項目經(jīng)理日常對內(nèi)操作手冊

項目經(jīng)理日常對內(nèi)操作手冊項目經(jīng)理在進行項目管控時，對外需要對接甲方及業(yè)務(wù)單位，過程中嚴格執(zhí)行各項對接流程，做好檔案管理；對內(nèi)需要嚴控項目部常規(guī)工作執(zhí)行及公司對接。項目經(jīng)理對內(nèi)工作主要分為：1、項目常規(guī)文件制作及交接；2、項目財務(wù)文件制作及交接；3、OA項目管理門戶；4、項目明源管理；項目經(jīng)理對內(nèi)操作內(nèi)容項目常規(guī)文件制作及交接項目常規(guī)文件是公司對于項目管控的主要資料，分為總綱性文件及月度文件兩類?？偩V性文件：項目合同要點摘要，項目年度預(yù)算、年度獎懲申報、年度質(zhì)詢報告月度文件：月度合同執(zhí)行反饋、月度培訓(xùn)計劃、月度獎懲申報、月度績效設(shè)定及打分匯總、月度質(zhì)詢報告；以上所有文件模板見附件項目常規(guī)文件制作及交接項目合同要點摘要：項目經(jīng)理在與甲方簽署正式項目合同后，需立即進行項目合同要點摘要的編寫，編寫內(nèi)容經(jīng)分管副總確認后作為項目后期執(zhí)行直接的指導(dǎo)資料；編寫時間：接案后立即編寫；提交對象：分管領(lǐng)導(dǎo)；項目年度預(yù)算：依據(jù)項目實際情況，按照公司確認的年度預(yù)算報表模板詳實編寫項目各類預(yù)算，預(yù)算內(nèi)容經(jīng)分管副總確認后作為項目年度內(nèi)各項指標(biāo)設(shè)定的依據(jù)；編寫時間：一般為每年1月中上旬；提交對象：分管領(lǐng)導(dǎo)；項目常規(guī)文件制作及交接年度獎懲申報：年度獎懲是公司對于員工最大的肯定，項目負責(zé)人需嚴肅對待，在年底給予分管領(lǐng)導(dǎo)真實、有效建的議；申報時間：每年12月底；申報對象：分管領(lǐng)導(dǎo)；年度質(zhì)詢報告：質(zhì)詢會作為新景祥最重要的管理會議，項目負責(zé)人需高度重視，充分思考后編寫年度工作總結(jié)及計劃；提交時間：一般為每年1月中上旬；提交對象：人事行政部；項目常規(guī)文件制作及交接月度合同執(zhí)行反饋：根據(jù)當(dāng)月項目運作的實際情況對比合同要點摘要后，如實填寫執(zhí)行反饋，反饋內(nèi)容需經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)確認；提交時間：每月最后一天；提交對象：人事行政部；月度培訓(xùn)計劃：根據(jù)項目實際需求制定下月項目部培訓(xùn)內(nèi)容，計劃制定完畢后需經(jīng)分管副總確認；提交時間：每月最后一天；提交對象：人事行政部；月度獎懲申報：對于項目部月度表現(xiàn)突出者進行獎懲申報；申報時間：每月5日前進行上月申報；申報方式：通過OA流程；項目常規(guī)文件制作及交接月度績效設(shè)定及打分匯總：每月初根據(jù)年度預(yù)算中業(yè)績分解情況進行每月項目部所有成員績效內(nèi)容制定，下月初進行上一個月績效打分及評定，設(shè)定及評分結(jié)束后都需及時提交給人事部；提交時間：績效設(shè)定當(dāng)月5日前，績效評分下月5日前；提交對象：人事行政部；月度質(zhì)詢報告：月度質(zhì)詢與月度執(zhí)行是公司高管進行項目執(zhí)行監(jiān)控的重要方式，每月底根據(jù)月度項目實際情況編寫月度質(zhì)詢報告；提交時間：每月最后一天；提交對象：人事行政部；項目財務(wù)文件制作及交接項目財務(wù)文件是公司對于項目管控的主要財務(wù)報表，主要用于甲方確認業(yè)績及傭金、項目部獎金發(fā)放，分為以下幾類：項目獎金分配方案、業(yè)績確認及傭金結(jié)算表、傭金分配及發(fā)放明細表。（模板見附件，業(yè)績確認、傭金發(fā)放表可根據(jù)項目實際情況與甲方及財務(wù)確認后制定適合各自項目部的版本）項目獎金分配方案：根據(jù)公司獎金分配管理制度的標(biāo)準(zhǔn)，制定項目部分配方案，其中項目部總提點需嚴格按照公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，項目部各崗位比例項目負責(zé)人可根據(jù)人員實際情況進行分配，但分配比例需在公司要求范圍之內(nèi)，方案需經(jīng)總經(jīng)理確認后執(zhí)行；提交時間：項目開盤前；提交對象：分管領(lǐng)導(dǎo)；項目財務(wù)文件制作及交接業(yè)績確認及傭金結(jié)算表：依據(jù)項目結(jié)傭條件及方式，每月底根據(jù)本月銷售及回款實際情況將符合結(jié)傭條件的業(yè)績及對應(yīng)傭金制成報表，經(jīng)OA流程確認后，財務(wù)部交予公司蓋章。項目負責(zé)人將蓋章后報表交與甲方，跟蹤甲方審核及付款流程，直到傭金到賬。提交時間：每月1日提交上月報表；提交對象：OA流程（為簡化流程，先與財務(wù)部確認后再進行上傳）傭金分配及發(fā)放明細表：項目負責(zé)人與財務(wù)確認傭金到賬后，根據(jù)項目獎金分配方案制作傭金分配及發(fā)放明細表，經(jīng)公司OA流程確認后，財務(wù)部予以發(fā)放。提交時間：傭金確認到帳后；提交對象：OA流程（為簡化流程，先與財務(wù)部確認后再進行上傳）OA項目管理門戶OA項目管理門戶是公司檢查項目運營過程的區(qū)域，同時也是項目部工作成果展示的規(guī)范區(qū)域，分為銷售報表區(qū)與工作文件區(qū)。進入路徑：1、進入OA后，先于右上角選擇項目管理門戶OA項目管理門戶2、進入項目管理門戶后，左上角有項目工作導(dǎo)航，進入路徑：項目中心——項目工作區(qū)——銷售報表區(qū)、項目工作區(qū)OA項目管理門戶3、銷售報表區(qū)上傳報表路徑：銷售報表區(qū)——上海公司報表管理——項目——年度銷售管理報表——日報、周報、月報。上傳時間：日報：每天9：00前上傳前一日報表；周報：每周一10：00之前上傳上周周報表；月報：每月4號09：30之前上傳上月月報。備注：報表上傳前必須按照規(guī)定路徑進入，點擊日報、周報、月報后進行上傳，否則上傳報表不在區(qū)域，上傳無效。OA項目管理門戶4、項目工作區(qū)上傳路徑：項目工作區(qū)——上海公司——項目——財務(wù)層面、客戶層面、內(nèi)部運營、學(xué)習(xí)成長層面。上傳時間：資料確認后即可上傳，月初進行上月上傳資料梳理，補充缺失內(nèi)容。備注：月初的《合同執(zhí)行反饋》、《月度培訓(xùn)計劃》經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)確認后第一時間上傳，正常上傳時間：每月5日前。OA項目管理門戶A、目前層面分類在公司《OA項目管理門戶管理規(guī)范及操作指引》的基礎(chǔ)上有所調(diào)整，每個層面的各類資料依然按照制度中要求進行收集；B、上傳前需先點擊資料分類，如：上傳獎金發(fā)放明細需先點擊《09項目部獎金發(fā)放明細》，否則上傳內(nèi)容不顯示在上傳區(qū)域，上傳無效。項目明源管理明源軟件是目前公司項目部銷售管理的核心工具，其中的項目客戶資料、銷售數(shù)據(jù)是項目管理者進行項目管理有效的參考；此外，大量的的客戶資料可以給項目操盤提供很好的數(shù)據(jù)支持，同時各項目匯總的區(qū)域客戶信息也將成為公司區(qū)域領(lǐng)先地位的重要資源。針對明源軟件中項目的建立與運行過程中的操作要求，公司有明確的管理制度《售樓軟件規(guī)范操作管理制度》，制度見附件項目明源管理項目準(zhǔn)備：1、項目正式進駐案場前兩周，由項目經(jīng)理向IT專員提出申請，進行項目登記。（操作路徑：項目準(zhǔn)備——項目登記）2、項目經(jīng)理于項目登記開通后一周內(nèi)，需會同相關(guān)市場和企劃人員，由分管副總（或總經(jīng)理）主持，對項目的業(yè)務(wù)參數(shù)進行設(shè)置，并由參會人員簽字確認。（操作路徑：項目準(zhǔn)備——業(yè)務(wù)參數(shù)設(shè)置）3、項目主管在相應(yīng)模塊中須錄入項目的相關(guān)信息和確認項目團隊人員。（操作路徑：項目準(zhǔn)備——項目登記）4、項目開盤前一個月內(nèi)，由項目主管根據(jù)實際情況，設(shè)置戶型，并上傳戶型圖。（操作路徑：項目準(zhǔn)備——項目登記）5、項目開盤前一個月內(nèi)，由項目主管根據(jù)項目資料，設(shè)置區(qū)域和樓棟，并生成房間。（操作路徑：項目準(zhǔn)備——房源生成）項目明源管理項目準(zhǔn)備：6、IT專員在開盤前一周內(nèi)，檢查生成房間的資料，有問題及時調(diào)整。7、由項目主管定義付款方式，特別要留意設(shè)置付款方式明細（需與開發(fā)商確認后錄入）。（操作路徑：項目準(zhǔn)備——付款方式定義）8、由項目主管定義折扣，折扣類型要規(guī)范（需與開發(fā)商確認后錄入）。（操作路徑：項目準(zhǔn)備——折扣管理）9、項目主管應(yīng)根據(jù)具體情況，來確定用定價方案還是直接錄入來進行定價，并逐一檢查核實。（操作路徑：項目準(zhǔn)備——價格管理）10、項目主管負責(zé)對放盤的房間在軟件中進行放盤處理。（操作路徑：項目準(zhǔn)備——房間管理）項目明源管理軟件操作管理：置業(yè)顧問要求（重點內(nèi)容）1、置業(yè)顧問在軟件的銷售機會中輸入當(dāng)天接待客戶的基本資料。（操作路徑：客戶跟進——銷售機會）2、在銷售機會中錄入客戶資料的同時要如實的錄入客戶滿意度調(diào)查問卷。（操作路徑：客戶跟進——銷售機會）3、老客戶來訪、來電或是去電等交互活動，要及時、詳細的將交互資料錄入。（操作路徑：客戶跟進——銷售機會）4、及時在客戶臺帳中完善客戶資料，保證客戶資料的完整性。（操作路徑：客戶跟進——客戶臺賬）項目明源管理軟件操作管理：案場經(jīng)理、行政助理要求（重點）1、檢查置業(yè)顧問的銷售機會和交互錄入的及時性。（操作路徑：客戶跟進——銷售機會、交互明細查詢）2、抽查客戶滿意度調(diào)查問卷錄入真實性。（操作路徑：客戶跟進——銷售機會）3、檢查客戶資料錄入的完整性，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正。（操作路徑：客戶跟進——客戶分析）4、每天下班前，錄入銷售日志。（操作路徑：交易管理——銷售日志）項目明源管理軟件操作管理：案場經(jīng)理、行政助理要求（重點）5、交易信息，認購、簽約等，當(dāng)天錄入完成。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號）——認購、簽約）6、回款信息，及時錄入。按揭多付款的，需先進行合同按揭金額修改。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號）——金額修改）7、有換退房時，及時在價格管理模塊中進行退房審核，并進行相應(yīng)的財務(wù)處理。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號）——業(yè)務(wù)變更）8、如果是按揭合同，要根據(jù)實際情況及時進行相應(yīng)的按揭服務(wù)和放款處理。（操作路徑：交易管理——房源查詢（選擇房號）——付款情況）項目明源管理軟件操作管理：項目經(jīng)理要求（重點）1、檢查項目各項數(shù)據(jù)錄