天竺保稅區(qū)項目投資價值分析

天竺保稅區(qū)項目投資價值分析

北京土地市場供應(yīng)匱乏，加之禁限目錄的出臺，開發(fā)商對核心區(qū)地塊的爭奪更加激烈；成交方面，成熟核心區(qū)域稀缺性表現(xiàn)明顯，價格及去化速度均有保證（金融街、望京）；非核心區(qū)域及概念發(fā)展中區(qū)域的去化差強(qiáng)人意（石景山、大興）；1、一手在售辦公市場分析2016年上半年同比2015年上半年：供應(yīng)面積為92.26萬/㎡，同比增加70%；成交面積達(dá)67.82萬/㎡，同比上漲98%；成交均價為26133元/㎡，同比增幅達(dá)10%；供需兩旺，量價齊升，市場呈現(xiàn)上升態(tài)勢：供應(yīng)量與成交量均較去年同期水平增加明顯，成交價格達(dá)26133元/㎡，同比增幅達(dá)10%以上，市場整體向上。一手在售辦公市場供需分析豐臺石景山大興通州豐臺朝陽通州供應(yīng)特征：主要位于非核心商務(wù)區(qū)及近郊區(qū)域，集中于豐臺、石景山、大興、通州等新興區(qū)域，且供應(yīng)產(chǎn)品多為高層辦公產(chǎn)品，企業(yè)獨棟較為稀缺（主要供應(yīng)于非核心商務(wù)區(qū)）；成交特征：集中于朝陽、豐臺和通州，客戶主要集中在IT通信、咨詢顧問、文化傳媒、制造/出版、金融保險以及對外貿(mào)易等行業(yè)；供需特征：核心商務(wù)區(qū)項目因其稀缺屬性，備受追捧，除朝陽區(qū)外，其余各區(qū)域均呈現(xiàn)供大于求狀態(tài)；一手在售辦公市場供需特征朝陽區(qū)太陽宮地塊占地0.95萬㎡；建面3.65萬㎡樓面價：46337元/㎡朝陽區(qū)北土城地塊占地1.83萬㎡；建面11.9萬㎡樓面價：34757元/㎡大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊占地4.51萬㎡；建面12萬㎡樓面價：40615元/㎡門頭溝龍泉鎮(zhèn)地塊占地8.26萬㎡；建面26.3萬㎡樓面價：39800元/㎡石景山區(qū)蘋果園地塊占地3.52萬㎡；建面12.33萬㎡樓面價：28697元/㎡豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊地塊占地4.0萬㎡；建面11.8萬㎡樓面價：28983元/㎡房山區(qū)拱辰街道地塊占地11.2萬㎡；建面22.6萬㎡樓面價：27938元/㎡二環(huán)三環(huán)四環(huán)五環(huán)從地塊成交趨勢來看，主要集中于五環(huán)外，且商辦用地“面粉”接近“面包”。商辦市場將進(jìn)入“8萬+”時代，加之禁限令的出臺，核心區(qū)未來供應(yīng)嚴(yán)重不足，產(chǎn)品極為稀缺，本案所屬的中央商務(wù)區(qū)目前帶來的投資回報與地塊價值將再攀高峰！商辦土地成交統(tǒng)計北京辦公租賃市場延續(xù)平穩(wěn)向上走勢。年內(nèi)多個新項目的入市帶來大量新增可租賃空間，核心區(qū)域需求較為旺盛，在租金平穩(wěn)上升的態(tài)勢下，空置率進(jìn)一步下降；2、租賃辦公市場分析可租賃面積及空置率(順義租金分析)北京市場整體第二季度較第一季度可租賃面積下降約為25萬㎡，空置率也由一季度的6.7%降至4.8%；租賃市場整體活躍向上；其中燕莎區(qū)域因大量新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率上升；望京酒仙橋因其相對較低的租金水平及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)，成交活躍，空置率明顯下降。3、項目周邊市場分析項目名稱交房時間經(jīng)營模式租金均價現(xiàn)狀綠地2016/9可租可售寫字間3.0商

業(yè)5.524000已銷售70%萬科2016/9可租可售寫字間2.8商

業(yè)5.025000D#簽約2000平方米貿(mào)易基地2015年初可租可售寫字間3.0商

業(yè)1.524000銷售四棟租賃四棟項目對比優(yōu)勢政策優(yōu)勢：服務(wù)優(yōu)勢：劣勢整租整售，產(chǎn)品類型單一；配套服務(wù)缺失，商業(yè)部分主要位于地下（下沉廣場），功能單一，主要用于入駐企業(yè)的產(chǎn)品展示、體驗；屬于保稅區(qū)內(nèi)項目，對入駐企業(yè)行業(yè)要求要去嚴(yán)格，企業(yè)需經(jīng)海關(guān)及管委會審查通過方可入駐，企業(yè)入駐后也也需要在多方面接受雙方監(jiān)管。周邊分布綠地啟航國際項目類型：商務(wù)綜合體項目位置：順義區(qū)后沙峪枯柳樹環(huán)島順平路與火寺路交匯處建筑面積：199596平米租

賃：2.6元/天/平米（含物業(yè)費）項目定位：新國門商圈核心全資源商業(yè)廣場項目簡介：綠地·順義啟航國際雄踞空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、中關(guān)村臨空國際、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶三產(chǎn)交匯之地；擁有甲級寫字樓，服務(wù)式公寓，MAX商業(yè)街區(qū)等多種業(yè)態(tài)，140-2100平米甲級寫字樓集群，花園式的商務(wù)場所，內(nèi)部知名品牌電梯，網(wǎng)絡(luò)地板，集中式新風(fēng)系統(tǒng)、豐富戶型空間、聯(lián)動一卡通停車場管理系統(tǒng)等系列智能化配置。售樓處地址：順義區(qū)后沙峪順平路火寺路交叉口周邊分布天竺萬科中心

項目位置：北京東北五環(huán)外樓棟狀況：共A、B、C、D四棟套

數(shù)：413套（B棟整售）裝

修：公共部分精裝修得

房

率：約71%租

賃：2.8元/天/平米（含物業(yè)費）銷

售：25000元/平米物

業(yè)

費：13.5元/月/平米項目配套：咖啡廳、食堂、健身房、綜合商業(yè)辦公理念：“5L辦公”最新辦公理念。隨著工作在人的活動中時間占比越來越高，辦公建筑需要滿足的需求也就越來越多。“5L辦公”期望給企業(yè)和員工提供更多的空間：商務(wù)休閑會談，個人休憩，娛樂健身和生活便利服務(wù)的空間，從而在整體上組成一個很“活”的辦公樓。周邊分布航城廣場樓盤位置：順義順平路航港大廈南側(cè)隔路相望 開發(fā)商：北京宏遠(yuǎn)航城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費：14.56元/平米/月租

賃：2元/天/平米（含物業(yè)費）建筑面積：173320.67平米

綠化率：30.1%容積率：3.0停車位：1:1；共1195個，其中地上106,地下1089樓盤簡介：由北京宏遠(yuǎn)航城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，17萬平方米空港都市綜合體，融合5A寫字樓，商業(yè)，酒店SOHO辦公，等多種城市業(yè)態(tài)與一體。17萬平方米多元國際城，低容積率，實現(xiàn)了低密度辦公，多功能商務(wù)，商業(yè)休閑等多形態(tài)復(fù)合，約4萬平方米精致MINI空間，展現(xiàn)出精英商務(wù)氣質(zhì)，5A寫字樓，多元商業(yè)，全面致力國際風(fēng)范的打造。周邊分布旭輝空港中心

項目位置：東北五環(huán)首都國際機(jī)場北側(cè)，海關(guān)大廈旁。占地面積：4.7萬平米，總建面12萬平米，物業(yè)費：8.98元/月/平米租

賃：2元/天/平米（含物業(yè)費）占地面積：34640平米建筑面積：120865平米綠化率：30%容積率：3最新動態(tài)：旭輝空港中心占地面積4.7萬平米，總建筑面積12萬平米，寫字樓建筑面積10339平米，總層數(shù)12層，地上11層，地下1層，層高3.5米，標(biāo)準(zhǔn)層2000平米，開間面積50-2000平米。周邊分布航港國際

項目地點:航港國際大廈位于北京首都機(jī)場綜合保稅區(qū)東側(cè)，首都機(jī)場T2/T3跑道北端。占地面積：30000平米建筑面積：120000平米租

賃：3.5元/天/平米（含物業(yè)費）凈層高：4.5米電梯：12部網(wǎng)絡(luò)：光纖、水平網(wǎng)線車位：地上600個，地下600個樓內(nèi)配套：銀行、機(jī)場地面服務(wù)、郵局、咖啡廳、便利店、商務(wù)中心等綜合商務(wù)配套、生活配套分析投資關(guān)注要素，對項目價值進(jìn)行體系構(gòu)建，項目價值體系強(qiáng)力支撐投資要素；4、項目投資價值分析

北京天竺綜合保稅區(qū)集口岸通關(guān)、保稅物流、出口加工等功能于一體，享有“保稅、免稅、免證”政策，并優(yōu)化整合了國內(nèi)不同海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域的政策優(yōu)勢，是北京目前唯一的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，也是目前國內(nèi)開放程度最高、功能最齊全、政策最優(yōu)惠、通關(guān)最便捷的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。項目概況北京天竺綜合保稅區(qū)項目規(guī)劃投資要素物業(yè)服務(wù)地段區(qū)位回報率產(chǎn)品品質(zhì)投資門檻/性價比項目投資要素分析投資風(fēng)險判斷一個物業(yè)是否具備投資價值：核心區(qū)位，黃金地段；稀缺產(chǎn)品，優(yōu)良規(guī)劃；品牌開發(fā)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)；投資門檻低，性價比高；高回報率，低風(fēng)險；高品質(zhì)產(chǎn)品低風(fēng)險，高回報

北京天竺綜合保稅區(qū)作為海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域的最高形式，是跨國公司設(shè)立國際采購與分銷中心、物流中心、信息中心、金融中心、服務(wù)中心及地區(qū)總部的重要依托，也是促進(jìn)北京市加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級、保持對外貿(mào)易穩(wěn)定增長的重要平臺。北京天竺綜合保稅區(qū)項目位置圖項目平面布局圖建筑行政：倉儲綜合樓建筑用地面積：56665平米總建筑面積：192562平米（地上112763平米、地下79799平米），共4個區(qū)域共28棟。綠化率15%，綠化面積8500平米。與2012年5月開始建設(shè)，與2014年8月竣工開園。中心每棟樓1500-7800平米地下室配套下沉景觀庭院、藝術(shù)品庫房、人防工程及地下車庫。國際文化貿(mào)易企業(yè)集聚中心各區(qū)面積A區(qū)樓號編號總面積A1136242.51A2154680.05A3143127.03A462774.15A552046.45A644130.13A771660.59A882557.82B區(qū)樓號編號總面積B1115540.56B2124908.46B3104369.82B492623.50B532896.42B622449.95B718046.62C區(qū)樓號編號總面積C