山東頤高國際電子商務產業(yè)園銷售方案-全智地產-165p-2012年-城市綜合體-營銷推廣策略

全智地產2012.6中國——山東頤高國際電子商務產業(yè)園銷售方案

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報告框架第一部分政策研究房地產市場預判第二部分安丘宏觀市場及房產市場研究第三部分銷售策略及價格建議第四部分項目盈利模式研究第五部分視覺系統(tǒng)展示第一部分宏觀市場預判國際經濟形勢國內經濟形勢1、宏觀經濟影響分析國際經濟：美元區(qū)全球金融危機爆發(fā)后，美國政府赤字大幅度上升，國債紀錄屢創(chuàng)新高，期間美國多次提高債務上限2001年以來，債務上限已上調10次，僅奧巴馬就任總統(tǒng)以來就已上調了3次，總額達近3萬億美元之巨，債務上限數值已擴大2.2倍今年5月16日，美國債務達到14.29萬億美元的法定上限財政部8月2日立即獲準新增4000億美元的借貸，并可以在2013年之前把舉債上限再提高2萬億美元國際貨幣基金組織的最新數據顯示，美國聯邦公債占國內生產總值的比例今年將達到99%，明年預計會進一步升至103%日益龐大的外債規(guī)模，導致美國經濟將陷入增長遲滯日益龐大的外債規(guī)模，導致美國經濟將陷入增長遲滯歐元區(qū)2010年預算赤字占GDP的比重為6.0%，低于2009年的6.3%。而公共債務與GDP之比從2009年的79.3%攀升至2010年的85.1%，財政的赤字嚴重，是歐洲主權債務危機的根源歐盟、歐洲央行與IMF已經花費了超過6000億歐元進行了持續(xù)近兩年的救助，但歐洲的主權債務危機不斷蔓延和升級，至今仍未能得到有效解決，并表現出與上輪次貸危機相同的流動性缺乏的特征歐債危機愈演愈烈，警惕歐債危機進一步深化，導致新一輪次貸危機發(fā)生國際經濟：歐元區(qū)國際經濟：亞太區(qū)日經指數韓國漢城指數印度指數亞太區(qū)經濟仍是全球經濟熱點區(qū)域，但歐美經濟、高負債和不良資產成為亞太經濟的金融隱患日本第三季度實際國內生產總值（GDP）環(huán)比增長1.5%，按年率計算增長6.0%，創(chuàng)過去一年半來增幅新高，同時也是日本經濟在過去四個季度首次實現正增長但疲弱的海外需求以及日本出口的減慢正在導致經濟復蘇放緩截至今年三季度，印度上市的３７家商業(yè)銀行不良資產總額同比增加３３％，達１．０６萬億盧比（約合２１１．２億美元），成為２００６年６月底以來增幅最大的一個季度，國際信用評級從“穩(wěn)定”調整為“負面”，而通脹率年比升至9.73%韓國第三季度GDP較上年同期增長3.5%，略高于第二季度的3.4%的年增幅，經濟發(fā)展預期較好但韓國政府、民營企業(yè)、國有企業(yè)、家庭以及非營利機構的負債總額達3283萬億韓元(約合2.9萬億美元)，相當于名義國內生產總值（GDP）的2.6倍，負債率已達259%，成為韓國經濟的長期隱患之一國際經濟：美指與資本市場關系美元指數走強（08年7月開始），資本市場開始下跌，導致上一輪經濟危機10年8月，信用評級“AA+”受到美國債臺高筑和評級下降的影響，全球性流動性緊張局面還在繼續(xù)，全球資產價格下行局面也還在繼續(xù)，并有可能導致全球經濟的二次衰退風險底部平臺突破之后美元指數走強的趨勢明顯經濟增速預測國際經濟：預測全球經濟繼續(xù)下探、低位運行，經濟環(huán)境不容樂觀未來兩年：歐美經濟低位運行，GDP增速在3以內亞太新興發(fā)展中國家處于相對較高運行水平，但相對前期表現為經濟回落鑒于目前歐債危機、美聯儲政策走勢、亞太經濟發(fā)展隱患等不確定性，全球經濟發(fā)展面臨更多挑戰(zhàn)，經濟顯著下探、低位運行，經濟危機影響仍未解除全球經濟下行，將加劇中國目前去庫存壓力，出口和經濟增長速度均受到負面影響，同時刺激中國從出口向內需加速轉型我國經濟：貨幣政策與經濟發(fā)展關系1998-2002年，M2同比增速圍繞15%上下小幅波動，GDP增速維持在9%左右，CPI持續(xù)維持3%以內，幾乎不存在通貨膨脹壓力2003-2008年金融海嘯之前，GDP同比增速長期維持在10%以上高位，同期M2增速長期高于17%，期間31個月CPI同比漲幅超過3%的警戒線2008年底金融危機至中國經濟增速迅速放緩，為保增長推出4萬億投資幾乎，M2同比月度增幅超20%，GDP增速迅速回升，但CPI也迅速上漲，目前仍維持在6%左右高位依托寬松的貨幣政策，中國經濟近年快速發(fā)展，但同時也帶來高通脹壓力10月CPI同比上漲5.5%，環(huán)比上漲0.1%，物價水平下跌趨勢得到確認，但仍處于3%警戒線以上今年以來連續(xù)6次上調存款準備金率，已達21.5%的高位10月信貸達到了5868億元的規(guī)模，環(huán)比9月上升了近25%，雖貨幣政策有微調跡象，但仍處于常規(guī)范圍內，貨幣政策還將持續(xù)上半年三次加息，CPI高企，負載率依舊我國經濟：貨幣政策雖然短期政策存在微調可能，但目前經濟環(huán)境將會采取持續(xù)貨幣緊縮政策我國經濟：貿易10月份出口同比增長15.9%，相比上月回落了1.2個百分點；10月份進口同比增長28.7%，相比上月的30.2%回落9.3個百分點。貿易順差連續(xù)兩月回落出口疲弱態(tài)勢難改，未來繼續(xù)明顯回落，10月份對歐盟的出口繼續(xù)由9月的9.8%繼續(xù)小幅回落至7.5%的低增速，對美國當月出口同比增長13.8%，仍保持較低水平。同時，對東南亞國家聯盟、韓國、臺灣省的出口亦開始快速回落外圍經濟下行，導致我國出口需求持續(xù)萎縮我國經濟：庫存我國經濟進入新一輪的去庫存周期，經濟增速放緩概率大央行發(fā)布5000戶企業(yè)家擴散指數表示，從2010年4季度至今，產成品庫存水平處于上升通道中，企業(yè)的庫存壓力逐漸積累而國外訂單水平值從2009年1季度開始迅速回升，到2010年1季度開始一直維持在50的臨界值水平，外圍經濟的惡化可能，外表需求面臨突然下降可能，導致庫存迅速增大在庫存累積的末期及庫存去化的初期，工業(yè)增加值增速往往會快速下降數據來源：國泰君安證券研究，海關總署出口與經濟變動基本同步，出口下滑將加劇經濟回落我國經濟：預判我國經濟進入去庫存化周期，外需和投資下降將令GDP增速下降，在穩(wěn)定經濟發(fā)展同時，滯漲的風險依然存在通脹壓力緩解，政策再緊的可能性不大；在經濟增長未出現大風險之前，政策基調不會出現大調整，仍然走相對緊縮的貨幣政策，結構性的預調微調為主宏觀經濟環(huán)境對房地產市場影響我司研究認為，國際經濟形勢導致外需下行將加劇目前庫存壓力，出口和經濟增長均受到負面影響而我國經濟依舊未能擺脫滯漲危險，以貨幣為推動力的我國經濟在這種情況下，不可能放松貨幣政策，緊縮的貨幣政策依舊為經濟政策基調，2012年的工作首要任務是穩(wěn)定經濟和降低物價。房地產行業(yè)面臨的依然是嚴峻的宏觀政策環(huán)境，市場資金壓力依舊嚴峻。2、政策環(huán)境影響分析政策環(huán)境分析城市市場影響土地市場影響開發(fā)企業(yè)影響日期內容概要市場影響1月26日國務院頒布“國八條”地方政府問責制、加大保障性安居工程建設力度、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管、強化差別化住房信貸政策、嚴格住房用地供應管理、合理引導住房需求、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制一二線城市進入冰凍期導致購房資金進入三四線城市1月27日滬渝出臺房產稅上海側重人均住房面積，以人均60平以上住房納入征稅范圍，稅率0.6%重慶側重住房市場價格，主要針對高檔住房進行征稅，稅率0.5%未達到預期的效果1月28日個人住房轉讓營業(yè)稅政策個人購買不足5年的住房對外銷售，將全額征收營業(yè)稅--2月1日上海限購令出臺上海提出限購、限貸、推進房產稅試點等9條措施，遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，并確定今年一季度公布新建住房年度價格控制目標上海樓市進入低谷期3月22日限價令出臺商品房明碼實價；對外漲價必須重新申報備案。全市新建住房價格漲幅要低于低于全市年度生產總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平（上海8%）市場出現應對措施，實際效果不明顯政策分析：房產政策限購令是導致本輪房地產調整最重要因素，導致市場持續(xù)走低日期內容概要市場影響7月12日國務院頒布新“國五條”遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施、確保保障性住房用地“國十條”的升級版，對房產類放貸收緊7月26日上海“新滬四條”出臺加強商品住房銷售方案備案審核、加強商品住房預訂行為監(jiān)管、繼續(xù)嚴格執(zhí)行住房限售政策、開展房地產經紀市場專項整治限制補稅購房，投資客被進一步打壓8月17日二、三線城市限購標準出爐1.根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數，處于房價漲幅前列的城市2.將6月份的住宅價格與去年底的做一個比較，漲幅較高的二三線城市3.今年上半年成交量同比增幅較高的城市4.位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市5.群眾對當地房價反應強烈、認為調控政策執(zhí)行不力或不到位的城市（凡符合上述2條者就納入到限購范圍內）限購擴展至二、三線城市，成交量紛紛下降，市場觀望氣氛異常濃厚8月23日滬銀行首套房首付比例最高五成優(yōu)惠已全面叫停上海四大國有商業(yè)銀行中，建行首套房貸首付比例最低三成，最高五成。其他各家銀行雖由于額度收緊而將房貸傾向于優(yōu)質客戶。以往執(zhí)行房貸利率9.5折優(yōu)惠的農行也已取消，滬銀行房貸優(yōu)惠已全面叫停。購房成本加大，對剛需打擊較大8月24日上海禁止商業(yè)地產項目期房貸款今后購房者如需貸款購買辦公樓、soho、商鋪等商業(yè)用房，這些房源必須符合“現房”條件而非現在的“期房”限制商業(yè)項目放貸，抑制了商業(yè)地產上漲的勢頭9月2日二、三線城市限購臺州“限新房不限二手房、限市區(qū)不限郊區(qū)”，衢州“市區(qū)有3套以上住房的衢州人，不得在市區(qū)購房”增加市場對限購政策近期取消或寬松的預期9月2日六城公布房價調控目標武漢房價增幅12%以下，隨州房價增幅10%，襄陽房價增幅不超13%，十堰房價增幅低于12%，宜昌房價增幅不超13%，荊州房價增幅低于12%調控偏重限價，變相規(guī)避限購9月13日限價令變相抵制限購令多個城市限價不限購，廊坊、煙臺、韶關、丹東等增加市場對限購政策近期取消或寬松的預期國家對房地產政策執(zhí)行的決心和地方政府相對寬松執(zhí)行政策分析：房產政策日期內容概要市場影響10月15日住建部急剎地方松綁"限購調整權"或將上收中央住建部提出，地市級政府在調整現有限購及其相關地方樓市調控政策之前，要知會省級政府并"聽取"相關意見；而直轄市政府調整相關地方樓市調控政策的，則要事先與中央政府進行溝通協(xié)調。對佛山限購放松的緊急叫停，再次表明中央長期限購的決心10月20日地方政府放債開閘財政部發(fā)布通知，經國務院批準，2011年上海、浙江、廣東、深圳開展地方政府自行放債試點緩解地方土地財政困境11月1日資源稅改革正式啟動從新資源稅的實施細則來看，“從價計征”并沒有全面鋪開，僅從石油和天然氣開始，而煤炭仍“從量計征”，有色金屬行業(yè)的調整力度也是有限，僅涉及到稀土礦資源地方財政收入對土地的依賴相應降低11月1日珠海施行全國首個"雙限令"購房之日起算的前兩年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險費繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區(qū)內只能新購1套商品住房；報備項目的住房平均價格不得超過11285元/平方米雙限令試點，第一次施行限價政策，目前市場影響不大11月7日銀行1月份剩余時間將停止新增信貸各主要商業(yè)銀行收到主管部門口頭通知，要求全面停止1月份剩余時間新增信貸，包括票據融資，何時恢復將等候總行通知。銀行暫停放貸，房地產開發(fā)資金壓力進一步加重11月10日中山推出52天限價令中山政府宣布即日起全市單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米的，暫緩中網上登記備案以及簽約，此規(guī)定僅從今天起至12月31日終止。中山短期限價令，市場爭議較大政策和資金，再次表明國家對房地產調控的決心政策分析：房產政策內容日期摘要央行上調存款準備金率0.5個百分點2011.01.14存款類金融機構人民幣存款準備金率19%2011.02.18存款類金融機構人民幣存款準備金率19.5%2011.03.18存款類金融機構人民幣存款準備金率20%2011.04.21存款類金融機構人民幣存款準備金率20.5%2011.05.18存款類金融機構人民幣存款準備金率21%2011.06.20存款類金融機構人民幣存款準備金率21.5%央行宣布上調基準利率0.25個百分點2011.02.085年以上貸款利率達6.55%，5年以上個人住房公積金貸款利率為4.50%2011.04.055年以上貸款利率達6.8%，5年以上個人住房公積金貸款利率為4.70%2011.07.065年以上貸款利率達7.05%，5年以上個人住房公積金貸款利率為4.90%2011年，央行上調存款準備金率共6次，目前為21.5%；上調基準利率共3次，目前5年以上貸款利率7.05%，5年以上個人住房公積金貸款利率4.90%；目前提準凍結資金達到了3800億元政策分析：資金制約信貸和融資渠道收縮，加大開發(fā)商資金壓力，銷售回籠成為多數開發(fā)商解決資金問題途徑地方政府自行發(fā)債開閘，緩解地方政府依靠土地財政的困境但全面的執(zhí)行仍需時間，中短期地方財政房地產行業(yè)帶來相關財政收入仍為主力地方政府制度債務改革降價和限購依然持續(xù)4月13日：在國務院常務會議強調，要堅持調控方向不動搖，調控力度不放松，鞏固和擴大房地產市場調控成效，嚴格調控投機投資性購房需求，努力增加市場供應，穩(wěn)定市場預期，把房價控制在一個合理水平。7月12日：在國務院常務會議稱，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖，調控力度不放松，繼續(xù)加強房地產市場調控工作。10月29日：在國務院常務會議指出，堅持不移地搞好房地產調控，進一步鞏固調控成果，促進房價合理調整。11月7日：在圣彼得堡表示，中國下調房價是國家堅定的政策，調節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業(yè)健康有序發(fā)展。溫家寶總理講話住建部部長姜偉新講話10月27日，住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在接受全國人大常委會關于城鎮(zhèn)保障性住房建設和管理工作情況專題詢問時，首次明確表示：住建部正在努力建設城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)，一旦建立起來，加上銀行、財政、稅務、公安等信息系統(tǒng)，屆時將不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法。雖然限購效果明顯，但是一刀切的特性對地方政府房地產市場也帶來一些問題。從?？趥鞒鏊山壪拶徚畹膫髀?，到佛山24小時冒險松綁限購令，再到最近杭州開發(fā)商建議政府“技術性”放松限購的舉措，可能突破限購“藩籬”的力量正蠢蠢欲動。現在，如何擺脫這個不得已而采取的辦法，姜偉新昨日正式透露，個人住房信息系統(tǒng)“上線”后，限購將“下線”。從目前公開的信息披露，這一系統(tǒng)建成后，居民的房產信息將全國聯網和共享，以往靠信息壁壘異地炒房的行為將毫無藏身之處。姜偉新坦言，建設這一系統(tǒng)已經進行了兩年多，目前仍在“艱難進行著”。而在今年8月，住建部已確定將在全國40個城市率先試點這一系統(tǒng)，上海也位列其中。個人住房信息完善后或將取消限購，短期內限購政策依然執(zhí)行央行行長周小川講話7月11日：在《中國金融》雜志上撰文表示，要加強對流動性、杠桿率的監(jiān)管，完善系統(tǒng)重要性金融機構、市場和行業(yè)的管理制度。建立健全具有正向激勵作用的彈性機制，促進信貸平穩(wěn)適度增長，有計劃、有步驟地推進利率市場化改革。1月7日：在《中國金融》專訪中表示，未來幾年金融改革要建立和完善逆周期的貨幣信貸動態(tài)調控機制，把貨幣信貸和流動性管理的總量調節(jié)與構建宏觀審慎政策框架結合起來，實施差別準備金動態(tài)調整措施，豐富和補充政策工具，引導貨幣信貸適度增長。4月16日：在博鰲表示，中國的貨幣政策已從應對金融危機時期的適度寬松，調整為穩(wěn)健。現在是要適當收緊，這個趨勢估計還會持續(xù)一段時間，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。持續(xù)貨幣緊縮政策，適時適度進行預調微調，房地產資金壓力依舊嚴峻政策分析結論限購為史上最強的房地產調控政策，結合經濟杠桿配合，對市場影響的廣度和深度不容忽視，市場迅速反轉、進入冰凍期目標決心周期政策非常明確非常堅決可能更長很不確定政策影響1：整體市場歷經18個月調控后，全國商品房銷售速度、價格走勢放緩，市場仍會繼續(xù)下行政策影響和國家對調控的決心將導致本輪市場調控周期要大于以往1年的周期07年9月二套房首付提高08年10月救市政策出臺09年12月國四條出臺11年1月限購政策出臺10年1月、4月、9月提高首付利率、限貸2011年10月全國商品房銷售面積和金額分別為8364萬平方米和4514億元，分別下降9.9%和11.1%10月房地產銷售價格為5397元，同比下降1.34%，價格相對穩(wěn)定調控周期政策影響1：市場表現—

一線城市一線城市成交持續(xù)低迷，樓市銷售進入冰點，價格微跌、呈下降趨勢政策影響1：市場表現—二線城市受限購影響，眾多二線城市成交同樣陷入低迷，相對一線城市價格相對堅挺政策影響1：市場表現—三四線城市三四線城市未限購，市場表現出量穩(wěn)價升市場格局，但受整體市場下跌影響，一些三四線城市成交量和成交價格在年底出現松動跡象政策影響1：市場表現—后續(xù)供應數據來源：國家統(tǒng)計局，搜房指數，超過過去1年單級最高銷售面積的定義為高，小于過去1年單季最低銷售面積的定義為低未來供應持續(xù)放大，存量房銷售壓力逐步積壓政策影響1：市場表現—庫存及去化時間多個城市庫存逼近歷史高位，一二線城市尤為明顯，加上未來新推體量，市場去化周期加長政策影響1：市場表現結論房地產市場并沒有出現全面量價齊跌局面，政策對市場影響還將持續(xù)，價格面臨全面下降的壓力政策對一二線城市影響較大，導致大量存量房積壓，一二線城市進入全面去庫存階段貨幣政策和房地產政策未來一段時期相對平穩(wěn)，將出現供求、價格主導未來市場變化10月130個城市共計推出1.04億平米，環(huán)比降1%,同比增13%，占10年全年推出建面的10%；一線城市環(huán)比降18%，同比增72%，占10年的13%；二線城市環(huán)比增5%，同比升35%，占10年的10%；三四線城市環(huán)比跌5%，同比降10%，占10年的9%。10月130個城市共計成交0.39億平米，環(huán)比降44%，同比降50%，占10年全年成交建面的5%；一線城市環(huán)比降75%，同比降45%，占10年的5%；二線城市環(huán)比降48%，同比降51%，占10年的4%；三四線城市環(huán)比降29%，同比降50%，占10年的5%政策影響2：土地市場—供求土地成交規(guī)模出現持續(xù)下滑，一二線城市土地市場需求壓力明顯高于三四線城市政策影響2：土地市場—價格10月130個城市平均溢價率為3%，環(huán)比下降2個百分點，同比下降31個百分點，較10年底下降25個百分點，低位下行；一線城市平均溢價率為0%，環(huán)比下降6個百分點，同比下降57個百分點，較10年底下降41個百分點；二線城市平均溢價率為1%，環(huán)比降2個百分點，同比下降30個百分點，較10年底下降22個百分點；三四線城市平均溢價率為7%，環(huán)比下降1個百分點，同比下降25個百分點，較10年底下降22個百分點10月樓面地價：130個城市平均樓面地價1413元/平米，環(huán)比跌17%，同比跌8%，較10年底下跌30%；一線城市平均樓面地價3560元/平米，環(huán)比跌10%，同比跌3%，較10年底跌41%；二線城市平均樓面地價1411元/平米，環(huán)比跌22%，同比跌27%，較10年底下跌28%；三四線城市平均樓面地價1189元/平米，環(huán)比漲30%，同比漲25%，較10年底跌18全國經營性土地平均溢價率、樓面地價明顯下滑，發(fā)展商表現出對三四線城市市場的樂觀預期政策影響2：土地市場結論土地供應壓力和地方政府財政壓力都明顯增大，而在持續(xù)的房地產調控下，樓市極為低迷，開發(fā)商資金壓力陡增，拿地態(tài)度更趨謹慎，因此受調控影響較大的一二線城市土地價格將持續(xù)下行另外三四線城市相對較低的拿地成本和非調控重點區(qū)域，影響發(fā)展商拿地重心的轉移，作為發(fā)展商分攤資金回籠壓力的戰(zhàn)略部署受緊縮貨幣政策和信貸監(jiān)管影響，開發(fā)商融資渠道將越來越依靠自籌資金1-10月，房地產開發(fā)資金來源合計6.84萬億元，同比增加20.2%國內貸款累計1.06萬億元，同比增加1%累計利用外資714億元，同比增加32.4%自籌資金累計2.82萬億元，同比增加30.8%其他資金來源累計2.9萬億元，同比增加18.8%政策影響3：開發(fā)商—融資渠道房地產私募基金具有非金融融資特點，可靈活操作，降低企業(yè)金融風險。2010年在全社會的融資達到了2000億元

2011年內上實發(fā)展青島項目獲得寶宏基金10億增資代建模式企業(yè)內部品牌價值、業(yè)務管理與外部社會資本資源整合合作截至2011年6月底，綠城已簽45個代建項目，預計年底將突破80個，可售金額將超1500億元投資礦業(yè)多元化上市房企推出投資礦業(yè)概念，實現股價提升，逢高位減持套現寧波聯合2011年7月1日公告土耳其投資礦業(yè)進展事宜，后兩日股價漲幅達到18%，而公司大股東持續(xù)減持民間集資借貸

2011年3月，綠城工會委員會的名義發(fā)起融資計劃，以10萬元起步，年利率為12%。受到綠城內部員工廣泛支持。溫州民間借貸1100億，資金來自民營企業(yè)和家庭，其中220億流向房地產項目受限銀行及其他金融機構貸款信托融資上市融資、股票增發(fā)融資、發(fā)行債券融資房地產私募基金代建、投資礦產、民間集資其他渠道新興融資渠道資本市場融資渠道主要融資渠道次重要融資渠道傳統(tǒng)銀行信貸縮緊和信托投資監(jiān)管升級，企業(yè)融資渠道受限，探索多元化融資渠道，謀求破局，但另一方面對于中小開發(fā)商而言，市場的資金回籠要求壓力較大政策影響3：開發(fā)商—融資渠道變化融資方式企業(yè)名稱時間備注房地產私募基金遠洋地產9月5日將對旗下房地產基金SinoProsperityRealEstateFundL.P.出資7000萬美元，用做投資內地房地產項目豫園商城9月17日豫園商城公告稱，全資子公司上海豫園商城房地產發(fā)展有限公司擬出資5.695億元與外商保德信中國機會有限公司（下稱“保德信中國”）成立合資公司，注冊資本8.5億元，上海豫園持有67%的權益，合作開發(fā)沈陽北中街商業(yè)廣場項目上實發(fā)展9月21日上實發(fā)展擬引進天津永嘉股權投資基金和寶宏（天津）股權投資基金，分別對子公司錦繡置業(yè)、上實發(fā)展（青島）投資開發(fā)有限公司進行增資，額度分別為3億元和10億元萬通地產9月23日萬通地產與華潤深國投信托公司共同發(fā)起一只PE，基金規(guī)模3.726億元。通過此舉，萬通地產可變相融資約3.5億元投資礦業(yè)新湖中寶6月新湖中寶公告稱，擬以自有資金6.43億元收購內蒙古自治區(qū)四子王旗德日存呼都格區(qū)煤炭資源的探礦權綠景地產6月綠景地產公告擬增加經營范圍，進行項目投資、礦產資源投資、開采等業(yè)務萊茵置業(yè)6月16日萊茵置業(yè)宣布擬在貴陽成立一家“貴州萊茵達礦業(yè)發(fā)展有限公司”的全資子公司，注冊資本為5000萬元華業(yè)地產6月15日華業(yè)公告稱，擬在新疆塔城地區(qū)托里縣設立全資子公司，總投資額不超過人民幣3.5億元代建模式綠城中國-獨立成立綠城建設公司專門發(fā)展代建業(yè)務。據統(tǒng)計，截至2011年6月底，綠城已簽45個代建項目，預計年底將突破80個，可售金額將超1500億元萬科集團-目前主要在保障房領域涉足代建模式宋都、濱江、中凱、浙江大華均已經涉足代建業(yè)務民間集資綠城中國3月綠城工會委員會的名義發(fā)起融資計劃，以10萬元起步，年利率為12%。受到綠城內部員工廣泛支持溫州民間借貸1100億，資金來自民營企業(yè)和家庭，其中220億流向房地產項目政策影響3：開發(fā)商—典型融資方式多數企業(yè)前9月銷售業(yè)績完成率達65%-75%之間，但9月多數典型企業(yè)銷售業(yè)績同比普遍下跌，下半年去化壓力明顯29家上市房企三季度凈利潤環(huán)比大幅下滑40%，經營性現金流量凈額從去年同期的30.8億元驟降為-16.6億元29家上市房企存貨達2337億元，比去年同期大幅上升50.7%備注：富力將銷售目標由400億元下調至320億元。數據來源：《2011年前三季度房企銷售排行榜》企業(yè)名稱2011年銷售目標（億元）2011年1-9月銷售金額（億元）同比2011年銷售目標完成率2010年1-9月銷售業(yè)績占比9月金額（億元）同比環(huán)比9月銷售目標占比2010年9月銷售業(yè)績占比保利地產80058040%73%63%74.6-18%24%9%14%碧桂園43033051%77%66%32.0-6%-46%7%10%富力地產320220-4%69%71%35.5-1%77%11%11%恒大地產70069495%99%71%93.082%2%13%10%金地集團40019527%49%54%35.4-40%60%9%21%龍湖地產40028954%72%56%48.832%52%12%11%綠城中國550267-18%49%60%60.0-18%161%11%13%世茂房地產360214.610%60%64%5.6-84%-83%2%11%萬科集團1400965.735%69%66%120.0-16%15%9%13%雅居樂37024542%66%53%44.042%91%12%10%中國海外630（萬平方米）58627%68%57%56.0-31%56%6%12%政策影響3：開發(fā)商—銷售壓力下半年市場急速變化導致利潤減少，并且導致庫存、現金流等壓力，將促使開發(fā)商的整體資金狀況不斷收緊，尤其對于后續(xù)市場更明顯2011年前三季度，百億以上企業(yè)數量增至28家。其中萬科、恒大、中海地產、保利地產和綠地集團以超500億占據金額榜5強，業(yè)績增長勢頭迅猛。2011年前三季度中國房地產企業(yè)TOP30銷售金額排行榜金額排名企業(yè)名稱成交金額（億元）1萬科集團965.72恒大地產694.03中海地產586.04保利地產580.05綠地集團540.06萬達集團450.07碧桂園330.08龍湖集團289.09綠城中國267.010雅居樂245.011華潤置地237.012富力地產220.013世茂房地產214.614中信地產196.015金地集團195.016遠洋地產185.817招商地產151.018融創(chuàng)中國135.019融僑集團125.020保利香港121.021首開股份119.222中國鐵建107.023新城控股106.024金輝集團105.025金科集團103.026中國中鐵102.027佳兆業(yè)101.028SOHO中國100.329九龍倉99.030中糧集團97.02011年前三季度中國房地產企業(yè)TOP30銷售面積排行榜面積排名企業(yè)名稱成交面積（萬平米）1恒大地產1047.02萬科集團838.23綠地集團560.04保利地產518.05碧桂園510.06中海地產427.07萬達集團346.68龍湖集團237.09雅居樂232.010華潤置地203.011世茂房地產162.712中信地產159.013保利香港157.014佳兆業(yè)150.015富力地產145.116遠洋地產142.017榮盛發(fā)展139.418金地集團137.019中國中鐵135.020金科集團133.021綠城中國123.022新城控股118.023建業(yè)地產113.024中國鐵建110.925世紀金源108.026恒盛地產106.527金輝集團103.028融僑集團95.329融創(chuàng)中國87.530首開股份86.1各梯隊間業(yè)績分化，超大型房企遙遙領先，未來市場考驗中小企業(yè)生存壓力政策影響3：開發(fā)商—銷售業(yè)績2011年10月至今7-9月份典型銷售破千套項目多數房企降價底線依然在10-15%左右，雖然個別樓盤降幅超過25%，但大幅降價局面尚未完全鋪開，降價和低總價、高性價比個案仍為市場去化主力城市項目企業(yè)成交情況（套）成交均價(元/㎡)折扣力度上海長泰西郊長甲473600069折新城公館新城972000074折北京京貿國際城天旭141460063折遠洋一方遠洋1671850074折廣州富力君湖華庭富力502760688折富力金港城富力23268989折杭州世茂首府廣場世茂341893272折東港東廈美孚410650068折東莞萬科金域華府萬科581000092折增城恒大山水城恒大124665385折太原恒大綠洲五期恒大21876799折珠海中海銀海灣中海-

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93折城市項目名稱企業(yè)成交套數(套)成交均價(元/㎡)熱銷原因重慶金科西城大院金科20906439尾盤銷售，價格優(yōu)勢重慶金科·陽光小鎮(zhèn)金科14176505洋房93折后減10萬元高層優(yōu)惠97折減5萬元貴陽貴陽世紀城世紀城13145598低價重慶華潤二十四城華潤12161124263-113㎡面積贈送最高20平米重慶斌鑫·西城綠錦斌鑫11966500全款96折，按揭99折老帶新免交物管費武漢積玉橋萬達廣場萬達116618693主推30-60平精裝SOHO小戶型總價低天津天房美域天房11608132低價貴陽花果園宏立城11386274大盤項目貴陽中天會展城中天11275691大盤項目沈陽碧桂園鳳凰城碧桂園10924071遠郊低價盤一次96折，貸款98折政策影響3：開發(fā)商—價格幅度

進入觀望局部促銷

新開項目低于預期價格全面促銷局部降價全面降價123458價格走勢Now，wearehere政策影響整體結論資金壓力6庫存壓力7目前市場處于全面促銷、局部降價向全面降價過度階段，迫于資金壓力、庫存壓力、融資壓力等，后續(xù)市場價格依然存在下調空間，尤其以一二線城市為主，以價換量市場格局全面展開3、市場預判及應對策略總基調：限購政策擴張力和執(zhí)行度是未來市場走向的重要前提42個直轄市、省會和計劃單列市(含5個地級市)三線城市?2010年2011年未來房地產市場走勢與政策面的變化息息相關。從當前政府的態(tài)度來看，未來限購政策依舊執(zhí)行，范圍和力度可能進一步擴展?？傮w來說，我們對于未來市場持謹慎觀點城市數量≤10：影響小10≤城市數量≤20：影響適中城市數量≥20：影響大土地政策對開工進度的約束城市數量執(zhí)行力度三線城市有無執(zhí)行限購的硬件條件，以及各地方政府對限購政策的實際執(zhí)行力度相對寬松2012年預測1：經濟工作為首要任務08年10月救市政策出臺在調結構，穩(wěn)增長作為政府主要經濟工作的大背景下，經濟結構調整成為重點，08年救市政策不可能再次出現，市場調整周期至少1年？外圍經濟持續(xù)惡化經濟下滑風險增大CPI處于高位123中國中長期的核心問題，是要從依靠投資、出口為主粗放型的發(fā)展，向依靠技術進步、創(chuàng)新為特征的集約型增長轉變，這一核心問題決定了“十二五”核心工作為重建中國經濟增長模式財稅保障房體系行政手段壓制購房需求釋放增加保障房供應量完善多種類保障房體系分流商品房需求上市至少需要2年以上的建設時間商品房市場調控持續(xù)周期？年初以來主打政策毫無疑問為限購令，其旨在通過壓制市場需求來為保障房建設爭取時間換一句話，保障房規(guī)模體系形成之前調控將是樓市的常態(tài)，最早2012年底恢復預測2：中央換屆后限購政策不會出現實質上的松動限購政策樓市調控思路商品房市場Accoun-tability二套房首付5成二套房首付4成叫停三套房房貸二套房首付6成首套房首付5成？？首套房首付3成2010年1月10日2010年4月14日2010年4月14日2010年9月29日2011年1月31日傳聞or實際情況自2010年1月份國十一條至今，銀行信貸政策呈現逐步收緊態(tài)勢，二套房首付從2010年之前的3成提升到當前的6成，首套房從2成提升到3成；而事實上，當前相當一部分銀行在實際操作中對首套房首付已經實行4-5成，未來依然有進一步提升的空間銀監(jiān)會主席劉明康“不排除會出臺進一步緊縮房地產信貸的政策”預測3：銀行信貸仍有進一步收緊的可能迫于資金壓力、庫存壓力、融資壓力等，2012年房價全面下降，以價換量弱化資金壓力此輪宏觀調控，由國務院總理溫家寶推動具體政策落實均由國務院副總理李克強制定2011年2月---李克強出席全國保障性安居工程工作會議，強調要認真貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，大規(guī)模實施保障性安居工程，保質保量完成今年開工建設1000萬套的任務2011年7月---李克強出席中央政治局會議，強調要堅持調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，堅決遏制住房價格過快上漲，確保落實保障性住房建設計劃?！?012年10月，中共十八大，黨內換屆2013年3月，十二屆全國人大一次會議，選舉國家領導機構預計，李克強接替溫家寶任國務院總理一職位值此換屆的敏感期，維穩(wěn)成為2011-2012年的主要任務中國政府一慣注重領導人政策的延續(xù)性和社會的穩(wěn)定性，李克強接任后，原有政策仍將有一段時間的過渡期預測4：換屆之后、政策延續(xù)政府換屆之后，民生、輿論、經濟的壓力，穩(wěn)定為首要工作任務，政策延續(xù)量跌價穩(wěn)觀望階段量穩(wěn)價跌局部促銷新政出臺，市場觀望成交量急劇下降價格小幅波動保持堅挺態(tài)勢量首次觸底受促銷刺激，需求小幅釋放量長期處于低位開發(fā)商降價回款客源、發(fā)展商繼續(xù)觀望量二次觸底價格觸底價格下降到部分客戶的預期成交量回暖成交量快速回升價格平穩(wěn)2011.122012.32012.6局部促銷全面促銷局部降價全面降價成交均價成交量2012.9量價齊跌降價階段量跌價跌降到冰點量升價穩(wěn)初步回暖市場走勢預判：2012年三季度筑底，四季度緩慢恢復整體大市場走勢預判2012年三季度筑底，四季度緩慢恢復、價穩(wěn)量升一二線城市市場進一步惡化，價格成為市場主導，高性價比產品仍為市場需求主力三四線城市隨大勢有回調可能，受市場容量制約，價格停滯、供求關系為市場主導，但仍為開發(fā)商實現資金回籠、分攤壓力的城市區(qū)域第二部分安丘宏觀市場及房產市場分析1.1安丘的地理位置安丘市位于山東半島中部，地處東經118°44’-119°27’,北緯36°05’-36°38’之間。東與高密市、昌邑市以濰河為界，西接臨朐縣，南隔渠河與沂水縣、諸城市毗鄰，北連坊子區(qū)、昌樂縣。距青島110公里，距省會濟南200公里。屬暖溫帶濕潤季風區(qū)，氣候溫和，四季分明，境內平原、丘陵、山區(qū)各占三分之一。全年主導風向為東風，冬季以西北風為主。交通以公路為主，有濟青高等級公路和206國道，北部有膠濟鐵路通過。第一篇安丘市地理位置及行政區(qū)劃1.2安丘市的行政區(qū)劃變更歷程安丘市歷史悠久，夏商時為斟尋國，西周屬淳于國，春秋時分屬杞、莒、紀三國，戰(zhàn)國時大部屬齊，少部屬魯國。公元前148年置安丘縣。在歷次改朝換代中安丘曾更名誅郅、牟山、輔唐、膠西等。公元971年改膠西仍為安丘，沿用至今。1994年１月18日安丘撤縣建市。目前市境總面積2010平方公里，轄22個鎮(zhèn)、2個街道，1440個行政村，總人口130萬。1.3安丘市城區(qū)劃分1.3.1老城區(qū)老城區(qū)：現狀：1）汶河以南，共7.84平方公里，人均居住用地35平方米。

2）定位：以居住、文化、商貿、旅游等功能為主。

3）存在大量城中村。本案老城區(qū)是安丘市的政治經濟文化中心。許多政府機構，大量企事業(yè)單位，通訊，學校，汽車站（項目旁）都在老城區(qū)。而超過70%的人口，仍舊居住在區(qū)區(qū)域。而幾乎所有城市地區(qū)的商業(yè)中心都在老城區(qū)，因為市民都有日漸形成的消費習慣，本項目立足老城區(qū)交通樞紐地段，商業(yè)價值不可估量。老城區(qū)的房地產市場發(fā)展迅速，新的項目新的建筑，帶來嶄新的生活。城市的風貌也舊貌換新顏，相信老城區(qū)會有更好的明天在建樓盤新修道路1.3.2新區(qū)城北：現狀：1）共35平方公里。其中包括辦公用地8.17平方公里。

2）定位：行政辦公、教育科研、工業(yè)園區(qū)。

3）自2002年開發(fā)新區(qū)以來，市北新區(qū)基本實現了供電、供水、供熱、通訊等“七通一平”。發(fā)展日新月異。在城北區(qū)，有一個新區(qū)生態(tài)建設的點睛之筆——青云湖。該湖攔截汶河積蓄了9000畝水面，已初步建成寶島風情、植物園、水上運動俱樂部、生態(tài)濕地等幾大功能區(qū)。其中在湖中心建設了寶島風情區(qū)，于湖北岸建設了北方植物園，800種北方植物在此落戶。毗鄰青云湖的青云山更是以生態(tài)民俗旅游特色名聲在外，旅游區(qū)已經成為山東著名的旅游品牌，每年吸引50多萬人次的游客前來觀光。新的政府機關大樓也落戶新區(qū)，意圖帶動新區(qū)的整體進步。青云風貌機關綜合樓2.1城市經濟發(fā)展綜述安丘市2009年，全年完成地區(qū)生產總值162億元，比上年增長20%;規(guī)模以上工業(yè)實現銷售收人173.7億元，利稅12.6億元，分別增長33.4%和20.3腸;第三產業(yè)增加值達33億元，增長13%;完成地方財政收人34160萬元，可比增長16.4%;農民人均純收人達到5251元。2010年全市地區(qū)生產總值達到178.5億元，比上年增長15.7%;全社會固定資產投資完成69.6億元，增長20.2%;實現地方財政收人3.83億元，增長12.1%;可用財力達到7.4億元，比上年增加1.44億元;規(guī)模以上工業(yè)實現主營業(yè)務收人168.4億元、利稅12.7億元，分別增長16.7%和19.4寫;引進到位市外資金42億元，其中境外資金4500萬美元，增長28.1%，;完成出口創(chuàng)匯3.6億美元，增長38.8%;城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達到“.3億元，增長12.4%;社會消費品零售總額51億元，增長17.6%;農民人均純收人達到5609元，增長16.3%。2011年GDP達到197.1億元。第二篇安丘市城市經濟發(fā)展狀況2.2安丘市GDP增值率如上表所示，安丘市GDP年增速穩(wěn)定，增長率保持在10%以上。預計本市2012年GDP將達到210億元。2.3安丘市主導產業(yè)經濟狀況農業(yè)經濟安丘市農業(yè)基礎好,特色農業(yè)優(yōu)勢突出。實施產業(yè)化戰(zhàn)略以后，全市已初步形成了糧食、瓜菜、棉花、黃煙、花生、林果、桑蠶、食用菌、畜牧、礦產品、淡水養(yǎng)殖、工藝品等12大主導產業(yè),并被國家確定為糧食、小麥、棉花、櫻桃、姜蒜、蘆筍、肉食雞、瘦肉豬、蜜桃生產和黃煙出口及棉花良種繁育基地。工業(yè)經濟安丘市工業(yè)基礎比較好，形成了以輕工、化工、紡織、電子、機械、建筑建材為主的十大行業(yè)。工業(yè)產品達1400多種，其中61種獲部優(yōu)、省優(yōu)稱號，52種填補國內、省內空白。全市釀酒、造紙、玻璃等傳統(tǒng)一輕行業(yè)的優(yōu)勢不斷拉長，機械、化工、醫(yī)藥、環(huán)保、建材、紡織服裝等新興產業(yè)的規(guī)模迅速膨脹。電力鋼管鐵塔、汽車用散熱器、環(huán)保成套設備、放射性免疫試劑、三元素復合肥等新產品，第三產業(yè)安丘市第三產業(yè)以及取代第一第二產業(yè)成為城市主導產業(yè)，餐飲娛樂市民精神建設這是現代化城市的象徵。而房地產的迅猛發(fā)展和第三產業(yè)的蓬勃又是相輔相成的，所以，安丘市的房地產產業(yè)環(huán)境可謂非常優(yōu)越。年份安丘市產業(yè)結構比例第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)2011年28.1130.7541.14第三篇安丘在區(qū)域經濟圈的地位3.1安丘所處經濟圈之一——山東半島城市群總體規(guī)劃在全球范圍內的半島城市群是以東北亞區(qū)域性國際城市青島為龍頭，帶動山東半島城市群外向型城市功能整體發(fā)展的城市密集區(qū)域，是全球城市體系和全球產品生產服務供應鏈的重要一環(huán)。在次區(qū)域經濟合作圈內，是環(huán)黃海地區(qū)區(qū)域經濟合作的制造業(yè)生產服務中心，構筑由山東半島、韓國西南海岸地區(qū)、日本九州地區(qū)組成的跨國城市走廊，推動“魯日韓黃海地區(qū)成長三角”形成。在全國范圍內，是黃河流域的經濟中心和龍頭帶動區(qū)域，與珠三角、長三角比肩的中國北方地區(qū)的增長極之一，與京津唐、遼中南地區(qū)共同構筑環(huán)渤海地區(qū)經濟合作圈的領頭軍。3.2安丘所處經濟圈之二——濰坊經濟圈

城鎮(zhèn)體系空間結構上，濰坊的城鎮(zhèn)體系空間結構為“一主五副、一帶兩翼、奔海北上、鳶飛濰坊”的格局。以中心城市為核心，構筑中心城市都市圈，包括壽光、昌樂、安丘、昌邑、濱海新城（?；_發(fā)區(qū)、央子鎮(zhèn)組成），形成核心經濟區(qū)，打造中心城市的半小時經濟圈。3.3安丘在區(qū)域經濟群中的優(yōu)勢安丘是山東重要的交通樞紐和農業(yè)基地，是山東半島經濟圈和濰坊城市群經濟圈中的中心城市之一，具有獨有的經濟優(yōu)勢。一、擁有較強的經濟綜合實力。安丘市基礎配套設施完善，工業(yè)門類齊全，具有突出的特色農業(yè)，擁有較強的經濟綜合實力。二、擁有獨特的交通優(yōu)勢。發(fā)達的交通網絡，為安丘在市場一體化中建立和完善與國際市場接軌的、具有很強輻射力和吸引力的市場體系提供了前提條件。三、擁有發(fā)展外向型經濟的優(yōu)勢。安丘市開放型經濟穩(wěn)步發(fā)展。安丘市是首批由國務院批準的沿海對外開放縣市之一，

并列入山東經濟開發(fā)區(qū)。目前，全市累計辦成利用外資項目221個，實際利用外資2.66億美元，建成投產的三資企業(yè)85家，出口商品發(fā)展到16大類128個品種。3.4安丘在區(qū)域經濟群中的地位1、大區(qū)位，山東半島城市群發(fā)展和半島制造業(yè)基地建設。安丘地處半島城市群腹地，勢必將成為半島經濟圈的重要組成部分。安丘又處于膠東半島與魯中、魯西地區(qū)的過渡帶。沿海地區(qū)經濟的高速發(fā)展，能夠促進內地經濟建設步伐的不斷加快，從而強化了地區(qū)間的交流，帶動安丘市經濟社會發(fā)展。2、中區(qū)位，青島市直接腹地。青島市作為山東省域中心城市和山東半島城市群的中心位置，具有較大的輻射帶動能力。安丘市處于青島市的直接腹地范圍內，可以成為青島市直接輻射帶動的重點區(qū)域，為自身發(fā)展創(chuàng)造更多的機遇。3、小區(qū)位，濰坊市第一級衛(wèi)星圈的中心城市。安丘市位于濰坊市南部32公里處，處于濰坊市向外擴張的第一圈層。安丘市可憑借自身優(yōu)勢，依托濰坊加快輕工業(yè)和水平工業(yè)的發(fā)展。這種小區(qū)位優(yōu)勢有利于安丘市充分利用濰坊市的輻射帶動作用，加快經濟社會進一步發(fā)展。本項目立足安丘腹部核心點，近輻射濰坊，遠可輻射山東半島。

商業(yè)圈層性無限延展，影響力日益增強。升值潛力溢于言表。

第四篇安丘房地產市場概述2010年安丘市土地出讓以居住、商業(yè)土地為主，工業(yè)用地出讓區(qū)域比較集中。商住用地成為開發(fā)商拿地的首選，價格不斷增高。4.1安丘市土地市場綜述2011年一級地塊二級地塊三級地塊合計供應套數33567635554566已售套數12548014702075供應面積193664270470441173905308已售面積13370151784119470284625已售均價1340262335436安丘市2011年市場供售比安丘2011年商業(yè)市場供售數據來源：安丘房產局2011年商業(yè)用房供應：90.5萬方2011年商業(yè)用房去化：28.5萬方供售比：3供過于求，供售比為3，競爭非常激烈安丘市商品住宅量價走勢從成交看11年1月后出現逐步下滑，8月后跌至1年來的谷底，9、10月在供應大量釋放的情況下成交依然沒有明顯回升，供大于求達到歷史新高18：1，9-10月成交同比下降66%價格基本維持在3500元/㎡左右；住宅存量壓力巨大，在價格居高不下的情況下缺乏足夠的消化能力，避免資金鏈斷裂，后期價格回調以價換量可能性不斷加大安丘市房地產運營情況分析1、全市房屋銷售價格均價持續(xù)上漲。商品房銷售價格同比增長10%，商品住房價格同比增長8%，顯示出安丘市房地產價格水平持續(xù)上漲，卻幅度適度合理，沒有虛高成分，說明安丘房地產銷售均價價格水平真實反應除了消費者市場的真實需求。2、全市房地產供銷旺盛，特別是住宅市場需求旺盛，市場消化速度快。批準商品房預售面積同比小幅回落、商品住房出現小幅增長，商品預售面積同比大幅回落潮50%、商品住房預售面積卻小幅上漲，比反映出安丘市住宅商品房需求量持續(xù)旺盛，而商用商品房市場供應量小幅度下降則反映出安丘市商業(yè)地產市場需求量銳減，住宅市場明顯好于商業(yè)時尚。3、全市房地產存量少，供需比持平，剛性需求旺盛，同時住宅市場受國家政策影響但十分有限。從月末累計可售面積同比下降80%、83%，可見安丘市房地產兩類商品房存量少、去化速度快，其中商品房預售面積于已售面積比同比大幅下降，顯示出需求旺盛，這與商業(yè)地產供應量大幅下降有關，已售面積同比下降；住宅商品房，預售面積同比增長，但已售面積卻小幅下降，其主要原因在于2011年國家調控政策的影響。4、從房地產交易信息表中，可以看出安丘市住宅銷售面積及額遠遠高于商業(yè)，其中住宅商品房90-144㎡中大戶最受市場歡迎，但是90㎡一下小戶型雖然相比較銷售量很小，但是期房銷售量遠大于現房，說明90㎡逐漸受到市場歡迎，同時增長旺盛，此類產品的市場供應量也大幅增長；專業(yè)市場和寫字樓市場供應及銷售量都為零，一方面說明在安丘房地產市場此類物業(yè)的需求少，但另一方面說明市場機會很大，本項目涵蓋此兩者物業(yè)填補市場空白。調研樓盤數據匯總項目名稱東方明珠湖景龍灣錦繡花園永盛·領秀城青云郡世紀銘城天虹花園豪豐·天熙苑天源華府（泰華·曼哈頓二期）青云·御景園中央世家項目位置安丘市商常路與建安路東北角安丘市開發(fā)區(qū)青云大街東首南側安丘華安路西人民路北汶河南岸青云山路222號青云山南麓安丘泰華城東安丘市和平路與濰安路東北角安丘市市北區(qū)青云湖北岸建安路與青云山路交匯往東100米路北安丘商場路與206國道交匯處安丘市建安路北段東側安丘市市北區(qū)政府西側國土局北鄰開發(fā)商北京中協(xié)金陶投資濰坊市城市建設開發(fā)有限公司安丘魯豐房地產開發(fā)有限公司濰坊戈雷翔安房地產開發(fā)有限公司濰坊鑫帝都置業(yè)安丘市誠信房地產安丘天虹房地產開發(fā)有限公司山東豪豐置業(yè)有限公司與盛陽置業(yè)共建濰坊世紀天源置業(yè)有限公司濰坊新大置業(yè)安丘和泰房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司開發(fā)商自己物業(yè)公司濰坊新大物業(yè)安丘和泰物業(yè)服務有限公司規(guī)劃設計香港阿特貝爾規(guī)劃與景觀設計有限公司營銷策劃濰坊穎潤房產營銷策劃有限公司青島虹逸置業(yè)咨詢有限公司全程代理：青島睿智天成濟南行豐地產策劃機構新大置業(yè)建筑形態(tài)18棟多層，9棟高層11棟多層，2棟高層建筑面積約9萬㎡40余萬㎡16萬㎡29萬㎡7.5萬㎡約17萬㎡17萬㎡9萬㎡約9萬㎡占地面積13.5萬㎡320畝

260畝規(guī)劃總用地9.1萬㎡40萬㎡

5.1833公頃幾期開發(fā)一期三期，一期為多層、小高層、高層；二期為多層；三期為高層和小高層。二期三期，一期為多層、復式花園洋房，二、三期為別墅兩期開發(fā)，一期已開盤，二期預約中二期二期工程進度多層入住、高層封頂已基本完工，部分入住在建中，部分封頂打地基已基本完工，部分入住在建中已基本完工，部分入住總住戶3700多戶600余戶開盤時間開盤兩年多，目前項目為三期二期2011年6月19開盤別墅2011年9月10開盤2011年底開盤2011年9月開盤交房時間6#等現已入住樓層層高多層為6層多層5+1、6+1，高層17層小高層11層17層面積88、131、149㎡80-130㎡

60-70、80-100、120-130、150-160㎡60-16080-260㎡

多層為90-160㎡，復式花園洋房為190-240㎡，獨棟別墅為400㎡多，雙拼為251-304㎡85-96、90-98㎡

80-260㎡

90-100、100-130㎡90-120㎡主打面積120㎡60-160主流面積為80-120㎡之間80-120㎡80-110㎡大面積戶型為主，現最小面積170㎡80-100㎡80-130㎡80-100㎡98-116㎡戶型三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩位80-130㎡三室為主兩室一廳一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、膳食兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)兩室、三室、四室三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室一廳一位、兩室一廳一衛(wèi)、三室兩廳兩位雙層帶院洋房、雙層景觀洋房三臥朝陽居室為主舒雅兩居、睿智三居三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩位、三室兩廳兩位雙陽臺主打戶型三室80-130多層緊湊三居室90-120㎡主流戶型雙層帶院洋房、雙層景觀洋房27棟多層，3棟高層戶型特點南北通透，全明設計◎平層◎南北通透，全明戶型高層多層花園洋房商業(yè)會所◎平層◎有復式◎凸窗◎露臺◎多陽臺◎南北通透◎南北通透，全明設計。復式占有一定的比例南北通透，全明設計◎平層◎復式◎露臺◎入戶花園◎多陽臺◎南北通透◎平層◎南北通透◎南北通透，全明設計。復式占有一定的比例◎平層◎入戶花園◎南北通透◎南北通透，全明設計，產品高層、多層多層高層多層花園洋房多層，小高層，高層多層、洋房多層、高層復式花園洋房、多層、小高層、獨棟及雙拼別墅多層、高層多層電梯洋房、小高層、高層項目共有6棟高層（板式一梯兩戶）售價均價3500元/㎡均價：小高層3000左右，多層為3400左右項目為準現房均價：一期售價3400，二期預計在3300-3600未定多層已售完，開始價格為2800多，后期為3500左右；別墅基本售完，均價200萬每套，銷售狀況良好；現推出四層復式，對位本地高端客戶群體，大面積戶型為主。均價：3500元/㎡均價預計在4000左右，具體價格待定均價：4100元/㎡左右最低價格：2900元/㎡均價：3500元/㎡左右戶型特點南北通透，全明設計◎平層◎南北通透，全明戶型高層多層花園洋房商業(yè)會所◎平層◎有復式◎凸窗◎露臺◎多陽臺◎南北通透◎南北通透，全明設計。復式占有一定的比例南北通透，全明設計◎平層◎復式◎露臺◎入戶花園◎多陽臺◎南北通透◎平層◎南北通透◎南北通透，全明設計。復式占有一定的比例◎平層◎入戶花園◎南北通透◎南北通透，全明設計，產品高層、多層多層高層多層花園洋房多層，小高層，高層多層、洋房多層、高層復式花園洋房、多層、小高層、獨棟及雙拼別墅多層、高層多層電梯洋房、小高層、高層項目共有6棟高層（板式一梯兩戶）售價均價3500元/㎡均價：小高層3000左右，多層為3400左右項目為準現房均價：一期售價3400，二期預計在3300-3600未定多層已售完，開始價格為2800多，后期為3500左右；別墅基本售完，均價200萬每套，銷售狀況良好；現推出四層復式，對位本地高端客戶群體，大面積戶型為主。均價：3500元/㎡均價預計在4000左右，具體價格待定均價：4100元/㎡左右最低價格：2900元/㎡均價：3500元/㎡左右銷售策略近期促銷活動：交5萬抵7萬客戶積累階段一次性付款優(yōu)惠：40元/㎡近期促銷活動：先進最高可享受2萬抵3萬總房款優(yōu)惠，首付至70%可享受30元/㎡園林風格現代現代現代現代現代現代現代現代現代現代現代配套設施◎社區(qū)標志◎休閑設施◎電梯◎社區(qū)◎水景◎會所◎社區(qū)標志◎休閑設施◎電梯◎水景◎會所◎社區(qū)標志◎休閑設施◎小高及高層配有電梯◎水景◎社區(qū)標志◎休閑設施◎高層配有電梯◎社區(qū)標志◎休閑設施◎電梯◎入戶花園、空中庭院◎社區(qū)標志◎休閑設施◎電梯◎社區(qū)標志◎水景◎會所◎社區(qū)標志◎休閑設施◎青云學府（小學到中學）◎電梯：◎水景◎社區(qū)標志◎休閑設施◎小學◎中學◎高層電梯◎社區(qū)標志◎休閑設施◎電梯◎入戶花園、空中庭院、◎水景◎會所◎兒童娛樂場所◎社區(qū)標志◎休閑設施◎小學◎中學◎電梯：◎社區(qū)標志◎休閑設施◎電梯◎社區(qū)7000㎡超大中庭花園、多功能會所、社區(qū)籃球場、健身器材等內部配套◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時熱水◎地源熱泵采暖◎直飲水系統(tǒng)◎社區(qū)園林建設好◎直飲水系統(tǒng)◎24小時熱水◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時熱水、山東首席英倫風格豪宅◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時熱水◎社區(qū)幼兒園◎直飲水系統(tǒng)◎24小時熱水◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時熱水◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時熱水、山東首席隔震防震技術◎地源熱能采暖◎直飲水系統(tǒng)◎24小時熱水◎地源熱泵◎直飲水系統(tǒng)◎24小時熱水周邊配套尊貴地段、完善配套、高性價比教育：青云學府醫(yī)療：人民醫(yī)院行政：安丘市政府機項目基本位于安丘市郊區(qū)位置，市政府生態(tài)濕地開發(fā)區(qū)，交通暢達，但是配套設施極為不便。小學、中學行政：安丘市政府機關醫(yī)療：人民醫(yī)院教育：青云學府交通：建安路與青云山路交匯，交通便利教育：安丘一中、八中、聯誼中學、興華學校醫(yī)療：中醫(yī)院人民醫(yī)院超市：佳樂家超市泰華中百超市商業(yè)：泰華·曼哈頓城市綜合體教育：安丘機關幼兒園分園、實驗小學、東埠中學分校、青云學府雙語學校其它：星級酒店、購物中心、美食廣場、電影院等項目為安丘最為高端和體量最大，周邊配套設施并不是很好，園林景觀做的非常好。青云·御景園為新大置業(yè)繼青云花園的又一大作，之后還有青云國際，目前處于規(guī)劃階段，建成后將為安丘最大的項目。教育：安丘機關幼兒園分園、實驗小學、東埠中學分校、青云學府雙語學校其它：政務中心，城建局、市政府、公安局、國土局安丘市重點在售項目分析根據我司走訪調查，此項目的開發(fā)商實力較為雄厚，在安丘開發(fā)項目較多，有一定的口碑。此開發(fā)商旗下擁有自己的物業(yè)公司，擁有銷售團隊和策劃推廣團隊，項目園林綠化較為優(yōu)秀，物業(yè)配套也較為完善。戶型設計相對較為合理。其缺點為因為其營銷策劃團隊及推廣團隊均屬自己擁有，在很大程度上限制了信息的流通，其在營銷理念及團隊建設方面并沒有躍升到一定的高度，至少讓人覺得不是太高端。其廣告及物料等的設計也較為粗糙，沒有達到提升項目形象的目的。建筑外觀設計方面也相對保守，并無太大創(chuàng)新。戶型設計方面雖然較為合理，但也明顯是照搬照抄的設計施工方案，并無太多新意。一期3500元/平方米，二期預計6月下旬開盤1、青云·御景園根據我司走訪調查，此項目開發(fā)商實力一般，但是較為注重營銷策劃和整合推廣，其營銷策劃代理為山東四季峰行，此公司在濰坊操作項目較多，公司實力一般，但也具有專業(yè)精神，從踩盤中明顯感覺其人員素質等各方面綜合能力均高于安丘其他地產項目，實力與濟南行豐基本持平。整合推廣之前曾為濟南潛意識，現為四季峰行全程代理。廣告表現較為工整，雖然在安丘本土市場有所高度，但也并無太多出彩之處。青云郡項目在建筑設計方面同樣采用了抗震、科技智能、花園公園等理念，配合策略推廣，算是較為成功。其園林綠化方面因為靠山和低密度，規(guī)劃比較優(yōu)秀。此項目缺點應該屬于位置稍偏，戶型面積較大，總價較高。推廣較為欠缺?？傮w說缺點較少。2、青云郡在售均價4000元/平方米根據我方走訪調查，此項目開發(fā)商實力一般，對于營銷策劃和整合推廣暫時還不算太注重，項目回遷安置樓已封頂，即將開始商品房銷售。估算其項目應該會依靠良好的區(qū)位優(yōu)勢和合理的價格及合理戶型設計進行銷售，操盤手法等推測應該并無太大難度和技術水平。預計后期會改變營銷方式。預計7月份中旬開盤3、恒信三合春城4、青云國際城根據我方走訪調查，此項目目前還未正式開始，地基施工中中，但其開發(fā)商實力較為雄厚，規(guī)劃設計為大盤、豪宅，交通較為便利。但當前并無動作，較難估測價格。預計年底開盤根據我司走訪調查，此類項目均為依靠區(qū)位優(yōu)勢和價格合理、戶型合理等進行銷售，在外立面等建筑設計規(guī)劃上雷同很大，基本不注重營銷策劃和整合推廣，銷售人員綜合素質一般，廣告設計方面較為粗糙，無太多創(chuàng)新也無太多概念打造，氛圍烘托不注重，售樓處都較為粗糙。此類項目能夠銷售良好，也更大的證明了安丘市場對于房地產的剛性需求較大，房地產市場發(fā)展空間良好。同時也說明安丘房地產市場的營銷策劃公司專業(yè)程度相對較低，對于新理念新方法接收較少。5、東方明珠、領秀城、天熙苑等6、新城片區(qū)（市北區(qū)）項目（天虹花園、湖景·龍灣、中央世家等）根據我司走訪調查，新城片區(qū)因為工廠搬遷，房產需求量大，區(qū)域內項目銷售狀況都較為良好，我方在踩盤中幾個項目均已銷售完畢，僅中央世家還有房源（3100元/平方米），原因主要是因為是高層。重點樓盤調研分析1、我方認為，安丘地產市場剛性需求較大，優(yōu)秀品質高端住宅項目較少，安丘人們對于住宅雖不十分注重品質，但隨著房地產開發(fā)的成熟，也隨之改變，代表為青云花園、青云·御景園、天源華府、青云郡，此類項目均是注重品質，在規(guī)劃設計和園林綠化等方面較為優(yōu)秀，銷售狀況也較好。2、因為安丘本身城區(qū)面積并不大，大多數項目的交通都較為便利，消費人群也很看重交通?；舅许椖康娜覒粜投际侵髁粜停M人群不論從實際消費或者心理傾向上都趨向于三室戶型。3、在售商業(yè)較少，專業(yè)市場，寫字樓，公寓業(yè)態(tài)幾乎沒有。3、對本項目發(fā)展定位的啟示：⑴、園林綠化要優(yōu)秀：本地塊位置交通優(yōu)越，出鏡率高，如果項目內部稍加綠化，就可以很完美，成為本項目的首要賣點⑵、住宅戶型設計要合理：安丘市場較為認可100平方左右三居室戶型，建議戶型設計在90到120之間做三居室，140到160之間做四居室，180到240之間做躍層。戶型配比約在6:3:1。⑶、物業(yè)配套要完善：本項目從外觀看可以說領先安丘所有建筑，如果能加入更多的便民配套，如樓宇智能化，則更有賣點。⑷、道路交通通暢：走訪中發(fā)現有些項目位置較偏或者處于公共交通死角，提高了銷售難度。而本項目處于未來的汽車站旁，屬于交通樞紐位置，若能合理安排動線，可以更好地提升項目價值。⑸、要注重營銷策劃、整合推廣：銷售人員要經過系統(tǒng)培訓，提高綜合素質，奠定高端項目的概念，助推銷售。廣告設計要精致，產品設計等優(yōu)勢配合策略進行準確的宣傳，烘托出項目的高檔。⑹、商業(yè)配套要完善：本項目在商業(yè)可謂濃墨重彩，業(yè)態(tài)初擬方面也種類齊全，若能盡快落地，那么能夠很好地提升項目銷售籌碼，為項目的溢價做好準備。⑺、多層、低密度住宅