房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃摘要日前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀(guān)調(diào)控政策，以及沉重稅負(fù)的共同作用，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，生存壓力越來(lái)越大房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)納稅籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低成木,減輕資金壓力，增加經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)價(jià)值,打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。為公司的發(fā)展打卜基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);納稅;籌劃ABSTRACTTogetherbeforetherealestateindustryinChinabythemacro-controlpolicies,aswel1asaheavytaxburden,increasinglyfiercecompetition,increasingpressuretosurvivetherea1estatebusinessthroughtaxplanningtominimizetaxburden,therebyreducingthewoodtoreducethefinancialpressuretoincreaseeconomicefficiency,increasetheenterprisevalue,tocreateacompetitiveadvantageofenterprises.PlaytheBUfoundationforthedevelopmentofthecompany。KeyWords:Realestate；Tax；Planning摘要。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。ABSTRACT 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。第一章房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和稅收政策 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。1。1我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。第二章房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的必要性和可行性。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。2。1房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率偏重 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。2稅收政策太多，變化太快，企業(yè)難以及時(shí)掌握。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。2.3稅局官員不斷輪換，稅收政策越來(lái)越緊，稅收征管越來(lái)越嚴(yán).錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。第三章簡(jiǎn)要介紹幾種房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3。 1土地增值稅的籌劃 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3.1.1土地增值稅的納稅籌劃技術(shù) 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3。1。2案例分析。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3。2企業(yè)所得稅的籌劃 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3.2。1企業(yè)所得稅的納稅籌劃技術(shù)。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3。2。2案例分析。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3.3房產(chǎn)稅的籌劃 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3。3。1房產(chǎn)稅的納稅籌劃技術(shù) 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3.3.2案例分析 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3.4印花稅的籌劃 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3。4.1印花稅的納稅籌劃技術(shù)。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。3。4。2案例分析。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?？偨Y(jié) 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。致謝 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。參考文獻(xiàn)。錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。@第一章房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和稅收政策1。1我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r應(yīng)該說(shuō)，從2007年和今年以來(lái)我國(guó)房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來(lái)看,我們可以判定:我國(guó)的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說(shuō)的開(kāi)始步入“拐點(diǎn)”.當(dāng)然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”，而不是我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)周期的“拐點(diǎn)”。從房市的運(yùn)行層面來(lái)看，我國(guó)房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：、泡沫成份開(kāi)始收縮，市場(chǎng)價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始下降.2007年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房?jī)r(jià)從2007年四季度開(kāi)始下調(diào)。其中深圳房?jī)r(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%,此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況，2008年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米,與2007年10月相比，下跌了19。5%。北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺，但銷(xiāo)量也出現(xiàn)了不同程度的下跌,顯示其價(jià)格堅(jiān)挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價(jià)格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元,環(huán)比下滑了23。5%.而據(jù)某門(mén)戶(hù)網(wǎng)站報(bào)道，北京的多數(shù)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷(xiāo)現(xiàn)象,一些樓盤(pán)的價(jià)格也較去年高峰時(shí)有了較大的下降。東莞房?jī)r(jià)則距從最高點(diǎn)下降了約40%，基本回到了2006年初的價(jià)格。而根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬(wàn)科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷(xiāo)售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金,也大幅降低房?jī)r(jià)進(jìn)行拋售。、成交量萎縮，空置率上升。與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀(guān)望情緒嚴(yán)重,房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬(wàn)平方米，而2007年月均成交面積為174萬(wàn)平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量為100。89萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比4月份增長(zhǎng)8%，但同比去年4月則下降了57%.7月上半月上海一手商品住宅的成交量?jī)H33.62萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑22%,只相當(dāng)于去年同期成交的三成。、緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。目前，我國(guó)房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力.據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析,目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開(kāi)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門(mén)檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大.房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，是直接或者間接地來(lái)自銀行貸款，而個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人，占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%,這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房?jī)r(jià)下跌，一些購(gòu)房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無(wú)疑都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國(guó)的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。、市場(chǎng)開(kāi)始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗出市場(chǎng)。一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高,一些中小房地產(chǎn)無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息.五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng).這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化,一些實(shí)力較低的房企將被清洗出市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。1月22日，北京市建委對(duì)擬注銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的862家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示;根據(jù)名單，此次擬注銷(xiāo)的大多數(shù)還是中小開(kāi)發(fā)企業(yè).此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象.當(dāng)然，在一些二線(xiàn)、三線(xiàn)城市,中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。1.2房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策房地產(chǎn)稅收作為國(guó)家稅收體系中的重要組成部分，體現(xiàn)為一種財(cái)政范疇，是國(guó)家根據(jù)法律規(guī)定向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營(yíng)人、投資建設(shè)者、使用人以及受讓人等無(wú)償、強(qiáng)制并固定爭(zhēng)取一定貨幣的財(cái)政活動(dòng)。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征稅還屬于一個(gè)重要的分配范圍，它能夠參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié)，體現(xiàn)國(guó)家與房地產(chǎn)主體之間的分配關(guān)系.房地產(chǎn)稅制體系是對(duì)房地產(chǎn)的占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類(lèi)稅種的總稱(chēng),一般可分為房地產(chǎn)取得稅制、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅制和房地產(chǎn)保有稅制三大部分。目前，我國(guó)地方稅收體系尚未形成，地方稅制改革滯后，地方稅源增量空間有限，部分地方稅源已呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征稅具有以下特點(diǎn)：稅基穩(wěn)定、持續(xù)、稅源比較充沛，房地產(chǎn)業(yè)若能成為促進(jìn)地方稅收持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的主體稅源，勢(shì)必對(duì)做大、做好地方財(cái)政，支持地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到強(qiáng)有力的促進(jìn)作用，因此，做

好房地產(chǎn)業(yè)稅收制度的改革是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事.第二章房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的必要性和可行性2。1房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率偏重相對(duì)于其他行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)額高，涉及稅種多，納稅金額大，稅負(fù)相對(duì)較重。根據(jù)中國(guó)稅務(wù)出版社2007-2011年出版的《中國(guó)稅務(wù)年鑒》，2006年至2010年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種稅收收入及占我國(guó)稅收總收入的比重，如表1.1（單位：萬(wàn)元）。表3.1我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主要稅收收入分稅種情況表主要稅種2006年2007年2008年2009年2010年?duì)I業(yè)稅12,843,73717,911,22517,193,31723,687,95830,939,358企業(yè)所得稅6,864,92110,577,69612,533,27812,110,20518,155,771房產(chǎn)稅619,736719,518998,9771,215,4481,440,476土地增值稅1,877,2873,353,5594,473,6556,066,68711,065,547城建稅622,414867,678928,8891,277,9561,723,988教育費(fèi)附加266,749371,862398,095547,695738,852土地使用稅191,310529,6961,329,4211,525,2541,907,905印花稅136,247239,747341,443374,999609,554其他稅種6,61110,84145,93866,262140，282合計(jì)23，429,01234,581,82238，243，01346,872,46466，721，733全國(guó)稅收總收入369,495，901485,749,213578，617,963631，035,957732，020,000房地產(chǎn)業(yè)稅收占總稅收比重（%）6。347。126。617。439.11從上表可看出，房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅收收入呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，由2006年的23,429,012萬(wàn)元上升為2010年的66,721,733萬(wàn)元，增長(zhǎng)了184.78%,除了營(yíng)業(yè)稅外，其他各種稅都呈現(xiàn)歷年快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，對(duì)于2008年，受?chē)?guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降19.7%，商品房銷(xiāo)售額同比下降19.5%,由此造成房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅收人同比下降3。4%。另外，房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)稅收收入總額占全國(guó)稅收總收入的比重也在不斷上升，從2006年的6。34%上升到2010年的9.11%，這表明房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，其承擔(dān)的稅負(fù)也在不斷加重。2009年，受到國(guó)家鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收、信貸政策的影響,房地產(chǎn)需求集中釋放，成交量和成交價(jià)格不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)稅收快速增長(zhǎng).2010年，由于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和商品房建設(shè)保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)稅收收入額上漲幅度很大，營(yíng)業(yè)稅同比增長(zhǎng)30。61%，企業(yè)所得稅同比增長(zhǎng)49.92%,房產(chǎn)稅和城市房產(chǎn)稅同比增長(zhǎng)18.51%,土地增值稅同比增長(zhǎng)82。40%，城建稅和教育費(fèi)附加同比增長(zhǎng)34。90%,城鎮(zhèn)土地使用稅同比增長(zhǎng)25.09%，印花稅同比增長(zhǎng)62.55%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，其所承擔(dān)的稅負(fù)也越重。2.2稅收政策太多，變化太快，企業(yè)難以及時(shí)掌握我國(guó)稅收體制復(fù)雜，同時(shí)存在國(guó)局與地局兩套獨(dú)立運(yùn)作的稅收征管機(jī)關(guān)，人員經(jīng)常變換、輪崗，國(guó)家稅收政策也不能及時(shí)地向納稅人宣傳，納稅人不能及時(shí)根據(jù)稅收新政策作出新的決策，如果企業(yè)處理不當(dāng)，就有可能給企業(yè)帶來(lái)一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，也存在由于公司自身未能及時(shí)掌握稅收變化政策而多繳納稅負(fù)現(xiàn)象。若不及時(shí)地了解這種政策的變化，盲目采用納稅籌劃，可能會(huì)觸犯稅法，這就不是稅收籌劃而可能變成是偷稅。2.3稅局官員不斷輪換，稅收政策越來(lái)越緊，稅收征管越來(lái)越嚴(yán)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)純粹靠人脈關(guān)系已經(jīng)靠不住了.房地產(chǎn)行業(yè)近年新政策不斷，目的只有一個(gè)，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控。最近一段時(shí)間以來(lái)，為控制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱，中央政府“連下13道金牌”，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管力度：最新出臺(tái)的國(guó)稅發(fā)(2009)31號(hào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅相關(guān)制度進(jìn)行大幅調(diào)整，將原企業(yè)所得稅政策中的漏洞基本堵死;國(guó)稅發(fā)(2009)91號(hào)則加強(qiáng)了土地增值稅征管的力度。而在房地產(chǎn)行業(yè)，偷稅漏稅是很普遍的現(xiàn)象.據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局做的一項(xiàng)調(diào)查顯示，地產(chǎn)行業(yè)90%的企業(yè)可能存在偷稅問(wèn)題.為調(diào)控房地產(chǎn)，最近幾年,國(guó)家從北到南，在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了一場(chǎng)土地領(lǐng)域的反腐風(fēng)暴，眾多政府官員如北京副市長(zhǎng)劉志華、青島市委書(shū)記杜世成、安徽副省長(zhǎng)何閩旭、南京市委書(shū)記王武龍、深圳市長(zhǎng)徐宗衡;地產(chǎn)老板如黃光裕、劉軍、李義超、孫偉光紛紛落馬。全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可謂風(fēng)聲鶴唳。作為一個(gè)想做實(shí)事并且想長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在是時(shí)候考慮“如何在規(guī)范中逐步發(fā)展，在發(fā)展中逐步規(guī)范”的問(wèn)題了。考慮如何通過(guò)稅務(wù)籌劃合法地降低企業(yè)稅負(fù)而不能再靠原始積累時(shí)期常用的簡(jiǎn)單原始的偷稅方法了，否則會(huì)給自己留下后遺癥，或埋下一顆顆隨時(shí)可能爆炸的“稅務(wù)定時(shí)炸彈”。鑒于以上三方面因素的綜合作用，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃就顯得非常的必要。稅收?qǐng)?zhí)行和稅務(wù)檢查具有滯后性，它是依據(jù)企業(yè)一系列經(jīng)營(yíng)行為的記錄實(shí)施的，企業(yè)的任何經(jīng)營(yíng)決策一旦形成經(jīng)營(yíng)行為記錄在案，就不能隨意更改。這就需要企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策時(shí),事前進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與安排,以形成對(duì)企業(yè)有利的決策方案。稅務(wù)籌劃的合法性、超前性、綜合性、目的性等特征，恰恰能夠滿(mǎn)足企業(yè)在這方面的需求。第三章簡(jiǎn)要介紹幾種房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法3.1土地增值稅的籌劃3.1。1土地增值稅的納稅籌劃技術(shù)土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值率.增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制:開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和的10%。3。1.2案例分析A房地產(chǎn)公司擁有一土地使用權(quán)，其賬面價(jià)值5萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)值50萬(wàn)元。若以該土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，出售時(shí)在土地增值稅和企業(yè)所得稅上均會(huì)吃虧.其稅收繳納情況預(yù)計(jì)如下（數(shù)據(jù)虛構(gòu)一一開(kāi)發(fā)成本20萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用30萬(wàn)元，該房地產(chǎn)市值150萬(wàn)元，適用的土地增值稅平均稅率為40%,適用的企業(yè)所得稅為33%）.營(yíng)業(yè)稅=150X5%=7.5（萬(wàn)元）；土地增值稅=[150-5—20—30—（5+20）X20%—7.5]X 40%=33（萬(wàn)元）；企業(yè)所得稅=（150—5—20—30-7。5-33）X33%=18（萬(wàn)元）；稅金合計(jì)=7.5+33+18=58。5（萬(wàn)元）；節(jié)稅關(guān)鍵在于提高土地使用權(quán)的成本扣除，納稅籌劃過(guò)程如下：（1） 、A公司以該筆土地使用權(quán)和部分貨幣資金分立成立B公司。分立時(shí)，計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅=（50-5）X33%=14。85（萬(wàn)元）。分立后，該土地使用權(quán)在B公司以50萬(wàn)元入賬.（2） 、B企業(yè)利用該筆土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并出售，其應(yīng)繳稅金計(jì)算如下：營(yíng)業(yè)稅=150X5%=7。5（萬(wàn)元）；土地增值稅=[150-50—20—30—（50+20）X20%—7.5]X40%=11。4（萬(wàn)元）；企業(yè)所得稅=(150—50—20-30—7.5-11.4)X33%=10。3(萬(wàn)元)；稅金合計(jì)=14.85+7.5+11。4+10。3=44。05(萬(wàn)元)；節(jié)稅金額=58.5—44.05=14。45(萬(wàn)元).3.2房產(chǎn)稅的籌劃3.2.1房產(chǎn)稅的納稅籌劃技術(shù)如何使轉(zhuǎn)入房產(chǎn)的土地使用權(quán)價(jià)值最小，是籌劃專(zhuān)家們研究的重點(diǎn)。有的采用盡量推遲房產(chǎn)建設(shè)期限，使土地使用權(quán)攤銷(xiāo)最大化，達(dá)到房產(chǎn)原值最小化的方法；有的特別關(guān)注結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值與在建房產(chǎn)相關(guān)的土地的關(guān)系，既應(yīng)當(dāng)以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)于非房產(chǎn)占用土地，應(yīng)當(dāng)予以攤銷(xiāo),使土地使用權(quán)攤銷(xiāo)最大化，達(dá)到房產(chǎn)原值最小化的目的。那么有沒(méi)有一種最理想化的狀態(tài)，使計(jì)入房產(chǎn)原值的土地使用權(quán)價(jià)值為零呢?經(jīng)筆者研究發(fā)現(xiàn)，在一個(gè)特定環(huán)節(jié)，遵循特殊的會(huì)計(jì)處理，就可以巧做稅收籌劃.3。2。2案例分析齊魯瑞華(集團(tuán))公司賬面土地使用權(quán)價(jià)值2000萬(wàn)元，剩余攤銷(xiāo)年限30年，開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)成本4000萬(wàn)元，使用年限30年,假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值X(1-30%)分析如下：、若按《無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則》規(guī)定將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價(jià)值，共計(jì)征房產(chǎn)稅:6000X(1—30%)X1.2%X30=1512萬(wàn)元。、若執(zhí)行財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)文件，不將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值,共計(jì)征房產(chǎn)稅：400OX(1—30%)X1°2%X3O=1O08萬(wàn)元。少納房產(chǎn)稅：1512-1008=504萬(wàn)元。3。3印花稅的籌劃3。3。1印花稅的納稅籌劃技術(shù)印花稅的計(jì)稅依據(jù)是合同上所載的金額,因而出于共同利益,雙方或多方當(dāng)事人可以經(jīng)過(guò)合理籌劃，使各項(xiàng)費(fèi)用及原材料等的金額通過(guò)非違法的途徑從合同所載金額中得以減除，從而壓縮合同的表面金額，達(dá)到少繳稅款的目的。303O2案例分析如企業(yè)甲和企業(yè)乙欲簽訂一加工承攬合同，數(shù)額較大。由于加工承攬合同的計(jì)稅依據(jù)是加工或承攬收入，而且這里的加工或承攬收入額是指合同中規(guī)定的受托方的加工費(fèi)收入和提供的輔助材料金額之和，因此，如果雙方當(dāng)事人能想辦法將輔助材料金額壓縮，問(wèn)題便解決了。具體的做法就是由委托方自己提供輔助材料，如果委托方自己無(wú)法提供或是無(wú)法完全自己提供，也可以由受托方提供,當(dāng)然這時(shí)的籌劃就要分兩步進(jìn)行：第一步,雙方簽訂一份購(gòu)銷(xiāo)合同,由于購(gòu)銷(xiāo)合同適用的稅率為0.3%。,比加工承攬合同適用的稅率0。5%。要低。只要雙方將部分或全部輔助材料先行轉(zhuǎn)移所有權(quán)，加工承攬合同和購(gòu)銷(xiāo)合同要繳納的印花稅之和便會(huì)下降.第二步便是雙方簽訂加工承攬合同，其合同金額僅包括加工承攬收入，而不包括輔助材料金額。壓縮金額籌劃法在印花稅的籌劃中可以廣泛的應(yīng)用，比如互相以物易物的交易合同中，雙方當(dāng)事人盡量互相提供優(yōu)惠價(jià)格,使得合同金額下降到合理的程度。當(dāng)然這要注意一下限度，以免被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整價(jià)格，最終稅負(fù)更重，以致得不償失。依法繳納稅款是納稅人的義務(wù),換言之相關(guān)稅法是約束納稅人行為，為納稅人提供指導(dǎo)的依據(jù),是納稅人必須遵守的，這就是說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)務(wù)必注意不違反法律的原則一旦觸犯法律條文，稅后籌劃就