濟(jì)南文化東路商業(yè)項(xiàng)目前期定位策劃報告(最終稿)

濟(jì)南文化東路商業(yè)項(xiàng)目前期定位策劃報告引言：

《孫子兵法》開篇曰：“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也”；古人又云：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，其“廟算”、“預(yù)”均指的是謀略。這些都說明，凡事應(yīng)事先謀略，才能到達(dá)成功的彼岸。對于投資巨大，運(yùn)作周期長，可變因素多的房地產(chǎn)行業(yè)，其事前謀略與策劃有著非常重要的意義。此次受貴公司的信任和委托，我司有幸參加貴公司針對文化東路項(xiàng)目，萬達(dá)行操作團(tuán)隊經(jīng)過月余的調(diào)研分析以及大量的案頭工作，初步形成了項(xiàng)目前期定位策劃報告，并對項(xiàng)目開發(fā)方向有了初步的思考，請各位領(lǐng)導(dǎo)批評指導(dǎo)。本次匯報從項(xiàng)目本體出發(fā)，確定市場研究的對象，然后分別對各個對象進(jìn)行研究，從宏觀形勢到中觀城市規(guī)劃，從區(qū)域市場到各個分項(xiàng)市場的研究，每個分項(xiàng)都有相關(guān)的結(jié)論，最終從這些結(jié)論尋找出項(xiàng)目開發(fā)的方向。關(guān)注趨勢分析城市未來發(fā)展趨勢，立足于未來判斷項(xiàng)目使命和機(jī)會；緊跟市場變化分析項(xiàng)目所處區(qū)域的城市定位，解析市場變化軌跡.風(fēng)險把控風(fēng)險把控，必須把政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、全盤風(fēng)險…等方位考慮項(xiàng)目整體風(fēng)險的控制。思考出發(fā)點(diǎn)解析目標(biāo)客戶每一項(xiàng)目的定位如何，就決定了它特定的客戶構(gòu)成,解析目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目精準(zhǔn)營銷.報告思維導(dǎo)圖：核心問題本體分析宏觀環(huán)境開發(fā)商目標(biāo)公建競爭策略公建客戶策略公建產(chǎn)品策略整體定位12345項(xiàng)目本體條件房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)掃描項(xiàng)目物業(yè)組合建議及項(xiàng)目定位宏觀環(huán)境分析項(xiàng)目營銷策化6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算7項(xiàng)目推廣及VI展示第一部分：項(xiàng)目本體條件項(xiàng)目區(qū)位交通條件周邊配套宗地條件經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套宗地條件項(xiàng)目本案位于濟(jì)南老城區(qū)東部，區(qū)域內(nèi)具有成熟的居住社區(qū)，完善的生活配套。項(xiàng)目以東緊鄰二環(huán)東路，商務(wù)辦公氛圍濃厚。本案高新區(qū)核心區(qū)奧體片區(qū)老城區(qū)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)發(fā)育成熟，且緊鄰城市CBD，城市發(fā)展的主方向，區(qū)位優(yōu)勢明顯項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套宗地條件本案燕子山路經(jīng)十路文化東路二環(huán)東路項(xiàng)目周邊交通環(huán)境優(yōu)良，通達(dá)性極好，道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃完善；項(xiàng)目南側(cè)為省城第一大道“經(jīng)十路”，經(jīng)十路貫穿整個濟(jì)南市區(qū)，并與濟(jì)南市區(qū)內(nèi)的多條南北大道相連，起到了改善濟(jì)南交通狀況的重要作用；項(xiàng)目東側(cè)是燕子山路，再往東為二環(huán)東路及高架橋，貫通城市南北，交通便利，道路狀況良好；項(xiàng)目周邊有18、123、110、K107等多條公交線路通過，市區(qū)內(nèi)通達(dá)性較強(qiáng)。交通環(huán)境良好，出入濟(jì)南交通便捷、市區(qū)內(nèi)通達(dá)性較強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套宗地條件酒店娛樂：高地街56號、東方國匯、上島咖啡、軍悅大酒店、金馬酒店、如家酒店等。金融通信：建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、郵政銀行和中國移動營業(yè)廳等。教育醫(yī)療：山東師范、山東藝術(shù)學(xué)院、山師附中、甸柳一中、燕山小學(xué)、燕柳小學(xué)；省武警總院、千佛山醫(yī)院、山東建設(shè)建工集團(tuán)醫(yī)院。商業(yè)配套：銀座商城（燕山店）、歷下大潤發(fā)、華強(qiáng)電子廣場，臨街商業(yè)密集。市政機(jī)構(gòu)：省高檢、省工商總局、濟(jì)南水利、歷下區(qū)政府等政府機(jī)關(guān)以及中鐵十、十四局、山東航空大型國有企業(yè)。區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢明顯，共享完善城市配套資源華強(qiáng)電子廣場山東航空大廈銀座商城（燕山店）建設(shè)銀行軍悅大酒店工商銀行中國銀行農(nóng)業(yè)銀行如家酒店歷下大潤發(fā)交通銀行工商銀行省工商總局歷下區(qū)政府招商銀行中國移動山東師范大學(xué)甸柳一中燕山學(xué)校燕柳小學(xué)山師附中項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套宗地條件項(xiàng)目宗地地塊外：東沿文化東路地塊外：西鄰文東花園北側(cè)為：濟(jì)南水利南側(cè)為：省工商總局地塊內(nèi)：綠化停車場地塊內(nèi)：酒店待拆遷地塊內(nèi)：違建待拆遷地塊內(nèi)：違建待拆遷項(xiàng)目北部和東部道路暢通，為城市的次主干道，交通條件優(yōu)越；宗地內(nèi)地勢平坦，形狀規(guī)整便于規(guī)劃，另外項(xiàng)目內(nèi)違章建筑和酒店有待于后期拆遷。項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通條件周邊配套宗地條件用地性質(zhì)建筑密度占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）商務(wù)用地33%≤11700地上6.0≤70200地下2.0≤23400項(xiàng)目地塊本地塊地塊較小占地僅為1.17萬㎡，但是規(guī)劃容積率較高，地上建筑面積約為70200㎡；地下建筑面積約23400㎡，產(chǎn)品主要規(guī)劃為商業(yè)及商務(wù)辦公等物業(yè)項(xiàng)目屬性界定新老城區(qū)銜接帶、成熟區(qū)域配套中等規(guī)模的城市CBD邊緣物業(yè)第二部分：宏觀環(huán)境分析政策環(huán)境分析城市規(guī)劃政策環(huán)境城市規(guī)劃新政頻出，“十年九調(diào)”調(diào)控力度逐步加強(qiáng)，但是調(diào)控僅停留于商品房領(lǐng)域，對于商業(yè)地產(chǎn)調(diào)空力度較小，所以是一次市場的機(jī)遇，但也是挑戰(zhàn)房產(chǎn)稅——通過出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的應(yīng)嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。房產(chǎn)稅打擊投資投機(jī)，影響部分改善型需求置業(yè)新國五條信貸——對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍稅收——調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。限購——對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)刈C明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。打擊投資、投機(jī)型購房、抑制改善型需求！商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控維持原有的首付比例和貸款利率等調(diào)空政策，給市場以穩(wěn)定的信號，是為市場機(jī)遇商業(yè)地產(chǎn)首付比例較高，房款總額大，貸款利率高，對投資、投機(jī)客戶吸引力有限，開發(fā)仍然存在一定風(fēng)險。政策解讀樓市調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)既是機(jī)遇又是風(fēng)險政策環(huán)境城市規(guī)劃新政前后的濟(jì)南房地產(chǎn)商業(yè)土地成交狀況：2013年1-4月份商業(yè)用地成交41.86萬㎡；與2012年1-4月商業(yè)用地成交39.06萬㎡的同期相比。因此，2013年商業(yè)土地市場成交狀況并未受到較大影響。新政調(diào)空對住宅市場的影響：根據(jù)濟(jì)南住宅市場月度成交房屋數(shù)量統(tǒng)計看，2、3月份出臺的新國五條及其細(xì)則對濟(jì)南商品房成交影響較小，并且3-4月份月度成交與同期相比均有較大幅度的增加。住宅市場成交同期相比增長較大，成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以緊湊型戶型為主，舒適三室有一定程度的抑制，部分投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。政策環(huán)境城市規(guī)劃城市處于有單核向多核發(fā)展，東部城區(qū)為城市多核的重要一核；項(xiàng)目位于城市多核的發(fā)起端，分享城市東拓市政資源。城區(qū)發(fā)展方向濟(jì)南以“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”作為空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成中心城空間結(jié)構(gòu)為“一城三區(qū)”，“一城”為主城區(qū)，“三區(qū)”為西部城區(qū)和東部城區(qū)、濱河新區(qū)。由單核向多核發(fā)展，在城市空間方面提供了機(jī)會。項(xiàng)目位于二環(huán)東片區(qū)和燕子山片區(qū)結(jié)合部，是城市東拓的發(fā)起端，是眾多企業(yè)經(jīng)歷行業(yè)成長后成功躍升的平臺。東部新城本案政策環(huán)境城市規(guī)劃城市商業(yè)格局濟(jì)南的商業(yè)主要集中在老城區(qū)，并沿城市東西向呈點(diǎn)狀分布，形成不同功能的商圈。但由于城市早期商業(yè)用地規(guī)劃欠缺合理性，導(dǎo)致商業(yè)與城市東西向帶狀發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，存在商業(yè)局部供應(yīng)過剩與缺乏的問題。

本案所處的文化路商圈為成熟商圈，以服務(wù)于周邊高校及區(qū)域居民為主，城市商業(yè)地位地，以高校經(jīng)濟(jì)圈為該商圈的主要特征開發(fā)商目標(biāo)是什么？開發(fā)商最關(guān)注什么？目標(biāo)解讀山東新基立地產(chǎn)立足濟(jì)南、輻射山東！——如何打造山東新基立地產(chǎn)開發(fā)的標(biāo)桿項(xiàng)目？房地產(chǎn)行業(yè)品牌開發(fā)企業(yè)；多個城市接連拿地開發(fā)；地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長，謀劃地產(chǎn)大格局，布局齊魯大地。文化東路項(xiàng)目之于山東新基立——不僅僅是地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的一小步，更是山東新基立實(shí)業(yè)集團(tuán)實(shí)踐濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵一步。目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)在學(xué)府藍(lán)山項(xiàng)目的基礎(chǔ)上再創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)輝煌奠定新基立實(shí)業(yè)集團(tuán)在山東房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的品牌形象樹立新基立地產(chǎn)體系內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的標(biāo)桿項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)目標(biāo)打造高形象、合理利潤空間下的快銷項(xiàng)目開發(fā)商目標(biāo)解讀約束條件公建地塊總體量相對較小，建筑面積僅有9.36萬平米，打造城市標(biāo)桿項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目周邊商圈城市影響力弱，打造城市知名商業(yè)體難度較大。目標(biāo)解析：中小體量商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在濟(jì)南城市二環(huán)板塊區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)高形象占位與開發(fā)價值最大化第三部分：濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)掃描寫字樓市場機(jī)會掃描公寓市場機(jī)會掃描商業(yè)市場機(jī)會掃描Part1：寫字樓市場機(jī)會掃描整體市場概述城市板塊劃項(xiàng)目周邊競品分析成長期2003—2007年寫字樓市場進(jìn)入較快成長的階段

開發(fā)體量的規(guī)?；蛇^去的小體量、單一開發(fā)向大體量、綜合性開發(fā)轉(zhuǎn)變，如體量較大的東環(huán)國際廣場、綜合性較強(qiáng)的明珠國際商務(wù)港；

以區(qū)域化營銷為主要營銷方式，此階段的寫字樓開發(fā)主要從項(xiàng)目所處的區(qū)域出發(fā)，以本區(qū)域的客戶為主要客群；成熟期2007—2010年寫字樓市場處于逐步成熟的階段開發(fā)水平日臻成熟，高檔寫字樓項(xiàng)目開始出現(xiàn)；推廣水平成熟化，寫字樓項(xiàng)目的推廣中植入5A級寫字樓的概念；運(yùn)營方式的成熟，以站在城市運(yùn)營商的高度的運(yùn)營模式被逐漸采用，如中潤世紀(jì)城項(xiàng)目、萬達(dá)廣場；開發(fā)定位的巨大跨越，由城市運(yùn)營向國際化轉(zhuǎn)變。

重點(diǎn)片區(qū)井噴式開發(fā)，如經(jīng)十東路板塊在開發(fā)項(xiàng)目的大體量推出，使?jié)蠈懽謽鞘袌鲇瓉砹恕敖?jīng)十東路的時代”。寫字樓配套的國際化標(biāo)準(zhǔn)，國際化高檔商業(yè)配套，使?jié)限k公物業(yè)的形象實(shí)現(xiàn)飛躍，如啟德國際金融中心、綠地普利中心、魯商國奧城以及稍后推出的龍奧金座、天業(yè)中心等。推廣概念的進(jìn)一步創(chuàng)新，由5A級寫字樓的推廣口號飛躍為6E寫字樓概念的推廣。飛躍期2011年以來表現(xiàn)出國際化的趨向，寫字樓市場實(shí)現(xiàn)飛躍整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析商務(wù)辦公市場發(fā)展歷程

濟(jì)南寫字樓市場呈波浪式發(fā)展2005—2007年寫字樓開發(fā)項(xiàng)目增多，市場供應(yīng)量大幅度增加。受2008年金融危機(jī)的影響，寫字樓市場進(jìn)入短暫的低谷期，開發(fā)企業(yè)對寫字樓的開發(fā)持謹(jǐn)慎態(tài)度，寫字樓供應(yīng)量在2009年為近五年最低點(diǎn)；2009年下半年伴隨著全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇，濟(jì)南寫字樓市場有了較大程度的改觀，到2010年恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平；

隨著城市住房限購令的出臺，商業(yè)地產(chǎn)作為未被調(diào)控的領(lǐng)域，逐步成為城市房地產(chǎn)的開發(fā)和投資熱點(diǎn)，濟(jì)南寫字樓市場呈現(xiàn)較好的發(fā)展勢頭。

寫字樓開發(fā)由中心城區(qū)向東、西方向延伸，但目前開發(fā)重點(diǎn)集中在城市東部隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量中小型企業(yè)的興起，中心城區(qū)寫字樓的數(shù)量有限以及無法滿足逐步提高的交通和停車等硬件要求，城市商務(wù)中心由中心城區(qū)向東西兩側(cè)擴(kuò)散明顯。

東部城市先后出現(xiàn)了山大路、東二環(huán)、高新區(qū)、經(jīng)十東路等四大寫字樓項(xiàng)目主要聚集區(qū)，也是目前濟(jì)南寫字樓市場供應(yīng)的主力。西部城區(qū)的緯十二路沿線寫字樓項(xiàng)目數(shù)量逐步增多，以及由于京滬高鐵的開通運(yùn)營，西客站商務(wù)辦公區(qū)正在逐步形成。

高品質(zhì)、齊配備、可自由分割的寫字樓項(xiàng)目引領(lǐng)著濟(jì)南的寫字樓市場目前，在濟(jì)南寫字樓市場上高品質(zhì)純寫字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)宜商宜住的產(chǎn)品如嘉恒商務(wù)大廈項(xiàng)目，逐步退出市場；單一寫字樓開發(fā)逐步被商業(yè)+寫字樓綜合性產(chǎn)品所替代如中鐵匯展、魯商國奧城等項(xiàng)目；面積分割打破傳統(tǒng)的面積限定，可自由分割形式的寫字樓項(xiàng)目越來越被客戶所喜愛。整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析寫字樓市場特征2012年寫字樓供應(yīng)量約為39.84萬㎡，是近四年來最高值，但從年度成交量上看，成交面有所下降，成績比率有所降低，是近五年來的最低值，但與2011年同期相比，成交量有所增加，市場有所回暖從近期市場表現(xiàn)看，2013年1-4月份成交4.28萬㎡，與同期相比成交量下降44.9%，環(huán)比降下69.98%；具體分析有以下幾點(diǎn)原因：一、市場的供應(yīng)量減少，存量項(xiàng)目經(jīng)過年底的去化高潮后，項(xiàng)目以尾盤為主。二、現(xiàn)有市場供應(yīng)物業(yè)以去化難度較大產(chǎn)品為主，市場的認(rèn)可度較差。三、新增項(xiàng)目處于蓄水階段，尚未面市。整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析12年濟(jì)南寫字樓市場價格趨勢呈現(xiàn)波浪式變化，總體呈現(xiàn)出銷售均價下降的趨勢。13年1-4月份寫字樓市場平穩(wěn)低位運(yùn)行，整體銷售均價保持在12500元/㎡。從右邊的兩圖中，市場的銷售銷售均價的變化與成交量呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的趨勢，寫字樓作為投資性物業(yè)，市場運(yùn)行成熟，客戶投資較為理性。5000400065007000750090001000080001100012000150001300017000200002500030000項(xiàng)目魯商國奧城齊源大廈潤陽大廈華強(qiáng)廣場黃金時代廣場玉蘭廣場龍奧金座中鐵匯展綠地普利中心世貿(mào)廣場開元廣場大明湖名堂名泉中心祥泰廣場洪樓七棟綠地中央廣場項(xiàng)目成交均價區(qū)域內(nèi)寫字樓價格較奧體和經(jīng)十路項(xiàng)目的銷售價格價高，但出于一個有價無市的狀態(tài)，所以價格在一定程度上決定了項(xiàng)目的去化速度，現(xiàn)有寫字樓板塊格局發(fā)展趨勢：中心集聚到向外擴(kuò)張；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大量中小型企業(yè)興起，傳統(tǒng)寫字樓面積有限，且無法滿足交通、停車等硬件要求，城市商務(wù)中心向外擴(kuò)散效應(yīng)明顯，相應(yīng)出現(xiàn)了山大路板塊、東二環(huán)板塊以及高新、奧體片區(qū)板塊；濟(jì)南市辦公物業(yè)經(jīng)歷著由老商務(wù)區(qū)向東部發(fā)展的趨勢，東部是濟(jì)南商務(wù)核心區(qū)域，而東部辦公板塊中經(jīng)十東路板塊是高檔辦公中心。緯二路板塊濼源大街板塊山大路板塊燕山板塊高新區(qū)板塊奧體文博板塊老商務(wù)核心大衛(wèi)奧體項(xiàng)目總部基地齊魯軟件園玉蘭廣場項(xiàng)目黃金時代廣場魯商國奧城魯邦項(xiàng)目中鐵匯展國際整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析根據(jù)地理位置、區(qū)域?qū)懽謽情_發(fā)狀況以及未來區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，我司將濟(jì)南寫字樓市場劃分為八大板塊，分別是緯二路板塊、經(jīng)七路板塊、經(jīng)十路板塊、經(jīng)十東路板塊、高新區(qū)板塊、山大路板塊、東二環(huán)板塊以及西客站板塊。整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析板塊劃分我司根據(jù)對濟(jì)南八大寫字樓市場的調(diào)研總結(jié)認(rèn)為：濟(jì)南各寫字樓市場板塊特征鮮明，每一板塊都承載著城市賦予他們的不同使命，呈現(xiàn)著不同的城市區(qū)域功能定位。板塊名稱特征經(jīng)七路板塊濟(jì)南的華爾街經(jīng)十路板塊大型企業(yè)形象的名片緯二路板塊煥發(fā)第二春的商業(yè)老貴族山大路板塊小資企業(yè)的起步地東二環(huán)板塊中產(chǎn)企業(yè)形象的躍升平臺經(jīng)十東路板塊城市的新名片，城市新貴企業(yè)的新選擇高新區(qū)板塊尖端技術(shù)、新興經(jīng)濟(jì)體的集聚地西客站板塊未來城市新形象整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析板塊內(nèi)城市角色整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析目前，各版塊中，寫字樓的市場存量較為集中，主要集中于經(jīng)十東路板塊和經(jīng)七路板塊，兩大板塊的市場放量約占90%。通過各版塊銷售價格和成交量比較看，寫字樓市場投資理性逐步提高，如山大路板塊呈現(xiàn)出有價無市的現(xiàn)象。市場存量具有較高的集中性，經(jīng)十東路板塊成為市場供應(yīng)和成交的主力板塊的市場分析n經(jīng)七路板塊：濟(jì)南的華爾街板塊依托資源：城市核心商圈，已形成的傳統(tǒng)城市商務(wù)中心寫字樓類型：專業(yè)寫字樓、酒店式寫字樓以及銀行式寫字樓；空間靈活組合，滿足不同客戶需求。周邊配套：具有最為完善的商業(yè)配套，酒店、大型賣場、高檔百貨一應(yīng)俱全?？蛻魳?gòu)成：投資客戶以及整層客戶入駐企業(yè)：以大中型企業(yè)為主，金融企業(yè)較為集中開發(fā)水平：開發(fā)水平較高價格水平：銷售均價約為12000元/㎡租金水平：平均租金約為3.5元/㎡/天代表項(xiàng)目：天業(yè)國際、綠地普利中心、世貿(mào)廣場整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析各板塊特征分析

經(jīng)十路板塊：大型企業(yè)形象的名片板塊依托資源：城市形象大道，連接城區(qū)東西交通動脈。寫字樓類型：以較高檔的專業(yè)寫字樓為主、商業(yè)+專業(yè)寫字樓。周邊配套：具有較為完善的商業(yè)配套、交通通達(dá)性較好?？蛻魳?gòu)成：以大客戶、自用客戶為主入駐企業(yè)：大中型企業(yè)為主、事業(yè)單位以及行業(yè)大型企業(yè)較為集中開發(fā)水平：較高的開發(fā)水平價格水平：銷售均價10000—14000元/㎡租金水平：平均租金約為3元/㎡/天代表項(xiàng)目：魯商廣場、銀座中心、整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析各板塊特征分析

板塊依托資源：重要城市商圈、口岸經(jīng)濟(jì)。寫字樓類型：酒店式寫字樓、商住兩用型寫字樓。周邊配套：老牌城市商業(yè)密集分布，火車站、長途汽車站等交通配套齊全。

客戶構(gòu)成：以投資客為主，部分團(tuán)購客戶入駐企業(yè)：以中小型企業(yè)為主開發(fā)水平：參差不齊，既有開發(fā)水平較高的項(xiàng)目如萬達(dá)廣場，又有開發(fā)水平一般的如財富自由港價格水平：——租金水平：平均租金約為1.8元/㎡/天代表項(xiàng)目：萬達(dá)廣場、明珠商務(wù)港緯二路板塊：煥發(fā)第二春的商業(yè)老貴族整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析各板塊特征分析板塊依托資源:科技氛圍濃厚、中小型電子型企業(yè)集中分布寫字樓類型：商住兩用型寫字樓、中小型寫字樓、商鋪化公寓型寫字樓周邊配套：配套較為完善，專業(yè)科技型商場較多，緊鄰二環(huán)高架，交通區(qū)位較好?？蛻魳?gòu)成：以自用型客戶為主，部分為投資型客戶入駐企業(yè)：科技型企業(yè)較多開發(fā)水平：開發(fā)水平逐步提高價格水平：銷售均價約為11000—15000元/㎡租金水平：平均租金約為2元/㎡/天代表項(xiàng)目：正大時代廣場、銀座數(shù)碼廣場、華強(qiáng)廣場山大路板塊：小資企業(yè)的起步地整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析各板塊特征分析東二環(huán)板塊：中產(chǎn)企業(yè)形象的躍升平臺

板塊依托資源：新老城區(qū)的銜接帶，便利的城市交通干道城市道路的優(yōu)化升級。寫字樓類型：專業(yè)型寫字樓、商住兩用型寫字樓

周邊配套：東二環(huán)沿線周邊配套逐步完善，交通便利，緊鄰洪家樓商圈百貨商場分布集中

客戶構(gòu)成：以投資型客戶為主、部分自用型客戶入駐企業(yè)：中小型企業(yè)較多開發(fā)水平：開發(fā)水平較高價格水平：9000—10000元/㎡租金水平：平均租金約為1.7元/㎡/天代表項(xiàng)目：東環(huán)國際廣場、大地銳城、三威大廈整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析各板塊特征分析板塊依托資源：城市形象大道、城市的新政務(wù)中心、城市的新名片寫字樓類型：專業(yè)寫字樓、高檔商業(yè)+星級酒店+專業(yè)寫字樓周邊配套：交通便捷、通達(dá)性強(qiáng)，停車方便，商業(yè)性配套逐步完善

客戶構(gòu)成：整層型大客戶、自用客戶入駐企業(yè)：國有大中型企業(yè)、行業(yè)內(nèi)的大型企業(yè)

開發(fā)水平：開發(fā)水平較高，優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目較多

價格水平：12000—15000元/㎡

租金水平：平均租金約3.5元/㎡/天

代表項(xiàng)目：魯商國奧城、黃金時代廣場、啟德國際金融中心、中潤世紀(jì)廣場、龍奧天街、龍奧金座經(jīng)十東路板塊：城市的新名片，城市新貴企業(yè)的新選擇整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析各板塊特征分析板塊依托資源：正在崛起的商務(wù)中心、新興產(chǎn)業(yè)主要集聚地寫字樓類型：以專業(yè)寫字樓為主，城市綜合體商業(yè)+專業(yè)寫字樓周邊配套：基礎(chǔ)配套較為完善，交通便捷，環(huán)境較好。客戶構(gòu)成：整體客戶以自用為主；散售客戶投資性較強(qiáng)入駐企業(yè)：中小型高新企業(yè)為主、部分大型國企入住開發(fā)水平：開發(fā)水平高價格水平：銷售均價約為9000—11000元/㎡租金水平：平均租金約為1.5元/㎡/天代表項(xiàng)目：中鐵匯展、丁豪國際、三慶財富中心、舜泰廣場

高新區(qū)板塊：尖端技術(shù)、新興經(jīng)濟(jì)體的集聚地整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析各板塊特征分析西客站板塊：未來城市新形象ü板塊依托資源：新崛起的西部新城、京滬高鐵的輻射帶動寫字樓類型：商業(yè)+專業(yè)寫字樓、周邊配套：配套較差，基礎(chǔ)配套尚需完善

客戶構(gòu)成：——入駐企業(yè)：尚未入駐開發(fā)水平：不同項(xiàng)目間的開發(fā)水平差距較大價格水平：7900項(xiàng)目代表：綠地中央廣場整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析各板塊特征分析整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析華強(qiáng)廣場環(huán)渤海規(guī)模最大的電子信息產(chǎn)業(yè)綜合體上市時間2011年4月17日項(xiàng)目地址歷下區(qū)山大路與解放路交匯處開發(fā)商濟(jì)南華強(qiáng)廣場置業(yè)有限公司投資商深圳華強(qiáng)集團(tuán)總建筑面積23.7萬平米停車位共計1737個，其中地上239個、地下1498個物業(yè)形態(tài)高層寫字樓1棟（62721.36㎡）高層公寓4棟（60837.6㎡）商業(yè)4層（約60000㎡）公攤35%辦公售價16000元/㎡去化率5%電梯數(shù)量8部通力客梯，2部貨梯標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡面積區(qū)間112-1949㎡客群國內(nèi)為高端電子信息、電子商務(wù)、世界頂級電子科技企業(yè)；另有部分保險、銀行等小型金融類企業(yè)，外貿(mào)企業(yè)等華強(qiáng)國際中心于2012年7月14日開盤，推出5-10層，戶型面積為112、213、269平米，合計60套房源，共計1萬平米，當(dāng)天選房11套，共計1400平米整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析上市時間2010年10月項(xiàng)目地址濟(jì)南市經(jīng)十路與山大路交叉口東200米開發(fā)商濟(jì)南齊源實(shí)業(yè)規(guī)劃設(shè)計——總建筑面積4萬㎡停車位約402個物業(yè)形態(tài)寫字樓A棟15層、B棟7層標(biāo)準(zhǔn)層高一二層4.8米、三層以上3.2米公攤30%辦公售價銷售均價13500元/㎡去化率尾盤現(xiàn)房銷售僅剩4套電梯數(shù)量/品牌4梯11戶標(biāo)準(zhǔn)層面積A棟塔樓1330㎡；B棟板樓1214㎡面積區(qū)間/主力戶型100—150㎡整層/半層/分割客群主要以中小企業(yè)如行業(yè)代理、律所等中小企業(yè)。上市時間2010年1月項(xiàng)目地址濟(jì)南市經(jīng)十路與二環(huán)東路交匯處西側(cè)開發(fā)商山東潤陽置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計——總建筑面積4.843萬㎡停車位約278個物業(yè)形態(tài)寫字樓A棟14層、B棟8層標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米公攤30%辦公售價銷售均價13000元/㎡去化率B棟現(xiàn)整棟出售，A棟分割出售電梯數(shù)量/品牌——標(biāo)準(zhǔn)層面積A棟塔樓2500㎡；面積區(qū)間/主力戶型100—300㎡整層/半層/分割備注目前因證件不全，處于停工階段整體市場概述城市板塊劃分項(xiàng)目競品分析寫字樓市場機(jī)會研判1234從整體供應(yīng)及成交來看，經(jīng)十東路作為市場供應(yīng)和成交量的主力，項(xiàng)目較多，市場競爭力激烈。項(xiàng)目所處與三大板塊的邊緣，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目少，體量小，具有一定的市場空白點(diǎn)。寫字樓市場機(jī)會研判從板塊發(fā)展趨勢來看，寫字樓整體向東部發(fā)展趨勢，項(xiàng)目所處區(qū)域的市場影響力弱，項(xiàng)目在三大板塊中均不統(tǒng)屬，需要制造項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，吸引市場的關(guān)注度。從客群關(guān)注點(diǎn)來看，中小型企業(yè)注重面積的合理性，對寫字樓檔次要求較高，對寫字樓的景觀要求不明顯，本項(xiàng)目位于CBD和二環(huán)東板塊的辦公峰值區(qū)邊緣，完全可以滿足此類客群需求。從當(dāng)前環(huán)境來看，限購令出臺、通貨膨脹的預(yù)期、住宅高居不下的房價，使投資性客群向?qū)懽謽钱a(chǎn)品轉(zhuǎn)移，對于寫字樓市場是一個機(jī)遇。Part2：公寓市場機(jī)會掃描整體市場概述項(xiàng)目周邊競品分析2008-2012年濟(jì)南公寓市場在經(jīng)歷了高成交率后，市場進(jìn)入平淡期，2012年公寓成交19.47萬㎡，同期相比增加6.91萬㎡，成交率與同期持平，維持在54.9%的低位。2012年濟(jì)南東部為公寓市場的主力片區(qū)，供應(yīng)量和成交量所占比率高達(dá)67%。中部公寓供應(yīng)量較小，具有一地的市場潛力。市場供需分析市場趨于平和，并略有下降，市場供應(yīng)量集中，東部板塊仍未市場熱點(diǎn)區(qū)域市場去化分析現(xiàn)階段，公寓市場主要以去化庫存量為主，新增項(xiàng)目較少，僅有金光旺角、世茂廣場等少數(shù)項(xiàng)目在今年面市。根據(jù)市場成交狀況看，公寓市場反映平淡，1-4月份成交量與去年同比略有增加，但與2012年第四季度相比下降幅度較大。受一些市場關(guān)注較高區(qū)位較好項(xiàng)目如世貿(mào)廣場公寓銷售價格的帶動，1-4月，公寓成交價格處于上升趨勢，但成交量較低，整體呈有價無市的趨勢。市場以去庫存為主，新增項(xiàng)目少；成交均價上漲但呈現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象供應(yīng)產(chǎn)品分析香格里拉丁豪廣場魯商國奧城發(fā)祥一號公館華強(qiáng)廣場鮑德現(xiàn)代逸城杰正嶺寓2030405060708090100

一室二室及其他

目前在售的公寓有半數(shù)以上都是精裝修產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)在2000元以上不等，越來越多的公寓產(chǎn)品也將走精裝路線。奧體片區(qū)的精裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍較高，在4000元/平米以上。濟(jì)南市場在售的公寓產(chǎn)品一室較多，面積集中在40-60平米；兩室的產(chǎn)品相對較少，面積集中在70-90平米，100平米以上的大戶型公寓比較難消化。市場公寓面積供應(yīng)多集中在40-60平米。奧體板塊公寓，價格、裝修標(biāo)準(zhǔn)在濟(jì)南最高投資性客戶私營業(yè)主企事單位高收入者公寓客戶類別年輕單身白領(lǐng)企業(yè)高收入人群事業(yè)單位公務(wù)員收入一般夫婦年輕新婚夫婦多為貸款以自住小型私營公司企業(yè)規(guī)模較小追求高品質(zhì)生活小戶型、低總價

升值潛力

辦公自用成交客戶中投資客為主力，過渡居住為終端使用主流方向濟(jì)南公寓客群分析濟(jì)南當(dāng)前公寓市場的購買主力客群以投資客為主要去化動力，總價較低，可投資價值高的項(xiàng)目，受到投資客青睞。年輕單身白領(lǐng)一族購買的動因在于看重公寓精裝品質(zhì)高，直接入住。收入一般的夫婦、新婚夫婦等剛需客群看好公寓產(chǎn)品小戶型，總價格較低的特點(diǎn)。小型私營公司購買公寓的產(chǎn)品用于公司辦公自用。大型企業(yè)為高管提供的高級臨時住所，毗鄰其辦公地點(diǎn)。5000400065007000750090001000080001100012000150001300017000200002500030000項(xiàng)目魯商國奧城丁豪廣場銀座中心居住類公寓

loft公寓商務(wù)公寓中鐵匯展中建文化廣場卓越時代廣場金橋國際金光旺角世茂廣場萬豪國際龍奧金座公寓項(xiàng)目銷售價格祥泰廣場項(xiàng)目所處的區(qū)域和產(chǎn)品類型不同，銷售價格差別較大

居住型公寓實(shí)為小戶型住宅。商務(wù)公寓是迎合一部分因購房能力較弱，而溢出到商服用地上的客戶需求而產(chǎn)生的產(chǎn)品。故商務(wù)公寓的市場運(yùn)行情況，受住宅運(yùn)行情況影響較大。住宅市場向好的情況下，溢出到公寓的客群增多。住宅市場走勢低迷的情況下，公寓客戶會轉(zhuǎn)向住宅市場。目前濟(jì)南，以居住公寓和中高端商務(wù)公寓居多，真正走高端路線的高級商務(wù)公寓成為市場空白點(diǎn)。東部占據(jù)濟(jì)南公寓供與求的主力，成為整個市場公寓的熱點(diǎn)板塊。奧體板塊公寓均價較高，裝修標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)到濟(jì)南最高水平，區(qū)域內(nèi)高端客戶不斷浮現(xiàn)，具有發(fā)展高級商務(wù)公寓的潛質(zhì)。公寓市場總結(jié)Part3：純商業(yè)市場機(jī)會掃描高新區(qū)以居住、高新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、外包產(chǎn)業(yè)為主，商業(yè)多以社區(qū)底商為主，目前僅有高新銀座一處大型商業(yè)，但規(guī)模較小，檔次較低，經(jīng)營品種較少，以滿足周邊社區(qū)及辦公樓的生活休閑、餐飲等需求為主。典型項(xiàng)目：高新銀座（營業(yè)中）、丁豪廣場商業(yè)（在建）窯頭路片區(qū)因緊鄰二環(huán)東路商務(wù)板塊，依托中潤世紀(jì)廣場及周邊住宅社區(qū)發(fā)展，商業(yè)氛圍較成熟、業(yè)態(tài)較豐富，但仍以滿足周邊居住及商務(wù)辦公的配套需求為主，僅銀座家居成為市級較有影響的商業(yè)體。典型項(xiàng)目：銀座家居國際時尚生活廣場奧體片區(qū)以政務(wù)辦公、商務(wù)辦公、體育休閑、居住功能為主，目前無大型商業(yè)，均為分散的社區(qū)商業(yè)或?qū)懽謽堑咨?，體量較小，多為商業(yè)本身所處項(xiàng)目服務(wù)，功能交單一，以餐飲休閑、銀行ATM等為主，此外奧體中心商業(yè)以體育運(yùn)動、汽車4S店、輔以少量咖啡廳等休閑餐飲。典型項(xiàng)目：奧體中心、海爾綠城全運(yùn)村、奧龍觀邸等社區(qū)底商高新區(qū)奧體片區(qū)窯頭路片區(qū)文化東路片區(qū)文化東路片區(qū)以山師為主中心，

以文化路為軸線的濟(jì)南高校生活圈是濟(jì)南典型的成熟大學(xué)經(jīng)濟(jì)圈。其周圍匯集著眾多專業(yè)性、綜合性的商業(yè)，大到大潤發(fā)超市、小到街邊的特色餅店，可以說文化路商圈內(nèi)各大高校的龐大消費(fèi)群體養(yǎng)活著周邊大大小小的商業(yè)。區(qū)域商業(yè)市場格局銀座家居國際時尚生活廣場簡介：銀座家居國際時尚生活廣場于2008年11月開業(yè)，位于歷下區(qū)中潤世紀(jì)廣場北側(cè)，經(jīng)營面積約8萬平米，其中銀座家居6.3萬平米，銀座購物廣場1.5萬平米。樓層面積（平米）經(jīng)營業(yè)態(tài)形象檔次單體平均面積（平米）備注-1F13000銀座超市、休閑運(yùn)動服飾、鞋類等中高檔15-200一層2000餐飲、黃金首飾中高檔100-500經(jīng)營品牌：佰草集/歐萊雅/美寶蓮/泊美/羅西尼/西鐵城/卡西歐/周大福/吉盟/esprit/ELLE/tennieWinnie/LAPARGAY/MANGO/暖倍兒，阿迪達(dá)斯/耐克//哈森/千百度/愛步，百麗，達(dá)芙妮等，餐飲品牌僅有肯德基、永和豆?jié){、過橋米線等少數(shù)幾家。銀座家居國際時尚生活廣場位于中潤世紀(jì)廣場北側(cè)，總建面8萬多平米，由銀座家居和銀座購物廣場兩部分組成，其中銀座家居部分6.3萬平米，銀座購物廣場約1.5萬平米。該項(xiàng)目整體定位以銀座家居為主，定位為濟(jì)南最高端最時尚的家居大賣場，銀座購物廣場的功能占整個項(xiàng)目的比重較小，且檔次低于市區(qū)其他銀座店，主要服務(wù)于項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊地區(qū)，輻射范圍較小。中潤世紀(jì)廣場，地處燕山立交橋東北側(cè)，南臨經(jīng)十路，北臨窯頭路，西接二環(huán)東路。占地約180畝，物業(yè)形態(tài)涵蓋了辦公、商業(yè)、酒店、住宅等方面，由七幢寫字樓、十幢住宅樓組成，總建筑面積約34萬平米。寫字樓22層、24層寫字樓3棟，9層寫字樓3棟，建筑面積約12萬平方米，商業(yè)為沿街底商和地下商場，建筑面積約9萬平方米。區(qū)域典型集中商業(yè)區(qū)域典型集中商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)銀行、小型餐飲、房產(chǎn)中介、酒店、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)、童裝、足療保健、美容美發(fā)、超市、圖文打印、藥店等售價20000元/平米左右面積區(qū)間20-500平米不等租金3.5-4.5元/平米·天（一層住宅改造而成的商鋪）6-10元/平米·天（獨(dú)立沿街商鋪，一層價格）轉(zhuǎn)讓費(fèi)3萬左右入駐率95%以上典型商家餐飲：聚福林海鮮城、阿里郎烤肉、東城餃子樓、巴山夜雨、小背簍；服飾：百斯頓、馬拉丁、九羚服飾；銀行：交通銀行、興業(yè)銀行、工商銀行；其他：菲亞瘦身、莎蔓莉莎美容、東阿阿嬌、21世紀(jì)、瑪雅房屋位置面積租金業(yè)態(tài)窯頭路商鋪60㎡3.3服飾中潤世紀(jì)城對面200㎡2.6餐飲友誼苑附近70㎡3.8餐飲燕山銀座旁邊43㎡8.3餐飲燕山銀座東臨38㎡4.8五金部分商家租金情況租金分布不均衡，新建商鋪及大型商業(yè)臨近商鋪?zhàn)饨鹚捷^高，業(yè)態(tài)總類較多，且分布雜亂，總體以滿足社區(qū)生活需求為主窯頭路中潤世紀(jì)廣場燕山銀座沿街商業(yè)-窯頭路名稱文化東路商圈概述濟(jì)南文化東路全長3000多米，東起燕山立交橋，西至歷山路，橫跨山師東路與山大路，與經(jīng)十路、二環(huán)東路以及旅游路三條大動脈構(gòu)成交通網(wǎng)，匯集了18家世界500強(qiáng)、150家外企，經(jīng)營商戶150家。涵蓋購物、娛樂、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)，是一條綜合性商業(yè)步行街。位置二環(huán)東路——燕子山路——山大路——山師東路——?dú)v山路商業(yè)類型沿街商業(yè)業(yè)態(tài)類型餐飲、服飾、美容美發(fā)、體育文化用品、書店、琴行、建材、房屋中介等消費(fèi)群體中輕年消費(fèi)群體城市次級商圈，業(yè)態(tài)完善，覆蓋范圍廣，人氣聚集，消費(fèi)檔次不高，以年輕消費(fèi)群體為主。沿街商業(yè)—文化東路業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量形象檔次租金（元/天/平米）單體面積（平米）餐飲65中低檔4.5100以上服飾29中低檔4.5—570—200美發(fā)8中低檔4.5100—200琴行3中檔3.5120—200體育文化用品3中低檔3.5—470以上書店5中低檔3.5—4.250—70文化東路以臨街商業(yè)為主，餐飲、服飾類門店居多，整體定位中檔，商鋪?zhàn)饨鹱饨?.5-5元/天/㎡，整體平均租金約為4元/天/㎡。沿街商業(yè)—文化東路第四部分：項(xiàng)目物業(yè)組合建議及項(xiàng)目定位項(xiàng)目本體優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目開發(fā)策略及物業(yè)組合項(xiàng)目定位項(xiàng)目價值提升建議項(xiàng)目本體回顧緊鄰城市CBD，新老城區(qū)的銜接帶，中等規(guī)模物業(yè)，城市三大商務(wù)辦公板塊中間，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（strength）緊鄰二環(huán)東路和經(jīng)十路交通便捷；18路、110路、123路、64路、75路等多路公交通過，市內(nèi)交通通達(dá)性較強(qiáng)。商業(yè)基礎(chǔ)配套齊全、文化東路商圈日趨成熟與完善。區(qū)域內(nèi)的高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，項(xiàng)目具有充足的停車位。劣勢（weakness）項(xiàng)目周邊為成熟的居住小區(qū)、知名高校、中學(xué)，商務(wù)辦公氛圍相對于其他版塊較差。本項(xiàng)目地塊與城市大動脈二環(huán)東路和經(jīng)十路具有一定的距離，項(xiàng)目的昭示性不強(qiáng)。機(jī)會(opportunity)目前經(jīng)十路板塊與山大路板塊市場存量小，且均以去化難度較大的產(chǎn)品為主，東二環(huán)板塊無新增寫字樓項(xiàng)目，該板塊寫字樓市場存量較少，項(xiàng)目與三大板塊的市場競爭少。經(jīng)濟(jì)通脹日趨嚴(yán)重，樓市調(diào)控對住宅投資客戶具有一定的抑制，居民投資渠道不暢，商業(yè)地產(chǎn)投資成為一大投資熱點(diǎn)。東二環(huán)沿線和山大路沿線擁有大量中小企業(yè)，隨著企業(yè)的發(fā)展大多面臨著企業(yè)形象的躍升，為本項(xiàng)目提供較為充足的客源威脅(threat)項(xiàng)目受高新區(qū)板塊、經(jīng)十東路板塊供應(yīng)量巨大，且目前銷售價格不高等因素的擠壓，市場空間被大大壓縮，銷售價格難以有較大幅度的提升。來自于經(jīng)十東路板塊的寫字樓項(xiàng)目開發(fā)水平較高，開發(fā)量較大，板塊市場吸引力強(qiáng)等因素，對本項(xiàng)目具有較大的市場挑戰(zhàn)力。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升如何選擇項(xiàng)目的開發(fā)策略策略一：務(wù)實(shí)開發(fā)，緊扣項(xiàng)目區(qū)域所承擔(dān)的城市功能，尋找項(xiàng)目的價值點(diǎn)；但這種開發(fā)思路難以挖掘項(xiàng)目潛在的附加值，無法實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。策略二：務(wù)虛開發(fā)，跳出項(xiàng)目所處的區(qū)域限制，炒作項(xiàng)目的概念，高端的物業(yè)表現(xiàn)力，做濟(jì)南商務(wù)辦公物業(yè)的標(biāo)桿；但脫離區(qū)域市場的客觀實(shí)際，開發(fā)風(fēng)險性較大，對項(xiàng)目開發(fā)的可操控提出較高要求。××策略三：務(wù)實(shí)與務(wù)虛相結(jié)合開發(fā)，既緊扣區(qū)域所承擔(dān)的城市角色，消化本區(qū)域內(nèi)潛在客群，又要跳出文化東路片區(qū)，尋找城市商務(wù)板塊歸屬，尋找項(xiàng)目的炒作點(diǎn)對板塊內(nèi)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)適度超越，實(shí)現(xiàn)利潤最大化和風(fēng)險最小化的平衡點(diǎn)?！添?xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升務(wù)實(shí)與務(wù)虛相結(jié)合項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升立足項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)橹行∑髽I(yè)的集聚地，這些企業(yè)處于一個上升階段，他們不是行業(yè)巨鱷，資金實(shí)力有限，但是是一批具有活力的企業(yè)，渴望擁有高端的企業(yè)辦公形象。項(xiàng)目所處區(qū)域既不是城市的主商圈如泉城路商圈、也不是城市的副中心如洪樓商圈，本區(qū)域的商業(yè)輻射區(qū)域范圍有限，是以高校經(jīng)濟(jì)為帶動的區(qū)域性商圈。從商務(wù)辦公板塊看，項(xiàng)目處于三大板塊的邊緣地帶，但是為提升項(xiàng)目的整體形象，增加項(xiàng)目的附加值，應(yīng)為項(xiàng)目尋找板塊歸屬，所以根據(jù)對各版塊的分析，我司認(rèn)為項(xiàng)目歸屬于二環(huán)東路板塊有利于項(xiàng)目整體的提升，該板塊作為濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的隆起帶，成熟的商務(wù)氛圍，同時緊鄰濟(jì)南城市CBD，是中小企業(yè)的躍升平臺。為增加項(xiàng)目附加值，需要賦予項(xiàng)目以適度超前的概念，適度前衛(wèi)的項(xiàng)目形象，能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來市場的關(guān)注度和額外附加值。項(xiàng)目本體規(guī)劃指標(biāo)回顧商務(wù)用地性質(zhì)確定了項(xiàng)目的產(chǎn)品類型為商業(yè)物業(yè)或商務(wù)物業(yè)較高的容積率，是項(xiàng)目能夠規(guī)劃大型商業(yè)或商務(wù)物業(yè)如寫字樓、公寓等。建筑密度不高于33%，對項(xiàng)目產(chǎn)品的類型具有一定限制。項(xiàng)目兩邊沿城市次干道，昭示性好，適宜于規(guī)劃商業(yè)。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向項(xiàng)目物業(yè)選擇的維度匹配度項(xiàng)目本體條件區(qū)域發(fā)展環(huán)境市場競爭寫字樓項(xiàng)目位于二環(huán)東路商務(wù)辦公板塊與山大路商務(wù)辦公板塊之間，兩大板塊具有較多的中小企業(yè)，周邊寫字樓辦公環(huán)境較差，如項(xiàng)目西鄰的文東花園，創(chuàng)展中心等實(shí)力中小型企業(yè)需求大，然而目前二大板塊市場供應(yīng)量小，是本項(xiàng)目市場機(jī)會點(diǎn)，公寓項(xiàng)目周邊為高校，商務(wù)辦公板塊，具有一定的市場租賃需求具有一定發(fā)展?jié)摿^(qū)域商務(wù)地塊多，公寓產(chǎn)品較充足商業(yè)集中商業(yè)文化東路以高校經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)商圈，項(xiàng)目周邊具有成熟的居民區(qū)，集中商業(yè)具有一定的需求。區(qū)域商業(yè)中心短期內(nèi)存在極大的經(jīng)營壓力區(qū)域東西兩端有2.5萬㎡歷下大潤發(fā)和8萬㎡銀座家居國際時尚廣場其中超市1.8萬㎡社區(qū)商業(yè)商業(yè)是商務(wù)區(qū)必備的配套要求；彌補(bǔ)配套不足，項(xiàng)目核心競爭力的發(fā)力點(diǎn)兩面沿街，展示性強(qiáng)，成熟居民區(qū)，具有一定的市場消費(fèi)需求。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有唯一的居民社區(qū)配套項(xiàng)目物業(yè)組合選擇從開發(fā)商目標(biāo)、項(xiàng)目本體、經(jīng)濟(jì)收益、區(qū)域環(huán)境及市場競爭維度選擇商業(yè)物業(yè)組合項(xiàng)目物業(yè)組合建議:寫字樓+公寓+商務(wù)配套商業(yè)或?qū)懽謽?公寓+集中商業(yè)項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議【地塊價值分析】：整體看文化東路昭示性強(qiáng)、商業(yè)價值最高地塊價值分析：項(xiàng)目北側(cè)文化東路西鄰文東花園商務(wù)大廈，東靠中建文化廣場和中潤世紀(jì)城，商務(wù)辦公氛圍較濃，同時昭示強(qiáng)，適合商務(wù)辦公；項(xiàng)目東側(cè)燕子山路，商務(wù)氛圍弱，居民居住氛圍濃厚，同時也具有較強(qiáng)的商業(yè)氛圍；較適合規(guī)劃為居住類商業(yè)物業(yè)；項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升商務(wù)辦公區(qū)居住類商業(yè)方案一:商務(wù)辦公+集中商業(yè)的形式優(yōu)勢：規(guī)劃一定體量的集中商業(yè)，能夠提升項(xiàng)目的市場影響力；改變現(xiàn)有的區(qū)域商業(yè)格局，提升文化東路商圈的城市地位。對項(xiàng)目產(chǎn)品的附加值具有一定的提升。劣勢：集中商業(yè)類物業(yè)需要開發(fā)企業(yè)自身持有部分物業(yè)，集中商業(yè)銷售部分需要進(jìn)行統(tǒng)一招商，對開發(fā)資金鏈要求較高，同時后期招商對拉長了項(xiàng)目開發(fā)周期；項(xiàng)目作為區(qū)域性集中商業(yè)，招商難度大，投資風(fēng)險高。項(xiàng)目緊鄰銀座和大潤發(fā)，后期商業(yè)競爭明顯，集中商業(yè)的后期運(yùn)營存在較大風(fēng)險。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議產(chǎn)品類組合一：商務(wù)辦公+集中商業(yè)類項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議塔樓板樓大型商場塔樓辦公南北長30米東西寬30米單層面積900平米共計27層高度97米約24700平米板樓公寓南北長30米東西寬50米單層面積1320平共計17層高度51米約24700平米大型集中商業(yè)南北長52米東西寬50米單層面積2600平米共計5層約13000平米地上建筑面積約70200平米產(chǎn)品類組合一：商務(wù)辦公+集中商業(yè)類方案一:商務(wù)辦公+集中商業(yè)的形式項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議地下建筑面積方案二：地下一層方案二：地下二層地下容積率不大于2，根據(jù)測算地下建筑面積為23400平米，預(yù)估地下建三層，每層7800平米，地下一層做超市，地下二層、三層做車庫大型購物超市地下二、三層停車場約7800平米約15600平米方案二方案一:商務(wù)辦公+集中商業(yè)的形式項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議建筑形態(tài)業(yè)態(tài)定位地下三層停車場地下二層停車場地下一層大型購物超市地上一層化狀品、金飾品、手表、名酒、名茶、海參地上二層品牌女裝、精品女鞋、手飾掛件地上三層品牌男裝、休閑裝、兒童服裝、家居飾品、地上四層娛樂廣場、美食城、電影院、健身中心、養(yǎng)生會所塔樓辦公（可分割）板樓6—8商務(wù)酒店板樓8—17精裝公寓項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議商務(wù)酒店裙樓商業(yè)公寓寫字樓塔樓板樓寫字樓、公寓和大型商場的綜合商務(wù)運(yùn)營體方案三：寫字樓+公寓+商務(wù)配套優(yōu)勢：寫字樓與商務(wù)底商、公寓獨(dú)立開，能夠提升商務(wù)辦公的整體形象，可以更好的樹立高端商務(wù)辦公的形象。能夠利于主打項(xiàng)目的品牌，既可以跳出區(qū)域限制向經(jīng)十東路板塊高端寫字樓看起，豎立區(qū)域范圍內(nèi)的項(xiàng)目標(biāo)桿形象，又立足于區(qū)域市場，緊扣區(qū)域內(nèi)中小企業(yè)的客群特點(diǎn)。劣勢：對沿街底商面積具有一定的損失，項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議產(chǎn)品組合類型2：商務(wù)辦公+商務(wù)底商類方案四：寫字樓+公寓+商務(wù)配套寫字樓公寓優(yōu)勢：充分利用項(xiàng)目沿街展示面大的優(yōu)勢，做沿街底商，實(shí)現(xiàn)沿街底商銷售面積的最大化，保證項(xiàng)目前期商鋪銷售緩解項(xiàng)目的開發(fā)資金壓力。劣勢：產(chǎn)品規(guī)劃較為普通，提煉項(xiàng)目的突出亮點(diǎn)較難，項(xiàng)目形象檔次提升的高度有限。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議商務(wù)辦公+商務(wù)底商類方案三：寫字樓+公寓+商務(wù)底商通過以上三種規(guī)劃方案的優(yōu)劣勢比較分析看，我司認(rèn)為方案二對本項(xiàng)目較為適合，符合務(wù)實(shí)與務(wù)虛相結(jié)合的開發(fā)策略，所以我司建議項(xiàng)目的物業(yè)組合為：方案三：塔式寫字樓+公寓+商務(wù)底商項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議占地面積㎡11700總建筑面積地上建面（㎡）70200地下建面（㎡）23400容積率地上容積率6.0地下容積率2.0產(chǎn)品寫字樓（㎡）30000公寓（㎡）34800底商一二兩層（㎡）5400地下車位23400建筑密度33%項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目亮點(diǎn)打造4000平米專屬綠色生態(tài)景觀廣場根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)，建筑密度不高于33%，地上容積率為6.0，決定了本項(xiàng)目提升空間為樓層高度的增加，大型鋪蓋式建筑為規(guī)劃所不需。老城區(qū)內(nèi)，商務(wù)辦公資源較為緊張，尚未有專屬項(xiàng)目的綠色生態(tài)廣場，本項(xiàng)目在地塊內(nèi)部打造4000平米綠色生態(tài)景觀廣場，為老城區(qū)內(nèi)所首創(chuàng)，是為項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)塑造。市場定位基礎(chǔ)綜合第三部分濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)市場掃描并結(jié)合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析之后，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目市場定位應(yīng)從以下四個思路出發(fā)：宏觀經(jīng)濟(jì)政策形式：商業(yè)投資正當(dāng)時！CIP指數(shù)仍保持在高位，經(jīng)濟(jì)通脹嚴(yán)重，居民投資渠道不暢，投資房地產(chǎn)成為抵御通貨膨脹的良好手段，同時又具備投資風(fēng)險小、準(zhǔn)入門檻低、政策上不限購的特點(diǎn)，尤其是寫字樓等商業(yè)物業(yè)，具有高保值性和高增值性，既可享受房價上漲帶來的利益，又可穩(wěn)獲物業(yè)出租帶來的收益。濟(jì)南寫字樓市場研究結(jié)論：市場日趨成熟，但潛在競爭仍較激烈，尤其是經(jīng)十路東路片區(qū)和高新區(qū)片區(qū)濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷波浪式發(fā)展，隨著自08年以來房地產(chǎn)市場逐步升溫，房價持續(xù)走高，帶動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，特別是2010年后，萬達(dá)廣場、魯商國奧城、銀座中心等一大批高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)推出及熱銷，全面帶動了整個市場的發(fā)展。周邊競爭板塊及項(xiàng)目：做區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿高端寫字樓項(xiàng)目以務(wù)實(shí)與務(wù)虛相結(jié)合的開發(fā)策略，項(xiàng)目歸屬于二環(huán)東路板塊，該板塊商務(wù)辦公市場特征為：基本形成以中潤世紀(jì)城為龍頭，貫穿整個二環(huán)東路的商務(wù)辦公規(guī)劃；目前板塊內(nèi)市場供應(yīng)量小，無新開發(fā)項(xiàng)目；辦公形象檔次低，且商務(wù)物業(yè)內(nèi)部配置低，如電梯配置數(shù)量少、停車為不充足等。項(xiàng)目自身素質(zhì)：交通便利、良好的配套、綜合素質(zhì)高項(xiàng)目緊鄰二環(huán)東路和經(jīng)十路，交通四通八達(dá)，項(xiàng)目自身9萬余㎡加之良好的開發(fā)形象和配套設(shè)施是項(xiàng)目具有較明顯的優(yōu)勢。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升市場定位結(jié)論綜合上述，在對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、濟(jì)南寫字樓市場研究、本項(xiàng)目自身綜合素質(zhì)、項(xiàng)目周邊的競爭板塊四方面進(jìn)行分析后，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目的市場定位應(yīng)遵循三大原則：高端品質(zhì)、嶄新形象、適度超越產(chǎn)品品質(zhì)是項(xiàng)目檔次提升的關(guān)鍵，通過良好的戶型劃分和齊全的配套設(shè)施及服務(wù)來塑造項(xiàng)目的高端品質(zhì)，以良好的包裝水平形成項(xiàng)目獨(dú)特的市場形象，同時借以與本版塊和競爭板塊的項(xiàng)目形成良好的區(qū)分，從而在項(xiàng)目全盤操作上適度超過或接近競爭項(xiàng)目。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升經(jīng)十東路片區(qū)的寫字樓以大面積、大戶型、大客戶為主，在規(guī)模、檔次、產(chǎn)品、理念、配套等方面已全面超越其他版塊，因此，本項(xiàng)目在市場定位上應(yīng)四兩撥千斤，定位上緊抓二環(huán)東路，在產(chǎn)品上形成明顯區(qū)分，從而行成獨(dú)特的市場定位：

市場定位結(jié)論總之，我司建議本項(xiàng)目市場定位如下：二環(huán)東●6E級生態(tài)商務(wù)廣場項(xiàng)目的市場定位應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是二環(huán)東路首席、站在東環(huán)國際廣場的肩膀之上，起到龍頭作用，全面提升區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公形象，樹立二環(huán)東片區(qū)內(nèi)首席商務(wù)寫字樓的地位。“6E商務(wù)寫字樓”與5A級寫字樓相比，具有更先進(jìn)、更高檔的特點(diǎn)，5A級是指智能化5A：

OA：辦公自動化系統(tǒng)；CA：通訊自動化系統(tǒng)；FA：消防自動化系統(tǒng)；SA：安保自動化系統(tǒng)；BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目產(chǎn)品定位為使本案的產(chǎn)品能適應(yīng)市場需求，并能歸避與競爭項(xiàng)目的正面競爭，且緊扣本案的主題概念開發(fā)出鮮明特征的產(chǎn)品，對于產(chǎn)品的策略制訂的建議，對產(chǎn)品展開細(xì)化，就必須緊扣以下四大原則：產(chǎn)品設(shè)計的各方面要從宏觀上配合本案的市場定位，從細(xì)部上塑造產(chǎn)品定位，構(gòu)筑本案的鮮明形象；產(chǎn)品設(shè)計要預(yù)先考慮本案目標(biāo)客戶群定位，重點(diǎn)從戶型設(shè)計等方面迎合目標(biāo)客戶群的需求；產(chǎn)品設(shè)計的各方面要針對區(qū)域房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，通過對區(qū)域市場，本案所處地段競爭對手的情況的掌握，提出具有突破性的產(chǎn)品定位；在優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)的同時，為擴(kuò)大長期收益，地塊文化東路和燕子山路均設(shè)置為2層沿街底商，全部對外出售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金流的平衡。在綜合上述四大原則之后，我公司認(rèn)為，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)達(dá)到的水平是：二環(huán)東板塊范圍內(nèi)全面超越、向濟(jì)南高檔寫字樓板塊看齊、濟(jì)南宏觀范圍內(nèi)領(lǐng)先，通過優(yōu)秀的內(nèi)在品質(zhì)和良好的包裝水平，在濟(jì)南市場樹立高端商務(wù)的形象和業(yè)界口碑經(jīng)十東路片區(qū)的寫字樓項(xiàng)目以大戶型、大客戶或整層客戶為主，具有優(yōu)秀的自身品質(zhì)和高檔形象的特征，因此，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)與之形成一定的區(qū)隔，本項(xiàng)目應(yīng)打造適中戶型，面向中小客戶群體，同時強(qiáng)調(diào)二環(huán)東路這一交通樞紐，從而形成自己獨(dú)特的產(chǎn)品定位。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升產(chǎn)品定位結(jié)論綜合本項(xiàng)目的市場定位、形象定位結(jié)論及項(xiàng)目產(chǎn)品定位四大原則，我司建議本項(xiàng)目產(chǎn)品定位如下：二環(huán)東路、中等戶型及中小戶型、6E級純正生態(tài)商務(wù)空間產(chǎn)品定位最終實(shí)現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)具體描述為以下六個方面：生態(tài)商務(wù)辦公：為辦公物業(yè)引入生態(tài)、綠色、健康的概念，打造空中花園；在建筑上采用低碳、環(huán)保的

材料，接近Ecologicalofficedistrict（生態(tài)商務(wù)）的標(biāo)準(zhǔn)；精裝商務(wù)空間：立面典雅大方，商務(wù)氛圍濃厚；大堂、電梯間、走廊等公共部位高檔次精裝修；室內(nèi)空間簡裝；符合Elegantbuilding（高品質(zhì)建筑）的標(biāo)準(zhǔn)；合理戶型區(qū)間：戶型區(qū)間以150—300平米為主，部分樓層以整層或半層銷售為主，主要是考慮銷售速度與收益的統(tǒng)一，追求相對較為高端的客戶，接近Extraordinarytenant（高端客戶）的標(biāo)準(zhǔn)；優(yōu)良配套及服務(wù)：充沛的電梯和車位、集中式中央空調(diào)、24小時新風(fēng)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、高端物業(yè)管理，符合Excellentfacilityandservice（一流的硬件設(shè)施與服務(wù)）的標(biāo)準(zhǔn)；純正商務(wù)空間：摒棄商務(wù)樓、商務(wù)公寓等介于商務(wù)與居住之間的混合物業(yè)，打造純正商務(wù)空間，符合Exactplaceforbusiness（純正商務(wù)）的標(biāo)準(zhǔn)；另外，二環(huán)東路這一商務(wù)氛圍濃郁的區(qū)域符合Essentialbusinesslocation（商務(wù)核心區(qū)）的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升客群定位項(xiàng)目使用人群概述本項(xiàng)目客群定位應(yīng)先考慮使用客群，通過對使用客群的描述和分析，才能準(zhǔn)確得出客群定位的結(jié)論，我公司認(rèn)為，本項(xiàng)目使用人群應(yīng)為：從范圍上看：以二環(huán)東路板塊作為中心軸線，從歷山路以東到高新區(qū)、奧體片區(qū)以西范圍的中型、中小型企業(yè)；從辦公條件上看：它們目前的辦公條件較差，多在住宅樓、公寓樓、商住樓或形象較差的寫字樓里辦公；從企業(yè)實(shí)力上看：由于公司實(shí)力的擴(kuò)張和辦公形象提升的客觀要求，對高端、中高端辦公物業(yè)存在購買需求；從行業(yè)類型上看：它們所從事的行業(yè)主要為電子信息類、證券金融、律師所、會計所、貿(mào)易類、生物醫(yī)療、藝術(shù)類及其他服務(wù)性行業(yè)。

項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升項(xiàng)目客群定位客群定位本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上，注重的是緊扣自身定位，樹立自己的高端形象，不但在二環(huán)東路板塊內(nèi)脫穎而出，對區(qū)域內(nèi)的中型、中小型企業(yè)具有較大的吸引力，還應(yīng)面向山大路板塊、高新區(qū)板塊、經(jīng)十東路板塊的潛在客群進(jìn)行推廣，分流其客戶，從而達(dá)到良好的推廣效果。綜合上述分析，我公司認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)客群應(yīng)為：投資客戶、中型、中小型企業(yè)、少量大客戶其中，投資客戶和中型、中小型企業(yè)為主力客群、少量大客戶為輔助客群客群組成應(yīng)是分為下述三方面：第一類客群：歷山路以東、高新區(qū)和經(jīng)十東路片區(qū)以西的中型、中小型企業(yè)；第二類客群：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的投資性客戶；第三類客群：少量的大企業(yè)、大客戶；項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升

客戶分類購買用途購買面積客戶特征占據(jù)比例第一類客戶中型、中小型企業(yè)自用150—300平米以區(qū)域型客戶為主，對周邊區(qū)域較為熟悉；以中小型高新技術(shù)企業(yè)及其他服務(wù)型為主

35%第二類客戶投資性客戶投資100—200平米家庭年收入在30萬元以上、在其所在公司或單位為高層職務(wù)、已擁有多套物業(yè)，投資意識強(qiáng)

50%第三類客戶大客戶自用800平米以上，或一個整層壟斷性、規(guī)模性、事業(yè)性等企事業(yè)單位

15%項(xiàng)目客群購買分析客群定位其中，中型、中小型企業(yè)的行業(yè)應(yīng)集中在電子信息類、證券金融、律師所、會計所、貿(mào)易類、生物醫(yī)療、藝術(shù)類及其他服務(wù)性行業(yè)。山大路、高新區(qū)及現(xiàn)有的二環(huán)東路片區(qū)的大量中型企業(yè)、中小型企業(yè)將是本項(xiàng)目的重要客群。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓客戶的需求聲音：建筑標(biāo)識、生態(tài)低碳、人性化、功能空間整個濟(jì)南的寫字樓過于單一和重復(fù)，需要新的形象標(biāo)桿突破以前那種清一色的玻璃幕墻立面，更有標(biāo)識性，大家一看就認(rèn)識”“最好寫字樓能有些降低能耗成本的東西，降低使用成本?！薄吧虅?wù)配套是必須的，作為辦公區(qū)，應(yīng)該是高端的餐飲區(qū)、銀行、購物區(qū)等企業(yè)管理者的需求“企業(yè)員工的心聲辦公區(qū)多一些綠化，或者飾品，心情會舒暢一些，都是玻璃會顯得冷冰冰的我們希望在辦公之余也能有一個放松身體的地方，下了班不用走遠(yuǎn)就可以和同事一起活動活動我希望我們辦公的大樓能夠標(biāo)新立異一些，我們也會更有面子一些，我一說人家就知道“項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓規(guī)劃建議生態(tài)辦公物業(yè)建議體系標(biāo)志化形象生態(tài)化環(huán)境專業(yè)化配套++標(biāo)志性立面大氣入口綠色生態(tài)科技生態(tài)專業(yè)商務(wù)配套高檔服務(wù)配套精裝大堂精裝電梯5A甲級配套項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓規(guī)劃建議融入中式元素，以文化標(biāo)簽樹立項(xiàng)目鮮明特征，從而在周邊板塊競爭中凸顯項(xiàng)目。采用現(xiàn)代主義簡約建筑風(fēng)格以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的簡潔、厚重、大氣，可有效贏得目標(biāo)客群認(rèn)同。外立面可大幅度采用大理石、高級面磚、鋁塑板、玻璃幕墻、鋼材、涂料等建筑材質(zhì)，形成項(xiàng)目自身特有的高檔而不失簡潔、厚重同時兼具大氣的外立面形象和良好的視覺效果。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議融入傳統(tǒng)文化元素、體現(xiàn)時代特征，塑造高端形象立面效果體現(xiàn)標(biāo)桿性建筑的氣勢，因此建議設(shè)計車行大堂，在同類產(chǎn)品中脫穎而出；雨篷設(shè)計采用寬大高強(qiáng)度玻璃，強(qiáng)調(diào)采光，通透性強(qiáng)。車行大堂：考慮因素：濟(jì)南甲級寫字樓大部分沒有車行大堂，該項(xiàng)目設(shè)置車行大堂，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)開發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。建議要點(diǎn)：車行大堂的設(shè)計需要注意雨篷的設(shè)置；車行大堂的設(shè)計需要考慮明確的人車分流，使車行動線與人行動線互不干擾；項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議建筑入口項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議2層挑空大堂設(shè)計，高9米，大堂面積不低于300平米，合理功能布局，高檔石材進(jìn)行裝修，設(shè)置綠植景觀。大堂做2層挑空設(shè)計，挑高建議為9m，大堂面積不低于300㎡地面選用高檔石材墻面高檔石材+磨砂玻璃，增加大堂的采光天花板精裝吊頂，注重?zé)艄庠O(shè)計大堂服務(wù)臺、導(dǎo)視牌均處于明顯位置大堂細(xì)節(jié)處理大堂挑空大堂服務(wù)臺大堂裝修項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議電梯間考慮因素：電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時與大堂整體效果融合；建議要點(diǎn)：設(shè)計風(fēng)格簡約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。設(shè)計風(fēng)格簡約大氣，與大堂整體效果融合電梯間精裝項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議項(xiàng)目數(shù)量電梯總數(shù)項(xiàng)目名稱三菱770中潤世紀(jì)廣場、東環(huán)國際廣場、明珠商務(wù)港、郵政大廈、銀河大廈、銀都國際、圣凱財富廣場日立310三慶豐潤商務(wù)大廈、發(fā)展大廈、銀座晶都國際奧的斯310中信廣場、中銀大廈、國華經(jīng)典東芝28正大時代廣場、嘉馨商務(wù)大廈LG18金龍大廈富士達(dá)15海蔚廣場SIGMA15歷東商務(wù)大廈蒙哥馬利13勝利大廈項(xiàng)目名稱單棟建筑面積（萬平）電梯數(shù)量每部電梯服務(wù)面積（平方米）中潤世紀(jì)廣場347500萬達(dá)廣場3.684491三慶世紀(jì)財富中心3.657200銀座晶都國際3.675142名士杰座1.836000濟(jì)南目前寫字樓市場單部電梯服務(wù)面積濟(jì)南寫字樓市場上電梯品牌以三菱和日立為主，目前每部電梯的服務(wù)面積在4000-7500之間。建議電梯總量為7部，速度采用2或2.5m/s機(jī)型，電梯分層設(shè)置，保證電梯等候時間不超過30秒。電梯選擇4部中低層部分F1—F19高低層分層運(yùn)行，一方面將中小企業(yè)和大企業(yè)客戶分離，另一方面大大提高了電梯的使用效率。2部高層專用電梯F20—F261部消防電梯（兼做貨梯）F1—F26國家規(guī)定單層建筑面積小于1500㎡設(shè)立1臺消防電梯電梯數(shù)量建議：建議電梯總量為7部（平均每部服務(wù)面積4550㎡）。電梯品牌建議：三菱電梯、OTIS電梯、日立電梯電梯速度建議：寫字樓中低層、高層部分以及消防電梯采用2或2.5m/s機(jī)型。

項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議目前市場上典型的甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積在1200-2000之間，使用率70%，為使項(xiàng)目具有遠(yuǎn)期競爭力，建議使用率盡量做大。城市樓盤標(biāo)準(zhǔn)層面積面積分割使用率濟(jì)南萬達(dá)廣場200070-13070%中潤世紀(jì)廣場小高層1000，高層1200220-33070%深圳鴻隆世紀(jì)廣場120090-70272%濟(jì)南現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目層高通常在3.1-3.6米之間，中潤世紀(jì)廣場是市場上唯一一個層高達(dá)到3.9米的項(xiàng)目；一線城市中高檔寫字樓項(xiàng)目層高通常在3.6米以上。

我們建議本項(xiàng)目層高為3.9米。該層高能夠使凈高達(dá)到2.9米以上，寫字樓顯得大氣、尊貴。區(qū)域項(xiàng)目層高濟(jì)南中潤世紀(jì)廣場3.9米發(fā)展大廈3.3米銀座數(shù)碼廣場3.6米三威大廈3.15米北京銀泰中心4米理想國際3.85米中鋼國際3.9米SOHO3.5米上海中環(huán)廣場3.8米嘉杰國際3.6米萬泰國際3.3米恒隆廣場3.95米標(biāo)準(zhǔn)層面積1225平米，使用率70%以上；標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.6米，地上一層層高9米，總高度100米以下標(biāo)準(zhǔn)層面積項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議戶型面積建議標(biāo)準(zhǔn)層采用核心筒式，戶型面積控制在100—300㎡及整層或半層的彈性分割區(qū)間，滿足不同客戶的購買需求。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議廣場綠化面積最大化；充分利用寫字樓之間及商業(yè)頂層空間；將綠化草坪與地面停車位有機(jī)結(jié)合；邊界圍合綠化展示生態(tài)形象；

統(tǒng)一形象要素建筑小品；商務(wù)形象旗幟；奠基石碑和跌水噴泉；綠化點(diǎn)綴；聚光燈亮點(diǎn)打造：生態(tài)廣場充分利用地塊內(nèi)部空地，打造項(xiàng)目的生態(tài)綠化廣場，運(yùn)用文化元素符號，形成項(xiàng)目的識別系統(tǒng)，并作為項(xiàng)目核心賣點(diǎn)之一寫字樓與酒店大堂分離大堂挑空兩層或以上充分注重大堂綠化，打造綠色的大堂中庭、綠色的辦公空間寫字樓大堂以簡潔、明亮為主酒店大堂設(shè)置服務(wù)臺、行李存放處等，布置高雅、尊貴項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議亮點(diǎn)打造：細(xì)節(jié)綠化在室內(nèi)空間使用喜陰植物進(jìn)行裝飾，處處體現(xiàn)生態(tài)的辦公環(huán)境【空調(diào)使用】——目前市場上產(chǎn)品主要以多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)和冷水機(jī)組系統(tǒng)為主多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)冷水機(jī)組系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)備構(gòu)成系統(tǒng)設(shè)備構(gòu)成簡單，運(yùn)行穩(wěn)定系統(tǒng)設(shè)備構(gòu)成復(fù)雜，容易出現(xiàn)故障對室內(nèi)的影響制冷量大，開啟后在短時間內(nèi)降溫，能夠自動保持室內(nèi)溫度在設(shè)定范圍內(nèi)制冷量小，降低室內(nèi)溫度需要的時間長，無法自動調(diào)整運(yùn)行狀態(tài)，需要人工控制三速開關(guān)。運(yùn)行管理室內(nèi)機(jī)和室外機(jī)整體統(tǒng)一控制，不需要專人負(fù)責(zé)，不需要配備檢修工室內(nèi)系統(tǒng)和機(jī)房分開控制，需要有專人負(fù)責(zé)機(jī)房的設(shè)備運(yùn)行，并需配備水暖工負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)運(yùn)行費(fèi)用計量整套系統(tǒng)均可實(shí)現(xiàn)單獨(dú)計費(fèi)空調(diào)系統(tǒng)為一個整體系統(tǒng)，無法實(shí)現(xiàn)每個房間單獨(dú)計量對建筑物的影響室外機(jī)全部放在樓頂，不需要制冷機(jī)房，不占用建筑物使用空間必須有制冷機(jī)房，占用建筑物的使用空間冬季運(yùn)行機(jī)組本身可熱泵制熱，制熱效率高機(jī)組本身無法制熱，冬季采暖需要鍋爐或城市熱網(wǎng)供熱。多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)雖然前期投入較大，但是在運(yùn)行管理、計量等各方面均比冷水機(jī)組系統(tǒng)更具競爭力，結(jié)合本項(xiàng)目中高端定位以及方便日后物業(yè)管理，建議使用多聯(lián)機(jī)系統(tǒng)。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議科技運(yùn)用項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議科技運(yùn)用【新風(fēng)系統(tǒng)】——新風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)置成本不高，但能極大的提高室內(nèi)的空氣質(zhì)量，維持良好的辦公環(huán)境，極大的提高辦公樓的形象新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置原理圖新風(fēng)系統(tǒng)的特點(diǎn)：◆

有組織的進(jìn)、排風(fēng)，空氣流動通暢，通風(fēng)換氣效果佳。

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對進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)進(jìn)行過濾，保證新風(fēng)品質(zhì)。

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噪音小，能耗小。

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壽命長。

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安裝方便，易于維護(hù)。位置建議：新風(fēng)機(jī)房可以放在屋頂或放在地下室，不占用價值高的商業(yè)面積，避免經(jīng)濟(jì)損失和影響建筑形象。新風(fēng)系統(tǒng)紅色管線出風(fēng)藍(lán)色管線進(jìn)風(fēng)項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議科技運(yùn)用系統(tǒng)名稱縮寫內(nèi)涵延伸辦公自動化系統(tǒng)OA支持光纖接入、每層預(yù)留光纖數(shù)據(jù)接口；電話線接入，樓宇綜合布線通訊自動化系統(tǒng)CA數(shù)字視頻會議系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)樓宇內(nèi)無線通訊無盲區(qū)，有線電視收視系統(tǒng)，每層設(shè)有線箱消防自動化系統(tǒng)FA智能化火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，煙感探測器報警系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)及應(yīng)急照明系統(tǒng)安保自動化系統(tǒng)SA安防監(jiān)控系統(tǒng)，數(shù)百個監(jiān)控點(diǎn)同時對樓宇內(nèi)部進(jìn)行安全監(jiān)控；報警系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)；出入口設(shè)置高靈敏攝像系統(tǒng)；一卡通系統(tǒng)樓宇自動控制系統(tǒng)BA采用智能化樓宇控制系統(tǒng)，對空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等運(yùn)行狀況進(jìn)行全時間監(jiān)控通過5A智能化的實(shí)現(xiàn)，突出人性化辦公項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升寫字樓細(xì)節(jié)建議服務(wù)建議寫字樓在投入運(yùn)營后，一大核心價值點(diǎn)在于服務(wù)，建議聘請國際知名的物業(yè)管理公司，可向入住客戶提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)并注重物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，或者聘請知名物業(yè)管理公司，如戴德梁行，擔(dān)任項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)顧問，借助一線管理公司品牌，對寫字樓部分進(jìn)行統(tǒng)一管理，提升項(xiàng)目形象檔次。預(yù)訂車票、飛機(jī)票服務(wù)；入戶、出戶泊車服務(wù)；24小時叫車服務(wù)；全天候訂餐服務(wù)；定時清理房間。國際知名物業(yè)管理公司（2－3萬/月顧問費(fèi)）＋本地物業(yè)管理公司或開發(fā)商自己管理，在項(xiàng)目所有展示區(qū)內(nèi)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理（保安、保潔、禮儀服務(wù)等），讓客戶提前感受高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。國際品牌物業(yè)管理，并提供各項(xiàng)有償或免費(fèi)服務(wù)，開創(chuàng)國際物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升公寓建議建筑風(fēng)格建議公寓建議與寫字樓風(fēng)格相統(tǒng)一，既保持項(xiàng)目的統(tǒng)一性，又能從整體上提升項(xiàng)目的品質(zhì)。現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升公寓建議戶型建議立足項(xiàng)目區(qū)域的客戶特點(diǎn)，以低總價的中小戶型為主，降低置業(yè)門檻；降低物業(yè)公攤，增加套內(nèi)使用面積45㎡一室戶型示意。50㎡一室一廳戶型示意戶型面積控制在40-60平米可通過贈送落地飄窗等手段，提升戶型的性價比采用簡裝修交房項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升公寓建議戶型參考（平層公寓）產(chǎn)品面積區(qū)間面積占比公寓一室40-帶陽臺30%一室一廳45-5045%二室一廳55-6025%項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升公寓建議戶型配比建議考慮客戶投資購買目的，商務(wù)辦公需求；以45—50㎡的一室一廳和40㎡一室產(chǎn)品作為項(xiàng)目主力戶型公寓所有戶型均設(shè)計飄窗，既能增加空間效果，又能使視野開闊，提升項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析開發(fā)策略與物業(yè)組合項(xiàng)目定位規(guī)劃建議及價值提升公寓建議公寓細(xì)節(jié)建議電梯及走廊建議：建議項(xiàng)目公