江蘇地標(biāo)性建筑大型城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告

XX中心發(fā)展定位報(bào)告目錄HYPERLINK\l"_Toc138406270"1報(bào)告摘要3HYPERLINK\l"_Toc138406271"1.1項(xiàng)目背景3HYPERLINK\l"_Toc138406272"1.2項(xiàng)目的主要特點(diǎn)3HYPERLINK\l"_Toc138406273"1.3項(xiàng)目開發(fā)5HYPERLINK\l"_Toc138406274"1.4市場(chǎng)概況5HYPERLINK\l"_Toc138406275"1.5主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)6HYPERLINK\l"_Toc138406276"2公司概覽8HYPERLINK\l"_Toc138406277"2.1公司歷史和背景8HYPERLINK\l"_Toc138406278"2.2使命與任務(wù)聲明9HYPERLINK\l"_Toc138406279"2.3管理團(tuán)隊(duì)、管理委員會(huì)及背景9HYPERLINK\l"_Toc138406280"2.4現(xiàn)時(shí)股東11HYPERLINK\l"_Toc138406281"3宏觀經(jīng)濟(jì)及不動(dòng)產(chǎn)綜述13HYPERLINK\l"_Toc138406282"3.1中國(guó)13HYPERLINK\l"_Toc138406283"3.2江蘇省16HYPERLINK\l"_Toc138406284"3.3南京18HYPERLINK\l"_Toc138406285"4與本案項(xiàng)目有關(guān)的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析26HYPERLINK\l"_Toc138406286"4.1南京寫字樓市場(chǎng)26HYPERLINK\l"_Toc138406287"南京寫字樓市場(chǎng)綜述26HYPERLINK\l"_Toc138406288"供給29HYPERLINK\l"_Toc138406289"4.1.3需求31HYPERLINK\l"_Toc138406290"租金/售價(jià)32HYPERLINK\l"_Toc138406291"4.2南京商業(yè)市場(chǎng)37HYPERLINK\l"_Toc138406292"4.2.1商業(yè)市場(chǎng)概況37HYPERLINK\l"_Toc138406293"4.2.2供應(yīng)40HYPERLINK\l"_Toc138406294"4.2.3需求42HYPERLINK\l"_Toc138406295"4.2.4租金42HYPERLINK\l"_Toc138406296"4.3南京4/5星酒店市場(chǎng)46HYPERLINK\l"_Toc138406297"酒店市場(chǎng)概要46HYPERLINK\l"_Toc138406298"供應(yīng)47HYPERLINK\l"_Toc138406299"需求51HYPERLINK\l"_Toc138406300"平均房?jī)r(jià)52HYPERLINK\l"_Toc138406301"4.4南京服務(wù)式公寓市場(chǎng)55HYPERLINK\l"_Toc138406302"服務(wù)式公寓概覽55HYPERLINK\l"_Toc138406303"供應(yīng)57HYPERLINK\l"_Toc138406304"需求59HYPERLINK\l"_Toc138406305"租金/售價(jià)60HYPERLINK\l"_Toc138406306"5發(fā)展策略及概覽64HYPERLINK\l"_Toc138406307"5.1最理想的發(fā)展組合及發(fā)展策略64HYPERLINK\l"_Toc138406308"5.2發(fā)展進(jìn)度最新資料68HYPERLINK\l"_Toc138406309"5.3委任第三方顧問的最新資料69HYPERLINK\l"_Toc138406310"5.4委任第三方管理協(xié)議及其主要條款69HYPERLINK\l"_Toc138406311"6本案項(xiàng)目相關(guān)信息70HYPERLINK\l"_Toc138406312"6.1開發(fā)參數(shù)70HYPERLINK\l"_Toc138406313"6.1.1地塊位置70HYPERLINK\l"_Toc138406314"項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容組合74HYPERLINK\l"_Toc138406315"6.1.3各組成部分定位（寫字樓、商鋪、酒店式公寓、酒店）75HYPERLINK\l"_Toc138406316"6.2組成部分項(xiàng)目詳情（寫字樓、商鋪、酒店式公寓、豪華公寓、酒店）76HYPERLINK\l"_Toc138406317"6.3建筑規(guī)格（一期）77HYPERLINK\l"_Toc138406318"結(jié)構(gòu)規(guī)格77HYPERLINK\l"_Toc138406319"各組成部分規(guī)格79HYPERLINK\l"_Toc138406320"6.4機(jī)電設(shè)備規(guī)格80HYPERLINK\l"_Toc138406321"電梯及自動(dòng)扶梯80HYPERLINK\l"_Toc138406322"空調(diào)系統(tǒng)82HYPERLINK\l"_Toc138406323"6.4.3電力/照明系統(tǒng)83HYPERLINK\l"_Toc138406324"6.4.4防火系統(tǒng)83HYPERLINK\l"_Toc138406325"6.4.5通訊系統(tǒng)83HYPERLINK\l"_Toc138406326"6.5本案項(xiàng)目的SWOT分析84HYPERLINK\l"_Toc138406327"7市場(chǎng)推廣策略概覽89HYPERLINK\l"_Toc138406328"7.1市場(chǎng)推廣計(jì)劃概覽89HYPERLINK\l"_Toc138406329"7.2目標(biāo)市場(chǎng)分析89HYPERLINK\l"_Toc138406330"8財(cái)政概覽91HYPERLINK\l"_Toc138406331"8.1綜合現(xiàn)金流量分析–財(cái)務(wù)重點(diǎn)91HYPERLINK\l"_Toc138406332"8.2公司現(xiàn)有及預(yù)計(jì)合約責(zé)任94HYPERLINK\l"_Toc138406333"8.3財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及責(zé)任94HYPERLINK\l"_Toc138406334"8.4投資計(jì)劃安排94HYPERLINK\l"_Toc138406335"8.5股東退出投資策略941報(bào)告摘要1.1 項(xiàng)目背景XX中心（以下稱本案項(xiàng)目）起初是由XX集團(tuán)控股有限公司發(fā)起并投資開發(fā)。該公司于1993年成立了XX集團(tuán)股份有限公司作為項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理。本案項(xiàng)目被視為南京地標(biāo)性的項(xiàng)目，備受市政府支持。自1993年起，一直被列為南京的重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目。憑著精巧的建筑理念和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，本案項(xiàng)目多年來已得到廣泛的贊譽(yù)。在2004年，本案項(xiàng)目更被中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組評(píng)為十大新地標(biāo)建筑。房地產(chǎn)TOP10研究組是中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)性的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)之一，由北京的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心和北京指數(shù)研究所合作設(shè)立。1.2項(xiàng)目的主要特點(diǎn)本案項(xiàng)目位于南京的傳統(tǒng)市中心，在鼓樓區(qū)內(nèi)中央路和湖南路的交界處。項(xiàng)目距離湖南路大約200米，湖南路是南京的主要商業(yè)街。物業(yè)面向中央路。中央路是城市的一條主要道路，從中央路可以便利通達(dá)南京最大和最成熟的商業(yè)中心區(qū)新街口，只需大約10分鐘車程。項(xiàng)目距離新建的地鐵1號(hào)線玄武門站只有200米。通過玄武門站，可以很方便地到達(dá)南京北部和東南部的主要區(qū)域。本案項(xiàng)目距離南京市中心之外的祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)大約40分鐘車程。本案項(xiàng)目同時(shí)受益于它附近的風(fēng)景區(qū)——玄武湖，這是一個(gè)面積約444公頃的湖，與項(xiàng)目?jī)H隔一條馬路。按照本案項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，房客能夠180度享受到整個(gè)湖的景觀。 此外，華東地區(qū)主要的商業(yè)和貿(mào)易中心——江蘇展覽館，位于項(xiàng)目東面，可以非常方便地通過地下通道到達(dá)出口附近的本案項(xiàng)目。 本案項(xiàng)目是一個(gè)綜合性的發(fā)展項(xiàng)目，包括高檔商場(chǎng)、甲級(jí)辦公樓、4星(Novotel)和5星(Westin)酒店、豪華公寓和服務(wù)式公寓。一共有三座塔樓，而底下設(shè)有8層裙樓。其中一座高的塔樓有35層，另外一座是38層。這兩座塔樓圍繞著一座超高層73層塔樓。下表顯示本案項(xiàng)目第一期和第二期總建筑面積(GFA)的細(xì)節(jié)：部分第一期(平方米))第二期(平方米))總計(jì)(平方米)辦公樓23,22875,61298,840商業(yè)87,06145,410132,471酒店29,16653,82882,994服務(wù)式公寓045,15045,150產(chǎn)權(quán)式服務(wù)式公寓寓26,761026,761豪華公寓14,889014,889停車場(chǎng)45,95024,64970,599總計(jì)227,055244,649471,704資料來源：XX集團(tuán)股份有限公司根據(jù)建筑進(jìn)度計(jì)劃，第一期的裙房將會(huì)在2007年6月完工，然后商業(yè)部分會(huì)開始試營(yíng)業(yè)。第一期余下的部分將會(huì)在2007年12月前完工。第二期的建筑將會(huì)在2007年開始，并預(yù)計(jì)于2010年12月完成。1.3項(xiàng)目開發(fā)無論是正在開發(fā)還是計(jì)劃中，本案項(xiàng)目的辦公樓部分將運(yùn)用一些南京最高規(guī)格的設(shè)計(jì)要件，融合當(dāng)今辦公樓市場(chǎng)上的優(yōu)秀獨(dú)特要素，譬如架空地板、高得房率、高標(biāo)準(zhǔn)層高、面積較大的標(biāo)準(zhǔn)層和較短的電梯等待時(shí)間。這些特點(diǎn)將會(huì)使它更好的滿足跨國(guó)企業(yè)和大型的本地公司對(duì)高檔辦公樓的需求。本案項(xiàng)目的酒店/服務(wù)式公寓/豪華公寓的設(shè)計(jì)和規(guī)格，將會(huì)是南京的最高檔次的。因?yàn)槲覀儗⒗靡幌盗袃?yōu)質(zhì)的進(jìn)口設(shè)備和裝置。此外，我們運(yùn)用一些設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)，將會(huì)使本案項(xiàng)目的每個(gè)住宅單位都能夠欣賞到玄武湖的景觀。本案項(xiàng)目所有的豪華住宅公寓單位，每間都是在375和550平方米之間，每層只有一間。這些豪宅比南京目前或未來已知所有高端住宅項(xiàng)目的單戶面積都大很多，讓住戶能夠得到無可比擬的獨(dú)特享受和豪華設(shè)施。因此，它是一個(gè)完全獨(dú)特的產(chǎn)品，目標(biāo)客戶是南京不斷增加的上層階級(jí)人士。1.4市場(chǎng)概況目前的南京房產(chǎn)市場(chǎng)中，高檔辦公樓、商業(yè)、住宅、酒店和服務(wù)式公寓仍然是在處在一個(gè)尚未全面發(fā)展的階段。雖然部分物業(yè)的未來供應(yīng)將會(huì)增加，但是高檔項(xiàng)目的供應(yīng)，尤其是像本案項(xiàng)目一類，還是非常有限的。目前市場(chǎng)上其它物業(yè)都存在各種各樣的缺點(diǎn)，相比之下，本案項(xiàng)目具有強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力。它將會(huì)填補(bǔ)高檔市場(chǎng)空白，滿足跨國(guó)企業(yè)和本地的大型機(jī)構(gòu)日益擴(kuò)大的高端需求。1.5主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)現(xiàn)金流預(yù)計(jì)-綜合收入辦公樓租金總收入入1,996,0222商業(yè)租金總收入3,829,8883產(chǎn)權(quán)式服務(wù)式公寓寓及豪華公寓寓租金總收入1,802,6003服務(wù)式公寓租金總總收入566,086酒店租金總收入2,831,9448停車場(chǎng)租金總收入入269,237總計(jì)：銷售/租金金收益11,265,7779成本減：辦公樓業(yè)務(wù)和和房產(chǎn)稅345,037減：商業(yè)業(yè)務(wù)和房房產(chǎn)稅244,142減：產(chǎn)權(quán)式服務(wù)式式公寓及豪華華公寓業(yè)務(wù)和和房產(chǎn)稅100,044減：服務(wù)式公寓業(yè)業(yè)務(wù)和房產(chǎn)稅稅293,686減：酒店直接成本本、業(yè)務(wù)和房產(chǎn)稅稅1,372,9001減：停車場(chǎng)業(yè)務(wù)和和房產(chǎn)稅47,251稅后凈銷售收益8,862,7118減：辦公樓市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷成本196,602減：商業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷銷成本382,988減：產(chǎn)權(quán)式服務(wù)式式公寓及豪華華公寓市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷成本180,260減：服務(wù)式公寓市市場(chǎng)營(yíng)銷成本本56,609減：酒店市場(chǎng)營(yíng)銷銷和管理成本本165,792減：停車場(chǎng)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷成本26,924市場(chǎng)營(yíng)銷后凈銷售售收益7,853,5443減：總開發(fā)成本3,625,1886息前稅后凈現(xiàn)金流流4,228,3557利息和稅前凈現(xiàn)金金流18,776,3383加：獲得貸款2,921,1446減：利息開支-第第一期（189,874）減：利息開支-第第二期0減：償還貸款(2,921,1446)利息后和稅前凈現(xiàn)現(xiàn)金流18,796,5518減：土地增值稅(9,426)減：企業(yè)稅(333.3%)(1,749,1994)利息和稅后凈現(xiàn)金金流2,580,3005EVA現(xiàn)金流12,268,7746辦公樓商業(yè)酒店服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)式服務(wù)式公寓和豪華公寓第一期第二期綜合稅前項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)報(bào)率（利息和稅前前）29.96%37.85%24.55%26.78%182.67%45.02%25.08%34.76%稅前股東內(nèi)部回報(bào)報(bào)率（利息后/稅前）30.16%38.02%24.80%27.06%183.90%45.41%25.08%34.92%稅后股東內(nèi)部回報(bào)報(bào)率（利息/稅后）25.15%30.96%18.64%20.13%106.41%34.01%18.54%28.85%2公司概覽2.1公司歷史和背景本案項(xiàng)目起初是由XX集團(tuán)控股有限公司發(fā)起并投資開發(fā)。該公司于1993年成立了XX集團(tuán)股份有限公司作為項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理。XX集團(tuán)股份有限公司是非上市公司，其股份由數(shù)個(gè)股東持有。其中XX集團(tuán)股份有限公司是控股股東，占有公司67%的大多數(shù)股份，其它主要股東有武漢鋼鐵集團(tuán)有限公司、中國(guó)石化揚(yáng)子石油化工有限公司、中國(guó)石化金陵石油化工有限公司及交通銀行。以下是該公司的架構(gòu)圖：BoardBoardPresidentPresident’sOfficeProjectAdmin/HRAuditFinanceLegalSales&MarketingPhaseIPhaseIIQuantitySurveyDesignCo-ordinationAdminRetailHotel&ResidentialOfficeHR’項(xiàng)目組法律一期二期-商業(yè)酒店及服務(wù)式公寓寫字樓人事董事局總裁董事辦公室行政/人事審核財(cái)務(wù)市場(chǎng)推廣及銷售行政工料測(cè)量設(shè)計(jì)統(tǒng)籌高級(jí)公寓本案項(xiàng)目被視為南京地標(biāo)性的項(xiàng)目，備受市政府支持。自1993年起，一直被列為南京的重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目。憑著精巧的建筑理念和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，本案項(xiàng)目多年來已得到廣泛的贊譽(yù)。在2004年，本案項(xiàng)目更被中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組評(píng)為十大新地標(biāo)建筑。房地產(chǎn)TOP10研究組是中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)性的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)之一，由北京的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、XX房地產(chǎn)研究中心和北京指數(shù)研究所合作設(shè)立。2.2使命與任務(wù)聲明使命：XX集團(tuán)股份有限公司以建設(shè)最高質(zhì)量的物業(yè)，以吸引最高端的買家及租戶為己任。繼續(xù)投入XX集團(tuán)股份有限公司力量以取得進(jìn)一步的發(fā)展。（原文無）職責(zé)聲明：追求股東利益最大化的同時(shí)，促進(jìn)本地人口、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。建立一個(gè)地標(biāo)型建筑，為南京甚至全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)立新的標(biāo)準(zhǔn)。為南京乃至江蘇省提供領(lǐng)導(dǎo)性的生活環(huán)境，進(jìn)一步提升生活、工作及休閑檔次。為南京出現(xiàn)的新貴階層服務(wù)，滿足其日益增長(zhǎng)的需求。投入XX集團(tuán)股份有限公司力量以進(jìn)一步作這方面的改進(jìn)（原文無）2.3管理團(tuán)隊(duì)、管理委員會(huì)及背景本案項(xiàng)目的發(fā)展有賴各類人士的廣泛合作，包括有著名建筑師、設(shè)計(jì)師、顧問、及物料供貨商，他們不斷緊密合作以組成一個(gè)高效率的管理及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)。以下是管理及執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的公司們的詳細(xì)資料：參與角色公司名稱背景開發(fā)商XX集團(tuán)股份有限限公司.本案項(xiàng)目的主要股股東。為貝森投資有限公公司、金榜集集團(tuán)控股有限限公司(香港)及HongkkongRRuilinngProopertyyInveestmenntCo..,Ltdd.所持有有。建筑師美國(guó)洛翰建筑師事事務(wù)所顯赫業(yè)績(jī)遍及商鋪鋪，酒店，學(xué)學(xué)校，機(jī)構(gòu)、政政府及公建物物業(yè)的建造。園景設(shè)計(jì)師美國(guó)SWA景觀設(shè)設(shè)計(jì)事務(wù)所SWA在業(yè)界享有有盛名，具在在美國(guó)47個(gè)州及全全球40個(gè)不同的的國(guó)家或地區(qū)區(qū)工作的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。因設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)良獨(dú)特，該該公司曾獲頒頒400個(gè)大獎(jiǎng)獎(jiǎng)。總承建商北京城建集團(tuán)有限限責(zé)任公司中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)業(yè)之一。被評(píng)級(jí)為全球2225強(qiáng)之承建建商。中國(guó)領(lǐng)先型的建筑筑公司。結(jié)構(gòu)工程師華東建筑設(shè)計(jì)研研究院有限公公司于1952年成立。是中國(guó)最大綜合設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)上海海現(xiàn)代建筑設(shè)設(shè)計(jì)(集團(tuán))有限公司的附附屬公司。機(jī)電顧問美國(guó)Bocheeng工程程公司(上海)建筑、機(jī)電專業(yè)的的領(lǐng)導(dǎo)性的顧顧問公司。市場(chǎng)顧問RuishanggLiannchengg(Shaanghaii)ReaalEsttateCConsulltantCo.,Ltd.于2004年成立。是港資的CommmerciaalLanndProopertyy(Chiina)CCo.,LLtd.之附附屬公司。電梯供貨商瑞士迅達(dá)電梯于1874年成立。基地在瑞士盧塞恩恩。是全球領(lǐng)先的電梯梯制造及供貨貨商?？照{(diào)承包商美國(guó)美意集團(tuán)于1935年成立?；卦诿绹?guó)明尼蘇蘇達(dá)州。是在全球設(shè)有八個(gè)個(gè)業(yè)務(wù)系列及及十六家工廠廠的NORTTEKINNC的附屬公司司。樓宇幕墻承包商上海美特幕墻,洛翰幕墻設(shè)設(shè)計(jì)顧問上海美特幕墻公司司是新加坡全全建材有限公公司和獲國(guó)家家建筑部授權(quán)權(quán)為一級(jí)設(shè)計(jì)計(jì)公司的上海海建材(集團(tuán))總公司合資資組建的公司司。曾獲頒魯班獎(jiǎng)，該該獎(jiǎng)項(xiàng)是建筑行業(yè)業(yè)的最高榮譽(yù)譽(yù)獎(jiǎng)。裙房幕墻承包商北方國(guó)際獲國(guó)家建筑部授權(quán)權(quán)為房屋建筑筑工程施工總總承包一級(jí)資資質(zhì)公司。曾獲頒魯班獎(jiǎng)，該該獎(jiǎng)項(xiàng)是建筑行業(yè)業(yè)的最高榮譽(yù)譽(yù)。物業(yè)管理NingaoPProperrtyMaanagemmentCCompanny是高力國(guó)際物業(yè)服服務(wù)有限公司司的伙伴公司司。酒店管理喜達(dá)屋飯店及度假假村集團(tuán)在全球范圍內(nèi)有領(lǐng)領(lǐng)先的酒店及及度假村運(yùn)營(yíng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。擁有數(shù)個(gè)世界知名名酒店名牌包括SaiintRiigi,WWestinn、Starwwood,和FourrPoinnts。在全球大約80個(gè)個(gè)不同國(guó)家及及地區(qū)經(jīng)營(yíng)7550家酒店。機(jī)場(chǎng)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)機(jī)票服務(wù)中中心由民航管理局和國(guó)際際民航運(yùn)輸協(xié)協(xié)會(huì)授權(quán)之一一級(jí)代理人。南京領(lǐng)先的機(jī)票服服務(wù)提供者。2.4現(xiàn)時(shí)股東XX集團(tuán)股份有限公司的五位最高層股東，以股份資本遞降排序：XX集團(tuán)股份有限公司武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司中國(guó)石化集團(tuán)揚(yáng)子石油化工有限責(zé)任公司中國(guó)石化集團(tuán)金陵石油化工有限責(zé)任公司南京南華北方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司此外，XX集團(tuán)股份有限公司的控股公司，即XX集團(tuán)控股有限公司，由貝森投資有限公司和金榜集團(tuán)控股有限公司(香港)各占50%股份，后者是在香港聯(lián)合交易所公開上市的公司。下表是主要股東之主要資料：股東類別主要業(yè)務(wù)出資額(人民幣百萬元)股本XX集團(tuán)股份有限限公司純外資建筑及房地產(chǎn)投資資248.58166.960%武漢鋼鐵（集團(tuán)）公公司國(guó)有煉鋼及冶金41.50011.179%中國(guó)石化集團(tuán)揚(yáng)子子石油化工有有限責(zé)任公司國(guó)有石油化工39.75010.707%中國(guó)石化集團(tuán)金陵陵石油化工有有限責(zé)任公司國(guó)有石油化工5.2501.410%南京南華北方實(shí)業(yè)業(yè)有限責(zé)任公公司股份公司房地產(chǎn)開發(fā)及綜合合投資4.5441.224%交通銀行國(guó)有股份制公司財(cái)務(wù)服務(wù)、儲(chǔ)蓄及及借貸4.1251.111%XXXX集團(tuán)股份有限公司南京國(guó)際商城建設(shè)有限公司(67%)全外資擁有的公司其它少數(shù)股東(33%)中國(guó)武漢鋼鐵集團(tuán)有限公司(11.1%)中國(guó)石化揚(yáng)子石油化工有限公司(10.7%)其他(11.2%)貝森投資有限公司(50%)金榜集團(tuán)控股有限公司(HIC)(25%)WahLinkRealEstateInvestmentLimited(25%)股東架構(gòu)（股份數(shù)量合計(jì)：371,237,500）3宏觀經(jīng)濟(jì)及不動(dòng)產(chǎn)綜述3.1中國(guó)經(jīng)濟(jì)綜述中國(guó)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2000-2005）200020012002200320042005人口（10億）1.271.281.281.291.301.31國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（110億元）8,946.89,731.410,517.2211,739.0013,687.6618,232.11實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值值增長(zhǎng)率8.0%7.5%8.3%9.3%9.5%9.9%固定資產(chǎn)總投資（10億元）3,291.83,721.44,350.05,556.77,047.78,860.4外商直接投資（利利用，10億美元）40.746.952.753.560.660.3年度人均可支配收收入（元）6,2806,8607,7038,4729,42210,493消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（前前一年度=100）100.4100.799.2101.2103.9101.8城市地區(qū)登記失業(yè)業(yè)率3.1％3.6％4.0％4.3％4.2％4.2%城市家庭恩格爾系系數(shù)39.4%38.2%37.7%37.1%37.7%36.7資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局中國(guó)是當(dāng)今世界人口最多的國(guó)家，截至2005年底共有居民13.1億人。根據(jù)中國(guó)國(guó)家人口與計(jì)劃生育委員會(huì)的預(yù)測(cè)，在2010年及2020年前預(yù)計(jì)人口將分別增長(zhǎng)至13.7億及14.7億。盡管中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)仍較為年輕，但由于政府實(shí)行嚴(yán)格的“只生一個(gè)孩子”政策，中國(guó)將在未來的10至20年內(nèi)步入老齡化社會(huì)。2005年12月20日，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布，由于先前對(duì)第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)的低估，2004年估算的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已被修訂，從13.65萬億元人民幣(1.68萬億美元)調(diào)高為15.99萬億元人民幣(1.97萬億美元)，與先前報(bào)告的數(shù)據(jù)相比增長(zhǎng)了16.8%。之前幾年修訂的數(shù)據(jù)尚未公布，因此下文有關(guān)中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的討論仍基于未經(jīng)修訂的數(shù)據(jù)。新數(shù)據(jù)主要表明，中國(guó)的服務(wù)業(yè)遠(yuǎn)比以前設(shè)想的要更為發(fā)達(dá)，需要調(diào)高之前幾年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率以反映這一增長(zhǎng)。另一結(jié)果是固定資產(chǎn)投資在增長(zhǎng)中所占份額比預(yù)期相應(yīng)較低。就整體宏觀經(jīng)濟(jì)政策而言，新的數(shù)據(jù)不可能會(huì)對(duì)政府政策產(chǎn)生顯著影響或在很大程度上改變政府政策。在過去的二十年里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直在高速發(fā)展。2005年，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率達(dá)到九年以來的最高點(diǎn)，即9.9%（經(jīng)物價(jià)因素調(diào)整），這引起了人們對(duì)于經(jīng)濟(jì)過熱的擔(dān)憂。中國(guó)政府采取了各種措施減緩增長(zhǎng)速度。但初步數(shù)據(jù)仍顯示2005年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率實(shí)際上仍高于2004年的9.5%。中國(guó)于2001年加入世界貿(mào)易組織后，關(guān)稅及其他壁壘的逐漸消除促使越來越多的外商投資在各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域之間流動(dòng)，2005年我國(guó)實(shí)際利用外商直接投資（FDI）達(dá)603億美元。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步放開，中國(guó)有望繼續(xù)吸引大量投資并保持持續(xù)的高增長(zhǎng)。中國(guó)已成為世界主要生產(chǎn)中心之一，為食品加工、汽車、紡織及服裝、鞋襪、玩具、電子消費(fèi)產(chǎn)品及電信部門生產(chǎn)各類產(chǎn)品。建筑業(yè)在2005年蓬勃發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資增至15,759億元人民幣（1,943億美元），增幅超過19.8%。盡管工業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中占相當(dāng)比重，中國(guó)仍是一個(gè)農(nóng)業(yè)主導(dǎo)型社會(huì)，盡管農(nóng)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的份額在過去十年里持續(xù)下降，但2004年第一產(chǎn)業(yè)雇傭的勞動(dòng)力仍超過勞動(dòng)力總數(shù)的46.9%。第二及第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的相對(duì)比重增加了，第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)雇傭勞動(dòng)力占總數(shù)的比例分別為22.5％及30.6％。城市人均可支配收入一直穩(wěn)定增長(zhǎng)，從2000年的6,280元人民幣（774.35美元）增至2005年的10,493（1,293.8美元）。由于城市居民日漸富裕，他們的消費(fèi)模式也發(fā)生了改變，食品占其總開支的比例越來越小，2005年這一比例僅為36.7％，比2004年下降了2.7％。隨著收入的增長(zhǎng)，中國(guó)擁有了一個(gè)龐大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，因此它不再完全依賴于出口業(yè)。在大多數(shù)城市里，人均年收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。同時(shí)，中國(guó)的農(nóng)業(yè)人口的增速已放緩。同時(shí)，過去六年里消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)一直保持平穩(wěn)，城市居民人均年消費(fèi)顯著增長(zhǎng)。自2000年以來，外資利用迅速增長(zhǎng)。外商直接投資協(xié)議金額從2000年的711億美元增至2004年的1,566億美元，年增幅達(dá)30％。投資項(xiàng)目數(shù)量也從2000年的22,347個(gè)增至2005年的44,001個(gè)。這表明，近些年里在中國(guó)成立的外商投資企業(yè)、合資企業(yè)及其他合作發(fā)展企業(yè)的數(shù)量大幅增加了。外資利用協(xié)議投資項(xiàng)目數(shù)量量投資額（10億美美元）（協(xié)議議金額）200022,34771.1200126,14071.9200234,17184.8200341,081116.9200443,664156.6200544,001-資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述中國(guó)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2000-2005）200020012002200320042005房地產(chǎn)投資（100億元人民幣幣）498.4634.4779.11,010.61,315.81,575.9銷售面積（百萬平平方米）186.4224.1268.1337.2382.3－施工面積（百萬平平方米）659794.19411,175.31,404.5－商品住宅均價(jià)（元元每平方米）1,9482,0172,0922,1972,549－商業(yè)用房均價(jià)（元元每平方米）3,2603,2743,4893,6753,966－所有物業(yè)（包括住住宅、商業(yè)、辦辦公及其他）均均價(jià)（元每平平方米）2,1122,1702,2502,3592,714－資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局自2000年以來，中國(guó)的房地產(chǎn)投資額以及在建房屋面積一直處于增長(zhǎng)趨勢(shì)，在未來幾年里，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)快速增長(zhǎng)。值得注意的是，全國(guó)平均房?jī)r(jià)掩蓋了不同城市市場(chǎng)之間的極端不平衡，上海和北京等發(fā)達(dá)沿海城市房?jī)r(jià)明顯高于其他城市。城市化年份城市人口（占總?cè)巳丝诎俜直龋?00036.2200137.7200239.1200340.5200441.8資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局中國(guó)大陸的城市化進(jìn)程一直很快，在過去八年里，城市人口比例年平均增長(zhǎng)率為1.4％。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局估計(jì)，到2020年，中國(guó)的城市化率將達(dá)到50％，而到2050年，該比率將達(dá)到70％。然而，需要重視的是，中國(guó)有關(guān)城市化的統(tǒng)計(jì)可能有誤導(dǎo)作用，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，因?yàn)槿纭俺擎?zhèn)”這樣的地區(qū)分類不是個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。由于中國(guó)的城市化開始加速，這將提供更充足的廉價(jià)勞動(dòng)力，加強(qiáng)中國(guó)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有助于城市的發(fā)展。珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)繁榮說明了這一點(diǎn)。3.2江蘇?。▓D中文字，自上而下）山東省江蘇省連云港徐州八灘高溝宿遷淮安鹽城興化東臺(tái)鎮(zhèn)江南京南通常州無錫蘇州安徽省江蘇省位于中國(guó)東東海岸的中心心。全省土地地面積為1002,6000平方公里（占占中國(guó)總土地地面積的1..06%），西西面是安徽省省，北面是山山東省，南面面是浙江省，東東面是上海市市。該省縱跨跨長(zhǎng)江兩岸，包包含約1,0000公里長(zhǎng)長(zhǎng)的黃海海岸岸線。截至2005年底，江江蘇省的人口口總數(shù)為7,4755萬，為中國(guó)國(guó)人口數(shù)第五五多的省份.該省每平方方公里人口密密度高達(dá)7228.6人，是是中國(guó)人口最最密集的省份份。江蘇省經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20042005增長(zhǎng)率(%)占全國(guó)的分額（22004）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（110億元）1,551.1221,827.2117.8%11.3%人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值值（元）20,85224,51517.6%--人均可支配收入（元元）10,48212,31917.5%--外商直接投資（已已利用的，10億美元）12.113.188.9%19.8%固定資產(chǎn)投資（110億元）682.8873.9728%9.7%出口額（10億美美元）87.6122.9840.4%14.8%-其中外商投資企業(yè)業(yè)出口額（10億美元）65.2294.2844.6%19.3%進(jìn)口額（10億美美元）83.3104.9626%14.8%-其中外商投資企業(yè)業(yè)進(jìn)口額（10億美無）70.3290.5228.7%21.7%資料來源：江蘇省省統(tǒng)計(jì)局由于處在長(zhǎng)江三角角洲以內(nèi)中國(guó)國(guó)東部沿海地地區(qū)的戰(zhàn)略位位置，江蘇省省的經(jīng)濟(jì)一直直得到強(qiáng)大的的支持。近些些年來，江蘇蘇的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展一直緊隨長(zhǎng)長(zhǎng)江三角洲的的發(fā)展步伐，成成為一個(gè)主要要的制造及流流通中心，目目前該省是一一個(gè)機(jī)械、電電子、石化及及汽車制造大大省。因此，自19933年以來，江江蘇省的國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值一一直名列全國(guó)國(guó)第二，僅次次于廣東省，截截至2005年，占全國(guó)國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值的11..3%。但由由于龐大的人人口基數(shù)以及及城市化發(fā)展展較強(qiáng)的南部部地區(qū)（包括括一些大城市市如南京、蘇蘇州及無錫）與與北部地區(qū)之之間的發(fā)展不不平衡，2005年該省人均均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值為人民幣幣24,5115元，僅名名列全國(guó)第六六。最近，由于跨國(guó)公公司開始進(jìn)入入中國(guó)二線城城市，江蘇省省受益匪淺。在2005年，該省吸引外商直接投資（已利用）額名列全國(guó)第一，引入外資131.8億美元。占當(dāng)年中國(guó)外商直接投資總額的19.8％。除樂觀的投資指標(biāo)標(biāo)外，該省的的貿(mào)易數(shù)據(jù)也也有改善趨勢(shì)勢(shì)。例如，在在2005年，總貿(mào)易易額達(dá)2,279億美元，比比前一年大幅幅增加33.4％。不斷增增加的外需一一直在促進(jìn)江江蘇省工業(yè)的的增長(zhǎng)，2005年統(tǒng)計(jì)的出出口年同比增增長(zhǎng)率為40.4％，而進(jìn)口口年同比增長(zhǎng)長(zhǎng)率為26％。外商投資企業(yè)在出出口貿(mào)易中的的地位日益重重要。根據(jù)南南京統(tǒng)計(jì)局提提供的數(shù)據(jù)，在在江蘇省的外外資企業(yè)占中中國(guó)進(jìn)口與出出口貿(mào)易總額額的比例分別別為21.7％和19.3％，這表明明江蘇作為中中國(guó)一個(gè)主要要貿(mào)易中心的的重要地位。更更重要的是，這這也同時(shí)說明明，江蘇省，尤尤其是南京市市日漸增多的的外資企業(yè)使使該省在中國(guó)國(guó)貿(mào)易及制造造業(yè)中具有十十分重要的地地位。3.3南京浦口區(qū)六合區(qū)下關(guān)區(qū)浦口區(qū)六合區(qū)下關(guān)區(qū)鼓樓區(qū)建鄴區(qū)雨花臺(tái)區(qū)秦淮區(qū)白下區(qū)棲霞區(qū)江寧區(qū)玄武區(qū)資料來源：南京市市政府南京位于上海以西西約300公里，北京京以南1,200公里，是江江蘇省的政治治、經(jīng)濟(jì)和文文化中心，也也是長(zhǎng)江三角角洲重要的大大都市。南京是一座歷史悠悠久的古城，曾曾歷經(jīng)多次戰(zhàn)戰(zhàn)亂。幾百年年來，歷史上上曾經(jīng)有六個(gè)個(gè)朝代定都南南京。近代，日日本在第二次次世界大戰(zhàn)中中侵占中國(guó)沿沿海地區(qū)時(shí)曾曾在南京犯下下滔天大罪，南南京市有30多萬市民慘慘遭日軍大屠屠殺。南京陸地面積6,,598平方方公里（大致致與上海6,,340平方方公里陸地面面積相當(dāng)），城城市沿浩浩蕩蕩蕩的長(zhǎng)江兩兩岸發(fā)展，因因歷史原因中中心城區(qū)大部部分位于長(zhǎng)江江南岸。南京擁有五大支柱柱工業(yè)：電子子和信息技術(shù)術(shù)、石油化工工產(chǎn)品、鋼鐵鐵工業(yè)、電氣氣以及汽車制制造。南京市的重要實(shí)力力之一體現(xiàn)在在其擁有一支支訓(xùn)練有素、文文化素質(zhì)高的的勞動(dòng)力大軍軍。該市具備備強(qiáng)大的教育育機(jī)構(gòu)和設(shè)施施，被譽(yù)為中中國(guó)四大教育育中心之一（其其余三個(gè)城市市是北京、上上海和西安）?？偪偣灿?8所大學(xué)以及600多所科研機(jī)機(jī)構(gòu)和貿(mào)易學(xué)學(xué)校坐落于南南京，以滿足足不到600萬人口的教教育需求。近年來南京的人口口數(shù)量穩(wěn)步增增長(zhǎng)，從2000年的545萬增至2005年的596萬，年均增增長(zhǎng)率1.9%。與上海和和全國(guó)相比，南南京人口增長(zhǎng)長(zhǎng)率一直高于于全國(guó)和上海海平均的3倍以上，后后者在同期5年間的增長(zhǎng)長(zhǎng)率為0.6%。由于南京京就業(yè)機(jī)會(huì)多多，吸引了大大量移民前來來定居工作，因因此人口增長(zhǎng)長(zhǎng)提供了更多多的勞動(dòng)力。南京市下轄11個(gè)個(gè)行政區(qū)，總總面積6,598平方公里，市市中心面積140平方公里。這這些轄區(qū)包括括六合區(qū)、浦浦口區(qū)、下關(guān)關(guān)區(qū)、棲霞區(qū)區(qū)、鼓樓區(qū)、玄玄武區(qū)、白下下區(qū)、建鄴區(qū)區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)區(qū)、秦淮區(qū)和和江寧區(qū)。經(jīng)濟(jì)概況南京市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（20000-20005年）2000年2001年2002年2003年2004年2005年戶籍人口（百萬）5.455.535.635.725.845.96國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（人人民幣十億元元）102.1115.0129.8157.6191.0241.3固定資產(chǎn)總投資額額（人民幣十十億元）42.046.660.395.4120.1140.3外商直接投資（實(shí)實(shí)際利用額，十十億美元）0.810.791.52.212.57N/A消費(fèi)品零售總額（人人民幣十億元元）42.246.552.560.071.1100.5人均可支配收入（人人民幣元）6,4316,9687,3378,53211,60214,997人均消費(fèi)性支出（人人民幣元）7,0477,3257,3237,7257,91010,704零售價(jià)格指數(shù)（前前年=100）99.298.896.398.198.196.7失業(yè)率6.08%3.59%4.13%4.18%4.03%3.36%恩格爾指數(shù)39.4%39.9%41.9%40.4%41.9%36.1%資料來源：南京市市統(tǒng)計(jì)局在外商直接投資、房房地產(chǎn)投資和和制造業(yè)的推推動(dòng)下，從2001至2004年南京市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛猛。截至2004年年底，南南京市的國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)人民幣1,910億元，按實(shí)實(shí)價(jià)計(jì)算2000--2004年間的年均均增長(zhǎng)率達(dá)13.7%。2005年，南京京市的GDP繼續(xù)增長(zhǎng)17.3%至人民幣2,413億元，在政政府出臺(tái)房地地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀觀調(diào)控措施、固固定資產(chǎn)投資資放緩的背景景下，這種強(qiáng)強(qiáng)勁增長(zhǎng)速度度格外引人注注目。更加值值得稱頌的是是，17.3%的增長(zhǎng)率雖雖低于歷年水水平但明顯高高于中國(guó)其他他主要城市的的GDP增速，如上上海同期GDP增長(zhǎng)率是11.1%，幾乎是全全國(guó)同期GDP平均增長(zhǎng)率9.9%的兩兩倍。南京市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）0南京市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）0501001502002503002000200120022003200420050%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%增長(zhǎng)率GDP增長(zhǎng)率人民幣十億元人民幣十億元資料來源：南京市市統(tǒng)計(jì)局過去5年固定資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)兩兩位數(shù)增長(zhǎng)，從2000年開始以年均增長(zhǎng)率19.7%的速度增至2005年底的人民幣1,403億元，主要原因是政府推行有利于工商企業(yè)的政策，加上房地產(chǎn)建設(shè)大幅度發(fā)展。與此同時(shí)，十年來來南京市的外外商投資也發(fā)發(fā)展迅猛。在在2000年至2004年間，南京京市的外商直直接投資實(shí)際際利用額以54.3%的年均速度度增長(zhǎng)，2004年年底達(dá)25.7億美元，位位居中國(guó)第六六位。南京市有效抓住其其在長(zhǎng)江三角角洲的戰(zhàn)略有有利位置，大大力投資基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)實(shí)施吸引外商商投資的政策策，因此，吸吸引了大批跨跨國(guó)公司前來來投資，特別別是電子/IT、石化和汽汽車行業(yè)的巨巨頭。這些跨跨國(guó)公司也力力圖突破上海海及中國(guó)其他他第一梯隊(duì)城城市的地域。南南京的主要跨跨國(guó)公司包括括福特、菲亞亞特、巴斯夫夫、愛立信和和西門子。南京的生活水平呈呈不斷上升的的勢(shì)態(tài)，與其其經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增增長(zhǎng)保持一致致。城鎮(zhèn)居民民的年可支配配收入從2000年的人均人人民幣6,4431元增長(zhǎng)長(zhǎng)至2005年的人均人人民幣14,,997元，年年均增幅達(dá)26.6%。而同期上上海和全國(guó)的的可支配收入入年均增幅分分別是13..4%和11.8%%。同樣，家庭人均年年消費(fèi)性支出出從2000年的人民幣幣7,0477元上升至20005年的人民幣幣10,7004元，年均均升幅達(dá)10.4%。城市2004年人均GGDP（人民幣元）2004年零售銷銷售額（人民幣十億元）2004年房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格（人民幣元/平方方米）北京28,695219.185,053上海55,307245.466,489廣州56,271167.515,601南京35,76986.394,261資料來源：上海市市統(tǒng)計(jì)局、南南京市統(tǒng)計(jì)局局、北京和廣廣州網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)計(jì)局的網(wǎng)站根據(jù)上表，南京與與北京、上海海和廣州等第第一梯隊(duì)城市市相比，按2004年人均國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值排排名，南京位位居第三，僅僅次于廣州和和上海。按2004年零售銷售售額和房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格計(jì)算，南南京排名最后后。以上排名名表明，南京京增長(zhǎng)潛力較較大，其市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展相對(duì)欠欠成熟?；A(chǔ)設(shè)施鐵路南京已發(fā)展成為中中國(guó)西南地區(qū)區(qū)的一個(gè)重要要運(yùn)輸樞紐，鐵鐵路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)絡(luò)與華北、華華東和華中貫貫連。鐵路天天津-浦口線、上上海-南京線和南南京-蕪湖線都在在南京交匯。修修繕一新的鐵鐵路南京站位位于城市的北北部。當(dāng)京滬高速鐵路和和西安鐵路等等在建的新項(xiàng)項(xiàng)目竣工之后后，南京的基基礎(chǔ)設(shè)施將進(jìn)進(jìn)一步得到完完善。京滬高高速鐵路將中中國(guó)兩大中心心城市北京和和上海連為一一體，中間貫貫穿南京市。京京滬高速鐵路路總共設(shè)有21個(gè)火車站，包包括天津、濟(jì)濟(jì)南、徐州、蚌蚌埠和南京。高高速鐵路線覆覆蓋區(qū)域生產(chǎn)產(chǎn)的工農(nóng)業(yè)總總產(chǎn)值接近全全國(guó)的40%。另一條新建中的鐵鐵路是西安-南京線，目目的是推動(dòng)中中國(guó)西部的開開發(fā)。該項(xiàng)目目于2002年開工建設(shè)設(shè)，預(yù)計(jì)將于于2007年建成，屆屆時(shí)將在西安安市和東部的的合肥市之間間鋪設(shè)急需的的運(yùn)輸命脈。西西安-南京鐵路途途經(jīng)四省八市市地，全長(zhǎng)955公里。橋梁除了中央政府，地地方政府也積積極發(fā)展南京京的基礎(chǔ)設(shè)施施。據(jù)南京市市建設(shè)委員會(huì)會(huì)，從2001年到2005年，運(yùn)輸體體系建設(shè)的投投資額年均增增長(zhǎng)率保持在在20%。政府意識(shí)識(shí)到城市不應(yīng)應(yīng)該過分依賴賴連接長(zhǎng)江兩兩岸的唯一通通道，南京長(zhǎng)長(zhǎng)江第二和第第三大橋先后后于2001年和2005年建成，緩緩解了南京長(zhǎng)長(zhǎng)江大橋的壓壓力。目前，南南京長(zhǎng)江第四四大橋建設(shè)預(yù)預(yù)計(jì)將在2006年年內(nèi)動(dòng)工工。地鐵線地鐵1號(hào)線于2005年年9月3日投入運(yùn)營(yíng)營(yíng)，極大地減減少了從市區(qū)區(qū)北部至西南南部的出行時(shí)時(shí)間。到2015年，地鐵總總長(zhǎng)度預(yù)計(jì)將將超過119公里，比目目前線路要長(zhǎng)長(zhǎng)6倍多。高速公路此外，在現(xiàn)有運(yùn)輸輸系統(tǒng)基礎(chǔ)上上將新添240公里高速公公路，以及南南京轄區(qū)內(nèi)新新建800公里一級(jí)公公路。據(jù)南京京市政府，高高速公路建設(shè)設(shè)預(yù)計(jì)在未來來五年內(nèi)完成成。機(jī)場(chǎng)同時(shí)，航空運(yùn)輸也也在得到改善善。祿口國(guó)際際機(jī)場(chǎng)距南京京市中心35.8公里，交通通十分便利。該該機(jī)場(chǎng)是中國(guó)國(guó)第五大空港港，開通有覆覆蓋本區(qū)域主主要城市的國(guó)國(guó)際航班，包包括香港、首首爾、新加坡坡和大阪。由此可見，政府已已經(jīng)在運(yùn)輸和和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)方面面采取了十分分積極的姿態(tài)態(tài)，并以此來來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)，推動(dòng)本本地房地產(chǎn)市市場(chǎng)蓬勃發(fā)展展。城市規(guī)劃資料來源：南京市市規(guī)劃局隨著近年來基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的重大投投入，南京市市的城市格局局中形成了五五大主要“區(qū)塊/板塊”。第一個(gè)“區(qū)塊/板塊”是指沿中山山路的南京中中央零售區(qū)，匯匯聚了本市大大部分國(guó)內(nèi)外外知名零售商商。這里商務(wù)務(wù)大樓林立，定定位與第二個(gè)個(gè)“區(qū)塊/板塊”有局部重疊疊。第二個(gè)區(qū)塊是新街街口地區(qū)，九九十年代末興興起的第一波波房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目大部分分都建在此地地。位于該區(qū)區(qū)塊內(nèi)的主要要商務(wù)大樓包包括世貿(mào)中心心等。第三和第四個(gè)“區(qū)區(qū)塊/板塊”集中了中端端和普通住宅宅物業(yè)，包括括四個(gè)住宅物物業(yè)區(qū)。一般般而言，鼓樓樓區(qū)、白下區(qū)區(qū)和建鄴區(qū)屬屬于中端住宅宅物業(yè)，而秦秦淮地區(qū)則屬屬于普通住宅宅物業(yè)。兩大工業(yè)園區(qū)構(gòu)成成了第五個(gè)“板塊”，分別位于于城市兩側(cè)。第第一個(gè)工業(yè)園園區(qū)是北部的的南京經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)，位位于棲霞區(qū)；；第二個(gè)工業(yè)業(yè)園區(qū)是南部部的江寧經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)，位于江寧寧區(qū)。中端住宅商業(yè)中端住宅商業(yè)普通住宅零售工業(yè)4與本案項(xiàng)目目有關(guān)的南京京房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析4.1南京寫寫字樓市場(chǎng)4.1.1 南京京寫字樓市場(chǎng)綜綜述隨著近幾年南京經(jīng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)發(fā)展以及越來來越多的跨國(guó)國(guó)公司在當(dāng)?shù)氐財(cái)U(kuò)大業(yè)務(wù)，對(duì)對(duì)高端寫字樓的需求求不斷上升。盡管到目前為止，與中國(guó)主要一線城市（如上海和北京）相比，我們可以將該市的寫字樓市場(chǎng)描述為處于發(fā)展初期，但更優(yōu)質(zhì)的寫字樓將吸引越來越多的需求和關(guān)注。南京和一線城市的差距，尤其是在物業(yè)品質(zhì)方面的差距，將以比九十年代末經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期的發(fā)展速度更快的速度在未來幾年內(nèi)迅速縮小。目前在南京有兩個(gè)個(gè)主要商業(yè)區(qū)區(qū)集中了該市市已建成的高端寫字樓物業(yè)：新街口區(qū)域和湖南路區(qū)域域。截至2006年5月，除了相當(dāng)數(shù)量量質(zhì)量相對(duì)較較差的寫字樓樓之外，上述區(qū)區(qū)域有4座已竣工的的高端寫字樓物物業(yè)，集中了大多數(shù)跨跨國(guó)公司及內(nèi)內(nèi)資公司。高端寫字樓區(qū)域圖圖XuanwuLakeXuanwuLake玄武湖HunanRoad湖南路HunanRoad湖南路Xinjiekou新街口Xinjiekou新街口資料來源：XX集集團(tuán)股份有限限公司新街口區(qū)域新街口區(qū)域位于南南京市區(qū)中心心，位于三個(gè)市轄區(qū)——鼓樓、白下下及玄武區(qū)交交匯之處。目前該區(qū)域是全市最大和最最高級(jí)的中心心商務(wù)區(qū)，具具有如下優(yōu)勢(shì)勢(shì)：各類高端寫字樓物物業(yè)、高端零售、四四、五星級(jí)酒酒店及其他休休閑設(shè)施大量量集中。由于地處中中心地帶，附附近有地鐵站站，幾條主干道道（中山路、漢漢中路及中山山東路）也在在此會(huì)合，所以該區(qū)域交通十分分發(fā)達(dá)。南京現(xiàn)有四座高端端寫字樓，其其中三座寫字字樓中位于新新街口，包括括121,0000平方米的寫字字樓建筑面積積，以建筑面積積計(jì)算，占南南京現(xiàn)有高端端寫字樓供應(yīng)應(yīng)量的82％。這些物業(yè)包括括國(guó)貿(mào)中心、金金鷹國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)及商茂世紀(jì)廣廣場(chǎng)。南京寫字樓市場(chǎng)的的相對(duì)不成熟，國(guó)貿(mào)貿(mào)中心和金鷹鷹國(guó)際廣場(chǎng)為為竣工于九十十年代末的較較老物業(yè)。盡盡管如此，它它們的租金水水平一直在市場(chǎng)中名列前前茅（每日每每平方米4元），并且保保持著超過95％的出租率。租租戶包括眾多多知名跨國(guó)公公司，如微軟、戴爾爾、摩托羅拉拉、愛立信、諾諾基亞及通用用電氣?？⒐び?004年年初的商茂世世紀(jì)廣場(chǎng)相對(duì)對(duì)較新。和上上述兩處物業(yè)業(yè)一樣，它也也面臨了強(qiáng)大大的需求，目目前的出租率率大于90％。租戶也包包括一些跨國(guó)國(guó)公司，如聯(lián)聯(lián)邦快遞及MSD。雖然兩處物業(yè)目前前均被公認(rèn)為為屬于南京高端寫字樓，具有良好的的地理優(yōu)勢(shì)，附附近有各種重重要休閑設(shè)施施，如酒店、高端零售物業(yè)及酒店式公寓，但樓房規(guī)格還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到國(guó)際市場(chǎng)中高端寫字樓物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，也比不上上海和北京市場(chǎng)成熟。三處物業(yè)的共同弱弱點(diǎn)有：設(shè)計(jì)水平差差，致使樓面得房率低，缺乏合理規(guī)劃劃的大堂區(qū)域域；電梯數(shù)量量不足致使等等待時(shí)間長(zhǎng)；；以及較差的的物業(yè)管理水水平。室內(nèi)裝飾和建筑涂料的的選擇也反映映出當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)時(shí)的不夠?qū)I(yè)。具體到每一樓宇，國(guó)國(guó)貿(mào)中心只有有9,0000平方米的寫字字樓建筑面積積，其面積不能滿足足跨國(guó)公司對(duì)對(duì)大辦公面積積的需求。相反，金鷹國(guó)際廣廣場(chǎng)得房率極低，只只有62％。另外，由由于電梯大堂是共共用的，它的的寫字樓部分分和酒店區(qū)域域之間細(xì)分得不不好。商茂世紀(jì)廣場(chǎng)的弱弱點(diǎn)之一是樓樓面設(shè)計(jì)不好好，空間規(guī)劃劃缺乏靈活性性。湖南路區(qū)域本案項(xiàng)目所處的湖湖南路區(qū)域位于南京京市區(qū)新街口口以北。湖南南路西端集中著幾處乙級(jí)寫字樓物業(yè)業(yè)。目前集中于湖南路路西端的乙級(jí)寫字樓物業(yè)業(yè)距離近期竣竣工的位于南南北向的中央央路的地鐵站站有15-20分鐘的步行行路程。從這方面來，雖然這些乙乙級(jí)寫字樓物物業(yè)位于兩大大主干道——湖南路及中中山北路——會(huì)合之處，但但其交通不如如新街口那么么便利。雖然本案項(xiàng)目被視視為湖南路區(qū)區(qū)域的一部分分，但它位于于道路的最東東端范圍。離乙級(jí)寫字樓樓集中區(qū)域有有一定距離是是它的一個(gè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，這是由由于其位置有利于于創(chuàng)造新的市場(chǎng)場(chǎng)定位。在很多多方面，本案案項(xiàng)目的位置置比現(xiàn)在的乙乙級(jí)寫字樓集集中區(qū)優(yōu)越，它它的位置屬性性和新街口十十分相似。隨著2006年初初銀河國(guó)際大大廈的落成，加加上在建的綠綠地廣場(chǎng)與本案項(xiàng)目，湖南路區(qū)域提高南京寫字樓整體質(zhì)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的的趨勢(shì)正在初初露端倪。與過去該區(qū)域集中中于道路西端端的較低品質(zhì)質(zhì)寫字樓物業(yè)業(yè)的開發(fā)相比比，此輪開發(fā)發(fā)大都集中于于湖南路區(qū)域域的東側(cè)，即玄武湖附近近。因此，有有必要明確的的是，下一輪輪房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的重點(diǎn)對(duì)象象將可能從湖南路區(qū)域東側(cè)的地標(biāo)性性項(xiàng)目開始。憑借其標(biāo)志志性的建筑、合理的規(guī)劃及綜合的開發(fā)方方式，本案項(xiàng)目肯定定會(huì)一馬當(dāng)先先。南京現(xiàn)有的、目目前正在規(guī)劃劃或進(jìn)行中的的項(xiàng)目均沒有采用與本案項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模及開發(fā)密密集度配套的綜合方式，這種方式的運(yùn)用將使本案項(xiàng)目目成為南京市市及周邊城市乃至整個(gè)個(gè)江蘇省的一一個(gè)焦點(diǎn)。本案項(xiàng)項(xiàng)目絕對(duì)是正在建造中的一個(gè)個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目目。2006年初落落成的銀河國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)只有26,3334平方米的建筑筑總面積，而而綠地集團(tuán)即將將完成其綠地地廣場(chǎng)的一期期工程，寫字字樓部分建筑筑面積為18,0000平方米，零零售部分建筑筑面積為16,,500平方米。綠地地廣場(chǎng)二期包包括64,3779平方米的寫字字樓建筑面積積和43,2998平方米的零零售建筑面積積，截至2006年5月，該期工工程仍在規(guī)劃劃中。4.1.2 供給給資料來源:XXX集團(tuán)股份有有限公司目前南京高端寫字字樓存量非常常有限，近些些年新增供應(yīng)量很少。國(guó)貿(mào)中中心和金鷹國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)在九九十年代末的的落成向市場(chǎng)引引入了首批符符合當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的高端寫字樓，其后直至2004年初都沒有有新的供給。在此期期間，南京高高端寫字樓物物業(yè)總存量一一直保持在64,0000平方米不變變。隨著2004年初商茂世紀(jì)紀(jì)廣場(chǎng)的落成成，南京高端端寫字樓存量量達(dá)到121,0000平方米，幾幾乎翻了一番番。在經(jīng)過2005年供給接近零的一段段時(shí)期之后，寫字樓部分分建筑面積為26,3334平方米的銀河河國(guó)際廣場(chǎng)的落成，才在近近期使得該市高端寫字字樓存量增至147,3334平方米。從現(xiàn)在起直至20009年的每年里里，隨著新的寫字字樓物業(yè)的按按期竣工，新新的供給將繼續(xù)增增加。2006年下半年至2009年，包括本案項(xiàng)項(xiàng)目在內(nèi)的新新供給預(yù)計(jì)將達(dá)到347,,421平方米。預(yù)期期于2009年落成的本案案項(xiàng)目（二期期）及綠地廣廣場(chǎng)（二期）將占此供給的大部分。本案項(xiàng)目未來的類似項(xiàng)目較老的高端物業(yè)XX甲級(jí)類似物業(yè)業(yè)樓宇名稱本案項(xiàng)目XX廣場(chǎng)國(guó)際商務(wù)務(wù)中心XX際廣場(chǎng)XX中心樓宇圖片區(qū)域湖南路湖南路新街口上?；春Ｖ新返刂分醒肼?01號(hào)鼓樓A1地塊漢中路89號(hào)淮海中路10100號(hào)寫字樓樓層總數(shù)12(一期)

330(二期期)95835標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積（平平方米）1,952(一一期)

2,3400(二期)2,0001,6001,800開發(fā)商XX集團(tuán)上海綠地集團(tuán)金鷹實(shí)業(yè)有限公司司嘉華集團(tuán)物業(yè)管理高力國(guó)際上海綠地集團(tuán)金鷹實(shí)業(yè)有限公司司仲量聯(lián)行移交狀況吊頂、已涂墻面、架架空地板吊頂、未涂墻面、水水泥地面吊頂、已涂墻面、水水泥地面吊頂、已涂墻面、架空地板竣工日期2007(一期期)

2010(二期)2007年1997年第3季季度2005年層高（米）3.8(樓面到到樓面)4.2(樓面到到樓面)3.8(樓面到到樓面)3.8(樓面到到樓面)得房率73%(一期))67.0%62%73%載客電梯數(shù)量26(一期)

待待定(二期)92215空調(diào)服務(wù)世紀(jì)24小時(shí)24小時(shí)24小時(shí)24小時(shí)距地鐵站距離2-3分鐘步步行路程離鼓樓站不到500米遠(yuǎn)離新街口站不到1100米遠(yuǎn)5分鐘步行路程程資料來源：XX集集團(tuán)股份有限限公司、上海海綠地集團(tuán)及及金鷹實(shí)業(yè)有有限公司將本案項(xiàng)目、綠地廣廣場(chǎng)以及南京較早早開發(fā)的高端端物業(yè)（金鷹國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)）與與上海超甲級(jí)寫字樓物業(yè)業(yè)（嘉華中心）的建筑質(zhì)量和和規(guī)格進(jìn)行橫向向?qū)Ρ?，可以看出，本本案?xiàng)目具有有十分明顯的的優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目目將為該市寫字字樓物業(yè)開發(fā)樹立新的標(biāo)準(zhǔn)。特別值值得一提的是是，本案項(xiàng)目目提供諸如更大大的樓面面積積、高得房率、架空地板以及及國(guó)際級(jí)物業(yè)業(yè)管理等獨(dú)特特的高端特色。在南京京現(xiàn)有的高端端寫字樓物業(yè)業(yè)中缺乏上述述高端特色，即即便是在上海海，也只有市市場(chǎng)中最頂級(jí)的約15家寫字樓物業(yè)業(yè)具有這些特色色。盡管高端寫字樓物物業(yè)供給在今后幾幾年會(huì)穩(wěn)定增增長(zhǎng)，南京的的高端寫字樓物物業(yè)總量與中中國(guó)其他大城城市相比仍將將十分有限。例例如，2006年一季度末末南京高端寫字樓物物業(yè)存量為147,3334平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于上海。根根據(jù)戴德梁行行物業(yè)管理有有限公司的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，截至2005年末上海甲級(jí)寫字樓物業(yè)業(yè)的總量為385萬平方米。如前所述，雖然南南京當(dāng)前的高高端寫字樓物物業(yè)主要集中中在新街口區(qū)區(qū)域，但在不不遠(yuǎn)的將來，開發(fā)重心將將向本案項(xiàng)目目所處的湖南路路區(qū)域轉(zhuǎn)移，因?yàn)樵撛搮^(qū)域正在成為一個(gè)主要的的中心商務(wù)區(qū)區(qū)。到2009年，預(yù)計(jì)高端寫字樓物物業(yè)供應(yīng)將在新街街口與湖南路路區(qū)域之間分配得更為均衡，分別占占南京高端寫字樓物物業(yè)市場(chǎng)的53%和47%。對(duì)比之下，目目前南京高端寫字樓物物業(yè)存量的82%位于新街口口，而僅有18%位于湖南路路區(qū)域。同時(shí)，包括本案項(xiàng)項(xiàng)目在內(nèi)的寫字樓樓的質(zhì)量，將將比市場(chǎng)上絕絕大部分現(xiàn)有有的高端寫字樓物物業(yè)的質(zhì)量有有很大的提高高。一些新的的寫字樓物業(yè)業(yè)將運(yùn)用國(guó)際設(shè)計(jì)計(jì)、更大的更更高得房率的樓面面，更高的層層高，更先進(jìn)進(jìn)的電梯設(shè)備備以及架空地板。4.1.3需求求資料來源：世邦魏魏理仕近年來，面對(duì)跨國(guó)國(guó)企業(yè)以及南南京本地大租租戶穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)的需求，南南京高端寫字字樓市場(chǎng)推出出的新樓盤寥寥寥無幾。雖雖然在過去幾幾年間，新建建寫字樓的供供應(yīng)足以滿足足租戶的需求求，但目前南南京市場(chǎng)對(duì)寫寫字樓的需求求量和質(zhì)量要要求都呈上升升趨勢(shì)，這種種供不應(yīng)求的的局面已形成成并日趨緊張張。2003年以前，由由于新樓盤推推出不多且市市場(chǎng)規(guī)模較小小，南京高端端寫字樓的平平均入住率穩(wěn)穩(wěn)定保持在93%的較高水準(zhǔn)準(zhǔn)。相比較而而言，根據(jù)戴戴德梁行的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，22003年年上海市甲級(jí)級(jí)寫字樓的平平均入住率為為87.33%。2004年由于位于于新街口的商商茂世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)的推出使南南京市甲級(jí)寫寫字樓的總體體入住率降至至80%，而而后一年由于于空置寫字樓樓基本租出，寫寫字樓入住率率隨即反彈至至93%。商商茂世紀(jì)廣場(chǎng)場(chǎng)的高入住率率顯示了市場(chǎng)場(chǎng)整體需求的的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)計(jì)這一需求在在未來幾年仍仍將保持增長(zhǎng)長(zhǎng)。這種需求主要由兩兩股力量推動(dòng)動(dòng)：中國(guó)簽訂訂世貿(mào)協(xié)議后后市場(chǎng)的自由由化程度提高高以及二級(jí)城城市（如南京京）相對(duì)低廉廉的租金和勞勞動(dòng)力成本。這這些因素促使使一些已在上上海等大城市市建立穩(wěn)固基基礎(chǔ)的跨國(guó)企企業(yè)隨著其在在中國(guó)業(yè)務(wù)的的擴(kuò)展進(jìn)駐南南京和其它一一些城市。展望未來，20006年由于三項(xiàng)項(xiàng)主要寫字樓樓物業(yè)的竣工工，市場(chǎng)將新新增1633,000平平方米的寫字字樓建筑面積積，其中447.5%為高端寫字字樓，預(yù)計(jì)寫寫字樓入住率率將短期下跌跌，然而前期期積壓的強(qiáng)勁勁需求預(yù)計(jì)將將可以消化大大部分新增寫寫字樓面積，使使20077年入住率率顯著回升。在接下來的幾年中中，新樓盤的的供應(yīng)將使入入住率降低并并保持在882-85%%的水平，到到20099年由于新新樓盤大量供供應(yīng)，又將出出現(xiàn)一個(gè)輕微微的跌幅。然而，由于寫字樓樓樓盤質(zhì)量普普遍提高，跨跨國(guó)公司持續(xù)續(xù)進(jìn)駐南京，同同時(shí)那些已落落戶南京的公公司也試圖提提升其辦公環(huán)環(huán)境，尋求擴(kuò)擴(kuò)張，因而較較新的樓盤將將成為最大的的受益者。這這一發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)與在中國(guó)其其他主要城市市（如上海）所所觀察到的市市場(chǎng)變化情況況一致。在這這些城市里，跨跨國(guó)公司傾向向于租用新近近推出市場(chǎng)的的更新的、質(zhì)質(zhì)量更好的寫寫字樓。4.1.4 租金金/售價(jià)總體市場(chǎng)2000年至22003年年間由于高端端寫字樓供應(yīng)應(yīng)有限及入住住率較高，南南京高端寫字字樓的租金保保持在較高水水準(zhǔn)，約為每每平方米每天天0.655美元。然然而，2004到2005年，由于新新的樓盤推出出，租金以每每年6.99%的幅度度下滑。這很很大程度上歸歸結(jié)為由于以以下幾個(gè)因素素的影響。首先，2004到到2005年的大部分分時(shí)間內(nèi)，跨跨國(guó)企業(yè)在一一些主要領(lǐng)域域（如銀行業(yè)業(yè)）的涉入程程度相對(duì)有限限。在這段時(shí)時(shí)間里，這類類跨國(guó)企業(yè)大大都專注于在在上海、北京京等各大城市市發(fā)展，這是是因?yàn)檫@些城城市提供的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)更多多，且在同等等租金水平上上高端寫字樓樓的選擇也比比南京更多。其次，在南京，現(xiàn)現(xiàn)有許多高端端寫字樓物業(yè)業(yè)管理不佳，欠欠缺好的維護(hù)護(hù)，導(dǎo)致租金金下跌。預(yù)計(jì)南京高端寫字字樓租金20006年到2009年將有所回回升，每年平平均上升88%，到20009年將達(dá)達(dá)到每平方米米每天0..76美元元。未來幾年這種租金金增長(zhǎng)的動(dòng)力力將主要來自自那些質(zhì)量顯顯著改善的寫寫字樓樓盤，而而跨國(guó)公司對(duì)對(duì)這類寫字樓樓的需求最為為強(qiáng)勁。與此此同時(shí)，從外外商直接投資資的穩(wěn)步上升升可以看到，跨跨國(guó)企業(yè)不斷斷進(jìn)駐南京，促促使寫字樓市市場(chǎng)需求增加加，從而推動(dòng)動(dòng)租金上漲。商茂世紀(jì)廣場(chǎng)（于于20044年建成）是是南京第一座座產(chǎn)權(quán)式高端端寫字樓，其其過去一年的的銷售價(jià)格變變動(dòng)可大致反反映南京高端端寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨趨勢(shì)。該建筑筑內(nèi)寫字間的的銷售價(jià)格呈呈上升趨勢(shì)，由由20044年的1,5500美元元/平方米升至至20055年的1,7735美元元/平方米，年年增幅155%。從2006年至20008年，南京甲甲級(jí)寫字樓的的銷售價(jià)格預(yù)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步步上漲，有可可能達(dá)到115%的年年平均增長(zhǎng)率率，即20004到2005年間間商茂世紀(jì)廣廣場(chǎng)的售價(jià)增增長(zhǎng)率。此價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)同時(shí)時(shí)也得到其他他新建寫字樓樓，如銀河國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)和置置地廣場(chǎng)的市市場(chǎng)研究資料料的有力支持持。這兩座大大廈推出后大大受市場(chǎng)歡迎迎，均價(jià)超過過1,9000美元/平方米。截截至20006年5月，這這兩座大廈70%的的寫字間已經(jīng)經(jīng)售出。考慮慮到銀河國(guó)際際廣場(chǎng)20006年6月才竣竣工，而置地地廣場(chǎng)也將于于今年第四季季度才能完工工這樣一個(gè)事事實(shí)，這樣的的銷售業(yè)績(jī)更更加引人注目目。2009年以后，由由于新建寫字字樓的大量推推出，銷售價(jià)價(jià)格將逐漸趨趨于穩(wěn)定。南京甲級(jí)寫字樓2004及20055年的毛回回報(bào)率分別為為13%和11%。由由于租金增長(zhǎng)長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將將低于售價(jià)增增長(zhǎng)速度，毛毛回報(bào)率在22009年將將降至約8%%。本案項(xiàng)目及可比案案例租金分析析銀河國(guó)際廣場(chǎng)被認(rèn)認(rèn)為是本案項(xiàng)項(xiàng)目的最佳可可比案例，因因?yàn)樗窃搮^(qū)區(qū)域內(nèi)已建成成的唯一的甲甲級(jí)寫字樓物物業(yè)。由于需需求強(qiáng)勁加之之當(dāng)前預(yù)租方方式盛行，銀銀河國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)在20006年上半半年竣工時(shí)即即實(shí)現(xiàn)300%的簽約約率，其目前前平均租金為為每平方米每每天人民幣3.5元元。下表為銀河國(guó)際廣廣場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)格格與本案項(xiàng)目目寫字間規(guī)格格的比較。目標(biāo)物業(yè)比較物業(yè)大廈名稱本案項(xiàng)目銀河國(guó)際廣場(chǎng)大廈圖片所在區(qū)域湖南路湖南路地址中央路201號(hào)山西路1號(hào)寫字樓總樓層12層（1期），30層（2期）19層標(biāo)準(zhǔn)樓面面積（平平方米）1,952(11期)，2,3400(2期)1,386開發(fā)商XX集團(tuán)南京銀河房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司物業(yè)管理高力國(guó)際南京銀河物業(yè)有限限公司交樓條件吊頂、涂漆墻面，架架空地板吊頂、涂漆墻面、水水泥地板/地毯竣工日期2007年((1期)，2010年(2期)2006年天花板高度（米）3.8（樓面到樓樓面）2.65（地板板到吊頂）得房率73%（1期）70.0%客梯數(shù)量26（1期），待待定（2期）11空調(diào)服務(wù)時(shí)間24小時(shí)24小時(shí)距地鐵站距離步行2-3分鐘步行12分鐘資料來源：XX集集團(tuán)股份有限限公司，南京京銀河房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司在和銀河國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)的比較中，本本案項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量在幾個(gè)方方面要高出許許多。最重要要的一項(xiàng)是銀銀河國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)每層樓面面面積僅1,,386平平方米，相比比之下顯得小小，無法滿足足市場(chǎng)上多數(shù)數(shù)跨國(guó)公司的的要求。該大大廈其他缺陷陷包括得房率率較低（700%），未鋪鋪架空地板，及及距離地鐵站站較遠(yuǎn)。影響因素權(quán)重本案項(xiàng)目銀河國(guó)際廣場(chǎng)交通便利性0.401.31.0零售物業(yè)部分顧客客流量0.051.21.0規(guī)模/物業(yè)組合0.051.21.0大廈硬件/規(guī)格0.401.31.0總體市場(chǎng)定位0.101.11.0得分1.001.31.0平均租金（人民幣幣/平方米/天）4.43.5基于本案項(xiàng)目與銀銀河國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)的幾個(gè)因素素的加權(quán)平均均，我們得出出的結(jié)論是如如果本案項(xiàng)目目現(xiàn)在竣工的的話，其租金金溢價(jià)將在225％左右?；谀壳般y河河國(guó)際廣場(chǎng)每每平方米每天天人民幣33.5元的的平均租金計(jì)計(jì)算，保守估估計(jì)本案項(xiàng)目目目前可取得得的租金水平平為每平方米米每天人民幣幣4.4元。未來兩年內(nèi)，本案案項(xiàng)目的租金金增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)計(jì)將超過南京京市寫字樓88％的平均水水平。受以下下因素影響，本本案項(xiàng)目的租租金年增長(zhǎng)率率預(yù)計(jì)將可達(dá)達(dá)到10％：(i) 本案項(xiàng)目目的租金溢價(jià)價(jià)水平處于南南京市尚不成成熟的寫字樓樓市場(chǎng)的最頂頂端跨國(guó)公司的興趣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移-他們目目前對(duì)綜合性性開發(fā)方案（即即吃、住、生生活在一個(gè)設(shè)設(shè)施非常完善善的物業(yè)里）更更感興趣在2007/20008年到到期需要續(xù)約約的主要寫字字樓租約較多多–如愛立信受南京市和周邊城城市基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)以及經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以以及其作為江江蘇省省會(huì)這這一特殊地位位等因素的影影響，跨國(guó)企企業(yè)在南京建建立新公司或或進(jìn)行擴(kuò)張，新新的本地公司司也不斷成立立。此外，基于中國(guó)其其他物業(yè)的有有關(guān)材料，考考慮到本案項(xiàng)項(xiàng)目寫字樓特特有的溢價(jià)因因素，如物業(yè)業(yè)組合中的補(bǔ)補(bǔ)充物業(yè)部分分，景觀以及及寫字間是否否位于較高層層有利位置等等，可知這些些因素是產(chǎn)生生溢價(jià)的原因因所在。影響因素本案項(xiàng)目寫字樓租租金-20007年本案項(xiàng)目寫字樓租租金-20005年2006年的增長(zhǎng)長(zhǎng)率1.101.02007年的增長(zhǎng)長(zhǎng)率1.101.0高層1.101.0綜合性物業(yè)1.101.0景觀因素1.041.0得分1.521.0平均租金（人民幣幣/平方米/天）6.724.4同樣位于湖南路附附近，預(yù)計(jì)2007年竣工的綠綠地廣場(chǎng)一期期在質(zhì)量上較較之銀河國(guó)際際廣場(chǎng)更接近近本案項(xiàng)目。綠地廣場(chǎng)對(duì)本案項(xiàng)項(xiàng)目未來租金金的樂觀展望望提供了有力力支持。基于于市場(chǎng)調(diào)研，到到20077年第一季季，預(yù)計(jì)綠地地廣場(chǎng)的租金金可達(dá)每平方方米每天人民民幣6.550元?？伎紤]到本案項(xiàng)項(xiàng)目較之綠地地廣場(chǎng)受關(guān)注注程度更高，預(yù)預(yù)計(jì)其租金水水平可輕易達(dá)達(dá)到每平方米米每天人民幣幣6.722元，且很很容易超過這這一水平。2009年第三三季產(chǎn)權(quán)式寫寫字樓部分的的銷售價(jià)格采采用資本化率率計(jì)算方法，基基于當(dāng)時(shí)的預(yù)預(yù)期租金水平平以及8％的市場(chǎng)場(chǎng)收益率得以以最終確定?；谶@種考慮慮，預(yù)計(jì)本案案項(xiàng)目截至2009年第三季的的預(yù)計(jì)銷售價(jià)價(jià)格為每平方方米36,,197元元人民幣。4.2南京商業(yè)市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)概況最近幾年隨著社會(huì)會(huì)財(cái)富增加和和人民群眾越越來越強(qiáng)的消消費(fèi)意愿，南南京商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的需求增長(zhǎng)長(zhǎng)很迅速。單單在2005年,南京社會(huì)消消費(fèi)品零售總總額合計(jì)人民民幣1,0000.5億元，而南南京每年可支支配收入為人人民幣14,9997元，兩者都都比上年有29%的增長(zhǎng)。但但是南京的商商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)仍然不太成成熟，而且在在過去數(shù)年里里，商業(yè)物業(yè)業(yè)在質(zhì)及量?jī)蓛煞矫娴脑鲩L(zhǎng)長(zhǎng)均落后于社社會(huì)消費(fèi)品零零售額及消費(fèi)費(fèi)者需求的增增長(zhǎng)。近年來，眾多外國(guó)國(guó)知名商家進(jìn)進(jìn)駐南京市場(chǎng)場(chǎng)，其中不乏乏一些奢侈品品品牌，因此此南京現(xiàn)有的的高檔商業(yè)面面積已經(jīng)顯得得非常有限，而而且很大部分分素質(zhì)較差。目目前代表著南南京高端商業(yè)業(yè)的市中心商商業(yè)物業(yè)大多多數(shù)位于新街街口，少部分分是在湖南路路區(qū)域。去年年，在總統(tǒng)府府出現(xiàn)了一塊塊比較小的高高檔商業(yè)物業(yè)業(yè)。城市 2005社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額（人民幣億億元）2005年人均商商業(yè)消費(fèi)額（人人民幣）上海 2973 16,721杭州 975.413,000南京1000.514,584來源：上海統(tǒng)計(jì)局局，杭州統(tǒng)計(jì)計(jì)局，南京統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局根據(jù)2005年上海、杭杭州及南京的的社會(huì)消費(fèi)品品零售總額及及人均商業(yè)消消費(fèi)額的比較較，南京排行行第二，僅次次于上海。雖雖然南京的商商業(yè)市場(chǎng)遠(yuǎn)比比上海規(guī)模小小并且落后，但但從人均商業(yè)業(yè)消費(fèi)額來看看，南京只比比上海少了14.6%。截至2006年5月，在主要要市中心商圈圈（新街口，湖湖南路區(qū)域，總總統(tǒng)府）的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)來看，相相比上海市中中心的高檔商商業(yè)面積供應(yīng)應(yīng)（不包括臨臨街鋪面）約約198萬m2，南京商業(yè)業(yè)面積供應(yīng)（不不包括臨街鋪鋪面）僅542,0000m22。南京市中心未來的的商業(yè)面積供供應(yīng)將會(huì)集中中在河西，這這是在南京西西南部的一塊塊處于發(fā)展中中的CBD區(qū)域，在城城市中心的外外圍。新街口區(qū)域新街口位處南京中中心地帶的CBD內(nèi)，是現(xiàn)時(shí)時(shí)市內(nèi)最大的的中高檔商業(yè)業(yè)中心。該區(qū)區(qū)域的商業(yè)從從低檔的本地地品牌至國(guó)際際豪華品牌一一應(yīng)俱全，包包括如：Gucci，Cartiier及Versaace等品牌。據(jù)估計(jì)，目前新街街口商圈的每每日平均人流流是50萬人，而在在假日的高峰峰期可達(dá)100萬人。在新街口的9家百百貨店及購(gòu)物物中心面積共共404,0000m2。那里大部部分都是低至至中檔市場(chǎng)。其其中僅有兩家家百貨店及一一家購(gòu)物中心心的為中高和和高檔。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，高檔的的商業(yè)面積只只占新街口的的總商業(yè)面積積的32%。由于新街口地處市市中心位置，周周邊有多樣化化的交通路線線環(huán)伺，包括括附近的地鐵鐵站。但是，該該商圈的問題題在于停車位位不足。隨著著越來越多人人擁有車輛，這這個(gè)問題在南南京將逐漸變變得普遍。湖南路地區(qū)湖南路商圈是本案案項(xiàng)目所處的的商圈，也位位于南京市中中心，新街口口以北。該區(qū)區(qū)域的西端集集中了一些中中檔購(gòu)物商場(chǎng)場(chǎng)及百貨店，結(jié)結(jié)合臨街店鋪鋪向東延伸到到玄武湖。商圈為湖南路西端端的大型中檔檔寫字樓提供供了