2023年春資產(chǎn)評(píng)估作業(yè)練習(xí)二

2０23春《資產(chǎn)評(píng)估》作業(yè)練習(xí)(二)第四章內(nèi)容一.單選題(每題１分，共10分)1.我國(guó)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)實(shí)質(zhì)是（)的讓渡市場(chǎng)。A.土地所有權(quán)B.土地使用權(quán)Ｃ.土地收益權(quán)D土地租賃權(quán)2.若反映宗地地價(jià)水平,哪個(gè)（）指標(biāo)更具說(shuō)服力。A.樓面地價(jià)Ｂ.土地單價(jià)C.建筑單價(jià)D.基準(zhǔn)地價(jià)３.某空土地2０23平方米，在此上面建一幢１0層賓館,賓館底層為１200平方米,第二層至第十層每層面積為1０0０平方米,計(jì)算賓館的容積率為（）。A.0.6Ｂ.6C.2Ｄ.５.1４.基準(zhǔn)地價(jià)修整系數(shù)法屬于（）中的一種具體方法。A．收益法Ｂ．成本法C.市場(chǎng)法D.功能價(jià)值法5.地價(jià)是()的資本化價(jià)格。A.土地成本B．利潤(rùn)C(jī)．地租D.土地投資6.建筑物采用成本法評(píng)估中是以（)為依據(jù)的。A．建筑物預(yù)算數(shù)B．同類(lèi)建筑物客觀(guān)合理投入額C.建筑物價(jià)格不變D.建筑物人工費(fèi)變化率7.在國(guó)際上對(duì)城鄉(xiāng)土地普遍采用的評(píng)估價(jià)格方法是()。A.收益現(xiàn)值法B.成本法C．路線(xiàn)價(jià)法Ｄ.市場(chǎng)比較法8.某宗土地單價(jià)為1萬(wàn)元／平方米,規(guī)劃容積率為8，建筑物密度為0．5,樓面地價(jià)為（)萬(wàn)元/平方米。A.５0００B.12５０C.800D.2０2309.對(duì)土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)導(dǎo)致的價(jià)值損失一般是以()體現(xiàn)的。Ａ.土地的功能性貶值B．建筑物的功能性貶值C．土地的經(jīng)濟(jì)性貶值D.建筑物的經(jīng)濟(jì)性貶值10.在房地產(chǎn)評(píng)估中，當(dāng)無(wú)參照物和無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)收益時(shí),則運(yùn)用(）。Ａ.市場(chǎng)法B.成本法Ｃ.剩余法Ｄ．收益法二．多選題(每題2分,共20分)1.土地的自然特性有(）。A．土地面積的有限性B.土地使用價(jià)值的永續(xù)性C.用途的多樣性D．可壟斷性Ｅ.不可替代性2.關(guān)于土地使用權(quán)出讓最高年限的對(duì)的敘述是()。A.居住用地60年B.工業(yè)用地4０年Ｃ.教科文衛(wèi)用地50年D.娛樂(lè)用地40年E.商業(yè)用地５0年3.土地使用權(quán)評(píng)估的原則有（)。A.替代原則B.最有效使用原則C.合法原則D．供需原則E．奉獻(xiàn)原則4.對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)勘查階段,下列需要勘查的項(xiàng)目中，哪兩項(xiàng)最為重要（）。A.自然景觀(guān)B．周邊環(huán)境C.人文景觀(guān)Ｄ面積5.運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是（）。A.考慮成本多方面因素B．考慮市場(chǎng)價(jià)格C.采用收益評(píng)估D．進(jìn)行大量評(píng)估E．進(jìn)行迅速評(píng)估6．用于市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)，在選擇參照物時(shí)應(yīng)注旨在（)方面與評(píng)估對(duì)象保持一致。Ａ.交易類(lèi)型B.用途性質(zhì)C．交易動(dòng)機(jī)Ｄ.供需圈Ｅ．交易時(shí)間７．估測(cè)建筑重置成本的方法重要有（）。A.重編預(yù)算法B.規(guī)模指數(shù)法Ｃ.預(yù)決算調(diào)整法D.功能價(jià)值法E.價(jià)格指數(shù)調(diào)整法8.判斷建筑物成新率的重要方法涉及（)。A.年限法B.標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照法Ｃ.成本估算法Ｄ.打分法E.修復(fù)費(fèi)用法9．判斷建筑物是否存在經(jīng)濟(jì)性貶值的重要指標(biāo)有（)。Ａ.用途不合理Ｂ．使用率下降C.使用強(qiáng)度不夠D.設(shè)計(jì)不合理Ｅ.收益水平下降10.引起建筑物功能性貶值的因素有()。Ａ.政策變化Ｂ.使用強(qiáng)度不夠Ｃ.市場(chǎng)不景氣D.用途不合理E.裝修與總體功能三、簡(jiǎn)答題(2０分)1.房地產(chǎn)的重要特性。２.如何理解土地使用權(quán)的替代原則。3．如何理解房地產(chǎn)評(píng)估的房地合一原則。4．土地資產(chǎn)價(jià)格的重要特點(diǎn)。四.計(jì)算題(共計(jì)50分)1.某宗地產(chǎn)土地使用權(quán)出讓年期50年，資本化率為１0%,預(yù)計(jì)未來(lái)前5年的純收益分別為13萬(wàn)元、１６萬(wàn)元、18萬(wàn)元、15萬(wàn)元、20萬(wàn)元,從第六年起，每年純收益大約可以穩(wěn)定在20萬(wàn)元左右，,試評(píng)估該宗地產(chǎn)的收益價(jià)格。2.某學(xué)校教學(xué)樓占地面積為6０0平方米,建筑總面積２40０平方米,建于1980年７月,為鋼混結(jié)構(gòu),規(guī)定評(píng)估該宗房地產(chǎn)１997年7月的市場(chǎng)價(jià)格。土地價(jià)格采用市場(chǎng)行情，假定為每平方米1２00元，重新估算建筑物每平方米1000元(含合理利潤(rùn)、稅負(fù)）,經(jīng)有關(guān)部門(mén)查勘認(rèn)為教學(xué)樓尚可使用60年。該教學(xué)樓位于市中心，假如產(chǎn)權(quán)變動(dòng)用于商業(yè)用途，估計(jì)建筑內(nèi)部重新裝修的費(fèi)用為20０元/平方米。3．某磚混單層建筑，宅基地36０平方米,建筑面積5０0平方米,月租金２.7萬(wàn)元（整棟出租），定約日期１995年1月。建筑物已使用２0２3,建筑物耐用年限為60年,土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10%,試評(píng)估土地1997年1月永續(xù)條件價(jià)格,50年期價(jià)格。（給定條件：經(jīng)資料收集１997年類(lèi)似房產(chǎn)市場(chǎng)年租金8０0元/平方米，待估資產(chǎn)應(yīng)計(jì)年租金７80元/平方米。房屋損失費(fèi)以半月租金計(jì),房產(chǎn)稅按年租金的１2%,管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，土地稅每年按2元/平方米。修繕費(fèi)以房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì),保險(xiǎn)費(fèi)以房屋現(xiàn)值的3‰計(jì)，通過(guò)勘察房屋重置價(jià)格為80０元/平方米，年折舊率為２%。）4.某房地產(chǎn)公司于１９94年1１月采用有償方式取得一塊土地使用權(quán),并于19９6年１1月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)每平方米2０23元，經(jīng)濟(jì)壽命為５0年。１998年該類(lèi)建筑重置價(jià)格為2５00元。該建筑占地面積500平方米,建筑面積為800平方米。該建筑現(xiàn)出租,每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查,本地寫(xiě)字樓租金一般為每月50元/平方米，空置率為1０％，每年需支付的管理費(fèi)、維修費(fèi)、土地使用稅及房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等7３260共計(jì)元,土地資本化率7%,建筑物資本化率8%。根據(jù)以上資料，評(píng)估該宗地1９98年１1月的土地使用權(quán)價(jià)格。5.某一待估宗地，現(xiàn)搜集到與待估宗地類(lèi)似的６宗地的交易情況,見(jiàn)下表：表1參考宗地情況指數(shù)表宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素A6０0199５1%1．301%B6１0199５０1.1０-1%Ｃ7001994５%1.40-2%D60０1９960１-1%-1％E7５0１９97-1%1.60２%F7001９98０1.31%0G19９８01.１０0表2．土地地價(jià)指數(shù)表時(shí)間199219９31９94１９95１99619971９98指數(shù)１001０31０7110108１07112表3．容積率地價(jià)指數(shù)表容積率１1.１1.2１．3１．41.５1．６地價(jià)指數(shù)1001051101151201251286.有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑土地，土地面積為２０23平方米，容