成都青白江區(qū)博川物流園商貿(mào)南北報(bào)告

博川物流商貿(mào)南北地塊

投資發(fā)展報(bào)告2013年4月30日目錄市場(chǎng)分析項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié)地塊發(fā)展方向建議國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析成都鋼材市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目輻射市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析市場(chǎng)分析——國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析全國(guó)鋼鐵產(chǎn)量數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中鋼協(xié)、MRI

2011年中國(guó)粗鋼產(chǎn)量為6.84億噸，比去年增長(zhǎng)9.3%；鋼材產(chǎn)量為8.78億噸，比去年同期增長(zhǎng)9.9%。近幾年上升幅度大。市場(chǎng)分析——國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析全國(guó)鋼材消費(fèi)環(huán)境分析在鋼鐵消費(fèi)行業(yè)中，建筑行業(yè)占據(jù)55%，其次是機(jī)械行業(yè)、汽車行業(yè)。緊縮性貨幣政策對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)的到位，投資增速放緩，施工同比新開工同比09年后逐步下降。全國(guó)新開工、施工項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析由于近兩年全國(guó)新開工、施工面積下降幅度較大，整體鋼材需求量下降。市場(chǎng)分析——國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)現(xiàn)狀鋼鐵生產(chǎn)與流通——鋼鐵生產(chǎn)環(huán)節(jié)：

我國(guó)共有鋼鐵企業(yè)7561家，其中，冶煉企業(yè)（煉鐵、煉鋼、鐵合金冶煉）2691家；鋼材加工企業(yè)4870家。產(chǎn)品流通渠道：

2008年，中國(guó)鋼鐵工業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)向終端用戶直供10210萬(wàn)噸，占銷售總量的30.37%，分銷14024萬(wàn)噸，占銷售總量的41.71%，直供和分銷占總銷售量的72.08%。市場(chǎng)分析——國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)現(xiàn)狀鋼鐵物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)——

傳統(tǒng)的鋼材市場(chǎng)注重于向現(xiàn)代鋼鐵物流發(fā)展轉(zhuǎn)型；

政府和相關(guān)企業(yè)注重鋼鐵物流園區(qū)的扶持和建設(shè)；

注重第三方鋼鐵物流企業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展；

注重鋼鐵物流的信息化建設(shè)，使鋼鐵物流向電子商務(wù)時(shí)代全面邁進(jìn)。鋼鐵物流產(chǎn)業(yè)取得成果——

鋼材加工配送中心漸顯規(guī)模；

鋼鐵物流園區(qū)不斷涌現(xiàn)。市場(chǎng)分析——國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析我國(guó)鋼鐵物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的不足

傳統(tǒng)的鋼材市場(chǎng)注重于向現(xiàn)代鋼鐵物流發(fā)展轉(zhuǎn)型；

鋼鐵物流產(chǎn)業(yè)缺乏整體規(guī)劃，各自為戰(zhàn)和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)并存，尚未建立全國(guó)范圍內(nèi)的物流體系；

鋼鐵物流行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式思路不清，缺乏行業(yè)規(guī)范；

基礎(chǔ)配套設(shè)施等硬件條件差，物流技術(shù)裝備水平低；

物流系統(tǒng)效率低下，物流成本居高不下；

經(jīng)營(yíng)管理理念和服務(wù)意識(shí)還有待進(jìn)一步提高。市場(chǎng)分析——國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析我國(guó)鋼鐵物流產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)

鋼鐵物流園區(qū)通過對(duì)鋼鐵物流的統(tǒng)一規(guī)劃，多元化服務(wù)手段等優(yōu)勢(shì)，使生產(chǎn)成本、物流成本，原料成本降到最低，成為鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈上、下游之間的橋梁和紐帶。交易功能倉(cāng)儲(chǔ)功能加工功能運(yùn)輸功能全方位打造電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上選貨、網(wǎng)上交易和網(wǎng)上支付，實(shí)現(xiàn)鋼鐵交易的業(yè)態(tài)升級(jí)將傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)向現(xiàn)代鋼鐵物流倉(cāng)儲(chǔ)中心轉(zhuǎn)變，對(duì)出入庫(kù)的鋼材進(jìn)行“信息化、條碼化”管理，建立數(shù)字式立體倉(cāng)庫(kù)。大力吸引鋼材深加工企業(yè)落戶園區(qū)，將園區(qū)的剪切加工能力從單一化向全面化和精細(xì)化發(fā)展。物流園區(qū)通過電子商務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌安排，利用海運(yùn)、河運(yùn)、鐵路和公路運(yùn)輸來提供低成本的綜合貨運(yùn)方案，促進(jìn)多式聯(lián)運(yùn)的發(fā)展。鋼貿(mào)物流園功能分析市場(chǎng)分析——國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分析我國(guó)鋼鐵物流產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)金融功能信息功能其他功能物流園區(qū)應(yīng)具備使園區(qū)企業(yè)能夠存款、貸款、抵押、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)、有價(jià)證券發(fā)行與交易，以及金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類便捷服務(wù)功能。信息平臺(tái)建設(shè)注重鋼鐵物流核心業(yè)務(wù)流程的規(guī)劃和設(shè)計(jì)、與相關(guān)信息系統(tǒng)的對(duì)接和交換、以及不同層次客戶對(duì)園區(qū)信息平臺(tái)功能的需求等。發(fā)展鋼鐵物流園區(qū)的需求預(yù)測(cè)功能、物流咨詢和培訓(xùn)等其他的增值服務(wù)功能，以加快園區(qū)的鋼鐵物流進(jìn)程、降低鋼鐵物流成本并提高鋼鐵物流的效率。金融功能鋼貿(mào)物流園功能分析市場(chǎng)分析——成都鋼材市場(chǎng)調(diào)查分析成都鋼材物流中心現(xiàn)狀分析

從城市發(fā)展的角度看，成都二環(huán)至三環(huán)區(qū)域發(fā)展鋼材物流中心空間較小，三環(huán)的貨運(yùn)交通功能在建設(shè)現(xiàn)代田園城市的進(jìn)程中，逐漸萎縮。

結(jié)合城市發(fā)展布局，第三圈層交通樞紐點(diǎn)成為鋼材市場(chǎng)發(fā)展熱土。

鋼材總部基地名不符實(shí)，經(jīng)營(yíng)方式原始單一，信息化平臺(tái)形同虛設(shè)。

鋼材信息流通渠道單一保守，鋼貿(mào)商家各自為戰(zhàn)，即使有抱團(tuán)，也是小范圍茶話式溝通，鋼材產(chǎn)業(yè)鏈未形成互動(dòng)共享。

物流方式單一，鋼材市場(chǎng)服務(wù)理念模糊。

由于城市道路改造對(duì)貨運(yùn)交通造成擁堵的情況，一時(shí)無(wú)法緩解。

成都現(xiàn)有鋼材市場(chǎng)貨運(yùn)主要依托川陜路兩邊的貨運(yùn)場(chǎng)站。為緩解成都市川陜路及周邊道路交通壓力，成都市將對(duì)川陜路進(jìn)行改造，實(shí)行交通管制后，貨車無(wú)法通行，貨代和停車場(chǎng)生存也將面臨困難，成都市區(qū)鋼材物流貨運(yùn)目前陷入擁堵處境。市場(chǎng)分析——成都鋼材市場(chǎng)調(diào)查分析青白江建設(shè)鋼鐵物流交易市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)

優(yōu)勢(shì)一：依托青白江大彎鐵路散貨站建設(shè)青白江散貨物流園區(qū)

依托青白江大彎鐵路散貨站建設(shè)的青白江散貨物流園區(qū)由鐵二院、德國(guó)弗勞恩霍夫物流研究院和深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院三家單位共同設(shè)計(jì)。由成青快速路、站前路、青江路南段、青白江區(qū)行政界線、貨運(yùn)大道圍合而成。園區(qū)規(guī)劃占地4600畝，預(yù)計(jì)總投資37.41億元，規(guī)劃期限為2008—2020年。

規(guī)劃提出“六區(qū)”、“一核”空間布局結(jié)構(gòu)：

“六區(qū)”：多式聯(lián)運(yùn)區(qū)、機(jī)電物流區(qū)、工業(yè)原料加工配送區(qū)、鮮活物流區(qū)、物流加工區(qū)和配送展銷區(qū)。提供配送、倉(cāng)儲(chǔ)、加工和展銷服務(wù)。

“一核”：指園區(qū)物流配套服務(wù)中心，滿足商務(wù)辦公、酒店、金融、商業(yè)服務(wù)等需求。

按照規(guī)劃，該物流園區(qū)將以綜合運(yùn)輸為通道，以物流增值服務(wù)和大宗商品集散為重點(diǎn)，以鮮活物流、機(jī)電物流、原料物流為特色，打造西部領(lǐng)先的第四方物流服務(wù)平臺(tái)，建設(shè)成為綜合型樞紐型物流園區(qū)。市場(chǎng)分析——成都鋼材市場(chǎng)調(diào)查分析青白江建設(shè)鋼鐵物流交易市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)二：亞洲最大集裝箱中心站鎖定青白江+青白江大彎鐵路貨站共同形成龐大的西部鐵路物流中心。

青白江集裝箱中心站是鐵道路部規(guī)劃建設(shè)的18個(gè)集裝箱中心站之一，也是其中規(guī)模最大的一個(gè)中心站，占地2140畝，總投資近10億元。該中心站建成后，年貨物吞吐量將達(dá)到220萬(wàn)到250萬(wàn)標(biāo)箱，形成近期1367萬(wàn)噸、遠(yuǎn)期2626萬(wàn)噸運(yùn)力，每日開行的集裝箱班列從近期的12.5對(duì)到遠(yuǎn)期的33對(duì)以上，規(guī)模為亞洲第一。

屆時(shí)，不僅成德綿區(qū)域內(nèi)的集裝箱將全部到這里進(jìn)行發(fā)送，甚至整個(gè)中西部地區(qū)的集裝箱也將紛紛前往青白江搭乘這趟通往沿海口岸城市耗時(shí)最短的“快車”。

兩大園區(qū)都在青白江境內(nèi)，首尾相連，都是依托鐵路貨運(yùn)站建設(shè)的物流園區(qū)，整合在一起進(jìn)行規(guī)劃與建設(shè)，打造為一個(gè)更全面、更強(qiáng)大的“中國(guó)西部鐵路物流中心”樞紐型物流園區(qū)。市場(chǎng)分析——項(xiàng)目輻射市場(chǎng)供求分析項(xiàng)目輻射區(qū)域定位

成都是四川省省會(huì)，中國(guó)西部重要的中心城市和中國(guó)歷史文化名城，是國(guó)務(wù)院規(guī)劃確定的中國(guó)西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，是中國(guó)西部大開發(fā)的中心城市。

隨著沿海產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷，西部地區(qū)的土地成本及人力資源優(yōu)勢(shì)、和“512”之后潛在的巨大基礎(chǔ)建設(shè)需求，成都成為鋼鐵產(chǎn)業(yè)撬動(dòng)內(nèi)需、進(jìn)軍西部市場(chǎng)急需占領(lǐng)的“橋頭堡”。而青白江作為成都市“北改、中調(diào)”的重要承接地，占據(jù)交通、物流、規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)，以物流樞紐加大型產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的高起點(diǎn)模式，顯示出以鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主的千億市場(chǎng)潛力。而對(duì)于落地于青白江的博川項(xiàng)目而言，2700余畝的龐大規(guī)模足以支撐起“中國(guó)西部鋼材交易及現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流基地”的定位。市場(chǎng)分析——項(xiàng)目輻射市場(chǎng)供求分析輻射區(qū)域內(nèi)鋼材供求分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)西部地區(qū)產(chǎn)能分析----

據(jù)統(tǒng)計(jì)，西部十二個(gè)省份2011年鋼鐵產(chǎn)量?jī)H占全國(guó)總產(chǎn)量的12.32%。整個(gè)西部總體產(chǎn)能約為0.93億噸，占全國(guó)總產(chǎn)能的10.87%。鋼材消費(fèi)量的快速擴(kuò)張是西部地區(qū)鋼鐵產(chǎn)能利用率高于其它地區(qū)的根本原因。市場(chǎng)分析——項(xiàng)目輻射市場(chǎng)供求分析輻射區(qū)域內(nèi)鋼材供求分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)西部地區(qū)產(chǎn)量及資源流向----

統(tǒng)計(jì)表明，2010年西部地區(qū)資源流向增量2572.5萬(wàn)噸，其中西北地區(qū)年均增量223萬(wàn)噸，西南地區(qū)年均增量291萬(wàn)噸。從2011年鋼材資源流向及鋼材產(chǎn)量占比統(tǒng)計(jì)來看，十二五開局之年，西部地區(qū)資源量流入量占比繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。

2010年鋼材資源流向及鋼材產(chǎn)量對(duì)比市場(chǎng)分析——項(xiàng)目輻射市場(chǎng)供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預(yù)測(cè)

從《“十二五”規(guī)劃》中可知，“十二五”期間，國(guó)家除對(duì)西部地區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、特色產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)、人民生活等方面提供了明確的指導(dǎo)外，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了加大資金投入基建的力度與經(jīng)濟(jì)中心建設(shè)的目標(biāo)。

其中重點(diǎn)突出強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)區(qū)域建設(shè)、強(qiáng)化路網(wǎng)建設(shè)、水利建設(shè)、工業(yè)機(jī)械制造基地建設(shè)，這四個(gè)環(huán)節(jié)將積極拉動(dòng)國(guó)內(nèi)各品種鋼鐵的消費(fèi)量。亮點(diǎn)一：重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)

《“十二五”規(guī)劃》中提出依托交通樞紐和區(qū)域中心城市發(fā)展?jié)摿Υ蟮?1個(gè)重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)。從指導(dǎo)意見來看，這些重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展，首要便是發(fā)展城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。眾所周知，城建在近十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中對(duì)拉動(dòng)鋼材消費(fèi)起到了重大貢獻(xiàn)。從經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃及周邊鋼廠布局來看，涉及新疆、內(nèi)蒙、陜、甘、寧區(qū)域內(nèi)的鋼鐵產(chǎn)量在將來一段時(shí)間內(nèi)，很難達(dá)到正常需求量；另外，西部是個(gè)能源礦產(chǎn)資源富集區(qū)，現(xiàn)已開發(fā)占比較低，此次經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)重點(diǎn)涉及資源開發(fā)，尤其礦產(chǎn)開發(fā)更能拉動(dòng)機(jī)械設(shè)備業(yè)增長(zhǎng)，間接拉動(dòng)鋼材消費(fèi)。市場(chǎng)分析——項(xiàng)目輻射市場(chǎng)供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預(yù)測(cè)亮點(diǎn)二：鐵路投資

鐵道部高官“落馬”后，緊接著來襲的“7.23高鐵事件”，使得中國(guó)鐵路建設(shè)乃至中國(guó)高鐵建設(shè)的進(jìn)展放緩或者暫停，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展必先交通通達(dá)，這是其內(nèi)在規(guī)律。

“十二五”末期，西部路網(wǎng)規(guī)模將達(dá)到5萬(wàn)公里左右，新增鐵路營(yíng)業(yè)里程1.5萬(wàn)公里，復(fù)線率達(dá)到50%以上，電化率達(dá)到60%以上。西部各省新建鐵路將形成“六縱四橫”的10條主要干線總里程7000多公里，總投資額將達(dá)6500億元。

鐵道部結(jié)合整個(gè)“十一”五期間投資估算，鐵路每投資1萬(wàn)元消耗鋼材0.32噸，依此預(yù)計(jì)“十二五”西部鐵路建設(shè)用鋼量將達(dá)到2080萬(wàn)噸。并且，西部地區(qū)多山地、多丘陵，此建設(shè)環(huán)境較之東部平原地區(qū)橋隧比將很大，鋼材用量較多。市場(chǎng)分析——項(xiàng)目輻射市場(chǎng)供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預(yù)測(cè)亮點(diǎn)三：公路網(wǎng)建設(shè)

從交通部了解到，全國(guó)“十二五”僅中央對(duì)農(nóng)村公路建設(shè)投資不低于2000億元，超過“十一五”投資力度，投資也將進(jìn)一步向西部地區(qū)傾斜，西部地區(qū)公路建設(shè)投資比重將占全國(guó)2/3以上。

參照有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，每一公里的公路需要消費(fèi)的鋼材(包括防護(hù)欄、防護(hù)網(wǎng)、鋼架棚)約90噸左右，僅新增公路一項(xiàng)保守估計(jì)就有40萬(wàn)噸左右的鋼材消耗量。市場(chǎng)分析——項(xiàng)目輻射市場(chǎng)供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預(yù)測(cè)亮點(diǎn)四：機(jī)場(chǎng)群建設(shè)

“十二五”期間，我國(guó)民航業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)新修建機(jī)場(chǎng)56個(gè)，遷建機(jī)場(chǎng)16個(gè)，改(擴(kuò))建機(jī)場(chǎng)91個(gè)，這些機(jī)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目大多數(shù)位于中西部地區(qū)。

通常機(jī)場(chǎng)建設(shè)每投資10億元將消耗1萬(wàn)多噸鋼材，若“十二五”期間我國(guó)機(jī)場(chǎng)建設(shè)投資年均按照1500-2000億元計(jì)算，則每年帶動(dòng)鋼材消費(fèi)量約為150-200多萬(wàn)噸，“十二五”期間機(jī)場(chǎng)建設(shè)用鋼量合計(jì)在750-1000萬(wàn)噸之間。市場(chǎng)分析——項(xiàng)目輻射市場(chǎng)供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預(yù)測(cè)亮點(diǎn)五：水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

《規(guī)劃》突出水利西部工程，加強(qiáng)水資源配置工程建設(shè)。

水利工作中的水電站、地基、壩體等建設(shè)需求主要集中在線螺、結(jié)構(gòu)鋼、管道鋼等方面。水利工程的重要性關(guān)乎地區(qū)經(jīng)濟(jì)是否可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)投資進(jìn)度不會(huì)放松，其需求量應(yīng)該不在少數(shù)。市場(chǎng)分析——項(xiàng)目輻射市場(chǎng)供求分析未來西部地區(qū)鋼材需求分析預(yù)測(cè)亮點(diǎn)六：重點(diǎn)裝備制造業(yè)布局

《規(guī)劃》提及，十二五期間重點(diǎn)發(fā)展清潔高效發(fā)電裝備，智能輸配電、石化成套裝備、鉆井設(shè)備、工程機(jī)械、重型裝備、數(shù)控機(jī)床、汽車摩托車等裝備制造業(yè)，形成一批競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的重大裝備制造業(yè)基地和國(guó)家級(jí)研發(fā)生產(chǎn)基地。

由于政策的導(dǎo)向作用，國(guó)家投資方向的牽引，加之西部地區(qū)成本的低廉，十二五初期，中國(guó)將有大批制造加工企業(yè)--用鋼大戶西進(jìn)，一方面是西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景可觀，前期的鐵路投資、后期的礦產(chǎn)資源開發(fā)投資，對(duì)裝備需求量會(huì)保持較高增長(zhǎng)；另一方面，目前國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，各企業(yè)借機(jī)打破區(qū)域限制，西進(jìn)以尋發(fā)展契機(jī)。重點(diǎn)裝備制造業(yè)的布局，由遠(yuǎn)及近，對(duì)鋼材消費(fèi)的拉動(dòng)值得期待。

綜上所述，“十二五”期間，西部地區(qū)近幾年鋼材需求量的高增長(zhǎng)是必然趨勢(shì)。目錄城市概況成都物流園規(guī)劃分析成都物流園鐵路規(guī)劃分析青白江散貨物流園規(guī)劃分析成都物流園搬遷政策政府專業(yè)人士深訪解析成都鋼材市場(chǎng)宏觀面總結(jié)集團(tuán)背景概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié)地塊發(fā)展方向建議市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析項(xiàng)目背景城市概況

在中國(guó)西部大開發(fā)的歷史背景下，成渝城市圈的戰(zhàn)略地位凸顯——作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的起點(diǎn)、西部城市軸的中心，成渝城市圈北拉西北，南帶西南，東聯(lián)華中，西引西藏，是西部目前唯一形成城市經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域

成都位于中國(guó)四川省中部，四川盆地西部，成都平原腹地，是中國(guó)西南地區(qū)集科技、商貿(mào)、金融、教育中心和交通、通信樞紐的重要中心城市，轄區(qū)總面積12390平方公里（中國(guó)直轄市和副省級(jí)城市第8名），市區(qū)面積598平方公里，東北與德陽(yáng)市、東南與資陽(yáng)市毗鄰，西南與雅安市相接，西北與阿壩藏族羌族自治州接壤，南與眉山市相連。成都是寶成、成昆、成渝、達(dá)成以及未來滬漢蓉、西成、成蘭、成貴、川青、川藏等鐵路干線，成綿樂客專、成渝客專的交匯點(diǎn)，是我國(guó)重要的鐵路運(yùn)輸樞紐和六大鐵路客運(yùn)樞紐之一，成都北編組站是西南地區(qū)最大的鐵路編組站。成都還是108（北京—昆明）、213（蘭州—云南磨憨）、317（成都—那曲）、318（上海—西藏友誼橋）、319（廈門—成都）、321（廣州—成都）等國(guó)道的交匯點(diǎn)。未來，成都將向著“世界現(xiàn)代田園城市”的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)奮進(jìn)。西南大城·四中兩樞·戰(zhàn)略要地城市概況項(xiàng)目背景成都物流園規(guī)劃分析成都四大物流園規(guī)劃位置圖：規(guī)劃內(nèi)容：力爭(zhēng)到2012年，將成都初步建成西部地區(qū)的區(qū)域物流中心和全國(guó)物流體系中的重要結(jié)點(diǎn)，物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值500億元，年均增長(zhǎng)18%以上的宏偉目標(biāo)。成都航空港物流園區(qū)青白江散貨物流園區(qū)古新鐵路散貨物流園區(qū)國(guó)際集裝箱物流園區(qū)四個(gè)國(guó)際性樞紐型物流園區(qū)古新鐵路散貨物流園成都航空港物流園成都國(guó)際集裝箱物流園青白江散貨物流園本案成都規(guī)劃的四大物流園區(qū)中，鋼鐵物流園區(qū)有兩個(gè)（本案與新津匯津鋼材城區(qū)域），他們是市區(qū)鋼材市場(chǎng)拆遷外移的主要承接地。項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景成都物流園鐵路規(guī)劃分析本項(xiàng)目鐵路線詳細(xì)規(guī)劃：本項(xiàng)目有四條鐵路專用線直達(dá)園區(qū)成都東站青白江大灣貨運(yùn)站北拓本案目前成都東貨站已逐漸萎縮貨運(yùn)功能，取而代之的國(guó)際鐵路貨運(yùn)樞紐青白江大彎火車站，本項(xiàng)目就在青白江大灣貨運(yùn)站旁，有四條鐵路專用線直達(dá)園區(qū)。項(xiàng)目背景青白江散貨物流園規(guī)劃分析青白江國(guó)際鐵路物流樞紐功能區(qū)定位是以鐵路集裝箱物流中心、鐵路散貨物流中心和大宗物資中轉(zhuǎn)中心為主的國(guó)際鐵路樞紐功能區(qū)，規(guī)劃范圍包括青白江大彎和城廂部分區(qū)域，面積約10平方公里。青白江國(guó)際物流樞紐功能區(qū)鐵路集裝箱物流中心鐵路散貨物流中心大宗物資中轉(zhuǎn)中心大彎和城廂部分區(qū)域：10平方公里鐵路集裝箱物流園鐵路散貨箱物流中心大宗物資中轉(zhuǎn)中心青白江區(qū)內(nèi)有亞洲最大集裝箱中心站+青白江大彎鐵路貨站共同形成龐大的西部鐵路物流中心，而本項(xiàng)目就位于成都青白江散貨物流園區(qū)，承載本項(xiàng)目的有利支撐平臺(tái).項(xiàng)目背景成都物流園搬遷政策量力鋼材城劍龍鋼材城金府鋼材城規(guī)劃內(nèi)容：成都市商務(wù)局《成都市商品市場(chǎng)布局規(guī)劃》提出在城市邊緣區(qū)及各外圍組團(tuán)發(fā)展批發(fā)市場(chǎng)是大勢(shì)所趨，且根據(jù)成都現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃修編，;例入搬遷的鋼鐵物流配送站的為：成都量力鋼材城的物流區(qū)、金府鋼材城、劍龍鋼材城。成都市列入搬遷的鋼鐵物流配送站有：成都量力鋼材城、金府鋼材城、劍龍鋼材城，但拆遷具體日期尚未確認(rèn)。項(xiàng)目背景政府專業(yè)人士深訪解析訪談人士主要觀點(diǎn)土地局王女士目前成都建設(shè)田園城市需要，未來所有三環(huán)內(nèi)市場(chǎng)外遷，包含萬(wàn)貫機(jī)電城、金府鋼材城，以及量力鋼材城規(guī)劃局李先生成都現(xiàn)代化田園城市規(guī)劃布局，使三環(huán)路逐漸承擔(dān)起城市化道路交通功能，成都現(xiàn)有的量力鋼材交易中心、金府鋼材城居于三環(huán)周邊，對(duì)鋼材產(chǎn)品的流轉(zhuǎn)運(yùn)輸通路造成阻塞，交通瓶頸制約其鋼材交易規(guī)模發(fā)展壯大空間招商局陳先生成都現(xiàn)有的鋼材物流中心在專業(yè)物流人才儲(chǔ)備管理、倉(cāng)儲(chǔ)信息化管理、硬件設(shè)施、功能布局、服務(wù)功能、市場(chǎng)配套、交通運(yùn)輸、電子商務(wù)、融資擔(dān)保等方面存在著不同程度的缺失，已經(jīng)難以滿足商家與客戶更多的需求。規(guī)劃局張先生成都現(xiàn)有鋼材物流中心在功能劃分上不同程度的缺失，不能滿足進(jìn)駐商家的多種需求，缺乏真正意義上的現(xiàn)代鋼材物流基地一級(jí)代理商吳先生目前成都鋼材市場(chǎng)還處在發(fā)展期，像三環(huán)交通問題我們還是很頭疼，我們希望能減少中間環(huán)節(jié)，來減少我們的運(yùn)輸?shù)瘸杀?，且很多功能還不夠完善，這些都有待你們考慮。未來鋼材市場(chǎng)發(fā)展方向是發(fā)展現(xiàn)代物流，這是成功吸引商家入駐的先決條件。項(xiàng)目背景成都鋼材市場(chǎng)宏觀面總結(jié)全國(guó)鋼鐵產(chǎn)量逐年上升且近幾年上升幅度較大；鋼鐵最主要用于建筑行業(yè)，而近兩年全國(guó)新開工、施工面積下降明顯，鋼材需求量亦有所下降；近幾年四川鋼鐵產(chǎn)量逐年上升，但2010年后鋼鐵需求用量下降明顯根據(jù)《四川省十一五物流發(fā)展規(guī)劃》和《成都市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》成都重點(diǎn)建設(shè)四個(gè)國(guó)際性樞紐型物流園區(qū)，成都青白江國(guó)際集裝箱物流園區(qū)、成都青白江散貨物流園區(qū)、成都航空港物流園區(qū)、成都古新鐵路散貨物流園區(qū)鋼材市場(chǎng)供需分析成都鋼鐵物流園區(qū)規(guī)劃成都鋼材市場(chǎng)拆遷概況供應(yīng)持續(xù)上漲，需求量下跌規(guī)劃條件利好，承接市區(qū)鋼材市場(chǎng)轉(zhuǎn)移《成都市商品市場(chǎng)布局規(guī)劃》提出在城市邊緣區(qū)及各外圍組團(tuán)發(fā)展批發(fā)市場(chǎng)是大勢(shì)所趨，例如搬遷的鋼鐵物流配送站的為：成都量力鋼材城的物流區(qū)、金府鋼材城、劍龍鋼材城。市區(qū)市場(chǎng)拆遷時(shí)間尚未確定項(xiàng)目背景集團(tuán)背景概述華亞集團(tuán)鋼鐵物流紡織地產(chǎn)貿(mào)易華亞集團(tuán)有限公司是一家跨地域、跨行業(yè)、多元化、復(fù)合型的大型民營(yíng)實(shí)業(yè)集團(tuán)企業(yè)，現(xiàn)有總資產(chǎn)超過50億元人民幣，員工數(shù)萬(wàn)人。華亞集團(tuán)一貫秉持誠(chéng)信、高效的經(jīng)營(yíng)理念，穩(wěn)健、務(wù)實(shí)的發(fā)展理念，多元、復(fù)合的投資理念，人本、和諧的管理理念，努力實(shí)現(xiàn)做大資源產(chǎn)業(yè)、做強(qiáng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、做活多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局。目錄項(xiàng)目區(qū)位及交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目外部環(huán)境項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境博川地塊本體分析博川項(xiàng)目各板塊功能分區(qū)地塊分級(jí)商貿(mào)南北地塊功能考慮市場(chǎng)分析項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié)地塊發(fā)展方向建議市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位及交通

項(xiàng)目位于青白江散貨物流園區(qū)內(nèi)，對(duì)外交通聯(lián)系便捷，緊靠成金青快速通道和貨運(yùn)大道，地塊內(nèi)部未來?yè)碛?條鐵路線，交通優(yōu)勢(shì)明顯。本案

交通優(yōu)勢(shì)突出——項(xiàng)目處于青白江散貨物流園區(qū)內(nèi)，緊靠成金快速通道和貨運(yùn)大道，地塊內(nèi)部未來?yè)碛?條鐵路線，交通條件優(yōu)越。成金青快速通道大石路規(guī)劃中祥福大道規(guī)劃中成巴高速本案本案貨運(yùn)鐵路成綿高速成金青快速路項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至K8K9125631235644貨運(yùn)大道地塊內(nèi)荒田博川物流園17號(hào)倉(cāng)庫(kù)銀犁冷藏物流中心成金青快速通道博川物流園用地

項(xiàng)目地勢(shì)平坦，緊鄰成金青快速通道、貨運(yùn)大道；目前博川物流園內(nèi)已建成14號(hào)和17號(hào)倉(cāng)庫(kù),15、16號(hào)倉(cāng)庫(kù)在建；海關(guān)大樓已建成并投入使用，A1、A2號(hào)商鋪主體已封頂。項(xiàng)目概況項(xiàng)目外部環(huán)境青白江城區(qū)本項(xiàng)目四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院青龍建材城西部鋼材城萬(wàn)貫建材城建工石材園項(xiàng)目周邊目前已有在建或規(guī)劃的大小專業(yè)市場(chǎng)多個(gè)，未來將形成一個(gè)集石材、鋼材、建材于一體的大型專業(yè)物流市場(chǎng)。大港建材城項(xiàng)目概況項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境

項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃擁有四條鐵路線，商務(wù)集群和商務(wù)配套區(qū)域等，目前已有兩棟倉(cāng)儲(chǔ)已修建好，未來整個(gè)項(xiàng)目將具備商務(wù)、辦公、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等功能。11111規(guī)劃的4條鐵路線（示意）博川物流園17號(hào)倉(cāng)庫(kù)22343未來規(guī)劃的商務(wù)集群（示意）未來規(guī)劃的商務(wù)配套區(qū)域（示意）4項(xiàng)目概況項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境項(xiàng)目目前已建好14、17號(hào)倉(cāng)庫(kù)及海關(guān)大樓，在建15、16號(hào)倉(cāng)庫(kù)以及5個(gè)管理用房；同時(shí)會(huì)所、13號(hào)寫字樓在建，未來可開發(fā)用地較多。博川物流園17號(hào)倉(cāng)庫(kù)已建好在建14、17號(hào)倉(cāng)庫(kù)15、16號(hào)倉(cāng)庫(kù)海關(guān)大樓A1、A2、A3、A4、A5管理用房在建會(huì)所、13號(hào)樓博川物流園14號(hào)倉(cāng)庫(kù)待建用地在建或已建項(xiàng)目概況博川地塊本體分析區(qū)位交通位于青白江集裝箱物流園區(qū)內(nèi)，緊靠成金青快速通道，交通便捷。擁有公路、鐵路等多種運(yùn)輸方式，交通優(yōu)勢(shì)突出。商業(yè)市場(chǎng)氛圍濃厚地塊利于打造市場(chǎng)物流集中地周邊環(huán)境項(xiàng)目四至周邊競(jìng)爭(zhēng)周邊目前已有在建或規(guī)劃的建材市場(chǎng)多個(gè)，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈靠近鐵路集裝箱中心站，未來能夠享受相關(guān)服務(wù)支持項(xiàng)目地勢(shì)平坦，內(nèi)部有高壓電線；緊鄰成金青快速通道、西部鋼材城和青龍建材城，能夠聚集一定的市場(chǎng)人氣。項(xiàng)目所在區(qū)域是已正式批準(zhǔn)的成都北部物流建材配送中心；未來是規(guī)模最大、品種最齊的物流市場(chǎng)集中發(fā)展地。交通優(yōu)勢(shì)突出通過對(duì)區(qū)位交通、周邊環(huán)境及規(guī)劃的分析，本項(xiàng)目作為鋼貿(mào)物流園未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｉ藤Q(mào)南北地塊基礎(chǔ)分析博川項(xiàng)目各板塊功能分區(qū)從上圖中可以看到，博川項(xiàng)目已確定各版塊功能中，“聯(lián)運(yùn)存儲(chǔ)、物流加工”區(qū)域規(guī)模較大，并具有一定規(guī)模的生活配套區(qū)域，但作為專業(yè)市場(chǎng)主體的“交易中心區(qū)”占比過小，而商貿(mào)南北地塊所在位置為區(qū)域門戶，具有良好的展示面。聯(lián)運(yùn)存儲(chǔ)區(qū)交易中心區(qū)生活配套區(qū)商貿(mào)南北？？？？加工服務(wù)區(qū)國(guó)際物流區(qū)二級(jí)項(xiàng)目概況地塊分級(jí)土地評(píng)級(jí)：二級(jí)北側(cè)臨倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，南側(cè)臨貨運(yùn)大道，未來能夠形成前辦公后倉(cāng)儲(chǔ)的氛圍；周邊交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性高；適合產(chǎn)品：辦公、商鋪土地評(píng)級(jí)：三級(jí)地塊內(nèi)主要以倉(cāng)儲(chǔ)、加工為主；規(guī)劃有4條鐵路線；適合產(chǎn)品：倉(cāng)儲(chǔ)、加工、堆場(chǎng)等二級(jí)一級(jí)三級(jí)二級(jí)

土地評(píng)級(jí)：一級(jí)靠近成金青快速通道，橋頭堡位置；地塊獨(dú)立，便于塑造高端形象，打造標(biāo)桿產(chǎn)品；適合產(chǎn)品：聚合行業(yè)高端、新型產(chǎn)品的展示及銷售中心。商貿(mào)南北地塊基礎(chǔ)分析商貿(mào)南北地塊功能考慮從上圖可知，目前博川項(xiàng)目2700多畝范圍內(nèi)，聯(lián)運(yùn)存儲(chǔ)和倉(cāng)儲(chǔ)物流加工用地較為豐裕，生活配套也有一定的考慮。但作為專業(yè)市場(chǎng)主體的“商貿(mào)交易區(qū)”面積偏小，應(yīng)優(yōu)先考慮在剩余地塊中進(jìn)行發(fā)展。因此，商貿(mào)南北地塊功能初步考慮為：完善區(qū)域功能、提升產(chǎn)業(yè)效能的“集中商貿(mào)展示區(qū)”。目錄案例研判

成都典型鋼材市場(chǎng)分布未來競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體量分析

量力、金府、龍港、

西南港、匯津、西部鋼材城

成都鋼材市場(chǎng)商戶分析

典型鋼材市場(chǎng)產(chǎn)品分析——商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)加工、堆場(chǎng)、寫字樓

鋼材市場(chǎng)功能機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

借鑒點(diǎn)分析客戶深訪市場(chǎng)分析項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié)地塊發(fā)展方向建議市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析案例研判成都典型鋼材市場(chǎng)分布區(qū)別市場(chǎng)名建筑面積開業(yè)時(shí)間經(jīng)營(yíng)范圍老市場(chǎng)金府鋼材城25萬(wàn)平米2001板材、建材、型材劍龍鋼材城20萬(wàn)平米2003管材、型材龍港鋼材城35.8萬(wàn)平2007以建材為主量力鋼材城199萬(wàn)平米2001板材、建材、型材、線材西聯(lián)鋼鐵物流45萬(wàn)平米2007型材、建材、管材、板材新市場(chǎng)匯津現(xiàn)代鋼材城142萬(wàn)平米2013（目前未開業(yè)）板材、管材、型材、建材西部鋼材城前期15萬(wàn)平米后期500畝待建2013（目前未開業(yè)）型材、建材、管材劍龍鋼材城金府鋼材城匯津現(xiàn)代鋼材城量力鋼材城龍港鋼材城本案西部鋼材城西聯(lián)鋼鐵物流成都二三環(huán)區(qū)域外拓機(jī)會(huì)點(diǎn)：隨著量力、金府、劍龍鋼材市場(chǎng)遷移的外拓體量在，本項(xiàng)目所在的青白江大灣貨運(yùn)站的交通樞紐點(diǎn)成為鋼材市場(chǎng)發(fā)展熱土。

成都老鋼材市場(chǎng)主要分布在三環(huán)區(qū)域附近，除量力外，其他市場(chǎng)存在規(guī)模小、規(guī)劃落后等問題，新市場(chǎng)主要集中在新津與青白江區(qū)域。案例研判未來競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體量分析未來待拆遷體量約90萬(wàn)平米未來競(jìng)爭(zhēng)體量約262.9萬(wàn)平米未來競(jìng)爭(zhēng)體量：辦公約112.8平米，住宅生活配套約46萬(wàn)平米，現(xiàn)貨交易約12.25萬(wàn)平米，倉(cāng)儲(chǔ)加工約4.85萬(wàn)平米；另有75萬(wàn)平米和500畝規(guī)劃未定

三環(huán)內(nèi)多家鋼材市場(chǎng)將拆遷外移，通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的分析可知，未來開發(fā)體量多集中在寫字樓辦公方面，現(xiàn)階段市場(chǎng)份額很大的現(xiàn)貨交易區(qū)體量較少。案例研判量力鋼材城簡(jiǎn)述區(qū)位：位于金牛區(qū)金豐路，三環(huán)路與成彭高速路交匯處規(guī)模：占地約1500畝，市場(chǎng)各類鋼材年吞吐量400萬(wàn)噸，規(guī)劃：量力鋼材城，總建筑面積199萬(wàn)㎡交通：金府鋼材城距離成都市區(qū)約8公里距離本案約12公里量力鋼材城位于金牛區(qū)金豐路，三環(huán)路與成彭高速路交匯處，是西南及全國(guó)鋼材物流重要中心和示范點(diǎn)。目前市場(chǎng)內(nèi)單獨(dú)做型材的商戶較少，多為綜合型，包含各類板材、建材、型材、線材等，主要為鋼材類一二級(jí)代理商，其中沿海商家占六成以上。天府廣場(chǎng)本案量力鋼材城約8公里約12公里案例研判量力鋼材城整體規(guī)劃分析分區(qū)分析：商務(wù)區(qū)功能：主要包含A區(qū)B區(qū)，均為1-3層為裙樓，3層以上為商住兩用，目前商家在1000余戶，引進(jìn)了成商銀行、郵政、商務(wù)酒店等，為客戶提供一站式交易服務(wù)。倉(cāng)儲(chǔ)加工配送區(qū)：

主要包含C區(qū)D區(qū)，C區(qū)僅有幾家大型商戶，而D區(qū)主要以物流為主，其中，貨運(yùn)大道貫穿整個(gè)D區(qū)，且306鐵路專線延伸入市場(chǎng)。物業(yè)類型分區(qū)占地功能A區(qū)商務(wù)區(qū)141畝商鋪B區(qū)330畝商鋪辦公、堆場(chǎng)C區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)/大型廠房、小型加工區(qū)、貨場(chǎng)區(qū)D區(qū)/倉(cāng)儲(chǔ)加工配送區(qū)商務(wù)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)加工配送區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)項(xiàng)目總平面圖量力鋼材平面效果圖

量力鋼材城主要規(guī)劃包含商務(wù)區(qū)（A區(qū)、B區(qū)）和倉(cāng)儲(chǔ)加工配送區(qū)（C區(qū)、D區(qū)）。其中后者還在規(guī)劃建設(shè)中，僅部分呈現(xiàn)。而較為成型的為商務(wù)區(qū)，總占地約500畝，主要由商鋪、辦公以及堆場(chǎng)組成，租賃情況較好。未來按照相關(guān)規(guī)劃，倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)將搬遷到三環(huán)以外區(qū)域。案例研判量力鋼材城交通動(dòng)線分析量力鋼鐵物流中心共3個(gè)出入口，均在靠近三環(huán)路一側(cè)②③為進(jìn)門主干道，①④市場(chǎng)內(nèi)次要干道①④③②道路由兩級(jí)道路體系構(gòu)成：①④道寬25米（按3.5-4米貨車車寬計(jì)算，可通行7-8輛貨車，按2.5-3米小車車寬計(jì)算，可通行8-9輛小車），②③道寬20米（按3.5-4米貨車車寬計(jì)算，可通行5-6輛貨車，按2.5-3米小車車寬計(jì)算，可通行6-7輛小車）①③②④道路體系和規(guī)劃圖量力鋼材城規(guī)劃有三個(gè)出入口，均靠近三環(huán)路一側(cè)，動(dòng)線關(guān)系清晰。由四周環(huán)線循環(huán)和場(chǎng)內(nèi)道路循環(huán)組成，進(jìn)門主干道道寬20米，次主干道路寬25米。案例研判量力鋼材城產(chǎn)品分析①③②④⑥⑤物業(yè)類型棟數(shù)建筑形態(tài)產(chǎn)品設(shè)計(jì)層高面積區(qū)間租金A區(qū)6棟三層連租商鋪，共計(jì)134間一樓可做貨品展示，二、三樓可做辦公及住宿開間：7米層高：一層6米；二三層3米72-200平50-100元/㎡·月A區(qū)A區(qū)平面圖商鋪商鋪彩色立面開間7米二、三層各3米一層6米A區(qū)商家訪談：目前A區(qū)空置率較B區(qū)較高，主要他是三層整租形式，我們做零售的就不需要那么大面積。開間：7米層高：一層二層各自3米商鋪產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析量力鋼材城A區(qū)由6棟構(gòu)成，均為3F商鋪，（1F為商鋪，2-3F為辦公或用作住宅)，主要針對(duì)大中型商戶，采取三層整租形式，租金50-100元/㎡·月，但空置率較高，多數(shù)商戶表示不需要面積太大的商鋪和辦公空間。案例研判量力鋼材城產(chǎn)品分析B區(qū)商家訪談：目前量力B區(qū)布局是最合理的，也比較好用，小商家零售的就能租底鋪，大的批發(fā)商像我們就可以租個(gè)辦公室即可。①③②④⑥⑤物業(yè)類型棟數(shù)建筑形態(tài)產(chǎn)品設(shè)計(jì)面積區(qū)間租金B(yǎng)區(qū)6棟，中間堆場(chǎng)形式三層，可分割租賃一樓商鋪配有獨(dú)立衛(wèi)生間；二層寫字間配功能服務(wù)廳、獨(dú)立衛(wèi)生間36-150鋪面：80-95元/㎡·月；堆場(chǎng)：28元/㎡·月B區(qū)平面圖B區(qū)商鋪堆場(chǎng)商鋪立面露天堆場(chǎng)開間5-8米二、三層各5.7米一層6米開間：7-10米層高：一層6米；二三層3米商鋪產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析

量力鋼材城B區(qū)由6幢組成，采取圍合式布局，中心為貨物堆場(chǎng)，四周為商鋪及寫字樓，均為3F商鋪，租賃面積可自由組合（其中1F為商鋪，2-3F為寫字間，有部分用作住宅），租金為80-95元/㎡·月，出租率達(dá)95%。案例研判量力鋼材城產(chǎn)品分析C區(qū)D區(qū)物業(yè)類型建筑形態(tài)產(chǎn)品設(shè)計(jì)C區(qū)廠房常規(guī)廠房設(shè)計(jì)D區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)+堆場(chǎng)+物流常規(guī)廠房設(shè)計(jì)306鐵路專線露天堆場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)鐵路專線306鐵路專線圖量力鋼材城約400米306鐵路專線C、D區(qū)商家訪談：我們是做大型的鋼鐵倉(cāng)儲(chǔ)批發(fā)以及加工，基本物流集中在D區(qū)那邊，有鐵路線運(yùn)輸是很方便。

量力鋼材城C區(qū)主要是幾家大型鋼材批發(fā)商的廠房加工區(qū)，而D區(qū)主要是倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)，

有鐵路專線306和貨運(yùn)大道穿過。量力鋼材城運(yùn)營(yíng)分析案例研判經(jīng)營(yíng)范圍為各類板材、建材、型材、線材等綜合類組成，單獨(dú)做型材的商戶較少目前A區(qū)空余29間商鋪，B區(qū)空余20間左右，市場(chǎng)管理較好，設(shè)計(jì)較為合理入駐商家名稱主營(yíng)成都冀興鋼鐵有限公司中厚板、冷軋板、熱軋板、帶鋼、型材佳虎商貿(mào)有限公司螺紋鋼、中厚板、管材、型材成都譚強(qiáng)（個(gè)體經(jīng)營(yíng)）螺紋鋼、中厚板、冷軋板、熱軋板、帶鋼、管材、型材、不銹鋼、工具鋼、軸承鋼、彈簧鋼成都同慶建材帶鋼成都鋼管超市管材、型材成都成邑鋼鐵有限公司冷軋板、熱軋板、管材、型材成都市晰樺物資有限公司螺紋鋼、中厚板、冷軋板、熱軋板、涂鍍、管材、型材、優(yōu)質(zhì)線材、不銹鋼成都市宏誠(chéng)物資有限公司螺紋鋼、中厚板、管材、型材成都智誠(chéng)達(dá)貿(mào)易有限公司型材騰輝泰萊貿(mào)易有限公司螺紋鋼、型材、鋼坯成都科銀信息系統(tǒng)有限公司螺紋鋼成都蜀元貿(mào)易有限公司冷軋板

目前量力鋼材城較成規(guī)模的為A區(qū)和B區(qū)。其中A區(qū)主要針對(duì)大中型商戶，采取三層整租形式，租金雖僅在50-100元/㎡.月，但因大多數(shù)商戶表示不需要太大空間導(dǎo)致空置率較高；而B區(qū)采取一、二、三層可自由選擇租賃面積大小的方式，雖租金高但租賃方式較為靈活

，且中間布置堆場(chǎng)，方便出貨，更受商戶喜愛。量力鋼材城案例啟示案例研判啟示一：通過對(duì)于市場(chǎng)商鋪產(chǎn)品研究，B區(qū)（每層分拆，切割租賃）無(wú)論是出租率還是租賃價(jià)格均高于A區(qū)（三層整體出租）。A區(qū)：針對(duì)大中型商戶，經(jīng)營(yíng)范圍主要是鋼貿(mào)和加工類機(jī)械、以及有色金屬類，采取三層整租形式，租金50-100元/㎡.月，空置率較高，B區(qū)：針對(duì)中小型商戶，主要經(jīng)營(yíng)仍以鋼貿(mào)綜合類為主，出租率較高。一方面由于B區(qū)一、二、三層商鋪可自由選擇面積大小，雖租金高但租賃方式較為靈活

；另一方面B區(qū)設(shè)置有堆場(chǎng)，商家反映方便日常出貨。

啟示二：型材等綜合類大小商戶均表示比較喜歡B區(qū)的商鋪和堆場(chǎng)布局形式（圍合式），方便取貨，值得借鑒。案例研判金府鋼材城簡(jiǎn)述區(qū)位：地處成都金牛區(qū)三環(huán)交大立交洞子口鄉(xiāng)處，是金府機(jī)電商圈黃金位置。規(guī)模：市場(chǎng)占地180余畝,后期擴(kuò)建130畝交易情況：現(xiàn)日均貨車出車量達(dá)800余次，鋼材現(xiàn)貨日交易量逾千噸。交通情況：距離成都市區(qū)約10公里距離本案約15公里天府廣場(chǎng)本案金府鋼材城約10公里約15公里

金府鋼材城位于成都金牛區(qū)三環(huán)交大立交洞子口鄉(xiāng)處，是成都較早的鋼材批發(fā)城，主要以小商戶現(xiàn)貨交易為主。案例研判金府鋼材城整體規(guī)劃分析

缺陷分析：車輛占道，隨意上下貨，導(dǎo)致本身較為狹窄的道路更加擁擠，嚴(yán)重影響市場(chǎng)交通通行能力主干道主干道次干道卸貨情況物流、生活配套區(qū)商鋪（現(xiàn)貨銷售區(qū))堆場(chǎng)加工區(qū)商鋪（現(xiàn)貨銷售區(qū)商鋪（現(xiàn)貨銷售區(qū)堆場(chǎng)物流和生活配套區(qū)加工區(qū)項(xiàng)目總平面圖次干道金府鋼材城主要規(guī)劃包含有商鋪廠房區(qū)、堆場(chǎng)、加工區(qū)以及物流生活配套區(qū)組成，功能比較齊全，但由于市場(chǎng)較老，道路設(shè)置較為狹窄，車輛占道卸貨影響交通通行能力。案例研判金府鋼材城產(chǎn)品分析商鋪區(qū)廠房區(qū)商鋪區(qū)廠房區(qū)物業(yè)類型面積區(qū)間開間進(jìn)深層高商鋪區(qū)47-115平開間：4米進(jìn)深：12米6-8米（可隔出兩層）廠房區(qū)（也是做商鋪）50-1000平開間：10米進(jìn)深：10米6米金府鋼材城商鋪由兩種形態(tài)，一種是老式商鋪，面積約為47-115平米不等，開間4米，進(jìn)深12米，層高6-8米，中間可自由隔成2層；另一種形式是廠房隔成的商鋪，僅有一層，層高在5米左右，開間可自由組合，大概面積區(qū)間在60-100平米。案例研判金府鋼材城產(chǎn)品分析物業(yè)類型面積區(qū)間開間進(jìn)深層高堆場(chǎng)區(qū)200平起租賃//加工區(qū)300-600平開間：30米進(jìn)深：10-15米6-8米加工區(qū)堆場(chǎng)物流配套區(qū)加工區(qū)金府鋼材城目前加工區(qū)僅有2家，主要還是以板材加工為主，而市場(chǎng)中的整體堆場(chǎng)面積較小，主要是露天形式，布局在市場(chǎng)中心位置。案例研判金府鋼材城運(yùn)營(yíng)分析入駐商家名稱主營(yíng)成都安塞樂米塔爾鋼材有限公司螺紋鋼、中厚板、冷軋板、熱軋板、涂鍍、帶鋼、管材、型材、優(yōu)質(zhì)線材、不銹鋼、結(jié)構(gòu)鋼、其它特鋼成都鑫紅鑫鋼鐵集團(tuán)有限公司中厚板、熱軋板、管材、型材馬鋼控股有限公司成都銷售公司中厚板、冷軋板、熱軋板、管材、型材、鋼坯成都恒泰鋼材商貿(mào)有限公司螺紋鋼、中厚板、冷軋板、熱軋板、涂鍍、管材、型材、優(yōu)質(zhì)線材、不銹鋼成都坤倫鋼鐵貿(mào)易有限公司中厚板、冷軋板、熱軋板、涂鍍、帶鋼、型材成都市金牛區(qū)易興鋼材銷售部螺紋鋼、型材崇州市崇陽(yáng)舜昌鋼材經(jīng)營(yíng)部熱軋板自主鋼鐵有限公司螺紋鋼、型材成都市四星鋼管有限公司管材成都市沙灣金屬有限責(zé)任公司中厚板、熱軋板、型材物業(yè)類型租金商鋪70-80元/平米廠房70-80元/平米堆場(chǎng)租賃一年：50元/平米兩年：34元/平米商戶情況：以本地小商戶為主，運(yùn)營(yíng)招商情況：經(jīng)營(yíng)狀況受口岸影響明顯，靠金府路一側(cè)經(jīng)營(yíng)狀況較佳，市場(chǎng)內(nèi)部靠三環(huán)一側(cè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，現(xiàn)入駐商戶約800戶，多鋼材異型材類代理商，規(guī)模偏小。出租率：目前商鋪以及廠房出租率達(dá)95%金府鋼材城主要由小的散戶商家組成，規(guī)模較小，主要經(jīng)營(yíng)的為鋼材中的板材、建材、型材等的現(xiàn)貨銷售，而市場(chǎng)目前租賃的商鋪和堆場(chǎng)出租率高達(dá)95%，租金：商鋪70-80元/㎡,堆場(chǎng)34-50元/㎡不等。案例研判金府鋼材城案例啟示啟示：成都老的鋼材市場(chǎng)缺乏新型鋼材城的科學(xué)布局，未來項(xiàng)目一定要明確功能分區(qū)，統(tǒng)一交通規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重堆場(chǎng)和商鋪相結(jié)合的形式。市場(chǎng)主要以小的商戶為主，主要做鋼材現(xiàn)貨交易，其中無(wú)專門做型材商家，還是以綜合類為主。

市場(chǎng)中堆場(chǎng)較少、商鋪占比較大，且存在兩種形態(tài)，一種是老式商鋪，面積約為47-115平米不等，開間4米，進(jìn)深12米，層高6-8米，中間可自由隔成2層；另一種形式是廠房隔成的商鋪，僅有一層，層高在5米左右，開間可自由組合，大概面積區(qū)間在60-100平米。案例研判龍港鋼材城簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱占地建筑面積規(guī)劃生產(chǎn)設(shè)備龍港鋼材城600畝倉(cāng)庫(kù)和加工區(qū)共26萬(wàn)平方米；商鋪3萬(wàn)平方米;寫字樓6.8萬(wàn)平米辦公、營(yíng)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)以及加工大型起重機(jī)10-32噸行車40多臺(tái)、卷開平生產(chǎn)線6條、盤螺冷軋校直生產(chǎn)線12條交通分析：龍港鋼材城距離成都市三環(huán)路約12公里龍港鋼材城距離本案約16公里天府廣場(chǎng)本案龍港鋼材城約12公里約16公里龍港鋼材城：位于成華區(qū)龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)，是一個(gè)集鋼材銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、加工為一體的一站式鋼材貿(mào)易基地，主要經(jīng)營(yíng)的以鋼材貿(mào)易等，而專門做型材商家僅兩家。案例研判龍港鋼材城規(guī)劃分析項(xiàng)目分期規(guī)劃占地建筑面積一期寫子樓/商鋪/倉(cāng)庫(kù)和加工區(qū)300畝22萬(wàn)平米二期寫字樓10畝4.8萬(wàn)平米寫字樓寫字樓商鋪堆場(chǎng)龍港鋼材城衛(wèi)星圖倉(cāng)庫(kù)獨(dú)立加工區(qū)一期二期國(guó)儲(chǔ)437鐵路龍港專用鐵路規(guī)劃分三期，其中一期規(guī)劃有寫字樓、商鋪、倉(cāng)庫(kù)、加工區(qū)；二期寫字樓（雙子星大廈）主要做電子商務(wù)平臺(tái)，三期尚未規(guī)劃建設(shè)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部穿過國(guó)儲(chǔ)437鐵路及龍港專用鐵路兩條鐵路線。案例研判龍港鋼材城產(chǎn)品分析（商鋪）產(chǎn)品建筑面積面積區(qū)間運(yùn)營(yíng)模式租金價(jià)格租售情況商鋪3萬(wàn)平米50-150平米出租50元/平米-120元/平米出租率90%以上商鋪所在位置左側(cè)商鋪右側(cè)商鋪3F4F3F商鋪4F商鋪3F商鋪4F商鋪三層商鋪開間：7米層高：一層4米；二、三層各3米商鋪產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析四層商鋪開間：7米層高：一層4-5米；二、三、四層各3.3米商家訪談：我們是專門做綜合型的什么建材、型材、管材等都做，所以比較喜歡前店后倉(cāng)形式的商鋪，這樣用起來方便，像我們主要做批發(fā)的用的辦公空間不會(huì)太多一般就40-60均可。

商鋪體量?jī)H3萬(wàn)方，集中分布入口主干道兩旁，左側(cè)商鋪為3層，右側(cè)商鋪為4層，均采用兩層起租的方式，商鋪面積多集中在50-150平米，主要針對(duì)鋼貿(mào)類大中型商家，經(jīng)營(yíng)范圍多為建材、板材、線材等綜合型，商鋪出租率較高，達(dá)到90%左右案例研判龍港鋼材城產(chǎn)品分析（倉(cāng)儲(chǔ)）產(chǎn)品建筑面積層高運(yùn)營(yíng)模式租金價(jià)格租售情況倉(cāng)庫(kù)12萬(wàn)平米12米自主出租20元/平米-28元/平米出租率100%堆場(chǎng)/9米大紅億鋼材有限公司整租免租金（大紅億為龍港鋼材市場(chǎng)股東）出租率100%型材室外堆場(chǎng)商家訪談：其實(shí)對(duì)于型材來說，由于型號(hào)太多，對(duì)于提貨來說很是麻煩，所以很多室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)不接受型材在室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)，所以你看量力也多是堆放在露天堆場(chǎng)。前店后倉(cāng)公共倉(cāng)庫(kù)露天堆場(chǎng)大型倉(cāng)庫(kù)倉(cāng)庫(kù)所在位置龍港中的倉(cāng)儲(chǔ)主要分為二種，室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)和露天堆場(chǎng)，其中露天堆場(chǎng)的面積較少，目前主要為大紅億鋼材有限公司整租，用于型材儲(chǔ)放。而室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)一種是前店后倉(cāng)公用形的倉(cāng)庫(kù)，主要服務(wù)于中小型鋼材代理商；一種是集中型大型倉(cāng)儲(chǔ)，主要服務(wù)于市場(chǎng)中大型鋼材批發(fā)商。案例研判龍港鋼材城產(chǎn)品分析（辦公）產(chǎn)品占地建筑面積面積區(qū)間運(yùn)營(yíng)模式租售方式租售價(jià)格租售情況鋼鐵電子商務(wù)大廈10畝4.8萬(wàn)平米租（150-240平米）售（300-500平米）大廈1-3層出租4-16層出售100平米起租，300平米起售出租：1層85元/平方米

2-3層55元/平米銷售：均價(jià)4800元/平米出租率以及銷售率約90%鋼鐵電子商務(wù)大廈鋼鐵電子商務(wù)大廈內(nèi)部鋼鐵電子商務(wù)大廈位置辦公所在位置龍港鋼鐵電子商務(wù)大廈是集網(wǎng)絡(luò)信息、電子交易、金融服務(wù)以及商務(wù)為一體的現(xiàn)代服務(wù)性辦公樓。大廈1-3層出租，4-16層出售，出租和出售率均已達(dá)90%，其中1-3層100平米起租，租金1層85元/平米、2-3層55元/平米；4-16層300平米起售，均價(jià)在4800元/平米案例研判龍港鋼材城案例啟示啟示：鋼材一級(jí)經(jīng)銷商類大型商家對(duì)集中型大型室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)有較大需求，中小型商戶對(duì)前店后倉(cāng)式商鋪需求點(diǎn)明顯。不同的客戶定位，對(duì)倉(cāng)庫(kù)及堆場(chǎng)的比例設(shè)置有重要的指導(dǎo)意義。市場(chǎng)布局主要以倉(cāng)儲(chǔ)為主，主要分為二種，室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)和露天堆場(chǎng)，其中露天堆場(chǎng)的面積較少，主要用于型材儲(chǔ)放；室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)則主要用于鋼材儲(chǔ)放。

市場(chǎng)商鋪體量較少僅3萬(wàn)方，集中分布入口主干道兩旁，左側(cè)商鋪為3層，右側(cè)商鋪為4層，均采用兩層起租的方式，商鋪面積多集中在50-150平米。案例研判西南鋼鐵物流港簡(jiǎn)介項(xiàng)目占地600畝區(qū)位金牛區(qū)高科技園區(qū)（天回鎮(zhèn)）功能倉(cāng)儲(chǔ)、鐵路專用線、總部辦公、電子商務(wù)倉(cāng)庫(kù)面積15萬(wàn)平方米企業(yè)容納量可容納1000家中大型鋼材經(jīng)銷商及鋼材加工企業(yè)項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)及吞吐量：靜態(tài)倉(cāng)儲(chǔ)：40萬(wàn)噸年吞吐量：1000萬(wàn)噸項(xiàng)目位于成都金牛區(qū)天回鎮(zhèn)，是西部最大的鋼鐵物流交易基地之一，可容納1000家大中型鋼材經(jīng)銷商及鋼鐵加工企業(yè)。項(xiàng)目完全能夠做到“集中倉(cāng)儲(chǔ)、集中交易、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一結(jié)算”，是目前成都市場(chǎng)最先進(jìn)的鋼鐵物流交易中心之一。案例研判西南鋼鐵物流港規(guī)劃分析物流港目前擁有A、B、C、D、E五大區(qū)，其中：A、B區(qū)為公共倉(cāng)庫(kù)（由西聯(lián)鋼鐵物流港為商家代收、代管、代發(fā)）；C區(qū):為加工區(qū)不銹鋼與熱卷板開平D、E區(qū)：獨(dú)立倉(cāng)庫(kù)區(qū)（由商家自行經(jīng)營(yíng)管理）A區(qū)倉(cāng)庫(kù)B區(qū)倉(cāng)庫(kù)C區(qū)（加工區(qū)）D區(qū)倉(cāng)庫(kù)E區(qū)倉(cāng)庫(kù)西聯(lián)鋼鐵大廈電力倉(cāng)庫(kù)B座A座商務(wù)配套區(qū)：2012年5月，先行交付B區(qū)：西聯(lián)鋼鐵大廈B區(qū)：商務(wù)寫字樓地上17層（200車位），地下2層（1000車位）。一至五層為中庭式商鋪，六至十七層為五A級(jí)甲級(jí)寫字辦公樓。項(xiàng)目依托鐵路線，采用集中倉(cāng)儲(chǔ)、集中展銷、集中辦公的布局，功能分區(qū)明確，園區(qū)環(huán)境整潔、有序。鋼鐵商貿(mào)以電子商務(wù)為主要承載。目前，倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)已開始運(yùn)營(yíng)，辦公商務(wù)區(qū)正逐步推出。案例研判西南鋼鐵物流港產(chǎn)品分析倉(cāng)庫(kù)及堆場(chǎng)布局：堆場(chǎng)布局鐵路兩側(cè)，用以短期中轉(zhuǎn)。倉(cāng)庫(kù)多用以集中堆放。倉(cāng)庫(kù)堆放布局中，型材、建材、管材、板材都集中堆放，但各自有其功能分區(qū)。型材堆放量大，不拆零運(yùn)輸。商戶概況：物流港主要入駐商家為中大型鋼鐵廠家、一級(jí)經(jīng)銷商以及鋼鐵加工企業(yè)。基礎(chǔ)設(shè)施情況：道路：4車道，約26米堆場(chǎng)：航架高度約12米倉(cāng)庫(kù)高度：約12米項(xiàng)目堆場(chǎng)布局鐵路兩側(cè)，用以短期中轉(zhuǎn)。倉(cāng)庫(kù)不同類型鋼材分區(qū)堆放，型材堆放量較大。市場(chǎng)內(nèi)入駐商家多為中大型鋼材廠家、一級(jí)經(jīng)銷商及鋼鐵加工企業(yè)。案例研判西南鋼鐵物流港案例啟示啟示：項(xiàng)目布局與量力等市場(chǎng)有較大不同，原因是項(xiàng)目入駐企業(yè)多為大中型鋼材廠家、一級(jí)經(jīng)銷商及鋼鐵加工企業(yè)，而量力金府以中小型批發(fā)零售企業(yè)為主，規(guī)劃布局與目標(biāo)客戶群的定位有著重要聯(lián)系。市場(chǎng)主要是倉(cāng)儲(chǔ)、加工、商務(wù)辦公三大板塊，主要針對(duì)的是大型鋼材商，且辦公商貿(mào)主要依托電子商務(wù)平臺(tái)

市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)部分：露天堆場(chǎng)分布于鐵路兩側(cè)，用以短期中轉(zhuǎn)，而室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，則將不同類型鋼材分區(qū)堆放，其中型材堆放量較大。案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城區(qū)位分析成都新津物流園匯津現(xiàn)代鋼材城本案約70KM水路交通：（金馬河、西河、楊柳河、南河等）匯聚岷江經(jīng)過新津，進(jìn)入長(zhǎng)江，到達(dá)樂山港鐵路交通：臨近城際高速鐵路、成新輕軌、成昆鐵路；兩條長(zhǎng)達(dá)4公里專用線直入庫(kù)區(qū)公路交通：臨近第二繞城高速、成新蒲快速通道、大件路（直入樂山港）以及3條國(guó)省級(jí)公路匯津現(xiàn)代鋼材城位于成都新津物流園區(qū)，距離成都市區(qū)23公里，距離本項(xiàng)目約70公里；該項(xiàng)目交通體系發(fā)達(dá)，水路、鐵路以及公路運(yùn)輸較為便利案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城項(xiàng)目簡(jiǎn)介占地面積720000平米建筑面積1420000平米容積率1.97物業(yè)費(fèi)5元/㎡綠化率25-30%物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠開發(fā)商四川匯津現(xiàn)代物流有限公公司市場(chǎng)容量1300戶商家建筑單位中太建設(shè)集團(tuán)股份有限公司車位200個(gè)總部基地效果圖現(xiàn)貨交易區(qū)效果圖匯津現(xiàn)代鋼材城占地72萬(wàn)平米，總建面142萬(wàn)平米，市場(chǎng)容量約1300戶商家；集交易、融資擔(dān)保、總部基地、裝卸、儲(chǔ)存、加工、配送以及電子商務(wù)等為一體的現(xiàn)代化鋼鐵物流平臺(tái)案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城規(guī)劃分析匯津現(xiàn)代鋼材城鋼材貿(mào)易區(qū)配套住宅倉(cāng)儲(chǔ)用地

四川匯津現(xiàn)代物流項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)鋼材交易配套住宅總部基地現(xiàn)貨交易分區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)成占地建筑面積配比鋼材交易區(qū)總部基地360畝21萬(wàn)平米31%現(xiàn)貨交易180畝10萬(wàn)平米14%倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)340畝20萬(wàn)平米29%配套住宅高層200畝11萬(wàn)平米16%別墅5萬(wàn)平米7%后期規(guī)劃75萬(wàn)平米現(xiàn)貨交易區(qū)總部基地匯津現(xiàn)代鋼材城由總部基地、現(xiàn)貨交易市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)加工物流配送區(qū)以及高層住宅和別墅配套組成；后期規(guī)劃75萬(wàn)平米案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城電子商務(wù)系統(tǒng)分析用戶層項(xiàng)目打造電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、現(xiàn)貨交易管理平臺(tái)，提升物流中心交易模式和業(yè)態(tài)，打造現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)物流管理平臺(tái)及電子商務(wù)交易平臺(tái)。達(dá)到全面的數(shù)據(jù)共享和數(shù)據(jù)交換，實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化辦公，實(shí)現(xiàn)鋼廠、貿(mào)易商、終端客戶、倉(cāng)儲(chǔ)、銀行之間的無(wú)縫對(duì)接。服務(wù)層數(shù)據(jù)層鋼材交易區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)匯津現(xiàn)代鋼材城通過打造電子商務(wù)系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、現(xiàn)貨交易管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易商、終端客戶、倉(cāng)儲(chǔ)、銀行之間的無(wú)縫對(duì)接。案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城經(jīng)營(yíng)模式分析物流中心的倉(cāng)儲(chǔ)管理服務(wù)對(duì)外承包，由物流中心管理公司對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一的管理監(jiān)督。211目前現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式匯津鋼材經(jīng)營(yíng)模式園區(qū)的經(jīng)營(yíng)區(qū)域以租賃的方式存在總部經(jīng)濟(jì)場(chǎng)所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)出售為主經(jīng)營(yíng)模式合作經(jīng)營(yíng)：中鐵二局、中鐵國(guó)通聯(lián)建聯(lián)銷：鼓勵(lì)投資聯(lián)建意向的合作鋼材生產(chǎn)廠家或經(jīng)營(yíng)企業(yè)加入，建成后入股經(jīng)營(yíng)，輔以部分商鋪和總部基地出售的形式豐富本項(xiàng)目商氣與人氣。多種盈利渠道：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收入來源以交易場(chǎng)所租金、貨物裝卸費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)以及配套鋼材加工費(fèi)為主，輔以其他物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)和餐飲、賓館等配套的營(yíng)業(yè)收入。匯津現(xiàn)代鋼材城通過合作經(jīng)營(yíng)、聯(lián)建聯(lián)銷、多種盈利渠道等方式區(qū)別于其他經(jīng)營(yíng)模式；充分整合優(yōu)質(zhì)資源，較好提升項(xiàng)目的商氣、人氣，有效挖掘項(xiàng)目盈利能力案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城客戶分析劍龍鋼材量力鋼材城金府鋼材城龍港鋼材城西聯(lián)鋼材物流港匯津現(xiàn)代鋼材材城待拆遷市場(chǎng)客戶

搶占舊市場(chǎng)客戶待拆遷市場(chǎng)：金府鋼材城河劍龍鋼材城是本項(xiàng)目客戶主要來源舊市場(chǎng)：龍港鋼材城、量力鋼材城以及西聯(lián)鋼材物流港；項(xiàng)目針對(duì)其不足，搶占其客戶匯津現(xiàn)代鋼材城客戶主要來自劍龍鋼材城、金府鋼材城等待拆遷鋼材市場(chǎng)，其次是依托自身優(yōu)勢(shì)針對(duì)舊市場(chǎng)不足搶占量力鋼材城、龍港鋼材城以及西聯(lián)鋼材物流港等舊市場(chǎng)的客戶。案例研判匯津現(xiàn)代鋼材城案例啟示啟示：園區(qū)引入電子商務(wù)系統(tǒng)和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式；依托自身優(yōu)勢(shì)針對(duì)舊市場(chǎng)不足，搶占待拆遷市場(chǎng)和老市場(chǎng)的客戶；針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目水路運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢(shì)充分發(fā)揮本項(xiàng)目亞洲最大集裝箱中心站的優(yōu)勢(shì)。匯津現(xiàn)代鋼材城由總部基地、現(xiàn)貨交易市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)加工物流配送區(qū)以及高層住宅和別墅配套組成；后期規(guī)劃75萬(wàn)平米

匯津現(xiàn)代鋼材城客戶主要來自劍龍鋼材城、金府鋼材城等待拆遷鋼材市場(chǎng)，其次是依托自身優(yōu)勢(shì)針對(duì)舊市場(chǎng)不足搶占量力鋼材城、龍港鋼材城以及西聯(lián)鋼材物流港等舊市場(chǎng)的客戶。案例研判西部鋼材城區(qū)位分析散貨物流園區(qū)約19公里本案鐵路集裝箱中心站成都市區(qū)交通分析：緊鄰成金青快速通道，距離成都市區(qū)約19公里名稱總投資占地地位西部鋼材城超4億1000余畝青白江首個(gè)鋼材專業(yè)市場(chǎng)電子結(jié)算商務(wù)交易大樓西部鋼材城城位于成都北部建材物流配送中心，緊鄰成都國(guó)際物流集裝箱園區(qū)，距離成都市區(qū)23公里，與本案相鄰，是青白江區(qū)域首個(gè)以鋼材現(xiàn)貨交易為主的專業(yè)市場(chǎng)。目前規(guī)劃案例研判西部鋼材城規(guī)劃分析

堆場(chǎng)

商鋪

業(yè)態(tài)構(gòu)成數(shù)量建筑面積配比租售率布局模式運(yùn)營(yíng)模式租金/售價(jià)堆場(chǎng)/10萬(wàn)平米77%/前商鋪后堆場(chǎng)出租14元/平米商鋪400個(gè)5萬(wàn)平米33%/可租可售租：37元/平米售：6000元/平米配套住宅后期500畝規(guī)劃中電子結(jié)算商務(wù)交易大樓規(guī)劃特點(diǎn)：堆場(chǎng)面積是商鋪的兩倍：堆場(chǎng)面積偏高的設(shè)計(jì)，符合目前市場(chǎng)需求趨勢(shì)前店后堆場(chǎng)模式西部鋼材整體規(guī)劃采用前鋪后堆場(chǎng)的模式，得到鋼材市場(chǎng)商戶的認(rèn)可。案例研判西部鋼材城運(yùn)營(yíng)模式分析模式租售結(jié)合模式出租模式出售部分出售、部分出租售后返租實(shí)質(zhì)大部分租賃、小部分出售，經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)基本完整并未轉(zhuǎn)移銷售、經(jīng)營(yíng)權(quán)在返租期內(nèi)完整、產(chǎn)權(quán)被分割且轉(zhuǎn)移全部出租、不銷售，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)完整銷售、產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割優(yōu)勢(shì)投資風(fēng)險(xiǎn)小有利于提升物業(yè)價(jià)值可收回一定租金，有利于專業(yè)市場(chǎng)前期經(jīng)營(yíng)有利于專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)可盡快回收資金劣勢(shì)資金壓力大有較大資金壓力，返祖期滿后的續(xù)租.經(jīng)營(yíng)困難資金壓力巨大對(duì)開發(fā)商素質(zhì)要求高不利于專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)租售結(jié)合模式：西部鋼材城采用商鋪部分出售、部分出租的模式，經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)基本完整并未轉(zhuǎn)移；使得開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)較小，從而提升開發(fā)商盈利空間。西部鋼材城商鋪可租可售，且提供售后返租服務(wù)，這種模式可快速收回資金，降低開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)，但不利于專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和管理。案例研判西部鋼材城客戶分析分區(qū)業(yè)態(tài)構(gòu)成占地建筑面積市場(chǎng)容量機(jī)會(huì)點(diǎn)待拆遷市場(chǎng)客戶金府鋼材城310畝25萬(wàn)平米約800戶拆遷劍龍鋼材城350畝20萬(wàn)平米約800戶拆遷搶占市場(chǎng)客戶量力鋼材城1500畝31萬(wàn)平米約1000戶西部鋼材城堆場(chǎng)面積比例大待拆遷市場(chǎng)：金府鋼材城、劍龍鋼材城是本項(xiàng)目客戶主要來源舊市場(chǎng)：如量力鋼材城，依托自身堆場(chǎng)面積比例較大的優(yōu)勢(shì)搶占其客戶搶占西聯(lián)鋼鐵物流、龍港鋼材城、匯津現(xiàn)代鋼材城客戶幾率較小，主要針對(duì)其投資客戶劍龍鋼材城金府鋼材城匯津現(xiàn)代鋼材城量力鋼材城龍港鋼材城西南鋼材城西聯(lián)鋼鐵物流待拆遷市場(chǎng)成都鋼材市場(chǎng)格局西部鋼材城客戶主要來自劍龍鋼材城、金府鋼材城等待拆遷鋼材市場(chǎng)，其次是針對(duì)一些看重成都中規(guī)的投資客戶。案例研判西部鋼材城案例啟示啟示：項(xiàng)目是青白江區(qū)域第一個(gè)鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng)，整體規(guī)劃上采用前鋪后堆場(chǎng)，商鋪可租可售，基本銷售均價(jià)在6000元/平米，銷售率在80%，堆場(chǎng)是租賃形式，商戶認(rèn)知度高。且主要來自劍龍、金府、量力鋼材城等待拆遷鋼材市場(chǎng)，其次是針對(duì)一些看重成都中規(guī)的投資客戶。西部鋼材城城位于成都北部建材物流配送中心，緊鄰成都國(guó)際物流集裝箱園區(qū)，距離成都市區(qū)23公里，與本案相鄰，是青白江區(qū)域首個(gè)以鋼材現(xiàn)貨交易為主的專業(yè)市場(chǎng)。

西部鋼材整體規(guī)劃采用前鋪后堆場(chǎng)的模式，得到鋼材市場(chǎng)商戶的認(rèn)可。西部鋼材城客戶主要來自劍龍、金府、量力鋼材城等待拆遷鋼材市場(chǎng)，其次是針對(duì)一些看重成都中規(guī)的投資客戶。案例研判成都鋼材市場(chǎng)商戶分析市場(chǎng)名稱建筑面積客戶情況客戶分析機(jī)會(huì)點(diǎn)金府鋼材城25萬(wàn)平米約800戶小商戶拆遷劍龍鋼材城20萬(wàn)平米約800戶小商戶拆遷龍港鋼材城35.8萬(wàn)平米/一級(jí)代理商為主未建電子交易大廳，電子商務(wù)模式的運(yùn)用較初級(jí)量力鋼材城199萬(wàn)平米約1000戶主要為鋼材類一二級(jí)代理商三環(huán)貨運(yùn)交通功能在建設(shè)現(xiàn)代田園城市的進(jìn)程中，逐漸萎縮西聯(lián)鋼材物流港45萬(wàn)平米約1000戶一級(jí)經(jīng)銷商一級(jí)鋼鐵加工企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)比重大人氣欠佳匯津現(xiàn)代鋼材城劍龍鋼材城量力鋼材城金府鋼材城龍港鋼材城本案西南鋼材城小商戶市場(chǎng)新市場(chǎng)大商戶集中市場(chǎng)成都鋼材市場(chǎng)商戶主要分為三種一級(jí)商家：少，主要集中在龍港和量力市場(chǎng)。二級(jí)代理商：主要集中在量力市場(chǎng)串貨商：主要是指小商戶等主要分布在金府和劍龍；特征：未來均會(huì)往外遷移。案例研判典型鋼材市場(chǎng)產(chǎn)品分析——商鋪市場(chǎng)名稱物業(yè)類型建筑形態(tài)產(chǎn)品設(shè)計(jì)層高面積區(qū)間租金出租率均價(jià)出售率量力鋼材城A區(qū)商鋪三層連租商鋪，共計(jì)134間一樓可做貨品展示，二、三樓可做辦公及住宿開間：7米層高：一層6米；二三層3米72-200平50-100元/㎡·月約60%//B區(qū)商鋪三層，可分割租賃一樓商鋪配有獨(dú)立衛(wèi)生間；二層寫字間配功能服務(wù)廳、獨(dú)立衛(wèi)生間開間：7-10米層高：一層6米；二三層3米36-15080-95元/㎡·月；約95%//金府鋼材城商鋪區(qū)一至二層每層獨(dú)立入戶，可自由分割層高：6-8米（可隔出兩層）開間：4米進(jìn)深：12米47-115平70-80/㎡·月；約95%//廠房區(qū)（亦用作商鋪）一層由室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)改建成的商鋪開間：10米進(jìn)深：10米層高：6米50-1000平70-80/㎡·月；約50%//龍港鋼材城商鋪三至四層均為前店后倉(cāng)形式，一樓可分割為二層，三到四樓從端頭入戶開間：7米層高：一層5米；二、三、四層各3.3米50-150平米50元/平米-120元/平米約90%以上//西部鋼材城商鋪二變?nèi)龑右粚涌筛舫啥有问介_間：6-7.8米層高：一層6米進(jìn)深：8-12米50-26037元/㎡·月；/6000元/平80%匯津鋼材城商鋪二層和四層標(biāo)準(zhǔn)二層、四層形式/100-600平方米20元/平.月/6000元/平方50%可售商鋪

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，鋼材市場(chǎng)商鋪多為展銷、辦公一體化；分層入戶的商鋪在出租率及銷售率上均大大優(yōu)于一拖二的商鋪形式。案例研判典型鋼材市場(chǎng)產(chǎn)品分析——倉(cāng)儲(chǔ)加工市場(chǎng)名稱體量倉(cāng)庫(kù)和加工區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)依托交通分析租金出租率均價(jià)出售率量力鋼材城45萬(wàn)平米倉(cāng)庫(kù):快速分類堆放.智能調(diào)配.快速陪送加工:精細(xì)加工服務(wù)量力專用鐵路線,貨運(yùn)大道.三環(huán)路,成彭路等30-60元/㎡·月約80%//金府鋼材城/無(wú)/////龍港鋼材城26萬(wàn)平米加工：開平加工生產(chǎn)線及鋼板分條生產(chǎn)線大西南專用線和龍港專用線以及三環(huán)路.成金青快速通道等20元/平米-28元/平米約90%//西部鋼材城/無(wú)/////匯津鋼材城20萬(wàn)平米倉(cāng)庫(kù):數(shù)字式立體倉(cāng)儲(chǔ).貨架式管理加工:向多樣化,深度化和加工配送一條龍服務(wù)兩條長(zhǎng)達(dá)4公里鐵路線之入庫(kù)區(qū).河流運(yùn)輸直達(dá)樂山港,臨近第二繞成高速.大件路等////西聯(lián)鋼鐵物流港15萬(wàn)平米15萬(wàn)平米西聯(lián)鐵路專用線，天一庫(kù)專用線以及大件路，繞城高速25元/平米85%//劍龍鋼材城10萬(wàn)平米無(wú)/15元/平米100%//新興鋼材物流園中，鐵路均可直達(dá)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)內(nèi)部，倉(cāng)儲(chǔ)加工多為一體化運(yùn)作，數(shù)字化的管理模式已逐步應(yīng)用，未來鋼鐵物流園的競(jìng)爭(zhēng)必是“管理”“效率”與“成本”的競(jìng)爭(zhēng)。案例研判典型鋼材市場(chǎng)產(chǎn)品分析——堆場(chǎng)市場(chǎng)名稱體量堆場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)面積區(qū)間租金出租率均價(jià)出售率量力鋼材城約6萬(wàn)平米前商鋪后堆場(chǎng)800-1500平米28元/平米100%//金府鋼材城約4萬(wàn)平米堆場(chǎng)分散布局，布局不合理200-1000平米35-50元/平米100%//龍港鋼材城/為大紅億鋼材貿(mào)易有限公司磚用800平米無(wú)100%//西部鋼材城10萬(wàn)平米前商鋪后堆場(chǎng)堆600-1200平米14元/平米100%//匯津鋼材城約5萬(wàn)平米前商鋪后堆場(chǎng)800-1500平米20元/平米100%4000元/平米90%以上西聯(lián)鋼鐵物流港///////劍龍鋼材城5萬(wàn)平米集中堆場(chǎng)，商鋪兵營(yíng)布局60-120平米20元/平米100%/100%可售堆場(chǎng)目前新老鋼材市場(chǎng)中的堆場(chǎng)均以租賃為主，僅匯津鋼材城有堆場(chǎng)出售，已全部售罄，市場(chǎng)小商家對(duì)現(xiàn)貨交易堆場(chǎng)的需求明顯。案例研判典型鋼材市場(chǎng)產(chǎn)品分析—寫字樓市場(chǎng)名稱體量辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)面積區(qū)間租金出租率均價(jià)出售率量力鋼材城48萬(wàn)平米目前鋼鐵國(guó)際交易大廈（12萬(wàn)平米）：商務(wù)辦公,期貨交易.信息發(fā)布,交易結(jié)算.融資擔(dān)保（其他未開發(fā)）單層面積1300-1400平米//5600元/平米起已售完鋼鐵國(guó)際交易大廈金府鋼材城///////龍港鋼材城6.8萬(wàn)平米集網(wǎng)絡(luò)信息、電子交易、金融服務(wù)以及商務(wù)為一體的現(xiàn)代服務(wù)性辦公樓100-550平米出租：1層85元/平方米2-3層55元/平米90%4800元/平米90%西部鋼材城互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)的無(wú)縫對(duì)接未規(guī)劃匯津鋼材城21萬(wàn)平米未開盤西聯(lián)鋼鐵物流港30萬(wàn)平米目前B座（10萬(wàn)平米）：5A級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)，16部高速電梯超高配置118-300平米B座銷售70%劍龍鋼材城//////鋼鐵園區(qū)寫字樓多銷售給一級(jí)代理經(jīng)銷商、鋼材配套產(chǎn)業(yè)商家為主，寫字樓產(chǎn)品的推出多為鋼材物流園成功運(yùn)作、商貿(mào)氛圍形成后逐步推出。案例研判鋼材市場(chǎng)功能機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目商務(wù).辦公商鋪倉(cāng)儲(chǔ)及加工堆場(chǎng)住宅配套和商業(yè)配套金府鋼材城///劍龍鋼材城//量力鋼材城西聯(lián)鋼材城///龍港鋼材城//匯津現(xiàn)代鋼材城西部鋼材城/15-30萬(wàn)平米1-15萬(wàn)平米30萬(wàn)平米以上未來在倉(cāng)儲(chǔ)加工、堆場(chǎng)以及生活配套功能存在較大市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

通過競(jìng)爭(zhēng)分析可知，未來市場(chǎng)商務(wù)辦公競(jìng)爭(zhēng)激烈，堆場(chǎng)、商鋪、商業(yè)配套方面存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)——本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮案例研判項(xiàng)目布局與量力等市場(chǎng)有較大不同，原因是項(xiàng)目入駐企業(yè)多為大中型鋼材廠家、一級(jí)經(jīng)銷商及鋼鐵加工企業(yè)，而量力金府以中小型批發(fā)零售企業(yè)為主，規(guī)劃布局與目標(biāo)客戶群的定位有著重要聯(lián)系。對(duì)于一級(jí)經(jīng)銷商等大型商家對(duì)室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)擁有一定需求，中小型商戶對(duì)堆場(chǎng)需求點(diǎn)明顯，不同的客戶定位，對(duì)倉(cāng)庫(kù)及堆場(chǎng)的比例設(shè)置有重要的指導(dǎo)意義。型材等綜合類大小商戶均表示比較喜歡B區(qū)的商鋪和堆場(chǎng)（圍合式布局）形式，方便取貨，值得借鑒。成都老的鋼材市場(chǎng)缺乏新型鋼材城的科學(xué)布局，未來項(xiàng)目一定要明確功能分區(qū)，統(tǒng)一交通規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重堆場(chǎng)和商鋪相結(jié)合的形式。量力鋼材城金府鋼材城龍港鋼材城西聯(lián)物流港項(xiàng)目是青白江區(qū)域第一個(gè)鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng)，整體規(guī)劃上采用前鋪后堆場(chǎng)，商鋪可租可售，基本銷售均價(jià)在6000元/平米，銷售率在80%，堆場(chǎng)是租賃形式，商戶認(rèn)知度高項(xiàng)目最大特色是引入電子商務(wù)系統(tǒng)和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，依托自身優(yōu)勢(shì)針對(duì)舊市場(chǎng)不足，搶占待拆遷市場(chǎng)和老市場(chǎng)的客戶匯津鋼材城西部鋼材城借鑒點(diǎn)分析目錄案例研判客戶深訪

報(bào)告說明報(bào)告目的商戶深訪分析

商戶需求特征分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié)地塊發(fā)展方向建議市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析客戶深訪調(diào)研報(bào)告說明研究背景概要深訪執(zhí)行方案典型樣本情況商戶對(duì)本項(xiàng)目的看法商戶對(duì)于市場(chǎng)產(chǎn)品的需求分析商戶對(duì)于配套需求分析1研究背景2主題分析3策略視點(diǎn)？

說明：本報(bào)告為項(xiàng)目前期定性結(jié)果的呈現(xiàn)，建立在6組客戶深訪資料上。其主要目的是得到方向性和概要性的研究概念，為項(xiàng)目定位提供客戶需求的和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的依據(jù)。

客戶深訪調(diào)研報(bào)告目的1研究樣本對(duì)象2客戶調(diào)研研究目的重點(diǎn)鋼材市場(chǎng)商戶6組A、客戶分布情況對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)層面的補(bǔ)充B、產(chǎn)品需求對(duì)本項(xiàng)目客戶定位的補(bǔ)充C、客戶需求對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的補(bǔ)充D、客戶對(duì)產(chǎn)品的建議對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃的補(bǔ)充通過對(duì)商戶的定性深訪研究，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行市場(chǎng)驗(yàn)證。客戶深訪商戶深訪分析

一級(jí)批發(fā)商四川商家需求商鋪面積50-100平米，配套能滿足基本的生活和商務(wù)接待條件；目前占時(shí)不考慮搬遷青白江，但青白江物流優(yōu)勢(shì)以及政策優(yōu)勢(shì)是很大的吸引力。一級(jí)批發(fā)商：龍港鋼材城四川商家張先生聲音：從去年開始鋼材不好賣，今年鋼材更不好賣；目前以降低庫(kù)存為主，盡量減少訂貨量我們的辦公需求大概60-100平米，目前是公共倉(cāng)庫(kù)，在成本合理的情況下會(huì)考慮有自己的倉(cāng)庫(kù)，配套需求不大只要能滿足基本的生活和商務(wù)需求就行，如銀行、會(huì)所龍港能滿足我們基本的需要，市場(chǎng)很成熟；而青白江未來發(fā)展好壞程度目前還是未知數(shù)；在當(dāng)前市場(chǎng)不好的情況下，占時(shí)不敢冒險(xiǎn)搬遷鐵路運(yùn)輸成本很低對(duì)我們來說很重要，青白江物流優(yōu)勢(shì)有助于降低運(yùn)輸成本，在未來市場(chǎng)逐步成熟后會(huì)有很大的吸引深訪時(shí)間：12月6日9：00-10：30訪問地點(diǎn)：龍港鋼材城客戶深訪商戶深訪分析深訪時(shí)間：12月6日9：00-10：30訪問地點(diǎn)：龍港鋼材城一級(jí)批發(fā)商：龍港鋼材城福建商家

林先生聲音：福建鋼材商家主要集中在龍港鋼材城，園區(qū)內(nèi)福建一級(jí)代理商大約有20家辦公需求在60-100平米，未來有加工和獨(dú)立倉(cāng)儲(chǔ)空間需求，配套能滿足基本需求就可以了，目前存在的主要問題是沒有專用的工人宿舍，工人都租住在龍港周邊的農(nóng)房里，希望能租到專門的工人宿舍因?yàn)槌啥际撬拇ㄤ撹F主要集散地，而青白江是成都未來最重要的物流園之一，我們對(duì)青白江未來發(fā)展還是看好的，再加上鄭總（鄭總在業(yè)內(nèi)福建地區(qū)影響力大）的號(hào)召所以愿意搬遷到青白江我們最關(guān)注的問題是搬遷到青白江后，如何使四川商