江西省高安市某商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃報告

**商貿(mào)城招商策劃報告目錄第一部分項目定位一、項目分析二、項目定位第二部分市場經(jīng)營分區(qū)一、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇二、市場經(jīng)營分區(qū)第三部分市場招商總策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商執(zhí)行策略四、招商利益點整合第四部分招商執(zhí)行計劃一、正式招商時間二、招商工作安排第五部分招商準備工作一、政府支持二、現(xiàn)場包裝三、招商宣傳資料準備四、戶外媒體運用五、相關文件第一部分項目定位一、項目分析1、項目簡介2、項目周邊環(huán)境項目北面為高安市主要商業(yè)街——**路項目東面為高安市到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通要道——橋南路項目南面、西面為住宅區(qū)周邊商業(yè)配套情況：高安城南車站：位于橋南路，距本項目約200米，為高安市通往市外及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要中短車站，線路有：高安——南昌，高安——新余，高安——樟樹，高安——龍?zhí)?，高安——楊圩，高安——五橋，高安——石腦，高安——汪家，高安——村前，高安——大城，高安——祥符。公交線路：2路，南浦——信息部——涂家莊——連錦橋——人民醫(yī)院——十字街——牛場——左橋加油站；3路，水果批發(fā)市場——長途汽車站——瑞西賓館——勞動大廈——人民醫(yī)院——上游瓷廠。銀行：工商銀行，位于**路路，距本項目約50米；信用合作社，位于**路、朝陽路，距本項目約60米；建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行，位于筠泉路，距本項目約700米。郵局、電訊局：位于筠泉路，距本項目約800米。綜合辦證營業(yè)大廳：位于筠泉路，距本項目約700米。3、項目優(yōu)勢分析地段優(yōu)勢。位于城南商業(yè)次成熟地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚。規(guī)模優(yōu)勢。市場內(nèi)共有商鋪592間，一層商業(yè)面積約17500M2，規(guī)模宏大，在高安市首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應。規(guī)劃優(yōu)勢。雖然本市場在規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和“休閑廣場”的規(guī)劃理念在高安市還是十分創(chuàng)新的，對零售商業(yè)的進場經(jīng)營具有相當?shù)奈?。交通?yōu)勢。項目臨近高安市城南的兩條主干道：橋南路和**路，交通通達性好，商業(yè)輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城南客運站）。4、項目劣勢分析項目位于**路東端，商業(yè)氛圍較之**路西差，商業(yè)氛圍有所減弱，商業(yè)價值逐步降低。市場展示面不足。市場沿**路方向被原有建筑阻擋，僅有一個18米寬主入口和一個10.5米寬次入口與**路連通；市場沿橋南路方向被商貿(mào)城新建的建筑阻擋，僅有一個16米寬主入口和一個11米寬次入口與橋南路相通，市場入口處也缺乏開揚的廣場，市場展示面不足。5、項目機會點分析時機好。目前高安市內(nèi)僅有城南**路形成商圈，其余商業(yè)基本都是分散經(jīng)營。而**路商圈目前尚未有一個大型的、經(jīng)營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，本項目的出現(xiàn)正好填補了這一市場空白。政府支持。本項目為高安市重點招商引資項目，市委、市政府高度重視，大力支持，項目被列為高安市2003年重點工程，并運用一定的行政手段將：家用電器、炊具、太陽能熱水器、自行車、布匹、種子、農(nóng)膜、化肥、煙花爆竹等9個業(yè)態(tài)進行“劃行歸市”劃入本市場統(tǒng)一經(jīng)營。6、項目威脅點分析前期遺留負面影響。本項目前期的操作失誤，在市場上留下了一定的負面影響（負面影響程度如何，是否容易消除？）。工程進度。本項目前期工程進度緩慢，一方面浪費了前期的宣傳推廣效果，讓客戶對開發(fā)商信息產(chǎn)生懷疑，對項目產(chǎn)生負面；另一方面被競爭對手強占了先機。競爭威脅。目前本項目最大的競爭對手為同片區(qū)的“錦江·外灘”商業(yè)街，該項目規(guī)模與本項目相當，位置稍次與本項目，但工程進度遠快于本項目，目前主體工程已基本完成，12月試營業(yè)，元月1日正式開業(yè)。周邊失敗案例。與項目一街之隔的朝陽門商貿(mào)廣場的“死火”給地域不大的高安市商家和投資者留下了較大的“陰影”，也給本市場的招商、銷售增加了一定的難度。商業(yè)容量。通過市場調(diào)查，高安市主要地段的商戶數(shù)量為戶，**路周邊商圈（包括**路、勝利路、筠泉路、橋南路）商戶數(shù)量為戶，商戶數(shù)量有限，本市場和“錦江·外灘”商鋪的相續(xù)落成，同一地段新增加商鋪數(shù)量近1200間，如此龐大的商鋪供應量，市場競爭激烈程度勢必達到“你死我活”的境地。對策（如何放大優(yōu)、勢抓住機遇，減弱劣勢、規(guī)避威脅）：突出市場的地理位置，以高安市的“黃金商圈的商業(yè)制高點”來提升市場的商業(yè)價值；突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購物公園”來定位市場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模；突出市場的交通優(yōu)勢，以“客運站旁、兩條黃金通道交匯處”來定義市場的交通環(huán)境；在工商、稅務等方面竟可能多的爭取市政府更多的支持。爭取讓市政府以公告形式書面發(fā)布對市場的支持；加快工程進度，樹立市場開業(yè)“倒計時牌”，增強客戶對市場的信心；合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)；制訂足以打擊競爭對手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，不給予競爭對手反擊機會，達到快速招商的目的；制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。二、項目定位1、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)定位本市場規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就高安市目前的市場狀況，定位為任何一個目前市政府對本項目規(guī)定的單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿市場，或不能完全實現(xiàn)項目的商業(yè)價值。為了便于市場的快速啟動和實現(xiàn)項目商業(yè)價值最大化，我們建議本市場定位為一個多種業(yè)態(tài)并存的綜合性市場。2、招商對象定位根據(jù)高安市的經(jīng)濟發(fā)展水平和我們以往市場招商經(jīng)驗，本市場的招商對象將以高安市區(qū)為主，高安市周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。3、市場經(jīng)營檔次定位就實現(xiàn)商鋪價值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場內(nèi)經(jīng)營的商品定位為中、高檔商品。但通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前高安市人口以農(nóng)業(yè)人口為主，市民收入偏低，商業(yè)水平比較落后，市場上經(jīng)營的商品以中低檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的**路、勝利路的街鋪和商場，也是以中擋商品為主，高檔商品很少有市場，經(jīng)營高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。因此，對于本市場商品檔次定位我們認為：以中擋商品為主，但仍需重點吸引高檔商品入場經(jīng)營，以帶動中擋商品的招商。若經(jīng)營中低檔商品的商戶能夠承受租金，亦不能排斥對經(jīng)營中低檔商品商戶的招商。4、市場形象定位綜合前面分析我們將**商貿(mào)城市場形象定位為：高安黃金商圈首個一站式購物公園高安商業(yè)制高點**路商業(yè)地王**路龍頭商鋪第二部分市場經(jīng)營分區(qū)一、市場經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇1、高安市區(qū)主要街道和商場商鋪數(shù)量統(tǒng)計區(qū)域路段名稱總間數(shù)空置間數(shù)空置率城南區(qū)域**路16331.84%勝利路1152017.39%筠泉路1391510.79%朝陽路1005353%高安商廈32382.47%高安集貿(mào)大市場10687.54%新朝陽批發(fā)市場602033.33%東方大市場1203428.33%橋南路1302015.38%地中海商城703245.71%朝陽門商貿(mào)城40831877.94%瑞雪商城19315%城北區(qū)域高安大道3085818.83%西湖路1854524.32%鳳凰不夜城1652615.75%瑞州路1614024.84%橋北路2669033.83%瑞州商貿(mào)廣場51310620.66%碧落路2133114.55%共合計356188724.9%2、高安市區(qū)主要街道和商場商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計業(yè)態(tài)總數(shù)占調(diào)查總量比例建材38010.79%服裝37210.56%煙酒雜貨1785.05%皮鞋1263.57%副食品1253.54%精品店992.81%日用百貨671.9%通訊631.79%窗簾布藝611.73%干貨551.56%藥品521.47%農(nóng)資種子化肥762.24%超市431.22%家電431.22%文化用品381.08%電腦310.88%圖書280.79%小商品230.65%炊具220.6%金銀珠寶210.59%網(wǎng)吧200.56%自行車170.48%眼鏡150.42%電子游戲140.39%皮具箱包70.19%煙花爆竹70.19%童裝50.14%水暖電器50.14%床上用品40.11%花卉40.01%燈具20.05%餐飲1644.66%汽配812.3%美容：601.7%摩托591.6%貨運代理401.1%影樓160.4%消防用品180.5%農(nóng)機配件220.6%賓館270.7%日雜150.42%影碟110.3%蛋糕店100.28%茶座70.19%汽車修理50.1%其他經(jīng)營性小店972.75%空置門面88725.18%合計3561100%3、**商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)選擇根據(jù)高安市目前商業(yè)狀況、各商業(yè)業(yè)態(tài)的總量、商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況，我們將：服裝、鞋類、珠寶精品、家用電器、自行車、小家電、副食品、日用小商品、玩具文化用品、布匹窗簾、農(nóng)用機械、農(nóng)膜種子、農(nóng)藥等列為**商貿(mào)城經(jīng)營范圍。二、市場經(jīng)營分區(qū)見附圖。該市場經(jīng)營分區(qū)圖還需進一步征求重點商戶意見，進行適當調(diào)整。第三部分市場招商總策略一、租金策略一）、租金厘定考慮因素1、周邊物業(yè)租金狀況：項目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。2、地理位置：即地段，指的是項目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價格的重要要素之一；3、交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。4、昭示性：即項目的臨街面，是否易于尋找、識別。5、配套：市場配套能否滿足商戶功能需求（如倉庫、展示中心等）。6、商鋪形式及面積：對商家而言是商鋪是否合用，有無浪費、無效面積。7、經(jīng)營環(huán)境：市場內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場外部的環(huán)境，客戶到達市場購物是否感覺舒適。8、停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。9、經(jīng)營管理：經(jīng)營管理公司是否專業(yè)，能否使市場在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。10、開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠實力，是否有開發(fā)或經(jīng)營同類物業(yè)的經(jīng)驗。二）、項目周邊商業(yè)及租金狀況1、**路商鋪**路是高安市商業(yè)第二繁榮的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)以中檔服裝、家電為主，**路西端連接高安市目前商業(yè)最為繁榮的勝利路，并擁有高安市最大的商場“高安商廈”，路西端的商業(yè)氛圍遠遠強于東端，租金水平落差也很大，靠西端一層商鋪的租金最高達到120元/M2.月，靠東端一層商鋪租金最低僅為30M2.月。2、勝利路商鋪勝利路是高安市目前最為繁榮的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)以中高檔服裝、皮具鞋類為主，有部分專賣店。勝利路的繁榮是因為該路段歷史上就是高安市主要交通干道，連接瑞州大橋，隨著高安大橋的通車，勝利路作為交通干道的功能將逐漸被**路、橋南路所取代，其商業(yè)氛圍將逐漸減弱。目前勝利路依然是高安市商業(yè)氛圍最為濃郁的商業(yè)街，租金水平界于50—160元/M2.月之間。3、高安商廈高安商廈位于**路西端，是高安市唯一的大型商廈，商廈1-4層為商場，建筑面積約2.2萬平方米，目前僅有1-3層營業(yè)，第4層空置，商場主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝、小百貨、文具玩具等，共有商戶323戶。租金水平：一層83—136元/M2.月，二層17—75元/M2.月，三層13—58元/M2.月。4、錦江·外灘商業(yè)街錦江·外灘商業(yè)街位于高安市沿江路瑞州大橋和高安大橋之間，是本項目最直接的競爭對手。錦江·外灘商業(yè)街共有商鋪550間，其中一層商鋪410間，二層商鋪140間。一層商鋪分A、B、C、D、E、F區(qū)，商鋪層高5.8米，開發(fā)商已將其分隔為上下二層，經(jīng)營層高3.5米，夾層高2.3米，一層商鋪主要定位為服裝、家電及混合業(yè)態(tài)；二層商鋪層高3.5米，定位為休閑娛樂商業(yè)。開發(fā)商一層商鋪從中間起西面靠近瑞州大橋部分銷售較好，商鋪基本由購買者自己經(jīng)營或自行出租，沒有定位。一層商鋪靠近東面（高安大橋）部分銷售不好，目前進行招商，業(yè)態(tài)定位為服裝、家電，招商之后在進行返租銷售，返租兩年，年回報6%，目前服裝部分招租情況較好，家電部分招租狀況一般，返租銷售狀況不理想。錦江·外灘商業(yè)街招商優(yōu)惠政策：錦江·外灘商業(yè)街原來招商政策為：租期1—3年，免租金3—12個月。目前招商政策為：租期1—2年，簽一年租約送3個月，實際使用15個月；簽二年租約，送半年，實際交18個月租金。所有租金在簽合同時一次性交齊。另外開發(fā)商還承諾：工商稅費減免一年，所有部門一年內(nèi)不進場檢查。錦江·外灘商業(yè)街裝修標準：錦江·外灘商業(yè)街租金水平：一層步行街部分平均40元/M2.月，南面商鋪平均租金25元/M2.月，二層商鋪租金約12元/M2.月。三）、本項目商鋪租金根據(jù)市場調(diào)查，在綜合本項目地段，目前商業(yè)氛圍、周邊競爭商鋪情況和商鋪銷售時的價格等因素后，我們建議**商貿(mào)城租金為：商鋪形式標準租金（元/㎡㎡）二層樓商鋪40三層樓商鋪45沿橋南路商鋪45管理費0.5元/M2.月。租金及管理費的計算以一層商鋪面積為基數(shù)，樓上部分不在計取費用。四）、租金策略以“放水養(yǎng)魚，培育市場”、實行“免租一年半”和“統(tǒng)一租金”的租金策略，以達到吸引品牌商家的進駐及快速招商的目的。為了達到快速招商的目的，吸引目標商戶快速落定，我們建議本商貿(mào)城實行統(tǒng)一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在實際操作中對各區(qū)域的一些核心龍頭鋪位實行控制，以便留給一些有影響力的商家。統(tǒng)一租金的策略在我們以往的實踐中證明是成功的，因為市場剛開始招商時，大部分商戶會處于觀望狀態(tài)，實行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進場強占好位置，感覺占了便宜；后進場的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進駐，信心會增強，也不會覺得很吃虧。五）、**商貿(mào)城商鋪裝修建議根據(jù)商戶反饋信息，絕大部分商戶均希望**商貿(mào)城商鋪能待基本裝修。為此我們建議商鋪的裝修標準為：地面：一層地面為防滑地磚，二層以上地面水泥沙漿抹平。墻面：高級乳膠漆刷白。天花：高級乳膠漆刷白，配日光燈管。衛(wèi)生間：通上下水。樓梯：現(xiàn)澆樓梯，水泥沙漿抹平。大門：高級鋁合金卷簾門。另外，部分商戶提出希望商貿(mào)城除步行街以外的商鋪之間能夠有頂棚，不影響雨天和太陽爆曬天的經(jīng)營。二、招商政策策略任何新興商業(yè)市場從開業(yè)——興旺——達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境的不同而有所不同。若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進場，容易造成市場空置；另一方面，即使能招到部分商戶進場，但由于市場人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進場，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從四個方面對市場進行培育：第一是：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有選擇性的引有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商戶（具體見市場分區(qū)和招商細則）。第二是：政府的支持。政府劃行歸市公告，稅費減免公告（或批復），盡量爭取一年半至二年的稅費減免期。第三是：免租期。三年租期，免租18個月（沿橋南路街鋪免租半年）。簽約時收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年按1/2租金標準每半年一收，第三年按標準租金每半年一收。第四是：后期市場的經(jīng)營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進來，還要讓商戶“進得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關心的問題，市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費用的投入。因此我們建議開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司；另外建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前三年投入100萬元的經(jīng)營推廣費用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強商戶進場經(jīng)營信心。三、招商執(zhí)行策略回避銷售信息：為了避免銷售價格對商戶的干擾，影響其租賃的積極性，我們在招商時決口不提銷售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。若客戶問到要購買商鋪，我們統(tǒng)一口徑：“我們現(xiàn)在只招商，不銷售；具體什么時候銷售公司現(xiàn)在還沒有確定；租賃商鋪的商家對所租賃的商鋪有優(yōu)先購買權和價格優(yōu)惠，在公司決定銷售時會提前通知各位進場商戶優(yōu)先購買”。品牌商戶（大戶）優(yōu)先招商：設定一定的優(yōu)惠條件（如免租金20個月），有針對性選擇主要進駐業(yè)態(tài)中的5-8家重點品牌商戶（大戶）進行洽談，優(yōu)先對品牌商戶進行招商，增強對其它中戶、散戶招商的號召力。招商信息發(fā)布：通過戶外廣告和定向派送招商海報向商戶傳遞招商信息。**商貿(mào)城招商新聞發(fā)布會：預定800人左右的會議廳，利用邀請函及禮品邀請目標商戶到會，通過新聞發(fā)布會來傳遞“市政府及其相關部門對**商貿(mào)城的重視和支持；開發(fā)商全力建設市場和扶持、培育市場的措施及決心；商戶代表對市場的認同”的信息，同時公布招商細則和公開招商時間，以增進商戶進場的信心。**商貿(mào)城招商新聞發(fā)布會：目的：講解**商貿(mào)城的商業(yè)理念、生意機會，通過研討會擴大**商貿(mào)城的影響，并利用政府的影響力、龍頭商家的號召力，堅定其它商戶進駐的信心及決心，并借此開展招商。時間：初定8月26日實施。開發(fā)商：*總商戶代表：已達成進場意向1名龍頭商家目標商戶：通過邀請函邀請選定市場業(yè)態(tài)的商家。特邀嘉賓：市政府政府領導、市經(jīng)貿(mào)委領導、市商業(yè)局領導、工商稅務居領導、技術監(jiān)督居領導、商界知名人士等。媒體支持：高安電視臺記者。地點：待定定（開發(fā)商聯(lián)聯(lián)系）公開招商：新聞發(fā)發(fā)布會后第3天進行公開開招商，以“統(tǒng)一租金、先先到先選鋪”的招商政策策激起欲租鋪鋪的商戶及早早到現(xiàn)場選鋪鋪，同時以現(xiàn)現(xiàn)場強勁的人人氣促動商戶戶快速租鋪。合理避稅：與商戶戶簽訂《合作作經(jīng)營協(xié)議》代代替簽《租賃賃合同》，打打“插邊球”，爭取避免免租賃稅。四、招商利益點整整合1、**商貿(mào)城生意機會分分析：做高安市78萬人人的生意。雄雄距高安核心心商圈至尊地地段，與高安安市78萬人做生意意。大市場成就大生意意。4萬平方米的的商業(yè)規(guī)模，匯匯集最具生命命力的多種商商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)業(yè)態(tài)互補，易易于產(chǎn)生強大大的商業(yè)聚集集效應，為客客戶提供“一站式購物”，強力吸引引消費者，從從而增加進場場商戶生意機機會。先到就是賺到。免免租金一年半半，免收二年年工商稅費，極極大降低商戶戶生意成本，減減免去的費用用就是賺到的的利潤。幫你的生意做大、幫幫你的品牌打打響。**商貿(mào)城開業(yè)業(yè)前三年開發(fā)發(fā)商投入100萬元市場推推廣費用，全全方位對市場場和進場商戶戶進行宣傳，幫幫商戶的生意意做大，幫商商戶的品牌打打響。新大橋帶來新商機機。受益于瑞瑞州大橋車流流、人流的帶帶動，成就了了勝利路“高安第一路”的商業(yè)地王王地位。97年底，隨著著高安大橋的的通車和隨之之而來的瑞州州大橋交通管管制，勝利路路的車流、人人流日益減少少，商業(yè)氛圍圍也隨之日漸漸削弱。由于于高安大橋取取代瑞州大橋橋的功能日益益明顯，越來來越多的車流流和人流均通通過高安大橋橋來往城南、城城北，橋南路路和**路東段的商商業(yè)機會日益益突顯，成就就了瑞雪商城城、新朝陽批批發(fā)市場等大大型商業(yè)，橋橋南路取代勝勝利路、**路東面商業(yè)業(yè)環(huán)境超過西西面將成為必必然趨勢。2、**商貿(mào)城優(yōu)勢分析高安市首個“一站站式”購物公園。***商貿(mào)城公園園式的購物環(huán)環(huán)境，集合了了服裝、鞋類類、家用電器器、副食品、文文化用品、小小商品等數(shù)十十種商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、上萬種商商品，充分滿滿足市民“一站式”購物需要。高安市核心商圈首首個現(xiàn)代化、規(guī)規(guī)?；纳藤Q(mào)貿(mào)城。**商貿(mào)城地處處高安市核心心商圈——**路商圈核心心區(qū)位，4萬平方米的的市場規(guī)模和和現(xiàn)代化的規(guī)規(guī)劃布局，堪堪稱高安市商商業(yè)龍頭。高安市首個擁有兩兩條商業(yè)步行行街的商貿(mào)城城。**商貿(mào)城內(nèi)兩兩條寬16米，長250米和100米的商業(yè)步步行街，以及及1100平方米的中中心休閑廣場場，讓消費者者在購物中休休閑、休閑中中購物，極大大提升了商貿(mào)貿(mào)城的品位和和購物環(huán)境。高安市唯一地處兩兩條黃金通道道交匯處的商商貿(mào)城。**商貿(mào)城地處處高安市主要要商業(yè)街“**路”和高安市通通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主主要干道“橋南路”交匯處，人人流車流匯集集，人氣鼎盛盛，財源滾滾滾。高安市唯一“租一一層、送一層層”的商貿(mào)城。**商貿(mào)城獨有有的二至三層層商鋪，商戶戶租下一層店店面，樓上二二層、三層商商鋪免費給予予商戶使用，商商戶可根據(jù)自自身經(jīng)營需要要，將樓上商商鋪作為店面面經(jīng)營、作為為倉庫使用或或居住使用。五、招商推廣廣告告語高安市首個一站式式購物公園零租金搶占高安商商業(yè)制高點零租金搶占**路路商業(yè)地王免租一年半，黃金金你來賺租一層，送一層第四部分招商商執(zhí)行計劃一、商貿(mào)城開業(yè)時時間根據(jù)商戶經(jīng)營的要要求和開發(fā)商商的承諾，**商貿(mào)城將定定于2004年元月1日正式開業(yè)業(yè)。市場要開開業(yè)還需要給給予商戶一定定的裝修期，通通過討論，開開發(fā)商同意拿拿出1個月作為商商戶的裝修期期。因此，在在對外宣傳時時我們可打出出口號：12月1日進場裝修，元月月1日鐵定開業(yè)業(yè)！若不能按按時開業(yè)，開開發(fā)商承諾無無條件退還商商戶租鋪定金金，以增強商商戶租鋪的信信心。二、正式招商時間間考慮到競競爭對手（錦錦江·外灘商業(yè)街街）的招商進進度、商戶經(jīng)經(jīng)營淡旺季、項項目工程進度度、和商鋪銷銷售等因素，我我們將8月28日定為**商貿(mào)城的公開開招商日。所所有招商工作作均圍繞公開開招商日的時時間進行安排排。三、招商工作安排排工作內(nèi)容完成時間負責人市場調(diào)查工作7月14日——20日新德安《市場調(diào)查報告》、《招招商策劃報告告》、《銷售售策劃報告》完完成。7月21日——31日新德安《招商策劃報告》內(nèi)內(nèi)容討論定稿稿8月1日——6日新德安、開發(fā)商宣傳推廣資料、現(xiàn)現(xiàn)場包裝、戶戶外廣告設計計、定稿8月7日——8月18日廣告公司、****、開發(fā)商，或或開發(fā)商委托托***公司進行廣廣告設計重點品牌商戶招商商洽談8月10日——8月26日新德安宣傳推廣資料、現(xiàn)現(xiàn)場包裝制作作完成，戶外外廣告發(fā)布完完成8月19日——23日開發(fā)商、廣告公司司招商禮品（8000份，20-30元/份）準備8月19日——25日開發(fā)商招商新聞發(fā)布會場場地預定，政政府相關部分分領導邀請8月20日開發(fā)商商戶邀請、招商資資料派送8月24日——25日新德安、招商處工工作人員**商貿(mào)城招商新聞發(fā)發(fā)布會8月26日開發(fā)商、新德安公開招商日8月28日招商處工作人員四、招商商鋪范圍圍**商貿(mào)貿(mào)城尚未銷售售的商鋪，已已經(jīng)銷售商鋪鋪不作為招商商范圍考慮，予予以銷控。第五部分招商商準備工作一、政府支持請市委、市政府出出面在招商新新聞發(fā)布會上上發(fā)言，表明明政府對**商貿(mào)城的支支持；落實“劃行歸市”政策，請請政府出具公公告；落實工商稅費的優(yōu)優(yōu)惠政策，爭爭取“免收二年工工商稅費，相相關部門二年年內(nèi)不進場檢檢查”，并形成文文件；爭取政府及相關部部分同意，將將“高安市人民民政府”、“高安市商貿(mào)貿(mào)委”、“高安市商業(yè)業(yè)局”作為**商貿(mào)城的聯(lián)聯(lián)袂推廣單位位，在**商貿(mào)城宣傳傳資料上出現(xiàn)現(xiàn)，“拉虎皮，做做大旗”，用來提升升項目的權威威性和可信度度。二、現(xiàn)場包裝1、售樓樓處外部。售樓處外立面：建建議在售樓處處頂上的東面面、北面樹立立廣告牌。售售樓處南北向向約為12米、東西向向約為7.5米（準確尺尺寸有待核實實），建議設設置廣告牌高高度為6米。東面廣廣告牌主題為為：高安黃金金商圈首個一一站式購物公公園——**商貿(mào)城（配配效果圖）；；北面廣告牌牌主題為：00租金搶占**路商業(yè)地王王。售樓處北側工地廣廣告牌：發(fā)布布招商信息：：市政府重點點工程、市政政府重點扶持持市場、市政政府“家用電器、炊炊具、太陽能能熱水器、自自行車、布匹匹、種子、農(nóng)農(nóng)膜、化肥、煙煙花爆竹”劃行歸市市市場，8月28日隆重招商商，免租一年年半，黃金你你來賺。城邀邀服裝、家用用電器、副食食品……商家進駐。招商熱線：**工地圍墻：主要體體現(xiàn)**商貿(mào)城優(yōu)勢勢：如“高安市首個個一站式購物物公園；高安安市核心商圈圈首個現(xiàn)代化化、規(guī)?；牡纳藤Q(mào)城；高高安市唯一地地處兩條黃金金通道交匯處處的商貿(mào)城；；高安市唯一一“租一層、送送一層”的商貿(mào)城”?，F(xiàn)場氣氛營造：運運用彩虹門、高高空氣球、飄飄旗等常規(guī)手手段營造現(xiàn)場場熱烈氣氛。2、售樓處內(nèi)部目前售樓處內(nèi)部包包裝過于簡單單，對項目本本身優(yōu)勢挖掘掘不足，不利利于營造現(xiàn)場場氣氛。為了營造熱烈的現(xiàn)現(xiàn)場氣氛，盡盡可能多的向向商戶傳遞招招商信息，建建議售樓處內(nèi)內(nèi)部包裝以比比較隆重的暖暖色凋（紅色色、黃色）為為主、以大面面積的噴繪畫畫面來展示招招商信息。售樓處東南面為主主要洽談區(qū)，墻墻面面積大，目目前僅掛了項項目相關文件件。此處建議議包裝成發(fā)布布：項目生意意機會、項目目招商細則，政府相關支持方面信息。售樓處北面目前為為三塊展板。此此處建議包裝裝成發(fā)布：項項目優(yōu)勢、大大市場帶來大大財富方面信信息。售樓處西面兩窗戶戶之間，目前前空置。此處處建議懸掛項項目相關文件件。售樓處西南面，咨咨詢臺旁邊，目目前空置。此此處建議懸掛掛招商銷控表表。三、招商宣傳資料料準備1、招商海報規(guī)格：和鴻順德國國際商貿(mào)城招招商海報一樣樣，大度8開，4P。內(nèi)容：展示項目地地段優(yōu)勢，項項目本身的特特點，項目生生意機會，政政府對項目的的支持，項目目招商細則，項項目招商政策策等。2、平面圖規(guī)格：A3紙張大大小。內(nèi)容：**商貿(mào)城城商鋪總平面面圖（業(yè)態(tài)分分區(qū)，用不同同顏色表示），商商鋪編號、尺尺寸，各類商商鋪各層平面面圖。四、戶外媒體運用用1、主要路段過街橫橫幅、路燈旗旗路段：勝利路、***路、筠泉路路、橋南路、瑞瑞州路、西湖湖路、橋北路路、碧落路、高高安大道。在在路面窄的道道路上掛過街街橫幅，在路路面寬的道路路選擇路邊路路燈掛路燈旗旗。內(nèi)容：零租金搶占占**路商業(yè)地王王；零租金搶搶占高安商業(yè)業(yè)制高點；零零租金搶占高高安首個一站站式購物公園園；高安市政政府重點扶持持市場；高安安市劃行歸市市商貿(mào)城；免免租一年半，黃黃金你來賺；；租一層送一一層等。2、瑞州大橋、高安安大橋燈箱更更換原瑞州大大橋上燈箱廣廣告畫面，在在高安大橋上上設置燈箱廣廣告。3、公交車車身更更換公交車廣廣告，內(nèi)容：：“高安市政府府重點扶持市市場，高安首首個一站式購購物公園，零零租金搶占**路商業(yè)地王王，誠邀服裝裝、鞋類、家家電、副食品品、小商品等等商家入駐”，紅黃主色色調(diào)，配效果果圖。4、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有戶外外媒體更更換原各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)戶外媒體，內(nèi)內(nèi)容和高安市市內(nèi)一樣。五、相關文件1、招商細則**商貿(mào)城招商細則招商對象：服裝、鞋鞋類皮具、家家電、自行車車、小家電、副副食品、日用用小商品、玩玩具文化用品品、布匹窗簾簾、農(nóng)用機械械、農(nóng)膜種子子、農(nóng)藥經(jīng)銷銷商。合作金標準：市場場內(nèi)三層商鋪鋪45元/M2.月，二層商商鋪40元/M2.月，沿橋南南路商鋪45元/M2.月，合作金金按一層建筑筑面積計算。合作經(jīng)營保證金：：三層商鋪每每間5000元、二層商商鋪每間4000元；保證金金于簽訂《合合作經(jīng)營定鋪鋪書》時交納納。商家條件：商戶按按經(jīng)營品種分分區(qū)進行商鋪鋪選擇。商戶戶須提供身份份證。品牌商商戶需能提供供營業(yè)執(zhí)照和和品牌證明（商商標注冊證、代代理證明或原原產(chǎn)地證明書書）。經(jīng)營管理：商家按按規(guī)定時間開開業(yè)、營業(yè)；；按限定的經(jīng)經(jīng)營品種經(jīng)營營；服從商城城管理；按時時交納各項費費用，否則商商貿(mào)城有權將將違規(guī)商戶清清退出場，并并沒收押金。合作金優(yōu)惠：市場場內(nèi)商鋪，免免18個月合作金金，即第一年年免收，第二二年租金五折折，第三年標標準租金。標標準租金為：：三層樓商鋪鋪45元/M2.月，二層樓樓商鋪40元/M2.月（按底層層面積計收）。沿沿橋南路商鋪鋪：免租金6個月，標準準租金45元/M2.月。合作金收取：商戶戶定鋪后十日日內(nèi)需簽訂《合合作經(jīng)營協(xié)議議書》，一次次性簽約三年年。第一年免免收合作金，第第二年合作金金減半收取，合合作金每六個個月交納一次次，交納時間間需提前一個個月；第三年年收取標準合合作金。工商稅收優(yōu)惠：享享受政府兩年年免收工商稅稅費的優(yōu)惠政政策。其它費用：物業(yè)管管理費暫定為為：0.5元/平方米.月；電費：：每間商鋪設設獨立電表，按按表收費。招商方式：計劃于于8月28日上午9:00開始公開招招商選鋪，先先到先選；每每個商戶（每每個品牌）最最多可選擇兩兩間商鋪。2、招商流程商戶交納合作經(jīng)營營保證金——開發(fā)商財務務開具收據(jù)——簽訂《合作作經(jīng)營定鋪書書》——10日內(nèi)簽訂《合合作經(jīng)營協(xié)議議書》。3、合作經(jīng)營訂鋪書書***商貿(mào)城城合作經(jīng)營訂鋪書編號：號甲方：高安市***商貿(mào)城乙方：電話：**電話：地址：高安市***路與橋南路路交匯處地址：甲、乙雙方就高安安市**商貿(mào)城合作作經(jīng)營事宜，一一致同意如下下條款。第一條甲方將座座落于高安市市**商貿(mào)城路的的第號商鋪（以以下簡稱該商商鋪）與乙方方合作使用，商商鋪一層建筑筑面積為平方方米，層合計計建筑面積平平方米，合作作期限為三年年。第二條合作商鋪鋪的經(jīng)營范圍圍為，乙方的的經(jīng)營品牌為為。第三條本商鋪鋪合作金為元元/平方米.月（按一層層建筑面積計計算），合計計元/月，合作期期內(nèi)乙方享受受免月合作金金的優(yōu)惠政策策。第四條本定鋪鋪書簽訂時，乙乙方應向甲方方交納合作商商鋪定金，定定金金額為人人民幣：元，該該定金在簽定定《合作經(jīng)營營協(xié)議書》時時自動轉為商商鋪合作經(jīng)營營保證金。第五條乙方應應于本定鋪書書簽訂后十日日內(nèi)與甲方簽簽訂本商鋪的的《合作經(jīng)營營協(xié)議書》，若若乙方不能按按期簽訂《合合作經(jīng)營協(xié)議議書》，則視視乙方自動放放棄合作經(jīng)營營權，合作商商鋪定金恕不不退還。第六條本認購購書一式叁份份，甲方持貳貳份，乙方持持壹份，均具具同等法律效效力。第七條甲、乙乙雙方簽署《合合作經(jīng)營協(xié)議議書》之日起起，本定鋪書書失效并由甲甲方收回。甲方：高安市***商貿(mào)城乙方：代表：代表：時間：2003年年月日4、合作經(jīng)營協(xié)議高安市**商貿(mào)城城合作經(jīng)營協(xié)議書編號：合作方（甲方）：：高安市**商貿(mào)城地址：高高安市**路橋南路交交匯處電話：**傳真：合作方（乙方）：：地址：電話：營業(yè)執(zhí)照或身份證證號碼：甲、乙雙方就高安安市**商貿(mào)城商鋪鋪合作經(jīng)營事事宜，在自愿愿、平等、協(xié)協(xié)商一致的基基礎，訂立本本協(xié)議，以便便共同遵守。一、協(xié)議標的第一條甲方將座座落于高安市市**路與橋南路路交匯處的**商貿(mào)城路，第第號商鋪（以以下簡稱該商商鋪）與乙方方合作使用，商商鋪一層建筑筑面積為平方方米，層合計計建筑面積為為平方米。第二條雙方合作作使用該商鋪鋪的期限為年年，即自年月月日至年月日日止。二、經(jīng)營范圍及鋪鋪位管理第三條本市場場的定位及經(jīng)經(jīng)營范圍是經(jīng)經(jīng)大量的市場場調(diào)查及充分分的項目論證證的基礎上形形成的，它的的準確認定及及長期保持，對對本市場總體體經(jīng)營成敗及及每一位經(jīng)營營者的經(jīng)營成成功與投資回回報具有決定定性的影響。因因此本市場的的定位必須得得到甲、乙雙雙方的遵守。第四條乙方經(jīng)經(jīng)營的商品須須服從甲方功功能分區(qū)規(guī)劃劃，不允許經(jīng)經(jīng)營非區(qū)域規(guī)規(guī)劃商品。乙乙方經(jīng)營范圍圍為：；未經(jīng)甲方方同意乙方不不能單方面改改變經(jīng)營范圍圍。第五條乙方自自行裝修其鋪鋪位，其裝修修設計、色彩彩須與市場整整體設計、色色彩協(xié)調(diào)；其其設計、裝修修方案應經(jīng)甲甲方書面同意意后方可實施施；乙方負責責辦理裝修報報建和驗收（包包括消防）等等手續(xù)，并承承擔所有費用用；裝修過程程還必須遵守守甲方制定的的有關裝修規(guī)規(guī)定。第六條自接到到甲方入場通通知書之日起起七日內(nèi)，乙乙方提出裝修修方案并報甲甲方批準，方方可入場裝修修。第七條乙方必必須配合商場場統(tǒng)一的開業(yè)業(yè)日期，如因因自身原因導導致未能如期期開業(yè)，而影影響到整個商商場形象者，甲甲方有權沒收收乙方所繳保保證金，并有有權讓乙方退退場。第八條協(xié)議期期內(nèi)，乙方如如將約定商鋪鋪轉讓、轉租租或轉包給第第三者使用或或經(jīng)營，之前前必須報甲方方備案，并保保證第三者簽簽署協(xié)議，認認可本協(xié)議和和各項條款。乙乙方所享有的的優(yōu)惠，在轉轉讓給第三者者后，第三者者可以繼續(xù)享享有剩余優(yōu)惠惠，直至各種種優(yōu)惠使用完完畢。否則，乙乙方不得將約約定鋪位轉讓讓、轉租或轉轉包。第九條商鋪面面積一經(jīng)確定定，乙方不得得任意改變，若若乙方隨意增增占使用面積積，除責令其其退回原位外外，甲方可處處以五千元的的罰金。三、商品管理第十條乙方經(jīng)經(jīng)營的商品須須符合《中華華人民共和國國產(chǎn)品質量法法》以及其它它法律法規(guī)。如如乙方因違反反法律法規(guī)被被有關部門查查處，后果由由乙方獨自承承擔，若因此此導致提前結結束經(jīng)營，乙乙方所繳納的的保證金概不不退還。四、營業(yè)管理第十一條“高安市市**商貿(mào)城”由甲方組建建或委托專業(yè)業(yè)經(jīng)營管理公公司負責管理理。第十二條甲方方統(tǒng)一組織的的促銷活動與與乙方有關的的，乙方有義義務積極配合合參與。第十三條經(jīng)營營場地的二次次裝修費用由由乙方單獨承承擔，乙方不不可以將場地地內(nèi)的固定裝裝修部分拆除除或移動，所所有活動的貨貨架及其他裝裝修部分，乙乙方可在甲方方同意后替換換或撤走，否否則將扣押乙乙方所交納的的保證金。五、費用繳納第十四條乙方方須每月100日前預交次次月的各項費費用，包括：：1、自市場開業(yè)之日日起按甲方管管理規(guī)定交納納相應的管理理費用0.5元/每月.每平方米，收收費標準按國國家每年的物物價指數(shù)調(diào)整整。2、各個鋪位的電費費（按電表數(shù)數(shù)額），電話話費等費用由由乙方自行承承擔。3、乙方自行按照國國家有關規(guī)定定交納有關稅稅、費。第十五條合作作經(jīng)營保證金金標準及收取?。罕旧啼伒暮献鹘?jīng)營營保證金為人人民幣_________元，乙乙方在簽訂本本協(xié)議時，一一次性向甲方方繳納，保證證金不計利息息。第十六條商鋪鋪合作金標準準及收取辦法法：乙方應向甲方交納納商鋪合作金金。雙方約定商鋪的合合作金為元/平方米.