2021年房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃歐陽光明（2021.03.07）**地產(chǎn)**地產(chǎn)納稅籌劃是納稅人為達到減輕稅負(fù)和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目的，而在稅法允許的范圍內(nèi)，通過經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項交易活動進行事先安排的過程。通過對**項目進行稅收提前籌劃，而不是事后的補救，以達到減輕公司稅負(fù)和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目的?！咎粕椒康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅稅率】計稅名稱稅率（％）1增值稅5月之前項目5或之后112城建稅0.353教育費附加0.154地方教育費附加0.15土地增值稅（預(yù)交）26印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）0.057土地使用稅15元/平米8企業(yè)所得稅（按利潤）25行業(yè)稅負(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體稅負(fù)率為10%左右主要稅收籌劃方法】一、利用稅收優(yōu)惠二、收入分散法三、增加扣除項目金額法【籌劃方法在各階段的運用】一、總包施工單位、監(jiān)理、造價咨詢、跟蹤審計單位招標(biāo)*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.071、1、2、擬定、簽訂合同稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：簽訂工程合同時：盡量爭取“甲方供材”，既可以保證項目質(zhì)量，又可以在合理范圍內(nèi)合同中虛增材料金額提高項目成本（避免項目最后不能核定征收所得稅及土地增值稅時成本過低稅負(fù)過重）?！凹坠┎牧稀庇袃煞N流程：如下圖：模式一：合同內(nèi)甲供（即甲控）在簽訂工程合同內(nèi)注明，乙方委托甲方代購材料，銷貨方將發(fā)票開具給乙方（建筑安裝企業(yè)），并由甲方將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給乙方。甲方為乙方代購材料，乙方將甲代購材料應(yīng)全額計入工程造價，一并計征增值稅開具“建筑業(yè)”發(fā)票?！牧瞎?yīng)方〕施工方甲方〕模式二：合同外甲供在簽訂工程合同內(nèi)注明，建筑材料由甲方提供，銷貨方將材料發(fā)票開具給甲方，甲方提供的材料價款不包括在工程合同內(nèi)。乙方承包工程在開具發(fā)票時“甲供材料”價款不能作為發(fā)票開具金額。廠材料供應(yīng)方—I發(fā)萼〉甲方“甲供材料”的缺點是增加了甲方材料的資金投入和資金支付壓力，需提前做好融資安排。二、招標(biāo)合同備案1、根據(jù)住建局要求進行合同備案三、建設(shè)工程施工許可證辦理1、辦理《建設(shè)工程施工許可證》四、施工組織1、施工組織五、辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》六、銷售1、項目營銷籌備期稅收籌劃（收入分散法）：為了緩解資金壓力，未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，可采取誠意金、意向金方式收取準(zhǔn)業(yè)主款項，以滿足開發(fā)項目建設(shè)的資金需要。房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”，不是按照合同約定收取的，僅僅是按照《訂房單》（或類似憑據(jù)）約定收取的，它不受《合同法》約束。2、項目預(yù)熱期3、項目開盤前準(zhǔn)備稅務(wù)籌劃（收入分散法）：成立裝飾裝修公司或找一家資質(zhì)高的裝飾裝修聯(lián)營，在合理范圍內(nèi)分出一部分收入，這樣既可以節(jié)省土地增值稅又可以節(jié)省增值稅稅金及附加（分出收入部分對應(yīng)的5%土地增值稅可節(jié)??；增值稅稅金及附加稅率：進銷相抵后約5.65%，裝飾裝修3.39%，可節(jié)省2.26%）。注：關(guān)鍵在于如何讓客戶同時簽訂購房協(xié)議及裝修協(xié)議，可能對銷售造成一定的影響。優(yōu)點：地產(chǎn)可以節(jié)省分出部分7.26%的稅金，**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07客戶可以節(jié)省分出部分6%的費用（契稅及維修基金）。缺點：購房客戶將來出售時由于購買發(fā)票金額較小導(dǎo)致相應(yīng)的稅金增加。如果客戶考慮到這一點可能會不愿意接受這種購買方式。4、開盤稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超過銷售收入的15％內(nèi)據(jù)實扣除。集團公司的廣告費，對于與地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的部分，可由地產(chǎn)公司承擔(dān)部分費用。5、日常銷售稅收籌劃（分散收入法）：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)[]31號文規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入應(yīng)先按毛利率計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。據(jù)此，我公司“預(yù)收賬款”應(yīng)按照15%的利潤率扣除相關(guān)成本費用后,繳納企業(yè)所得稅。稅務(wù)稽查重點：企業(yè)預(yù)售款金額。查實企業(yè)預(yù)售款后，以此作為企業(yè)補交增值稅及附加、土地增值稅（2%預(yù)交）、企業(yè)所得稅。稅務(wù)稽查局獲取企業(yè)預(yù)售信息來源：銀行、房管部門。企業(yè)應(yīng)對：依據(jù)購房合同。購房合同分三類：全款、分*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07期付款、辦理按揭。對按揭類客戶，需及時去稅務(wù)局開票，及時辦理按揭。對全款、分期類客戶，可以暫緩開出發(fā)票。未開發(fā)票的收據(jù)，暫緩進財務(wù)預(yù)售帳款科目。6、清盤七、工程建設(shè)1、主體施工2、變更簽證3、工程款支付籌劃方案（增加扣除項目金額法）:取得發(fā)票合規(guī)：與承包商商量，由承包商開發(fā)票，開發(fā)商負(fù)責(zé)這部分的稅金。注意事項：開發(fā)商需把這部分虛增的成本想法設(shè)法放進結(jié)算書中，體現(xiàn)在結(jié)算造價中。4、外檐裝修材料確定。5、甲控、甲分包材料招標(biāo)稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：以冀東混凝土為例。**項目建筑面積按50000平米計算，單方混凝土招標(biāo)價300元/方，我方可以按照345元/方結(jié)算（需簽定合同），達到虛增成本的目的。6、水、暖、電安裝（每戶外鋪底商的水、電、氣表分開安裝，利于后期的租賃）稅收籌劃：配合安裝公司稅務(wù)籌劃，參與安裝合同的簽定。7、工程款結(jié)算稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：與承包商商量，由承包商開發(fā)票，開發(fā)商負(fù)責(zé)這部分的稅金。注意事項：開發(fā)商需把這部分虛增的成本想法設(shè)法放進結(jié)算書中，體現(xiàn)在結(jié)算造價中。虛增成本的目的：可以少繳房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。開發(fā)商多繳了6%左右的建筑業(yè)增值稅及建筑企業(yè)所得稅，少繳25%的企業(yè)所得稅。這也是為什么房地產(chǎn)公司大部分都設(shè)有建筑公司的動機之一。不過現(xiàn)在稅務(wù)局也學(xué)精了，對房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)查得很嚴(yán)。關(guān)聯(lián)公司的在避稅方面的主要作用：虛增成本。當(dāng)然在其他方面也有作用。8、施工方稅收籌劃：1）總包以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。2）總包為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。3）總包為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在4月*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.072021.03.072021.03.072021.03.072021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽光明*創(chuàng)編30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在4月30日前的建筑工程項目。4）總包跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。5）總包建筑安裝工程費:材料（設(shè)備）+人工+施工機具使用費+安全措施費+管理費+利潤+規(guī)費+稅金稅籌：財務(wù)人員要參與招投標(biāo)階段、在標(biāo)書中約定增值稅稅率：約定3%或約定11%。施工方中標(biāo)后：建筑安裝工程費組成項目中材料（設(shè)備）+人工+施工機具使用費+安全措施費+管理費+利潤+規(guī)費不含稅部分已經(jīng)確認(rèn)了。下一步就是選擇使用稅率。施工方可以選擇3%稅率（甲供），可以選擇11%稅率，如果都可以抵扣，對開發(fā)商的成本沒有任何影響。施工方如果可抵扣項少，會選擇3%適用稅率。開發(fā)商可以要求施工方開具3%稅率的增值稅專用發(fā)毛坯房竣工驗收1、毛坯房竣工驗收備案毛坯房結(jié)算1、毛坯房竣工結(jié)算2、工程款支付精裝修工程1、精裝設(shè)計單位招標(biāo)*歐陽光明*歐陽光明*創(chuàng)編2、精裝工程設(shè)計2021.03.07*歐陽光明*歐陽光明*創(chuàng)編2、精裝工程設(shè)計2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07稅收籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：以設(shè)計勞務(wù)為例：境外機構(gòu)除設(shè)計開始前派員來我國進行現(xiàn)場勘查、收集資料、了解情況外，設(shè)計方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國境外進行，設(shè)計完成后，將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè)。在這種情況下，對外商從我國取得的全部營業(yè)收入有稅收優(yōu)惠。3、精裝施工單位招標(biāo)4、成品房裝修十一、配套工程1、配套手續(xù)2、配套施工3、竣工結(jié)算稅收籌劃：取得合法票據(jù)，并附相關(guān)工程結(jié)算書，最好經(jīng)集團審計部（或?qū)徲嫴科刚埅毩⒌谌剑徲嫛?、與政府收費有關(guān)的內(nèi)容：向政府有關(guān)部門爭取盡快退返：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、城市綠化費、城區(qū)建校費、防雷設(shè)計費、建筑噪音排污費、余泥清運費的可退返部分，還有新型墻體基金、散裝水泥基金。十二、竣工驗收1、室內(nèi)空氣檢測2、成品房驗收備案*歐陽光明*歐陽光明*創(chuàng)編3、辦理住宅準(zhǔn)入證所需資料2021.03.07*歐陽光明*歐陽光明*創(chuàng)編3、辦理住宅準(zhǔn)入證所需資料2021.03.074、住宅準(zhǔn)入證手續(xù)辦理5、竣工備案手續(xù)稅收籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：土地增值稅的匯算清繳。土地增值稅稅率：（1）按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定必須以財稅[]141號規(guī)定的為準(zhǔn)），增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅；（2）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（3）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（4）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（5）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。相關(guān)文件：國稅發(fā)[]187號（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。*歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽光明*歐陽光明*創(chuàng)編6、整體移交物業(yè)。2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07**歐陽光明*創(chuàng)編2021.03.07（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。十三、入住前準(zhǔn)備1、入住準(zhǔn)備2、辦理地名手續(xù)3、物業(yè)用品儲備4、物業(yè)接收鑰匙、驗房十四、辦理入住1、辦理入住2、售后維修十五、售后及移交1、投訴處理2、裝修管理3、施工資料整理及移交4、供暖5、通煤氣稅收籌劃（收入分散法）：房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納增值稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負(fù)的目的。7、產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋8、初始登記9、產(chǎn)權(quán)證辦理稅務(wù)籌劃（利用稅收優(yōu)惠）：對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1.5%.相關(guān)文件：10月22日財稅[]137號10、分戶土地證11、土地證辦理【期間費用稅收籌劃】一、管理費用稅收籌劃（增加扣除項目金額法）：總機構(gòu)管理費用，可按一定比例向地產(chǎn)公司分?jǐn)?，增大了地產(chǎn)公司成本，以此減少