外出售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金流的平衡。在綜合上述四大原則之后，我公司認(rèn)為，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)達(dá)到的水平是：二環(huán)東板塊范圍內(nèi)全面超越、向濟(jì)南高檔寫(xiě)字樓板塊看齊、濟(jì)南宏觀范圍內(nèi)領(lǐng)先，通過(guò)優(yōu)秀的內(nèi)在品質(zhì)和良好的包裝水平，在濟(jì)南市場(chǎng)樹(shù)立高端商務(wù)的形象和業(yè)界口碑經(jīng)十東路片區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目以大戶型、大客戶或整層客戶為主，具有優(yōu)秀的自身品質(zhì)和高檔形象的特征，因此，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)與之形成一定的區(qū)隔，本項(xiàng)目應(yīng)打造適中戶型，面向中小客戶群體，同時(shí)強(qiáng)調(diào)二環(huán)東路這一交通樞紐，從而形成自己獨(dú)特的產(chǎn)品定位。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升產(chǎn)品定位結(jié)論綜合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、形象定位結(jié)論及項(xiàng)目產(chǎn)品定位四大原則，我司建議本項(xiàng)目產(chǎn)品定位如下：二環(huán)東路、中等戶型及中小戶型、6E級(jí)純正生態(tài)商務(wù)空間產(chǎn)品定位最終實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)具體描述為以下六個(gè)方面：生態(tài)商務(wù)辦公：為辦公物業(yè)引入生態(tài)、綠色、健康的概念，打造空中花園；在建筑上采用低碳、環(huán)保的

材料，接近Ecologicalofficedistrict（生態(tài)商務(wù)）的標(biāo)準(zhǔn)；精裝商務(wù)空間：立面典雅大方，商務(wù)氛圍濃厚；大堂、電梯間、走廊等公共部位高檔次精裝修；室內(nèi)空間簡(jiǎn)裝；符合Elegantbuilding（高品質(zhì)建筑）的標(biāo)準(zhǔn)；合理戶型區(qū)間：戶型區(qū)間以150—300平米為主，部分樓層以整層或半層銷(xiāo)售為主，主要是考慮銷(xiāo)售速度與收益的統(tǒng)一，追求相對(duì)較為高端的客戶，接近Extraordinarytenant（高端客戶）的標(biāo)準(zhǔn)；優(yōu)良配套及服務(wù)：充沛的電梯和車(chē)位、集中式中央空調(diào)、24小時(shí)新風(fēng)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、高端物業(yè)管理，符合Excellentfacilityandservice（一流的硬件設(shè)施與服務(wù)）的標(biāo)準(zhǔn)；純正商務(wù)空間：摒棄商務(wù)樓、商務(wù)公寓等介于商務(wù)與居住之間的混合物業(yè)，打造純正商務(wù)空間，符合Exactplaceforbusiness（純正商務(wù)）的標(biāo)準(zhǔn)；另外，二環(huán)東路這一商務(wù)氛圍濃郁的區(qū)域符合Essentialbusinesslocation（商務(wù)核心區(qū)）的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升客群定位項(xiàng)目使用人群概述本項(xiàng)目客群定位應(yīng)先考慮使用客群，通過(guò)對(duì)使用客群的描述和分析，才能準(zhǔn)確得出客群定位的結(jié)論，我公司認(rèn)為，本項(xiàng)目使用人群應(yīng)為：從范圍上看：以二環(huán)東路板塊作為中心軸線，從歷山路以東到高新區(qū)、奧體片區(qū)以西范圍的中型、中小型企業(yè)；從辦公條件上看：它們目前的辦公條件較差，多在住宅樓、公寓樓、商住樓或形象較差的寫(xiě)字樓里辦公；從企業(yè)實(shí)力上看：由于公司實(shí)力的擴(kuò)張和辦公形象提升的客觀要求，對(duì)高端、中高端辦公物業(yè)存在購(gòu)買(mǎi)需求；從行業(yè)類(lèi)型上看：它們所從事的行業(yè)主要為電子信息類(lèi)、證券金融、律師所、會(huì)計(jì)所、貿(mào)易類(lèi)、生物醫(yī)療、藝術(shù)類(lèi)及其他服務(wù)性行業(yè)。

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升項(xiàng)目客群定位客群定位本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上，注重的是緊扣自身定位，樹(shù)立自己的高端形象，不但在二環(huán)東路板塊內(nèi)脫穎而出，對(duì)區(qū)域內(nèi)的中型、中小型企業(yè)具有較大的吸引力，還應(yīng)面向山大路板塊、高新區(qū)板塊、經(jīng)十東路板塊的潛在客群進(jìn)行推廣，分流其客戶，從而達(dá)到良好的推廣效果。綜合上述分析，我公司認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)客群應(yīng)為：投資客戶、中型、中小型企業(yè)、少量大客戶其中，投資客戶和中型、中小型企業(yè)為主力客群、少量大客戶為輔助客群客群組成應(yīng)是分為下述三方面：第一類(lèi)客群：歷山路以東、高新區(qū)和經(jīng)十東路片區(qū)以西的中型、中小型企業(yè)；第二類(lèi)客群：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的投資性客戶；第三類(lèi)客群：少量的大企業(yè)、大客戶；項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升

客戶分類(lèi)購(gòu)買(mǎi)用途購(gòu)買(mǎi)面積客戶特征占據(jù)比例第一類(lèi)客戶中型、中小型企業(yè)自用150—300平米以區(qū)域型客戶為主，對(duì)周邊區(qū)域較為熟悉；以中小型高新技術(shù)企業(yè)及其他服務(wù)型為主

35%第二類(lèi)客戶投資性客戶投資100—200平米家庭年收入在30萬(wàn)元以上、在其所在公司或單位為高層職務(wù)、已擁有多套物業(yè)，投資意識(shí)強(qiáng)

50%第三類(lèi)客戶大客戶自用800平米以上，或一個(gè)整層壟斷性、規(guī)模性、事業(yè)性等企事業(yè)單位

15%項(xiàng)目客群購(gòu)買(mǎi)分析客群定位其中，中型、中小型企業(yè)的行業(yè)應(yīng)集中在電子信息類(lèi)、證券金融、律師所、會(huì)計(jì)所、貿(mào)易類(lèi)、生物醫(yī)療、藝術(shù)類(lèi)及其他服務(wù)性行業(yè)。山大路、高新區(qū)及現(xiàn)有的二環(huán)東路片區(qū)的大量中型企業(yè)、中小型企業(yè)將是本項(xiàng)目的重要客群。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓客戶的需求聲音：建筑標(biāo)識(shí)、生態(tài)低碳、人性化、功能空間整個(gè)濟(jì)南的寫(xiě)字樓過(guò)于單一和重復(fù)，需要新的形象標(biāo)桿突破以前那種清一色的玻璃幕墻立面，更有標(biāo)識(shí)性，大家一看就認(rèn)識(shí)”“最好寫(xiě)字樓能有些降低能耗成本的東西，降低使用成本?！薄吧虅?wù)配套是必須的，作為辦公區(qū)，應(yīng)該是高端的餐飲區(qū)、銀行、購(gòu)物區(qū)等企業(yè)管理者的需求“企業(yè)員工的心聲辦公區(qū)多一些綠化，或者飾品，心情會(huì)舒暢一些，都是玻璃會(huì)顯得冷冰冰的我們希望在辦公之余也能有一個(gè)放松身體的地方，下了班不用走遠(yuǎn)就可以和同事一起活動(dòng)活動(dòng)我希望我們辦公的大樓能夠標(biāo)新立異一些，我們也會(huì)更有面子一些，我一說(shuō)人家就知道“項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓規(guī)劃建議生態(tài)辦公物業(yè)建議體系標(biāo)志化形象生態(tài)化環(huán)境專(zhuān)業(yè)化配套++標(biāo)志性立面大氣入口綠色生態(tài)科技生態(tài)專(zhuān)業(yè)商務(wù)配套高檔服務(wù)配套精裝大堂精裝電梯5A甲級(jí)配套項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓規(guī)劃建議融入中式元素，以文化標(biāo)簽樹(shù)立項(xiàng)目鮮明特征，從而在周邊板塊競(jìng)爭(zhēng)中凸顯項(xiàng)目。采用現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的簡(jiǎn)潔、厚重、大氣，可有效贏得目標(biāo)客群認(rèn)同。外立面可大幅度采用大理石、高級(jí)面磚、鋁塑板、玻璃幕墻、鋼材、涂料等建筑材質(zhì)，形成項(xiàng)目自身特有的高檔而不失簡(jiǎn)潔、厚重同時(shí)兼具大氣的外立面形象和良好的視覺(jué)效果。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議融入傳統(tǒng)文化元素、體現(xiàn)時(shí)代特征，塑造高端形象立面效果體現(xiàn)標(biāo)桿性建筑的氣勢(shì)，因此建議設(shè)計(jì)車(chē)行大堂，在同類(lèi)產(chǎn)品中脫穎而出；雨篷設(shè)計(jì)采用寬大高強(qiáng)度玻璃，強(qiáng)調(diào)采光，通透性強(qiáng)。車(chē)行大堂：考慮因素：濟(jì)南甲級(jí)寫(xiě)字樓大部分沒(méi)有車(chē)行大堂，該項(xiàng)目設(shè)置車(chē)行大堂，增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。建議要點(diǎn)：車(chē)行大堂的設(shè)計(jì)需要注意雨篷的設(shè)置；車(chē)行大堂的設(shè)計(jì)需要考慮明確的人車(chē)分流，使車(chē)行動(dòng)線與人行動(dòng)線互不干擾；項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議建筑入口項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議2層挑空大堂設(shè)計(jì)，高9米，大堂面積不低于300平米，合理功能布局，高檔石材進(jìn)行裝修，設(shè)置綠植景觀。大堂做2層挑空設(shè)計(jì)，挑高建議為9m，大堂面積不低于300㎡地面選用高檔石材墻面高檔石材+磨砂玻璃，增加大堂的采光天花板精裝吊頂，注重?zé)艄庠O(shè)計(jì)大堂服務(wù)臺(tái)、導(dǎo)視牌均處于明顯位置大堂細(xì)節(jié)處理大堂挑空大堂服務(wù)臺(tái)大堂裝修項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議電梯間考慮因素：電梯間融合甲級(jí)寫(xiě)字樓的特色，同時(shí)與大堂整體效果融合；建議要點(diǎn)：設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約大氣，與大堂整體效果融合電梯間精裝項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議項(xiàng)目數(shù)量電梯總數(shù)項(xiàng)目名稱(chēng)三菱770中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、明珠商務(wù)港、郵政大廈、銀河大廈、銀都國(guó)際、圣凱財(cái)富廣場(chǎng)日立310三慶豐潤(rùn)商務(wù)大廈、發(fā)展大廈、銀座晶都國(guó)際奧的斯310中信廣場(chǎng)、中銀大廈、國(guó)華經(jīng)典東芝28正大時(shí)代廣場(chǎng)、嘉馨商務(wù)大廈LG18金龍大廈富士達(dá)15海蔚廣場(chǎng)SIGMA15歷東商務(wù)大廈蒙哥馬利13勝利大廈項(xiàng)目名稱(chēng)單棟建筑面積（萬(wàn)平）電梯數(shù)量每部電梯服務(wù)面積（平方米）中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)347500萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3.684491三慶世紀(jì)財(cái)富中心3.657200銀座晶都國(guó)際3.675142名士杰座1.836000濟(jì)南目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)單部電梯服務(wù)面積濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)上電梯品牌以三菱和日立為主，目前每部電梯的服務(wù)面積在4000-7500之間。建議電梯總量為7部，速度采用2或2.5m/s機(jī)型，電梯分層設(shè)置，保證電梯等候時(shí)間不超過(guò)30秒。電梯選擇4部中低層部分F1—F19高低層分層運(yùn)行，一方面將中小企業(yè)和大企業(yè)客戶分離，另一方面大大提高了電梯的使用效率。2部高層專(zhuān)用電梯F20—F261部消防電梯（兼做貨梯）F1—F26國(guó)家規(guī)定單層建筑面積小于1500㎡設(shè)立1臺(tái)消防電梯電梯數(shù)量建議：建議電梯總量為7部（平均每部服務(wù)面積4550㎡）。電梯品牌建議：三菱電梯、OTIS電梯、日立電梯電梯速度建議：寫(xiě)字樓中低層、高層部分以及消防電梯采用2或2.5m/s機(jī)型。

項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議目前市場(chǎng)上典型的甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積在1200-2000之間，使用率70%，為使項(xiàng)目具有遠(yuǎn)期競(jìng)爭(zhēng)力，建議使用率盡量做大。城市樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)層面積面積分割使用率濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)200070-13070%中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)小高層1000，高層1200220-33070%深圳鴻隆世紀(jì)廣場(chǎng)120090-70272%濟(jì)南現(xiàn)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目層高通常在3.1-3.6米之間，中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)是市場(chǎng)上唯一一個(gè)層高達(dá)到3.9米的項(xiàng)目；一線城市中高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目層高通常在3.6米以上。

我們建議本項(xiàng)目層高為3.9米。該層高能夠使凈高達(dá)到2.9米以上，寫(xiě)字樓顯得大氣、尊貴。區(qū)域項(xiàng)目層高濟(jì)南中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)3.9米發(fā)展大廈3.3米銀座數(shù)碼廣場(chǎng)3.6米三威大廈3.15米北京銀泰中心4米理想國(guó)際3.85米中鋼國(guó)際3.9米SOHO3.5米上海中環(huán)廣場(chǎng)3.8米嘉杰?chē)?guó)際3.6米萬(wàn)泰國(guó)際3.3米恒隆廣場(chǎng)3.95米標(biāo)準(zhǔn)層面積1225平米，使用率70%以上；標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.6米，地上一層層高9米，總高度100米以下標(biāo)準(zhǔn)層面積項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議戶型面積建議標(biāo)準(zhǔn)層采用核心筒式，戶型面積控制在100—300㎡及整層或半層的彈性分割區(qū)間，滿足不同客戶的購(gòu)買(mǎi)需求。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議廣場(chǎng)綠化面積最大化；充分利用寫(xiě)字樓之間及商業(yè)頂層空間；將綠化草坪與地面停車(chē)位有機(jī)結(jié)合；邊界圍合綠化展示生態(tài)形象；

統(tǒng)一形象要素建筑小品；商務(wù)形象旗幟；奠基石碑和跌水噴泉；綠化點(diǎn)綴；聚光燈亮點(diǎn)打造：生態(tài)廣場(chǎng)充分利用地塊內(nèi)部空地，打造項(xiàng)目的生態(tài)綠化廣場(chǎng)，運(yùn)用文化元素符號(hào)，形成項(xiàng)目的識(shí)別系統(tǒng)，并作為項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)之一寫(xiě)字樓與酒店大堂分離大堂挑空兩層或以上充分注重大堂綠化，打造綠色的大堂中庭、綠色的辦公空間寫(xiě)字樓大堂以簡(jiǎn)潔、明亮為主酒店大堂設(shè)置服務(wù)臺(tái)、行李存放處等，布置高雅、尊貴項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議亮點(diǎn)打造：細(xì)節(jié)綠化在室內(nèi)空間使用喜陰植物進(jìn)行裝飾，處處體現(xiàn)生態(tài)的辦公環(huán)境【空調(diào)使用】——目前市場(chǎng)上產(chǎn)品主要以多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)和冷水機(jī)組系統(tǒng)為主多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)冷水機(jī)組系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)備構(gòu)成系統(tǒng)設(shè)備構(gòu)成簡(jiǎn)單，運(yùn)行穩(wěn)定系統(tǒng)設(shè)備構(gòu)成復(fù)雜，容易出現(xiàn)故障對(duì)室內(nèi)的影響制冷量大，開(kāi)啟后在短時(shí)間內(nèi)降溫，能夠自動(dòng)保持室內(nèi)溫度在設(shè)定范圍內(nèi)制冷量小，降低室內(nèi)溫度需要的時(shí)間長(zhǎng)，無(wú)法自動(dòng)調(diào)整運(yùn)行狀態(tài)，需要人工控制三速開(kāi)關(guān)。運(yùn)行管理室內(nèi)機(jī)和室外機(jī)整體統(tǒng)一控制，不需要專(zhuān)人負(fù)責(zé)，不需要配備檢修工室內(nèi)系統(tǒng)和機(jī)房分開(kāi)控制，需要有專(zhuān)人負(fù)責(zé)機(jī)房的設(shè)備運(yùn)行，并需配備水暖工負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)運(yùn)行費(fèi)用計(jì)量整套系統(tǒng)均可實(shí)現(xiàn)單獨(dú)計(jì)費(fèi)空調(diào)系統(tǒng)為一個(gè)整體系統(tǒng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)每個(gè)房間單獨(dú)計(jì)量對(duì)建筑物的影響室外機(jī)全部放在樓頂，不需要制冷機(jī)房，不占用建筑物使用空間必須有制冷機(jī)房，占用建筑物的使用空間冬季運(yùn)行機(jī)組本身可熱泵制熱，制熱效率高機(jī)組本身無(wú)法制熱，冬季采暖需要鍋爐或城市熱網(wǎng)供熱。多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)雖然前期投入較大，但是在運(yùn)行管理、計(jì)量等各方面均比冷水機(jī)組系統(tǒng)更具競(jìng)爭(zhēng)力，結(jié)合本項(xiàng)目中高端定位以及方便日后物業(yè)管理，建議使用多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議科技運(yùn)用項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議科技運(yùn)用【新風(fēng)系統(tǒng)】——新風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)置成本不高，但能極大的提高室內(nèi)的空氣質(zhì)量，維持良好的辦公環(huán)境，極大的提高辦公樓的形象新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置原理圖新風(fēng)系統(tǒng)的特點(diǎn)：◆

有組織的進(jìn)、排風(fēng)，空氣流動(dòng)通暢，通風(fēng)換氣效果佳。

◆

對(duì)進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)進(jìn)行過(guò)濾，保證新風(fēng)品質(zhì)。

◆

噪音小，能耗小。

◆

壽命長(zhǎng)。

◆

安裝方便，易于維護(hù)。位置建議：新風(fēng)機(jī)房可以放在屋頂或放在地下室，不占用價(jià)值高的商業(yè)面積，避免經(jīng)濟(jì)損失和影響建筑形象。新風(fēng)系統(tǒng)紅色管線出風(fēng)藍(lán)色管線進(jìn)風(fēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議科技運(yùn)用系統(tǒng)名稱(chēng)縮寫(xiě)內(nèi)涵延伸辦公自動(dòng)化系統(tǒng)OA支持光纖接入、每層預(yù)留光纖數(shù)據(jù)接口；電話線接入，樓宇綜合布線通訊自動(dòng)化系統(tǒng)CA數(shù)字視頻會(huì)議系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)樓宇內(nèi)無(wú)線通訊無(wú)盲區(qū)，有線電視收視系統(tǒng)，每層設(shè)有線箱消防自動(dòng)化系統(tǒng)FA智能化火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，煙感探測(cè)器報(bào)警系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)及應(yīng)急照明系統(tǒng)安保自動(dòng)化系統(tǒng)SA安防監(jiān)控系統(tǒng)，數(shù)百個(gè)監(jiān)控點(diǎn)同時(shí)對(duì)樓宇內(nèi)部進(jìn)行安全監(jiān)控；報(bào)警系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)；出入口設(shè)置高靈敏攝像系統(tǒng)；一卡通系統(tǒng)樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)BA采用智能化樓宇控制系統(tǒng)，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等運(yùn)行狀況進(jìn)行全時(shí)間監(jiān)控通過(guò)5A智能化的實(shí)現(xiàn)，突出人性化辦公項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)建議服務(wù)建議寫(xiě)字樓在投入運(yùn)營(yíng)后，一大核心價(jià)值點(diǎn)在于服務(wù)，建議聘請(qǐng)國(guó)際知名的物業(yè)管理公司，可向入住客戶提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)并注重物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，或者聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司，如戴德梁行，擔(dān)任項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)顧問(wèn)，借助一線管理公司品牌，對(duì)寫(xiě)字樓部分進(jìn)行統(tǒng)一管理，提升項(xiàng)目形象檔次。預(yù)訂車(chē)票、飛機(jī)票服務(wù)；入戶、出戶泊車(chē)服務(wù)；24小時(shí)叫車(chē)服務(wù)；全天候訂餐服務(wù)；定時(shí)清理房間。國(guó)際知名物業(yè)管理公司（2－3萬(wàn)/月顧問(wèn)費(fèi)）＋本地物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商自己管理，在項(xiàng)目所有展示區(qū)內(nèi)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理（保安、保潔、禮儀服務(wù)等），讓客戶提前感受高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。國(guó)際品牌物業(yè)管理，并提供各項(xiàng)有償或免費(fèi)服務(wù)，開(kāi)創(chuàng)國(guó)際物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升公寓建議建筑風(fēng)格建議公寓建議與寫(xiě)字樓風(fēng)格相統(tǒng)一，既保持項(xiàng)目的統(tǒng)一性，又能從整體上提升項(xiàng)目的品質(zhì)?，F(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升公寓建議戶型建議立足項(xiàng)目區(qū)域的客戶特點(diǎn)，以低總價(jià)的中小戶型為主，降低置業(yè)門(mén)檻；降低物業(yè)公攤，增加套內(nèi)使用面積45㎡一室戶型示意。50㎡一室一廳戶型示意戶型面積控制在40-60平米可通過(guò)贈(zèng)送落地飄窗等手段，提升戶型的性價(jià)比采用簡(jiǎn)裝修交房項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升公寓建議戶型參考（平層公寓）產(chǎn)品面積區(qū)間面積占比公寓一室40-帶陽(yáng)臺(tái)30%一室一廳45-5045%二室一廳55-6025%項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升公寓建議戶型配比建議考慮客戶投資購(gòu)買(mǎi)目的，商務(wù)辦公需求；以45—50㎡的一室一廳和40㎡一室產(chǎn)品作為項(xiàng)目主力戶型公寓所有戶型均設(shè)計(jì)飄窗，既能增加空間效果，又能使視野開(kāi)闊，提升項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析開(kāi)發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價(jià)值提升公寓建議公寓細(xì)節(jié)建議電梯及走廊建議：建議項(xiàng)目公