國有房產(chǎn)出租養(yǎng)老用途資產(chǎn)使用費(fèi)(租金)的定價與調(diào)節(jié)機(jī)制

國有房產(chǎn)出租養(yǎng)老用途資產(chǎn)使用費(fèi)（租金）的定價與調(diào)節(jié)機(jī)制一、基本原則（一）利益保障原則在培療資產(chǎn)的出租過程中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮項(xiàng)目投資方、運(yùn)營方等各參與方的利益，并且優(yōu)先保障運(yùn)營方和投資方的相關(guān)收益。（二）持續(xù)發(fā)展原則資產(chǎn)使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)能夠根據(jù)承租方的實(shí)際經(jīng)營情況，客觀的進(jìn)行調(diào)整，確保養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)能夠可持續(xù)發(fā)展，為入住老人提供長期穩(wěn)定的服務(wù)。（三）科學(xué)定價原則充分考慮養(yǎng)老服務(wù)業(yè)收回成本周期長、微利、需要政策支持等特點(diǎn)，在國有資產(chǎn)保值增值不流失、社會主體適當(dāng)營利、機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展之間尋求平衡點(diǎn)，并動態(tài)進(jìn)行調(diào)整。二、養(yǎng)老行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)與定價原則（一）養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)作為新興的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)，具有固定資產(chǎn)比重相對較低、人員成本占比相對較高、盈利能力低但毛利較高、在輕資產(chǎn)運(yùn)營下核心成本為可變成本等特點(diǎn)。此外，中國康養(yǎng)作為國有企業(yè)，需按《企業(yè)國有資產(chǎn)評估暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，在資產(chǎn)整體出租非國有單位時進(jìn)行資產(chǎn)評估，出租價格不應(yīng)低于評估價值，并且原則上不應(yīng)通過任何方式降低或變相降低評估價值。（二）資產(chǎn)使用費(fèi)定價原則根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，建立“固定資產(chǎn)使用費(fèi)+可變動資產(chǎn)用費(fèi)”的綜合資產(chǎn)使用費(fèi)機(jī)制。除固定資產(chǎn)使用費(fèi)按國有資產(chǎn)評估要求與物業(yè)價值掛鉤外，其余可變動資產(chǎn)使用費(fèi)均跟據(jù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營，與承租企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況掛鉤。此外，基于財(cái)務(wù)管理的基本原則，針對養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)等輕資產(chǎn)經(jīng)營的行業(yè)，變動的資產(chǎn)使用費(fèi)應(yīng)與目標(biāo)企業(yè)的收益口徑掛鉤。同時，由于養(yǎng)老行業(yè)存在低利潤高毛利的特殊性，并且鑒于資產(chǎn)使用費(fèi)本身即是承租企業(yè)的一項(xiàng)成本，為避免重復(fù)計(jì)算等情況的發(fā)生，確?？勺冑Y產(chǎn)使用費(fèi)的可操作性，因此資產(chǎn)使用費(fèi)中可變動的部分應(yīng)當(dāng)按其經(jīng)營收入的百分比予以確定，即：y=a+bxy―資產(chǎn)使用費(fèi)；a——固定資產(chǎn)使用費(fèi)；b——變動資產(chǎn)使用費(fèi)變動比例；x——承租企業(yè)經(jīng)營收入。三、資產(chǎn)使用費(fèi)的確定與調(diào)價（一）資產(chǎn)使用費(fèi)的確定步驟1、確定年均資產(chǎn)使用費(fèi)總額（1）對項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場調(diào)研和分析研究，確定項(xiàng)目的定位、墻排方案、收費(fèi)定價、成本支出等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；（2）結(jié)合項(xiàng)目所在地相同業(yè)態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目的平均收益情況合理確定項(xiàng)目的必要收益率；（3）以上述數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過《培療機(jī)構(gòu)資產(chǎn)使用費(fèi)定價測算模型》（見附件），在滿足必要收益率的前提下，倒算項(xiàng)目能夠承擔(dān)的最大租金水平，作為資產(chǎn)使用費(fèi)總額。依據(jù)與原因：（1）在合理預(yù)期承租方收入、成本、必要回報(bào)率基礎(chǔ)上倒算其能承擔(dān)的最大租金水平作為資產(chǎn)使用費(fèi)總額，較為客觀公允，同時符合承租方利益保障、持續(xù)發(fā)展的相關(guān)原則，有利于項(xiàng)目按照要求轉(zhuǎn)型普惠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；（2）在y=a+bx的資產(chǎn)使用費(fèi)定價機(jī)制下，固定資產(chǎn)使用費(fèi)為資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定的固定值，變動資產(chǎn)使用費(fèi)及相應(yīng)的變動比例為動態(tài)數(shù)據(jù)，因此只能通過先確定年均資產(chǎn)使用費(fèi)總額，減去固定使用費(fèi)后，倒算變動資產(chǎn)使用費(fèi)及相應(yīng)的變動比例。2、確定年固定資產(chǎn)使用費(fèi)根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，需聘請第三方中介機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)使用費(fèi)進(jìn)行評估確定年均資產(chǎn)使用費(fèi)中的固定部分，相關(guān)的申請與評估流程參照公司《資產(chǎn)管理辦法（試行）》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。依據(jù)與原因：（1）根據(jù)資產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)及評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)租金的評估一般采用市場法或收益法（收益還原法），不建議采用成本法。其中：市場法，為通過將目標(biāo)改革資產(chǎn)與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場成交價格為基礎(chǔ)確定目標(biāo)資產(chǎn)使用費(fèi)；收益還原法，為通過在計(jì)算目標(biāo)改革資產(chǎn)土地及房產(chǎn)的重置價值后，在其土地剩余使用年限內(nèi)以等額還本付息的方式資本化或者折現(xiàn)確定目標(biāo)資產(chǎn)使用費(fèi)；（2）對于在收益還原法下由于土地價值較高可能造成固定資產(chǎn)使用費(fèi)評估值較高的問題：根據(jù)《普惠養(yǎng)老城企聯(lián)動專項(xiàng)行動實(shí)施方案（2019年修訂版）》中“養(yǎng)老用地出讓起價按不高于同類地段工業(yè)用地或同類地段醫(yī)療用地評估價評估后確定。”的相關(guān)規(guī)定，普惠養(yǎng)老的土地價格參照工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價進(jìn)行計(jì)算。國家各國土管理部門在確定本地區(qū)基準(zhǔn)地價時，其計(jì)算方法為假設(shè)開發(fā)法，即按照馬克思主義價值論中“社會平均回報(bào)率”的相關(guān)原理，在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的平均回報(bào)率的基礎(chǔ)上對其能承擔(dān)的最大土地價格進(jìn)行還原，確定土地基準(zhǔn)價格。由于在國土部門的行業(yè)回報(bào)分類中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，其回報(bào)率原高于工業(yè)門類中相關(guān)行業(yè)的必要回報(bào)率，因此原則上養(yǎng)老行業(yè)能夠承擔(dān)相關(guān)工業(yè)用地地價的同時并有較為合理的投資回報(bào)。3、確定變動資產(chǎn)使用費(fèi)變動比例在確定年均資產(chǎn)使用費(fèi)總額及年固定資產(chǎn)使用費(fèi)的基礎(chǔ)上，倒減計(jì)算年均變動資產(chǎn)使用費(fèi)，再結(jié)合項(xiàng)目全周期的平均經(jīng)營收入，倒除計(jì)算變動資產(chǎn)使用費(fèi)的變動比例。依據(jù)與原因：（1）針對因養(yǎng)老運(yùn)營項(xiàng)目周期長，存在爬坡期、成長期、穩(wěn)定期等所產(chǎn)生的自然收入波動，由于相關(guān)的收入及回報(bào)率均采用平均值確定，因此在不同期間、不同收入乘以變動比例所計(jì)算的變動資產(chǎn)使用費(fèi)，能自然匹配各經(jīng)營周期的收入情況，同時由于免租期等商務(wù)條件的設(shè)定及固定資產(chǎn)使用費(fèi)的存在，基本能夠做到保證資產(chǎn)用費(fèi)總額與承租方經(jīng)營情況的匹配；（2）針對因承租方自身產(chǎn)生的經(jīng)營波動：①因承租方成本變動而產(chǎn)生的經(jīng)營波動假設(shè)收入不變，成本的波動主要來自于承租方個體經(jīng)營能力的體現(xiàn)，承租方因自身經(jīng)營能力所產(chǎn)生成本節(jié)約時，該部分成本的節(jié)約作為承租方自身能力的體現(xiàn)，其轉(zhuǎn)化的收益將全部歸承租方所有；當(dāng)承租方因自身經(jīng)營能力所產(chǎn)生成本超支時，該部分成本的超支為承租方經(jīng)營能力不滿足要求造成，所轉(zhuǎn)化的虧損也將全部由承租方承擔(dān)，督促其優(yōu)化成本；②因承租方收入變動產(chǎn)生的經(jīng)營波動假設(shè)成本不變，收入的波動來源于市場的變化和承租企業(yè)自身的經(jīng)營能力，但主要來源于市場的變化。在沒有固定資產(chǎn)使用費(fèi)時，資產(chǎn)使用費(fèi)完全與收入掛鉤、將完全按照收入的變動同比例變化，養(yǎng)老運(yùn)營幾乎所有的成本均為變動成本，承租方的收益率也基本鎖死在期初確定的必要回報(bào)率上，該情況在收入的波動完全由市場控制時是合理的，也否定了承租方因自身能力帶來的收入增長或降低所享受的收益或承擔(dān)的損失。但是由于固定資產(chǎn)使用費(fèi)的存在，資產(chǎn)使用費(fèi)僅有部分隨收入的變化而變化，因此固定資產(chǎn)使用費(fèi)占全部資產(chǎn)使用費(fèi)的比例，也成為承租方能夠享受差額收益或者承擔(dān)超額虧損的比例。這也造成了如果固定資產(chǎn)使用費(fèi)占比越高，承租方所享受到資產(chǎn)超額收入越高、承擔(dān)的超額虧損越也越多；固定資產(chǎn)使用費(fèi)占比越低，承租方所享受到資產(chǎn)超額收入越低、承擔(dān)的超額虧損越也越少。結(jié)合固定資產(chǎn)使用費(fèi)，綜合性的刺激了承租方優(yōu)化養(yǎng)老項(xiàng)目經(jīng)營的積極性。該設(shè)計(jì)也是從承租方角度出發(fā)，充分利用財(cái)務(wù)管理上“因固定成本存在，企業(yè)息稅前利潤的變動浮動將大于收入變動幅度”的“經(jīng)營杠桿效應(yīng)”，督促承租方提供自身運(yùn)營能力，提高收入、降低成本。③因承租方收入、成本同時變動產(chǎn)生的經(jīng)營波動當(dāng)承租方在正常經(jīng)營過程中，收入、成本同時波動時，與收入掛鉤而非利潤掛鉤的變動比例，給了承租方更大的自我調(diào)節(jié)空間，客觀上刺激了承租方做好成本控制的同時，并不是盲目性的提高收入，確保了項(xiàng)目普戶型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的要求。（二）資產(chǎn)使用費(fèi)的調(diào)價1、資產(chǎn)使用費(fèi)調(diào)價點(diǎn)的設(shè)置與確定由于變動資產(chǎn)使用費(fèi)的存在，針對承租方正常經(jīng)營下的企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營周期變化、正常市場波動、企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營能力變化等情況已經(jīng)形成了自發(fā)的調(diào)節(jié)機(jī)制，因此資產(chǎn)使用費(fèi)的調(diào)價僅針對因疫情、自然災(zāi)害、社會公眾利益等客觀情況造成承租方特別經(jīng)營困難時，所進(jìn)行資產(chǎn)使用費(fèi)的調(diào)整。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，僅有當(dāng)企業(yè)經(jīng)營過程中“收入減去變動成本為負(fù)數(shù)，即邊際收益為負(fù)時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮是否能夠可持續(xù)經(jīng)營”，該原理根據(jù)財(cái)務(wù)管理中“量本利”分析的相關(guān)內(nèi)容可表達(dá)為：“企業(yè)固定成本占企業(yè)經(jīng)營收入的比例”，因此選用以該指標(biāo)作為相應(yīng)的承租方預(yù)警值。根據(jù)養(yǎng)老行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)其連續(xù)年資產(chǎn)使用費(fèi)（付現(xiàn)固定成本）占當(dāng)年收入的比例超過35%時，則企業(yè)將無法持續(xù)經(jīng)營，因此建議將年資產(chǎn)使用費(fèi)（付現(xiàn)固定成本）占當(dāng)年收入的比例達(dá)到35%作為承租方經(jīng)營的預(yù)警值。承租企業(yè)應(yīng)當(dāng)按年向我方提交其經(jīng)營數(shù)據(jù)，并對其經(jīng)營狀況進(jìn)行分析，確因客觀情況使其年資產(chǎn)使用費(fèi)（付現(xiàn)固定成本）占當(dāng)年收入的比例達(dá)到或超過預(yù)警值時，則可啟動調(diào)價機(jī)制。2、資產(chǎn)使用費(fèi)調(diào)價的步驟（1）優(yōu)先降低可變租金的收取比例當(dāng)企業(yè)因正常經(jīng)營波動時，變動資產(chǎn)使用費(fèi)變動比例會基于承租企業(yè)收入的變化對資產(chǎn)使用費(fèi)進(jìn)行自動的調(diào)節(jié)。但當(dāng)企業(yè)經(jīng)營確實(shí)因客觀情況出現(xiàn)臨時性困難，年資產(chǎn)使用費(fèi)（付現(xiàn)固定成本）占當(dāng)年收入超過預(yù)警值時，單從變動資產(chǎn)使用費(fèi)變動比例對資產(chǎn)使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)節(jié)已無法滿足承租企業(yè)的實(shí)際需要，因此需要整體降低資產(chǎn)使用費(fèi)達(dá)到承租企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的目的。因此，當(dāng)年資產(chǎn)使用費(fèi)（付現(xiàn)固定成本）占當(dāng)年收入超過預(yù)警值時，公司可根據(jù)承租企業(yè)提出的需求，對承租方當(dāng)年的實(shí)際經(jīng)營情況進(jìn)行分析，適當(dāng)?shù)臅簳r調(diào)整降低變動資產(chǎn)使用費(fèi)變動比例，使資產(chǎn)使用費(fèi)總額控制在承租企業(yè)能夠承擔(dān)范圍內(nèi)，確保承租企業(yè)在提供價格合理、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)前提下可持續(xù)性發(fā)展。當(dāng)影響承租企業(yè)經(jīng)營的客觀情況消除時，需對暫時調(diào)整降低的變動資產(chǎn)使用費(fèi)變動比例予以恢復(fù)。（2）延期支付固定資產(chǎn)使用費(fèi)當(dāng)卻因疫情、自然災(zāi)害、社會公眾利益等不可抗力，造成承租企業(yè)暫時經(jīng)營困難，且變動資產(chǎn)使用費(fèi)已降為0時，公司可根據(jù)承租企業(yè)提出的需求，在對承租企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行充分分析，確定其有穩(wěn)定經(jīng)營能力的基礎(chǔ)上，經(jīng)公司研究同意，延期收取其固定部分資產(chǎn)使用費(fèi)。當(dāng)年減少的固定租金部分，應(yīng)按銀行同期貸款利率（或約定利率）確定的實(shí)際利率加算利息，并且以攤余成本進(jìn)行計(jì)量（期初欠繳的固定資產(chǎn)使用費(fèi)±本期新增或已償還的固定資產(chǎn)使用費(fèi)±采用實(shí)際利率法將該初始確認(rèn)金額與到期日金額之間的差額進(jìn)行攤銷形成的累計(jì)攤銷額），在企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營后，利用經(jīng)營收益進(jìn)行償還，此外公司需對其收入賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保其經(jīng)營收入優(yōu)先償還所拖欠的固定資產(chǎn)使用費(fèi)。四、綜述綜上分析，該種“固定資產(chǎn)使用費(fèi)+可變動資產(chǎn)用費(fèi)”的綜合資產(chǎn)使用費(fèi)機(jī)制具有以下優(yōu)勢：1、“固定資產(chǎn)使用費(fèi)+可變動資產(chǎn)用費(fèi)”，在符合國資監(jiān)管要