標(biāo)桿企業(yè)12月月報(bào)

00標(biāo)桿企業(yè)研究12月月報(bào)2013年1月標(biāo)桿動(dòng)向3標(biāo)桿案例4本期摘要1行業(yè)分析2報(bào)告框架本期摘要住宅+商業(yè)雙驅(qū)動(dòng)回歸一二大房企聯(lián)合住宅+商業(yè)雙驅(qū)動(dòng)萬(wàn)科地產(chǎn)：80%做住宅的定位，其余20%開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)；中海地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將上升至20%；綠地集團(tuán)：商業(yè)地產(chǎn)比例提升至企業(yè)整體開(kāi)發(fā)投資的40%；富力地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的分配鎖定在75%：25%的比例；萬(wàn)達(dá)集團(tuán)：2013-2014年，計(jì)劃開(kāi)業(yè)40余個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；保利地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例提升到整體開(kāi)發(fā)投資的30%；華潤(rùn)置地：5年后持有物業(yè)占集團(tuán)整體資產(chǎn)比例的40%；龍湖地產(chǎn)：未來(lái)10-15年，商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)將提升至30%；雅居樂(lè)集團(tuán)：未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比將從目前的5%提升到15%；凱德置地：未來(lái)3-5年，在華商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量將增至100個(gè)。住宅漸退，商業(yè)歸來(lái)“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)在住宅市場(chǎng)利潤(rùn)由30%下降到目前的20%左右的情況下，利潤(rùn)高達(dá)30%以上的商業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)尋找新利潤(rùn)點(diǎn)的發(fā)舞臺(tái)。目前商業(yè)地產(chǎn)約占整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的15%左右，比重比較小，開(kāi)發(fā)空間巨大，因此，現(xiàn)在大房企已經(jīng)著手進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)必將成為發(fā)展最為迅速的領(lǐng)域?；貧w一二線(xiàn)城市大型房地產(chǎn)企業(yè)斥巨資，進(jìn)入一二城市拿地。2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)的“一線(xiàn)漲，二線(xiàn)穩(wěn)，三線(xiàn)跌”的趨勢(shì)

從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來(lái)看，一線(xiàn)城市占比20%，二線(xiàn)發(fā)達(dá)城市占比21%，二線(xiàn)發(fā)展中城市占比42%，三、四線(xiàn)城市占比18%。一二線(xiàn)城市拿地問(wèn)題占總拿地?cái)?shù)量的80%以上。樓市回暖資金充裕，萬(wàn)科、保利、龍湖等十大房企已斥資2000億買(mǎi)地，八成成交土地集中在一二線(xiàn)城市。12月份，一、二、三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)分別為101、100.35、100.25，即新建商品住宅價(jià)格比上月上漲1%、0.35%及0.25%，可見(jiàn)一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)回升快，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)回升慢。12月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，顯示在70個(gè)大中城市中，54個(gè)城市新房（不含保障房）價(jià)格環(huán)比上漲，8個(gè)城市下降，8個(gè)城市持平。廣州、深圳、北京已連續(xù)兩個(gè)月位居前列，12月房?jī)r(jià)環(huán)比下降的8個(gè)城市全部是三線(xiàn)城市。無(wú)論是從房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，還是從土地市場(chǎng)的成效數(shù)據(jù)，可以明顯看出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)開(kāi)始逐漸回歸一二線(xiàn)城市，可以預(yù)見(jiàn)，2013年，一二線(xiàn)城市，特別是一線(xiàn)城市將重新引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍點(diǎn)。大房企聯(lián)合小房企求生存新城：斥17.4億在上海嘉定連拿三地截至12月10日，萬(wàn)科、中海、龍湖、萬(wàn)達(dá)等十大標(biāo)桿房企全年拿地金額已高達(dá)2004億，拿地面積達(dá)到8815萬(wàn)平米。世茂房地產(chǎn)的追夢(mèng)2012年度銷(xiāo)售額增長(zhǎng)約五成第二梯隊(duì)后來(lái)居上中鐵建激進(jìn)拿地布局小房企：缺乏資金，以賣(mài)地賣(mài)項(xiàng)目來(lái)求生存，力爭(zhēng)渡過(guò)寒冬。大房企走向聯(lián)合大房企迅速擴(kuò)張，小房企處境依舊困難合作方項(xiàng)目總金額（億元）土地面積（萬(wàn)㎡）中國(guó)奧園保利地產(chǎn)廣州市番禺區(qū)鐘村“巨無(wú)霸”地塊34.1012.04越秀地產(chǎn)廣電地產(chǎn)、保利地產(chǎn)江蘇昆山和廣州蘿崗項(xiàng)目4.9616.52萬(wàn)科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司上海市徐匯漕河涇社區(qū)南站商務(wù)區(qū)54.3110.75保利地產(chǎn)萬(wàn)科集團(tuán)長(zhǎng)沙市濱江新城B7地塊32.5625.87在2011年開(kāi)始的新一輪宏觀調(diào)控中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的了巨大的的影響，大大加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中程度的提高，在小房企艱難求生存的時(shí)候，大房企已經(jīng)渡過(guò)寒冬，通過(guò)不斷擴(kuò)張，在市場(chǎng)上建立了明顯的優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度迅速提高將成為明顯的市場(chǎng)趨勢(shì)。標(biāo)桿動(dòng)向3標(biāo)桿案例4本期摘要1行業(yè)分析2報(bào)告框架行業(yè)趨勢(shì)分析——政策分析政策及內(nèi)容提要發(fā)文部門(mén)及時(shí)間點(diǎn)評(píng)中共中央政治局12月4日召開(kāi)會(huì)議，審議中央政治局關(guān)于改進(jìn)工作作風(fēng)、密切聯(lián)系群眾的八項(xiàng)規(guī)定，分析研究2013年經(jīng)濟(jì)工作。中共中央總書(shū)記習(xí)近平主持會(huì)議。會(huì)議提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作，保持政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性。2012年12月的日當(dāng)前后市預(yù)期較為樂(lè)觀，年末關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)走向的猜測(cè)頗多。此次政治局會(huì)議第一次提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)以及保障和改善民生的落腳點(diǎn)，目標(biāo)是穩(wěn)步提高社保統(tǒng)籌層次和保障水平。明年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，但明確的房地產(chǎn)調(diào)控手段暫無(wú)過(guò)多表述12月20日，國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林在新聞發(fā)布會(huì)上表示，國(guó)土部將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)，監(jiān)督各地執(zhí)行好現(xiàn)有政策措施，針對(duì)不同類(lèi)型城市，實(shí)現(xiàn)分類(lèi)指導(dǎo)，加強(qiáng)針對(duì)性，突出差異性，強(qiáng)調(diào)時(shí)效性。國(guó)土資源部2012.12.20繼十八大“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松”的表態(tài)之后，12月初中央政治局會(huì)議要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”；12月15至16日得中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖；國(guó)土部表示從緊調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)抑制異常地價(jià)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)屢次表態(tài)，均通過(guò)未來(lái)調(diào)控方向不改變的信息輸出來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。標(biāo)桿月度數(shù)據(jù)標(biāo)桿企業(yè)名稱(chēng)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)售金額（億元）本月環(huán)比本年本月環(huán)比本年萬(wàn)科116.8-18.66%1295.6140.7-17.86%1412.3恒大地產(chǎn)122.2-38.31%1548.576.9-34.78%923.2龍湖43.326.61%418.042.78.93%401.3富力地產(chǎn)25.0-0.99%287.630.0-23.44%322.0金地32.70.62%287.442.07.69%341.5遠(yuǎn)洋地產(chǎn)18.0-18.18%311.0雅居樂(lè)41.133.88%324.060.086.34%330.7佳兆業(yè)22.2-19.88%257.724.09.09%173.0融創(chuàng)中國(guó)30.262.37%200.046.914.95%356.4新城21.07.69%185.616.41.23%161.3保利地產(chǎn)85.817.90%901.197.111.54%1017.4中海地產(chǎn)48.024.22%832.647.511.99%1002.6標(biāo)桿企業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明，12月份，萬(wàn)科，恒大，保利無(wú)論是銷(xiāo)售面積，還是銷(xiāo)售金額均居市場(chǎng)前三，特別是萬(wàn)科，保利銷(xiāo)售狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它企業(yè)，表明萬(wàn)科，保利的市場(chǎng)地位穩(wěn)定。與11月份相比，12月份標(biāo)桿企業(yè)的銷(xiāo)售狀況稍好，其中以雅居樂(lè)地產(chǎn)和融創(chuàng)中國(guó)為代表，表現(xiàn)尤為突出，雅居樂(lè)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別上漲4成和8成，融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售面積為也接近6成。表明部分大房企重新新機(jī)。星城標(biāo)桿企業(yè)公司新售項(xiàng)目在售項(xiàng)目未售在建項(xiàng)目告罄項(xiàng)目新獲取土地萬(wàn)科

萬(wàn)科城金域華府城市花園君捷項(xiàng)目，萬(wàn)科紫臺(tái)，金域提香，洋湖垸金域藍(lán)灣，金色家園，西街花園

恒大恒大御景灣恒大雅苑，恒大名都，恒大華府，恒大城，瀏陽(yáng)恒大華府，恒大金都恒大翡翠華府恒大綠洲

綠地綠地中央廣場(chǎng)、綠地公館開(kāi)福區(qū)芙蓉中路金融生態(tài)區(qū)項(xiàng)目龍湖

休閑地產(chǎn)，總投資45億碧桂園

威尼斯城，山水桃園，山湖城

世茂集團(tuán)

世茂鉑翠灣

金地集團(tuán)

金地三千府

佳兆業(yè)

長(zhǎng)沙·君匯上品，長(zhǎng)沙·水岸新都

金科集團(tuán)

金科·東方大院

綠城房產(chǎn)

綠城青竹園

新城控股

新城國(guó)際花都

星城央企公司新售項(xiàng)目在售項(xiàng)目未售在建項(xiàng)目告罄項(xiàng)目新獲取土地中海地產(chǎn)中建梅奚湖壹號(hào)中建麓山和苑，中建芙蓉嘉苑，中建芙蓉和苑，

中建桂苑，彩虹苑長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)梅溪湖G-05、06、07、08、10地塊。保利地產(chǎn)保利麓谷林語(yǔ)，保利國(guó)際廣場(chǎng)，麓谷明珠，保利林語(yǔ)中心，湖南麓谷國(guó)際醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園，保利國(guó)際中心保利閬峰云墅，保利花園華潤(rùn)置地

華潤(rùn)橡樹(shù)灣，華潤(rùn)鳳凰城

中鐵置業(yè)

中鐵·水映加州中鐵·濱江新城

中國(guó)鐵建

中國(guó)鐵建山語(yǔ)城，中國(guó)鐵建國(guó)際城

中國(guó)水電地產(chǎn)

星城映象盧浮原著

河西洋湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)I-36地塊（11月獲取）長(zhǎng)沙標(biāo)桿企業(yè)動(dòng)態(tài)中建集團(tuán)12月18日，中建信和以起始價(jià)16.5380億元拿下的[2012]網(wǎng)掛066號(hào)地，面積181741.5平方米。整個(gè)地塊容積率約為3.3，為商業(yè)、住宅規(guī)劃用地，樓面地價(jià)約為2600元/平方米。根據(jù)目前規(guī)劃，該地塊將以高層住宅和別墅為主，輔以部分臨街商業(yè)和小型集中式商業(yè)，同時(shí)會(huì)建一座超過(guò)200米的超高層寫(xiě)字樓。項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)動(dòng)工。中國(guó)水電地產(chǎn)綠地集團(tuán)五礦地產(chǎn)綠地集團(tuán)在長(zhǎng)沙企業(yè)——長(zhǎng)沙綠地置業(yè)有限公司與五礦地產(chǎn)在湘企業(yè)湖南嘉盛地產(chǎn)以72060萬(wàn)元的價(jià)格摘得長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)核心地塊。成交資料顯示，地塊位于長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)的金融總部區(qū)，土地面積為23070.85平方米，成交價(jià)格高達(dá)72060萬(wàn)元，樓面地價(jià)高達(dá)3470.46元/平方米。

11月2號(hào)，中國(guó)水電地產(chǎn)以14.23億元競(jìng)得河西洋湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)I-36地塊，I-36地塊總面積為273.6畝，以此計(jì)算，每畝單價(jià)為520.06萬(wàn)元。這是中國(guó)水電地產(chǎn)在長(zhǎng)沙的第三個(gè)項(xiàng)目，也是今年的第一項(xiàng)目。標(biāo)桿動(dòng)向3標(biāo)桿案例4本期摘要1行業(yè)分析2報(bào)告框架標(biāo)桿動(dòng)向企業(yè)動(dòng)態(tài)解析中鐵建2012年12月，中鐵建以8億元的成交價(jià)格，成功競(jìng)購(gòu)北京中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)二期0303-04地塊，在16.9萬(wàn)平方米的建筑體量中，包括5萬(wàn)平方米的回遷房和3.5萬(wàn)平方米的公租房，剩下的商品房面積8.4萬(wàn)平方米。11月中旬，中鐵建在上海成功入手的一塊住宅用地成交價(jià)達(dá)9.6億元，折合樓板價(jià)8349元/平方米。今年以來(lái)，中鐵建還在杭州江干區(qū)和蕭山區(qū)入手2塊土地。中鐵建的發(fā)展總是表現(xiàn)出人意料，做為第二梯隊(duì)，中鐵建后來(lái)居上，表明中鐵建激進(jìn)拿地，完善布局。中鐵建的今天新增強(qiáng)塊土地，全部位于一二線(xiàn)城市，這也反映了目前市場(chǎng)現(xiàn)狀——大房企擁有比較充足的資金，開(kāi)始回歸一二線(xiàn)城市，聚集資金獲得土地。中海地產(chǎn)2012年12月，中海地產(chǎn)在武漢、杭州、廈門(mén)、寧波等地以149.5億元拿下了12塊土地，權(quán)益總建設(shè)面積約為300萬(wàn)㎡，使得2012年公司累計(jì)新增權(quán)益土地992萬(wàn)㎡，在土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出。中海地產(chǎn)在2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，不僅在房地產(chǎn)市場(chǎng)，取得銷(xiāo)售收入達(dá)到1002億元，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售收入的第四名，在土地也以接近300億元的投入，獲得了權(quán)益土地992萬(wàn)㎡，成為發(fā)展?fàn)顩r最好的房企之一。標(biāo)桿動(dòng)向企業(yè)動(dòng)態(tài)解析融創(chuàng)中國(guó)企業(yè)業(yè)績(jī)從去年的193億，最終大漲84%達(dá)到2012年的356億，速度驚人。通過(guò)與綠城合作，不僅得以進(jìn)軍夢(mèng)寐以求的華東市場(chǎng)，重回上海這座核心城市。融創(chuàng)還大量借用合作拿地的手段獲取優(yōu)質(zhì)地塊，并降低資金風(fēng)險(xiǎn)，與方興地產(chǎn)合作獲得北京來(lái)廣營(yíng)地塊等等。融創(chuàng)中國(guó)在2012年持續(xù)發(fā)力，取得了356億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，增長(zhǎng)率達(dá)到84%，成為大房企中增長(zhǎng)速度最快的企業(yè)。重新調(diào)整戰(zhàn)略布局，抓住機(jī)遇，進(jìn)軍上海市場(chǎng)，迎合聚集一二線(xiàn)城市的新趨勢(shì)采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合方式，通過(guò)與綠地，方興地產(chǎn)等進(jìn)行合作，充分利用其它企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，迅速擴(kuò)張。世茂房地產(chǎn)世茂房地產(chǎn)的追夢(mèng)2012年度銷(xiāo)售額增長(zhǎng)約五成，銷(xiāo)售收入由320億元增加到460億元。在銷(xiāo)售收入高速增長(zhǎng)中重新構(gòu)建了一個(gè)強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)尤其是營(yíng)銷(xiāo)體系，這是企業(yè)發(fā)展的核心引擎。是在行業(yè)波動(dòng)中推動(dòng)了戰(zhàn)略變革的速效化，幾乎重塑了企業(yè)積極的精神狀態(tài)，非常有效地鼓舞了企業(yè)士氣和自信，提升了該企業(yè)的整體戰(zhàn)斗力，這點(diǎn)極其寶貴標(biāo)桿動(dòng)向3標(biāo)桿案例4本期摘要1行業(yè)分析2報(bào)告框架融創(chuàng)中國(guó)再次聯(lián)手綠城，在上海、蘇南等地針對(duì)9個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合作，高起點(diǎn)進(jìn)入上海

進(jìn)駐杭州，開(kāi)始操作杭州西溪項(xiàng)目，形成京、津、滬、渝、杭的戰(zhàn)略布局2003進(jìn)駐重慶，獲取并開(kāi)始操作融創(chuàng)奧林匹克花園項(xiàng)目進(jìn)駐北京，開(kāi)始操作融創(chuàng)禧福匯項(xiàng)目

進(jìn)駐無(wú)錫、開(kāi)始操作融創(chuàng)天鵝湖、融創(chuàng)理想城市項(xiàng)目進(jìn)駐蘇州，開(kāi)始操作融創(chuàng)81棟項(xiàng)目以天津?yàn)榛亻_(kāi)始操作高端物業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)了融創(chuàng)奧城、融創(chuàng)海逸長(zhǎng)洲及融創(chuàng)上谷商業(yè)中心項(xiàng)目200420072012戰(zhàn)略布局歷程融創(chuàng)中國(guó)取得的成就相較于千億俱樂(lè)部的房企而言，融創(chuàng)中國(guó)356億銷(xiāo)售額仍然算“中小房企”級(jí)別。但融創(chuàng)仍不乏可圈可點(diǎn)之處。2010年，融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售額為83億，2011年為192億，實(shí)現(xiàn)了翻倍，增幅高達(dá)131.3%。2012年增幅也高達(dá)84%，銷(xiāo)售金額為356億元。2012年融創(chuàng)中國(guó)的股價(jià)升幅達(dá)260%。相比之下，萬(wàn)科近兩年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率分別為12.4%和16.7%，恒大地產(chǎn)為59.4%和14.8%，中海地產(chǎn)為29.8%和33.5%，保利地產(chǎn)（600048）則為10.7%和36%。近兩年取得的業(yè)績(jī)完善的戰(zhàn)略布局重點(diǎn)布局一線(xiàn)城市在2007年進(jìn)入北京市場(chǎng)之后，在2012年聯(lián)合綠地中國(guó)，通過(guò)與綠地的合作，進(jìn)軍上海市場(chǎng)。只進(jìn)入發(fā)展?fàn)顩r好的二線(xiàn)市場(chǎng)目前融創(chuàng)中國(guó)只進(jìn)入了天津，重慶以及杭州，蘇州，無(wú)錫這五個(gè)市場(chǎng)成熟的二線(xiàn)城市。形成布局京津冀，長(zhǎng)三角，重慶三區(qū)域的全國(guó)布局

將融創(chuàng)中國(guó)進(jìn)入的7個(gè)城市劃分為5大區(qū)域，基本上是一個(gè)區(qū)域，一個(gè)城市的布局。雖然只進(jìn)入了7大城市，卻布局了華北，東南，西南市場(chǎng)，形成了完善的全國(guó)布局。精致完善的城市布局融創(chuàng)中國(guó)在戰(zhàn)略布局上的選擇上，十分嚴(yán)格，在全國(guó)只進(jìn)軍了7個(gè)城市，每個(gè)城市都是當(dāng)?shù)啬酥寥珖?guó)的政治經(jīng)濟(jì)中心，在對(duì)上海這樣的全國(guó)性城市進(jìn)行布局時(shí)采用了與在上海擁有強(qiáng)大勢(shì)力的綠城中國(guó)合作，確保了戰(zhàn)略布局的正確性?？梢?jiàn)，正確的戰(zhàn)略布局是其迅速發(fā)展的關(guān)鍵。蘇州無(wú)錫杭州重慶上海天津北京高端的產(chǎn)品布局+強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合從項(xiàng)目地理位置看，融創(chuàng)中國(guó)大部分項(xiàng)目都屬于一二線(xiàn)城市的城區(qū)內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通，環(huán)境，公共配套等齊全，具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。從項(xiàng)目區(qū)域分析，融創(chuàng)中國(guó)的產(chǎn)品項(xiàng)