某公寓樓立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告

項(xiàng)目名稱：XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告建設(shè)單位：XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司編寫單位：編寫日期：二○○八年十二月目錄HYPERLINK\l"_Toc142126162"第1章項(xiàng)目概況及申報(bào)單位概況 2HYPERLINK\l"_Toc142126163"1.1項(xiàng)目概況 2HYPERLINK\l"_Toc142126164"1.2項(xiàng)目申請(qǐng)單位情況 7HYPERLINK\l"_Toc142126165"1.3項(xiàng)目研究結(jié)論 8HYPERLINK\l"_Toc142126166"第2章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 10HYPERLINK\l"_Toc142126167"2.1房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃 10HYPERLINK\l"_Toc142126168"2.2房地產(chǎn)業(yè)政策 14HYPERLINK\l"_Toc142126169"2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析 23HYPERLINK\l"_Toc142126170"第3章資源開發(fā)及綜合利用分析 25HYPERLINK\l"_Toc142126171"3.1資源開發(fā)方案 25HYPERLINK\l"_Toc142126172"3.2資源開發(fā)利用方案 27HYPERLINK\l"_Toc142126173"3.3資源節(jié)約措施 28HYPERLINK\l"_Toc142126174"第4章節(jié)能方案分析 29HYPERLINK\l"_Toc142126175"4.1建筑用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 29HYPERLINK\l"_Toc142126176"4.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 29HYPERLINK\l"_Toc142126177"4.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 31HYPERLINK\l"_Toc142126178"第5章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 33HYPERLINK\l"_Toc142126179"5.1項(xiàng)目選址及用地方案 33HYPERLINK\l"_Toc142126180"5.2土地利用合理性分析 33HYPERLINK\l"_Toc142126181"5.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 34HYPERLINK\l"_Toc142126185"第6章環(huán)境和生態(tài)影響分析 35HYPERLINK\l"_Toc142126186"6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 35HYPERLINK\l"_Toc142126187"6.2生態(tài)環(huán)境影響分析 35HYPERLINK\l"_Toc142126188"6.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 36HYPERLINK\l"_Toc142126182"6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析 37HYPERLINK\l"_Toc142126183"6.5特殊環(huán)境影響分析 37HYPERLINK\l"_Toc142126189"第7章經(jīng)濟(jì)影響分析 38HYPERLINK\l"_Toc142126190"7.1項(xiàng)目投資估算 38HYPERLINK\l"_Toc142126191"7.2資金籌措 41HYPERLINK\l"_Toc142126192"7.3盈利能力分析 41HYPERLINK\l"_Toc142126193"第8章社會(huì)影響分析 42HYPERLINK\l"_Toc142126194"8.1社會(huì)影響效果分析 44HYPERLINK\l"_Toc142126195"8.2社會(huì)適應(yīng)性分析 45HYPERLINK\l"_Toc142126194"8.1社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 46第一章項(xiàng)目概況及申報(bào)單位概況1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。1.1.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)XX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶。1.1.4項(xiàng)目建設(shè)背景XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司按照建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)及申請(qǐng)用地程序，于2007年04月17日辦理有兩份《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，；2007年05月12日取得兩份《國(guó)有土地使用證》，項(xiàng)目用地坐落在XX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶。臨沿江西路及水寶路，本地塊屬于XX市城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。所處區(qū)位交通便利，附近有沿江西路及寶源橋?，F(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，區(qū)域周圍大部份正在建設(shè)施工,周邊有威利斯花園、**、濱江金利大酒店、假日酒店及市經(jīng)委工業(yè)園等。公共配套設(shè)施正在完善。據(jù)目前發(fā)展趨勢(shì)可預(yù)測(cè)，該區(qū)域未來居住生活環(huán)境規(guī)劃良好。項(xiàng)目土地紅線內(nèi)已平整,達(dá)五通一平,建設(shè)進(jìn)場(chǎng)條件成熟,項(xiàng)目的早日建設(shè)可以使土地實(shí)現(xiàn)其價(jià)值盡快地得到實(shí)現(xiàn)。1.1.5建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司委托長(zhǎng)沙雨花建筑設(shè)計(jì)院XX分院對(duì)XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方案經(jīng)報(bào)XX市規(guī)劃建設(shè)局審批同意，項(xiàng)目擬建共一棟聯(lián)體公寓式商住樓，層高為九至十層，其中地下一層為停車場(chǎng)；第一至三層為商場(chǎng)及商場(chǎng)配套用房、四層以上為住宅，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1-1項(xiàng)目單位指標(biāo)總用地面積平方米3499.10建筑占地面積平方米1995.35總建筑面積平方米21835.466其中其中計(jì)入容積率面面積住宅總建筑面積平方米13586.155商鋪總建筑面積平方米5995.21不計(jì)入容積率面積積地下車庫面積平方米2254.10容積率5.60綠化率覆蓋率%57.02總戶數(shù)戶249層數(shù)層9/10總車位數(shù)個(gè)76其中地上停車位數(shù)個(gè)地下停車位數(shù)個(gè)761.1.6工程技術(shù)方案1、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目以開發(fā)商豐富的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)開拓經(jīng)驗(yàn),擬建設(shè)高品質(zhì)的集商業(yè)、公寓住宅及停車為一體的綜合性小區(qū)商住樓,以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高、項(xiàng)目利潤(rùn)最大化、資源利用最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。2、目標(biāo)客戶及市場(chǎng)價(jià)格定位項(xiàng)目開發(fā)結(jié)合其實(shí)際地理位置及地塊周圍環(huán)境因素,分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要定為XX市未婚或新婚人士、外來定居XX的單身人士、工廠工人或管理人事。本項(xiàng)目位于XX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶，屬于XX市城市規(guī)劃發(fā)展方向，區(qū)域附近已建或正在建設(shè)的商住樓較多，未來有著良好的景觀與規(guī)劃，本項(xiàng)目銷售定位根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)定價(jià)的原則，結(jié)合本項(xiàng)目的自身位置、市場(chǎng)定位、區(qū)域發(fā)展等相關(guān)因素，選擇項(xiàng)目區(qū)域附近同期同類檔次的物業(yè)作為定價(jià)參照，同時(shí)參考目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格的感受分析，建議項(xiàng)目以“低開高走”的滲透模式為定價(jià)策略，項(xiàng)目商鋪售價(jià)建議5000元/平方米，住宅售價(jià)建議2300元/平方米,停車場(chǎng)售價(jià)建議4萬元/個(gè)。項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售期內(nèi)，價(jià)格調(diào)整可在10%～20%。4、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況,項(xiàng)目總開發(fā)面積21835.46平方米,開發(fā)面積較大,及區(qū)域內(nèi)類似開發(fā)項(xiàng)目較多，且考慮到XX市房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，該項(xiàng)目應(yīng)遵循審慎、加快的開發(fā)原則，方案建議快速開發(fā)，總開發(fā)期為16個(gè)月(約1.3年)。1.1.7主要設(shè)備選型及配套工程1）、電氣設(shè)計(jì)本項(xiàng)目屬民用建筑項(xiàng)目。根據(jù)其電負(fù)荷運(yùn)作特點(diǎn)和電器品質(zhì)的要求，遵循安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性和靈活性的四個(gè)原則，設(shè)計(jì)供配電方案。設(shè)計(jì)依據(jù)：《建筑電氣設(shè)計(jì)手冊(cè)》；《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》[JGJ/T16-92]；《供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50052-95]；《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50054-95]；《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50057-94]；《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50116-98]。供電設(shè)計(jì)：1．供電電源及電壓：采用10KV環(huán)網(wǎng)供電，采用電纜沿城市電纜溝暗敷引至；裝設(shè)380/220V應(yīng)急式柴油發(fā)電機(jī)組作為一級(jí)負(fù)荷的備用電源。2．供電系統(tǒng)：10KV系統(tǒng)采用單母線接線，放射式饋至各臺(tái)變壓器；低壓系統(tǒng)采用單母線分段接線，正常時(shí)各變壓器獨(dú)立運(yùn)行，變壓器之間設(shè)低壓聯(lián)絡(luò)。3．配變電所：在地下室設(shè)一座配變電所，變壓器總裝設(shè)容量4800KVA；裝設(shè)一臺(tái)柴油發(fā)電機(jī)組，容量為500KW。4．室外工程：所有室外高、低壓電纜均采用直埋或電纜溝敷設(shè)。5．防雷與接地：配變電所在工作及保護(hù)接地系統(tǒng)與建筑物防雷接地系統(tǒng)共用接地裝置。為防止雷電波沿高壓電纜侵入形成過電壓而損壞電氣設(shè)備，10KV供電系統(tǒng)裝設(shè)避雷器。電力、照明及自動(dòng)控制設(shè)計(jì)：1．電源、電壓和配電系統(tǒng)：電力、照明配電電源由本配變電所引接，采用380/220V中性點(diǎn)接地TN-S系統(tǒng)。照明系統(tǒng)則采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電方式。2．用電指標(biāo)：建筑按50-70VA/M2的用電標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。3．接地故障保護(hù)：本建筑電源總進(jìn)線進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)：所有用電設(shè)備的金屬外露部分均與PE專用接地線連接。2）、給排水設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)：《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GBJ13-86]；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GBJ14-87]；《建筑給水排水設(shè)計(jì)》[GBJ15-86]。設(shè)計(jì)方案：1、城市居民用水量標(biāo)準(zhǔn)。本工程用水量估算見表1-2。表1-2城市居民用水量標(biāo)準(zhǔn)地域分區(qū)日用水量(L/人人·d)適用范圍一80～135黑龍江、吉林、遼遼寧、內(nèi)蒙古古二85～140北京、天津、河北北、山東、河河南、山西、陜陜西、寧夏、甘甘肅三120～180上海、江蘇、浙江江、福建、江江西、湖北、湖湖南、安徽四150～220廣西、廣東、海南南五100～140重慶、四川、貴州州、云南六75～125新疆、西藏、青海海注：1表中所列日用水量量是滿足人們們?nèi)粘Ｉ罨拘枰臉?biāo)標(biāo)準(zhǔn)值。在核核定城市居民民用水量時(shí)，各各地應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)值區(qū)間內(nèi)直直接選定。

2城市居民生生活用水考核核不應(yīng)以日作作為考核周期期，日用水量量指標(biāo)應(yīng)作為為月度考核周周期計(jì)算水量量指標(biāo)的基礎(chǔ)礎(chǔ)值。

3指標(biāo)值中的的上限值是根根據(jù)氣溫變化化和用水高峰峰月變化參數(shù)數(shù)確定的，一一個(gè)年度當(dāng)中中對(duì)居民用水水可分段考核核，利用區(qū)間間值進(jìn)行調(diào)整整使用。上限限值可作為一一個(gè)年度當(dāng)中中最高月的指指標(biāo)值。

4家庭用水人人口的計(jì)算，由由各地根據(jù)本本地實(shí)際情況況自行制定的的管理規(guī)則或或辦法。

5以本標(biāo)準(zhǔn)為為指導(dǎo)，各地地視本地情況況可制定地方方標(biāo)準(zhǔn)或管理理辦法組織實(shí)實(shí)施。生活給水系統(tǒng)：本建筑給水水源采用XX市自來水。全天用水總量約55800M3，給水、污水和雨水就近與小區(qū)路上的城市管道連接。建議給水管分別從兩條道路上引入，以實(shí)現(xiàn)雙路供水。三層及其以下為低區(qū)供水，由城市管網(wǎng)保證其水量和水壓。三層以上又成一區(qū)，由一組變頻機(jī)組供水。污水和雨水排放：地段內(nèi)污雨水分流。本設(shè)計(jì)中排出的污水主要是生活污水，室外設(shè)化糞池，待處理后，排入城市污水管道，雨水有組織外排，裙房屋頂雨水有組織內(nèi)排水，在室外集中后排入城市雨水管。1.1.8投資規(guī)模及資金籌措經(jīng)估算,本項(xiàng)目所需建設(shè)資金4121.07萬元(詳見7.1.3項(xiàng)目投資總估算)，由開發(fā)公司自有資金投入1500萬元，占總估算投資的36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。1.2項(xiàng)目申報(bào)單位概況單位名稱:XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司機(jī)構(gòu)地址:XX市XX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶法人代表:###股東構(gòu)成:###.###注冊(cè)號(hào):###########企業(yè)類型:有限責(zé)任公司成立日期:2007年02月28日注冊(cè)資本:人民幣=800\*CHINESENUM2錯(cuò)誤！未找到引用源。萬元經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)（憑有效資質(zhì)證書經(jīng)營(yíng)）；銷售建筑材料。資產(chǎn)負(fù)債:根據(jù)開發(fā)商提供資料所知，XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司截止2007年10月30日,2007年資產(chǎn)負(fù)債見表1-3:表1-3資產(chǎn)負(fù)債表單位:元資產(chǎn)負(fù)債及所有者權(quán)益益1流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)188538533.92流動(dòng)負(fù)債合計(jì)120615700.002長(zhǎng)期投資0.00長(zhǎng)期負(fù)債0.003固定資產(chǎn)674570.991所有者權(quán)益7466854..834無形及遞延資產(chǎn)0.005其他資產(chǎn)0.006資產(chǎn)總計(jì):195284244.83負(fù)債及所有者權(quán)益益總計(jì)195284244.83主要投資項(xiàng)目:XX公寓樓現(xiàn)有生產(chǎn)能力:根據(jù)自籌資金驗(yàn)資報(bào)告（####驗(yàn)字[2007]第17號(hào)）：XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司截至2007年3月19日止，累計(jì)實(shí)繳注冊(cè)資本為人民幣800萬元，及位于XX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶的一宗3499.10平方米土地,15900000.00元。合計(jì)為33611295.00元。1.3項(xiàng)目研究結(jié)論1.3.1投資估算和資金籌措1、投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為4121.07萬元人民幣，其中建設(shè)投資為3887.25萬元，建設(shè)期利息233.82萬元。詳見項(xiàng)目總投資估算表（表7-3及表7-4）。2、資金籌措本項(xiàng)目所需建設(shè)資金4121.07萬元，由開發(fā)公司自有資金投入1500萬元，占總估算投資的36.40%；其余2621.07萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。1.3.2項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目是屬于中型開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的開發(fā)將對(duì)XX市新市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市功能的改善起到積極的推動(dòng)作用，本項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值也隨著項(xiàng)目綜合功能的完善、產(chǎn)品的高品質(zhì)與高附加值、功能多樣性而得以提升。1.3.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、當(dāng)平均收益率ic取16%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為587.37萬元，大于0，表明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到并超過了平均收益率的要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=35.04%>16%(目標(biāo)收益率)＞7.47%（貸款利率），且水平較高，表明項(xiàng)目盈利能力較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。3、靜態(tài)投資回收期Pt為1.27年小于1.33年,表明項(xiàng)目可行。上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展規(guī)劃2.1.1XX城市發(fā)展與規(guī)劃XX市位于廣東省東北部、東江中上游。其范圍是東經(jīng)114度14分至115度36分，北緯23度10分至24度27分。東接梅州市、汕尾市，南鄰惠州市，西連韶關(guān)市、惠州市，北與江西省交界。全市面積1.58萬平方公里。XX市是京九入粵第一市，又是廣東省擁有鐵路最長(zhǎng)的城市市；京九鐵路、廣梅汕鐵路、105國(guó)道、205國(guó)道、河惠、河梅、粵贛高速公路構(gòu)筑了XX四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，是粵東北重要的交通樞紐。1、XX市總體城市功能定位XX是廣東經(jīng)濟(jì)北上，向內(nèi)地梯度推進(jìn)的接力站、支撐點(diǎn)，是南接珠三角，北接閩、浙、贛的重要通道，是廣東省優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境基地和生態(tài)屏障。XX市是國(guó)務(wù)院1988年1月7日批準(zhǔn)設(shè)立的地級(jí)市，管轄XX區(qū)、東源縣、龍川縣、紫金縣、連平縣、和平縣共五縣一區(qū)。全市原有119個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，截止至2006年末全市現(xiàn)設(shè)有98個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，4個(gè)街道辦事處，1個(gè)農(nóng)場(chǎng)，1251個(gè)村委會(huì)和154個(gè)社區(qū)居委會(huì)，全市總面積1.58萬平方公里，總?cè)丝?24.9萬人。2、XX城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃》到2010年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到420億元，年均增長(zhǎng)16%；人均生產(chǎn)總值達(dá)13330元（約合1646美元，按8.1元：1美元折算），年均增長(zhǎng)15%；第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到220億元，年均增長(zhǎng)23%，其中工業(yè)增加值達(dá)到173億元，年均增長(zhǎng)22%，三次產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到12∶52∶36；地方財(cái)政一般預(yù)算收入達(dá)21億元，年均增長(zhǎng)20%；縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得新突破，縣區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)15%以上。3、XX城市社會(huì)發(fā)展規(guī)劃XX市以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以深入貫徹黨的十六精神為動(dòng)力，以加快發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。以打造“四個(gè)XX”、爭(zhēng)創(chuàng)“五個(gè)城市”、實(shí)現(xiàn)“五大發(fā)展”為目標(biāo),全力推進(jìn)交通、能源、工礦骨干項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、水資源開發(fā)、旅游資源開發(fā)、城市化、社會(huì)主義新農(nóng)村、教育文化、生態(tài)環(huán)保等“十大工程”建設(shè)。XX在最近召開的全市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)管理工作會(huì)議上提出：經(jīng)過10年左右的努力，初步形成以中心城市（市區(qū)）為龍頭，以縣城和中心鎮(zhèn)為骨干，以一般建制鎮(zhèn)和中心村為依托的城鎮(zhèn)化發(fā)展的新格局，力爭(zhēng)到2010年全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%。根據(jù)XX市總體規(guī)劃，確定城市發(fā)展方向?yàn)橹攸c(diǎn)向北發(fā)展，適當(dāng)向南和江東擴(kuò)展。建設(shè)開發(fā)時(shí)序，遵循重點(diǎn)建設(shè)東埔，合理開發(fā)白田，完善老城區(qū)，遠(yuǎn)期東江的原則。努力建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、環(huán)境優(yōu)美，最適宜居住和創(chuàng)業(yè)的粵東北陸路交通樞紐和山水園林城市。4、XX城市環(huán)境發(fā)展規(guī)劃構(gòu)建綠色XX以實(shí)施綠色廣東戰(zhàn)略為契機(jī)，嚴(yán)格控制各類污染源，強(qiáng)化中心城區(qū)更新建設(shè)，確保XX生態(tài)優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，努力構(gòu)建環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會(huì)，全力打造“既要金山銀山，又要綠水青山”的綠色XX，把XX建成優(yōu)美的山水園林城市,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。5、XX城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃重大工程項(xiàng)目是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的重要載體，也是實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的強(qiáng)大支撐?！笆晃濉逼陂g，XX市重點(diǎn)建設(shè)“十大工程”，規(guī)劃建設(shè)重大項(xiàng)目193項(xiàng)，計(jì)劃總投資380億元，“十一五”期間計(jì)劃投資359.7億元。其中:規(guī)劃建設(shè)交通項(xiàng)目19項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資24.9億元。高速公路建設(shè)。重點(diǎn)建設(shè)廣河高速公路XX段及汕昆高速公路龍川至連平段。規(guī)劃建設(shè)能源項(xiàng)目22項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資78.4億元。規(guī)劃建設(shè)工礦企業(yè)項(xiàng)目40項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資94.5億元。規(guī)劃建設(shè)新農(nóng)村工程項(xiàng)目4項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資8.3億元。規(guī)劃建設(shè)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)項(xiàng)目19項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資31.6億元。規(guī)劃建設(shè)水資源開發(fā)工程項(xiàng)目14項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資31.2億元。規(guī)劃建設(shè)旅游游資源開發(fā)工工程項(xiàng)目11項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總總投資20.3億元。公共衛(wèi)生體系。重重點(diǎn)建設(shè)好市市人民醫(yī)院、市市婦幼保健院院、市中醫(yī)院院等公共衛(wèi)生生工程。文化教育設(shè)施。重重點(diǎn)建設(shè)市職職業(yè)技術(shù)學(xué)院院二期、市技技工學(xué)校二期期、市職業(yè)技技術(shù)學(xué)校、市市第二中學(xué)、市市圖書館、市市廣播電視中中心及廣播電電視數(shù)字化等等項(xiàng)目。體育設(shè)施。重重點(diǎn)建設(shè)市體體育場(chǎng)和市體體校改造工程程。（十）生生態(tài)環(huán)保工程程規(guī)劃建設(shè)生生態(tài)、環(huán)保工工程項(xiàng)目16項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總總投資10.5億元。環(huán)境境保護(hù)。加快快建設(shè)城市和和縣城污水處處理設(shè)施生態(tài)態(tài)環(huán)境建設(shè)。環(huán)衛(wèi)設(shè)施。規(guī)規(guī)劃建設(shè)城市市密閉式垃圾圾中轉(zhuǎn)站，改改造和建設(shè)公公共廁所。生態(tài)環(huán)境建設(shè)。重重點(diǎn)建設(shè)水土土流失綜合治治理及江河整整治工程。2.1.2項(xiàng)目情情況分析XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目位于XX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶,總用地面積積3499..10平方米，總總建筑面積218355.46平方米,規(guī)劃總戶數(shù)數(shù)為249戶,共一棟層高高為9、10層,其中地下一一層為地下停停車場(chǎng)、第一一至三層為商商場(chǎng)及商業(yè)配配套用房、四四層以上為公公寓住宅,該項(xiàng)目屬于于中型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。近年,XX市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展迅速,開發(fā)面積增增大、開發(fā)品品質(zhì)提高及商商品價(jià)格上漲漲速度快等特特點(diǎn)。XX市XX實(shí)業(yè)發(fā)展有有限公司根據(jù)據(jù)XX市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展情況,結(jié)合區(qū)域規(guī)規(guī)劃發(fā)展方向向,及整個(gè)XX市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展特點(diǎn),規(guī)劃擬建一一棟集停車、商商業(yè)、住宅為為一體的綜合合性商住樓。規(guī)規(guī)劃地下一層層為停車場(chǎng)、第第一至三層為為商場(chǎng)、三層層以上為小面面積公寓式住住宅樓。小面面積公寓式住住宅樓的建成成不僅彌補(bǔ)XX市小面積公公寓樓的市場(chǎng)場(chǎng)空缺,降低消費(fèi)者者購(gòu)房壓力,滿足了單身身人士購(gòu)房的的需要。還促促進(jìn)XX市居住功能能發(fā)展完善,符合XX市新市區(qū)規(guī)規(guī)劃發(fā)展發(fā)向向,改善了XX市新市區(qū)城城市環(huán)境,促進(jìn)XX市旅游業(yè)的的發(fā)展,帶動(dòng)城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2.2房地產(chǎn)業(yè)業(yè)政策2.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀狀1、基本情況及特點(diǎn)1）、房地產(chǎn)投資開開發(fā)情況2006年新批準(zhǔn)準(zhǔn)立項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目51個(gè)，預(yù)期建建設(shè)總建筑面面積217.007萬平方米，項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃總投投資約30.86億元。2006年實(shí)際完成成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總額11.68億元，占項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃投資資的37.855%，同比增長(zhǎng)51.899%（2005年完成7.69億元）。市市區(qū)房地產(chǎn)開開發(fā)投資占市市區(qū)（含市直直和XX）全社會(huì)固固定資產(chǎn)投資資額（44.89億元）比重重為26%。2）、房地產(chǎn)施工、竣竣工面積2006年施工項(xiàng)項(xiàng)目63個(gè)（含往年年未竣工項(xiàng)目目），累計(jì)施施工面積194.224萬平方米，同同比增長(zhǎng)60.944%，其中2006年新開工項(xiàng)項(xiàng)目31個(gè),新開工面積117.662萬平方米，同同比增長(zhǎng)136.771%。市區(qū)2006年商品房竣竣工面積52.22萬平方米，同同比增長(zhǎng)25%。3）、批準(zhǔn)商品房預(yù)預(yù)售項(xiàng)目情況況2006年1～112月共批準(zhǔn)商商品房預(yù)售項(xiàng)項(xiàng)目45個(gè),批準(zhǔn)預(yù)售面面積80.91萬平方米，同同比增長(zhǎng)37.14％。其中住住宅批準(zhǔn)預(yù)售售面積71.33萬平方米，同同比增長(zhǎng)42.72％；住宅批批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)數(shù)5799套，同比增增長(zhǎng)32％。商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面積9.58萬平方米，同同比增長(zhǎng)6.2％。4）、區(qū)域分布及主主要樓盤情況況2007年開發(fā)熱熱點(diǎn)主要集中中在兩江四岸岸、建設(shè)大道道周邊、永和和路兩旁及新新市區(qū)，其中中2007年擬建地塊塊附近沿江兩兩岸主要樓盤盤有：雍雅豪豪苑、明珠華華庭、**、威利斯花花園等。5）、商品房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)情況2006年XX市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在商品品房供應(yīng)上以以單套住房建建筑面積在90～144平方米之間間、戶型為三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)和四房二廳廳二衛(wèi)的普通通住宅為主，約約占批準(zhǔn)預(yù)售售面積的48%，單套住房房建筑面積在在90平方米以下下和144平方米以上上分別占批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面積的的24%和28%。而根據(jù)商商品房用途劃劃分，供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)為：普通通型住宅占商商品房供應(yīng)量量的63%，高檔豪華華型住宅占商商品房供應(yīng)量量的15%，別墅占商商品房供應(yīng)量量的10%，商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)、辦公等用用房占商品房房供應(yīng)量的12%。2、房地產(chǎn)需求情況1）、商品房預(yù)（銷銷）售情況2006年預(yù)(銷銷)售商品房5048套，同比增增長(zhǎng)30%；預(yù)(銷)售面積63.81萬平方米，同同比增長(zhǎng)26%，商品房預(yù)(銷)售金額13.91億元，同比比增長(zhǎng)51%。其中住宅宅預(yù)(銷)售套數(shù)4566套、面積56.49萬平方米，同同比分別增長(zhǎng)長(zhǎng)34.577%和30.499%；商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)、辦公等用用房預(yù)(銷)售482套數(shù)，預(yù)(銷)售面積7.32萬平方米，同同比增長(zhǎng)1.7%。2）、存量房（二手手房）交易情況2006年國(guó)家加加強(qiáng)了二手房房交易環(huán)節(jié)的的稅收管理，加加大了二手房房交易的成本本，降低了炒炒房利潤(rùn)空間間，存量房（二二手房）交易易市場(chǎng)趨淡。二手房交易易總面積30.93萬平方米，同同比下降2％，成交2044套，同比下下降2.34％，交易金金額為2.44億元，同比比增長(zhǎng)8％。其中存存量住宅交易易面積為27.64萬平方米、成成交1825套，同比分分別增長(zhǎng)31.37％和31.011%，二手商業(yè)業(yè)用房交易面面積為3.29萬平方米、成成交219套，同比下下降68.76％和68.711%。3）、房地產(chǎn)抵押登登記情況2006年預(yù)購(gòu)商商品房貸款抵抵押2570套，占總預(yù)預(yù)售套數(shù)的60.9%，其中預(yù)購(gòu)購(gòu)住宅抵押2456套，占住宅宅預(yù)售套數(shù)的的61.588%，預(yù)購(gòu)商品品房貸款抵押押面積34.21萬平方米，占占總預(yù)售面積積的63.566%，預(yù)購(gòu)商品品房貸款抵押押登記金額4.36億元，占預(yù)預(yù)售金額的38%。2006年現(xiàn)房貸貸款抵押4820套，其中住住宅4121套，抵押登登記面積165.2萬平方米，抵抵押貸款金額額16.33億元；其中中住宅抵押登登記面積90.03萬平方米，抵抵押貸款金額額6.81億元。4）、房屋租賃情況況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，22006年房屋出租租16884套，面積約126.663萬平方米，房房屋出租價(jià)格格上漲幅度趨趨緩，不同區(qū)區(qū)域、類型的的房屋租金水水平相差較大大。如商業(yè)繁繁華的人民路路，商鋪月租租金接近每平平方米100元，廣晟廣廣場(chǎng)、興源路路平均月租金金約每平方米米50元，其他偏偏僻路段商鋪鋪月租金每平平方米不到20元；市區(qū)帶帶家具公寓式式住宅月租金金為300～400元/套，普通不不帶家具的成成套住宅租金金：一房一廳廳月租金為300元/套，二房一一廳月租金為為400元/套，三房一一廳月租金為為500元/套；而新江江路、源西片片區(qū)每套住宅宅平均月租金金比上述區(qū)域域低50～100元。寫字樓樓月租金在每每平方米15～25元之間。5）、商品房?jī)r(jià)格情情況XX市新建的商品住宅宅根據(jù)銷售價(jià)價(jià)格水平可以以分高、中、低低三個(gè)檔次，根根據(jù)2006年商住樓開開發(fā)及銷售情情況，高檔商商品住宅代表表樓盤有：長(zhǎng)長(zhǎng)城世紀(jì)華府府、碧海名居居等，這類小小區(qū)布局合理理、環(huán)境優(yōu)美美、戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)舒適實(shí)用、交交通便利、公公共基礎(chǔ)設(shè)施施完善，市場(chǎng)場(chǎng)交易價(jià)格在在2000～3000元/M2之間；中檔檔商品住宅代代表樓盤有：：文雅苑、三三友邨等，這類小小區(qū)規(guī)模適中中、環(huán)境優(yōu)美美、公共基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施基本完完善，但與已已形成的商業(yè)業(yè)中心相對(duì)較較遠(yuǎn)，市場(chǎng)交交易價(jià)格在1800～2500元/M2之間，低檔檔商品住宅代代表樓盤有：：靜逸居、寶寶華商住樓、安安逸苑等，這這類小區(qū)規(guī)模模相對(duì)較小、地地理位置相對(duì)對(duì)較偏、小區(qū)區(qū)園林綠化較較少，市場(chǎng)交交易價(jià)格在1100～1800元/M2之間。別墅墅平均交易價(jià)價(jià)格為每平方方米3654元，同比上上漲12%。商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房平均交交易價(jià)格為每每平方米3871元，同比上上漲17.966%。受新建商商品房?jī)r(jià)格上上漲的影響，二二手住宅平均均交易價(jià)格為為每平方米788元，同比上上漲10%。3、產(chǎn)業(yè)生命周期分析析根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期期分析圖可知知,住宅(房地產(chǎn))產(chǎn)業(yè)正處于于生命的成長(zhǎng)長(zhǎng)期,產(chǎn)業(yè)處于上上升階段,市場(chǎng)剩余容容量較大,產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較較小。4、行業(yè)結(jié)構(gòu)與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局2007年XX市市的房地產(chǎn)企企業(yè)主要以實(shí)實(shí)力強(qiáng)大的行行業(yè)和區(qū)域龍龍頭企業(yè)為主主體的并購(gòu)重重組將成為該該行業(yè)的趨勢(shì)勢(shì)，在這種趨趨勢(shì)背后，是是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)對(duì)土地、資金金、市場(chǎng)的新新一輪整合，XX市的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)在未來來數(shù)年內(nèi)將重重新洗牌，優(yōu)優(yōu)勝劣汰將進(jìn)進(jìn)一步推動(dòng)有有限的資源加加速流向資質(zhì)質(zhì)高、資信好好、開發(fā)業(yè)績(jī)績(jī)良好、品牌牌效應(yīng)明顯的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)。資源重新新配置所帶來來的規(guī)模效益益將強(qiáng)化消費(fèi)費(fèi)者、投資者者、供應(yīng)商、政政府部門及金金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信信心，從而使使企業(yè)獲得更更多的土地和和資金資源。

隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)”、“群雄并起”的歷史時(shí)代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國(guó)七雄”的時(shí)代演變，并最終促進(jìn)一批房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些房地產(chǎn)巨頭將占據(jù)XX市房地產(chǎn)大部份的市場(chǎng)，他們的經(jīng)營(yíng)方式、開發(fā)理念將對(duì)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對(duì)其他中小型公司進(jìn)入市場(chǎng)形成實(shí)際的壁壘。5、主要企業(yè)分析目前XX新市區(qū)已有一批企企業(yè)正在投入入生產(chǎn)，如華華盛制衣有限限公司、寶嘉嘉服裝有限公公司、嘉太醫(yī)醫(yī)保有限公司司、三星電子子、XX市制藥廠等等等。新市區(qū)引入項(xiàng)目及及企業(yè)的前提提為以無污染染或低污染為為主，入駐企企業(yè)主要以電電子元件、服服裝、模具、通通信設(shè)備及部部件為主。隨著大量企業(yè)的進(jìn)進(jìn)注XX市區(qū),以完善企業(yè)業(yè)的配套工程程,該區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也飛速的的發(fā)展。目前前較大的房地地產(chǎn)開發(fā)公司司主要有:萬隆房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司、京華房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司、XX市廣晟投資資有限公司等等;主要有:萬隆公園一一號(hào)、華清苑苑、廣晟凱旋旋城等建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目。6、房地產(chǎn)業(yè)供需分分析從近些年看，一個(gè)個(gè)全新的XX正崛起在珠珠三角北部，優(yōu)優(yōu)越的投資環(huán)環(huán)境和政府的的政策支持使使眾多的投資資商看好XX。目前，XX市已初步形形成諸多工業(yè)業(yè)園：以高新新技術(shù)為主的的高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)區(qū)、以汽車組組裝及配套為為主的銀龍汽汽車工業(yè)園、以以模具行業(yè)世世界五強(qiáng)之一一——香港龍記集集團(tuán)為龍頭的的模具工業(yè)園園、早期開發(fā)發(fā)建成的明珠珠工業(yè)園、以以日用小家電電產(chǎn)品為主的的美平工業(yè)園園、韓國(guó)IT工業(yè)園、精精密電子和陶陶瓷工業(yè)園，還還有正在火速速建設(shè)的臨江江工業(yè)區(qū)的等等等。根據(jù)《XX市城市市總體規(guī)劃（2001～2020年）》,XX市中心新區(qū)區(qū)將向建設(shè)大大道及高新區(qū)區(qū)發(fā)展,隨道大量投投資商進(jìn)軍XX市,必然會(huì)帶來XX房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展,擴(kuò)大該區(qū)商商品房的銷量量,基于對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶的分析析綜合。擬建建項(xiàng)目區(qū)域周周圍的置業(yè)心心理主要有:區(qū)域本地單單身新建小家家庭的需要、用用于商業(yè)投資資及住宅租需需要、外地工工廠工人或管管理層人士,工作方便考考慮。2.2.2房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景景1、總體發(fā)展前景據(jù)有關(guān)調(diào)查中20006年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)購(gòu)買商品房的的客戶比例占占總調(diào)查人數(shù)數(shù)的61%，說明市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買力比較較充足，市區(qū)區(qū)居民購(gòu)房的的潛在市場(chǎng)比比較樂觀。同同時(shí)，隨著我我市經(jīng)濟(jì)的高高速增長(zhǎng)，外外來從業(yè)人員員的增加，在在一定程度上上將促進(jìn)市區(qū)區(qū)商品房的需需求增長(zhǎng)。XX市作為后發(fā)城市，近年來國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料顯示：2006年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）263.99億元，比上年增長(zhǎng)27.3％，增速居全省各市首位；全市完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入12.54億元，比上年增長(zhǎng)47.2％。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強(qiáng)”的良好態(tài)勢(shì)。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高，2006年城鎮(zhèn)在崗職工年均工資17004元,比上年增長(zhǎng)5.4％，居民人均可支配收入在9532.5元，比上年增長(zhǎng)7.1％。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。2、潛在市場(chǎng)通過對(duì)居民住房狀狀況調(diào)查分析析，住房需求求的主要原因因還是為了改改善居住條件件，約占總調(diào)調(diào)查人數(shù)的60%，新建家庭庭住房需求占占20%左右，投資資、拆遷等其其他需求約占占總需求量的的10%。而對(duì)100個(gè)潛在商品房房購(gòu)買客戶的的調(diào)查中，20007年有計(jì)劃購(gòu)購(gòu)買比例占總總調(diào)查人數(shù)的的90%。同時(shí)，隨隨著我市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的高速增長(zhǎng)長(zhǎng)，外來從業(yè)業(yè)人員的增加加，在一定程程度上將促進(jìn)進(jìn)市區(qū)商品房房需求的增長(zhǎng)長(zhǎng)。根據(jù)《XX市近期建設(shè)設(shè)規(guī)劃(2006～2010))》及XX市區(qū)住房解解困的相關(guān)要要求，20007年住房房建設(shè)年度目目標(biāo)為：商品品住房建設(shè)66330套，建建筑面積約662萬平方米米，政策性住住房建設(shè)2330套，建筑筑面積約188850平方方米。從各種因素和和數(shù)據(jù)分析，可可以說明2007年市區(qū)商品房房需求潛在市市場(chǎng)比較樂觀觀。3、購(gòu)房人群戶籍地域域有擴(kuò)大的趨趨勢(shì)隨著XX交通網(wǎng)絡(luò)的完善，高高新區(qū)落戶企企業(yè)的增長(zhǎng)，XX市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格相對(duì)對(duì)低廉和區(qū)域域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將將吸引更多的的外地投資置置業(yè)者到XX購(gòu)房，市區(qū)區(qū)購(gòu)房人群戶戶籍地域有擴(kuò)擴(kuò)大的趨勢(shì)，外外地客戶的需需求將為XX市區(qū)房地地產(chǎn)提供良好好的發(fā)展空間間。同時(shí)，市市區(qū)一些較大大的房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目也有有意識(shí)地選擇擇深圳等地品品牌商品房營(yíng)營(yíng)銷隊(duì)伍，為為珠江三角洲洲有意到XX投資置業(yè)的的客戶群提供供方便、優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)進(jìn)商品房的營(yíng)營(yíng)銷。4、2007年XX市市房地產(chǎn)仍將將穩(wěn)步發(fā)展2006年國(guó)家雖雖然先后出臺(tái)臺(tái)了“國(guó)六條”和“十五條細(xì)則”等宏觀調(diào)控控政策，但房房地產(chǎn)業(yè)作為為一個(gè)重要支支柱產(chǎn)業(yè)地位位未發(fā)生改變變，國(guó)家仍將將引導(dǎo)和促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)穩(wěn)定健康康發(fā)展。根據(jù)XX市房管局對(duì)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)調(diào)調(diào)查結(jié)果，57%的受調(diào)查人人看好XX市2007年的市場(chǎng)，認(rèn)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上上漲，17%的受調(diào)查人人認(rèn)為房?jī)r(jià)與與2006年基本持平平，認(rèn)為房?jī)r(jià)價(jià)會(huì)下跌的占占總調(diào)查人數(shù)數(shù)的21%，認(rèn)為房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)很難判判斷的僅占5%。另一方面面，由于XX市經(jīng)濟(jì)保持持良好發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭，高新開開發(fā)區(qū)周邊工工業(yè)園區(qū)高速速發(fā)展將帶來來人口的增長(zhǎng)長(zhǎng)和較大住房房潛在消費(fèi)需需求。事實(shí)證證明：2007年XX市商品房?jī)r(jià)價(jià)格有較大幅幅度的上漲，甚甚至還將會(huì)繼繼續(xù)上漲。但但開發(fā)投資、開開發(fā)規(guī)模及房房?jī)r(jià)的上漲也也將會(huì)帶來一一定的市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。2.2.3項(xiàng)目發(fā)發(fā)展前景XX公寓樓開發(fā)項(xiàng)目位位于XX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶，項(xiàng)目位位置較好。屬屬新市區(qū)城市市發(fā)展方向區(qū)區(qū)域。臨沿江江西路及水寶寶路，承接寶寶源橋及XX大道。擬開開發(fā)區(qū)域已建建或擬建樓盤盤較多。本開開發(fā)項(xiàng)目以質(zhì)質(zhì)高低價(jià)為開開發(fā)原則，市市場(chǎng)價(jià)格定位位適中，可以以帶來較好的的市場(chǎng)回應(yīng)；；項(xiàng)目開發(fā)有有戶型主要為為一房一廳一一衛(wèi)，該戶型型住宅樓的建建成不僅為該該區(qū)域人員切切身實(shí)際考慮慮，彌補(bǔ)了市市場(chǎng)的空缺降降低消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房壓力,滿足了低收收入人士購(gòu)房房的需要,定能受到消消費(fèi)者的青睞睞?？傮w而言言，XX公寓樓地理理位置優(yōu)越、區(qū)區(qū)域規(guī)劃景觀觀較好、交通通便利、設(shè)計(jì)計(jì)功能布局合合理，項(xiàng)目的的市場(chǎng)前景廣廣闊。2.2.4發(fā)展的的原因與動(dòng)力力據(jù)有關(guān)部門測(cè)處算算，1996至2005年，我國(guó)商商品房供應(yīng)年年平均增長(zhǎng)為為13.9%．要滿足未未來10年99億平方米的的住戶需求，商商品房供應(yīng)年年復(fù)合增長(zhǎng)率率必須達(dá)到13.2%，要實(shí)現(xiàn)這這個(gè)供應(yīng)速度度，并不樂觀觀。其主要原因因是土地供應(yīng)應(yīng)長(zhǎng)期偏緊。我我國(guó)保護(hù)18億畝農(nóng)田是是底線，不容容突破。統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我我國(guó)耕地面積積已經(jīng)減至18億畝。保護(hù)護(hù)農(nóng)田已經(jīng)到到了“一分一厘算算賬，而不是是一分一畝算算”。土地供應(yīng)應(yīng)偏緊，使得得未來建設(shè)有有地量、建設(shè)設(shè)用地占有耕耕地比，都將將大幅下降。專家預(yù)測(cè)，在在兩年之內(nèi)，我我國(guó)建設(shè)用地地供應(yīng)處在嚴(yán)嚴(yán)重的短缺狀狀態(tài)。而購(gòu)房房需求巨大，而而土地供應(yīng)有有限，這對(duì)矛矛盾的長(zhǎng)期存存在，使得我我國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)空間巨大大。中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高高速期，社會(huì)會(huì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型期，居民民購(gòu)買力和購(gòu)購(gòu)買意向增強(qiáng)強(qiáng)，新的施政政綱領(lǐng)等等，都都為房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展提供供強(qiáng)勁動(dòng)力。專專甚至認(rèn)為，房房地產(chǎn)業(yè)還將將擁有20年的快速發(fā)發(fā)展時(shí)期。近年來，XX市人人民政府出臺(tái)臺(tái)了一系列的的政策，對(duì)房房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)進(jìn)行正確地引引導(dǎo)，加強(qiáng)城城市規(guī)劃，注注生城市功能能的配套，及及隨著XX二次置房熱熱潮的到來及及XX外商投資企企業(yè)不斷增多多，這都為XX市房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展提供充充足的動(dòng)力。2.2.5政策影影響分析2007年房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)是相關(guān)關(guān)宏觀調(diào)控政政策深入執(zhí)行行的一年，受受宏觀調(diào)控影影響，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壁壘進(jìn)一步提提高，但同時(shí)時(shí)為優(yōu)勢(shì)企業(yè)業(yè)帶來新的發(fā)發(fā)展機(jī)遇。相相關(guān)部門政策策包括通過：：稅收政策、規(guī)規(guī)范土地市場(chǎng)場(chǎng)、強(qiáng)化金融融監(jiān)管、調(diào)整整供求關(guān)系等等措施，以達(dá)達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)價(jià)和加強(qiáng)住房房保障等目的的。土地和金金融方面的緊緊縮，帶來的的是房地產(chǎn)行行業(yè)準(zhǔn)入壁壘壘的提高。這這對(duì)大部分實(shí)實(shí)力不強(qiáng)的房房地產(chǎn)企業(yè)意意味著市場(chǎng)空空間的收縮，而而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大大的房地產(chǎn)企企業(yè)來說，行行業(yè)整合加劇劇給他們帶來來了難得的發(fā)發(fā)展機(jī)遇。房房地產(chǎn)調(diào)控政政策在平抑房房?jī)r(jià)的同時(shí)，將將引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)向有序序、健康、集集約化方向發(fā)發(fā)展，規(guī)范市市場(chǎng)的結(jié)果將將促進(jìn)規(guī)模和和實(shí)力并存的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)加速發(fā)展。2.2.6風(fēng)險(xiǎn)分分析項(xiàng)目目前開發(fā)條件件基本成熟，同同時(shí)隨著區(qū)域域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)發(fā)展，會(huì)帶來來較大的城市市與區(qū)域發(fā)展展效應(yīng)，但房房地產(chǎn)業(yè)作為為一個(gè)重要支支柱產(chǎn)業(yè)，為為規(guī)范我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)的市市場(chǎng)，國(guó)家雖雖然先后出臺(tái)臺(tái)了“國(guó)六條”和“十五條細(xì)則”等宏觀調(diào)控控政策，及22007年全國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格格均有所上漲漲。盡管市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展前景景良好，但政政策的調(diào)整、開開發(fā)投資與規(guī)規(guī)模的擴(kuò)大及及房?jī)r(jià)的上漲漲也將會(huì)帶來來一定的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)報(bào)告對(duì)市場(chǎng)走走勢(shì)的判斷是是基于對(duì)區(qū)域域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展展前景的理解解，開發(fā)商在在開發(fā)過程中中需要切實(shí)追追蹤市場(chǎng)變化化，妥善安排排分期開發(fā)的的策略，以最最大可能的規(guī)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。2.3行業(yè)準(zhǔn)入入分析2.3.1項(xiàng)目法法人資格2.3.2市場(chǎng)需需求分析通過對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房客客戶的調(diào)查,新市區(qū)同類類商品房在單單價(jià)方面,普遍客戶能能承受的商品品房交易單價(jià)價(jià)在1700～2500元/M2之間，商鋪鋪交易單價(jià)在在3500～5500元/M2之間、停車車位交易單價(jià)價(jià)在35000～60000元/個(gè)之間、寫寫字樓交易單單價(jià)在3500～5000元/M2之間。在戶型、面積方面面:根據(jù)2006年市場(chǎng)銷售售情況和本次次市場(chǎng)調(diào)查相相比較，新市市區(qū)客戶對(duì)購(gòu)購(gòu)房面積的需需求以單套住住房建筑面積積在80～140平方米為主主，而對(duì)住房房戶型的需求求則以四房二二廳二衛(wèi)和三三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)為主,但對(duì)購(gòu)置一一房一廳一衛(wèi)衛(wèi)類型戶型主主要為單身人人士,且需求比例例有所上漲。90%消費(fèi)者睛萊萊于具有特色色的小區(qū)景觀觀;人車分流、功功能分區(qū)明顯顯、體現(xiàn)以人人為本的區(qū)域域規(guī)劃為首選選。在公共設(shè)施配套方方面,被調(diào)查人認(rèn)認(rèn)為:臨近市場(chǎng)、超超市、學(xué)校及及醫(yī)院的住宅宅是人們的首首選。本項(xiàng)目交通非常便便利、單位戶戶型較小、價(jià)價(jià)格較適中、公公共設(shè)施配套套較完善、規(guī)規(guī)劃以人為本本、定能受到到廣大客戶的的青睞。適合合市場(chǎng)需求。資源開發(fā)及綜合利利用分析“資源”在《辭?！分械慕饨忉屖恰百Y財(cái)?shù)膩碓丛?。一般指自自然的?cái)源”。資源可以以分為“自然資源”及“社會(huì)資源”，其中自然然資源是自然然界中人類能能夠開發(fā)利用用的物質(zhì)和條條件。如光、熱熱、水、土地地、大氣、窨窨、礦產(chǎn)、海海洋、森林等等；而社會(huì)資資源是人類通通過自身勞動(dòng)，在在開發(fā)利用自自然資源的過過程中形成的物質(zhì)與精精神財(cái)富。如如人力資本、資資金、技術(shù)、信信息、知識(shí)及及文化等。資源是人類社會(huì)生生存和發(fā)展的的重要物質(zhì)基基礎(chǔ)，也是我我們?nèi)娼ㄔO(shè)設(shè)小康社會(huì)、加加快推陳出新新進(jìn)社會(huì)主義義現(xiàn)代化的重重要物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。堅(jiān)持節(jié)約約資源的基本本國(guó)策，加快快建設(shè)資源節(jié)節(jié)約型、環(huán)境境友好型社會(huì)會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展與人口口、資源、環(huán)環(huán)境相協(xié)調(diào)，是是貫徹落實(shí)科科學(xué)發(fā)展觀、走走新型工業(yè)化化道路的必然然要求，是實(shí)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)發(fā)展、保障經(jīng)經(jīng)濟(jì)安全和國(guó)國(guó)家安全的必必然要求，我我們必須以對(duì)對(duì)國(guó)家和人民民高度負(fù)責(zé)，對(duì)對(duì)子孫后代高高度負(fù)責(zé)的精精神，把節(jié)約約能源資源工工作放在更加加突出的戰(zhàn)略略位置，切實(shí)實(shí)做到節(jié)約發(fā)發(fā)展、清潔發(fā)發(fā)展、安全發(fā)發(fā)展、可持續(xù)續(xù)發(fā)展，堅(jiān)定定不移地走生生產(chǎn)發(fā)展、生生活富裕、生生態(tài)良好的文文明發(fā)展道路路。合理開發(fā)利用資源源是貫徹落實(shí)實(shí)科學(xué)發(fā)展面面的需要，是是建設(shè)節(jié)約型型社會(huì)的需要要，也是建立立循環(huán)經(jīng)濟(jì)體體系的需要。3.1資源開發(fā)發(fā)方案3.1.1資源利利用基本情況況目前我國(guó)資源利用用率偏低,根據(jù)<2006中國(guó)可持續(xù)續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)報(bào)告>中指出:在世界59個(gè)主要國(guó)家家的資歷源績(jī)績(jī)效水平的調(diào)調(diào)查排序，中中國(guó)資歷源績(jī)績(jī)效居倒數(shù)第第6位。2005年全國(guó)能能源效率為34.1%，比發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家低約10個(gè)百分點(diǎn)，鋼鋼、水泥、紙紙和紙板的單單位產(chǎn)品綜合合能耗比國(guó)際際先進(jìn)水平高高40%、45%和120%；礦產(chǎn)資源的總回收收率大概是30%，比國(guó)處先先進(jìn)水平低20個(gè)百分點(diǎn)；；工業(yè)用水重復(fù)利用用率只有60%，比發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家低15至25個(gè)百分點(diǎn)。3.1.2XX市市資源概況1、土地資源XX市土地總面積1..58萬平方公里里，其中耕地地總面積196.2268萬畝，人均均占有耕地約約0.62畝。處于粵粵東北山區(qū)與與珠江三角洲洲平原地區(qū)的的結(jié)合部，屬屬山地丘陵地地區(qū)。山嶺與與盆地相間，境境內(nèi)地勢(shì)由東東北向西南傾傾斜，東江、新新豐江縱貫全全境。在山間間和東江河邊邊，分布著沖沖積小平原和和寬廣的谷地地，土層深厚厚，土壤肥沃沃，適宜種植植糧食作物、蔬蔬菜、甘蔗、亞亞熱帶水果等等。2、礦產(chǎn)資源XX市素有粵東寶庫之之稱。礦產(chǎn)資資源品種已發(fā)發(fā)現(xiàn)56種，具有種種類多、分布布廣、品位高高、規(guī)模大等等特點(diǎn)，其中中鐵、鈦、鎢鎢、錫、稀土土、螢石、高高嶺土、陶瓷瓷土、礦泉水水和地?zé)崾荴X市的優(yōu)勢(shì)礦礦產(chǎn)資源。鐵鐵礦主要產(chǎn)地地有連平大頂頂、紫金寶山山嶂等地；大大頂鐵礦是廣廣東省第一大大型的鐵礦，也也是國(guó)內(nèi)罕見見的量大質(zhì)好好、易采易選選的鐵礦區(qū)，總總儲(chǔ)量達(dá)1億多噸。鎢鎢礦主要分布布于連平縣和和紫金縣，連連平鋸板坑鎢鎢礦為目前全省最大型鎢礦。3、水資源XX市位于廣東省東北北部，東江中中上游，距離離廣州、深圳圳、香港等大大城市僅100多公里，是是下游地區(qū)的的飲用水水源源地，境內(nèi)滿滿目青翠，綠綠水長(zhǎng)流，空空氣清凈，環(huán)環(huán)境優(yōu)美，被被譽(yù)為東江河河畔的“綠色明珠”。XX市水資源豐豐富，素有“粵東寶庫”之稱。新豐豐江水庫在其其境內(nèi)，蓄水水量達(dá)139億立方米，水水庫面積達(dá)370平方公里。4、生物資源XX市有豐富的動(dòng)植物物資源。動(dòng)物物種類200種，其中有有水鹿、蘇門門羚及白鷴、穿穿山甲等國(guó)家家二級(jí)保護(hù)動(dòng)動(dòng)物。植物種種類近千種，境境內(nèi)主要野生生植物有樹木木、山竹、經(jīng)經(jīng)濟(jì)林、花草草、中草藥等等五大類。XX是全省重點(diǎn)點(diǎn)林業(yè)基地之之一，全市除除松樹、杉樹樹外，還有較較為珍貴的用用材林赤黎、白白黎、白稠、黃稠、黃樟、山杜英等等。新豐江庫區(qū)內(nèi)有著名的森林基因庫和國(guó)家級(jí)珍稀動(dòng)物自然保護(hù)區(qū)--大葉山自然保護(hù)區(qū)，面積近14500公頃，1993年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在此建立新豐江國(guó)家森林公園。3.1.3項(xiàng)目利利用資源規(guī)模模分析項(xiàng)目總用地面積33499.110平方米，建建筑占地面積積1995..35平方米，總總建筑面積218355.46平方米，擬擬建層數(shù)為9、10層。位于XX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶地段。是是XX市市區(qū)黃金金地段，是XXX市規(guī)劃發(fā)展展區(qū)域，該項(xiàng)項(xiàng)目用地符合合XX市城市總體體規(guī)劃方向。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占用土地面積不大，且利用較合理，不存在于浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象。開發(fā)公司充分利用本地塊的優(yōu)勢(shì)、相合周圍環(huán)境及市場(chǎng)因素，發(fā)揮土地的潛在優(yōu)勢(shì)，開發(fā)房地產(chǎn)，盡快的使之產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效應(yīng)和環(huán)境效益。3.2資源開發(fā)利利用方案XX公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目開發(fā)技技術(shù)方案，項(xiàng)項(xiàng)目消耗資源源主要有土地地資源、人力力資源、資金金、技術(shù)、信信息等。項(xiàng)目目對(duì)其它資源源不利用或極極少利用，擬擬建項(xiàng)目為9、10層，層高不不高，故項(xiàng)目目基礎(chǔ)對(duì)地下下水等其它資資源沒有不利利影響。3.3資源節(jié)約措措施1、為了合理利用能能源和節(jié)約能能源，專業(yè)物物業(yè)管理公司司制定節(jié)能管管理措施，對(duì)對(duì)能源工作進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一布置置和管理。各各入駐企業(yè)和和單位應(yīng)相應(yīng)應(yīng)建立能源管管理部門，并并配備專職和和兼職人員。2、各企業(yè)、單位都都應(yīng)獨(dú)立安裝裝水表和電表表，單獨(dú)計(jì)量量核算。各企企業(yè)內(nèi)部較大大型的用電設(shè)設(shè)備，也應(yīng)按按有關(guān)要求安安裝分表，實(shí)實(shí)分獨(dú)立計(jì)量量和考核。各各居民家庭也也應(yīng)實(shí)行每戶戶一表，提倡倡節(jié)能光榮。3、在區(qū)內(nèi)的各企業(yè)業(yè)、單位，應(yīng)應(yīng)合理地選用用節(jié)能型的生生產(chǎn)設(shè)備和空空調(diào)、通風(fēng)等等動(dòng)力設(shè)備，居居民家庭在選選用家用電器器時(shí)也應(yīng)優(yōu)先先選用節(jié)能型型產(chǎn)品。4、市政供電部門的的配電房和各各企業(yè)、單位位的二次配電電房均應(yīng)合理理配備無功補(bǔ)補(bǔ)償裝置或設(shè)設(shè)備，保證變變配電設(shè)備的的功率因數(shù)達(dá)達(dá)0.93以上。5、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備備的冷卻用水水，均應(yīng)循環(huán)環(huán)使用。6、區(qū)內(nèi)的照明路燈燈以及企業(yè)的的辦公場(chǎng)所的的照明燈具，應(yīng)應(yīng)采用高效節(jié)節(jié)能型的金屬屬鹵化燈具和和熒光燈具，以以節(jié)省電能。第四章節(jié)能方方案分析4.1建筑用能能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能能規(guī)范項(xiàng)目用能及節(jié)能主主要設(shè)計(jì)依據(jù)據(jù)：1.綠色建筑評(píng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)GB/T550378--20062.綠色建筑技技術(shù)導(dǎo)則(建科【2005】199號(hào))3.夏熱冬暖地區(qū)居住住建筑節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JCJ755-200334.采暖通風(fēng)與與空氣調(diào)節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500019-200035.通風(fēng)與空調(diào)工程施施工質(zhì)量驗(yàn)收收規(guī)范GB502243-200026.外墻外保溫溫工程技術(shù)規(guī)規(guī)程JGJ1444-200047.民用建筑熱工設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范GB501176-9338.建筑照明設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB500034-220049.建筑采光設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/TT500333-2000110.城市道路路照明設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)GJJ445-9111.民用建筑筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范JGJ//T16-99212.空調(diào)通風(fēng)系系統(tǒng)運(yùn)行管理理規(guī)范GB500365-220054.2能耗狀況況和能耗指標(biāo)標(biāo)分析4.2.1中國(guó)國(guó)建筑規(guī)模及及其能耗規(guī)模模截止2005年底，全全國(guó)城鄉(xiāng)房屋屋建筑面積約約為420億M2，城鎮(zhèn)房屋屋建筑面積165億M2，其中住宅宅建筑面積108億M2。近年來，房屋建筑筑特別是住宅宅建筑持續(xù)保保持快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全全國(guó)城鄉(xiāng)房屋屋建筑隊(duì)每年年竣工建筑面面積達(dá)18-1220億M2，全國(guó)每年年新增城鎮(zhèn)壓壓住宅量約10億M2，據(jù)預(yù)測(cè)，由由于居民生活活質(zhì)量改善和和城鎮(zhèn)壓化進(jìn)進(jìn)程的加快，房房屋快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的趨勢(shì)還將將持續(xù)15年左右。2010年全國(guó)城城鄉(xiāng)房屋建筑筑面積將過到到500億M2，城鎮(zhèn)房屋屋建筑面積約約200億M2，其中住宅宅建筑面積約約130億M2。2005年我國(guó)建建筑物使用過過程中消耗能能源共計(jì)約6.1億噸標(biāo)準(zhǔn)煤煤，約占當(dāng)年年社會(huì)終端能能耗的27.5%，根據(jù)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗(yàn)在工業(yè)化化、城市化快快速發(fā)展階段段，建筑能耗耗總理及建筑筑能耗占全社社會(huì)終端能源源清費(fèi)的比例例均將呈上升升趨勢(shì)4.2.2建筑能能耗內(nèi)容和構(gòu)構(gòu)成建筑能耗一般是指指建筑物使用用過程式中的的能耗電量，主主要包括建筑筑采暖、空調(diào)調(diào)、熱水供應(yīng)應(yīng)、電氣、炊炊事等方面的的能耗，電氣氣中主要包括括照明、電梯梯等。我國(guó)建筑能耗主要要是采暖和空空調(diào)制冷，約約占三分之二二。我國(guó)建筑能耗構(gòu)成成比例建筑能耗構(gòu)成采暖空調(diào)熱水供應(yīng)電氣炊事各部分所占比例（%）65151464.2.3項(xiàng)目目能耗指標(biāo)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)數(shù)圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)數(shù)是衡量建筑筑熱工性能的的主要指標(biāo)，按按照《民用建建筑熱工設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范GB501176-933》，項(xiàng)目圍圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱熱系數(shù)取值參參見下表：國(guó)內(nèi)外居住建筑標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中圍護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)數(shù)限值的比較較單位：W/(m2.oc)國(guó)家和地區(qū)屋頂外墻外窗中國(guó)北京居住建筑0.45(四層及及以下)0.60(五層及及以上)0.45(四層及及以下)0.60(五層及及以上)2.80夏熱冬冷地區(qū)（長(zhǎng)長(zhǎng)江中下游建建筑）英國(guó)0.160.352.0德國(guó)0.202.0美國(guó)（相當(dāng)于北京京采暖度日數(shù)數(shù)）0.190.32(內(nèi)保溫溫)0.45(外保溫溫)2.04瑞典（南部）0.120.172.004.3節(jié)能措施施和節(jié)能效果果分析4.3.1節(jié)能措措施1．積極利用自然光光及自然通風(fēng)風(fēng)。重點(diǎn)在設(shè)設(shè)計(jì)上，首先先優(yōu)化設(shè)計(jì)。2．改進(jìn)建筑物的熱熱工性能技術(shù)手段目的適應(yīng)地區(qū)保溫措施提高墻體、屋頂、窗窗的熱阻值降低采暖負(fù)荷、降降低制冷負(fù)荷荷嚴(yán)寒、寒冷、夏熱熱冬冷地區(qū)隔熱措施提高墻體、屋頂?shù)牡臒崴逍灾笜?biāo)標(biāo)降低制冷負(fù)荷寒冷、夏熱冬暖、夏夏熱冬冷地區(qū)區(qū)遮陽遮陽設(shè)施降低制冷負(fù)荷寒冷、夏熱冬暖、夏夏熱冬冷地區(qū)區(qū)3．提高采暖、空調(diào)調(diào)系統(tǒng)能效，集集中供熱系統(tǒng)統(tǒng)應(yīng)全面采用用溫控和計(jì)量量措施。4．推廣高效照明系系統(tǒng)和其他高高效照明產(chǎn)品品。5．積極采用可再生生能源。6．加強(qiáng)建筑物能耗耗管理，逐步步實(shí)行：全部建建筑能耗統(tǒng)計(jì)計(jì)制度，明確確統(tǒng)計(jì)報(bào)告責(zé)責(zé)任；推廣能能源管理模式式等。項(xiàng)目住宅平均單位位建筑能耗為為24.6KKg標(biāo)煤/M2，低于發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家水平面面，德國(guó)為33.6Kg標(biāo)煤/M2，美國(guó)為3.6KKg標(biāo)煤/M2，生活耗電電量?jī)H為美國(guó)國(guó)的1/6-11/3。與發(fā)達(dá)國(guó)家住宅單單位能耗對(duì)比比地區(qū)中國(guó)德國(guó)美國(guó)南方地區(qū)（XX市市）北方采暖地區(qū)單位建筑面積耗電電量（KWh/MM2）10-20-----60單位建筑面積建筑筑能耗（Kg標(biāo)煤/M2）10.238.433.630.6由于項(xiàng)目地區(qū)氣候候特點(diǎn)，人民民生活水平面面及消費(fèi)模式式等，通過與與部分發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家對(duì)比，項(xiàng)項(xiàng)目能耗用量量比發(fā)達(dá)國(guó)家家較少，節(jié)能能效果較好，我我國(guó)居民生活活耗電量電量量?jī)H為美國(guó)的的1/6-11/3。第五章建設(shè)用用地、征地拆遷及及移民安置分分析5.1項(xiàng)目選選址及用地方方案該項(xiàng)目用地坐落在在XX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶地段。項(xiàng)目目于2007年05月12日取得兩份份《國(guó)有土地地使用證》，證證號(hào)使用權(quán)面面積2099..90平方米，土土地類型為商商住用地，使使用權(quán)類型為為出讓，，終終止日期2052年12月29日;及證號(hào)為使使用權(quán)面積1399..20平方米，土土地類型為商商住用地，使使用權(quán)類型為為出讓，地號(hào)號(hào)為1203112403，終止日期2052年12月29日。項(xiàng)目于2007年年04月17日辦理有《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》，編編號(hào)為XX分局20071123。根據(jù)XX市城市總體規(guī)劃提提出重點(diǎn)建設(shè)設(shè)東城區(qū)、“兩江四岸”、建設(shè)大道道兩側(cè)及高新新區(qū)，項(xiàng)目位位于XX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶，位于沿沿江兩岸，屬屬XX市城市規(guī)劃劃發(fā)展方向。根根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查查及相關(guān)資料料,本項(xiàng)目不占占用農(nóng)田，項(xiàng)項(xiàng)目不壓覆礦礦床及文物等等,項(xiàng)目西臨東東江,但項(xiàng)目用地地與東江對(duì)防防洪及排澇不不造成負(fù)面影影響;項(xiàng)目附近無無軍事基地及及空運(yùn)場(chǎng)地,對(duì)軍事及通通航等設(shè)施不不造成影響。5.2土地利利用合理性分分析項(xiàng)目用地坐落在XXX區(qū)**D區(qū)1號(hào)商業(yè)街5-12戶。屬于XX市市區(qū)商業(yè)業(yè)中心位置。所處區(qū)位交通便利，已建或擬建商住樓房較多，附近人流量不大，現(xiàn)有商業(yè)繁華程度一般，現(xiàn)有區(qū)域周圍景觀規(guī)劃一般。項(xiàng)目周圍地塊大部分已建設(shè)或部分規(guī)劃擬建設(shè)及正在建設(shè),現(xiàn)有建筑物有：**、威利斯花園、濱江金利大酒店及部份籌建商住樓等。項(xiàng)目位于未來XX區(qū)人民醫(yī)院及XX區(qū)附近，隨著周邊商住樓盤建設(shè)完善，周圍公共配套設(shè)施完備程度進(jìn)一步的提高，該項(xiàng)目居住生活環(huán)境將會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化。故項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)條件已成熟,在該區(qū)域建設(shè)商住樓,能最大的體現(xiàn)其土地價(jià)值及商業(yè)價(jià)值。1、本項(xiàng)目建設(shè)用地地不需要報(bào)國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，但但已辦理有《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》，建建設(shè)規(guī)劃征得得XX市建設(shè)部門門的同意。2、按照本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地符合XX市城市土地地利用總體規(guī)規(guī)劃。3、項(xiàng)目用地的建設(shè)設(shè)對(duì)地質(zhì)災(zāi)害害不存在危險(xiǎn)險(xiǎn)性，據(jù)有關(guān)關(guān)部門的探測(cè)測(cè)：項(xiàng)目用地地沒有礦床等等重要資源。4、項(xiàng)目用地符合因因地制宜、集集約用地、少少占耕地、減減少拆遷移民民的原則。5.3征地拆拆遷和移民安安置規(guī)劃方案案項(xiàng)目用地區(qū)域規(guī)劃劃為XX市新市區(qū)發(fā)發(fā)展用地,此項(xiàng)目不涉涉及征地拆遷遷工作。第六章環(huán)境和和生態(tài)影響分分析6.1環(huán)境和生生態(tài)現(xiàn)狀6.1.1XXX市生態(tài)環(huán)境境情況XX市旅游城市初具規(guī)規(guī)模。新豐江江與東江在市市區(qū)交匯，碧碧水繞城，花花團(tuán)錦簇，空空氣清新，污污染度低，是是全國(guó)13個(gè)大氣環(huán)境境質(zhì)量達(dá)到國(guó)國(guó)家一類標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的城市之一一，也是廣東東省環(huán)境保護(hù)護(hù)教育基地，被被譽(yù)為珠江三三角洲和香港港的“后花園”。市內(nèi)旅游游資源豐富，景景區(qū)景點(diǎn)遍布布城鄉(xiāng)。這些些景區(qū)景點(diǎn)，以以及籌建中的的高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)和恐龍世界界公園等，這這些景區(qū)景點(diǎn)點(diǎn)，都是以“青山綠湖碧碧水城”創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)優(yōu)秀旅游城市市的具體內(nèi)涵涵。投資開發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。XX市是東南沿沿海進(jìn)入內(nèi)陸陸的必經(jīng)之地地，屬于港澳澳和廣東珠三三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)與次發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)的結(jié)結(jié)合部，成為為不可多得的的同時(shí)享受國(guó)國(guó)家、省對(duì)山山區(qū)和沿海開開放區(qū)優(yōu)惠政政策的特殊地地區(qū)。6.1.2項(xiàng)目目自然環(huán)境條條件建設(shè)項(xiàng)目用地面積積3499..10平方米米。臨沿江西西路及水寶路路，所處區(qū)位位交通便利，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)繁華華程度一般，區(qū)域周圍現(xiàn)有景觀規(guī)劃一般,西面朝向東江，景觀較好。周圍公共設(shè)施配套完備程度較高。隨著周邊有威利斯花園、**、濱江金利大酒店及等商住樓盤。項(xiàng)目地塊周圍大部分正在建設(shè)或規(guī)劃擬建設(shè),周圍無工業(yè)污染和其他污染源，環(huán)境現(xiàn)狀良好。6.2生態(tài)環(huán)境境影響分析項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)環(huán)境影響因子子識(shí)別1、施工隊(duì)伍進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，排放少少理的生活污污水和生活垃垃圾的污染。2、施工機(jī)械運(yùn)作、清清洗、漏油等等排放少量的的含油和懸浮浮物廢水。3、基坑開挖和降低低地下水位等等操作排放含含泥沙廢水。4、施工的揚(yáng)塵。5、建筑施工噪聲，如如打樁機(jī)、混混凝土攪拌機(jī)機(jī)和推土機(jī)等等發(fā)出的聲音音。6、施工人員的生活垃垃圾（1kg/人）、生活活污水（150L/人/d）。項(xiàng)目建成后環(huán)境影影響因子的識(shí)識(shí)別1、居民的生活污水水、生活廢水水。2、居民的生活垃圾圾、廢棄物。3、汽車尾氣和居民生生活產(chǎn)生的廢廢氣。4、交通噪聲及商業(yè)業(yè)噪聲等。項(xiàng)目建設(shè)過程中或或建成后，對(duì)對(duì)水環(huán)境、聲聲環(huán)境、大氣氣環(huán)境產(chǎn)生的的影響較少。6.3生態(tài)環(huán)境境保護(hù)措施項(xiàng)目建設(shè)期:1、分時(shí)施工，222：00—7：00；13：00—14：30禁止施工，防防止噪聲擾民民；2、施工人員生活垃垃圾收集后隨隨建筑垃圾送送至市政垃圾圾場(chǎng)；3、施工人員生活污污水排入市政政下水道，無無市政下水道道地點(diǎn)要通過過化糞池處理理再排放；4、渣土建筑材料運(yùn)運(yùn)送車應(yīng)加蓋蓋，防止揚(yáng)塵塵。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期：1、生活污水就地處處理后，經(jīng)市市政管網(wǎng)送污污水處理廠；；2、生活垃圾收集于于垃圾站后統(tǒng)統(tǒng)一送往市政政垃圾場(chǎng)，有有條件的居住住區(qū)可建垃圾圾處理設(shè)施；；3、盡量生產(chǎn)成品房房，防止住宅宅二次裝修造造成的環(huán)境污污染；4、種植綠化隔離帶帶，增大綠地地率，合理配配置綠化，增增大綠樹率，以以減少交通噪噪聲及揚(yáng)塵的的污染，營(yíng)造造良好的小區(qū)區(qū)域氣候。6.4地質(zhì)災(zāi)害害影響分析在新篇的地震裂度度區(qū)劃圖中，XX市屬Ⅶ度,震級(jí)6.1級(jí)。地震區(qū)區(qū)地震呈東北北-西南走向,怊武大斷裂裂帶通過XX的兩側(cè)，由由斷裂帶引起起的地震對(duì)XX市有一定的的影響。震中中在XX城區(qū)與新豐豐水庫大壩之之間.但項(xiàng)目選址址與新豐水庫庫大壩較遠(yuǎn),且建筑物高高度約60米,符合房屋設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范,項(xiàng)目不會(huì)誘誘發(fā)地震地災(zāi)災(zāi)害性事故。6.5特殊環(huán)境境影響分析XX市歷史悠久，是東東江流域客家家人的聚居中中心，形成了了豐富多彩的的客家文化。境境內(nèi)主要有飛飛龜峰、越王王石、蘇區(qū)革革命舊址群、熱熱水溫泉、祥祥云巖寺、神神農(nóng)廟摩巖石石刻、文閣塔塔、新豐江水水庫等人文自自然景觀。項(xiàng)目選址位于XXX市新市區(qū)，項(xiàng)項(xiàng)目離上述場(chǎng)場(chǎng)所較遠(yuǎn)，不不對(duì)歷史文化化遺產(chǎn)、自然然遺產(chǎn)、風(fēng)景景名勝和自然然景觀等特殊殊場(chǎng)所造成影影響。第七章經(jīng)濟(jì)影影響分析7.1項(xiàng)目投資估估算7.1.1實(shí)施施進(jìn)度建議項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱稱投資時(shí)期，是是指從正式確確定建設(shè)項(xiàng)目目（批準(zhǔn)項(xiàng)目目申請(qǐng)報(bào)告）到到項(xiàng)目竣工交交付使用這段段時(shí)間。項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)度規(guī)規(guī)劃總原則是是精心組織、充充分準(zhǔn)備，在在保證建設(shè)質(zhì)質(zhì)量同時(shí)，盡盡量縮短建設(shè)設(shè)時(shí)間。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度考慮慮以下幾個(gè)個(gè)個(gè)因素：1、省建設(shè)廳粵建房房字[20011]2號(hào)文件《關(guān)關(guān)于調(diào)整我省省商品房預(yù)售售項(xiàng)目工程形形象進(jìn)度條件件的通知》，預(yù)預(yù)售商品房項(xiàng)項(xiàng)目形象進(jìn)度度條件調(diào)整為為“七層以下（含含本數(shù)）的商商品房預(yù)售項(xiàng)項(xiàng)目，已完成成結(jié)構(gòu)工程并并封頂；七層層以上的商品品房預(yù)售項(xiàng)目目必需完成結(jié)結(jié)構(gòu)工程的2/3。根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的具體情情況，本項(xiàng)目目房屋預(yù)售時(shí)時(shí)間至少應(yīng)完完成建設(shè)結(jié)構(gòu)構(gòu)工程的2/3時(shí)計(jì)起。2、項(xiàng)目的資金籌措措能力。3、商品房預(yù)售轉(zhuǎn)向向現(xiàn)樓銷售。4、擬建項(xiàng)目屬于高高層商住樓，開開發(fā)的建筑物物層高分別為為九至十層。7.1.2項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃劃工程進(jìn)度計(jì)劃見項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度度表（附表1）。7.1.3項(xiàng)目目招投標(biāo)根據(jù)廣東省政府辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳廳印發(fā)國(guó)務(wù)院院有關(guān)部門實(shí)實(shí)施招投標(biāo)活活動(dòng)行政監(jiān)督督的職責(zé)分工工意見的通知知》的有關(guān)精精神，廣東省省發(fā)改委負(fù)責(zé)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)調(diào)全省招投標(biāo)標(biāo)工作，廣東東省各有關(guān)行行政主管部門門具體負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)本行業(yè)領(lǐng)域域的招投的監(jiān)監(jiān)督執(zhí)法工作作。本項(xiàng)目根根據(jù)《中華人人民共和國(guó)招招投標(biāo)投標(biāo)法法》的有關(guān)規(guī)規(guī)定，組織進(jìn)進(jìn)行招投標(biāo)投投標(biāo)活動(dòng)。根據(jù)上述文件精神神及1999年9月24日廣東省第第九屆人民代代表大分常務(wù)務(wù)委員會(huì)第十十二次會(huì)議修修訂的《廣東東省建設(shè)工程程招投標(biāo)管理理?xiàng)l例》，本本項(xiàng)目的招標(biāo)標(biāo)范圍為：勘勘察、設(shè)計(jì)、施施工、監(jiān)理以以及重要設(shè)備備、材料的采采購(gòu)。招標(biāo)方方式為公開招招標(biāo)。通過公公開招標(biāo)，可可以在較廣的的范圍內(nèi)擇優(yōu)優(yōu)選擇信譽(yù)良良好、技術(shù)過過硬、具有專專業(yè)特長(zhǎng)及豐豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)設(shè)計(jì)單位、監(jiān)監(jiān)理公司、施施工企業(yè)和設(shè)設(shè)備、材料供供應(yīng)商，以保保證工程的質(zhì)質(zhì)量和降低工工程造價(jià)，提提高工程項(xiàng)目目的社會(huì)效益益和影響。招標(biāo)組織形式擬采采用委托招標(biāo)標(biāo)方式，委托托具有相應(yīng)資資質(zhì)的中介機(jī)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)標(biāo)。按照《招標(biāo)投標(biāo)法法》的招標(biāo)人人和投標(biāo)人均均需遵循招標(biāo)標(biāo)法律和法規(guī)規(guī)的規(guī)定進(jìn)行行招標(biāo)投標(biāo)活活動(dòng)，招標(biāo)程程序分別為：：申請(qǐng)招標(biāo)、準(zhǔn)準(zhǔn)備招標(biāo)文件件、發(fā)布招標(biāo)標(biāo)廣告、進(jìn)行行資格預(yù)審、確確定投標(biāo)人名名單、發(fā)售招招標(biāo)文件、組組織現(xiàn)場(chǎng)考察察、召開標(biāo)前前會(huì)議發(fā)送會(huì)會(huì)議記錄、接接受投標(biāo)書、公公開開標(biāo)、審審查標(biāo)書、澄澄清問題、評(píng)評(píng)標(biāo)比較、評(píng)評(píng)標(biāo)報(bào)告、定定標(biāo)、發(fā)出中中標(biāo)通知書、商商簽合同、通通知未中標(biāo)人人。項(xiàng)目招標(biāo)的基本情情況見表7-1招標(biāo)基本情況表表7-1建設(shè)項(xiàng)目名名稱:XX公寓樓房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬萬元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√設(shè)計(jì)√建筑工程√安裝工程√監(jiān)理√設(shè)備√重要材料√其他√情況說明:建設(shè)單位蓋章年月日日注:情況說明在表內(nèi)填填寫不下,可附另頁。項(xiàng)目總投資估算1、投資估算內(nèi)容及及方法建設(shè)投資包括土地地費(fèi)用、前期期工程費(fèi)、建建筑安裝工程程費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)、稅費(fèi)、不不可預(yù)見費(fèi)等等其他費(fèi)用。各種稅費(fèi)按XX市市目前的取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。整個(gè)項(xiàng)目按中、高高水平計(jì)算。銀行1～3年中長(zhǎng)期貸款年利利率按7.47%計(jì)取。2、建設(shè)投資估算1)建筑工程費(fèi)由于本工程沒有提提供地質(zhì)勘察察報(bào)告，無法法知道本場(chǎng)址址的工程地質(zhì)質(zhì)情況，因此此，建議在下下一階段設(shè)計(jì)計(jì)工作開始之之前，應(yīng)進(jìn)行行較詳細(xì)的工工作地質(zhì)勘察察工作，進(jìn)一一步查明場(chǎng)址址的工作地質(zhì)質(zhì)條件，以便便最終確定各各建筑物采用用相適宜的基基礎(chǔ)型式或處處理措施。建建筑工程投資資估算表7-1。建筑工程投資估算算表表7-1項(xiàng)目建筑面積（M2）單價(jià)(元/M2)工程造價(jià)(萬元))備注樁基礎(chǔ)21835.46680174.68土建工程6501419.30合計(jì)21835.4667301593.992)銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅稅金及附加費(fèi)費(fèi)用本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入為為住宅收入，銷銷售收入計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅，按按銷售收入的的5%計(jì)提；銷售售收入計(jì)征城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)費(fèi)，按營(yíng)業(yè)業(yè)稅的7%計(jì)提；銷售售收入計(jì)征教教育附加，按按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)提；銷售售收入計(jì)征堤堤圍費(fèi)，按銷銷售收入的0.12%計(jì)提。流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)稅、費(fèi)計(jì)征征合計(jì)按銷售售收入的5.62%計(jì)提，銷售售收入與經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金表及附附加估算表見見下表。銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅稅金表及附加加估算表表7-2序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)預(yù)售現(xiàn)售2008年10～～12月2009年1～33月1銷售收入（萬元）5691.732845.862845.861.1商鋪收入（萬元）2637.891318.951318.95銷售面積5275.782637.892637.89單價(jià)(元/平方米)500050005000銷售比例100%50%50%1.2住宅收入（萬元）2749.841374.921374.92銷售面積11955.8115977.915977.91單價(jià)(元/平方米)230023002300銷售比例100%50%50%1.4車位收入（萬元）304.00152.00152.00銷售面積763838單價(jià)(萬元/個(gè))4442營(yíng)業(yè)稅及附加（萬萬元）371.10185.55185.553減稅費(fèi)收入（萬元元）5320.632660.312660.31注：XX目前的公共分?jǐn)偯婷娣e系數(shù)約為為12%，故本次計(jì)計(jì)算銷售面積積以套內(nèi)面積積計(jì)價(jià)，取套套內(nèi)面積為建建筑面積的88%。3)銷售收入和經(jīng)營(yíng)稅稅金及附加費(fèi)費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)投資估算算表表7-3單位：萬元元序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)價(jià)依據(jù)投資額備注占總投資比例（%%）1建設(shè)投資3887.251.1土地費(fèi)用3499.10××4820元1686.5743.391.2前期工程費(fèi)及市政政建設(shè)配套費(fèi)費(fèi)前期工程費(fèi)以建安安工程費(fèi)的6%計(jì)，城市基基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)按建安工工程總造價(jià)4.5%計(jì)算。187.434.821.3建筑安裝工程費(fèi)1785.0045.92建筑工程費(fèi)見建筑工程投資估估算表1593.99水電和消防工程費(fèi)費(fèi)按建筑面積65元元/平方米計(jì)算算131.01電梯及安裝費(fèi)按20萬元/部計(jì)算60.001.541.4開發(fā)管理費(fèi)按銷售收入的2%%計(jì)113.832.931.5稅費(fèi)按建安工程的3..41%60.871.571.6不可預(yù)見費(fèi)以建安工程的3%%計(jì)取53.551.383、建設(shè)期利息估算建設(shè)期利息息包括土地費(fèi)費(fèi)用利息、前前期工程費(fèi)利利息及其它費(fèi)費(fèi)用利息,詳見表7-4:建設(shè)期利息估算表7-4單位：萬元元序號(hào)利息內(nèi)容計(jì)算過程計(jì)算結(jié)果備注1土地費(fèi)用利息1686.57××[（1+7.447%/122）13-1]141.702前期工程費(fèi)利息187.43×[[（1+7.447%/122）13-1]15.753其它費(fèi)用利息（1785+1133.83+660.87++53.555）×[（1+7.447%/122）12/2-11]76.37建筑安裝工程費(fèi)、項(xiàng)項(xiàng)目管理費(fèi)、稅稅費(fèi)、不可預(yù)預(yù)見費(fèi)等4合計(jì)233.824、總投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)設(shè)投資和建設(shè)設(shè)期利息兩部部分組成。經(jīng)經(jīng)估算，本項(xiàng)項(xiàng)目總投資為為4121..07萬元人人民幣，其中中建設(shè)投資為為3887..25萬元，建設(shè)設(shè)期利息2333.82萬萬元。詳見項(xiàng)項(xiàng)目總投資估估算表（表7-3及表7-4），更詳細(xì)的的投資計(jì)劃可可能隨設(shè)計(jì)及及實(shí)施的改變變而調(diào)整?？偼顿Y估算表表7-5單位：萬元元序號(hào)費(fèi)用內(nèi)容金額備注1建設(shè)投資費(fèi)用3887.252建設(shè)期利息233.82合計(jì)4121.077.2資金籌措本項(xiàng)目所需建設(shè)資資金41211.07萬元元，由開發(fā)公公司自有資金金投入15000萬元，占占總估算投資資的36.400%；其余26221.07萬萬元可通過銀銀行貸款或其其他渠道融資資。7.3盈利能力力分析若不考慮資金時(shí)間間價(jià)值，項(xiàng)目目在計(jì)算期內(nèi)內(nèi)預(yù)計(jì)銷售收收入為5691..73萬元，營(yíng)業(yè)業(yè)稅及附加費(fèi)費(fèi)用為371.110萬元，減稅稅銷售收入為為5320..63萬元，項(xiàng)項(xiàng)目盈利能力力強(qiáng)。7.3.1項(xiàng)目目投資現(xiàn)金流流量表項(xiàng)目投資資現(xiàn)金流量表表見附表2。7.3.2財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率（IRR）根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金金流量表可計(jì)計(jì)算出全部投投資的財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收益率率。1、計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率當(dāng)i1=35%時(shí)，累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)值NPV1為0.98萬元；當(dāng)i2=36%時(shí)，累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)值NPV2為-26.227萬元。則則財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率：IRR＝i1＋|NPV1|×（i2-i1）/（|NPV1|+|NPPV2|）=35%＋|00.98|××（36%-335%）/（|0.988|+|-226.27||）=35.04%2、計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值根據(jù)相關(guān)調(diào)查，XXX現(xiàn)時(shí)的房地地產(chǎn)開發(fā)平均均收益率在12%～20%之間，當(dāng)平平均收益率ic取16%時(shí)，財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值NPV的計(jì)算公式式為：nNPV=∑（CCI-CO）t（1+ic）-tt=0根據(jù)項(xiàng)目投資現(xiàn)金金流量表可知知財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值為587..37萬元。3、計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回回收期房地產(chǎn)開發(fā)平均收收益率取166%時(shí)，項(xiàng)目目在2009年3月時(shí)累計(jì)凈凈