桂林房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-

桂林XX房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2010-5-9目錄前言一、桂林市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析桂林市城市概述桂林市CDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況桂林市城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、房地產(chǎn)政策環(huán)境2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢(shì)4、國(guó)家調(diào)控政策區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查桂林市規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域概況項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏觀調(diào)查結(jié)論桂林市商業(yè)潛力分析桂林市商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析桂林市商業(yè)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)分析桂林市未來(lái)商業(yè)趨勢(shì)分析桂林市房地產(chǎn)相關(guān)投資指標(biāo)分析桂林市房地產(chǎn)相關(guān)投資指標(biāo)分析桂林市地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、住宅市場(chǎng)的供需狀況調(diào)查A、年開(kāi)發(fā)量B、年銷售量C、年空置率

2、住宅市場(chǎng)的地域分布

3、住宅市場(chǎng)的建筑風(fēng)格

4、住宅市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群

5、住宅市場(chǎng)的戶型特點(diǎn)

6、住宅市場(chǎng)的配套特證

7、住宅市場(chǎng)的銷售策略

8、住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

9、住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

10、知名項(xiàng)目的綜合分析桂林市居民現(xiàn)有住房面積調(diào)查未來(lái)五年內(nèi)市區(qū)居民對(duì)住房的需求情況分析購(gòu)房屬性2010年上半年桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)狀況分析桂林市消費(fèi)環(huán)境研究項(xiàng)目地條件研究項(xiàng)目概況項(xiàng)目交通狀況分析項(xiàng)目地域自然條件與社會(huì)條件分析項(xiàng)目SWOT分析樓盤分析1、共性分析2、差異性分析3、戶型分析4、總價(jià)分析5、購(gòu)房心理分析目標(biāo)客戶分析1、目標(biāo)客戶分類2、目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)能力分析3、目標(biāo)消費(fèi)生活特性分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)與項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目定位商業(yè)營(yíng)銷商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷中的問(wèn)題營(yíng)銷方向建議總論與建議前言為了深入了解桂林及臨桂房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，本公司于2010年4月15日至4月27派出了由策劃部經(jīng)理鄧琳為領(lǐng)隊(duì)，成員包括有市場(chǎng)調(diào)研專家、經(jīng)濟(jì)師、建筑師、營(yíng)銷策劃及銷售專業(yè)人員組成的9人調(diào)查組，對(duì)桂林市以及臨桂縣的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況做了詳細(xì)的調(diào)查研究。

本次調(diào)研的目的是為臨桂新區(qū)3月15日競(jìng)拍的5塊土地進(jìn)行全面、客觀、準(zhǔn)確的市場(chǎng)資料收集、統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以期找到市場(chǎng)的真實(shí)走向，為香葉公司作出科學(xué)、合理的決策提供理論根據(jù)。

本案主要采用問(wèn)卷調(diào)查，走訪，實(shí)地考察、購(gòu)買收集相關(guān)資料以及邀約各行業(yè)人士、購(gòu)房者深度訪談的方式開(kāi)展工作。一、桂林市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）桂林市城市概述桂林是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西壯族自治區(qū)東北部，行政區(qū)劃5個(gè)城區(qū)和12個(gè)縣，行政區(qū)域總面積27809平方公里。其中市區(qū)面積565平方公里?？?cè)丝?10.28萬(wàn)人，其中市區(qū)人口70萬(wàn)人。人口自然增長(zhǎng)率為0.44%，人口密度為每平方公里173人。臨桂縣位于廣西東北部、桂林市西郊，距桂林市中心8公里。建縣始于漢代元鼎六年（公元前111年），距今已兩千余年?？偯娣e2202平方公里，縣轄5鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，其中有宛田、黃沙兩個(gè)瑤族鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?8萬(wàn)人，少數(shù)民族3.98萬(wàn)人?？h城駐地臨桂鎮(zhèn)，亦是桂林市西城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)中心，學(xué)校、醫(yī)院、體育、供電、供水、電訊等服務(wù)設(shè)施俱全。臨桂陸空交通優(yōu)勢(shì)十分突出，境內(nèi)桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)、湘桂鐵路、桂海高速公路、機(jī)場(chǎng)專用公路、廣州至成都321國(guó)道、桂林至浮石20171省道等交匯于縣城，形成東通廣東，北上湖南，西達(dá)四川，南至北海、湛江的交通網(wǎng)絡(luò)。全縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有20000KVA變電站兩座，生產(chǎn)生活用水充足，除黃沙、渡頭兩鄉(xiāng)駐地分別通鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級(jí)公路、國(guó)防公路外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地都通柏油路，全縣已實(shí)現(xiàn)村村通程控電話，社會(huì)配套設(shè)施齊全。臨桂歷史悠久，人杰地靈。從公元前111年置始安縣起，建縣至今已有2100多年歷史。三國(guó)道清末，始安（臨桂）縣城一直是郡、州、路、府治所在，先有臨桂后有桂林，故有“桂郡首邑”之稱。臨桂歷代俊杰層出不窮，古有“一縣八進(jìn)士，三科兩狀元”的美譽(yù)。從唐代至清末，廣西9個(gè)狀元中有5個(gè)是臨桂人。明清兩代，廣西711人中進(jìn)士，臨桂占242人，居廣西各縣之首。清代乾隆年間的太子太傅程宏謀、“三元及第”者陳繼昌、民國(guó)代總統(tǒng)李宗仁和“小諸葛”白崇禧、中國(guó)人民解放軍副總參謀長(zhǎng)李天佑等在當(dāng)時(shí)具有加大影響，奧運(yùn)冠軍唐靈生、李婷以及肖明祥、肖建剛等體壇名將更是蜚聲海外。臨桂素有“狀元之鄉(xiāng)、將軍之鄉(xiāng)、冠軍之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。（二）桂林市CDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況2009年全年生產(chǎn)總值在2008年突破800億元的基礎(chǔ)上，再上新臺(tái)階，突破了900億元，達(dá)940.55億元，按可比計(jì)算同比增長(zhǎng)14.0%。全市人均GDP（按戶籍人口計(jì)算）18443元，按可比價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng)13.2%。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。在地區(qū)生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值171.51億元，增長(zhǎng)6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值399.45億元，增長(zhǎng)17.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值312.06億元，增長(zhǎng)11.0%。一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為9.4%、59.7%和30.9%，分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.2,7.7，和4.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，工業(yè)硅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為55.5%，比去年提升3.1個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.2個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例由上年的21.2:42.6:36.2調(diào)整為19.4:45.2:35.4，在保持“二、三、一”產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，第一產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)提升，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。非公有制經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展壯大。初步核算，2008年非公有制經(jīng)濟(jì)創(chuàng)增加值455.64億元，增長(zhǎng)14.7%，高于全市生產(chǎn)總值增幅1.8個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市GDP的比重由上年的51.0%提高到51.6%，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為62.7%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)8.1個(gè)百分點(diǎn)。（三）桂林市城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、房地產(chǎn)政策環(huán)境《桂林市城市總體規(guī)劃（２００１至２０１０年）》得到國(guó)務(wù)院批復(fù)，明確了桂林城市總體規(guī)劃中關(guān)于城市發(fā)展規(guī)模、方向以及生態(tài)環(huán)境、文化遺產(chǎn)保護(hù)等問(wèn)題，確定桂林的城市建設(shè)將主要向西發(fā)展。這意味著未來(lái)１０年內(nèi)，桂林西城區(qū)以及臨桂縣城將成為桂林城市建設(shè)和發(fā)展的熱土。這一規(guī)劃使得桂林現(xiàn)在還有在將來(lái)的幾年內(nèi)將發(fā)展重心放在西南部。但桂林房地產(chǎn)剛起步，桂林的經(jīng)濟(jì)正在振興中，所以在桂林城區(qū)的其他地方都會(huì)有所發(fā)展。廣西區(qū)內(nèi)正在構(gòu)筑“南寧-來(lái)賓-柳州-桂林”經(jīng)濟(jì)帶，臨桂縣正好是處在這經(jīng)濟(jì)帶上，并且是西部開(kāi)發(fā)的方向和重心，而且擁有優(yōu)越的區(qū)域位置，使得臨桂縣的房地產(chǎn)快速發(fā)展，成為桂林房地產(chǎn)發(fā)展的重要組成部分。2009年5月，桂林市委書記劉君與部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人懇談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，桂林房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和契機(jī)。一是作為國(guó)際知名的旅游城市,桂林的名城優(yōu)勢(shì)明顯,而且隨著桂林旅游的轉(zhuǎn)型升級(jí),旅游對(duì)地產(chǎn)的推動(dòng)作用將日益凸顯。二是隨著我市“保護(hù)漓江,發(fā)展臨桂,再造一個(gè)新桂林”戰(zhàn)略的實(shí)施,臨桂新區(qū)建設(shè)和老城疏解提升都將給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的空間和機(jī)遇。三是桂林正在加快推進(jìn)全面建設(shè)小康社會(huì)步伐,工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)需求?！肮鹆稚剿滋煜拢鹆值臉潜P也要做到甲天下”。2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況2009年全年，桂林市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資659億元，同比增長(zhǎng)了35.6％。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資545億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資92億元，比上年同期上漲10.5％，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例的16.9％。桂林市生產(chǎn)總值(GDP)940.55億元,按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)14.0%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值177.34億元,增長(zhǎng)5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值412.00億元,增長(zhǎng)17.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值351.21億元,增長(zhǎng)14.1%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別為18.9%、43.8%和37.3%。按戶籍人口計(jì)算,全市人均生產(chǎn)總值18443元,增長(zhǎng)13.2%。（2）商貿(mào)運(yùn)輸市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，商品零售價(jià)格總指數(shù)比上年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。年末全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)7.23萬(wàn)人，比上年增加1.03萬(wàn)人；年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率4.02%，比上年末提升0.04個(gè)百分點(diǎn)。全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬84.40億元，比上年增長(zhǎng)11.8%；在崗職工年平均工資27698元，比上年增加2857元，增長(zhǎng)11.5%。（3）財(cái)政收入全年財(cái)政收入97.64億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，其中一般預(yù)算收入55.15億元,增長(zhǎng)22.1%,上劃中央收入32.44億元,增長(zhǎng)2.8%；各項(xiàng)稅收收入77.46億元,增長(zhǎng)12.4%；一般預(yù)算支出140.99億元,增長(zhǎng)21.1%。12月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額39.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31.74%，增幅比上年末高13.01個(gè)百分點(diǎn)，比上月末低2.05個(gè)百分點(diǎn)。全年人民幣各項(xiàng)貸款增加9.59萬(wàn)億元，同比多增4.69萬(wàn)億元。從分部門情況看，居民戶貸款增加2.46萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加7570億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.70萬(wàn)億元；非金融性公司及其他部門貸款增加7.14萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.38萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加5.00萬(wàn)億元，票據(jù)融資增加4563億元。當(dāng)月人民幣各項(xiàng)貸款增加3798億元。12月末金融機(jī)構(gòu)外匯貸款余額為3799億美元，同比增長(zhǎng)55.96%。全年外匯各項(xiàng)貸款增加1362億美元，同比多增1105億美元。其中，12月份外匯各項(xiàng)貸款增加37億美元。本外幣并表后，12月末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額為42.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)32.99%。全年本外幣各項(xiàng)貸款增加10.52萬(wàn)億元，同比多增5.54萬(wàn)億元。當(dāng)月新增本外幣各項(xiàng)貸款4054億元。2009年一至四季度企業(yè)景氣指數(shù)分別為96.06、108.73、124.02、125.56,企業(yè)家信心指數(shù)分別為95.90、101.61、119.79、115.8。（4）旅游2009年桂林旅游接待讓人感到驚喜。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，去年全市共接待游客1860.08萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)14.33%；實(shí)現(xiàn)旅游收入126.92億元人民幣，同比增長(zhǎng)26.59%。在所接待游客總量中，國(guó)內(nèi)游客達(dá)1731.05萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)15.26%；海外游客129.03萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)3.21%。在所實(shí)現(xiàn)旅游收入中，國(guó)內(nèi)旅游收入為98.08億元，同比增長(zhǎng)32.92%；海外旅游收入28.84億元，同比增長(zhǎng)8.88%。桂林借助中國(guó)—東盟博覽會(huì)在廣西舉辦的優(yōu)勢(shì)，加大了對(duì)東盟客源市場(chǎng)的開(kāi)拓，東盟國(guó)家游客量異軍突起，上半年同比增長(zhǎng)就超過(guò)40%，增幅居全國(guó)之首。同時(shí)，注重培育穆斯林市場(chǎng)，發(fā)展印度、俄羅斯市場(chǎng)，終使使海外旅游頑強(qiáng)收紅。受國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策影響，去年全國(guó)國(guó)內(nèi)旅游仍較為紅火。桂林旅游對(duì)此早有準(zhǔn)備，在年初海外旅游一片低迷時(shí)就做好了“國(guó)際損失國(guó)內(nèi)補(bǔ)”的對(duì)策，市領(lǐng)導(dǎo)帶頭在廣東、湖南、上海、北京等國(guó)內(nèi)主要旅游客源城市開(kāi)展形式多樣的旅游推介活動(dòng)。同時(shí)，還精心策劃了桂林國(guó)際山水文化旅游節(jié)、恭城桃花節(jié)、興安“桂林米粉節(jié)”、資源河燈歌節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)，吸引了眾多游人，使國(guó)內(nèi)旅游在去年接待1470多萬(wàn)人次的高平臺(tái)上仍呈現(xiàn)出兩位數(shù)的高增長(zhǎng)率。在旅游接待和旅游收入大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，接到的游客服務(wù)質(zhì)量投訴為155起，同比下降16.2%，游客滿意率全年保持在97%以上。（5）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力2009年,臨桂縣全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值83.75億元,組織財(cái)政收入8.04億元,分別比2008年同期增長(zhǎng)23.8%和51.70%,并獲得了2009年度全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳縣(市、區(qū))。為表彰先進(jìn),激勵(lì)和調(diào)動(dòng)企業(yè)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的積極性,鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多企業(yè)做大做強(qiáng),培植和壯大財(cái)源,推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？h委、縣政府對(duì)娃哈哈食品有限公司等10家納稅超600萬(wàn)元的企業(yè)予以了表彰。授予娃哈哈食品有限公司、福達(dá)汽車部件有限公司和三金生物藥業(yè)有限公司等3家上繳稅收超2400萬(wàn)元的企業(yè)“2009年度企業(yè)納稅大戶特等獎(jiǎng)”榮譽(yù)稱號(hào)。（6）招商引資全市新簽引進(jìn)市外境內(nèi)項(xiàng)目537個(gè),總投資327.84億元,增長(zhǎng)25.2%。實(shí)施市外境內(nèi)項(xiàng)目961個(gè),實(shí)際到位資金280.94億元。新批外商投資企業(yè)20家,實(shí)際利用外資2.02億美元,位居全區(qū)第二。

主動(dòng)融入北部灣、湘桂、桂臺(tái)等多區(qū)域合作,積極參加第六屆中國(guó)—東盟博覽會(huì)、第五屆泛珠三角區(qū)域合作經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)、第五屆桂臺(tái)經(jīng)貿(mào)交流會(huì)、第十二屆中國(guó)(重慶)投資洽談暨全球采購(gòu)會(huì)。精心組織與日本熊本市結(jié)為友好城市30周年紀(jì)念活動(dòng),大力推進(jìn)與國(guó)內(nèi)外城市交流合作。實(shí)現(xiàn)了桂林與臺(tái)灣雙向直航。組織招商隊(duì)伍赴港澳臺(tái)、京滬浙閩粵等發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)展產(chǎn)業(yè)招商、專題招商、以商招商活動(dòng),成功引進(jìn)美國(guó)沃爾瑪百貨有限公司、中國(guó)有色金屬總公司、中國(guó)電力投資集團(tuán)公司等國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和中央大企業(yè)。國(guó)有企業(yè)改革和重組取得新成績(jī),引入市外到位資金4.30億元。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢(shì)2010年是臨桂新區(qū)建設(shè)年。隨著《政府工作報(bào)告》把臨桂新區(qū)建設(shè)明確定位為城市建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，臨桂新區(qū)面臨新的快速發(fā)展機(jī)遇，其未來(lái)價(jià)值空間被各行業(yè)廣泛看好，而土地價(jià)值的提升空間也在本輪新區(qū)建設(shè)中得到體現(xiàn)。（1）現(xiàn)狀2009年，桂林市商品房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。其中，僅市區(qū)商品住房成交116.17萬(wàn)平方米，其銷售10919套房，成交金額達(dá)44億元，商品住房市場(chǎng)成交總體呈現(xiàn)季度性攀升態(tài)勢(shì)。與之相對(duì)應(yīng)的是，市區(qū)商品住房成交均價(jià)也由一季度的3556元／平米，上升到全年銷售均價(jià)3808元／平米，桂林房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。2009年最后一個(gè)月，全市商品住房上市面積與成交面積分別為15.14萬(wàn)平方米和22萬(wàn)平方米，均達(dá)到全年以來(lái)最高值。開(kāi)發(fā)商加大推盤力度一方面是為年末回籠資金，另一方面則是對(duì)宏觀政策和后市預(yù)判的考慮。原本樓市的傳統(tǒng)淡季以“旺銷”收尾，購(gòu)房者紛紛出手，趕在政策優(yōu)惠截止前入市，以此降低交易費(fèi)用，從而也拉動(dòng)了樓市成交年底的集中放量。2009年投資增長(zhǎng)基本符合市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有升，很大程度上受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)加大投資力度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比上漲，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將持續(xù)高漲。（2）桂林房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和契機(jī)。一是作為國(guó)際知名的旅游城市，桂林的名城優(yōu)勢(shì)明顯，而且隨著桂林旅游的轉(zhuǎn)型升級(jí)，旅游對(duì)地產(chǎn)的推動(dòng)作用將日益凸顯。二是隨著桂林市“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”戰(zhàn)略的實(shí)施，臨桂新區(qū)建設(shè)和老城疏解提升都將給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的空間和機(jī)遇。三是桂林正在加快推進(jìn)全面建設(shè)小康社會(huì)步伐，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大的市場(chǎng)需求。桂林的房地產(chǎn)業(yè)必須在做好角色定位、產(chǎn)品定位和分工定位上做文章。房地產(chǎn)可以細(xì)分為許多類型，如解困房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等。但是作為房地產(chǎn)企業(yè)，要做的是商品房，而作為公共服務(wù)范疇的解困房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等應(yīng)該是政府的事情。桂林房地產(chǎn)的消費(fèi)群體定位應(yīng)該是高端消費(fèi)群體，產(chǎn)品質(zhì)量定位必須是高品質(zhì)產(chǎn)品。就是要依托桂林得天獨(dú)厚的山水自然環(huán)境、宜人的氣候條件、深厚的歷史文化底蘊(yùn)以及日益凸顯的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，放眼全國(guó)，走房地產(chǎn)外銷的路子。要高品位、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量做好樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)。要做出甲天下的樓盤，與甲天下的桂林山水相匹配，以吸引世人的目光。4、國(guó)家調(diào)控政策2010年以來(lái)國(guó)家加大了房地產(chǎn)調(diào)控政策，具體政策部分節(jié)選：堅(jiān)決抑制不合理住房需求(1)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。(2)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。增加住房有效供給(3)增加居住用地有效供應(yīng)。國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，并切實(shí)予以落實(shí)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。(4)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃、開(kāi)工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國(guó)土資源部門，將住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)等。區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查（一）桂林市規(guī)劃“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”以及承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是桂林規(guī)劃的總戰(zhàn)略，堅(jiān)持規(guī)劃先行，突出抓好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)建設(shè)，促進(jìn)了承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的順利進(jìn)行；突出抓好為民辦實(shí)事項(xiàng)目建設(shè)與新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)了社會(huì)和諧發(fā)展；突出抓好“城鄉(xiāng)清潔工程”，促進(jìn)了城市形象的改觀。在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)方面，國(guó)家建設(shè)部已經(jīng)批準(zhǔn)桂林市第三輪總規(guī)修編，《桂林市城市總體規(guī)劃》修編已經(jīng)啟動(dòng)。目前有關(guān)部門正加大規(guī)劃的力度，發(fā)揮其引導(dǎo)、調(diào)控的作用。通過(guò)加強(qiáng)桂林城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)工作，達(dá)到幫助桂林形成新的發(fā)展格局的目的。以前的老格局是各城區(qū)、各縣多是沿江建設(shè)，沿江發(fā)展，形成了瘦長(zhǎng)的帶狀格局。我們要在規(guī)劃和建設(shè)中，體現(xiàn)聚焦西部、開(kāi)發(fā)西部、發(fā)展西部的重點(diǎn)。通過(guò)向西發(fā)展，使原有格局發(fā)生變化，使工業(yè)的發(fā)展盡量跳出漓江水系。通過(guò)優(yōu)化中部，使老城區(qū)的城市品位得以更大提升，以促進(jìn)桂林旅游業(yè)更好更快的發(fā)展。通過(guò)做好城鄉(xiāng)的規(guī)劃建設(shè)，我們要讓桂林變得更加美麗，讓它成為廣西的窗口，成為中國(guó)的窗口。每建一座樓，都要是一處新景點(diǎn)；每修好一條路，都應(yīng)是一條風(fēng)景帶。以后的桂林就要努力達(dá)到這樣的水平。目前《桂林漓江風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》已經(jīng)進(jìn)入報(bào)批及文本的最后整理階段。為了加快桂林西部的建設(shè)與發(fā)展，在自治區(qū)建設(shè)廳的大力支持下，桂林在極短的時(shí)間內(nèi)，完成了西部開(kāi)發(fā)5條路的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的征集與評(píng)審，《桂林新城空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》已經(jīng)完成并在完善之中。桂林西部三縣三區(qū)概念規(guī)劃正在做進(jìn)一步的深化。雁山、臨桂新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施布局規(guī)劃的修編也在進(jìn)行中。據(jù)了解，桂林市老城區(qū)實(shí)施綜合整治的各專項(xiàng)規(guī)劃也正在完善。其中，以“兩江四湖”二期工程為主要內(nèi)容的小江小河綜合整治規(guī)劃特別令人關(guān)注。以“優(yōu)化中部”為目標(biāo)的城市風(fēng)貌規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)展開(kāi)，庭院綠化和街道小品、園林景觀設(shè)計(jì)的前期工作正在強(qiáng)力推進(jìn)。（二）項(xiàng)目區(qū)域概況臨桂區(qū)位于“山水甲天下”的桂林西郊，縣城為桂林市西城工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，距桂林市區(qū)6公里。建縣始于漢代元鼎六年（公元111年），距今已兩千余年，從三國(guó)到清末，臨桂縣城都是郡、州、路、府治所在，有“桂都首邑”之稱。為歷代當(dāng)政者所重視。今縣城臨桂鎮(zhèn)，位于縣境中部偏東，東距桂林市中心10公里，1975年遷治于此，成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。臨桂是一塊風(fēng)水寶地，歷史上人才輩出。廣西歷史上第一位狀元趙觀文就出自臨桂，自唐代以來(lái)，臨桂共出了5名狀元，2名榜眼，291名進(jìn)士，被譽(yù)為“狀元之鄉(xiāng)”。清代名臣陳宏謀官至太子太傅、東閣大學(xué)士（宰相），其玄孫陳繼昌三元及第，陳氏一門“五代”連科。近代出了國(guó)民政府代總統(tǒng)李宗仁，號(hào)稱“小諸葛”的國(guó)民黨高級(jí)將領(lǐng)白崇禧等桂系首腦人物和原中國(guó)人民解放軍戰(zhàn)功顯赫官至副總參謀長(zhǎng)李天佑上將。在1996年7月的亞特蘭大奧運(yùn)會(huì)上，臨桂體育健將唐靈生、肖建剛分別獲得奧運(yùn)會(huì)59公斤級(jí)和64公斤級(jí)舉重金牌、銅牌。全縣人口45萬(wàn)人（農(nóng)業(yè)人口39.5萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口5.5萬(wàn)人），其中少數(shù)民族3.1萬(wàn)人。轄八鄉(xiāng)六鎮(zhèn)，165個(gè)村（居）委會(huì)。全縣總面積2202平方公里，其中陸地面積2171.83平方公里（耕地面積35441公頃，水田28494公頃、旱地6947公頃），水域面積30.17平方公里，森林面積111.46萬(wàn)畝。2009年，全縣生產(chǎn)總值70.10億元，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為29：43：28。財(cái)政收入8.04億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)154778元，農(nóng)民人均純收入5075元。進(jìn)入全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)行列，排第74位，在第六屆全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)中，名列中國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣（市）第83位臨桂地理位置優(yōu)越，交通十分便利，供電、供水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。距縣城15公里的桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)西南最大的國(guó)際航空港，兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)專用道路、桂柳高速公路、321國(guó)道、322國(guó)道、20217省道、湘桂鐵路等陸上交通動(dòng)脈交匯縣城。全縣由廣西主電網(wǎng)供電，現(xiàn)有2700千伏安變電站兩座；生產(chǎn)生活用水大有保障，有33個(gè)大、中、小型水庫(kù)和桂林市自來(lái)水公司供水，現(xiàn)正在興建日供水7萬(wàn)噸的西城水廠。排污管網(wǎng)縱橫暢通；開(kāi)通了國(guó)內(nèi)、國(guó)際長(zhǎng)途直撥電話以及移動(dòng)電話、小靈通、鄉(xiāng)村程控電話，開(kāi)辦了傳真、數(shù)據(jù)傳輸、特快郵遞等，社會(huì)配套設(shè)施完備，還依托桂林市海關(guān)、商檢使出口方便，航空、鐵路、公路等運(yùn)輸發(fā)達(dá)，銀行、保險(xiǎn)、賓館、飯店和商業(yè)中心及文娛、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等齊全發(fā)達(dá)。（三）項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃A、總體規(guī)劃“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林”的桂林城市發(fā)展戰(zhàn)略。臨桂新區(qū)規(guī)劃已明確的臨桂新城，將建成為桂林市的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化、商務(wù)中心,和工業(yè)、物流、商貿(mào)基地用地總規(guī)模約54.13平方公里（含現(xiàn)狀建成...市區(qū)東部東二環(huán)路與繞城高速公路之間，與市區(qū)相連，距市中心3公里。已完成項(xiàng)目建議書及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，桂林市發(fā)改委已登記備案。占地150畝，適合專業(yè)市場(chǎng)、高檔寫字樓盤和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。B、功能區(qū)分布臨桂新區(qū)中心區(qū)的各個(gè)功能將合理布局在各個(gè)片區(qū)，新區(qū)行政、商業(yè)、商貿(mào)和文化生活幾大核心功能，原則上應(yīng)分散布局在各片區(qū)，以形成相對(duì)均衡的組團(tuán)式發(fā)展模式。另一個(gè)方面適當(dāng)將相近功能合建，縮短城市建設(shè)周期，在短期內(nèi)形成具有強(qiáng)大集聚力的發(fā)展集合，從而更快帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展。綜合考慮各方面因素，最終規(guī)劃將行政中心單獨(dú)布局，作為新區(qū)發(fā)展核心之一，同時(shí)將商業(yè)、商貿(mào)和文化娛樂(lè)功能合建，形成新區(qū)發(fā)展的另一個(gè)核心。兩個(gè)主要核心與分布，和居住區(qū)中的服務(wù)中心將共同構(gòu)成新區(qū)，均衡穩(wěn)定的發(fā)展結(jié)構(gòu)，新區(qū)組合——行政中心。行政中心相對(duì)其他功能區(qū)是最為重要的核心區(qū)，它的帶動(dòng)作用是最大的。規(guī)劃運(yùn)用特爾斐綜合評(píng)價(jià)法篩選出行政中心選址的關(guān)鍵性因素，作為不同地區(qū)選址的評(píng)價(jià)因子，并最終確定行政中心選址與異區(qū)，最大限度的保護(hù)新區(qū)山水特色，并為行政中心營(yíng)造的良好風(fēng)水格局及視覺(jué)形象。新區(qū)復(fù)核世紀(jì)大道連接臨桂縣老城中心區(qū)，新城中心區(qū)的重要干道也是未來(lái)新城中心區(qū)連接兩江機(jī)場(chǎng)的重要道路，規(guī)劃將通過(guò)世紀(jì)大道，構(gòu)建強(qiáng)有力的發(fā)展集合。與新區(qū)主核心形成，一主一副兩個(gè)核心，共同帶動(dòng)新城建設(shè)，一主一副兩核心，與縣城老城市中心將共同構(gòu)筑起穩(wěn)定的三角核心關(guān)系。C、2010年細(xì)部工作2010臨桂新區(qū)將新建項(xiàng)目65項(xiàng),續(xù)建項(xiàng)目13項(xiàng),總投資256億元，年度完成投資31.8億元。新建和續(xù)建項(xiàng)目包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、社會(huì)公益性項(xiàng)目、原住居民拆遷安置項(xiàng)目、商貿(mào)項(xiàng)目、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和辦公業(yè)務(wù)用房項(xiàng)目等6大類。在項(xiàng)目類別上，將側(cè)重推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、原住居民拆遷安置項(xiàng)目和社會(huì)公益性項(xiàng)目建設(shè)；在空間上，將側(cè)重推進(jìn)創(chuàng)業(yè)大廈周邊、文化設(shè)施周邊和拆遷安置項(xiàng)目周邊項(xiàng)目建設(shè)。臨桂新區(qū)建設(shè)是對(duì)各級(jí)各部門的重大考驗(yàn)。新區(qū)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程,必須以超常規(guī)的思路、超常規(guī)的辦法、超常規(guī)的流程,才能破解新區(qū)建設(shè)一道道難題；桂林市政府要求個(gè)有關(guān)部門和負(fù)責(zé)人要明確任務(wù)，強(qiáng)化措施，抓住重點(diǎn)，突破難點(diǎn)，全力推進(jìn)臨桂新區(qū)建設(shè)。要抓住創(chuàng)業(yè)大廈、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施等一批優(yōu)質(zhì)資源和公益性項(xiàng)目這個(gè)重點(diǎn),強(qiáng)力推進(jìn)新區(qū)項(xiàng)目建設(shè)；要突破征地拆遷安置這個(gè)難點(diǎn)和“瓶頸”，按照建設(shè)項(xiàng)目用地和新區(qū)總體規(guī)劃的用地要求，已獲批土地指標(biāo)的要盡快完成征地拆遷安置工作，確?！绊?xiàng)目裝進(jìn)去,土地征上來(lái)”；沒(méi)有拿到用地指標(biāo)的要盡快爭(zhēng)取指標(biāo)，確保規(guī)劃的用地需求。建設(shè)中的鳳凰西路、環(huán)西路、公園北路、平桂西路和經(jīng)一路，總長(zhǎng)12公里，總投資7.2億元。其中,鳳凰西路主干路北起鳳凰北路，南至萬(wàn)平路，次干道北起單桂路，南到鳳凰北路，總長(zhǎng)3.8公里，紅線寬50米，估算投資2.6億元；環(huán)西路北起景一路，南至萬(wàn)平路，道路長(zhǎng)3.1公里，紅線寬50米，估算投資2億元；公園北路主干路西起鳳凰西路，東至西城大道，次干路西起西環(huán)路，東至鳳凰西路，總長(zhǎng)1.9公里，估算投資1.3億元；平桂西路北起世紀(jì)大道，南至萬(wàn)平路，道路長(zhǎng)2.2公里，估算投資1億元；經(jīng)一路北起山水大道,，南至萬(wàn)平路，道路長(zhǎng)0.8公里，估算投資0.3億元。宏觀調(diào)查結(jié)論1、桂林經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)增長(zhǎng)迅速，這將為桂林的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)支撐！2、桂林房地產(chǎn)起步比沿海地區(qū)晚，發(fā)展勁頭大。桂林屬于內(nèi)陸城市，改革開(kāi)放時(shí)間較遲，資金少，投資項(xiàng)目少，使得桂林的房地產(chǎn)起步較晚。但現(xiàn)在桂林正是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁時(shí)期，必然帶動(dòng)房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。3、桂林是個(gè)國(guó)際旅游城市，也是個(gè)歷史文化名城，為了保護(hù)旅游資源和文化遺產(chǎn)，所以對(duì)于城市的建設(shè)非常謹(jǐn)慎，從而也抑制了桂林的城市化發(fā)展，特別對(duì)房地產(chǎn)的影響很大。但近幾年來(lái)，桂林進(jìn)行了久城改造工程，大大改變加進(jìn)了城市化的歷程，在將來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)桂林房地產(chǎn)的發(fā)展都起到很大的推作用4、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已成為桂林國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求，是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。

5、桂林市對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)十分重視，市政府在2009年的《政府工作報(bào)告》中提出了要“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。貫徹中央、自治區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的系列政策措施，堅(jiān)持政策扶持、規(guī)范市場(chǎng)、有序供應(yīng)土地等多措并舉，調(diào)整和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)普通商品房住房消費(fèi)，抓好廉租房建設(shè)，增加保障性住房供給，發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。利用我市優(yōu)勢(shì)，適度開(kāi)發(fā)高中端商品住房。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向臨桂新區(qū)、縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)延伸”的工作要求。6、臨桂新區(qū)作為桂林近期建設(shè)的重點(diǎn)城區(qū)，它的發(fā)展不僅是對(duì)桂林老城區(qū)人口產(chǎn)業(yè)的疏解，更是帶動(dòng)整個(gè)桂林市城市發(fā)展更進(jìn)一步的加速劑。因此其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力巨大市場(chǎng)前景十分廣闊！7、國(guó)家最新房地產(chǎn)調(diào)控政策可能對(duì)臨桂房地產(chǎn)造成不預(yù)估的影響；具體政策節(jié)選如：貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。桂林市商業(yè)潛力分析（一）桂林市商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式分析商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)中的商業(yè)區(qū)街（步行街）模式。社區(qū)型或者都會(huì)型商業(yè)區(qū)街和商業(yè)步行街是當(dāng)前都市商業(yè)地產(chǎn)中比較突出的一個(gè)代表形態(tài)。近年來(lái)，步行商業(yè)街正在成為中國(guó)城市新的投資熱點(diǎn)和城市名片。桂林不但是世界旅游城市，也是一座具有2000多年歷史的文化城市，隨著行政合并和廣西城市的改建，大力發(fā)展以旅游為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，也極大地拉動(dòng)商業(yè)的發(fā)展和繁榮。1、商業(yè)現(xiàn)狀A(yù)、寫字樓：桂林的寫字樓價(jià)格格大都在67700－7200元/㎡間，集中在在象山區(qū)。寫寫字樓的價(jià)錢錢相當(dāng)于市中中心住宅的售售價(jià)，空置率率在46％左右，反反映桂林當(dāng)?shù)氐厣虡I(yè)活動(dòng)欠欠缺活躍度。B、商場(chǎng)商鋪比較：：項(xiàng)目地址月租(元/㎡)售價(jià)(元/㎡)出租率%南方大廈解放西路2號(hào)1332775030文化大廈解放東路137號(hào)號(hào)110－1331900043大世界秀峰區(qū)桂林十字街街90－1332035060康美大廈秀峰區(qū)中山中路333號(hào)38－1481330064八桂大廈秀峰區(qū)中心廣場(chǎng)正正對(duì)面133－1522775090c、步行街商鋪比較：：項(xiàng)目地址月租(元/㎡)售價(jià)(元/㎡)出租率%小香港中山中路中心廣場(chǎng)場(chǎng)地下層150－2602850090正陽(yáng)步行街正陽(yáng)路360－7204810095流行港苗圃路28號(hào)20000天下桂林機(jī)場(chǎng)高速路和榕山山路交界處36－544860起362、管理費(fèi)用管理費(fèi)用方面，收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般般為12元/㎡---48元/㎡,跨度比較大大。客戶特征征：商鋪的投投資者一般都都是財(cái)力雄厚厚的公務(wù)員、個(gè)個(gè)體老板、當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用竦取Ｉ躺虡I(yè)投資者中中，私營(yíng)企業(yè)業(yè)主和個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)者占了70%的比例，此此類人士一般般入行較早，對(duì)對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)把把握較好，投投資決策也相相對(duì)比較果斷斷；公務(wù)員等等有穩(wěn)定收入入，具有一定定的投資能力力，占到了被被調(diào)查人數(shù)的的20%，商業(yè)投資資者中桂林本本地居民約占占80%，外地居民民則占了20%，這其中又又以桂林周邊邊的市縣居民民為主。

（二）桂林市商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)分分析1、桂林經(jīng)過(guò)了幾年打打基礎(chǔ)的工作作，城市品牌牌更響，發(fā)展展空間更大，經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的的環(huán)境更穩(wěn)定定、更安全，機(jī)機(jī)關(guān)的服務(wù)效效率和效能更更高，更重要要的是桂林有有了正確發(fā)展思思路。但產(chǎn)品營(yíng)銷是是桂林的短腿腿。事實(shí)上，生生產(chǎn)和營(yíng)銷是是連在一起的的。廉價(jià)不一一定暢銷，價(jià)價(jià)廉物美的產(chǎn)產(chǎn)品不一定能能走得出去，產(chǎn)產(chǎn)品一定要適適銷對(duì)路。在在桂林即便是是很發(fā)達(dá)的旅旅游業(yè)，商業(yè)業(yè)氣氛算是很很濃了，但是是每年上千萬(wàn)萬(wàn)游客的進(jìn)出出，旅游在GDP中比重不大大，證明商品品帶動(dòng)力不強(qiáng)強(qiáng)。旅游產(chǎn)品品的工業(yè)化和和適售對(duì)路的的問(wèn)題值得重重視。當(dāng)前桂林主要商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)是針對(duì)旅旅游城市定位位展開(kāi)的具有有當(dāng)?shù)靥厣牡木b糕點(diǎn)點(diǎn)食品，如桂桂花糕，綠豆豆糕，桂林三三寶（豆腐乳乳、三花酒、辣辣醬）的經(jīng)營(yíng)營(yíng)店和各種當(dāng)當(dāng)?shù)靥厣惋嬶嫷辍?、人們選擇鋪位時(shí)時(shí)的考慮因素素：商場(chǎng)（鋪鋪）所在的地地段是客戶購(gòu)購(gòu)買時(shí)最為看看重的因素，尤尤其是自營(yíng)者者對(duì)地段的選選擇更為慎重重。調(diào)查結(jié)果果表明，超過(guò)過(guò)半數(shù)以上的的商鋪業(yè)主表表示選擇現(xiàn)在在所經(jīng)營(yíng)的商商鋪是由于該該商場(chǎng)（鋪）優(yōu)優(yōu)越的地理位位置；有不少少商業(yè)投資者者還認(rèn)為，市市政規(guī)劃、交交通狀況、治治安狀況、噪噪音污染等周周邊環(huán)境因素素也是其投資資時(shí)要考慮的的重要因素；；此外，商場(chǎng)場(chǎng)（鋪）自身身的各項(xiàng)軟、硬硬件配套措施施，如發(fā)展商商的實(shí)力、商商場(chǎng)（鋪）的的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)環(huán)境、鋪位分分割、柜臺(tái)擺擺放以及商場(chǎng)場(chǎng)（鋪）的物物業(yè)管理等，都都是投資時(shí)需需要考慮的因因素。從桂林林商業(yè)的現(xiàn)狀狀分析，整體體上相對(duì)于國(guó)國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市市仍處于較低低的水平，其其商業(yè)格局與與其國(guó)際知名名的城市品牌牌極不相稱。

3、目前桂林的的開(kāi)發(fā)商普遍遍以賣完商鋪鋪為最終目標(biāo)標(biāo)，缺乏延續(xù)續(xù)性的服務(wù)，招招商工作并沒(méi)沒(méi)有落實(shí)到實(shí)實(shí)處。普遍商商業(yè)模式落后后，大都屬于于個(gè)體商家的的經(jīng)營(yíng)模式，缺缺乏協(xié)調(diào)和統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)作。整整個(gè)市場(chǎng)上較較為例外的是是“微笑堂”，其作為中中日合作企業(yè)業(yè)，采用了統(tǒng)統(tǒng)一管理，實(shí)實(shí)銷提成較為為先進(jìn)的模式式。缺乏主力力商家的支持持，缺乏特有有的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容容，同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。沒(méi)沒(méi)有注重整體體形象，沒(méi)有有把項(xiàng)目作為為一個(gè)整體加加以包裝和推推廣。由此可見(jiàn)，桂桂林商業(yè)目前前處于諸侯割割據(jù)的局面，制制約著其規(guī)模?；l(fā)展；只只有注入先進(jìn)進(jìn)的管理模式式，有主力店店建立大市場(chǎng)場(chǎng)、大商業(yè)的的操作，再帶帶動(dòng)其他的商商業(yè)形態(tài)，桂桂林的商業(yè)才才能有長(zhǎng)足的的發(fā)展。

（三）桂林市未來(lái)來(lái)商業(yè)趨勢(shì)分分析進(jìn)入21世紀(jì)，桂林把規(guī)劃劃和建設(shè)步行行商業(yè)街作為城市建設(shè)設(shè)和形象提升升的重要內(nèi)容容。全國(guó)的發(fā)發(fā)展形勢(shì)也大大致相同，據(jù)據(jù)中國(guó)步行商商業(yè)街工作委委員會(huì)不完全全統(tǒng)計(jì)，截止止到現(xiàn)在，全全國(guó)縣級(jí)以上上城市商業(yè)街街存量已超過(guò)過(guò)3000條，步行商商業(yè)街存量已已超過(guò)200條。以每條條街平均6000米長(zhǎng)度計(jì)，全全國(guó)城市商業(yè)業(yè)街長(zhǎng)度累計(jì)計(jì)已超過(guò)18800公里。以每條條街平均建筑筑規(guī)模5萬(wàn)平米計(jì)，全全國(guó)城市商業(yè)業(yè)街總規(guī)模累累計(jì)已超過(guò)1.5億平米。一一些城市的新新建商業(yè)街長(zhǎng)長(zhǎng)度正在從11公里、2公里延長(zhǎng)到3公里，不斷刷刷新創(chuàng)造新記記錄。更多的的城市規(guī)劃在在未來(lái)的5-10年內(nèi)，打造10條甚至更多多的商業(yè)街?？煽梢灶A(yù)計(jì)，在在未來(lái)的2-3年內(nèi)，全國(guó)國(guó)商業(yè)街的數(shù)數(shù)量將超過(guò)5000條。

步行行商業(yè)街在桂桂林有著廣闊闊的發(fā)展前景景，這是由中中國(guó)的特殊國(guó)國(guó)情和桂林的的現(xiàn)狀所決定定的。一是由由于中國(guó)特別別是桂林轎車車發(fā)展較晚，人人們更喜歡就就近到商業(yè)集集中且行走安安全的步行商商業(yè)街購(gòu)物；；二是桂林人天生愛(ài)愛(ài)熱鬧，每逢逢節(jié)假日城里里人愛(ài)逛街，鄉(xiāng)鄉(xiāng)下人愛(ài)趕集集，位于市區(qū)區(qū)繁華地帶，集集購(gòu)物、休閑閑、娛樂(lè)、餐餐飲、觀光于于一體的步行行商業(yè)街必然然成為本地居居民和外地游游客的最佳選選擇；三是因?yàn)椴叫行猩虡I(yè)街不僅僅是承載人們們購(gòu)物的場(chǎng)所所，也是城市市的“名片”和“客廳”，是城市改改造中的點(diǎn)睛睛之筆，是提提高城市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的重要體體現(xiàn)，在某種種程度上也反反映著商業(yè)發(fā)發(fā)展的繁榮程程度，進(jìn)而體體現(xiàn)著一個(gè)城城市的整體形形象。

好好的區(qū)街商業(yè)業(yè)模式或說(shuō)是是步行商業(yè)街街能夠恰如其其分的利用城城市運(yùn)營(yíng)和發(fā)發(fā)展規(guī)劃，將將之前的一些些商業(yè)地產(chǎn)形形態(tài)整合在一一個(gè)特定的具具有歷史商業(yè)業(yè)傳統(tǒng)或新興興城市運(yùn)營(yíng)規(guī)規(guī)劃的大平臺(tái)臺(tái)之上，可以以是購(gòu)物中心心和各種零售售業(yè)態(tài)和賣場(chǎng)場(chǎng)等的大整合合，成功的區(qū)區(qū)街商業(yè)，與與其說(shuō)是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，倒倒不如說(shuō)是城城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展展來(lái)得更貼切切。

未來(lái)來(lái)桂林以步行商商業(yè)街為主要要表現(xiàn)形式的的商業(yè)區(qū)街模模式將會(huì)與國(guó)國(guó)際接軌，從從傳統(tǒng)的綜合合型自發(fā)形成成的區(qū)街商業(yè)業(yè)，轉(zhuǎn)型并升升級(jí)換代成為為以主題特色色為核心吸引引力的具有鮮鮮明地域或區(qū)區(qū)域文化個(gè)性性的區(qū)街商業(yè)業(yè)組合，世界界上較為經(jīng)典典的區(qū)街商業(yè)業(yè)非常多，我我們認(rèn)為鄰近的的日本秋葉原原和韓國(guó)明洞洞都是值得學(xué)學(xué)習(xí)借鑒的，當(dāng)當(dāng)然，區(qū)街商商業(yè)模式更多多需要依賴政政府層面的主主導(dǎo)和配合，并并不是簡(jiǎn)單的的自發(fā)形成或或者投資者策策劃開(kāi)發(fā)可以以實(shí)現(xiàn)的，尤尤其是在中國(guó)國(guó)這樣的政治治體制之下。

目前，桂林已經(jīng)有許多房地產(chǎn)投資者和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)瞄準(zhǔn)區(qū)街商業(yè)模式的更新?lián)Q代和升級(jí)轉(zhuǎn)型，與政府合作，利用城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃改造之機(jī)大肆掠取城市土地資源，借道政府舊城改造而重新整合城市核心商業(yè)地產(chǎn)元素，煥發(fā)創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模型，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值和高投資回報(bào)，當(dāng)然，他們成功的前提是具有充分的資金和政府關(guān)系資源以及成熟的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等等。

桂林市房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)投資指標(biāo)分分析（一）桂林市房地地產(chǎn)相關(guān)投資資指標(biāo)分析1、桂林房地產(chǎn)投資資情況2009年桂林市市全社會(huì)固定定資產(chǎn)投資6659億元，與與2008年全全社會(huì)固定資資產(chǎn)投資4885.96億億元相比，同同比增長(zhǎng)了335.6%。其中，城鎮(zhèn)固定資資產(chǎn)投資5445億元，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完完成投資922億元，比上上年同期上漲漲10.5%%，占城鎮(zhèn)固固定資產(chǎn)投資資比例的166.9%，是是其重要組成成部分。房地地產(chǎn)投資的增增速加快，無(wú)無(wú)疑推動(dòng)了桂桂林市固定資資產(chǎn)投資的快快速增長(zhǎng)。2、銷售面積平穩(wěn)增增加、商品房房銷售總額略略有上升2009年，桂林林商品房銷售售建筑2733.82萬(wàn)平平方米，比22008年增增長(zhǎng)3%，09年剛性需需求爆發(fā)，下下半年全市成成交量持續(xù)上上行；其中住住宅銷售面積積263.441萬(wàn)平方米米，比08年上漲4.55%；現(xiàn)房住住宅銷售面積積56.966萬(wàn)平方米，比比08年下降17..7%；期房房住宅銷售面面積216..86萬(wàn)平方方米，比088年上漲10..2%；2009年，桂林林商品房銷售售總額81..61億元，同同比去年增長(zhǎng)長(zhǎng)9.8%，略略有上升。其其中住宅銷售售額75.445億元，同同比去年下降降13.5%%；現(xiàn)房銷售售額為15..48億元，累累計(jì)同比增長(zhǎng)長(zhǎng)0.6%，其其中現(xiàn)房住宅宅銷售額為113.19億億元，累計(jì)同同比下降4..2%；期房房銷售額666.13億元元，累計(jì)同比比增長(zhǎng)12..2%，其中中期房住宅銷銷售額62..26億元，累累計(jì)同比增長(zhǎng)長(zhǎng)18.2%%；其中，桂桂林市區(qū)商品品房成交面積積124.996萬(wàn)平方米米，總成交112076套套，銷售金額額達(dá)50億元；僅僅市區(qū)住宅類類物業(yè)成交1116.177萬(wàn)平方米，成成交109119套房，成成交金額達(dá)444億元，市市區(qū)商品房市市場(chǎng)成交總體體呈現(xiàn)季度性性攀升態(tài)勢(shì)。3、進(jìn)入2010年年，桂林樓市市保持了2009年下半年的的熱銷態(tài)勢(shì)，不不僅銷量穩(wěn)步步增長(zhǎng)，銷售售均價(jià)也突破破4000元大關(guān)，創(chuàng)創(chuàng)造歷史新高高。市房產(chǎn)管管理局最新數(shù)數(shù)據(jù)顯示，1—2月，桂林市市區(qū)商品住房房成交2172套，與去年年同比增長(zhǎng)近近六成，成交交均價(jià)4080元／平米，其其中僅2月份成交均均價(jià)達(dá)到了4400元／平米。與與2009年全年市區(qū)區(qū)均價(jià)3808元／平米相相比，2010桂林樓市可可謂強(qiáng)勢(shì)開(kāi)局局。今年1-2月份桂林市市區(qū)商品房成成交情況：前兩月商品房與去去年同期比較較：對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分分析，2月成交均價(jià)價(jià)達(dá)到4400元／平米，與與春節(jié)期間返返鄉(xiāng)置業(yè)客群群的特殊置業(yè)業(yè)需求有關(guān)。這這一客群往往往置業(yè)要求更更高，更中意意于購(gòu)買地段段好、環(huán)境好好的中高端房房源．而市場(chǎng)場(chǎng)也依據(jù)“返鄉(xiāng)置業(yè)”這一客群的的置業(yè)特點(diǎn)，按按需供貨，從從而導(dǎo)致2月成交均價(jià)價(jià)走高。進(jìn)入入三四月，隨隨著更多類型型房源入市，房房?jī)r(jià)將走穩(wěn)。（二）桂林市地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析1、住宅市場(chǎng)的供需狀狀況調(diào)查A、年開(kāi)發(fā)量2009年1-66月，全市商商品房上市面面積38.28萬(wàn)平方米（批批準(zhǔn)預(yù)售面積積37.38萬(wàn)平方米，現(xiàn)現(xiàn)售備案面積積0.9萬(wàn)平方米），同同比下降10.18％。其中，商商品住房上市市面積33.11萬(wàn)平方米，同同比下降9.83％；商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房上市市面積5.17萬(wàn)平方米，同同比下降3％。截至6月底，全市商品房房空置面積33.25萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)42.8%。其中，空空置1-3年面積23.14萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)59.5%，空置3年以上面積3.73萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)22.7%。商品房累累計(jì)可售面積積為133.661萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)4.86％。其中商商品住房累計(jì)計(jì)可售面積96.08萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)0.26％。B、年銷售量2009年1-66月，全市商商品房成交面面積48.12萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)9.54%。其中，商商品住房成交交面積45.45萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)15.211%；辦公樓成成交面積0.23萬(wàn)平方米，商商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房成交面積2.44萬(wàn)平方米。平平均成交價(jià)格格，商品房為為3941元/平方米，同同比上漲1.82%；商品住房房為3670元/平方米，同同比上漲4.67%，環(huán)比上漲2.52%；辦公樓為4276元/平方米，同同比上漲30.033%；商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房為9127元/平方米，同同比上漲18.555%。(a)桂林09年下半年銷售情況況分析1-5月，全市商商品房成交面面積34.66萬(wàn)平方米，而而到了12月成交面積積一下躍升至至116.117，增長(zhǎng)了235%，特別是11、12月，銷售面面積較之前分分別增長(zhǎng)了13.61萬(wàn)平方米和13.21平方米。造造成桂林市商商品房市場(chǎng)銷銷售面積下半半年快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的原因主要要有以下三點(diǎn)點(diǎn)：其一，市市場(chǎng)有效需求求增加是直接接影響銷售增增長(zhǎng)的主因，這這其中包括了了上年被制約約的購(gòu)房剛性性需求和改善善型需求，隨隨著09年政策的明明確而逐月釋釋放，特別是是年末7折房貸優(yōu)惠惠會(huì)否取消的的傳聞讓購(gòu)房房者爭(zhēng)搭房貸貸優(yōu)惠政策“末班車”；其二，下下半年多個(gè)品品牌開(kāi)發(fā)商推推出新品，如如耀和榮裕、廣廣匯湖光山色色、彰泰第六六園等，同時(shí)時(shí)各開(kāi)發(fā)商也也加快了推盤盤節(jié)奏，從而而直接的促進(jìn)進(jìn)了銷售業(yè)績(jī)績(jī)的增長(zhǎng)；其其三，桂林地地產(chǎn)外銷局面面開(kāi)始打開(kāi)，特特別是擁有山山水景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)、具備桂林林特質(zhì)的中高高端樓盤，往往往成為外地地購(gòu)房者的置置業(yè)首選。外外銷比例較大大。從銷售區(qū)域看看，老城區(qū)樓樓盤還是比較較受青睞，秀秀峰區(qū)、七星星區(qū)、象山區(qū)區(qū)的房企與樓樓盤基本上占占據(jù)了桂林房房地產(chǎn)銷售額額的大半壁江江山。而臨桂桂新區(qū)與八里里街的樓盤也也開(kāi)始有獨(dú)當(dāng)當(dāng)一面的氣勢(shì)勢(shì)，首屈一指指的自然是初初涉房產(chǎn)的玉玉柴集團(tuán)，在在桂林的首個(gè)個(gè)樓盤銷售業(yè)業(yè)績(jī)即躋身10強(qiáng)。09年桂林市商品房?jī)r(jià)價(jià)格走勢(shì)圖(b)桂林09年下半年銷售價(jià)格格分析09年下半年各區(qū)域商商品房銷售場(chǎng)場(chǎng)面熱鬧非凡凡，購(gòu)房者云云集而至，桂桂林市商品房房銷售價(jià)格也也出現(xiàn)了水漲漲船高的局面面。09年12月，全市商商品房成交均均價(jià)為每平方方米3808元，比5月的3579元增長(zhǎng)了6%。今年下半半年桂林市商商品房成交價(jià)價(jià)格漲幅變化化較大，主要要的影響因素素有：其一，09年下半年桂桂林房地產(chǎn)市市場(chǎng)“供小于求”是造成價(jià)格格漲幅大的決決定性因素。08年至09年上半年桂桂林房地產(chǎn)試試產(chǎn)低迷，而而到了09年6月，負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)為正正增長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)隨著剛需釋釋放，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)重歸火火爆，大量存存量商品住房房被市場(chǎng)消化化。所以我市市09年商品住房房上市面積為為103.5萬(wàn)平方米，而而成交面積則則達(dá)到了116.117萬(wàn)平方米，出出現(xiàn)了“供小于求”的局面；其其二，土地市市場(chǎng)由低迷轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向活躍，房房企拿地意愿愿強(qiáng)烈，帶動(dòng)動(dòng)土地價(jià)格快快速回升。作作為房產(chǎn)成本本的重要組成成部分，高地地價(jià)給房?jī)r(jià)帶帶來(lái)一定幅度度的支撐和心心理示范作用用。加上通貨貨膨脹的預(yù)期期，部分購(gòu)房房者入市購(gòu)房房以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量不足等因因素均拉高了了房?jī)r(jià)。(c)年空置率截至2009年66月底，全市市商品房空置置面積33.25萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)42.8%。其中，空空置1-3年面積23.14萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)59.5%，空置3年以上面積3.73萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)22.7%。商品房累累計(jì)可售面積積為133.661萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)4.86％。其中商商品住房累計(jì)計(jì)可售面積96.08萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)0.26％。2、住宅市場(chǎng)的地域域分布（1）桂林市區(qū)（2）臨桂整個(gè)縣域區(qū)區(qū)域（3）與臨桂相連的縣縣（4）與桂林相連的湖湖南各縣鎮(zhèn)3、住宅市場(chǎng)的建筑風(fēng)風(fēng)格(1)樓盤規(guī)模。樓盤規(guī)規(guī)模不大，占占地面積多數(shù)數(shù)在1萬(wàn)㎡到10萬(wàn)㎡之間，僅僅安廈世紀(jì)城城的規(guī)模較大大（占地3668000mm2），但是是非純粹洋房房小區(qū)。

(2)樓盤形式。桂林早期開(kāi)開(kāi)發(fā)的樓盤多多以多層為主主，現(xiàn)在市面面上銷售的普普通型產(chǎn)品小小高層帶電梯梯的份額已經(jīng)經(jīng)相當(dāng)大（約約30%），相當(dāng)數(shù)數(shù)量樓盤既有有多層又有小小高層。樓盤盤多以小區(qū)型型形式出現(xiàn)，只只有在市區(qū)存存在單體樓樓樓盤。

(3)建筑、戶型型。多層住宅多多數(shù)為一梯兩兩戶，甚至有有一梯一戶的的，電梯普通通多數(shù)為一梯梯四戶。套內(nèi)內(nèi)空間設(shè)計(jì)較較為豐富有平平層、錯(cuò)層、復(fù)復(fù)式等。層高高較低,有相當(dāng)數(shù)量量的層高為22.8米的樓盤。戶戶型：整體市市場(chǎng)上單間、1房2廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、復(fù)式等等供應(yīng)品種齊齊全，消費(fèi)者者有多種選擇擇。

(4)面積。中心市區(qū)盤盤的面積較小小，有相當(dāng)數(shù)數(shù)量以小面積積產(chǎn)品為主打打產(chǎn)品的樓盤盤（金馬大廈廈、先鋒天地地）。面積分分布一房約30－50㎡，二房約70－90㎡，三房100－120㎡，四房約140－160㎡；市區(qū)邊邊緣和郊區(qū)樓樓盤房型面積積較大，沒(méi)有有單房套型，其其他相同套型型的戶型面積積對(duì)比市區(qū)盤盤的戶型約大大15％左右。地區(qū)一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）四房（㎡）市中心30-5070-90100-120140-160市郊/80-103115-140150-180住宅市場(chǎng)的目標(biāo)客客戶群第一個(gè)層面官官方說(shuō)法2009年1-66月官方數(shù)據(jù)，全全市共銷售商商品住房4184套，本市購(gòu)購(gòu)買者總成交交套數(shù)為3715套，占88.799%；外地購(gòu)買買者總成交套套數(shù)469套，占11.211%。其中，外外省外地購(gòu)買買者占7.72%，境外購(gòu)買買者占0.18%。為了了解解當(dāng)?shù)貪撛谙M(fèi)者對(duì)消費(fèi)費(fèi)的需求與取取向，本公司司有針對(duì)性地地與有代表性性的各類型消消費(fèi)者進(jìn)行了了訪談，內(nèi)容容包括生活習(xí)習(xí)慣對(duì)房屋的的要求以及與與購(gòu)房相關(guān)的的其他需求，以以謀求找到與與消費(fèi)者需求求的共同切入入點(diǎn)，并依此此確定適合當(dāng)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況況的操作策略略。在訪談對(duì)對(duì)象中包括：：民航職員———普通職員員與中層以上上干部各1戶；政府公務(wù)員員——已購(gòu)買別別墅者、已享享受福利分房房待遇者、未未享受福利分分房待遇者各各1戶；經(jīng)商人士———已購(gòu)買別墅墅者、未購(gòu)買買別墅者各11戶；高收入行業(yè)業(yè)（電信、移移動(dòng)、電力、銀銀行）中層以以上干部———未購(gòu)房者、已已購(gòu)房但計(jì)劃劃二次購(gòu)房者者各2戶。通過(guò)對(duì)訪談?dòng)涗浀牡姆治鑫覀儦w歸納桂林購(gòu)房房者具備如下下特征：注重重中國(guó)傳統(tǒng)的的風(fēng)水觀念。在桂林房地產(chǎn)網(wǎng)站的論壇中甚至還有專門的風(fēng)水論壇。購(gòu)買行為容易在朋友親戚同事之間相互影響，喜歡隨大流跟風(fēng)。投資意識(shí)較強(qiáng)。一方面是桂林樓市這幾年升幅明顯，早期投資者收益有較佳，榜樣效應(yīng)所帶動(dòng)；另一方面桂林是著名旅游城市，許多人有第二收入渠道，桂林人有投資第三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)收的歷史傳統(tǒng)。對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大事比較關(guān)心。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)方面的問(wèn)題有一定認(rèn)識(shí)，在城市規(guī)劃和發(fā)展趨勢(shì)等方面亦有較深了解。無(wú)論屬一次置業(yè)或二次置業(yè)，心態(tài)都比較謹(jǐn)慎，屬于比較理性的消費(fèi)人群。具體表現(xiàn)為買房前基本都要比較多個(gè)樓盤才下購(gòu)買的決心。比較注重樓盤的品牌及發(fā)展商的知名度。影響購(gòu)買行為的因數(shù)中，產(chǎn)品、物管、增值是關(guān)鍵原因。較為認(rèn)可的的發(fā)展商是安廈和彰泰。多數(shù)人對(duì)小區(qū)規(guī)劃有好的向往，對(duì)現(xiàn)市場(chǎng)上現(xiàn)有樓盤的比較整齊劃一的、兵營(yíng)式的規(guī)劃布局較反感，認(rèn)為比較單調(diào)。對(duì)產(chǎn)品方面有如下下要求：洋房房類——對(duì)住宅產(chǎn)產(chǎn)品的戶型實(shí)實(shí)用性方面有有一定要求，講講求私密性和和布局合理。同同時(shí)對(duì)已購(gòu)買買的戶型都有有不同程度的的不滿。別墅墅類——追求個(gè)性性與私密性。獨(dú)獨(dú)立別墅一般般比較認(rèn)可22層半的產(chǎn)品品。認(rèn)為兩層層比較好看。桂桂林市有個(gè)反反潮季節(jié)，一一樓會(huì)較潮。而而夏天時(shí)和廣廣東一樣最上上面一層就很很熱。認(rèn)為三三層別墅不雅雅觀，比較喜喜歡兩層半。對(duì)對(duì)花園反而沒(méi)沒(méi)有太突出的的要求或想法法。從年齡段段來(lái)看，不同同的年齡要求求有差異:

25～35年齡段比比較喜歡個(gè)性性化及差異化化。喜歡錯(cuò)層層、躍式等室室內(nèi)空間層次次變化豐富的的戶型結(jié)構(gòu)。35以上年齡段比較注重實(shí)用性。對(duì)平層的戶型結(jié)構(gòu)更為認(rèn)同。整體來(lái)說(shuō)，對(duì)面積積并不作過(guò)分分的追求，洋洋房一般接受受2房75～90平方米，三三房100～120平方米米的戶型；別別墅一般接受受200～350平方米米的房形。在在市郊居住的的消費(fèi)者對(duì)面面積的需求稍稍大。對(duì)住宅的裝修投入入程度一般，基基本上裝修價(jià)價(jià)格與房?jī)r(jià)之之比不超過(guò)11/2。對(duì)住宅產(chǎn)品的消費(fèi)費(fèi)觀念仍停留留在初級(jí)階段段，但更高層層次的消費(fèi)需需求正在孕育育、萌芽之中中。具體表現(xiàn)現(xiàn)在：基本上上對(duì)好產(chǎn)品有有需求，對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有的樓盤產(chǎn)產(chǎn)品亦不夠滿滿意，但對(duì)要要求什么樣的的住宅產(chǎn)品，自自身沒(méi)有太多多比較明確、具具體的概念，消消費(fèi)者還需要要引導(dǎo)。對(duì)臨桂板塊的規(guī)劃劃前景、居住住環(huán)境都比較較認(rèn)可，心理理上的距離感感不是太遠(yuǎn)。在影響購(gòu)買的主要要因素中，按按重要性排列列為——價(jià)格、地地段、環(huán)境、戶戶型等。一般般比較接受的的洋房的市區(qū)區(qū)最高價(jià)格為為3000元/㎡，郊區(qū)最最高價(jià)格15500元/㎡。別墅方方面的價(jià)格則則相對(duì)沒(méi)有太太明確的概念念。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)，一一般最高可以以承受價(jià)格為為每月1元/㎡左右。廣告方面，消費(fèi)者者主要從報(bào)紙紙和電視以及及戶外廣告牌牌接觸到的房房地產(chǎn)廣告，認(rèn)認(rèn)為上了報(bào)紙紙、電視的樓樓盤都比較有有實(shí)力；在桂桂林房地產(chǎn)界界，彰泰房產(chǎn)產(chǎn)的系列產(chǎn)品品廣告給消費(fèi)費(fèi)者的印象比比較深刻；而而流行港的廣廣告較吸引人人（但同時(shí)認(rèn)認(rèn)為流行港的的實(shí)際情況和和廣告宣傳上上的資料不符符合）。800%的人對(duì)桂桂林地區(qū)的房房地產(chǎn)廣告是是信賴的，110%的人完完全不信賴，另另10%的人幾幾乎很少看廣廣告（路過(guò)樓樓盤才會(huì)去看看）。從以上訪談中可以以看到，宏觀觀和規(guī)劃方面面的利好對(duì)消消費(fèi)者的購(gòu)買買行為將產(chǎn)生生直接正面的的影響，在房房產(chǎn)的營(yíng)銷中中，對(duì)消費(fèi)者者的引導(dǎo)顯得得格外重要，通通過(guò)買家的口口碑傳播亦會(huì)會(huì)產(chǎn)生良好的的效果。對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的各類指指標(biāo)以上意見(jiàn)見(jiàn)有很好的參參考作用。從以上訪談中可以以看到，宏觀觀和規(guī)劃方面面的利好對(duì)消消費(fèi)者的購(gòu)買買行為將產(chǎn)生生直接正面的的影響，在房房產(chǎn)的營(yíng)銷中中，對(duì)消費(fèi)者者的引導(dǎo)顯得得格外重要，通通過(guò)買家的口口碑傳播亦會(huì)會(huì)產(chǎn)生良好的的效果。對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的各類指指標(biāo)以上意見(jiàn)見(jiàn)有很好的參參考作用。第二個(gè)層面我我們調(diào)查的情情況（1）桂林市區(qū)到臨桂桂購(gòu)房居住或或投資者占到到臨桂總購(gòu)房房者的9%（2）臨桂城區(qū)及各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)及經(jīng)經(jīng)商人士占臨臨桂總購(gòu)房者者的16%（3）周邊各縣占臨桂桂總購(gòu)房者的的6%（4）外省購(gòu)房者占臨臨桂總購(gòu)房者者的69%5、住宅市場(chǎng)的戶型型特點(diǎn)多層住宅多數(shù)為一一梯兩戶，甚甚至有一梯一一戶的，電梯梯普通多數(shù)為為一梯四戶。套套內(nèi)空間設(shè)計(jì)計(jì)較為豐富有有平層、錯(cuò)層層、復(fù)式等。層層高較低,有相當(dāng)數(shù)量量的層高為22.8米的樓盤。

戶型：整體體市場(chǎng)上單間間、1房2廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、復(fù)式等等供應(yīng)品種齊齊全，消費(fèi)者者有多種選擇擇。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主主力戶型，暢暢銷戶型，面面積110～150㎡，多為大大三房；戶型結(jié)構(gòu)較為豐富富，兩房?jī)蓮d廳到四房?jī)蓮d廳，面積范圍圍80～180㎡，一房一一廳和單身公公寓在某城尚尚未出現(xiàn)；戶型設(shè)計(jì)有凸窗、露露臺(tái)設(shè)計(jì)，入入戶花園、贈(zèng)贈(zèng)送面積等設(shè)設(shè)計(jì)新元素出出現(xiàn)；戶型結(jié)構(gòu)中的戶型型，面積均為為大面積戶型型，同等戶型型的小面積產(chǎn)產(chǎn)品也有出現(xiàn)現(xiàn)；6、住宅市場(chǎng)的配套套特證市場(chǎng)上已開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目自身發(fā)發(fā)展教育配套套的營(yíng)銷做法法。如七彩·小康城就建建有幼兒園，桂桂林中學(xué)和小小學(xué)，吸引大大批想購(gòu)買低低價(jià)住宅，又又希望兒女成成才的客戶，大大大提高了項(xiàng)項(xiàng)目的文化氛氛圍，增加了了項(xiàng)目的吸引引力。以下是幾個(gè)典型樓樓盤的配套情情況：聯(lián)達(dá)-山與城配套有休閑閑會(huì)所，體育育館，游泳池池，幼兒園，商商業(yè)街，文化化廣場(chǎng)。園林林規(guī)劃以西班班牙園林風(fēng)格格為主。小區(qū)區(qū)以多層為主主、少量小高高層，多組團(tuán)團(tuán)，綠化率高高。推出的戶戶型主要是以以實(shí)用型兩房房、緊湊型三三房為主，對(duì)對(duì)很多剛性需需求的購(gòu)房者者來(lái)說(shuō)比較看看好。彰泰城以瓦窯路為為核心周邊建建有桂林國(guó)際際旅游商品批批發(fā)中心、德德天廣場(chǎng)、紅紅太陽(yáng)家居城城等。項(xiàng)目周周邊內(nèi)有郵電電局、銀行、超超市、稅務(wù)局局、菜市場(chǎng)等等再北面還有有南溪山公園園、南溪山醫(yī)醫(yī)院。小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套：超超市、社區(qū)商商業(yè)街、室外外游泳池、體體育會(huì)所、社社區(qū)物業(yè)服務(wù)務(wù)中心,社區(qū)醫(yī)療診診所、兒童樂(lè)樂(lè)園、幼兒園園等一應(yīng)俱全全，讓生活更更周到便利。長(zhǎng)島16區(qū)的周邊，臨桂中中學(xué)，首都師師大附中在項(xiàng)項(xiàng)目附近，四四面黃龍山、神神山、同月山山、金雞山環(huán)環(huán)抱項(xiàng)目。奧林匹克花園小區(qū)區(qū)內(nèi)部配套：：雙語(yǔ)幼兒園園、會(huì)所、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球球場(chǎng)、游泳池池等運(yùn)動(dòng)會(huì)所所，建有運(yùn)動(dòng)動(dòng)城以及運(yùn)動(dòng)動(dòng)環(huán)帶，奧林林匹克小學(xué)。碧園－印象桂林設(shè)設(shè)有游泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球球場(chǎng)、時(shí)尚會(huì)會(huì)所(內(nèi)含健身房房、棋牌室、閱閱覽室、咖啡啡廳目前小區(qū)區(qū)的百米商業(yè)業(yè)街，已配有有有超市、凈凈菜館等，可可以滿足業(yè)主主的基本生活活需求。綜合分析:可以看看到樓盤項(xiàng)目目在老城區(qū)等等周邊設(shè)施較較為完善的地地段，會(huì)比較較有優(yōu)勢(shì)。而而新區(qū)或者在在非中心地段段的項(xiàng)目則傾傾向于自建配配套設(shè)施，并并以此為賣點(diǎn)點(diǎn)向業(yè)主推廣廣。7、住宅市場(chǎng)的銷售售策略（1）桂林市場(chǎng)概況：桂桂林房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展至今已有有十余年光景景，但其房地地產(chǎn)的發(fā)展較較緩慢，滯后后于發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)，近幾年才才有比較快的的增長(zhǎng)，目前前桂林市有大大約180家房地地產(chǎn)公司。市市區(qū)的商品房房?jī)r(jià)格按套內(nèi)內(nèi)面積算,在3000元/平米至8000元/平米之間，跨跨度比較大;;目前住宅樓樓盤規(guī)模普遍遍偏小，產(chǎn)品品同質(zhì)化情況況嚴(yán)重，小區(qū)區(qū)環(huán)境差，樓樓盤配套設(shè)施施嚴(yán)重不足，缺缺乏真正意義義上的精品。市市場(chǎng)上產(chǎn)品形形態(tài)、戶型比比較多樣，以以多層，小高高層為主（高高層項(xiàng)目較少少，這主要是是受制于桂林林市政府的限限高政策）；；從一房到八八房，平面，躍躍式，復(fù)式、獨(dú)獨(dú)立別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅兼而而有之。城市市居住環(huán)境的的優(yōu)化和交通通條件的改善善，使外地來(lái)來(lái)桂林置業(yè)和和各片區(qū)間購(gòu)購(gòu)房者的流動(dòng)動(dòng)成為一種趨趨勢(shì)；桂林房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)仍然面面臨相當(dāng)大的的壓力，同質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品比地段段、比設(shè)計(jì)的的舒適合理、比比裝修的精美美、比營(yíng)銷的的策略、比服服務(wù)的優(yōu)質(zhì)，桂桂林地產(chǎn)走向向成熟、規(guī)范范將成為必然然。同時(shí)，務(wù)務(wù)實(shí)、理性、服服務(wù)將引領(lǐng)市市場(chǎng)潮流，從從另一個(gè)側(cè)面面也是對(duì)項(xiàng)目目本身競(jìng)爭(zhēng)力力的考慮，盡盡量做到精益益求精。售后后服務(wù)、物業(yè)業(yè)管理也是今今年開(kāi)發(fā)商調(diào)調(diào)整和轉(zhuǎn)變的的一大特征。桂林市目前的總體體營(yíng)銷方式：：桂林市目前前的營(yíng)銷方式式以坐銷為主主導(dǎo)，并未見(jiàn)見(jiàn)行銷方式的的出現(xiàn)。由于于市場(chǎng)的供求求不平衡，各各發(fā)展商都實(shí)實(shí)行務(wù)實(shí)營(yíng)銷銷是必然的。對(duì)對(duì)此，很多房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商在醞釀促銷銷方案的時(shí)候候，沒(méi)有研究究出奇制勝方方法,銷售點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)亦較為粗糙糙,平實(shí)是桂林林地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商們?cè)阡N售時(shí)時(shí)具有的一個(gè)個(gè)共同特征。（2）整體營(yíng)銷策略：11）差異性策略略桂林市場(chǎng)需求的旺旺盛，使開(kāi)發(fā)發(fā)商思想松懈懈，忽略了對(duì)對(duì)產(chǎn)品的研究究與創(chuàng)新。由由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，居民收收入的大幅提提高，改善居居住環(huán)境愿望望迫切，對(duì)房房屋產(chǎn)品的需需求強(qiáng)勁，特特別是桂林市市區(qū)，相對(duì)于于需求而言，有有效供應(yīng)不足足。大好的市市場(chǎng)環(huán)境，開(kāi)開(kāi)發(fā)商自然樂(lè)樂(lè)得讓“市場(chǎng)引導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)品”，而對(duì)需要要花費(fèi)大量時(shí)時(shí)間、精力與與財(cái)力去進(jìn)行行的產(chǎn)品創(chuàng)新新，可想而知知就缺少了熱熱情，更重要要的是，產(chǎn)品品創(chuàng)新還存在在著一定的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。追追求產(chǎn)品與大大環(huán)境的差異異，這主要是是針對(duì)中等階階層，標(biāo)榜項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)，檔檔次和身份地地位等無(wú)形因因素；這點(diǎn)，桂桂林的部分發(fā)發(fā)展商已有意意識(shí)的運(yùn)用。2）投資概念策略桂林是一個(gè)旅游開(kāi)開(kāi)放城市。中中國(guó)加入世貿(mào)貿(mào)后，將給桂桂林帶來(lái)的發(fā)發(fā)展?jié)摿o(wú)可可估量。因此此越來(lái)越多的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)桂林這這塊房產(chǎn)寶地地倍加關(guān)注?？煽梢詳嘌裕汗鸸鹆址康禺a(chǎn)將將在最近幾年年里為廣大開(kāi)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主主帶來(lái)新的發(fā)發(fā)展空間。通通過(guò)塑造整個(gè)個(gè)項(xiàng)目有別于于其他項(xiàng)目的的特色——投資價(jià)值值，搞特色經(jīng)經(jīng)營(yíng)，向顧客客灌輸投資理理念，分析產(chǎn)產(chǎn)品的增值性性，具體表現(xiàn)現(xiàn)是：小戶型型（都市麗景景-都市心語(yǔ)）loft公寓（飛揚(yáng)揚(yáng)國(guó)際）3）品牌策略桂林市當(dāng)前前產(chǎn)品與產(chǎn)品品之間日趨同同質(zhì)化、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白白熱階段，品品牌化是最好好的突圍之道道。目前桂林大大規(guī)模的城區(qū)區(qū)改造已趨向向平緩，拉動(dòng)動(dòng)效益將會(huì)在在3-5年內(nèi)之之內(nèi)逐漸消失失，預(yù)計(jì)市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入到到良性循環(huán)，優(yōu)優(yōu)勝劣汰是不不可避免的。桂桂林的一些發(fā)發(fā)展商已有這這方面的意識(shí)識(shí)。如七彩系系列（七彩花花園，七彩小小康城，七彩彩海倫堡，七七彩歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)），安廈系系列（翡翠山山莊，麒麟灣灣，世紀(jì)城）已已在產(chǎn)品中注注入品牌的意意念。品牌是是一種文化，但但就品牌的本本質(zhì)上而言，桂桂林市場(chǎng)還處處于品牌價(jià)值值的確立這個(gè)個(gè)初步的階段段，他們雖然然獲得了桂林林消費(fèi)者的口口碑，但還沒(méi)沒(méi)有確立市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)跑者的地地位。4）政策策略桂林政府政政策規(guī)定外地地人在桂林每每購(gòu)買25平方米的的商品房就獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)人入入戶指標(biāo)，這這是大多數(shù)桂桂林市區(qū)的發(fā)發(fā)展商常用的的策略，這可可以增加客源源的廣度，便便于銷售。《國(guó)國(guó)務(wù)院關(guān)于桂桂林市城市總總體規(guī)劃的批批復(fù)》：“城市建設(shè)主主要是向西發(fā)發(fā)展，適度發(fā)發(fā)展東部組團(tuán)團(tuán)，控制向北北發(fā)展?！边@對(duì)于臨桂桂及城區(qū)附近近的房地產(chǎn)商商是一大利好好：模糊城區(qū)區(qū)之間的概念念，強(qiáng)調(diào)日后后的規(guī)劃前景景，描繪美好好人生，也是是他們與城區(qū)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的有力力武器。銷售資料：當(dāng)?shù)厮械臉潜P的的資料都只有有項(xiàng)目的小區(qū)區(qū)布局、建筑筑外型、色彩彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)之類的資料料，而缺乏銷銷售價(jià)格，入入住費(fèi)用等于于日后息息相相關(guān)的資料，雙雙方的信息交交流極度不對(duì)對(duì)稱?，F(xiàn)代媒媒介的組合傳傳統(tǒng)媒介：報(bào)報(bào)紙，廣告，電電視網(wǎng)絡(luò)媒介介：隨著信息息時(shí)代的到來(lái)來(lái)和電子商務(wù)務(wù)的發(fā)展，桂桂林房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷出現(xiàn)現(xiàn)渠道創(chuàng)新，其其一便是利用用interrnet網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資源，進(jìn)行行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷?，F(xiàn)現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)發(fā)商都在互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了了自己的網(wǎng)站站，為企業(yè)和和產(chǎn)品進(jìn)行宣宣傳和推廣。通通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)雙雙向式交流，可可以打破地域域限制，進(jìn)行行遠(yuǎn)程信息傳傳播，面廣量量大，為潛在在購(gòu)房者提供供了諸多方便便。九里香堤堤、彰泰.利好時(shí)代、恒恒祥花園、流流行港都已設(shè)設(shè)立自己的網(wǎng)網(wǎng)站。PR（公關(guān)）活動(dòng)動(dòng)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展展商一般在國(guó)國(guó)慶的桂林住住交會(huì)上，五五一長(zhǎng)假才進(jìn)進(jìn)行展示活動(dòng)動(dòng)。例如麒麟麟灣舉辦的汽汽車展，紅酒酒派對(duì)國(guó)際人人居攝影大賽賽、時(shí)裝SHHOW、網(wǎng)球球賽；甲天下下舉辦的兒童童現(xiàn)場(chǎng)繪畫等等等。這也是是展示發(fā)展商商實(shí)力，提高高知名度的捷捷徑。異地的銷售部的設(shè)設(shè)立對(duì)于桂林林這個(gè)國(guó)際化化的旅游城市市，為外人所所津津樂(lè)道的的，在外設(shè)立立銷售部、辦辦事處是一件件事半功倍的的事。九里香香堤在陽(yáng)朔、南南寧設(shè)有銷售售部，為擴(kuò)寬寬客源建立了了很好的渠道道。促銷措施：1）低低開(kāi)高走，制制造升值空間間一般采用一一次性九五折折，按揭九八八折；由于桂桂林可以在圖圖紙階段就可可以銷售樓盤盤，政府管理理比較寬松，發(fā)發(fā)展商也樂(lè)于于低價(jià)入市，回回籠資金。22）名校聯(lián)姻姻，打教育牌牌對(duì)于提高社社區(qū)吸引力的的作用同樣是是巨大的這對(duì)對(duì)于吸引客戶戶，分流市中中心的潛在客客戶十分有效效。七彩花園園已經(jīng)有意識(shí)識(shí)的配備小學(xué)學(xué)、中學(xué)，免免除客戶子女女的后顧之憂憂。3）展銷期給給購(gòu)買者額外外優(yōu)惠1—3個(gè)點(diǎn)的額外外優(yōu)惠有些甚甚至更多，或或是送禮金、裝裝修等等，如如七彩.小康城小戶戶型送裝修；；這些措施在在客觀上起到到了一定的促促銷效果，使使置業(yè)變得超超值化。4）對(duì)外地客客戶實(shí)行大折折扣鼓勵(lì)外地地客戶購(gòu)買；；在展銷期外外一樣給予外外地客戶展銷銷期的優(yōu)惠，一一般是1－2個(gè)點(diǎn)。營(yíng)銷銷策略的效果果分析：由于于桂林市的大大規(guī)模城市建建設(shè)始于19999年，城城市的大拆遷遷帶動(dòng)了房地地產(chǎn)的大發(fā)展展；目前桂林林市的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺。基基本上在圖紙紙階段已可以以銷售六七成成。桂林市的的消費(fèi)者雖然然不喜歡這類類的營(yíng)銷手法法，但由于市市場(chǎng)需求大，也也只有被動(dòng)的的接受。例如如北區(qū)的翔龍龍花園，目前前是平地一塊塊，三通一平平還沒(méi)做完，沒(méi)沒(méi)有預(yù)售證，售售樓部簡(jiǎn)陋，售售樓人員對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的資料不不熟悉，說(shuō)辭辭直白；起價(jià)價(jià)住宅9000元/㎡左右，商商鋪28000元/㎡,低價(jià)促銷，現(xiàn)現(xiàn)已銷售五成成。九里香堤堤采用異地銷銷售部策略，現(xiàn)現(xiàn)一期的600多套別墅全全為外地人所所購(gòu)買。利好好時(shí)代和楓丹丹麗苑利用投投資概念，也也為桂林的消消費(fèi)者所受用用。歸納、分析區(qū)域市場(chǎng)：桂林的的房地產(chǎn)對(duì)周周邊省份具備備一定輻射力力，桂林當(dāng)?shù)氐劁N售外地客客戶的購(gòu)買總總量就占總體體市場(chǎng)的200%左右，而而且作為別墅墅類型的項(xiàng)目目，本地是消消化不完的。桂桂林的別墅成成本只相當(dāng)于于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)城市的公公寓，因此很很容易吸引外外地客戶，而而且這一類的的客戶對(duì)桂林林的認(rèn)可程度度比較高，這這是一個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)的切入點(diǎn)。本本地的兩個(gè)成成功的別墅項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)意識(shí)識(shí)到這一點(diǎn)：：麒麟灣的口口號(hào)“國(guó)際化人居居別墅”，設(shè)計(jì)理念念為“國(guó)際人居住住宅模式”；九里香堤堤—“世界級(jí)品品質(zhì)休閑別墅墅區(qū)”，他們都已已確立了市場(chǎng)場(chǎng)定位，擴(kuò)展展了市場(chǎng)，也也取得了成功功的業(yè)績(jī)。麒麒麟灣，一二二三期共三百百套別墅，現(xiàn)現(xiàn)只剩下155套左右；且且客戶來(lái)源面面廣，有香港港、馬來(lái)西亞亞、臺(tái)灣、南南寧、陽(yáng)朔、上上海、北京等等地，桂林客客戶與外地客客戶的比例是是8：2。九里香堤堤一期64棟別墅，桂桂林客戶與外外地客戶的比比例是3：7。桂林房地產(chǎn)廣告媒媒體調(diào)查桂林房地產(chǎn)廣告媒媒體概況別墅類名稱主題廣告語(yǔ)媒體選擇麒麟灣國(guó)際化人居別墅報(bào)紙、電視九里香堤世界級(jí)品質(zhì)休閑別別墅報(bào)紙、電視、戶外外漓江華府離城市和自然最近近的地方報(bào)紙安廈翡翠山莊城市生態(tài)別墅區(qū)報(bào)紙、戶外江岸美廬真山真水真別墅報(bào)紙、售點(diǎn)金山龍谷生態(tài)別墅墅區(qū)中產(chǎn)人士特區(qū)報(bào)紙龍聚山莊-廣西桂桂林中國(guó)民居居大型別墅區(qū)區(qū)與中國(guó)居民同歌與與桂林山水共共舞報(bào)紙、戶外生活類名稱主題廣告語(yǔ)媒體選擇桂林奧林匹克花園園科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生生活報(bào)紙、戶外、電視視桂林·長(zhǎng)島16區(qū)置業(yè)擇山而居，給生活活一種新高度度報(bào)紙、電視山水·鳳凰城星座兩山一湖，生態(tài)形形低密度大城城報(bào)紙、電視國(guó)際新城醉中心，醉生活報(bào)紙廣源·國(guó)際社區(qū)家住桂林醉美的地地方報(bào)紙、電視飛揚(yáng)國(guó)際現(xiàn)代化智智能建筑群落落高層人生時(shí)尚生生活報(bào)紙碧園·印象桂林生活流向碧園報(bào)紙、電視碧園香樟林以人為本、和諧創(chuàng)創(chuàng)新、親人景景觀、高尚精精品報(bào)紙洋房類名稱主題廣告語(yǔ)媒體選擇彰泰.利好時(shí)代地球村，桂林站報(bào)紙、電視先鋒天地也許是2003年年最具創(chuàng)造力力的房子報(bào)紙、戶外米蘭.春天青年DNA，新青青年自由領(lǐng)地地報(bào)紙、戶外恒祥花園城市精英社區(qū)，生生活動(dòng)力基地地報(bào)紙、戶外羅馬花園住羅馬花園，品高高尚人生報(bào)紙長(zhǎng)城花園

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西城區(qū)區(qū)首席大型成成熟園林社區(qū)區(qū)感受環(huán)境，時(shí)代花花園報(bào)紙三星大廈加長(zhǎng)你對(duì)生活的享享受報(bào)紙、戶外金水灣花園約山水為鄰，諧親親友為居報(bào)紙、戶外金色嘉苑

21世世紀(jì)的居住理理想時(shí)光已經(jīng)不能倒流流，生活更要要提前享受報(bào)紙、售點(diǎn)歐洲小鎮(zhèn)庭院住宅，擁有住住宅外的私人人領(lǐng)地報(bào)紙金源太陽(yáng)城自己的幸福自己選選報(bào)紙、戶外玉龍花園虞山腳下，無(wú)敵江江景報(bào)紙七彩小康城用品質(zhì)說(shuō)話報(bào)紙、戶外商鋪類名稱主題廣告語(yǔ)媒體選擇天下桂林商業(yè)文化化步行街我們的天下，我們們的桂林報(bào)紙、電視流行港

桂林商業(yè)業(yè)航母流行創(chuàng)造財(cái)富報(bào)紙、戶外復(fù)合類名稱主題廣告語(yǔ)媒體選擇安廈.世紀(jì)城第一期安廈千萬(wàn)間，盡在在漓江邊報(bào)紙、電視安廈.世紀(jì)城第二期演繹新的山水傳奇奇報(bào)紙、電視隱龍居都市渡假，健康生生活報(bào)紙陽(yáng)光左岸把握發(fā)展脈動(dòng)，掌掌控城市未來(lái)來(lái)報(bào)紙2、桂林房地產(chǎn)廣告告概況分析目前桂林各樓盤廣廣告，是以報(bào)報(bào)紙為主要宣宣傳媒體，報(bào)報(bào)紙類尤以《桂桂林晚報(bào)》為為主打刊物，電視、戶外外、網(wǎng)絡(luò)等媒媒體為輔助傳傳播途徑；雜志、廣播播電臺(tái)、DMM這種媒體還還沒(méi)有普遍運(yùn)運(yùn)用。由此可可見(jiàn)，桂林總總體樓盤廣告告有以下特點(diǎn)點(diǎn)：多樣性。如如麒麟灣、九九里香堤、彰彰泰利好時(shí)代代等將各種媒媒體結(jié)合在一一起運(yùn)用。注注重戶外看板板的運(yùn)用。如如七彩小康城城、先鋒天地地等在桂林主主要街道處設(shè)設(shè)立的大型看看板。普遍運(yùn)運(yùn)用主題宣傳傳語(yǔ)。如龍聚聚山莊的民居居系列。桂林房地產(chǎn)廣告的的五個(gè)缺陷：：①?gòu)V告投放力力度不強(qiáng)，無(wú)無(wú)延續(xù)性。②②宣傳風(fēng)格不不統(tǒng)一，雜亂亂無(wú)序。③廣告無(wú)創(chuàng)意意，設(shè)計(jì)制作作水平較低。④沒(méi)有強(qiáng)烈的品牌意識(shí)。⑤銷售道具準(zhǔn)備不充分。8、住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)2009年年初乃至至上半年的市市場(chǎng)，受2008年下半年金金融危機(jī)的影影響。樓市供供應(yīng)都很謹(jǐn)慎慎，置業(yè)者購(gòu)購(gòu)買力也弱，購(gòu)購(gòu)房意愿不強(qiáng)強(qiáng)。在這種情情況下，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在制定定一年的開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃時(shí)，都都比較保守。但但出乎所有人人意料，2009年下半年，樓樓市出現(xiàn)了銷銷售的高峰期期，產(chǎn)品存量量被大量消化化。數(shù)據(jù)顯示示，2009年桂林市房房地產(chǎn)投資比比2008年增長(zhǎng)了10.8%，銷售總量量卻比2008年增長(zhǎng)了57.7%，可見(jiàn)2009年銷售的很很多產(chǎn)品都是是2008年積壓下來(lái)來(lái)的，這些存存貨在2009年消化一空空。而由于2009年年初制定定的開(kāi)發(fā)計(jì)劃劃相對(duì)謹(jǐn)慎，新新增開(kāi)發(fā)量較較少，就導(dǎo)致致了今年年初初，可售房源源量偏少。而而相對(duì)供應(yīng)量量而言，市場(chǎng)場(chǎng)的需求卻比比較旺盛，這這就一定程度度上出現(xiàn)了所所謂的“房荒”。由于諸多不確定因因素，開(kāi)年制制定計(jì)劃時(shí)往往往比較謹(jǐn)慎慎和保守，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎乎不約而同地地“押寶”下半年?！澳瓿醯浆F(xiàn)在在這個(gè)時(shí)間段段，從傳統(tǒng)意意義上而言，并并不是銷售的的旺季，這段段時(shí)期，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)更多的的是在調(diào)整供供應(yīng)節(jié)奏，積積極籌備新貨貨供應(yīng)。”然而，下半半年過(guò)于集中中的推貨計(jì)劃劃，讓“撞車”幾乎在所難難免。“下半年產(chǎn)品品集中入市，樓樓市競(jìng)爭(zhēng)加劇劇。對(duì)于區(qū)域域產(chǎn)品同質(zhì)化化嚴(yán)重的樓盤盤，銷售壓力力可能會(huì)比較較大。但是這只是普遍情情況，在臨桂桂這個(gè)區(qū)域目目前有20幾個(gè)樓盤在在售，由于市市場(chǎng)承受力有有限，新上市市的樓盤多爾爾集中。盡管管各家開(kāi)發(fā)商商極盡所能“內(nèi)促外引”，可銷售壓壓力依然較大大。9、住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨趨勢(shì)（1）“保護(hù)漓江，發(fā)展臨臨桂，再造一一個(gè)新桂林”戰(zhàn)略，強(qiáng)力力推進(jìn)臨桂新新區(qū)住宅建設(shè)設(shè)的步伐將提提速（2）房地產(chǎn)業(yè)的粗放型型發(fā)展模式逐逐漸被集約型型發(fā)展的創(chuàng)新新模式所替代代，走規(guī)模發(fā)發(fā)展之路，住住在將漸漸精精品化（3）住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)將更更合理