世聯(lián)-長(zhǎng)沙金外灘項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告

長(zhǎng)沙金外灘項(xiàng)目

整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告2005.12.7———————主講：何明老師項(xiàng)目研究工作階段劃分工作最終成果長(zhǎng)沙市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景研究長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析長(zhǎng)沙市消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析和地塊價(jià)值挖掘城市新中心案例研究與借鑒綜合體案例研究濱江豪宅案例研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算至今工作2005/11/142005/12/07第三階段項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略第二階段啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議第一階段（中期）項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與發(fā)展戰(zhàn)略（終稿）項(xiàng)目解析與問(wèn)題界定客戶(hù)目標(biāo)項(xiàng)目約束條件項(xiàng)目屬性界定此類(lèi)項(xiàng)目的一般解決方案現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)情況矛盾發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題的思考方向本報(bào)告要解決的關(guān)鍵問(wèn)題本項(xiàng)目的解決思路項(xiàng)目約束條件：高昂的地價(jià)意味著金外灘項(xiàng)目不能走常規(guī)的發(fā)展道路，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于解決以下三個(gè)問(wèn)題3.26億元10億元地價(jià)拆遷成本2843元/M22274元/M2樓面地價(jià)5628元/M2總建筑面積+開(kāi)發(fā)成本4584元/M2目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上濱江住宅最高賣(mài)到4500元/平米本項(xiàng)目高昂的地價(jià)成本使得每平米開(kāi)發(fā)成本達(dá)到4500元以上如何突破區(qū)域價(jià)格是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵如何提高容積率，加大開(kāi)發(fā)強(qiáng)度是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵住宅利潤(rùn)空間較小，如何挖掘潛在的商業(yè)價(jià)值是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵項(xiàng)目約束條件下客戶(hù)目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期≤5年年銷(xiāo)售量約10萬(wàn)平米矛盾一：項(xiàng)目年銷(xiāo)售量約是周邊樓盤(pán)的3倍市場(chǎng)上江景樓盤(pán)的年銷(xiāo)售速度目標(biāo)現(xiàn)實(shí)情況項(xiàng)目約束條件下客戶(hù)目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾（二、三）矛盾二：住宅均價(jià)超出周邊樓盤(pán)約50%，商業(yè)均價(jià)超出周邊約30%矛盾三：本項(xiàng)目10萬(wàn)平米以上的商業(yè)量與常規(guī)城市項(xiàng)目商業(yè)體量的矛盾市場(chǎng)上江景樓盤(pán)和周邊商業(yè)實(shí)現(xiàn)均價(jià)目標(biāo)現(xiàn)實(shí)情況稅后開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：8~10億住宅類(lèi)均價(jià)達(dá)到5500元/平米商業(yè)類(lèi)物業(yè)均價(jià)達(dá)到25000元/平米2005年華盛新外灘項(xiàng)目江景住宅均價(jià)3700元/m22005年項(xiàng)目周邊商業(yè)均價(jià)19000元/m2商業(yè)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于常規(guī)城市項(xiàng)目的商業(yè)體量，經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售都將面臨較大的市場(chǎng)壓力商業(yè)類(lèi)物業(yè)面積要達(dá)到10萬(wàn)平米以上金外灘項(xiàng)目不能走常規(guī)發(fā)展道路，不能跟隨市場(chǎng)，不能成為老商業(yè)中心的補(bǔ)充者

而是必須突破區(qū)域，創(chuàng)造一個(gè)新的市場(chǎng)項(xiàng)目約束條件下客戶(hù)目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾意味著：項(xiàng)目解析與問(wèn)題界定客戶(hù)目標(biāo)項(xiàng)目約束條件項(xiàng)目屬性界定此類(lèi)項(xiàng)目的一般解決方案現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)情況矛盾發(fā)現(xiàn)問(wèn)題本報(bào)告要解決的關(guān)鍵問(wèn)題解決問(wèn)題的思考方向本項(xiàng)目的解決思路項(xiàng)目屬性界定：城市中心、景觀(guān)資源豐富的大規(guī)模城市更新改造項(xiàng)目我們對(duì)國(guó)內(nèi)外城市中心區(qū)舊城更新改造案例進(jìn)行了廣泛研究，并著重分析了其中的六個(gè)案例英國(guó)?伯明翰市布林德利地區(qū)中心上海?新天地柳州?谷埠路國(guó)際商城英國(guó)?諾維奇市河畔區(qū)美國(guó)?巴爾的摩市內(nèi)港區(qū)深圳?崗廈河園片區(qū)通過(guò)對(duì)城市中心區(qū)舊城更新改造案例的研究，發(fā)現(xiàn)此類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是：重新定義區(qū)域價(jià)值，重新定義人們對(duì)區(qū)域的認(rèn)知通過(guò)區(qū)域增值帶動(dòng)土地價(jià)值的持續(xù)增加復(fù)合功能體系，聚集能量和人氣創(chuàng)造新的市場(chǎng)，最大化挖掘潛在的商業(yè)價(jià)值跳出原有區(qū)域范疇，走主動(dòng)“中心化”道路，成為城市新中心，形成城市生活新的一極項(xiàng)目解析與問(wèn)題界定客戶(hù)目標(biāo)項(xiàng)目約束條件項(xiàng)目屬性界定此類(lèi)項(xiàng)目的一般解決方案現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)情況矛盾發(fā)現(xiàn)問(wèn)題本報(bào)告要解決的關(guān)鍵問(wèn)題解決問(wèn)題的思考方向本項(xiàng)目的解決思路本項(xiàng)目的解決思路客戶(hù)目標(biāo)項(xiàng)目約束條件項(xiàng)目屬性界定現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)情況本項(xiàng)目不能走常規(guī)發(fā)展道路，不能跟隨市場(chǎng)，不能成為老商業(yè)中心的補(bǔ)充者

而是必須突破區(qū)域，創(chuàng)造一個(gè)新的市場(chǎng)此類(lèi)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵：跳出原有區(qū)域范疇，走主動(dòng)“中心化”道路，成為城市新中心重新定義區(qū)域價(jià)值，重新定義人們對(duì)區(qū)域的認(rèn)知，打造“大長(zhǎng)沙”中心城區(qū)的新城標(biāo)

，長(zhǎng)沙城市生活新的一極本報(bào)告解決的關(guān)鍵問(wèn)題通過(guò)怎樣的物業(yè)組合分?jǐn)偢甙旱牡貎r(jià)成本？在高容積率下各類(lèi)物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？如何通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使區(qū)域成為長(zhǎng)沙新中心？如何確定項(xiàng)目合理的容積率？挖掘區(qū)域價(jià)值創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值我們的研究思路本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型組合判斷商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合長(zhǎng)沙房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型項(xiàng)目條件擬合度分析項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目功能比例地塊容積率確定及分配各物業(yè)類(lèi)型定位通過(guò)怎樣的物業(yè)組合分?jǐn)偢甙旱牡貎r(jià)成本？在高容積率下各類(lèi)物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？如何通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使區(qū)域成為長(zhǎng)沙新中心？如何確定項(xiàng)目合理的容積率？項(xiàng)目分期策略項(xiàng)目分期啟動(dòng)期策略經(jīng)濟(jì)測(cè)算城市新中心發(fā)展模式金融保險(xiǎn)高科技企業(yè)服務(wù)案例城市新中心發(fā)展模式倫敦?加納利碼頭巴黎?拉德方斯深圳?蔡屋圍金融中心世聯(lián)模型模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型行政文化商貿(mào)服務(wù)休閑娛樂(lè)旅游觀(guān)光青島行政中心南昌紅谷灘行政中心長(zhǎng)沙河西行政中心日本?福岡博多運(yùn)河城深圳?華潤(rùn)中心柳州?谷埠路國(guó)際商城寧波?天一廣場(chǎng)核心功能博覽會(huì)展長(zhǎng)沙河西行政中心新的行政中心大樓建設(shè)后的湘江西岸搬遷前三年GDP增長(zhǎng)速度為10.8%搬遷后三年GDP增長(zhǎng)速度為13.5%行政中心搬遷至湘江西岸，直接帶動(dòng)了西岸的發(fā)展，一批世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛投資西岸3年來(lái)西岸地價(jià)上漲3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城”老城區(qū)交通壓力緩解，環(huán)境改善，舊城改造加速，帶動(dòng)地塊物業(yè)價(jià)值提升1998年提出行政中心搬遷，2001年完成行政中心整體搬遷模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型KPI體系外因用地條件——建設(shè)用地的適宜性、安全性等可操作性——取地成本低、開(kāi)發(fā)成本低、操作難度小地理位置——城市新區(qū)，為帶動(dòng)新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過(guò)于擁擠交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線(xiàn)/便利停車(chē)與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展密切相關(guān)以政務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）政府行為——以政府行政中心搬遷為核心驅(qū)動(dòng)力內(nèi)因建設(shè)條件——基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境景觀(guān)、昭示性等配套完善——商場(chǎng)、居住、寫(xiě)字樓大規(guī)模，持續(xù)開(kāi)發(fā)——用地面積在1平方公里以上倫敦?加納利碼頭——工業(yè)碼頭變身新興CBD，改變了倫敦市金融和商業(yè)中心的格局模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型位置：距離倫敦內(nèi)城5公里，倫敦TowerHamlets區(qū)狗島北部規(guī)模占地面積：28.8萬(wàn)平米寫(xiě)字樓面積達(dá)111.48萬(wàn)平方米交通：輕軌鐵路、高速公路站、地鐵站、Jubilee地鐵延線(xiàn)入駐企業(yè)：60%以上的辦公面積由金融服務(wù)公司出版業(yè)公司租用，包括：匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨(dú)立報(bào)、路透社、鏡報(bào)空間/服務(wù)特點(diǎn)：高科技的辦公樓及大型樓面功能組合商務(wù)占95%，商業(yè)占5%建筑：現(xiàn)代建筑，英國(guó)最高的建筑物都在這里，已成為倫敦的地標(biāo)巴黎?拉德方斯公司服務(wù)建設(shè)的典范位置巴黎西郊，與盧浮宮、凱旋門(mén)在同一東西軸線(xiàn)上，距盧浮宮小凱旋門(mén)8公里，距舊的巴黎中央商務(wù)區(qū)2公里。規(guī)模占地面積750萬(wàn)平米，350萬(wàn)平米建筑面積組成的集會(huì)展、政府/商務(wù)辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、居住功能為一體的歐洲最大的新興國(guó)際性商務(wù)辦公區(qū)。交通：人車(chē)立體分流的立體交通系統(tǒng)，保證人流物流暢通。入駐企業(yè)進(jìn)駐了約1600家公司，50%為外國(guó)公司，包括法國(guó)20個(gè)最大公司中的14個(gè)，全世界50個(gè)最大公司的15個(gè)。聚集了石油化工業(yè)的Elf、Moil、Esso，國(guó)際銀行業(yè)的Citibank、Worms、Socie’te’，電子和軟件業(yè)的Sony、IBM、Xerox、交通業(yè)的BritishAirway等跨國(guó)公司的總部空間/服務(wù)特點(diǎn)辦公空間多樣化。為不同類(lèi)型、不同規(guī)模的公司提供辦公空間。功能組合—75%為商務(wù)、6%為零售、19％為居住—土地使用：44%為步行區(qū)、10%為綠化、46%為建筑物建筑—每座建筑的體型、高度和色彩都不相同。有各種外墻裝飾，景觀(guān)豐富多彩—標(biāo)志性建筑，如“大拱門(mén)”—共有70多個(gè)雕塑，如“凱撒大帝的大拇指”模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型深圳?蔡屋圍金融中心模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型東門(mén)商業(yè)圈羅湖中心區(qū)福田中心區(qū)蔡屋圍金融中心位置：羅湖中心區(qū)交通：深南大道沿線(xiàn)/地鐵大劇院站產(chǎn)業(yè)聚集強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群世界金融大廈地王大廈華潤(rùn)大廈發(fā)展銀行大廈深圳?蔡屋圍金融中心蔡屋圍金融中心人民南商貿(mào)圈東門(mén)商圈功能化體系KPI體系外因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群人文符號(hào)——區(qū)域標(biāo)識(shí)/步行系統(tǒng)/特色符號(hào)語(yǔ)言/紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑（群）一流的合作團(tuán)隊(duì)地理位置——城市核心區(qū)/城市新區(qū)交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線(xiàn)/便利停車(chē)產(chǎn)業(yè)支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶(hù)帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理以商務(wù)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）大規(guī)模，持續(xù)開(kāi)發(fā)內(nèi)因功能化體系——寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場(chǎng)、公寓位置：日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站交通：距地鐵站「中洲川端」徒步約十分鐘占地面積：3.44萬(wàn)㎡建筑面積：22.3萬(wàn)㎡容積率：6.48日本福岡博多運(yùn)河城——概況

模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型案例詳細(xì)內(nèi)容外因：優(yōu)越的地理位置；良好的交通可達(dá)性。內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力；獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀(guān)光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能；多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂(lè)設(shè)施；一流的精英團(tuán)隊(duì)。日本福岡博多運(yùn)河城——關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素華潤(rùn)中心是以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。深圳華潤(rùn)中心——概況模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型項(xiàng)目概況占地面積：7.73萬(wàn)平方米建筑面積：48.1萬(wàn)平方米容積率：6.22車(chē)位：2,988個(gè)物業(yè)功能比例商業(yè)：酒店：辦公：居住=5：1：2：2案例詳細(xì)內(nèi)容外因：優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力；區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力；集購(gòu)物、娛樂(lè)等為一體的體驗(yàn)式；項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀(guān)相符；一流的精英團(tuán)隊(duì)。深圳華潤(rùn)中心——關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素

產(chǎn)生背景與條件舊有只具有單一購(gòu)物功能或購(gòu)物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求舊改推動(dòng)下房地產(chǎn)超常發(fā)展1999年，柳州舊城改造的火熱繁榮了全城房地產(chǎn)行業(yè)，也給柳州市的發(fā)展帶來(lái)了千載難逢的機(jī)遇2003年城建60億元巨資的注入，成了非常規(guī)樓市動(dòng)力，促使樓市的發(fā)展更加均衡柳州市建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年全市共有107家房開(kāi)企業(yè)建設(shè)商品房，在建開(kāi)發(fā)點(diǎn)116個(gè)，完成投資23億元，同比增長(zhǎng)55%，施工面積416萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37%，售房收入20億元，同比增長(zhǎng)67%，商品房空置面積為5.1萬(wàn)平方米，同比減少50%由于開(kāi)展大規(guī)模城市建設(shè)，2003年全市的拆遷面積85萬(wàn)平方米，加上各廠(chǎng)礦單位自拆建筑面積35萬(wàn)多平方米，總拆遷量達(dá)120萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)595%成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力功能升級(jí)，滿(mǎn)足了消費(fèi)者復(fù)合型消費(fèi)需求產(chǎn)品：由只具有單一的購(gòu)物功能的傳統(tǒng)百貨升級(jí)為具有多種功能的綜合體功能組合：融休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、觀(guān)光、商務(wù)、居住功能于一體，成為的體驗(yàn)式的消費(fèi)“目的地”成為了城市地標(biāo)天一廣場(chǎng)——寧波城市新中心的誕生總占地面積：19.3萬(wàn)平方米總建筑面積：22萬(wàn)平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑組成項(xiàng)目總投資：14億元項(xiàng)目構(gòu)成：商鋪16.7萬(wàn)平方米，停車(chē)場(chǎng)2萬(wàn)平方米，64000平方米的綠地，水街6000平方米，演藝舞臺(tái)1000平方米?；径ㄎ唬喝谛蓍e、商貿(mào)、旅游、餐飲、購(gòu)物于一體。模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型案例詳細(xì)內(nèi)容新商業(yè)中心：天一廣場(chǎng)舊中心：中山路產(chǎn)生背景與條件舊有只具有單一購(gòu)物功能或購(gòu)物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)寧波市房屋銷(xiāo)售價(jià)格在2001年、2002年的漲幅連續(xù)兩年居全國(guó)第一1999年，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇升溫，當(dāng)年10月房地產(chǎn)投資走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)2000年，樓市保持持續(xù)增長(zhǎng)，商品房房?jī)r(jià)從當(dāng)年1月的2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米2001年，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了加速度飛漲區(qū)，平均房?jī)r(jià)達(dá)2867元/平方米，比上年同期上漲11.77%2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)則由于拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)一發(fā)而不可收，越漲越快，平均房?jī)r(jià)高達(dá)3543元/平方米，比上年同期上漲23.56%成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力功能升級(jí)，滿(mǎn)足了消費(fèi)者復(fù)合型消費(fèi)需求產(chǎn)品：由只具有單一的購(gòu)物功能的傳統(tǒng)百貨升級(jí)為具有多種功能的綜合體功能組合：融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購(gòu)物功能于一體，成為體驗(yàn)式的消費(fèi)“目的地”成為了城市地標(biāo)KPI體系外因以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的城市中心的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）內(nèi)因需求背景——舊有單一購(gòu)物功能或購(gòu)物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求地理位置——城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線(xiàn)/便利停車(chē)資源性——擁有自然景觀(guān)資源、城市文化資源規(guī)模性與可持續(xù)發(fā)展性——大規(guī)模，持續(xù)開(kāi)發(fā)政府背景支持——政府政績(jī)工程、形象工程軟性指標(biāo)硬性指標(biāo)開(kāi)發(fā)理念——……定位理念——……人文理念——……功能化體系——……產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系——……產(chǎn)生背景——城市GDP持續(xù)高速增長(zhǎng)/城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度明顯加快/城市舊城改造進(jìn)程加快內(nèi)因軟性指標(biāo)硬性指標(biāo)開(kāi)發(fā)理念定位理念人文理念功能化體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系——……打造城市新中心/城市新地標(biāo)/城市名片一流的團(tuán)隊(duì)合作/規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)功能/其它功能為輔城市綜合體/高檔/商業(yè)人流聚集/城市空間重構(gòu)效應(yīng)城市文化訴求點(diǎn)/城市文化代言功能復(fù)合型：集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、觀(guān)光、旅游、商務(wù)、居住等各種功能于一體商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合性業(yè)態(tài)/傳統(tǒng)型商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗(yàn)型商業(yè)/購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲商業(yè)檔次：國(guó)際品牌商家＋國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌商業(yè)形態(tài)：核心主力店帶動(dòng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能評(píng)價(jià)指數(shù)體系：繁華指數(shù)、宜居指數(shù)、商務(wù)指數(shù)、旅游指數(shù)、便利指數(shù)、交通指數(shù)……產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系單體建筑的魅力：形成強(qiáng)制性視覺(jué)沖擊——標(biāo)志性建筑/形象中心/區(qū)域中軸/大型公建，并且多采用國(guó)際競(jìng)標(biāo)的方式建筑設(shè)計(jì)時(shí)間的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬間，感受時(shí)間維度的張力建筑集合的魅力：傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的相得益彰、建筑形式結(jié)構(gòu)的多樣性、建筑空間的變化、block及其公共空間的聯(lián)系與圍合關(guān)系、地下空間的充分利用、建筑的創(chuàng)新、點(diǎn)綴少許新潮流的預(yù)告建筑細(xì)節(jié)的魅力：園林和街道家具、制造商業(yè)金角、通過(guò)空間組合與移步換景制造人群對(duì)建筑認(rèn)知的強(qiáng)烈欲望但又無(wú)法把握的魅力，給人驚喜多功能多層次的建筑：多層次的商業(yè)建筑群、多功能公寓、一流娛樂(lè)場(chǎng)所、具有個(gè)性特征互不雷同的住宅合理的交通體系：充足的車(chē)位、通暢的交通流線(xiàn)、便利的停車(chē)及轉(zhuǎn)車(chē)、換乘通道人文符號(hào)精神歸屬中心：儀式感建筑/文化交流場(chǎng)所人的活動(dòng)及心理感受人的活動(dòng)引導(dǎo)：人性空間、活動(dòng)黏性、動(dòng)線(xiàn)特點(diǎn)，互動(dòng)性和可參與性，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間，制造圈層感和歸屬感人的消費(fèi)心理引導(dǎo)：為舍得消費(fèi)的人群打造、為不得不消費(fèi)的人群打造緊湊都市的概念：高密度建筑集合體區(qū)域標(biāo)識(shí)/步行系統(tǒng)/特色符號(hào)語(yǔ)言/紀(jì)念性/風(fēng)格化建筑（群）體驗(yàn)元素設(shè)計(jì)三種城市新中心發(fā)展模式KPI體系的總結(jié)本項(xiàng)目所處的宏觀(guān)環(huán)境及自身?xiàng)l件分析三種模式KPI（外因）與本項(xiàng)目條件的擬合分析，本項(xiàng)目適合發(fā)展成為商業(yè)驅(qū)動(dòng)型的城市新中心擬合度最高擬合度最低商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心成功的關(guān)鍵因素之一是建立以商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔功能化體系商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心功能化體系商業(yè)功能商務(wù)功能酒店居住功能高檔住宅公寓大型購(gòu)物中心商業(yè)街寫(xiě)字樓從案例得到商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心的功能化體系及物業(yè)類(lèi)型組合后，我們對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，對(duì)各項(xiàng)物業(yè)的市場(chǎng)支撐程度進(jìn)行判斷，綜合客戶(hù)目標(biāo)和市場(chǎng)情況確定本項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型組合。近年長(zhǎng)沙住宅年銷(xiāo)售量以每年120萬(wàn)平米的量增長(zhǎng)，需求旺盛；2004年開(kāi)始房?jī)r(jià)增速加快，增長(zhǎng)空間較大住宅市場(chǎng)小結(jié)寫(xiě)字樓年銷(xiāo)售量穩(wěn)定在15萬(wàn)平米左右，2005年上半年施工面積約57.8萬(wàn)平米，空置量約7.5萬(wàn)平米，投資性寫(xiě)字樓集中放量使06-07年寫(xiě)字樓市場(chǎng)面臨較大的租售壓力寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)2005年商務(wù)公寓平均價(jià)格為3700元/M2，銷(xiāo)售速度快，投資者占到50%左右，已入伙商務(wù)公寓出租率在90%以上。五一商圈商務(wù)公寓依托城市核心區(qū)位，出租率在95％以上商務(wù)公寓市場(chǎng)小結(jié)長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，三星級(jí)以上酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好，年平均入住率在75%左右，其中五星級(jí)酒店年均入住率為60％，酒店業(yè)發(fā)展前景看好酒店市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)物業(yè)年消化量約60萬(wàn)平米，近三年空置量保持在30萬(wàn)平米左右，2005年上半年施工面積143.35萬(wàn)平米。五一商圈主要集中式商業(yè)出租率約100％，商鋪出租率約85％商業(yè)用房市場(chǎng)小結(jié)本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型判定的價(jià)值構(gòu)面各物業(yè)功能比較分析——商業(yè)+公寓+住宅更符合客戶(hù)的目標(biāo)擬合度最高擬合度最低本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型組合建議國(guó)際公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的酒店式公寓和偏辦公的商務(wù)公寓。功能化體系商業(yè)功能商務(wù)功能居住功能高檔住宅國(guó)際公寓購(gòu)物中心商業(yè)街物業(yè)類(lèi)型組合我們的研究思路本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型組合判斷商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合長(zhǎng)沙房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型項(xiàng)目條件擬合度分析項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目功能比例地塊容積率確定及分配各物業(yè)類(lèi)型定位通過(guò)怎樣的物業(yè)組合分?jǐn)偢甙旱牡貎r(jià)成本？在高容積率下各類(lèi)物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？如何通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使區(qū)域成為長(zhǎng)沙新中心？如何確定項(xiàng)目合理的容積率？項(xiàng)目分期策略項(xiàng)目分期啟動(dòng)期策略經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向通過(guò)自我中心化，打造一個(gè)以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)辦公、居住功能的多功能、高效率緊湊型都市社區(qū)，從而建立新的價(jià)值體系，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，形成長(zhǎng)沙城市新中心。走業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的發(fā)展戰(zhàn)略，通過(guò)項(xiàng)目功能化體系的建立，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)類(lèi)型組合：購(gòu)物中心+商業(yè)街+濱江高檔住宅+商務(wù)公寓+酒店式公寓以濱江高檔住宅、公寓、沿街商鋪的售賣(mài)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速回現(xiàn)；通過(guò)購(gòu)物中心的長(zhǎng)期持有，為企業(yè)長(zhǎng)期融資進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機(jī)。打造以商業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的長(zhǎng)沙城市新中心，從而重新定義區(qū)域認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)區(qū)域突破，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)全面領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品，打造長(zhǎng)沙前所未有真正的都市濱江生活，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略我們的研究思路本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型組合判斷商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市中心功能體系及物業(yè)組合長(zhǎng)沙房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目物業(yè)組合判斷本項(xiàng)目中心化發(fā)展模式判斷模式一：政務(wù)驅(qū)動(dòng)型模式二：商務(wù)驅(qū)動(dòng)型模式三：商業(yè)驅(qū)動(dòng)型項(xiàng)目條件擬合度分析項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目功能比例地塊容積率確定及分配各物業(yè)類(lèi)型定位通過(guò)怎樣的物業(yè)組合分?jǐn)偢甙旱牡貎r(jià)成本？在高容積率下各類(lèi)物業(yè)如何創(chuàng)造價(jià)值？如何通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使區(qū)域成為長(zhǎng)沙新中心？如何確定項(xiàng)目合理的容積率？項(xiàng)目分期策略項(xiàng)目分期啟動(dòng)期策略經(jīng)濟(jì)測(cè)算研究?jī)?nèi)容?項(xiàng)目整體定位?項(xiàng)目功能比例?地塊容積率確定及分配?項(xiàng)目整體功能布局?各物業(yè)類(lèi)型定位我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn)是城市級(jí)的是城市核心的是具有標(biāo)志性的是區(qū)域峰值地價(jià)的是有強(qiáng)烈城市意向的是可回避競(jìng)爭(zhēng)的是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的輻射全長(zhǎng)沙是城市的新中心能代表新時(shí)代的長(zhǎng)沙，城市中的“一極”平均地價(jià)高于城市中心任何區(qū)域可辯識(shí)，明顯區(qū)別與其它區(qū)域拉開(kāi)與其他地區(qū)的差距采取一切可能的超常規(guī)的手段我們要做能夠代言長(zhǎng)沙新時(shí)代的標(biāo)志性形象上海有新天地武漢有江灘大連有星海廣場(chǎng)長(zhǎng)沙有什么？我們不是在單純的做項(xiàng)目而是在填補(bǔ)長(zhǎng)沙都市化進(jìn)程中的城市硬件缺失傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新的文化內(nèi)涵！制定以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃

立足整個(gè)中南地區(qū)，重新定義區(qū)域價(jià)值代言長(zhǎng)沙，代言時(shí)代顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級(jí)都市重建計(jì)劃——

打造長(zhǎng)沙最具活力的都市新中心戰(zhàn)略視野項(xiàng)目形象定位推薦（1）萬(wàn)象?湘江

——50萬(wàn)㎡集商業(yè)、辦公、居住休閑娛樂(lè)、旅游觀(guān)光為一體的城市魅力體足以代言一個(gè)城市，一個(gè)時(shí)代定位詮釋?zhuān)阂粋€(gè)在城市成熟中心區(qū)優(yōu)勢(shì)資源基礎(chǔ)上打造的融合城市所有功能的核心之城。全面融合提升購(gòu)物、人居、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、旅游、金融、文化、教育……以城市核心商業(yè)圈龍頭優(yōu)勢(shì)全力構(gòu)造主流生活圈，構(gòu)建城市優(yōu)勢(shì)資源共享圈。項(xiàng)目形象定位推薦（2）

湘江1號(hào)濱江都市生活重建定位詮釋?zhuān)合娼瓥|岸、匯集城市成熟中心區(qū)優(yōu)勢(shì)資源的絕版地塊上打造的融合城市所有功能的湘江第一大盤(pán)。研究?jī)?nèi)容?項(xiàng)目整體定位?項(xiàng)目功能比例確定?地塊容積率確定及分配?項(xiàng)目整體功能布局?各物業(yè)類(lèi)型定位國(guó)內(nèi)二線(xiàn)城市核心商業(yè)區(qū)案例借鑒成熟理論項(xiàng)目地塊價(jià)值五四廣場(chǎng)周邊區(qū)域——青島市新的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心五四廣場(chǎng)核心區(qū)占地約20萬(wàn)平米，容積率7～9功能配比商業(yè)：酒店：辦公：住宅：＝3：2：3：2周邊分布著世紀(jì)大廈，中信金融大廈，華仁國(guó)際大廈，青島世界貿(mào)易中心，環(huán)海凱萊商務(wù)酒店，維也納大酒店……核心區(qū)案例二以中山廣場(chǎng)為核心的人民路、三八廣場(chǎng)區(qū)域一大連最大、最具影響力的集金融、保險(xiǎn)、商業(yè)、船務(wù)、商貿(mào)等幾大功能于一身的城市中心區(qū)核心區(qū)占地約23萬(wàn)平米，容積率約7～8。核心區(qū)功能配比商業(yè)：酒店：辦公：居?。?：1：3：3公寓：名仕國(guó)際公寓、天通金融大廈、宏孚旺苑、中山九號(hào)寫(xiě)字樓：安達(dá)商務(wù)大廈、中銀大廈、天安國(guó)際大廈、虹源商務(wù)大廈、寶嘉大廈酒店：富麗華大酒店、香格里拉大酒店、心悅大酒店、大連國(guó)際酒店核心區(qū)

人民路中山廣場(chǎng)、三八廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)案例三通過(guò)國(guó)內(nèi)外商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心及國(guó)內(nèi)二線(xiàn)城市核心商業(yè)區(qū)的功能比例對(duì)比分析確定本項(xiàng)目的功能配比一般規(guī)律：商業(yè)比例占到30%－50%辦公功能物業(yè)占到20%－30%酒店功能物業(yè)占到10%-20%居住功能物業(yè)占到10%－30%峰值地價(jià)與土地承租能力模型根據(jù)地價(jià)峰值理論，商業(yè)及休閑娛樂(lè)物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)較高的地價(jià)，屬于硬核（HardCore）區(qū)零售商業(yè)、娛樂(lè)物業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)臨時(shí)居住物業(yè)（酒店、公寓等）居家住宅物業(yè)峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為核心區(qū)“核-框理論”的運(yùn)用核-框理論的基本要點(diǎn)：在區(qū)域內(nèi)，地面地價(jià)最高、同時(shí)容積率也是最高以及交通可達(dá)性最好的區(qū)域即為硬核（HardCore）區(qū)，環(huán)繞硬核的區(qū)域即為核緣區(qū)。核緣即環(huán)繞硬核且處于核—框間的連續(xù)過(guò)渡區(qū)域，是核的補(bǔ)充與支持，為其提供多方面的服務(wù)與輔助空間，它們有：停車(chē)場(chǎng)、交通樞紐、公寓式住宅、專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)、娛樂(lè)服務(wù)、部分零售、倉(cāng)儲(chǔ)空間等；框結(jié)構(gòu)以外區(qū)域即核緣以外、中心邊界內(nèi)的區(qū)域，功能物業(yè)以純居住住宅為主，兼有重工業(yè)區(qū)和天然屏障（如河流、山地等）1959年E.M.霍伍德和R.R.伯依斯提出了核—框（Core-Frame）結(jié)構(gòu)理論，這是一個(gè)較為完整的區(qū)域內(nèi)部結(jié)構(gòu)劃分模式?！昂?框理論”：核-框理論源于對(duì)區(qū)域空間劃分的研究，該理論是一種有益的土地使用及功能模式理論，對(duì)于研究城市規(guī)劃和再開(kāi)發(fā)的空間安排、商務(wù)連接、城市交通、功能設(shè)施的安排等都非常適用。結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析，對(duì)項(xiàng)目地塊核框分布進(jìn)行判斷特點(diǎn)：地面地價(jià)較高、容積率低于硬核區(qū)、交通可達(dá)性好功能：停車(chē)場(chǎng)、交通樞紐、公寓式住宅、專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)、娛樂(lè)服務(wù)、部分零售、倉(cāng)儲(chǔ)空間特點(diǎn)：峰值地價(jià)、容積率最高、交通可達(dá)性最好功能：零售商業(yè)、娛樂(lè)物業(yè)、辦公特點(diǎn)：容積率較低、交通可達(dá)性好功能：純居住為主坡子街DEFCAB大湘江道解放西路太平路湘江人民路核緣區(qū)硬核區(qū)

核緣以外綜合一般規(guī)律和本項(xiàng)目地塊價(jià)值，判定本項(xiàng)目物業(yè)功能配比建議本項(xiàng)目整體功能比例商業(yè)：辦公：居?。?0%：15%：65%建議本項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)功能比例商業(yè)：辦公：居?。?0%：30%：30%注：因不建議本項(xiàng)目建設(shè)純寫(xiě)字樓物業(yè)，硬核區(qū)及核緣區(qū)的居住功能和辦公功能都是以公寓物業(yè)實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目國(guó)際公寓分為偏居住的酒店式公寓和偏辦公的商務(wù)公寓，因此辦公物業(yè)和居住物業(yè)功能比例可調(diào)整。研究?jī)?nèi)容?項(xiàng)目整體定位?項(xiàng)目功能比例確定?地塊容積率確定及分配?項(xiàng)目整體功能布局?各物業(yè)類(lèi)型定位案例借鑒項(xiàng)目地塊價(jià)值通過(guò)國(guó)內(nèi)外商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心及國(guó)內(nèi)二線(xiàn)城市核心商業(yè)區(qū)的容積率對(duì)比分析初步確定項(xiàng)目硬核區(qū)的容積率考慮到本項(xiàng)目的形象及舒適度要求，建議項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)容積率為：6~7通過(guò)地塊鋪排驗(yàn)證，建議本項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)容積率為6驗(yàn)證：本項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)面積約4.36萬(wàn)平米，按容積率6~7測(cè)算，建筑面積：26.16～30.52萬(wàn)平米。按商業(yè)比例40％計(jì)算，商業(yè)面積為10.46～12.2萬(wàn)平米。按最大覆蓋率60％計(jì)算，硬核區(qū)及核緣區(qū)可建設(shè)面積為4.36*60％＝2.62萬(wàn)平米。硬核區(qū)及核緣區(qū)滿(mǎn)鋪商業(yè)，10.46萬(wàn)平米相當(dāng)于滿(mǎn)鋪4層商業(yè)，12.2萬(wàn)平米相當(dāng)于滿(mǎn)鋪4.7層商業(yè)?？紤]到本項(xiàng)目地塊的不規(guī)則增加土地利用難度、商業(yè)的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)性及辦公、居住物業(yè)檔次和舒適度要求，建議項(xiàng)目硬核區(qū)及核緣區(qū)容積率為：6參考國(guó)內(nèi)各城市城市中心高密度豪宅、江景樓盤(pán)容積率分布區(qū)間，建議本項(xiàng)目核緣以外住宅區(qū)容積率取上限4城市中心高密度豪宅容積率（3~4）江景樓盤(pán)容積率（2~4）研究?jī)?nèi)容?項(xiàng)目整體定位?項(xiàng)目功能比例確定?地塊容積率確定及分配?項(xiàng)目整體功能布局?各物業(yè)類(lèi)型定位如何挖掘潛在的商業(yè)價(jià)值是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，本項(xiàng)目商業(yè)要通過(guò)走差異化道路，打造有別于長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的MALL＋街坊式商業(yè)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。研究?jī)?nèi)容?項(xiàng)目整體定位?項(xiàng)目功能比例確定?地塊容積率確定及分配?項(xiàng)目整體功能布局?各物業(yè)類(lèi)型定位商業(yè)定位公寓定位住宅定位業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位客戶(hù)定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位客戶(hù)定位價(jià)格定位2004年長(zhǎng)沙人均GDP達(dá)到2262美元，城市化率達(dá)到51.19％，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系來(lái)看，長(zhǎng)沙已進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展階段歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到1500美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。

五一商圈現(xiàn)有集中商業(yè)業(yè)態(tài)以大百貨、大賣(mài)場(chǎng)為主，單體規(guī)模偏小，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重五一商圈現(xiàn)有商業(yè)在物建筑形態(tài)、消費(fèi)環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等方面均屬于傳統(tǒng)的大百貨、大賣(mài)場(chǎng)形式，功能單一、參與性弱、與消費(fèi)者距離感強(qiáng)，缺少主題化、娛樂(lè)化、體驗(yàn)化、專(zhuān)業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè)，不能滿(mǎn)足消費(fèi)者越來(lái)越多元化的消費(fèi)需求。我國(guó)已開(kāi)業(yè)或即將開(kāi)業(yè)的MALL排行榜（1）我國(guó)已開(kāi)業(yè)或即將開(kāi)業(yè)的MALL排行榜（1）在我國(guó)73家MALL排行榜中，長(zhǎng)沙沒(méi)有1家上榜，長(zhǎng)沙的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額以每年16%的速度增長(zhǎng)長(zhǎng)沙號(hào)稱(chēng)超過(guò)1萬(wàn)平米的大型商場(chǎng)已達(dá)到40多家長(zhǎng)沙是《世界商業(yè)評(píng)論》所評(píng)選出來(lái)的“中國(guó)100最佳商業(yè)城市”排行榜（包括港澳臺(tái)地區(qū)）的第29名。但是從我國(guó)73家MALL排行榜上可以看到，長(zhǎng)沙的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了！舊有單一購(gòu)物功能商業(yè)物業(yè)已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求。落后意味著發(fā)展機(jī)遇！市場(chǎng)空白意味著發(fā)展機(jī)遇！通過(guò)公共空間、合理動(dòng)線(xiàn)、細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)打造現(xiàn)代商業(yè)建筑形態(tài)富于活力的業(yè)態(tài)組合：4家核心主力店＋店中店主力店采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)方式，走時(shí)尚路線(xiàn)，推特色商品，避免商品組合與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同質(zhì)化。商業(yè)檔次：50%的國(guó)際一線(xiàn)品牌；30%的亞洲一線(xiàn)品牌，20%的國(guó)際二、三線(xiàn)品牌及國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌。四大領(lǐng)航國(guó)際品牌主力店國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌的時(shí)尚生活百貨。以進(jìn)口商品為特色的新概念超市。引入大型娛樂(lè)城，如華納影城、魅力四射、熱舞會(huì)所等世界知名、城市內(nèi)知名娛樂(lè)店。奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場(chǎng)。法國(guó)（Réel）體驗(yàn)時(shí)尚生活百貨公司嘉禾影院華潤(rùn)萬(wàn)佳CityValue奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)1－2層商業(yè)可靈活組合，3層可單獨(dú)銷(xiāo)售劃鋪、銷(xiāo)售方式靈活1、2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體出入便利3層可以單獨(dú)銷(xiāo)售，外掛樓梯，通過(guò)垂直動(dòng)線(xiàn)減少垂直租金差。一層帶動(dòng)以上樓層銷(xiāo)售，一拖三甚至更多。根據(jù)需要，客戶(hù)自由組合，為經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更大的靈活性。價(jià)格定位參照2005年坡子街及解放西路臨街商鋪售價(jià)，考慮到本項(xiàng)目入市時(shí)間、定位、檔次作適當(dāng)修正，非常湘江blockMall商鋪均價(jià)25000元/平米。都心街坊式商業(yè)生活——既是對(duì)過(guò)去集市型商業(yè)精神的回歸，又迎合當(dāng)代都市人個(gè)性化的需求無(wú)中心、多層次、混合就是活力小尺度設(shè)計(jì)使商業(yè)街更豐富、更親切街區(qū)生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的樂(lè)、24小時(shí)不停息的都市瘋狂blockMall業(yè)態(tài)——混合、豐富，長(zhǎng)沙時(shí)尚發(fā)源地

業(yè)態(tài)包括：中西餐廳，特色美食酒吧、茶館、KTV、美容美發(fā)各類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店、精品店、特色店各類(lèi)藝術(shù)品專(zhuān)賣(mài)店服務(wù)于社區(qū)居住和辦公的各類(lèi)業(yè)態(tài)工藝品精品服飾家庭影音保健藥品美容美發(fā)花店便利店財(cái)富湘江：精品專(zhuān)業(yè)特色街休閑湘江：長(zhǎng)沙第一條濱江風(fēng)情商業(yè)街本項(xiàng)目國(guó)際公寓通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新打造有別于長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)有的公寓產(chǎn)品，從而引領(lǐng)長(zhǎng)沙公寓產(chǎn)品的升級(jí)，樹(shù)立區(qū)域價(jià)值標(biāo)竿。研究?jī)?nèi)容?項(xiàng)目整體定位?項(xiàng)目功能比例確定?地塊容積率確定及分配?項(xiàng)目整體功能布局?各物業(yè)類(lèi)型定位商業(yè)定位公寓定位住宅定位業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位客戶(hù)定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位客戶(hù)定位價(jià)格定位現(xiàn)有商務(wù)公寓產(chǎn)品：規(guī)模小，滿(mǎn)足基本辦公、居住需求，產(chǎn)品不夠精細(xì)、創(chuàng)新少，無(wú)社區(qū)氛圍，配套服務(wù)一般商務(wù)公寓發(fā)展階段——長(zhǎng)沙市處于第二代向第三代的過(guò)渡，產(chǎn)品存在提升空間商務(wù)公寓：公建化的外立面提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升項(xiàng)目財(cái)富標(biāo)識(shí)強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，強(qiáng)調(diào)昭示性。建筑具有公建化立面效果，建筑設(shè)計(jì)上做出通透感。長(zhǎng)沙上空造院——都市院風(fēng)景每六層建立一個(gè)共享空間——公共院落每戶(hù)大陽(yáng)臺(tái)——私有院落小戶(hù)型也有絕佳的風(fēng)景LOFT公寓層高3.9～4.5米，上下兩層復(fù)式戶(hù)型買(mǎi)一層送一層，贈(zèng)送面積可達(dá)30％，加快銷(xiāo)售速度營(yíng)造豐富空間形式，方便商務(wù)辦公商務(wù)公寓

普通戶(hù)型，適度空間，標(biāo)示項(xiàng)目高品質(zhì)商務(wù)公寓的客戶(hù)定位——以長(zhǎng)沙為主，周邊區(qū)縣為輔

核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)長(zhǎng)沙投資客，如五一商圈的個(gè)體與私營(yíng)業(yè)主、河西高校老師等。特點(diǎn)：對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)較關(guān)注、多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)、相對(duì)理性、對(duì)總價(jià)敏感藝術(shù)類(lèi)、建筑設(shè)計(jì)類(lèi)、法律咨詢(xún)類(lèi)的創(chuàng)業(yè)型小公司；特點(diǎn)：看好片區(qū)發(fā)展前景、關(guān)注配套與便利性、關(guān)注樓盤(pán)形象價(jià)值、總價(jià)敏感追求獨(dú)立生活空間的年輕一族；周邊城市的投資客；退休人員及老年人，例如公務(wù)員、知識(shí)分子；核心驅(qū)動(dòng)力：1、看重項(xiàng)目升值潛力、高投資回報(bào)率的城市內(nèi)投資意識(shí)較強(qiáng)的客戶(hù)，如私營(yíng)業(yè)主、高校老師、政府公務(wù)員、泛公務(wù)員2、追求市中心便利與高形象的，改善辦公環(huán)境的創(chuàng)業(yè)型小公司客戶(hù)特征：年齡25~40歲之間，注重升值潛力與高形象的一群投資為主，居住、辦公為輔核心目標(biāo)客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)分析－長(zhǎng)沙投資客、中小規(guī)模草創(chuàng)型和成長(zhǎng)型企業(yè)、自住白領(lǐng)價(jià)格策略

根據(jù)市場(chǎng)比較法，對(duì)公寓均價(jià)做初步研究根據(jù)定價(jià)影響因素通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市5個(gè)公寓樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)比較定價(jià)，因?yàn)槟壳坝性S多不確定因素，所以以下為項(xiàng)目目前的初步均價(jià)。具體價(jià)格定位要到進(jìn)入銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定。本項(xiàng)目公寓價(jià)格＝本項(xiàng)目得分×權(quán)重單價(jià)/權(quán)重總分=85×3745.08/55.36＝5750.2元/平方米商務(wù)公寓的價(jià)格定位——既是本項(xiàng)目的目標(biāo)，也是項(xiàng)目差異化價(jià)值體系的策略項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位以市場(chǎng)為參照，以產(chǎn)品為依托，以目標(biāo)為導(dǎo)向：本項(xiàng)目的商務(wù)公寓價(jià)格定位：需要說(shuō)明的是，以上價(jià)格均作為項(xiàng)目的目標(biāo)控制性?xún)r(jià)格，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況、自身產(chǎn)品素質(zhì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段等進(jìn)行調(diào)整。5500~5800元/平方米國(guó)際品牌，帶來(lái)國(guó)際高品質(zhì)，提升項(xiàng)目頂級(jí)形象；加裝五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修

酒店式公寓客戶(hù)定位核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)跨國(guó)公司長(zhǎng)駐管理層；國(guó)內(nèi)知名企業(yè)長(zhǎng)駐管理層；追求身份標(biāo)識(shí)的私營(yíng)業(yè)主；本地大型企業(yè)管理層；城市內(nèi)高收入階層，如高校老師；周邊城市的私營(yíng)業(yè)主；演藝界人士；核心驅(qū)動(dòng)力：1、提升企業(yè)形象，管理層福利的公司；2、注重身份標(biāo)識(shí)的、尊貴享受的城市富有階層；核心目標(biāo)客戶(hù)AIO量表——跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)及本地大型企業(yè)長(zhǎng)駐管理層，追求身份標(biāo)識(shí)的私營(yíng)業(yè)主酒店式公寓的價(jià)格定位——既是本項(xiàng)目的目標(biāo)，也是項(xiàng)目差異化價(jià)值體系的策略高售價(jià)原因分析依托喜來(lái)登的品牌服務(wù)。只有68套，稀缺性提升價(jià)值。五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)精裝，每平方米的裝修費(fèi)用預(yù)計(jì)在5000元左右。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位以運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)的酒店式公寓為參照（不包括裝修5000元/平米），以產(chǎn)品為依托，以目標(biāo)為導(dǎo)向：本項(xiàng)目的酒店式公寓價(jià)格定位（不包括裝修）需要說(shuō)明的是，以上價(jià)格均作為項(xiàng)目的目標(biāo)控制性?xún)r(jià)格，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)依據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況、自身產(chǎn)品素質(zhì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段等進(jìn)行調(diào)整。5500~5800元/平方米運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)的酒店式公寓研究?jī)?nèi)容?項(xiàng)目整體定位?項(xiàng)目功能比例確定?地塊容積率確定及分配?項(xiàng)目整體功能布局?各物業(yè)類(lèi)型定位商業(yè)定位公寓定位住宅定位業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位客戶(hù)定位價(jià)格定位產(chǎn)品定位客戶(hù)定位價(jià)格定位市場(chǎng)上江景住宅產(chǎn)品打造較為粗糙，以江景資源核心驅(qū)動(dòng)力，而非產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力案例總結(jié)匯總城市中心高密度物業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)小結(jié)規(guī)劃布局：弧形設(shè)計(jì)并配以線(xiàn)形排列，實(shí)現(xiàn)“家家面江，戶(hù)戶(hù)有景”項(xiàng)目主體建筑沿江弧形排列，魚(yú)骨式的錯(cuò)落布置，解決排布置所造成的視線(xiàn)遮擋，設(shè)計(jì)使戶(hù)戶(hù)實(shí)現(xiàn)“家家面江，戶(hù)戶(hù)有景”。戶(hù)型上采用三梯四戶(hù)和三梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)。建筑風(fēng)格：以簡(jiǎn)捷、明快、挺拔高層建筑與外觀(guān)形象造成視覺(jué)沖擊，樹(shù)立地標(biāo)形象濱江豪宅主力戶(hù)型推薦130~144平米結(jié)論江景住宅市場(chǎng)上主力戶(hù)型以110-130平米的3房2廳2衛(wèi)，140-170平米的4房2廳2衛(wèi)為主；根據(jù)宏觀(guān)調(diào)控，建議項(xiàng)目主力戶(hù)型以130-144平米為主。根據(jù)市場(chǎng)研究，建議本項(xiàng)目主力戶(hù)型以130-144平方米為主；濱江豪宅戶(hù)型特征借鑒：強(qiáng)調(diào)景觀(guān)元素運(yùn)用，將稀有江景引入室內(nèi)運(yùn)用景觀(guān)強(qiáng)調(diào)元素：外飄窗、轉(zhuǎn)角大飄窗、景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)，戶(hù)戶(hù)大尺度落地窗，大露臺(tái)直面一線(xiàn)江景客廳及主臥室多朝江面，將稀有江景及園內(nèi)美景引入室內(nèi)轉(zhuǎn)角飄窗觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)角飄窗大露臺(tái)觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)景觀(guān)設(shè)計(jì)全面超越市場(chǎng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)由于目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)中景觀(guān)園林設(shè)計(jì)較為粗糙，且主題不明顯，景觀(guān)組團(tuán)與層次不強(qiáng)，建議本項(xiàng)目景觀(guān)設(shè)計(jì)中完面超越市場(chǎng)水平，提升項(xiàng)目品質(zhì)從消費(fèi)者分析可知，目前消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注小區(qū)的內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)高品質(zhì)形象風(fēng)格各異的組團(tuán)園林風(fēng)格具有核心景觀(guān)軸線(xiàn)的園林體系采用疊瀑、噴泉、硬質(zhì)鋪裝結(jié)合水渠、泳池等人工水景來(lái)營(yíng)造社區(qū)高檔感通過(guò)一些標(biāo)志性雕塑展示形象與營(yíng)造氣氛在社區(qū)的主入口處以及核心景觀(guān)處采用名貴樹(shù)種創(chuàng)造可逗留的休憩場(chǎng)所，打造生活氛圍具有核心景觀(guān)的園林體系，不同風(fēng)格的組團(tuán)設(shè)計(jì)，并在核心景觀(guān)節(jié)點(diǎn)處設(shè)置淺水泳池和休憩廣場(chǎng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)設(shè)計(jì)底層架空及連廊空間：豐富綠化環(huán)境及居民活動(dòng)空間，其一層架空并設(shè)置底層大堂：兼顧地標(biāo)形象和內(nèi)部舒適度營(yíng)造深圳中海灣畔底層架空架空底層內(nèi)部小品金地香蜜山底層架空半山蘭溪谷底層大堂其他濱海樓盤(pán)底層架空案例：萬(wàn)科東海岸高層、萬(wàn)科金域藍(lán)灣、金地金沙灘較大尺度的、高檔裝修的底層大堂和大氣的社區(qū)入口廣場(chǎng)滿(mǎn)足城市高端客戶(hù)會(huì)客、交流、休憩和彰顯身份的要求商務(wù)和休閑運(yùn)動(dòng)雙會(huì)所，構(gòu)成核心價(jià)值點(diǎn)位置建議靠近中心景觀(guān)園林處可通過(guò)會(huì)所/中心園林形成住宅的核心區(qū)域產(chǎn)品全面超越市場(chǎng)，樹(shù)立區(qū)域價(jià)值標(biāo)竿濱江豪宅的客戶(hù)定位——輻射全長(zhǎng)沙，帶動(dòng)周邊區(qū)縣核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)長(zhǎng)沙注重品質(zhì)生活的私營(yíng)業(yè)主；河西高校老師，如博導(dǎo)等；城市內(nèi)企事業(yè)單位的管理層，如銀行、證券公司等。城市內(nèi)具有穩(wěn)定高收入群體，如省人民醫(yī)院、長(zhǎng)沙中醫(yī)院醫(yī)生、律師、公務(wù)員；自由工作，如演藝界人士等；長(zhǎng)沙周邊城市的客戶(hù)，例如湘潭、郴州等；區(qū)域的原住民；投資客；核心驅(qū)動(dòng)力：1、注重生活品質(zhì)，有投資觀(guān)念的私營(yíng)業(yè)主2、注重生活品質(zhì)的高校老師3、留戀區(qū)域的政府公務(wù)員、泛公務(wù)員4、追求市中心的生活質(zhì)量，改善居住環(huán)境的企業(yè)的工作人員客戶(hù)特征：年齡35~45歲之間，追求新生活品質(zhì)的一群居住為主，投資為輔核心客戶(hù)AIO量表——長(zhǎng)沙注重品質(zhì)生活的私營(yíng)業(yè)主、河西高校老師、城市內(nèi)企事業(yè)單位的管理層價(jià)格策略

根據(jù)市場(chǎng)比較法，對(duì)住宅均價(jià)做初步研究根據(jù)定價(jià)影響因素通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市湘江一線(xiàn)的6個(gè)江景樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)比較定價(jià)，因?yàn)槟壳坝性S多不確定因素，所以以下為項(xiàng)目目前的初步均價(jià)。具體價(jià)格定位要到進(jìn)入銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定。