第09章假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其應(yīng)用

房地產(chǎn)估價(jià)與實(shí)務(wù)

第九章

假設(shè)開(kāi)發(fā)法2本章目錄第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理第二節(jié)考慮資金時(shí)間價(jià)值的兩種方式第三節(jié)各項(xiàng)收入與費(fèi)用的求取3第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理

一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本概念

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去預(yù)測(cè)的未來(lái)正常的開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)為剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法等?！?

二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理，在形式上是新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本法的倒算。假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的主要區(qū)別在于：

(1)成本法求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格。

(2)假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格可以通過(guò)預(yù)測(cè)得到，求取的是土地或建筑物的價(jià)格?！?

三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用對(duì)象和條件

適用對(duì)象：具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)，統(tǒng)稱(chēng)為“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”。

具體包括：(1)待開(kāi)發(fā)的土地(生地、毛地、熟地)；(2)在建工程；(3)可裝修改造或可改變用途的舊房。

適用條件：(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件明確；(2)具有穩(wěn)定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境；(3)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值比較容易預(yù)測(cè)?！?四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

具體的開(kāi)發(fā)類(lèi)型有:(1)將生地開(kāi)發(fā)成熟地或房屋

(2)將毛地開(kāi)發(fā)成熟地或房屋(3)將熟地開(kāi)發(fā)成房屋(4)將在建工程開(kāi)發(fā)成房屋

(5)將舊房重新裝修改造※7五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

1.調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；

2.按照最高最佳使用原則進(jìn)行假設(shè)開(kāi)發(fā)利用；

3.估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；

4.預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

5.測(cè)算后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；

6.求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值?！?第二節(jié)考慮資金時(shí)間價(jià)值的兩種方式

假設(shè)開(kāi)發(fā)法在求取各項(xiàng)收入與費(fèi)用時(shí)，必須考慮資金時(shí)間價(jià)值，考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式有兩種：一、計(jì)算利息的方式(傳統(tǒng)方法)

二、折現(xiàn)的方式(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)

兩種方法的計(jì)算公式如下：※9

一、計(jì)算利息的方法

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

二、折現(xiàn)的方法

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)值－開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)值－管理費(fèi)用現(xiàn)值－銷(xiāo)售費(fèi)用現(xiàn)值—銷(xiāo)售稅費(fèi)現(xiàn)值－購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)※

10計(jì)算利息方法與折現(xiàn)方法的比較：

項(xiàng)目折現(xiàn)的方法計(jì)算利息的方法1開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期2開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的現(xiàn)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值3開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)的現(xiàn)值開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)4投資利息5開(kāi)發(fā)利潤(rùn)6購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)7折現(xiàn)率

①計(jì)算利息的方法考慮各費(fèi)用項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的數(shù)值，不考慮折現(xiàn)；折現(xiàn)的方法要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的現(xiàn)值；②計(jì)算利息的方法要單獨(dú)考慮投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；折現(xiàn)方法則不單獨(dú)考慮，而是將其隱含在折現(xiàn)的過(guò)程中。※11第三節(jié)各項(xiàng)收入與費(fèi)用的求取假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常需要確定以下參數(shù)：一、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期二、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值三、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)四、投資利息(僅采用傳統(tǒng)法時(shí)需要求取)

五、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(僅采用傳統(tǒng)法時(shí)需要求取)

六、購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)七、折現(xiàn)率(僅采用現(xiàn)金流量法時(shí)需要求取)※12

一、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期銷(xiāo)售期(無(wú)預(yù)售)建造期前期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)發(fā)完成日期(竣工日期)銷(xiāo)售期(有預(yù)售)銷(xiāo)售結(jié)束日期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束日期開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)期13

二、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值(不考慮預(yù)售和延期銷(xiāo)售)。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)得到。

(1)對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后出售的房地產(chǎn)，采用市場(chǎng)比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合來(lái)推測(cè)；

(2)對(duì)于出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，先預(yù)測(cè)其開(kāi)發(fā)完成后的每年的租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法計(jì)算公式將其轉(zhuǎn)換為開(kāi)發(fā)完成時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。※14

三、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)

假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)的估算方法與成本法相同。不同之處在于各項(xiàng)成本與費(fèi)用項(xiàng)目需要進(jìn)行預(yù)測(cè)得到?！?5

四、投資利息(僅采用傳統(tǒng)法時(shí)需要求取)

(1)計(jì)息項(xiàng)目：①待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值；②購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；③開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用；④銷(xiāo)售費(fèi)用(具體分析)。銷(xiāo)售稅費(fèi)通常不計(jì)投資利息。

(2)計(jì)息期：起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)是銷(xiāo)售完成(或開(kāi)發(fā)完成)時(shí)點(diǎn)。對(duì)發(fā)生在一段時(shí)間內(nèi)的費(fèi)用，通常假設(shè)其在該時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生。

(3)計(jì)息方式：通常采用復(fù)利計(jì)息方式。

(4)利率類(lèi)型：通常采用實(shí)際利率?！?6

五、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(僅采用傳統(tǒng)法時(shí)需要求取)

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的測(cè)算方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目所要求的平均利潤(rùn)率，測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)關(guān)系。利潤(rùn)率直接成本利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)(1):取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本+開(kāi)發(fā)成本(2):(1)+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用(3):(2)+投資利息開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值17

六、購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。通常按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。

七、折現(xiàn)率(僅采用現(xiàn)金流量法時(shí)需要求取)

折現(xiàn)率與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。折現(xiàn)率已經(jīng)包括了投資開(kāi)發(fā)資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分?！纠?】需要評(píng)估一片面積2k㎡的荒地價(jià)值。該荒地適宜進(jìn)行“五通一平”開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)豢赊D(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為800元／㎡；開(kāi)發(fā)期需要3年；將該片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為2.5億元／k㎡；貸款年利率為10％；投資利潤(rùn)率為15％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)的6％，買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)的4％。試測(cè)算該荒地的總價(jià)和單價(jià)?！?8該荒地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

假設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V：

(1)開(kāi)發(fā)完成后的熟地總價(jià)值

=800×2000000×60％=9.6(億元)(2)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等總額

=2.5×2=5(億元)(3)投資利息總額

=V×(1+4％)×[(1+10％)3―1]+5×[(1+10％)1.5―1]=0.344V+0.768(億元)※

【解】19

(4)銷(xiāo)售稅費(fèi)總額

=9.6×6％=0.576(億元)(5)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額

=(V+V×4％+5)×15％=0.156V+0.75(億元)(6)購(gòu)買(mǎi)該成片荒地的稅費(fèi)總額

=V×4％=0.04V(億元)20

(7)則由：V=9.6-5-(0.344V+0.768)-0.576-(0.156V+0.75)-0.04V

可得：V=1.627(億元)該成片荒地的總價(jià)=1.627(億元)

該成片荒地的單價(jià)=81.35(元／㎡)※

【例2】需要評(píng)估某宗土地于2005年9月時(shí)的價(jià)值。該宗土地的面積為5000㎡，剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類(lèi)型的商品住宅；該類(lèi)商品住宅的開(kāi)發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)為800元/㎡，勘察設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12％，建筑安裝工程費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)在第一年、第二年的投資比例分別為60％和40％；銷(xiāo)售費(fèi)用為售價(jià)的2％，假設(shè)銷(xiāo)售費(fèi)用發(fā)生在銷(xiāo)售完成之時(shí)，房地產(chǎn)交易中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等為交易價(jià)格的6％，買(mǎi)方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的3％；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，平均售價(jià)為2000元/㎡。試測(cè)算該宗土地于2005年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)(折現(xiàn)率為12％)?！?1假設(shè)該宗土地2005年9月的總價(jià)為V：

(1)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值

=(2000×5000×2)/(1+12%)2=1594.39(萬(wàn)元)

(2)建筑安裝工程費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)等總額

=800×(1+12％)×5000×2×[60％/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5]

=810.36(萬(wàn)元)※

【解】22

(3)銷(xiāo)售費(fèi)用及銷(xiāo)售稅費(fèi)總額

=1594.39×(2％+6％)=127.55(萬(wàn)元)(4)購(gòu)買(mǎi)該宗土地的稅費(fèi)總額

=V×3％=0.03V(萬(wàn)元)

則由：V=1594.39-810.36-127.55-0.03V

可得：V=637.36(萬(wàn)元)

因此：

土地總價(jià)=637.36(萬(wàn)元)

土地單價(jià)=1274.72(元／㎡)

樓面地價(jià)=637.36(元／㎡)※23

【例3】某舊廠房的建筑面積為5000㎡。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元／㎡(按建筑面積計(jì)，下同)，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為1000元／㎡；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為4000元／㎡；銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的8％，并假設(shè)均發(fā)生在銷(xiāo)售完成之時(shí)；購(gòu)買(mǎi)該舊廠房買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4％。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和單價(jià)(折現(xiàn)率為12％)?！?4

假設(shè)該舊廠房的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為V：

(1)裝修改造成商場(chǎng)后的房地產(chǎn)總價(jià)值

=(4000×5000)/(1+12%)=1785.71(萬(wàn)元)

(2)裝修改造的總費(fèi)用

=1000×5000/(1+12%)0.5=472.46(萬(wàn)元)

(3)銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)總額

=1785.71×8％=142.86(萬(wàn)元)※

【解】25

(4)購(gòu)買(mǎi)該舊廠房的稅費(fèi)總額

=V×4％=0.04V(萬(wàn)元)(5)需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額

=400×5000=200(萬(wàn)元)

則由:V=1785.71-472.46-142.86-0.04V-200

可得:V=933.07(萬(wàn)元)

因此：舊廠房總價(jià)=933.07(萬(wàn)元)

舊廠房單價(jià)=l866.13(元／㎡)※26

【例4】某寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)工于2004年3月1日，用地面積3000㎡，建筑面積12400㎡，建筑物設(shè)計(jì)使用壽命50年，土地使用年限50年(從開(kāi)工之日起計(jì))。土地取得費(fèi)用為樓面地價(jià)800元／㎡，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用為2300元／㎡。至2005年9月1日,實(shí)際完成主體結(jié)構(gòu)并已投入50％的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用，估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入60％的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，月租金為60元／m2，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25％。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)的3％，銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的8％。試測(cè)算該在建工程2005年9月1日的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和單價(jià)(報(bào)酬率為9％，折現(xiàn)率為13％)。※27

【解】28

假設(shè)該在建工程的正常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為V：

(1)續(xù)建完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值＝

(2)續(xù)建總費(fèi)