武漢超高層建筑建安成本經(jīng)濟技術(shù)專項報告

超高層住宅建安成本經(jīng)濟技術(shù)分析專項報告目錄第一章武漢當?shù)爻邔泳幼∥飿I(yè)概況第二章超高層住宅建筑及機電設(shè)計要求第三章超高層住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計要求第四章超高層住宅建安成本差異性分析第五章結(jié)論與建議xx項目擬建設(shè)超過100米的住宅或公寓超高層建筑,根據(jù)現(xiàn)掌握的信息及資料,謹主要從建安成本角度對擬建造的超高層進行經(jīng)濟技術(shù)專項分析.武漢當?shù)爻邔泳幼∥飿I(yè)概況武漢當?shù)啬壳暗湫偷某邔泳幼∥飿I(yè)主要有:世茂錦繡長江,最高建筑為55層;時代廣場，最高建筑為56層;水岸星城，最高建筑為53層;復(fù)地東湖國際，最高建筑為44層，其中xx集團的濱江物業(yè)比較典型，并在上海，南京，武漢，福州，蕪湖等地形成品牌開發(fā)，均占據(jù)海景江景等強勢景觀資源，以較高的物業(yè)水準，強化視野，通風，采光，園林景觀優(yōu)勢來抵消客戶對超高層的不安全感，地面脫離感等抗性，營造超高層居住優(yōu)越感，時代廣場，水岸星城，東湖國際等武漢本地項目也有類似特性，塔樓本身因超強景觀和地段優(yōu)勢而能夠較高溢價，且高度均突破100米，控制在150米左右，物業(yè)均價均超過10000元/m2,高端物業(yè)超過18000元/m2。超高層住宅建筑及機電設(shè)計要求2.1超高層定義：根據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》GB50352—2005：建筑高度大于1OOm的民用建筑為超高層建筑。我國目前從《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》來看，一般也將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱為超高層建筑。事實上，在100米的高度，建筑物無論從結(jié)構(gòu)還是設(shè)備及施工等方面均無明顯的質(zhì)的變化。根據(jù)理論及經(jīng)驗分析，一般在50層(大約150米)左右，是超高層建筑設(shè)計的敏感高度。所謂“敏感”，是指在這一高度以上，建筑物的超長尺度特性(絕對高度以及巨大規(guī)模)將引起建筑設(shè)計概念的變化，這種變化促使建筑師必須提出有效的設(shè)計對策，調(diào)整設(shè)計觀念，應(yīng)用適宜的建筑技術(shù)。2.2超高層住宅的消防設(shè)計要求：《民用建筑設(shè)計通則》：建筑高度超過100m的超高層民用建筑,應(yīng)設(shè)置避難層(間),《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：6.1.13建筑高度超過100m的公共建筑,應(yīng)設(shè)置避難層（間）,并應(yīng)符合下列規(guī)定：6.1.13.1避難層的設(shè)置,自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間,不宜超過15層。6.1.13.2通向避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開,但人員均必須經(jīng)避難層方能上下。6.1.13.3避難層的凈面積應(yīng)能滿足設(shè)計避難人員避難的要求,并宜按5.00人/m2計算。6.1.13.4避難層可兼作設(shè)備層,但設(shè)備管道宜集中布置。6.1.13.5避難層應(yīng)設(shè)消防電梯出口。6.1.13.6避難層應(yīng)設(shè)消防專線電話,并應(yīng)設(shè)有消火栓和消防卷盤。6.1.13.7封閉式避難層應(yīng)設(shè)獨立的防煙設(shè)施。6.1.13.8避難層應(yīng)設(shè)有應(yīng)急廣播和應(yīng)急照明,其供電時間不應(yīng)小于1.00h,照度不應(yīng)低于1.00lx。分析：關(guān)于避難層面積要求,只規(guī)定了公共建筑的為5.00人/m2,但對于住宅沒有具體規(guī)定,計算超高層住宅避難層面積時,可以按公共建筑的要求,設(shè)計中可考慮空中花園及設(shè)備層,由于有避難層（間）、核心筒,加之內(nèi)部結(jié)構(gòu)條件等因素,同等條件下,公攤一定會比高層的高出一些,相同建筑面積下,使用面積會略低一些?！陡邔用裼媒ㄖO(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定超高層公共建筑應(yīng)設(shè)避難層。經(jīng)過調(diào)研其城市已建成的超高層住宅,超高層住宅一般不設(shè)避難層。2005年7月1日實行的《民用建筑設(shè)計通則》超高層民用建筑應(yīng)設(shè)避難層。超高層公共建筑中一個會議室中人數(shù)可能比超高層住宅中的總?cè)藬?shù)還要多,所以消防規(guī)范未對超高層住宅設(shè)避難層作強制要求實際中,如南京世茂濱江項目超高層未設(shè)置避難層,而通過增加消防樓梯和電梯等進行回避處理。2.2.2《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：7.2.4高級旅館、重要的辦公樓、一類建筑的商業(yè)樓、展覽樓、綜合樓等和建筑高度超過100m的其它高層建筑,應(yīng)設(shè)消防卷盤,其用水量可不計入消防用水總量。7.4.6.2消火栓的水槍充實水柱應(yīng)通過水力計算確定,且建筑高度不超過100m的高層建筑不應(yīng)小于10m；建筑高度超過100m的高層建筑不應(yīng)小于13m。7.4.7.2高位消防水箱的設(shè)置高度應(yīng)保證最不利點消火栓靜水壓力。當建筑高度不超過100m時,高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應(yīng)低于0.07MPa；當建筑高度超過100m時,高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應(yīng)低于0.15MPa。當高位消防水箱不能滿足上述靜壓要求時,應(yīng)設(shè)增壓設(shè)施。分析：充實水柱10m跟13m的區(qū)別在于水泵的選用；靜水壓力0.07Mpa和0.15Mpa的區(qū)別在于屋頂消防水箱到頂層的高差,所以此條款對造價影響很小。《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：7.6.1建筑高度超過100m的高層建筑及其裙房,除游泳池、溜冰場、建筑面積小于5.00m2的衛(wèi)生間、不設(shè)集中空調(diào)且戶門為甲級防火門的住宅的戶內(nèi)用房和不宜用水撲救的部位外,均應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。分析：該條款規(guī)定超高層建筑的戶門必須為防火門,且前室及裙房要做自動噴水滅火系統(tǒng)。國內(nèi)已建成的超高層住宅很多未執(zhí)行該規(guī)定。即使噴淋管道于空調(diào)風管同時暗敷于吊頂內(nèi),并采用側(cè)壁出水方式,也很難滿足噴淋安裝要求和美觀要求。這是規(guī)范只考慮了超高層公共建筑,未考慮超高層住宅的原因。上海市制定了自己的地方性規(guī)范。2005年10月1日新版《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》對超高層住宅有了明確規(guī)定。戶內(nèi)不再要求噴淋設(shè)施,但保留了火災(zāi)自動報警系統(tǒng),分戶門為甲級防火門。這樣相比于普通高層住宅延長了等待救援的時間,縮短了報警時間,不再一味強調(diào)火災(zāi)早期撲滅(噴淋)。這充分考慮到了住宅建筑與公共建筑的區(qū)別性?！陡邔用裼媒ㄖO(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）：8.2.1除建筑高度超過50m的一類公共建筑和建筑高度超過100m的居住建筑外,靠外墻的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室和合用前室,宜采用自然排煙方式。(建筑內(nèi)的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室都是建筑著火時最重要的疏散通道,一旦采用的自然排煙方式其效果受到影響時,對整個建筑的人員將受到嚴重威脅。對超過50m的一類建筑和超過1OOm的其它高層建筑不應(yīng)采用這種自然排煙措施)。分析：該條款規(guī)定超高層住宅的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室必須采用機械排煙?！痘馂?zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50116－98：3.1.1火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的保護對象應(yīng)根據(jù)其使用性質(zhì)、火災(zāi)危險性、疏散和撲救難度等分為特級、一級和二級,并宜符合表的規(guī)定。(建筑高度超過100m的高層民用建筑為特級)。分析：該條款規(guī)定超高層住宅的火災(zāi)報警控制器和火災(zāi)探測器的要求級別為最高級。超高層住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計要求3.1抗震設(shè)防分類：按《建筑工程抗震設(shè)防分類標準》GB50223-2008：高層建筑中，當結(jié)構(gòu)單元內(nèi)經(jīng)常使用人數(shù)超過8000人時，抗震設(shè)防宜劃為重點設(shè)訪類。分析：該條款的8000人對應(yīng)的建筑面積大致在80000m2,一般140米內(nèi)的超高層單棟或獨立結(jié)構(gòu)單元面積很難超過80000m2,進而結(jié)構(gòu)的抗震設(shè)防類別不需要由標準設(shè)防類提高到重點設(shè)訪類，此條對140米內(nèi)超高層結(jié)構(gòu)成本無影響。3.2《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002：高度超過150m的高層建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)具有良好的使用條件,滿足舒適度要求,按現(xiàn)行國家標準《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009規(guī)定的10年一遇的風荷載取值計算的順風向與橫風向結(jié)構(gòu)頂點最大加速度αmax不應(yīng)超過表的限值。必要時,可通過專門風洞試驗結(jié)果計算確定順風向與橫風向結(jié)構(gòu)頂點最大加速度αmax,且不應(yīng)超過表的限值。分析：該條款規(guī)定高度超過150m的高層建筑的舒適性要求,對于150m以下的高層建筑,只要滿足規(guī)范要求就能滿足舒適性的要求。一般情況下,140米內(nèi)建筑高度不會因風載產(chǎn)生的建筑位移晃動導致電梯導軌出現(xiàn)破壞性變形,因此對電梯的要求在這個階段未有多大變化。140米內(nèi)風壓變化,和100米建筑比較,也未對建筑幕墻、玻璃等帶來太大影響。3.3建筑結(jié)構(gòu)抗震等級：《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002和《建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計規(guī)范》GB5001-2001有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計等級規(guī)定,武漢當?shù)乜拐鹪O(shè)防烈度為6度,地震基本加速度為0.05g.如住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，140米內(nèi)高度建筑與100米左右高度建筑均屬A類高層,剪力墻抗震等級均為三級；如公寓采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，130米內(nèi)高度建筑與100米左右高度建筑均屬A類高層,框架及剪力墻抗震等級均為三級；如公寓采用框架-核心筒結(jié)構(gòu)，150米內(nèi)高度建筑與100米左右高度建筑均屬A類高層,筒體剪力墻抗震等級均為二級；分析：a.超高層高度在140米以內(nèi)時，結(jié)構(gòu)抗震等構(gòu)造與普通100米內(nèi)高層相比并無特殊要求，但達到150米時，須采用框架-核心筒體結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)按B類高層設(shè)計，構(gòu)造要求明顯提高，從而較大增加結(jié)構(gòu)成本；b.因此140米內(nèi)的超高層與100米普通高層有關(guān)構(gòu)造配筋率要求一致,結(jié)構(gòu)底部加強區(qū)的高度也沒有區(qū)別,不會因此引起結(jié)構(gòu)含鋼量的大量增加。3.4超高層塔樓高寬比的要求：《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002有關(guān)高層高寬比要求,A類高層一般不宜超過7。分析：此點要求雖在采用合理的結(jié)構(gòu)體系情況下亦能做一定超越,但高寬比過小,將導致結(jié)構(gòu)抗側(cè)剛度偏弱,豎向構(gòu)件布置將偏多,進而影響住宅平面的可調(diào)整靈活度,有關(guān)墻厚的增加或柱截面加大還將導致實際得房率降低。超高層住宅建安成本與100米左右住宅建安成本差異性分析1建筑方面；建筑方面除幕墻和門窗等因為超高區(qū)域風壓增加所導致的框料及型材厚度一定程度的增加,具體導致的成本增加,據(jù)有關(guān)資料顯示為15-20元/m2；2景觀方面：在項目總?cè)莘e率保持不變的前提下,建筑高度增加,導致的建筑密度降低,將帶來景觀園林空間的增加,相應(yīng)的景觀綠化成本亦有增加,具體可依據(jù)項目實際景觀單位造價目標計算；3結(jié)構(gòu)方面：3.1武漢項目基本的工程條件參數(shù),抗震設(shè)防烈度：6度,地震基本加速度：0.05g,在此條件下140米內(nèi)的剪力墻結(jié)構(gòu)住宅與100米左右剪力墻住宅塔樓同屬A類高層,在抗震等級上,140米塔樓和100米塔樓剪力墻抗震等級一致,均為三級.結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求上來講,構(gòu)件的含鋼率限值無差別；3.2100米左右的塔樓底部剪力墻厚度可控制在300厚內(nèi),主力墻厚度可控制在250;而140米左右塔樓因軸壓比的限制,底部剪力墻厚度局部將達到400,但可以通過具體措施改善因墻體厚度增加導致的底部幾層實際得房率偏低的問題；3.3就上部結(jié)構(gòu)來說,100米內(nèi)剪力墻結(jié)構(gòu)含鋼量可控制在48-58kg,混凝土用量可控制0.35-0.38m3/m2;根據(jù)塔樓整體等效懸臂受力原理,140米內(nèi)塔樓因地震力合水平風荷載作用增加,將導致整體用鋼有一定增加,用鋼量可控制在55-70kg,混凝土整體用量增加不多,一般可控制在0.38-0.43左右；整體比較結(jié)構(gòu)主材成本預(yù)計增加15%左右,按市價即每平米造價增加60-65元左右；3.4樁基和基礎(chǔ)部分,如果增層能減少原設(shè)計樓棟數(shù)量,不認為樁基成本會有太大增加,考慮到140米較之100米塔樓豎向荷載增加20%左右,但考慮到通常情況下樁基承載力的富余度,如能減少塔樓,此種成本增加可忽略；但基礎(chǔ)筏板厚度以及埋深將有增加,此條導致塔樓的基礎(chǔ)造價及圍護成本增加15-20%左右；如按照基礎(chǔ)成本170元/m2計算,圍護成本如考慮放坡暫時忽略,約增加20-25元/m2造價；3.5工期成本因素,如武漢當?shù)馗邔影?/3結(jié)構(gòu)樓層節(jié)點完成為預(yù)售條件,預(yù)計增加開盤所需時間35天左右,因超高層區(qū)段涉及建材豎向運送、混凝土高空泵送等問題,所需時間單層至少按7-8天預(yù)留計算；3.6施工措施成本,高層和超高層均可采用滑模工藝,單位施工措施成本變化可忽略,考慮樓高140米導致的塔吊及混凝土泵送成本增加應(yīng)可控制在5%內(nèi)；分析：140米高層和100米高層住宅結(jié)構(gòu)成本的增加在80-100元左右,在有效控制的前提下,結(jié)構(gòu)設(shè)計成本將不會有大的影響。3.4機電安裝成本：分析：根據(jù)有關(guān)資料,因超高層消防設(shè)計及水系統(tǒng)要求引起的造價增加將達150-250元/m2。結(jié)論與建議5.1根據(jù)目前掌握的類似超高層項目資料,超高層住宅項目如在總的容積率不變的前提下,可降低建筑密度,提高景觀園林空間,但如無其他較強景觀或顯赫地段優(yōu)勢,超高層住宅塔樓本身抗性較強，溢價空間不大,如有條件不作，應(yīng)避免設(shè)置超高層；如有景觀優(yōu)勢,超高層區(qū)段（100以上）實現(xiàn)的溢價要能超