畢業(yè)論文-某商業(yè)項目前期策劃案

目錄中文摘要…………………5TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc36456189"第一章市場分析5HYPERLINK\l"_Toc36456190"一、宏觀環(huán)境因素分析7HYPERLINK\l"_Toc36456191"1.1某經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析7HYPERLINK\l"_Toc36456192"二、某房地產(chǎn)市場分析9HYPERLINK\l"_Toc36456193"2.1某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析9HYPERLINK\l"_Toc36456194"2.2某房地產(chǎn)市場供求分析10HYPERLINK\l"_Toc36456195"2.3房地產(chǎn)市場價格分析11HYPERLINK\l"_Toc36456196"2.4房地產(chǎn)市場空置簡析12HYPERLINK\l"_Toc36456197"2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢12HYPERLINK\l"_Toc36456198"三、項目提案的原則及思路16HYPERLINK\l"_Toc36456199"四、商用物業(yè)發(fā)展的要點分析17HYPERLINK\l"_Toc36456200"4.1商用物業(yè)的類型17HYPERLINK\l"_Toc36456201"4.2商用物業(yè)的特征18HYPERLINK\l"_Toc36456202"五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡21HYPERLINK\l"_Toc36456203"六、某市商業(yè)環(huán)境分析22HYPERLINK\l"_Toc36456204"6.1商業(yè)布局總體分布22HYPERLINK\l"_Toc36456205"6.2主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析23HYPERLINK\l"_Toc36456206"6.32001年-2002年某市商用物業(yè)銷售市場的簡析24HYPERLINK\l"_Toc36456207"6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的總結(jié)26HYPERLINK\l"_Toc36456208"6.5商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析28HYPERLINK\l"_Toc36456209"6.6商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題29HYPERLINK\l"_Toc36456210"七、某商業(yè)經(jīng)營及市民消費行為分析31HYPERLINK\l"_Toc36456211"7.1某商業(yè)經(jīng)營及主要商業(yè)項目銷售額分析31HYPERLINK\l"_Toc36456212"7.2居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析32HYPERLINK\l"_Toc36456213"7.3某市民消費心理分析34HYPERLINK\l"_Toc36456214"7.4主要商業(yè)地段經(jīng)營者分析37HYPERLINK\l"_Toc36456215"八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查38HYPERLINK\l"_Toc36456216"8.1調(diào)查目的38HYPERLINK\l"_Toc36456217"8.2五星商圈主要街區(qū)功能分析38HYPERLINK\l"_Toc36456218"⑴龍城路街區(qū)功能分析38HYPERLINK\l"_Toc36456219"⑵解放路街區(qū)功能分析39HYPERLINK\l"_Toc36456220"⑶文惠路街區(qū)功能分析40HYPERLINK\l"_Toc36456221"8.3五星商圈主要商場經(jīng)營分析41HYPERLINK\l"_Toc36456222"8.4近期同區(qū)規(guī)劃的影響45HYPERLINK\l"_Toc36456223"九、客戶群體分析47HYPERLINK\l"_Toc36456224"9.1目標(biāo)客戶群體47HYPERLINK\l"_Toc36456225"9.2目標(biāo)客戶群的需求分析48HYPERLINK\l"_Toc36456226"第二章項目分析49HYPERLINK\l"_Toc36456227"一、地理位置49HYPERLINK\l"_Toc36456228"二、項目規(guī)模50HYPERLINK\l"_Toc36456229"三、項目現(xiàn)狀50HYPERLINK\l"_Toc36456230"四、項目的資源整合50HYPERLINK\l"_Toc36456231"4.1與城市規(guī)劃前景的整合50HYPERLINK\l"_Toc36456232"4.2與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)的整合52HYPERLINK\l"_Toc36456233"4.3與商業(yè)經(jīng)營功能的整合52HYPERLINK\l"_Toc36456234"4.4與步行街文化的整合53HYPERLINK\l"_Toc36456235"4.5與旅游資源的整合53HYPERLINK\l"_Toc36456236"4.6與電子商務(wù)資源的整合53HYPERLINK\l"_Toc36456237"4.7與事件營銷策略的整合54HYPERLINK\l"_Toc36456238"五、項目SWOT分析55HYPERLINK\l"_Toc36456239"5.1總表55HYPERLINK\l"_Toc36456240"5.2項目優(yōu)勢分析（S）56HYPERLINK\l"_Toc36456241"5.3項目劣勢分析（W）59HYPERLINK\l"_Toc36456242"5.4項目機會分析（O）61HYPERLINK\l"_Toc36456243"5.5項目威脅分析（T）63HYPERLINK\l"_Toc36456244"第三章競爭對手分析66HYPERLINK\l"_Toc36456245"一、概述66HYPERLINK\l"_Toc36456246"2.1區(qū)位因素（商圈因素）67HYPERLINK\l"_Toc36456247"2.2產(chǎn)品因素（規(guī)模因素）68HYPERLINK\l"_Toc36456248"2.3經(jīng)營因素（經(jīng)營定位）69HYPERLINK\l"_Toc36456249"三、主要的競爭對手分析70HYPERLINK\l"_Toc36456250"3.1五星商業(yè)街70HYPERLINK\l"_Toc36456251"3.2藍色港灣72HYPERLINK\l"_Toc36456252"3.3谷埠街國際商城73HYPERLINK\l"_Toc36456253"3.4新時代商業(yè)港74HYPERLINK\l"_Toc36456254"3.5溫州商貿(mào)城75HYPERLINK\l"_Toc36456255"3.6潤和·時代廣場76HYPERLINK\l"_Toc36456256"第四章項目定位78HYPERLINK\l"_Toc36456257"一、項目市場定位78HYPERLINK\l"_Toc36456258"1.1市場定位理念78HYPERLINK\l"_Toc36456259"1.2市場定位：78HYPERLINK\l"_Toc36456260"二、項目形象定位78HYPERLINK\l"_Toc36456261"2.1形象主題定位：79HYPERLINK\l"_Toc36456262"2.2支持點：79HYPERLINK\l"_Toc36456263"2.3項目名稱建議79摘要自上個世紀(jì)九十年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產(chǎn)市場競爭加劇。2003年之后，隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓地土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于項目的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風(fēng)險大大加強。于是，更加理性和穩(wěn)健將成為整個房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征Abstract

Sincethelastcenturysincethenineties,realestatefromsellingtothepoorsalestotherationalsales,realestatemarketcompetition.After2003,withthecountry'smacroeconomicregulationandcontrolpolicy,landpolicy,banklendingpolicies,developerscompletelybyvirtueoftransferoflanduserightstoobtainbankfundsforthedevelopmentofthepracticeofrealestateprojectshasbeendifficulttocontinue,developersmustputinmanyofitsownfundsforprojectpre-development,itfacestheriskofthedevelopmentofgreatlyenhanced.Therefore,morerationalandstablerealestatewillbecomeawholenewchange,limitedlandresourcestomaximizethevalueofrealestatewillbecomethelargestcharacteristic第一章市場分析一、宏觀環(huán)境因素分析1.1某經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析改革開放以來，某市先后被國家確定為“科技興市”、“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點城市，多次榮獲“全國衛(wèi)生城”、“全國環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以及“廣西文明城市”等稱號。城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內(nèi)。隨著某現(xiàn)代化建設(shè)的深入進展，某經(jīng)濟取得飛速發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：某經(jīng)濟信息中心如圖1所示，某2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年增長10.6%，2002年國內(nèi)生產(chǎn)總值為286.4億元，比去年同期增長13.9%。超出2001年國內(nèi)生產(chǎn)總值81.09億元，經(jīng)濟增長開始提速。而從某國內(nèi)生產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)比重走勢來看，某作為中、西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。數(shù)據(jù)來源：某經(jīng)濟信息中心2002年，某市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，比去年同期增長7.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112億元，比去年同期增長16.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96億元，比去年同期增長12%。農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。2002年某投資情況表數(shù)額同比增長固定資產(chǎn)總投資63.63億元55.7%基本建設(shè)投資18.9億元82.73%房地產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元81.3%數(shù)據(jù)來源：某經(jīng)濟信息中心而從社會固定資產(chǎn)投資來看，如上表所示：2002年某固定資產(chǎn)投資高速增長。隨著雙沖橋、內(nèi)環(huán)道路、截污工程等建設(shè)項目的陸續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設(shè)的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在某、發(fā)展在某、安居在某”的城市品牌，使得某固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增長的強勁勢頭。綜合以上所述：各項經(jīng)濟指標(biāo)顯示，2002年某市圍繞“工業(yè)立柳、強市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國加入WTO和西部大開發(fā)為契機，加快改革與發(fā)展的步伐，某經(jīng)濟運行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。而良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為某房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。二、某房地產(chǎn)市場分析2.1某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢某市的房地產(chǎn)業(yè)自1992年正式起步以來，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年底在某市注冊的房地產(chǎn)公司約達217家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟實用房和單位集資房）達266.81萬平方米。數(shù)據(jù)來源：某市信息協(xié)會/某日報2001年某房地產(chǎn)投資完成88226萬元，比上年同期增長82.36%；而2002年房地產(chǎn)投資完成159900萬元，比去年同期增長81.3%，近年某房地產(chǎn)投資保持較快的增長勢頭。某市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過整整10年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個穩(wěn)定的市場格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來越旺的投資熱點。正是在這種環(huán)境和背景之下，2002年某房地產(chǎn)業(yè)各項指標(biāo)均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營業(yè)績。而2002年作為某“城市建設(shè)與管理”年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的商機，其中僅河?xùn)|區(qū)開發(fā)建設(shè)的投入就需16億元以上某市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：得益于國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整，市民的消費信心得以增強和鞏固；機關(guān)企事業(yè)單位取消了實物分房政策，催生了商品房新的市場需求；在“城市建設(shè)與管理年”中對拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。金融機構(gòu)對購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.2某房地產(chǎn)市場供求分析2002年某房地產(chǎn)供求情況一覽表類別統(tǒng)計指標(biāo)數(shù)額供應(yīng)商品房新開工商品房面積積136萬m2總施工面積300多萬m2竣工面積70多萬m2需求商品房銷售面積85萬m2銷售額約12億元數(shù)據(jù)來源：某日報如表2所示，2002年某商品房的銷售面積超過了竣工面積，某房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求兩旺的市場局面。2002年初，全市有房地產(chǎn)企業(yè)180多家，目前已有217家；全年商品房在建開工點達66個，房地產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元，在建施工面積300多萬平方米，創(chuàng)下了某歷史的最高水平。而據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年有60個以上的樓盤同期銷售。而且在政府注重成片開發(fā)的引導(dǎo)下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。2.3房地產(chǎn)市場價格分析2001年某商品房銷售均價1608元/平方米，而至2002年某市商品房銷售均價為1650元/平方米，在比2001年平均價格上漲了10.2%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個銷售高潮。供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢將會進一步拔高商品房的銷售價格，使某房地產(chǎn)呈現(xiàn)“價升量漲”的市場發(fā)展態(tài)勢，據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，某房地產(chǎn)熱將持續(xù)3-5年左右。某房價一路走高，歸其直接原因主要有：隨著競爭加劇，房子本身越建越好，質(zhì)素越來越高；土地拍賣政策導(dǎo)致地價攀升；新的拆遷政策自2001年11月1日起執(zhí)行后發(fā)展商成本加大，同時新盤房價比照拆遷房價；消費市場支持。2.4房地產(chǎn)市場空置簡析至2002年底止，某市空置商品房面積為13.24萬平方米，比上年減少32.7%。據(jù)悉，2002年某拆遷面積約50萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1：5，目前有超過1萬戶房地產(chǎn)消費人口。隨著房地產(chǎn)投資勢頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房的商機應(yīng)運而生，同時帶動了銷售勢頭的旺盛，使某房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢⑴城中區(qū)城中區(qū)作為某傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地相對較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為主。由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價一直位于某的高價位，巨大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項目等。隨著政府對八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計連塘路、西門市場一帶將會具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。目前城中區(qū)主要在售項目有華天世紀(jì)、藍色港灣、鴻府、時代商廈、淘園世紀(jì)等項目，以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)某主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足500米內(nèi)集中了某市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為某的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴大的跡象。⑵柳南區(qū)柳南區(qū)主要劃分為柳南的河西片及南區(qū)。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場，成行成市而極為火曝。隨著南二環(huán)的建設(shè)，交通條件的改善，預(yù)計南二環(huán)沿線物業(yè)（如舊機場開發(fā)區(qū)一帶等）將會得到進一步的開發(fā)。柳南河西片主要包括潭中西路及西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被某人稱為某的“西伯利亞”。但隨著1994年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大的變化。該區(qū)域目前主要在售項目包括金河灣、金綠洲·如意江南、中山城市花園、福馨苑等項目，總體銷售價位約在1650元/平方米左右，其中金河灣全面抄襲廣州的星河灣，并取得不俗的銷售業(yè)績。同時由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線出現(xiàn)部分專業(yè)市場，如潭中西路的中華奇石及家具市場、西環(huán)路的汽車及部分裝飾市場等，而去年某市政府批準(zhǔn)將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“廣西汽車大道”。由于河西片開發(fā)相對較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預(yù)計該區(qū)域?qū)霈F(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項目。⑶魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于某市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。面積約41平方公里。是某市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。依魚峰區(qū)1999-2010年經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。河南片區(qū)早期由于文惠橋及柳江大橋的貫通，受到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為某的次商業(yè)中心區(qū)。該片區(qū)目前包括東風(fēng)商城、魚峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力的大型商場，但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設(shè)施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競爭。東區(qū)隨著某市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近10萬人口、上百家單位、十多個住宅小區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時代、金桂苑、鉆石苑等項目。但“東區(qū)構(gòu)想”的開發(fā)目前僅處于籌建階段，其建設(shè)本身還有待完善，生活配套設(shè)施還存在太多的空白點。隨著居住人口的集中及政府對該片區(qū)的遠期規(guī)劃，預(yù)計河?xùn)|片的商業(yè)價值將會進一步得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會得以升溫。⑷柳北區(qū)柳北區(qū)是某的工業(yè)業(yè)區(qū)，柳鋼即即位于該區(qū)域域，而原先躍躍進路一帶曾曾是某輕工企企業(yè)相對集中中的地方，但但效益較差。柳北區(qū)政府在招商商政策方面盡盡可能向投資資者傾斜，保保障投資者的的權(quán)益，并引引導(dǎo)培育柳北北市場的發(fā)展展，另外政府府還積極為企企業(yè)與投資商商牽線搭橋，并并派專人為商商家做好協(xié)調(diào)調(diào)、通聯(lián)的服服務(wù)工作。在此引導(dǎo)下，同時時隨著潭中大大道的開通，躍躍進路一帶逐逐漸成為餐飲飲一條街，許許多商戶將原原先閑置的廠廠房改造成飯飯店等，使這這里逐浙成為為云集數(shù)十家家全區(qū)、甚至至全國各地的的特色菜館。而同時隨著白沙路路沿線的遠期期規(guī)劃，沿線線將規(guī)劃為居居住區(qū)、商業(yè)業(yè)區(qū)及商務(wù)區(qū)區(qū)，而同時隨隨著北二環(huán)的的通車以及雙雙沖橋的修建建，使柳北區(qū)區(qū)與其它區(qū)域域連成一片，使使該區(qū)域具備備一定的發(fā)展展前景。目前，柳北在售項項目主要集中中在北雀路、勝勝利路、躍進進路，包括康康城、桂景灣灣、香森麗園園、金沙苑、歐歐雅城市廣場場等項目。由由于該區(qū)域待待開發(fā)地塊較較多，加上部部分廠房的搬搬遷，使該區(qū)區(qū)域的后續(xù)供供應(yīng)土地量較較大，而在政政府成片開發(fā)發(fā)思想的指導(dǎo)導(dǎo)下，預(yù)計該該區(qū)域?qū)⒊蔀闉槟成唐贩康牡闹饕?yīng)區(qū)區(qū)域之一，并并會出會較大大規(guī)模的項目目。三、項目提案的原原則及思路充分考慮多行為與與商業(yè)的有機機整合，即保保證開發(fā)商的的開發(fā)利益，又又要確保按商商業(yè)區(qū)模式進進行商場動作作。充分考慮本案所處處商圈的特色色與經(jīng)營文化化嫁接，創(chuàng)立立本案的核心心商圈的競爭爭力?！笆鄣贸?、租得滿、做做的旺”為大前提，對對本案的投資資者，租賃經(jīng)經(jīng)營商戶，服服務(wù)的消費人人群進行合理理而準(zhǔn)確的市市場定位。以“做得旺”為終極目目標(biāo)，進行招招商定位，功功能劃分和商商戶組合。以本案的目標(biāo)消費費群作為市場場宣傳推廣的的主要攻擊對對象，強勢樹樹立本案品牌牌形象。優(yōu)先引進核心主力力店。設(shè)計具具備自身特色色的營銷策略略，推出適合合市場的投資資品種。從長遠的發(fā)展戰(zhàn)略略目標(biāo)，結(jié)合合城市規(guī)劃，制制定項目的市市場定位。結(jié)合城市規(guī)劃的有有利因素，充充分發(fā)揮項目目地理優(yōu)勢，結(jié)結(jié)合步行街的的優(yōu)勢，打造造項目品牌。站于商業(yè)物業(yè)長遠遠發(fā)展的趨勢勢，從整體規(guī)規(guī)劃和開發(fā)利利潤的角度思思考，為開發(fā)發(fā)商爭創(chuàng)利潤潤最大化。四、商用物業(yè)發(fā)展展的要點分析析4.1商用物業(yè)的的類型人們習(xí)慣上將商用用物業(yè)叫商鋪鋪或商業(yè)房，商商用物業(yè)的功功能多樣化，既既有滿足市民民購物、飲食食、娛樂、休休閑等需求的的社會功能，又又能滿足商家家經(jīng)營、商務(wù)務(wù)活動、市民民投資等需要要的經(jīng)濟功能能。由于商用物業(yè)的多多樣化特點，使使物業(yè)的分類類也有多樣化化的特點，有有助于我們根根據(jù)不同的物物業(yè)種類，制制定有針對性性的營銷策略略，不同類型型的商鋪可以以采用不同的的銷售方式，即即使同樣的商商鋪也可以有有完全不同的的銷售策略。商商用物業(yè)通常常有以下八種種分類方法：：分類方法種類廣州舉例某舉例按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百百新翼某工貿(mào)專業(yè)市場天河電腦城、白馬馬服裝大廈飛鵝市場小區(qū)商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類購物中心中華廣場、中旅商商業(yè)城某工貿(mào)小區(qū)配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪專業(yè)市場美居中心柳北鋼材市場批發(fā)及商貿(mào)中心南方名酒交易中心心飛鵝商城餐館及美食廣場廣州蔡瀾美食城、百百福廣場桂林人按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時時代廣場五星商廈住宅區(qū)商鋪及小區(qū)配套商業(yè)鋪鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪北京路步行街鋪位位地下商城康王商業(yè)城工貿(mào)地下商場按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯商商業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪鋪位康城商鋪近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城五月陽光按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)務(wù)公寓采用較較多華天世紀(jì)分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)發(fā)展商返租外外）興隆大廈按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營項目如大型商廈、小區(qū)區(qū)商鋪某工貿(mào)單一經(jīng)營項目如專業(yè)市場、餐館館及美食廣場場桂林人按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以以銷售為主藍色港灣租售物業(yè)廣州國際玩具精品品中心飛鵝市場出租物業(yè)天河城廣場五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪4.2商用物業(yè)的的特征從上面的分類方法法可以看到，任任何一種分類類方法都不能能全面反映商商用物業(yè)的特特性，站在物物業(yè)營銷的角角度上，按物物業(yè)的市場形形式分類是商商用物業(yè)營銷銷領(lǐng)域最常用用的分類方法法。大型商廈物業(yè)的主主要特征⑴規(guī)?；笮蜕虖B經(jīng)營面積積過萬㎡，是是規(guī)?；?、集集約化的物業(yè)業(yè)項目。⑵多功能性大型商廈是集購物物、餐飲、娛娛樂、休閑、旅旅游、服務(wù)、商商貿(mào)、辦公于于一體的商業(yè)業(yè)物業(yè)，能滿滿足人們多種種消費需求。⑶購物中心形式大型商廈規(guī)模較大大，地理位置置占優(yōu)，容易易形成新的購購物中心和消消費中心。我我國商業(yè)的發(fā)發(fā)展趨勢，最最明顯的是大大型商廈組建建購物中心，呈呈現(xiàn)出購物中中心逐漸取代代百貨公司商商業(yè)龍頭地位位的趨勢，百百貨公司有可可能轉(zhuǎn)化為大大型購物中心心的一部分，購購物中心將發(fā)發(fā)展成為大型型商廈標(biāo)志性性的旗幟。專業(yè)市場物業(yè)的主主要特征⑴專業(yè)經(jīng)營專業(yè)經(jīng)營就是主要要經(jīng)營某一類類型商品或服服務(wù)，以及其其相關(guān)的配套套產(chǎn)品，這是是專業(yè)市場最最顯著的特征征。⑵商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)為主，主主要面向大宗宗采購，同時時兼營零售業(yè)業(yè)務(wù)，以滿足足市民購物要要求，很多市市民在購物量量較大時，都都喜歡到專業(yè)業(yè)市場選購，價價格更便宜。⑶專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場形成商業(yè)業(yè)街有兩種形形式：A.城鄉(xiāng)結(jié)合部或或近郊專業(yè)市市場專業(yè)市場規(guī)模要較較大才能營造造成行成市的的商業(yè)氛圍，故故專業(yè)市場多多選址在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部或近近郊，由于規(guī)規(guī)模宏大、商商家眾多、品品種齊全，吸吸引大量顧客客光臨，如位位于廣州大道道南的天雄布布匹市場、洛洛溪五金市場場等。B.城區(qū)專業(yè)市場場城區(qū)的專業(yè)市場由由于受空間制制約，不可能能開發(fā)規(guī)模宏宏大的專業(yè)市市場，則由眾眾多商家或自自發(fā)組織、或或由政府規(guī)劃劃，橫向聯(lián)合合、集中經(jīng)營營而形成專業(yè)業(yè)商業(yè)街式的的專業(yè)市場，如如廣州一德路路海味、干果果、食品專業(yè)業(yè)街。小區(qū)商鋪物業(yè)的主主要特征⑴商住混合小區(qū)商鋪是住宅物物業(yè)的配套產(chǎn)產(chǎn)品，商住混混合是小區(qū)商商鋪最明顯的的特點，由于于我國汽車普普及率費非常常低，居民活活動半徑范圍圍較小，在住住區(qū)購物消費費成了中國人人的生活習(xí)慣慣和消費傳統(tǒng)統(tǒng)，商住混合合是我國國情情、民情的具具體表現(xiàn)。⑵商鋪規(guī)模受小區(qū)商商鋪開發(fā)狀況況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與與小區(qū)規(guī)模和和入住人口成成正比，小區(qū)區(qū)規(guī)模和發(fā)展展商實力制約約著小區(qū)商鋪鋪的規(guī)模，如如小區(qū)發(fā)展商商實力雄厚，小小區(qū)規(guī)模較大大，入住業(yè)主主人數(shù)較多，則則小區(qū)商鋪規(guī)規(guī)?？蛇m當(dāng)擴擴大；反之，小小區(qū)屬中小型型，入住人口口較少，則要要控制小區(qū)商商鋪開發(fā)規(guī)模模。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營營日常用品和和日常服務(wù)零零售業(yè)，以服服務(wù)小區(qū)住戶戶為主，小型型店鋪已足以以應(yīng)付住戶日日常生活所需需，店鋪無需需過大。總結(jié)：通過分析大型商廈廈、專業(yè)市場場和小區(qū)商鋪鋪三者的市場場特征，我們們可以全面地地對各種商用用物業(yè)提出差差異化的營銷銷推廣策略，并并對不同的目目標(biāo)客戶群體體進行大致的的劃分，對于于本項目的成成功推廣有著著重要的指導(dǎo)導(dǎo)意義?？梢砸钥闯?，本項項目具有商業(yè)業(yè)區(qū)大型商廈廈的特征。五、廣州商用物業(yè)業(yè)的發(fā)展軌跡跡廣州是中國開放改改革的前沿陣陣地，房地產(chǎn)產(chǎn)市場起步較較早，但商用用物業(yè)市場的的發(fā)展只是近近十年的事，受受商用物業(yè)相相對較高利潤潤回報動力的的驅(qū)使，眾多多發(fā)展商紛紛紛投入巨資，欲欲在商用物業(yè)業(yè)市場分一杯杯羹。隨著廣廣州樓市的成成長，商用物物業(yè)市場飛速速發(fā)展，開發(fā)發(fā)營銷及管理理水平均居全全國領(lǐng)先之列列。從20世紀(jì)90年代至今，廣州市市商用物業(yè)叢叢起步到成型型，大致經(jīng)歷歷了以下四個個發(fā)展階段：：階段年代物業(yè)市場特征租售方式代表項目第一階段1990-199931.臨建商鋪或由其他他建筑物改建建商鋪2.商住混合在樓宇的的裙樓或下面面幾層建商鋪鋪3.自用經(jīng)營為主非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為為主1.誼園文具精品城2.南岸路裝飾材料城城3.夜明珠大廈第二階段1994-199961.純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)業(yè)以商廈的形形式誕生2.引發(fā)出投資商鋪的的營銷概念3.發(fā)展商忽視商鋪日日后經(jīng)營管理理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售1.荔灣廣場2.新中國大廈3.億安廣場第三階段1997年開始1.地鐵概念商鋪2.盛行返租回報策略略3.以主力商家進駐帶帶動商鋪銷售售產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租1.中旅商業(yè)城2.中華廣場3.康王商業(yè)城第四階段2000年開始1.商業(yè)龍頭以點帶面面形成商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)2.商鋪帶租約發(fā)售3.發(fā)展商注重商鋪的的經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租1.順德國際商業(yè)城2.名匯商業(yè)大廈3.廣百新翼4.萬國廣場根據(jù)上表對照分析析，某市商用用物業(yè)的銷售售處在第二、三三階段，即“引發(fā)出投資資商鋪的營銷銷概念和個別別出現(xiàn)返租回回報、以主力力商家進駐帶帶動商鋪銷售售”階段；本項目目可以在第三三階段的基礎(chǔ)礎(chǔ)上嘗試第四四階段的銷售售策略，以取取得競爭優(yōu)勢勢。六、某市商業(yè)環(huán)境境分析6.1商業(yè)布局總總體分布區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營場所說明城中區(qū)化妝品、精品服飾飾、通訊、辦辦公用品、休休閑餐飲、賓賓館、娛樂五星商廈、工貿(mào)百百貨、興隆大大廈、東都百百貨、龍城路路商業(yè)街、移移動通訊廣場場（工貿(mào)、聚聚寶、中百等等）；某飯店店、某賓館、麗麗晶酒店、供供水大廈等；；好時、新藝藝堡、山外青青山等娛樂場場所某市高檔消費集中中區(qū)，某市商商業(yè)（零售）的的制高點魚峰老區(qū)日雜、五金、藥材材、干雜、日日用品、百貨貨精品、小食食品、酒類、文文化用品等綜綜合商業(yè)區(qū)駕鶴市場、魚峰商商業(yè)城、華聯(lián)聯(lián)超市、東風(fēng)風(fēng)商廈（工貿(mào)貿(mào)收購）、白白云交易市場場將與城中區(qū)有機結(jié)結(jié)合成某市的的中心商業(yè)區(qū)區(qū)魚峰東區(qū)摩托車、家具等大大件生活用品品賣場潭中東路、東環(huán)路路集中賣場發(fā)展中的大型批發(fā)發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車配件、服裝、交交通運輸、五五金交化、水水果、日用百百貨等生活消消費品專業(yè)批批發(fā)市場飛鵝市場、飛鵝商商城、南天鞋鞋城、新風(fēng)倉倉建筑裝飾材材料市場、力力風(fēng)建筑裝飾飾市場某市成熟的專業(yè)批批發(fā)基地柳南新區(qū)（柳邕路路段）機電、五金交化產(chǎn)產(chǎn)品、汽車產(chǎn)產(chǎn)品及配件、建建筑材料、食食品及其加工工器械、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品、飼料獸獸藥機電五交化產(chǎn)品市市場、農(nóng)產(chǎn)品品批發(fā)市場、飼飼料獸藥批發(fā)發(fā)市場、南方方裝潢材料大大市場、金龍龍市場、柳南南區(qū)汽配市場場成熟的專業(yè)批發(fā)街街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工工業(yè)產(chǎn)成品交交易集散地鋼材市場、木材市市場工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)總結(jié)：從上表可看出，某某市目前的商商業(yè)布局呈現(xiàn)現(xiàn)“中間高，四四周?！钡奶攸c。說說明某市是一一個以城市消消費核心區(qū)為為中心，同時時形成多個專專業(yè)化的商貿(mào)貿(mào)區(qū)。6.2主要商業(yè)物物業(yè)競爭格局局分析表9：主要區(qū)域商業(yè)競競爭格局表主要競爭指標(biāo)城中區(qū)河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍某以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零零售目標(biāo)客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶戶城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競競爭格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位位，城中區(qū)成成為某絕大部部分市民購物物消費的首選選區(qū)域，商業(yè)業(yè)檔次及品味味較高，而且且各個商業(yè)物物業(yè)相互補充充，形成吃、喝喝、玩、樂、購購物為一體的的綜合性商業(yè)業(yè)中心。河南魚峰路一帶競競爭格局河南魚峰路一帶雖雖然具有一定定的商業(yè)氛圍圍，但商業(yè)規(guī)規(guī)模偏小，具具有影響力的的商場不多，而而且分布較為為零散。同時時，周邊商業(yè)業(yè)環(huán)境相對較較差，從而影影響了該區(qū)域域商業(yè)的檔次次及品味。飛鵝服飾專業(yè)市場場競爭格局由于多年的專業(yè)批批發(fā)，使飛鵝鵝批發(fā)市場具具有較大的影影響力，但周周邊商業(yè)環(huán)境境較差，以低低檔的服飾批批零為主，其其客戶大多為為批發(fā)商戶及及部分品味較較低的消費者者。但雖然如如此，由于飛飛鵝批發(fā)市場場成行成市，具具有較強的商商業(yè)影響力，總總體經(jīng)營狀況況較佳。6.320011年-20022年某市商用用物業(yè)銷售市市場的簡析⑴柳南區(qū)名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成成專業(yè)建材市市場基礎(chǔ)上，推推出的商住樓樓底層商鋪19800—355000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公公，3—7樓住宅商鋪26320元/平平米，住宅170024800元/平米，寫字字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路1-3樓商鋪，44-8樓住宅1樓商鋪均價約233500元/平米，住宅宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路1-2樓商鋪，33樓辦公，4-10樓住宅1樓約21000-255000元/平米，住宅宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營中高檔檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—300000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米——點評：柳南片區(qū)在在售或已售的的各大商場幾幾乎集中在飛飛鵝路上，與與現(xiàn)有的飛鵝鵝市場、魚峰峰商廈等組成成一個集批發(fā)發(fā)、零售為一一體的商圈。名稱路段概況價格金碧園曙光中路沿街商住宅，占地地1000平米，總建建面積6537平米商鋪約250000元/平米，住宅2200--3000元/平米鴻府曙光東路183號號住宅樓高26層，總總建筑面積3萬平米，總總戶數(shù)168戶住宅均價約36000元/平米藍色港灣柳新街66號住宅樓高分12、18、26層三種，裙裙樓為商場住宅均價超過30000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面（14-338平米），2樓1600平米，住宅3-8樓50套1樓商鋪268000—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積70000㎡商鋪43000元元/平米,住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積155514㎡起價23000元元/平米,最高價420000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平平米商鋪35000-400000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面面積30000㎡商鋪20000元元/平米,住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面面積50000㎡住宅起價21888元/平米⑵城中區(qū)點評：五星商場一一帶是某目前前最興旺的商商業(yè)中心區(qū)，各各在售項目都都以該商業(yè)中中心區(qū)為導(dǎo)向向，同時中心心商業(yè)圈已開開始慢慢向周周邊擴展，這這些項目的出出現(xiàn)在一定程程度上會加強強該區(qū)域商業(yè)業(yè)的獨特地位位。⑶柳北區(qū)名稱路段概況價格（元/平米）歐雅城市廣場躍進北路商住樓（一、二層層為商鋪），沿沿街360米長一層8000-90000，二層約4000；住宅折后后價在1600--1938景秀苑躍進北路商住樓首層商鋪85000怡江園北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B連層獨立鋪面面）商鋪在3500--4000；住宅在折折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B連層，單層約約50平米）約4000點評：柳北區(qū)的商商鋪價格以主主干道的價值值為導(dǎo)向，躍躍進路上首層層商鋪價格在在8000--9000元/㎡之間，偏偏離主干道的的北雀路首層層商鋪則在3500--4000元/㎡之間。⑷魚峰區(qū)名稱路段概況價格聲福馨閣屏山大道低改工程項目1樓15000元/平平米（送地下下室），2、3樓2900元/平米（3樓送天臺）連華大廈駕鶴路占地面積21977平米，建筑筑面積7248平米，1、2樓為商鋪，3-7樓為寫字樓樓1樓21000—277000元/平米，2樓7800元/平米國泰大廈駕鶴路建筑面積68000平米，1、2樓商場，3、4樓產(chǎn)權(quán)酒店店首層21000--330000元/平米,2層7000元/平米,3-44層3000--4000元元/平米點評：目前魚峰老老區(qū)的商業(yè)項項目以駕鶴路路上的開發(fā)為為主，以體現(xiàn)現(xiàn)其景觀、交交通及臨近商商業(yè)旺區(qū)的商商業(yè)價值。6.4現(xiàn)階段商用用物業(yè)銷售市市場的總結(jié)⑴供應(yīng)量持續(xù)增加,,存在競爭壓壓力2002—20003年某商用物物業(yè)有持續(xù)增增加的趨勢，隨隨著市政建設(shè)設(shè)的進一步加加快，舊城區(qū)區(qū)的改造及新新城區(qū)的進一一步開發(fā)，將將會有更多新新的商業(yè)用地地，再加上目目前的商用物物業(yè)的存貨量量，某的商用用物業(yè)市場將將面臨激烈的的競爭。據(jù)市市場調(diào)查得知知，下列商業(yè)業(yè)樓盤中的大大盤將成為未未來銷售阻力力的考量因素素：序號樓盤名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模1五星商業(yè)步行街城中5.2萬㎡2時代商廈城中約0.36萬㎡3藍色港灣城中約1萬㎡4鴻府城中約0.3萬㎡5淘園世家城中約0.28萬㎡6華天世紀(jì)城中約1萬㎡7本項目城中約2.6萬㎡8新時代商業(yè)港柳南19萬㎡9溫州商貿(mào)城柳南2.7萬㎡10谷埠街國際商城柳南22萬㎡11新佳華大廈柳南0.7萬㎡12潤和·時代廣場柳南3萬㎡13匯鑫源商城魚峰0.6萬㎡14五月陽光購物廣場場魚峰2.8萬㎡15長城財富廣場魚峰——16康城商鋪柳北0.4萬㎡17歐雅城市廣場柳北0.6萬㎡18香森麗園柳北——19舊城區(qū)沿街低層民民房改造工程程城中、柳南、魚峰峰11.87萬㎡⑵傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是是商家熱點首首選傳統(tǒng)的百貨商場、商商業(yè)步行街、批批發(fā)中心由于于固有消費習(xí)習(xí)慣的原因，一一直是消費者者休閑購物的的熱點區(qū)域，每每逢節(jié)假日更更是人如潮涌涌。假日經(jīng)濟濟的引發(fā)，經(jīng)經(jīng)濟形勢的好好轉(zhuǎn)，消費力力水平的回升升，鬧市商鋪鋪自然成為各各路商家的首首選。6.5商用物業(yè)市市場的發(fā)展趨趨勢分析隨著社會經(jīng)濟和商商業(yè)流通的發(fā)發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)水平的的提高，城市市消費人口的的增長，現(xiàn)代代交通工具（公公交線路的擴擴張與私家車車）對居民活活動能力和活活動范圍的擴擴展，某商用用物業(yè)市場呈呈現(xiàn)了新的發(fā)發(fā)展趨勢。市場競爭具有共贏贏性商業(yè)活動已在城區(qū)區(qū)形成多個區(qū)區(qū)域性商圈，在在一個商圈里里面，如果沒沒有幾個大型型項目將無法法吸引足夠的的客流量，更更不足以支撐撐整個商業(yè)區(qū)區(qū)域的繁榮。如前所述，城市的的發(fā)展催生了了兩大商業(yè)區(qū)區(qū)域的新格局局，構(gòu)成某市市區(qū)兩大主力力商圈（五星星、飛鵝），每每個商圈都有有幾個中大型型商業(yè)項目在在同場競爭，但但各發(fā)展商和和商業(yè)項目都都重視發(fā)揮各各自的優(yōu)勢，互互為補充，在在競爭中謀求求發(fā)展，爭取取達到共同做做旺市場的共共贏局面。物業(yè)市場發(fā)展規(guī)模模化根據(jù)中國加入WTTO的協(xié)議，我我國已承諾在在五年內(nèi)逐步步放開零售市市場，允許外外商在中國開開展商業(yè)經(jīng)營營活動，外商商的介入，促促使商用物業(yè)業(yè)也講究與國國際接軌，商商用物業(yè)從原原來無序、散散亂的不規(guī)則則市場，逐步步走向有序的的規(guī)范市場，純純商業(yè)項目與與商住混合項項目均向規(guī)模?；I(yè)化化方向發(fā)展。開發(fā)規(guī)?；⒔?jīng)營營專業(yè)化將成成為未來商用用物業(yè)的發(fā)展展趨勢，潤和·時代廣場、溫溫州商貿(mào)城、五五星商業(yè)步行行街、新時代代商業(yè)港、谷谷埠街國際商商城等一批大大型商業(yè)項目目先后進入市市場，將備受受投資者及用用家注意。振興某商業(yè)——構(gòu)構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面構(gòu)建“桂中新商埠”的目目的：將某建建設(shè)成為廣西西乃至大西南南的重點商品品集散地和商商貿(mào)信息中心心城市。規(guī)劃到2005年年能初步形成成具有某特色色的“南雜”（生活資料料）、“北?！保ㄉa(chǎn)資料料）、“東雅”（文化、科科技）、“西精”（汽車機電電產(chǎn)品）、“中心繁榮”的市場格局局。6.6商用物業(yè)市市場存在的現(xiàn)現(xiàn)實問題買家購買行為的理理性化隨著市市場的成熟也也將同步來臨臨，某房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展展和商用物業(yè)業(yè)市場的變革革，會培育出出一大批成熟熟的消費者，他他們將會向商商用物業(yè)的發(fā)發(fā)展商提出更更高的開發(fā)要要求。從市場現(xiàn)狀來看，某某商用物業(yè)市市場還面臨著著以下的現(xiàn)實實問題。商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表表現(xiàn)是建筑風(fēng)風(fēng)格的克隆現(xiàn)現(xiàn)象，商鋪則則多見于項目目概念和對推推廣手法的克克隆。如本市市“××步行街概念”的炒作。商業(yè)項目缺乏可感感性強的形象象定位很多人認(rèn)為只要商商鋪的地點好好，位于商業(yè)業(yè)旺地，就一一定能賣得好好；商用物業(yè)業(yè)若不重視塑塑造感性的項項目形象，項項目缺乏具體體化、可感性性強的形象表表現(xiàn)，會減弱弱對目標(biāo)客戶戶的吸引力。有很多人明明知道道有這個項目目，卻無法聯(lián)聯(lián)想起或無法法用什么詞語語去形容這是是一個怎么樣樣的項目，買買家往往難以以將它納入購購買商鋪的備備選視線范圍圍，相應(yīng)就會會減少成交機機會。如同商商圈的“藍色港灣”項目。營銷策略單一目前商用物業(yè)的定定位策略單一一，營銷策略略單一，遠不不及住宅營銷銷策略的多姿姿多彩，“排號預(yù)定”是近期用得得較濫的手法法。建筑設(shè)計不能完全全滿足多功能能的商貿(mào)需求求在早期，發(fā)展商都都不重視商鋪鋪的間隔布局局是否合理，只只注重通過增增加商鋪的可可銷售面積來來賺取最大的的利潤。隨著著市場的成熟熟，發(fā)展商就就意識到要通通過提高商鋪鋪的商業(yè)利用用價值，合理理規(guī)劃商鋪間間隔布局和提提高物業(yè)管理理和商業(yè)管理理等手段，來來達到理想的的價位和提高高產(chǎn)品的競爭爭力。建筑設(shè)計要考慮物物業(yè)各種經(jīng)營營項目的特性性，不同的經(jīng)經(jīng)營品種，對對物業(yè)的規(guī)劃劃間隔有不同同的要求，而而且還要預(yù)留留服務(wù)配套設(shè)設(shè)施，如停車車場、倉儲運運輸、顧客休休息等區(qū)域。商業(yè)經(jīng)營管理水平平與項目開發(fā)發(fā)水平不能同同步發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)區(qū)的物業(yè)管理理水平已經(jīng)發(fā)發(fā)展到可與國國外先進水平平比美的程度度，相續(xù)涌現(xiàn)現(xiàn)了一批以物物業(yè)管理作為為項目優(yōu)勢的的強勢地產(chǎn)品品牌。而商用物業(yè)的經(jīng)營營管理則較為為滯后，專業(yè)業(yè)的成熟的商商業(yè)性的社會會性的商業(yè)管管理機構(gòu)在市市場上較少，目目前負(fù)責(zé)商場場經(jīng)營管理的的機構(gòu)，多為為開發(fā)商公司司內(nèi)的一個部部門或其屬下下的子公司，只只負(fù)責(zé)自身開開發(fā)項目的經(jīng)經(jīng)營管理，在在業(yè)主或商戶戶眼里，既欠欠缺專業(yè)性，又又欠缺客觀性性。很多經(jīng)營失敗的項項目并不是因因為地段欠佳佳，也不是發(fā)發(fā)展商財力不不濟，開業(yè)后后經(jīng)營管理不不善是重要原原因之一。七、某商業(yè)經(jīng)營及及市民消費行行為分析7.1某商業(yè)經(jīng)營營及主要商業(yè)業(yè)項目銷售額額分析某歷史上既是廣西西各地的農(nóng)副副產(chǎn)品、土特特產(chǎn)品和手工工藝品的集散散地，也是廣廣東、湖南、江江西、云南、貴貴州、四川等等西南省區(qū)商商品物資交流流的重要通道道，素有“桂中商埠”的美譽。2001年，全年年社會消費品品零售總額80億元，全市市批發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)從業(yè)人人數(shù)近10萬人，批發(fā)零零售和餐飲業(yè)業(yè)完成增加值值21億元，約約占全市三產(chǎn)產(chǎn)增加值的225%。2002年社會消消費品零售總總額87.85億元，同比比增長8.44%。其中，城城市社會消費費品零售總額額實現(xiàn)74.62億元，同比比增長8.10%；各縣及縣縣以下的零售售額實現(xiàn)13.23億元，同比比增長10.411%；近年來，某市圍繞繞“建設(shè)大市場場、發(fā)展大商商貿(mào)、搞活大大流通”的發(fā)展目標(biāo)標(biāo)，進一步深深化商貿(mào)流通通體制改革，大大力發(fā)展非公公經(jīng)濟，積極極推行連鎖經(jīng)經(jīng)營、物流配配送等現(xiàn)代流流通業(yè)態(tài)和先先進營銷方式式，有力地推推進了商貿(mào)流流通業(yè)的發(fā)展展，市內(nèi)商業(yè)業(yè)中心區(qū)逐年年擴大，市場場經(jīng)營規(guī)模和和檔次不斷得得到提升，并并逐步朝規(guī)范范化、專業(yè)化化、集約化方方向發(fā)展。而同時一批機制靈靈活、發(fā)展態(tài)態(tài)勢良好的民民營流通企業(yè)業(yè)如某佳用實實業(yè)有限責(zé)任任公司（日用用品連鎖）、廣廣西福生堂藥藥品有限公司司（藥品連鎖鎖）等在不斷斷發(fā)展壯大。從各行業(yè)的消費市市場看，2002年上半年餐餐飲業(yè)、批發(fā)發(fā)零售貿(mào)易業(yè)業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)中有升，分分別比去年同同期增長155.11%、6.46%%和2.05%%；其他行業(yè)業(yè)和制造業(yè)呈呈現(xiàn)活躍態(tài)勢勢，完成222094萬元元和306771萬元，分分別比去年同同期增長333.89%和和31.933%。而在各主要商場營營業(yè)方面：中小商場呈現(xiàn)萎縮縮趨向，2001年百貨公司司、中糖公司司的中小商場場年銷售額分分別比上年同同期下降444.9%、66.955%。而大型綜合性商場場銷售呈現(xiàn)不不同的程度的的增長，20001年某商場、五五星商廈、東東風(fēng)商城年銷銷售528119萬元，比比上年同期增增長10.22%，工貿(mào)大大廈2001年營業(yè)額比2000年增長17..8%，而醫(yī)醫(yī)藥總公司增增長20.55%。尤其假日經(jīng)經(jīng)濟效果明顯顯，零售市場場銷售活躍，2001春節(jié)前后十十天某商場、五五星商廈銷售售3965萬元元，比上年同同期增長444.6%；東東風(fēng)商城春節(jié)節(jié)、五一、國國慶三大節(jié)日日累計銷售11434萬元元，比上年同同期增長144.4%。7.2居民收入水水平和消費結(jié)結(jié)構(gòu)分析某市居民收入水平平分析2001某城鄉(xiāng)居居民存款余額額為166..82億元元，比年初增增長12.332%；而至2002年城鄉(xiāng)居民民儲蓄存款余余額189.1億元，比年年初增長13.3%，城鄉(xiāng)居民民儲蓄不斷呈呈現(xiàn)上漲的趨趨向。至2002年末，某某金融機構(gòu)各各項存款余額額332.3億元，比年年初增加40.45億元，增長13.9%。受調(diào)資、增資政策策和“三條保障線”進一步落實實的影響，居居民收入增長長加快：在居民年收入方面面：2002年在崗職職工平均工資資為12969元，與去年同同期相比增幅幅較大，為生生活質(zhì)量的進進一步提高提提供了保障。在居民可支配收入入方面：2002年，某城城市居民可支支配收入7928元，同比增增長14.2%，人民生活活水平穩(wěn)步提提高。某市居民消費支出出分析居民人均消費性支支出：2001城市居民民人均消費性性支出為60010元；2002上半年城市市居民人均消消費性支出33112元，比比去年同期增增長2.500%。隨著居居民收入的增增長，居民的的消費支出也也有不同程度度的增長。居民消費價格：2002上半年某某市居民消費費價格總指數(shù)數(shù)為100..6%，比去去年同期增長長0.6個百分分點。八大類類消費價格指指數(shù)四升四降：八大類消費中，衣衣著保持較快快的上漲，食食品及醫(yī)療保保健、個人用用品也有一定定的增長，而而煙酒方面則則大幅下降，家家庭設(shè)備、維維修服務(wù)類以以及交通、通通訊類均有較較大幅度的下下降。總體物價保持相對對穩(wěn)定，2002年1至6月份，居民民消費價格總總指數(shù)為l000.6,同同比上漲0..6個百分點點；而今年77月份居民消消費價格總水水平同比下降降了0.5%%，商品零售售價格總水平平同比下降了了0.8%。7.3某市民消費費心理分析消費習(xí)慣⑴消費者常去的購物物場所（商業(yè)業(yè)吸引力）某消費者最常去的的商業(yè)場所是是城中區(qū)，其其次為佳用、飛飛鵝一帶商業(yè)業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣慣性思維仍占占據(jù)主要地位位，而佳用在在某的商業(yè)影影響力也越來來越大。城中區(qū)在某具有無無可代替的商商業(yè)吸引力。⑵消費者的月逛街購購物次數(shù)月逛街購物次數(shù)1次2次3次4次以上比例9.6%23.1%21.3%46%每月逛街購物次數(shù)數(shù)4次以上占較較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為2次及3次。外出逛街購物隨著居民收入的提高而越來越頻繁。⑶消費者的購物逗留留時間在河南商業(yè)區(qū)購物物所花費的時時間依次為2-4小時、2小時以下、4小時以上，在在城中區(qū)購物物的消費者所所花費時間依依次為2-4小時、4小時以上、2小時以下。城中區(qū)由于成片的的商業(yè)規(guī)模及及較完善的商商業(yè)配套，有有利于延長消消費者的逛街街逗留時間，從從而有利于激激發(fā)更大的商商機。⑷出行購物常用的交交通工具購物出行的常用交交通工具以公公交車為主，其其次為單車/摩托車及步步行，以大眾眾化交通工具具為主。大眾化交通配套設(shè)設(shè)施（如公交交車等）的便便利性將會影影響本項目的的人流量及商商業(yè)覆射地域域范圍。⑸消費者的購物方式式購物方式隨便逛，看到喜歡歡再買生活所需然后去買買其它比例53.3%46.9%0.8%“隨機型購物”及“目的性購物”各占近半的的比例。對于占一半多比例例的“隨機型購物”，通過銷售售現(xiàn)場的布置置、商品的陳陳列方式以及及商業(yè)環(huán)境的的營造，激發(fā)發(fā)消費者的購購物欲望，將將對商品的銷銷售額起到相相當(dāng)重要的作作用。購買行為⑴消費者的消費水平平大部分消費者的購購物費用在100-3300元之間。而200-300元元是河南購物物者與城中區(qū)區(qū)購物者消費費水平的分界界點，在200元以下，在在河南購物的的消費者比城城中區(qū)購物的的消費者多，而而在200元上，城中中區(qū)購物的消消費者比河南南購物的消費費者多，反映映出城中區(qū)的的消費者消費費能力較強。⑵消費者的購買商品品在消費者的購買商商品中，服裝裝鞋類及日用用百貨占較大大的比例，其其次為食品。對對于許多商業(yè)業(yè)街來說，服服裝鞋類、日日用百貨、食食品的經(jīng)營應(yīng)應(yīng)占較大的比比例。⑶消費者的購物考慮慮因素大部分消費者在購購買商品時，首首先看該商品品自己喜不喜喜歡，然后再再看該商品的的價格是不是是適合自己，再再考慮品牌檔檔次及時尚潮潮流以及購物物環(huán)境等。所以，商品的款式式、陳列方式式等影響消費費者對該商品品第一印象的的相關(guān)要素顯顯得尤為重要要，它是許多多買家有沒興興趣購買的第第一步。主力消費群體特征征在城中區(qū)及河南一一帶消費的客客戶集中在20-30歲之間，該該批客戶是各各商業(yè)區(qū)購買買消費的主力力。7.4主要商業(yè)地地段經(jīng)營者分分析商家對目前經(jīng)營狀狀況的評價大部分經(jīng)營者對目目前的經(jīng)營狀狀況認(rèn)為較為為一般，其次次為不太滿意意及比較滿意意。商品各檔次銷售情情況分析在對各檔次商品的的銷售情況方方面，在城中中區(qū)經(jīng)營的商商戶普遍認(rèn)為為中檔或中高高檔商品比較較好銷，而在在河南經(jīng)營的的商戶認(rèn)為中中檔及中低檔檔商品好銷。此此現(xiàn)象與前面面提到的在河河南購物的消消費者，其所所花的購物費費用及消費品品味低于城中中區(qū)的現(xiàn)象較較為一致。商家的理想經(jīng)營模模式經(jīng)營模式比例（%）種類豐富、集飲食食、娛樂、購購物于一體18.6規(guī)?；⑻厣?jīng)經(jīng)營24.9商鋪組合多元化18.6有很多品牌店10.6購物消費環(huán)境好17.1統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃10其它1.4許多經(jīng)營者的理想想經(jīng)營模式是是規(guī)?；⑻靥厣?jīng)營，希希望通過商業(yè)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)應(yīng)及富有特色色的經(jīng)營方式式來吸引消費費者，而同時時許多經(jīng)營者者希望自己經(jīng)經(jīng)營的地方能能集飲食、休休閑、購物于于一體，周邊邊具有良好的的購物環(huán)境等等。商家選擇經(jīng)營場所所的主要影響響因素許多經(jīng)營者在選擇擇經(jīng)營場所時時，首先考慮慮該場所的人人流量，是不不是有得做，然然后再考慮租租金及購物環(huán)環(huán)境等，所以以租金及售價價對于經(jīng)營商商鋪的做生意意人士來說反反而不象住宅宅那樣影響那那么大，如果果該商鋪沒生生意做，即使使相當(dāng)?shù)偷淖庾饨鸹蚴蹆r，他他們也很少過過問。八、針對性的區(qū)域域商情調(diào)查8.1調(diào)查目的本項目位于城中區(qū)區(qū)，但同屬于于五星商業(yè)圈圈內(nèi)，它所在在的地理位置置決定了市場場調(diào)研的主要要方向；相對對而言，城中中區(qū)商用物業(yè)業(yè)的市場定位位及價格定位位將成為本項項目的主要參參照系；因而而借鑒該區(qū)域域的商業(yè)狀況況成為本項目目定位的關(guān)鍵鍵。在此次調(diào)研中，我我司認(rèn)為城中中區(qū)作為某市市商業(yè)零售、娛娛樂、休閑的的制高點、集集中區(qū)，不光光著眼于現(xiàn)有有的商業(yè)形態(tài)態(tài)調(diào)查，還應(yīng)應(yīng)注重未來規(guī)規(guī)劃的影響。8.2五星商圈主主要街區(qū)功能能分析⑴龍城路街區(qū)功能分分析種類服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場攝影藥店銀行金鋪通訊合計數(shù)量372153311114111677比例48.052.619.483.93.91.31.31.31.35.21.31.31.37.8100經(jīng)營種類：整個龍城路以經(jīng)營營服裝為主，占48.05%，其次為鞋，占有9.48%，其中二輕商場以經(jīng)營服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場一樓經(jīng)營鞋，二樓經(jīng)營男服裝。租金范圍：一般在在180—300元/平米。經(jīng)營品牌：①服裝裝：左丹奴、卡卡丹路、觀奇奇洋、七匹狼狼、古希倫；；②鞋類：紅蜻蜒、安安踏、法蘭、達達芙妮、步步步高路段環(huán)境：①龍城路作為城中區(qū)區(qū)主要商業(yè)路路段，人流、車車流比較繁忙忙，但受限于于交通管制（龍龍城路為單行行線），給消消費者帶來諸諸多不便，但但該路段仍然然是商業(yè)旺街街。②該街區(qū)除以品牌服服裝的銷售為為主導(dǎo)外，電電訊產(chǎn)品市場場的擴張亦顯顯集中。⑵解放路街區(qū)功能分分析A、解放南路種類餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書內(nèi)衣通訊珠寶行合計數(shù)量512443113161比例8.21.643.2872.134.921.641.644.921.64100經(jīng)營種類：南路以以服裝為主，占72.13%，其它有餐飲、通訊等品種經(jīng)營租金：1500—300元/平米B、解放北路種類銀行化妝品餐飲服裝花店婚紗百貨醫(yī)藥藝術(shù)品電器相館雜志禮品店合計數(shù)量319474242131142比例7.142.3821.439.5216.679.523.979.523.972.387.143.973.97100經(jīng)營種類：北路與與南路相比，餐餐飲業(yè)占主導(dǎo)導(dǎo)地位，其次次是服裝、醫(yī)醫(yī)藥、婚紗。經(jīng)營租金：1500元/平米左右路段環(huán)境：從解放放路目前的情情況分析，解解放路也是城城中區(qū)商業(yè)主主要路段之一一，與龍城路路不分上下，但但解放南路有有一段路為雙雙行線，可起起到緩解交通通的一定作用用，其大部分分也是單行線線，與龍城路路、廣場形成成一個環(huán)形路路線，構(gòu)架起起城中區(qū)的商商業(yè)中心地帶帶。該路段人人流、車流量量大，休閑餐餐飲業(yè)比較集集中。⑶文惠路街區(qū)功能分分析種類圖書五金服裝鞋帽洗衣辦公用品攝影工藝床上用品美容美發(fā)日雜數(shù)量224614512248比例1.671.6738.330.833.334.17101.673.336.67種類中介琴行網(wǎng)吧畫廊電信餐飲體育用品其它糧油合計數(shù)量245632921120比例1.673.334.1752.51.677.51.670.83100經(jīng)營種類：文惠路路仍然以服裝裝鞋帽經(jīng)營為為主，占總量量的38.333%。經(jīng)營租金：根據(jù)路路段不同，門門面大小及裝裝修程度而不不同，租金在在50—270元/平米之間。路段環(huán)境：該街段段除延續(xù)某城城中區(qū)的商業(yè)業(yè)特點（以經(jīng)經(jīng)營服飾為主主）外，與文文化、體育、藝藝術(shù)相關(guān)的產(chǎn)產(chǎn)品較多。但但作為單行線線，該路段人人流較少，商商業(yè)氣氛不足足?？偨Y(jié)：據(jù)以上資料分析，城城中區(qū)的街鋪鋪以服裝、鞋鞋類、小家電電、通訊產(chǎn)品品的經(jīng)營為導(dǎo)導(dǎo)向；而其中中該區(qū)的餐飲飲、娛樂、諸諸多大型商場場的強力支持持令該區(qū)的商商業(yè)環(huán)境持續(xù)續(xù)走強。8.3五星商圈主主要商場經(jīng)營營分析⑴工貿(mào)大廈（百貨公公司賣場）樓層經(jīng)營品種負(fù)1層家電廣場1皮具、玉器、電子子、電器、通通訊、化妝品品、肯德基2床上用品、鞋類、內(nèi)內(nèi)衣3男女服裝（職業(yè)服服裝偏重，兼兼營休閑類）4百貨超市、體育器器材、體育用用品、運動鞋鞋經(jīng)營品牌：飛利浦浦、索尼、雅雅方；皮爾卡卡丹、丹東尼尼等經(jīng)營方式：統(tǒng)一管管理，鋪位不不出售，不直直接收租金，以以提成方式收收取費用，一一般在營業(yè)額額的24-255%之間提取。⑵五星商場（百貨公公司賣場）樓層經(jīng)營種類1家用電器、保健品品、化妝品、糖糖煙食品2女士休閑服裝、皮皮具、鞋帽3男士休閑服、金銀銀珠寶、床上上用品、棉毛毛衫褲、紡織織品4男士服飾、領(lǐng)帶、襯襯衫、女士服服飾、牛仔休休閑裝、皮裝裝5通訊器械、體育娛娛樂用品、文文化用品、電電腦、照相器器材、童裝、玩玩具、保健品品6大型娛樂城7金馬食城8保齡球經(jīng)營品牌：種類品牌電器飛利浦、海爾、索索尼、西門子子等服飾圣羅蘭、華倫天奴奴、賓奴、琢琢木鳥、鱷魚魚等內(nèi)衣皮爾卡丹、舒雅等等化妝品雅芳、柏紛等現(xiàn)場人流：時間（am）10點（pm）16點晚上19點人流量22人/分鐘53人/分鐘62人/分鐘經(jīng)營方式：統(tǒng)一管管理，鋪位不不出售，不直直接收租金，以以提成方式收收取費用，一一般在營業(yè)額額的24-255%之間提取。⑶東都百貨（百貨公公司賣場）樓層經(jīng)營種類1化妝品、鞋、皮具具、精品小家家電2青春少女裝、流行行服飾3職業(yè)成熟女裝、睡睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)內(nèi)褲4男士服裝、服飾、5日用百貨、床上用用品、運動休休閑裝、兒童童裝、飲品經(jīng)營品牌：爵士丹丹尼、鐵士等等五大品牌經(jīng)營方式：統(tǒng)一管管理，鋪位不不出售，不直直接收租金，以以提成方式收收取費用，一一般在營業(yè)額額的24-255%之間提取。保底金制度：按鋪鋪位位置、面面積、樓層不不同有不同的的保底金。⑷興隆大廈（精品服服飾賣場）樓層經(jīng)營種類負(fù)1層皮鞋、精品、服飾飾1精品服飾2鞋帽、休閑服飾3休閑裝注：其中服裝共1115間，占60%；飾品55間，占29%；鞋、內(nèi)衣衣、童裝等21間，占10%鋪位數(shù)量：1911間鋪位面積：小于220平方米的鋪位183個，占96%；20-40平方米的鋪位位共8間，占4%。經(jīng)營方式：散鋪經(jīng)經(jīng)營，以收租租為主月租金：樓層月租金首層柜臺1000-13000元/米/月二層基本價：25000-30000元/間/月6-10m2：4400-14400元/間/月、10-18m2：1500--2500元/間/月19m2以上：：3000元/間/月三層基本價：15000-18000元/間/月10-18m22：30、40、60元/m2/月物業(yè)管理費：5元元/平方米/月空置率：0現(xiàn)場人流：時間（am）10點（pm）16點晚上19點人流量22人/分鐘53人/分鐘60人/分鐘綜合評價：該商場場地處商業(yè)中中心，周邊商商業(yè)氣氛濃厚厚，該項目建建于99年4月8日，現(xiàn)商場內(nèi)內(nèi)的布置比較較陳舊，購物物環(huán)境及檔次次偏低，業(yè)主主經(jīng)營以低檔檔商品為主，由由于商場內(nèi)沒沒有統(tǒng)一的規(guī)規(guī)劃，顯得雜雜亂無序，使使中山中路相相當(dāng)一部分具具中檔消費水水平的消費者者未被吸引過過來，針對的的客戶群多為為20-30歲的女性消消費者。⑸興隆服裝小精品地地下商場地理位置：中山中中路步行街興興隆大廈地下下一層鋪位數(shù)量：37間間鋪位面積：8-220平方米經(jīng)營類別：經(jīng)營范圍服裝飾品鞋包所占比例50%30%20%月租金：720--1800元/間/月人流量：人流量較較少，約3-5人/分鐘，晚上上人流量稍有有增加。綜合評價：位于中中山中路商業(yè)業(yè)步行街，檔檔次偏低，沒沒有統(tǒng)一管理理規(guī)劃，主要要憑借其良好好的商業(yè)地段段進行經(jīng)營。總結(jié)：1.目前五星商圈的商商場以“百貨公司”經(jīng)營中高檔檔服裝、鞋類類、化妝品、皮皮具、精品、通通訊產(chǎn)品等的的零售為主。2.總體而言五星各大大商場的人流流量較大，經(jīng)經(jīng)營狀況在某某市也是較理理想的。3.相關(guān)區(qū)域內(nèi)商場由由于經(jīng)營種類類、檔次較接接近，可替代代性強，故競競爭相對比較較激烈。8.4近期同區(qū)規(guī)規(guī)劃的影響⑴人民廣場改建（22003年）即將動工改建的人人民廣場，將將從原有單純純的城市集會會休閑廣場改改造成城市生生活和旅游的的核心區(qū)，成成為旅游者的的一個新游覽覽區(qū)和駐留點點。規(guī)劃在現(xiàn)有城市用用地功能布局局基礎(chǔ)上，對對魚峰山——人民廣場的的2公里長的城市市主景觀軸線線進行功能改改造，對龍城城路——某大橋——魚峰路兩側(cè)側(cè)城市用地進進行功能整合合，同時構(gòu)筑筑城市功能的的主軸線，即即從南到北形形成傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心、大型型商業(yè)購物區(qū)區(qū)、商務(wù)辦公公區(qū)、文化中中心區(qū)的城市市功能序列。城市功能定位的重重新整合，令令處于“大型商業(yè)購購物區(qū)”范圍的本項項目具備先天天的地段優(yōu)勢勢和配套優(yōu)勢勢。⑵紅光橋工程開工（2002年）紅光橋北起連塘路路，南接紅光光路北段并由由高架引橋與與飛鵝立交橋橋相接，路線線長1.04公里，為雙向向四車道。紅光橋建成后（22004年），將加加強東西、南南北間的交通通聯(lián)系，與躍躍進路、八一一路構(gòu)成中心心城區(qū)南北方方向的主要交交通要道，使使中心區(qū)的車車流迅速分流流到南北環(huán)路路上，極大改改善中心區(qū)道道路擁擠的狀狀況。同時可成為繼柳江江大橋、文惠惠橋外溝通城城市南北交通通的第三條便便捷通道，直直接促進飛鵝鵝商圈與城中中區(qū)的商貿(mào)聯(lián)聯(lián)系，有利于于飛鵝商圈物物業(yè)的銷售，對對本項目銷售售而言是非利利好因素。⑶曙光路步行街的規(guī)規(guī)劃（2001年11月）曙光路與近現(xiàn)代意意義上的某市市是同步發(fā)展展的。它形象象的記錄了某某從一個古老老的城市發(fā)展展成為繁榮的的現(xiàn)代中心城城市。曙光路所在的某城城中區(qū)是商業(yè)業(yè)中心區(qū)，是是城市社會生生活的焦點，是是某市政治、經(jīng)經(jīng)濟、歷史、文文化成就的象象征。某市政府為適應(yīng)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展和城城市風(fēng)貌環(huán)境境改善的需要要，提高城市市建設(shè)的檔次次，決定將曙曙光路改造建建設(shè)成為具有有傳統(tǒng)特色的的商業(yè)步行街街，作為某市市面向世界、面面向未來的一一個窗口。規(guī)劃范圍西起曙光光西路與青云云路南一巷的的交接口，東東至曙光東路路與文惠路交交接口，全長長1448米，包括曙光光東、中、西西路及沿街建建筑物。規(guī)劃劃總面積為113.3公頃。曙光路步行街體系系主要有三處處開敞空間、七七處休閑空間間和一條線形形街道主體空空間構(gòu)成。三三處開敞空間間從西到東依依次是西入口口廣場、古城城墻廣場和東東入口廣場。本項目所在位置處處于曙光中路路，位于規(guī)劃劃中的古城墻墻廣場對面，是是典型的商業(yè)業(yè)步行街物業(yè)業(yè)，具備較高高的商業(yè)價值值潛力。曙光路步行街的開開發(fā)將分為近近、中、遠三三期，近期開開發(fā)將以曙光光東路為主（依依仗東門市場場的人氣），中中期為曙光中中路（包含本本項目所在路路段）。鑒于于步行街的規(guī)規(guī)劃并考量本本項目開發(fā)的的商業(yè)價值，建建議發(fā)展商在在銷售過程中中保留一部分分商鋪，以獲獲取未來更高高的商業(yè)價值值。九、客戶群體分析析9.1目標(biāo)客戶群群體針對商用物業(yè)的消消費特性，目目標(biāo)客戶群主主要分為以下下三類：⑴投資者指購置物業(yè)并出租租，在租金的的收益中贏利利的客戶，這這種類型的投投資者屬于市市場主流，他他們購置商鋪鋪主要是考慮慮一個商業(yè)項項目是否興旺旺，投資回報報是否高，發(fā)發(fā)展的空間有有多大。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是是這種客戶的的心態(tài)。投資資者的最終目目標(biāo)都是其購購置的商鋪能能不斷升值，為為他獲得豐厚厚的利潤。⑵自用商家指購置物業(yè)并由自自己經(jīng)營，通通過經(jīng)營的收收入獲利。這這類客戶比投投資性商家更更注重的是局局部的商業(yè)環(huán)環(huán)境，具體針針對自己經(jīng)營營的商品或服服務(wù)在項目所所在商業(yè)市場場的發(fā)展前景景和獲利空間間。在購置物業(yè)后，這這種自用商家家能夠自主控控制成本的運運用，因此能能獲得較高的的利潤。自用用商家一般屬屬于小規(guī)模，以以專業(yè)市場和和小區(qū)商鋪為為主，大型商商廈的自用商商家相對較少少。⑶租用商家租用商家，包括本本地商家外地地商家廠家及及經(jīng)銷商，此此類客戶是面面對消費市場場的終端。在一個商場中，租租用商家的品品牌知名度與與多寡，往往往決定了銷售售成果，因為為租用商家的的數(shù)量和意向向會直接影響響到投資者置置業(yè)的信心，在在市場上出現(xiàn)現(xiàn)了“熟鋪出售”，就是希望望通過租用商商家?guī)禹椖磕康匿N售。9.2目標(biāo)客戶群群的需求分析析⑴投資者投資者為確保商鋪鋪的保值增值值，并且保證證商場租賃暢暢旺，會要求求在商場