宜春市袁州區(qū)中山中路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及初判(第二部分)

宜春市袁州區(qū)中山中路商業(yè)項(xiàng)目

——市場(chǎng)調(diào)研及初步定位報(bào)告2013年04月PART5案例借鑒調(diào)研南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)淮北——國購九江·十里老街信陽平橋府前花園結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域目前的開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目本身所在的區(qū)位特征、項(xiàng)目周邊交通優(yōu)勢(shì)以及項(xiàng)目現(xiàn)有物業(yè)等具體情況，本項(xiàng)目可通過引進(jìn)世界五百強(qiáng)超市賣場(chǎng)主力店、帶動(dòng)街區(qū)的品牌商家、塑造休閑購物圣地、多業(yè)態(tài)組合，多品牌強(qiáng)強(qiáng)組合，聯(lián)合打造成宜春城市核心圈層復(fù)合型城市商業(yè)綜合體。現(xiàn)選取市場(chǎng)現(xiàn)有同類型商業(yè)綜合體作一個(gè)針對(duì)性的調(diào)查研究。從建筑布局模式、經(jīng)營業(yè)態(tài)、各物業(yè)版塊的聯(lián)動(dòng)上作出借鑒分析。本次針對(duì)性調(diào)研主要以南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)、淮北國購、九江·十里老街等為研究對(duì)象。綜述同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研位置：南昌市紅谷灘鳳凰中大道與會(huì)展路交匯處經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建55萬㎡規(guī)劃簡(jiǎn)介：涵蓋大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、室內(nèi)外雙步行街、五星級(jí)酒店、精裝SOHO、高級(jí)寫字樓六大頂級(jí)業(yè)態(tài)，集合了華潤(rùn)萬家、國美電器、H&M、ZARA、UNIQLO等多個(gè)國內(nèi)外一流商家萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)街概況同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)街概況同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研內(nèi)街一層平面布局和品牌列表樓層品牌列表F1依波路、CASIO、Raakee蘋果、CITIZEN、Samsonite、SONY、PresidentOptical、絲芙蘭、Bloves、CHARLES＆KEITH、萱子、影院售票處、ROEM、漁、Lapargay、JNBY、ESPRIT、Stradivarius、VEROMODA、TAGLINE、ZARAMAN、MassimoDutti、LACOSTE、LEE、阿迪達(dá)斯、ELLEHOMME、VICUTU、navihare、TOMMYHILFIGER、CKJeans、ochirly、COCOON、MO＆CO、DAZZLE、COLOVE、必勝客、星巴克、哈根達(dá)斯萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)街概況同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研內(nèi)街二層平面布局和品牌列表樓層品牌列表F2哆啦A夢(mèng)、LOTIONSPA、SHINYCRYSTAL、屈臣氏、crocs、AJIDOU、西遇、熱風(fēng)、Sofit、迪士尼時(shí)尚、RingRoll、樂上、BASISHOME、VICUTU、7.M、miidii、秋水伊人、OLIVEdesOLIVE、JUSTMODE、broadcast、播、PEACEBIRD女裝、PAGEONE、MECITY、JACK＆JONES、lecoqsportif、HOPERISE、卡賓、馬克華菲、PAEACBIRD男裝、CAG、PAULFRANK、TUOCH、CC＆DD、CRZ、cachecache、KEYWEAR、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)街概況同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研內(nèi)街三層平面布局和品牌列表樓層品牌列表F3巴國布衣、果麥、鮮之道、德莊火鍋、華馨園、干鍋軒、一覽香、漢拿山、食錦記、千里湘、秀玉紅茶坊、麥當(dāng)勞甜品站、倉橋家、大豐收魚莊、茶馬天下、秦淮人家、盛世經(jīng)典、骨之味、香滿樓、佐敦?zé)D茶餐廳、DQ冰雪皇后、糖糖正正、味食尚、蒙自源FrontPerspectiveLeft萬達(dá)城市綜合體之購物中心設(shè)計(jì)生成模式示意主力店精品店步行街為

二至三層超市樓

1-3F家樂福等綜合樓

1F零售專賣

2F家飾家紡

3F家居廣場(chǎng)娛樂樓

1F神采飛揚(yáng)

2FKTV

3F萬達(dá)影城時(shí)尚樓

1F運(yùn)動(dòng)專賣

2F國美電器

3F書城

4F健身酒樓

1-4F萬千百貨1-5F中庭全天候室內(nèi)步行街步行街南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)淮北——國購九江·十里老街信陽平橋府前花園PART5案例借鑒調(diào)研淮北——國購?fù)愋偷湫晚?xiàng)目針對(duì)性調(diào)研

安徽省淮北國購廣場(chǎng)總建筑面積115萬平米，其中擁有40多萬平米超大型商業(yè)體量，集住宅、寫字樓、商業(yè)街、商業(yè)綜合體、酒店、SOHO公寓等多種物業(yè)類型融于一體，業(yè)態(tài)更是集吃喝玩樂購，定位高檔消費(fèi)同時(shí)兼顧大眾消費(fèi)，為顧客帶來一站式購物體驗(yàn)。項(xiàng)目正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2014年底開業(yè)。淮北——國購?fù)愋偷湫晚?xiàng)目針對(duì)性調(diào)研1、國購廣場(chǎng)項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，采用“啞鈴狀”規(guī)劃動(dòng)線，東西兩端為集中塊，中間一條步行商業(yè)街。依托主力店、次主力店人流共享，平面動(dòng)線與垂直交通動(dòng)線交叉互動(dòng)，下沉式廣場(chǎng)、演繹廣場(chǎng)、主題廣場(chǎng)、兒童游樂廣場(chǎng)、立體式步行街等主題，為該項(xiàng)目特色獨(dú)特定位?；幢薄獓?fù)愋偷湫晚?xiàng)目針對(duì)性調(diào)研2、國購廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃分析住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)內(nèi)部道路，連接城市道路特色街區(qū)規(guī)劃，立體式街區(qū)布置，鋪鋪臨街廣場(chǎng)街區(qū)互動(dòng)共享人流，激活整體商業(yè)價(jià)值車行動(dòng)線規(guī)劃合理人行動(dòng)線規(guī)劃合理主題廣場(chǎng)規(guī)劃較多淮北——國購?fù)愋偷湫晚?xiàng)目針對(duì)性調(diào)研3、規(guī)劃定位對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)對(duì)本項(xiàng)目的啟示淮北國購廣場(chǎng)項(xiàng)目分析1、雙主力店規(guī)劃提升項(xiàng)目的生存能力與競(jìng)爭(zhēng)力2、特色商業(yè)街規(guī)劃，讓項(xiàng)目不再是單純與枯燥千篇一律的購物3、通過商業(yè)街規(guī)劃將城市主干道人氣引入項(xiàng)目4、人、車流動(dòng)線的合理規(guī)劃，減少商業(yè)死角5、規(guī)劃較多的廣場(chǎng)可以聚集人氣和商業(yè)氛圍南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)淮北——國購九江·十里老街信陽平橋府前花園PART5案例借鑒調(diào)研九江·十里老街同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研1、九江十里老街項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目地塊長(zhǎng)條形，東側(cè)十里大道為主要展示面，西側(cè)為十里河沿岸風(fēng)景帶，南北兩端分別鄰昌九高速出入口和前進(jìn)西路，目前除B地塊有少量商鋪未搬遷外，其余地塊均已拆遷完畢或即將拆遷。目前地塊尚未動(dòng)工?？傆玫孛娣e（㎡）43470建筑占地面積（㎡）22854總建筑面積（㎡）152179.1建筑密度52.6%商業(yè)建筑面積（㎡）79199.1容積率3.5住宅建筑面積（㎡）26750綠地率8.0%寫字樓建筑面積（㎡）28000機(jī)動(dòng)車位（輛）912酒店建筑面積（㎡）18000非機(jī)動(dòng)車位（輛）8220地下建筑面積（㎡）36258.4住宅戶數(shù)（戶）274九江·十里老街同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研2、九江十里老街景觀規(guī)劃1、街區(qū)建筑采用了引入現(xiàn)代風(fēng)格的民國風(fēng)格建筑，充分表達(dá)了對(duì)歷史的尊重和未來的憧憬；2、城市綜合體區(qū)塊則以現(xiàn)代風(fēng)格為主，并引進(jìn)國內(nèi)現(xiàn)階段最流行、最受歡迎的art-deco建筑風(fēng)格。3、沿河景觀帶與商業(yè)的完美融合九江·十里老街同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研3、九江十里老街業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)本項(xiàng)目容量（㎡）占比1-3層（A區(qū)街區(qū)）零售百貨51387.2%1-3層（A區(qū)街區(qū)）餐飲39555.5%2-3層（A區(qū)街區(qū)）休閑娛樂763410.6%1-3層（C區(qū)寫字樓裙樓）超市輔營區(qū)/零售街鋪65499.1%2-3層（C區(qū)寫字樓裙樓）超市主力店1155216.1%1-3層（C區(qū)寫字樓裙樓）餐飲5600.8%4-5層（C區(qū)寫字樓裙樓）影院/KTV/電玩城70009.8%1-3層（C區(qū)酒店裙樓）主題商城/零售街鋪/社區(qū)配套902512.6%1-4層（C區(qū)酒店裙樓）餐飲44656.2%1-3層（C區(qū)街區(qū)）零售百貨976513.6%3層（C區(qū)街區(qū)）兒童樂園8701.2%1-4層（C區(qū)街區(qū)）餐飲52367.3%

1-4層合計(jì)71749100%規(guī)劃以大型超市、主題商城作為龍頭帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目；餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)占比重較大九江·十里老街同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研4、規(guī)劃定位對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)對(duì)本項(xiàng)目的啟示九江十里老街項(xiàng)目分析1、長(zhǎng)條形地塊在整體布局時(shí)商業(yè)街與集中塊的組合方式2、建筑風(fēng)格獨(dú)特，融民國風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格為一體3、利用項(xiàng)目地形及靠近河道的特色，布局沿河景觀風(fēng)情街4、廣場(chǎng)設(shè)置及人流動(dòng)線規(guī)劃清晰對(duì)項(xiàng)目具有非常大的重要性5、主力店引入對(duì)提升項(xiàng)目的檔次重要性6、餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃占比對(duì)項(xiàng)目十分重要南昌紅谷灘萬達(dá)廣場(chǎng)淮北——國購九江·十里老街信陽平橋府前花園PART5案例借鑒調(diào)研信陽平橋府前花園同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研1、信陽平橋府前花園項(xiàng)目整體規(guī)劃

項(xiàng)目處于信陽市南部平橋區(qū)，位于平橋大道與平中大街交匯處，屬于平橋區(qū)的老商業(yè)中心。項(xiàng)目四面臨街，交通便利。距信陽市老城區(qū)6.8公里、距信陽東站6公里，出行便利，地理環(huán)境優(yōu)越。同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研2、信陽平橋府前花園景觀規(guī)劃

由于地塊長(zhǎng)條形，且整體面積較大；規(guī)劃商業(yè)步行街三層共約4萬平方米，大型購物中心約5萬平方，酒店約1萬平方米。規(guī)劃具有以下特點(diǎn)：1、建筑各自獨(dú)立；2、下沉廣場(chǎng)；3、雙首層概念：4、布局充分利用資源；5、人車分流；6、港灣停車；7、人流立體導(dǎo)入。采取雙首層式鋪面+連廊式街區(qū)+純文化商業(yè)步行街的組合模式信陽平橋府前花園同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研3、信陽平橋府前花園業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃以大型超市、餐飲休閑、文化娛樂、高檔酒店、品牌大街、主題商城、服裝大賣場(chǎng)為一體的區(qū)域商業(yè)中心；零售、休閑娛樂業(yè)態(tài)占比重較大信陽平橋府前花園同類型典型項(xiàng)目針對(duì)性調(diào)研4、規(guī)劃定位對(duì)本項(xiàng)目的啟發(fā)對(duì)本項(xiàng)目的啟示信陽平橋府前花園項(xiàng)目分析1、長(zhǎng)條形地塊在整體布局時(shí)商業(yè)街與集中塊的組合方式2、利用項(xiàng)目地形南北高差8米，采用雙首層設(shè)計(jì)，增加臨街面及街鋪價(jià)值。3、廣場(chǎng)設(shè)置及人流動(dòng)線規(guī)劃清晰對(duì)項(xiàng)目具有非常大的重要性4、主力店引入對(duì)提升項(xiàng)目的檔次重要性5、零售、休閑、娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃占比對(duì)項(xiàng)目十分重要信陽平橋府前花園PART6目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)查問卷綜述消費(fèi)者基本信息購物消費(fèi)研究餐飲、休閑娛樂消費(fèi)研究目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)查問卷綜述研究目的了解項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)群體消費(fèi)能力及消費(fèi)習(xí)慣；針對(duì)消費(fèi)習(xí)慣對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行初步定位；年齡劃分收入劃分16-22歲為青少年群體；23-28歲為青年群體；29-35歲為青壯年群體35-40歲為中青年群體；41-45歲為中年群體；45歲以上為中老年群體；

1000元以下為低收入群體；1001-2000元為中低收入群體；2001-3000元為中等收入群體；3001-4000元為中高收入群體；4000元以上為高收入群體。目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)查問卷綜述樣本數(shù)量此次共計(jì)訪問300個(gè)樣本，有效樣本294個(gè)為使此次調(diào)研工作更加有效，消費(fèi)群體樣本采集目標(biāo)的選擇是根據(jù)項(xiàng)目情況，經(jīng)過初步篩選；預(yù)計(jì)項(xiàng)目輻射范圍覆蓋鼓樓商圈，其中鼓樓商圈消費(fèi)者為項(xiàng)目主要潛在消費(fèi)者。鼓樓路重桂路步行街青龍商廈150（50%）110（37%）40（13%）訪問地點(diǎn)：此次調(diào)查的重點(diǎn)是以鼓樓路、重桂路及青龍商廈區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的群體為主。受訪群體分布圖本項(xiàng)目青龍商廈鼓樓商圈核心PART6目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)查問卷綜述消費(fèi)者基本信息購物消費(fèi)研究餐飲、休閑娛樂消費(fèi)研究目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者基本信息年齡結(jié)構(gòu)性別結(jié)構(gòu)本次問卷調(diào)查女性占比為59%，男性為33.5%。女性消費(fèi)者的數(shù)量遠(yuǎn)高于男性，顯示出女性是商圈的消費(fèi)主力軍；從受訪者年齡統(tǒng)計(jì)來看，被訪群體年齡層以35歲以下中青年為主，占88%，該部分人群消費(fèi)比較活躍，喜歡流行商品、追逐潮流。36歲以上群體占12%，這部分人群消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)品牌和質(zhì)量要求較高。該部分群體基本能夠代表項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)群體概況。目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者基本信息教育文化程度居住區(qū)域受訪者主要居住在老城片區(qū)及城北片區(qū)，占比達(dá)到63%，其他區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)到區(qū)域購物及游玩的，占比為37%。老城區(qū)內(nèi)居住人群將是本項(xiàng)目的最主要消費(fèi)群體，城北片區(qū)內(nèi)居住人群是本項(xiàng)目潛在的重要目標(biāo)消費(fèi)群體，其他區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)也在本項(xiàng)目的輻射范圍之內(nèi)。消費(fèi)者教育文化程度主要以高中/中專以及大專和高中以下為主，共占81%，成為宜春市的消費(fèi)主力軍；本科次之，碩士及以上只占3%。未來項(xiàng)目文化、休閑娛樂等業(yè)態(tài)定位和組合主要以這部分消費(fèi)群體的消費(fèi)偏好作為主導(dǎo)。目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者基本信息消費(fèi)者個(gè)人月收入消費(fèi)者職業(yè)從受訪者的個(gè)人月收入來看，主要集中在1000-4000元之間，共占75%，這是未來本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體；4000元及以上收入群體占比為9%，是未來項(xiàng)目的中高端消費(fèi)群體。1000元以下的受訪者主要為宜春市的學(xué)生，該部分人群將是帶動(dòng)潮流并促進(jìn)街區(qū)人氣的主力軍之一。由受訪者反饋的月收入數(shù)據(jù)可以看出，宜春消費(fèi)群體較適合于中端消費(fèi)，其中高端消費(fèi)群體也是本項(xiàng)目所要爭(zhēng)取的消費(fèi)人群。從受訪者職業(yè)分布情況來看：公務(wù)員的人數(shù)最多，為34.4%，其次是中層管理人員占17%，普通職員占比15.3%，教師占11.9%。未來項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合、所售商品、所提供服務(wù)均要以此職業(yè)群體的需求為主導(dǎo)；目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者基本信息項(xiàng)目功能定位應(yīng)考慮滿足中青年群體尤其是女性消費(fèi)的需求；項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位應(yīng)考慮滿足以個(gè)人享樂型及時(shí)尚休閑消費(fèi)需求為主；項(xiàng)目檔次定位應(yīng)考慮滿足中檔消費(fèi)群體需求、提升品牌品質(zhì)；受訪者基本信息總結(jié)以中青年群體為主，女性比例大于男性；以公務(wù)員、中層管理人員、普通員工、教師占大多數(shù)；以高中、高中/中專、大專為主，消費(fèi)者文化水平層次較高；個(gè)人月收入整體均衡，集中在1000-4000元之間，占比為75%；PART6目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)查問卷綜述消費(fèi)者基本信息購物消費(fèi)研究餐飲、休閑娛樂消費(fèi)研究目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研購物消費(fèi)研究購物交通工具購物頻率被訪人群習(xí)慣采用步行較多，占比達(dá)35%的，其次是公交車占25%，之后是摩托或電動(dòng)車22%，，私家車及出租車這兩部分的占比為16%。從受訪者購物消費(fèi)頻率來看：每月3-4次購物消費(fèi)的人群占46%，每月購物1-2次的占比約25%，每月10次以上的占比10%，說明宜春人比較喜歡逛街購物。步行購物的消費(fèi)者在出行工具中占比最高，項(xiàng)目沿北臨中山中路、西臨二符路兩條鼓樓商圈通道，這是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)，可為本項(xiàng)目帶來可觀的消費(fèi)人流；受訪者普遍購物消費(fèi)頻率在每月3-5次，甚至有部分每月6-10次的消費(fèi)者，購物頻率較高，這說明項(xiàng)目的潛在消費(fèi)力量較大。目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研購物消費(fèi)研究購物時(shí)間消費(fèi)者購物時(shí)間一般在節(jié)假日白天和節(jié)假日晚上，共占比61%，平時(shí)晚上為22%，平時(shí)白天為17%，整體表現(xiàn)較為均衡，說明受訪者喜歡在節(jié)假日購物，節(jié)假日對(duì)其購物影響較大。單次購物金額從受訪者的單次消費(fèi)金額來看，主要集中在50-100元之間，占比38%。其中100-300元占比37%；300元以上占比20%；5%為50元以下，說明受訪者整體消費(fèi)以中低端為主，中高端消費(fèi)者也占有一定比例。。受訪者喜歡在節(jié)假日和平時(shí)晚上購物，說明節(jié)假日及休息時(shí)間對(duì)其逛街購物影響較大；受訪者主要以中低端消費(fèi)為主，項(xiàng)目引進(jìn)品牌商品在滿足中端消費(fèi)者需求的同時(shí)，也要適當(dāng)考慮中高端商品價(jià)位區(qū)間的消費(fèi)群體，力求業(yè)態(tài)定位，商品檔次覆蓋所有消費(fèi)群體。目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研購物消費(fèi)研究伴生消費(fèi)購物消費(fèi)注重因素在受訪者中，伴生消費(fèi)餐飲較多占46%的比例，其次休閑娛樂占比26%；健身占比12%；美容/美體占比10%，無伴生消費(fèi)占6%。在受訪者購物消費(fèi)注重因素中，價(jià)格占到了31%，此外是商品自身因素占26%，購物環(huán)境占到了16%。72%的受訪者在伴生消費(fèi)項(xiàng)選擇餐飲、休閑娛樂，美容/美體、健身也有22%的比例，所以本項(xiàng)目在定位要搭配一定量的餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)，以促進(jìn)客戶的二次消費(fèi)。受訪者購物消費(fèi)注重的以價(jià)格、商品因素比重較大，說明受訪者多數(shù)看重產(chǎn)品的價(jià)格及其功能，更注重產(chǎn)品的性價(jià)比。購物選擇區(qū)域購物消費(fèi)場(chǎng)所有52%的受訪者和24%的受訪者分別選擇經(jīng)常前往鼓樓附近和東風(fēng)路作為其購物消費(fèi)區(qū)域，同事也有16%的受訪者會(huì)選擇在高士路附近消費(fèi)；受訪群眾在購物消費(fèi)場(chǎng)所選擇中，超市、百貨、步行街平分秋色，分別占比26%、25%、33%；主題商城也占有6%的比重。鼓樓商圈是受訪者的首要購物區(qū)域，這也充分說明了鼓樓商圈的時(shí)機(jī)核心商圈地位，未來項(xiàng)目在分享人流的同時(shí)也將會(huì)受到很大的競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)；受訪者熱衷于超市、百貨、步行街業(yè)態(tài)的消費(fèi)選擇，在本項(xiàng)目規(guī)劃中，可以設(shè)置此類業(yè)態(tài)。目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研購物消費(fèi)研究PART6目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)查問卷綜述消費(fèi)者基本信息購物消費(fèi)研究餐飲、休閑娛樂消費(fèi)研究餐飲、休閑娛樂消費(fèi)餐飲消費(fèi)類型休閑娛樂場(chǎng)所在餐飲消費(fèi)類型中，受訪者對(duì)火鍋、中餐和餐飲小吃比較有偏好，分別占比25%、39%、15%。西餐也有14%比例的受訪者選擇。受訪者休閑娛樂消費(fèi)比較傾向于KTV和電影院，所占比重分別為32%和24%。目前宜春市的餐飲檔一般，未來項(xiàng)目可以考慮引進(jìn)一些全國連鎖或江西省區(qū)域性連鎖的大型中餐、火鍋、以及餐飲小吃；而且可以對(duì)餐飲、休閑進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃。KTV作為全民的休閑娛樂場(chǎng)所，受到普遍喜愛，但目前宜春KTV數(shù)量眾多，良莠不齊，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，可考慮引進(jìn)全國連鎖特色KTV。目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研餐飲及娛樂消費(fèi)頻率餐飲、休閑娛樂消費(fèi)餐飲及娛樂消費(fèi)出行方式大約有38%的受訪者每周會(huì)有一次餐飲及娛樂消費(fèi)支出，28%的受訪者會(huì)有每周兩三次的餐飲及消費(fèi)支出；受訪群眾主要選擇步行、摩托車、自行車作為他們餐飲及娛樂消費(fèi)的出行方式，分別占比為22%，20%、19%；從消費(fèi)者問卷的結(jié)果來看，宜春市人民的餐飲及娛樂消費(fèi)頻率比較高，未來項(xiàng)目可以相對(duì)應(yīng)的引進(jìn)適應(yīng)的餐飲、休閑娛樂商家；從總體上來說，宜春市人民的主要出行方式還是以步行、自行車、摩托車為主，但私家車、出租車、公交車也有一定保量，所以未來項(xiàng)目在停車場(chǎng)和公交車站點(diǎn)的規(guī)劃需要注重。目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研餐飲休閑娛樂注重因素受訪群眾中，注重環(huán)境、服務(wù)、口味因素的比較大，共計(jì)占比68%，注重價(jià)格的為13%，因此可以說明隨著收入和消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)者對(duì)于餐飲休閑娛樂環(huán)境、口味、服務(wù)因素也越來越重視。項(xiàng)目在未來引進(jìn)餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)的時(shí)候應(yīng)該更多的考慮環(huán)境、口味、服務(wù)因素。餐飲、休閑娛樂消費(fèi)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研單次餐飲休閑娛樂消費(fèi)金額受訪群眾中，單次餐飲休閑娛樂支出主要集中在50-100和100-300這兩個(gè)范圍內(nèi)，分別占比35%和36%，有16%的受訪者，單次消費(fèi)在50元以下。項(xiàng)目在未來引進(jìn)餐飲休閑娛樂商家檔次的時(shí)候，應(yīng)該結(jié)合本地宜春人群的消費(fèi)能力。餐飲、休閑娛樂消費(fèi)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研PART7本地商戶資源分析本地商戶資源分析其他連鎖品牌進(jìn)入宜春的可能性分析主力店類型項(xiàng)目名稱位置品牌等級(jí)百貨步步高百貨中山中路與東風(fēng)路路口區(qū)域連鎖青龍商廈中山中路與東風(fēng)路路口本地連鎖國光百貨中山中路與宜春南路口區(qū)域連鎖超市洪客隆超市鼓樓廣場(chǎng)區(qū)域連鎖步步高超市中山中路與東風(fēng)路路口步步高廣場(chǎng)負(fù)一層區(qū)域連鎖青龍超市中山中路與東風(fēng)路路口本地連鎖比一比購物中山中路與宜春南路路口本地商戶加貝超市東風(fēng)路區(qū)域連鎖天恒超市火車站對(duì)過本地連鎖電器、數(shù)碼四平電器步步高廣場(chǎng)負(fù)一層及東風(fēng)路朝陽路口區(qū)域連鎖騰達(dá)電器東風(fēng)大街與朝陽路交匯處區(qū)域連鎖蘇寧電器中山中路海納西門商業(yè)廣場(chǎng)全國連鎖青龍電器青龍商廈本地連鎖影院唐人軒國際影城朝陽德和店朝陽路德和大酒店區(qū)域連鎖宜春瀟湘中山國際影城步步高廣場(chǎng)區(qū)域連鎖宜春中影數(shù)字國際影城宜陽新區(qū)宜春市文化藝術(shù)中心全國連鎖宜春17.5影城（青龍商廈店）中山中路青龍商廈本地連鎖主力店商戶資源本地商戶資源分析從整體上看，目前宜春主力店商戶品牌數(shù)量較少且比較大眾化，超市皆為區(qū)域連鎖及本地連鎖，家電僅有蘇寧電器為全國連鎖、其他均為區(qū)域商戶和本地商戶。目前宜春商業(yè)發(fā)展水平與周邊同級(jí)別地級(jí)市相比處于落后地位，需引入檔次更為高的區(qū)域連鎖品牌和全國連鎖品牌，特別是百貨超市，目前尚未有全國連鎖品牌的百貨類主力店入駐，未來宜春商業(yè)發(fā)展發(fā)展空間較大。主力店商戶資源本地商戶資源分析百貨類品牌商戶資源本地商戶資源分析業(yè)態(tài)宜春現(xiàn)有品牌女裝basichouse、朵以、only、朗文斯汀、lagogo、A02、Veromoda、CC&DD、ES、粉紅瑪琍、播、斯?fàn)桘悋H皮草館、cocoon、lapargay、菀草壹、波司登，艾格、艾格周末、法國香奈兒、衣臣、哥弟、圣可尼、太平鳥女裝、艾詩歌、江南布衣、SOMSOM、優(yōu)雅世界、達(dá)衣巖、Meforever、優(yōu)美世界、伊布都男裝

SELECTED、杰克瓊斯、佐丹奴、卡賓、羅蒙、忘不了、圣德西、才子、忘不了、鄂爾多斯、金利來、雅戈?duì)?、花花公子、羅蒙、培羅蒙、恒源祥、九牧王、七匹狼、勁霸、利郎、海瀾之家、柒牌、古牧王、諾度、奧卡度都、卡羅馬男裝、太平鳥風(fēng)尚男裝、雅鹿、1943S童裝童玩巴拉巴拉、小豬班納、海威爾、可可鴨、海威邇、貝貝依依、力果童裝、adidas、tuzama、annil、jojo、好孩子、青蛙王子運(yùn)動(dòng)休閑耐克、阿迪達(dá)斯、鴻星爾克、特步、喬丹、安踏、361°、彪馬、李寧、真維斯、卡丹路、匡威、馬克華菲、jack＆jones、gxg、Levi‘s、美特斯邦威、潮流前線、鞋包皮具belle、天美意、森達(dá)、safiya、色非、ecco、達(dá)芙妮、shoebox、Usapolo、七匹狼、千百度、她他、紅蜻蜓、夢(mèng)特嬌、金利來、鞋柜、富貴鳥、達(dá)芙妮、哈森、百麗內(nèi)衣芬迪斯、安莉芳、三槍、伊維斯、曼妮芬、安莉芳、芳頤、桑弗蘭、杰奎琳；黃金珠寶南洋玉器、金伯利鉆石、金至尊、老鳳祥、周生生、明牌珠寶、上海老廟黃金、中國黃金、六福黃金、吉盟黃金、周大福家居家紡夢(mèng)杰家紡、富安娜、mjbaby、維科家紡、mine家紡、羅萊家紡、tayohya鐘表眼鏡亨吉利世界名表、casio、寶島眼鏡、tisso、seiko、TITONI、羅西尼、citizen、梅花表、吳良材眼鏡行化妝品屈臣氏、歐萊雅、OLAY、資生堂、office、Maybellin、loreal、lanvin、h2o、佰草集、菲拉格慕香水餐飲類商戶本地商戶資源分析隨著宜春經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及，宜春餐飲市場(chǎng)近年也取得了較好的發(fā)展。從宏觀數(shù)據(jù)來看，2012年宜春餐飲業(yè)零售額達(dá)38.6億元，增長(zhǎng)15%。據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)資料表明，2013年一季度宜春飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額13.03億，同比增長(zhǎng)15.7%。各類餐飲連鎖品牌紛紛涌入。其中不乏一些知名餐飲品牌，如小肥羊、澳門豆撈、毛家飯店等；同時(shí)，宜春本土大型酒樓占據(jù)高端消費(fèi)市場(chǎng)，如：青龍酒店、新東方大酒店等誕生于本土的中高檔次餐飲企業(yè)各具優(yōu)勢(shì)。

宜春餐飲市場(chǎng)概況及發(fā)展特點(diǎn)在分布區(qū)域上來看，宜春餐飲經(jīng)營表現(xiàn)出整體分散并區(qū)域性集中。中小型餐飲、燒烤、烤肉扎堆鼓樓廣場(chǎng)市級(jí)商業(yè)中心，多為迎合流動(dòng)性消費(fèi)人群和周邊居民；大型餐飲主要分布在宜春南路、城北袁山路等等核心商圈之外、消費(fèi)人群不集中，但是交通便利，停車方便；此外，城北體育中心東側(cè)正榮美食街餐飲相對(duì)較為集中，形成了一定的規(guī)模，定位為大眾化消費(fèi)。在餐飲口味上，宜春人偏愛辣，所以除了本土菜，湘菜頗受歡迎；另外，近年來閩浙菜也愈來愈受到宜春市場(chǎng)的親睞。餐飲類商戶本地商戶資源分析美食街、美食城、美食廣場(chǎng)正榮美食街、0791美食城、步步高美食廣場(chǎng)大型酒樓、海鮮酒樓、火鍋青龍酒店、新東方酒店、龍記御園、小肥羊火鍋、毛家飯店、華凱鮑翅食府、椰林海鮮城、芙蓉雨火鍋食府、蜀王火鍋、天天漁港、蘇武牧羊火鍋、傣妹火鍋、椰林百家會(huì)館西式快餐、咖啡、牛排麥當(dāng)勞、KFC，必勝客、德克士、華萊士、迪歐咖啡、名典咖啡、塔克堡生活咖啡館、楓林閣咖啡茶餐廳、小城故事咖啡中餐阿瓦山寨、黃記煌三汁燜鍋、辣椒炒肉

、老街蝦蟹王、曾古佬私房菜、皇品豬肚雞、憶口香龍蝦、一聞香迷蹤蟹、6+1私房菜中式快餐永和豆?jié){、宜家樂快餐、瓦罐煨湯、上味世家自助、烤肉特色餐飲韓式紙上烤肉館、吾吉吾吉韓國料理、三國烤魚、韓都自助烤肉超市、

22℃火鍋料理、百度烤肉、亞馬遜巴西烤肉休閑餐飲罐罐香、周黑鴨、避風(fēng)塘、大卡司、蒙自源、一品軒潮汕砂鍋粥、絕味鴨脖、多喜來西餅屋、福記甜品主題餐廳風(fēng)波莊武俠情景餐廳、空中補(bǔ)給、泊翠音樂餐廳、新家和新概念酒店、水禾田新概念餐廳——宜春各類型餐飲代表品牌概覽迪歐咖啡上味世家大卡司澳門豆撈小肥羊宜春餐飲品牌概況休閑娛樂類商戶本地商戶資源分析相對(duì)于零售，宜春休閑娛樂業(yè)發(fā)展水平較高。足浴、KTV等近年來發(fā)展速度較快，規(guī)模及數(shù)量有較大突破；休閑會(huì)所、酒吧等發(fā)展勢(shì)頭也較好。具有代表性的商家有外灘十八號(hào)、萬豪水會(huì)、1808音樂會(huì)所、世紀(jì)養(yǎng)生足浴、溢足堂足浴中心、本色酒吧、921桌球、K9桌球以及揚(yáng)州足天下等?？傮w來說，宜春市休閑娛樂類經(jīng)營有以下特點(diǎn)：（1）娛樂休閑業(yè)態(tài)分布廣泛，KTV和足浴類較為發(fā)達(dá)，規(guī)模和數(shù)量都可觀，并在鼓樓廣場(chǎng)周邊二符路，鼓樓步行街及城北高士路、體育館周邊區(qū)域形成了規(guī)模集中區(qū)，如：二符路上聚集分布的春城夜總會(huì)、金博動(dòng)漫城、古道網(wǎng)吧、K9臺(tái)球等；（2）相關(guān)經(jīng)營戶中多以本地商家為主，連鎖品牌不多。（3）區(qū)域分布上，宜春較為集中的休閑娛樂場(chǎng)所主要分布在鼓樓路步行街及高士路、體育館周邊，比如本色音樂會(huì)所。鼓樓步行街附近分布的針對(duì)年輕人娛樂場(chǎng)所較多，比如風(fēng)云再起動(dòng)漫體驗(yàn)中心、金碧輝煌KTV等。宜春休閑娛樂市場(chǎng)概況及發(fā)展特點(diǎn)美容SPA、健身天使美容SPA養(yǎng)生會(huì)所、依然美天然SPA生活館、世紀(jì)星諾健身、百強(qiáng)健身會(huì)所、格林健身洗浴、足浴足療萬豪水會(huì)、?？底阍?、世紀(jì)養(yǎng)生足浴、溢足堂足浴中心、康泉御足坊、揚(yáng)州足天下、華氏足道養(yǎng)生會(huì)所、常樂足道、千江水浴場(chǎng)大型娛樂休閑會(huì)所豪門娛樂會(huì)所、福源休閑娛樂會(huì)所、東方按摩會(huì)所、康興休閑會(huì)所、鑫源休閑會(huì)所、明月休閑會(huì)所KTV1808音樂會(huì)所、英皇音樂會(huì)所、金碧輝煌、空中補(bǔ)給量販?zhǔn)終TV、紅天門、冰河時(shí)代、春城夜總會(huì)、國色天香、貴族城動(dòng)漫電玩風(fēng)云再起動(dòng)漫體驗(yàn)中心、豪門動(dòng)漫城、新東方動(dòng)漫體驗(yàn)中心、金博動(dòng)漫城酒吧本色酒吧、外灘十八號(hào)、麥田吧、皇家壹號(hào)其他（臺(tái)球、網(wǎng)吧）921桌球、K9桌球、古道網(wǎng)吧、168商務(wù)網(wǎng)絡(luò)休閑會(huì)所——宜春各休閑娛樂商家品牌概覽休閑娛樂類商戶本地商戶資源分析PART7本地商戶資源分析本地商戶資源分析其他連鎖品牌進(jìn)入的可能性分析女裝：現(xiàn)有女裝品類較為豐富，以國內(nèi)二三線品牌為主，如哥弟、播、季候風(fēng)等，極少國際品牌如歐時(shí)力。從以上情況來看，可考慮引進(jìn)其它國內(nèi)二三線品牌，豐富宜春女裝市場(chǎng)，為城市時(shí)尚女性提供更多的購物選擇。男裝：目前男裝品牌較為豐富，主要以波司登、勁霸、利郎、九牧王、培羅蒙、七匹狼、柒牌等常見的二三線品牌，項(xiàng)目招商應(yīng)該以以上大眾化品牌為主，同時(shí)可考慮適當(dāng)引進(jìn)性價(jià)比更高的國內(nèi)二三線品牌。童裝玩具：童裝品牌數(shù)量比較豐富，有國內(nèi)知名一二線品牌，如小豬班納，青蛙王子、阿杰班尼，多數(shù)為本地雜牌，可引進(jìn)更多安奈兒、迷你屋童裝、貝童爾童裝等國內(nèi)知名一二線品牌。鞋包皮具：目前鞋包、皮具品牌數(shù)量較少，以大眾化的二三線品牌為主，如奧康、意爾康、富貴鳥、天美意、澳洲袋鼠、雅迪、蘇菲爾，可考慮多引進(jìn)較為知名的三線品牌和性價(jià)比較高的二線品牌，如鷹牌皮鞋、千百度、鱷魚恤皮鞋、公牛巨人、哈馳等品牌豐富鞋包、皮具市場(chǎng)。品牌引入可能性分析本地商戶資源分析運(yùn)動(dòng)服飾：目前運(yùn)動(dòng)服飾主要有361°、安踏、卡帕、鴻星爾克、阿迪達(dá)斯、耐克、喬丹、特步等主流品牌，數(shù)量較少，后期招商可考慮引進(jìn)其它國內(nèi)一二線品牌如：匹克、美津濃、彪馬、樂途等，以進(jìn)一步豐富品牌數(shù)量。休閑服飾：休閑服飾品牌較少，如卡賓、美特斯邦威、森馬、真維斯、以純，可以考慮引進(jìn)如杰克瓊斯、馬克華菲、班尼路、衣之純、堡獅龍等，后期招商可作為突破點(diǎn)考慮，引進(jìn)現(xiàn)在沒有的品牌，提升項(xiàng)目的品牌知名度。文胸內(nèi)衣：目前縣場(chǎng)的文胸品牌較多，以二三線品牌為主，有安莉芳、都市麗人、浪漫春天、黛安芬、康奈內(nèi)衣、雅蘭芬，可引入三槍、貓人、紅豆、浪莎、詩婷、婷美等尚未進(jìn)入的國內(nèi)知名二線品牌。黃金珠寶：眾多知名品牌目前尚未進(jìn)駐本地市場(chǎng)，如：周大福等國內(nèi)一線品牌。品牌引入可能性分析本地商戶資源分析PART8目標(biāo)商戶訪談主力店商戶訪談?wù){(diào)研本地商戶訪談?wù){(diào)研

超市及部分次主力對(duì)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃有著決定性的影響，而且每個(gè)品牌商家的拓展要求都不盡相同，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段必須明確主力店、次主力店的進(jìn)駐意向，或簽訂進(jìn)駐意向書，確保項(xiàng)目在建筑規(guī)劃上為主力店、次主力店量身定做，或基本明確部分主力店有一定的進(jìn)駐意向，可規(guī)劃一個(gè)通用版建筑框架，避免耽誤工程進(jìn)度。

本階段，我司招商人員通過對(duì)8家世界五百強(qiáng)超市、15家影院、2家電器、7家零售次主力店、25家全國連鎖品牌餐飲商戶及20家休閑娛樂商家,8家兒童樂園品牌合計(jì)83家品牌商家，以及本地餐飲休閑娛樂商家的初步訪談，為本項(xiàng)目的前期規(guī)劃布局及定位判斷提供參考依據(jù)。綜述目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研序號(hào)類別數(shù)量商家名稱初步意向商家1超市8沃爾瑪、家樂福、樂購、麥德龍、大潤(rùn)發(fā)、永旺、歐尚、華潤(rùn)萬家——2影院、家電17大地?cái)?shù)字影院、金逸影院、萬達(dá)院線、橫店院線、環(huán)藝影城、CGV、橙天嘉禾影城、星美傳媒、海航活力影院、世貿(mào)國際影院、艾米1895、星星影城、建和影院、宏圖三胞、國美電器11家3次主力店7ZARA、HM、優(yōu)衣庫、屈臣氏、西域、妍麗、無印良品1家4餐飲29漢堡王、禾綠壽司、吉野家、千味涮、許留山、星巴克、百勝、莫凡彼—瑞士冰激凌、愛茜茜里、味千拉面、正鈺泓(蘇北八大碗）、上引、85℃、巴緹仕、大快活、海底撈、可頌坊、粉壹仟、麻辣誘惑、大家樂、貢茶、金漢斯、毛家飯店、斗牛士、誠記甜品4家5KTV、電玩16星派對(duì)KTV、繽紛年代娛樂會(huì)所、芒果視聽歌城、銀樂迪、普樂迪、音樂龍、咔樂迪、嘜歌KTV、樂曼迪KTV、金煌都文化娛東有限公司、城市之星、曼亞迪、城市英雄、愛玩嘉年華、阿拉宮電玩、城市之星、大玩家、湯姆熊、三國英雄、神采飛揚(yáng)2家6兒童樂園8星期8小鎮(zhèn)、愛樂寶貝、成長(zhǎng)灣、世宇樂園、長(zhǎng)沙兒童游樂園、中山長(zhǎng)陽樂園、孩子王、嘉文樂園2家注：具體各商家訪談情況參看訪談附表綜述目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研1、超市主力店總共訪談8家世界五百強(qiáng)超市，商家需確定地塊權(quán)屬后再行商談2、影院、電器共訪談15家連鎖影院、電器商家，其中11家表示有初步意向。分別是：橫店、星美、萬達(dá)、大地、金逸、國美家電、宏圖三胞等4、餐飲品牌共訪談餐飲商戶25家，其中有4家表示對(duì)本項(xiàng)目有初步的意向；主要有：百盛餐飲、毛家飯店、金漢斯、斗牛士5、電玩、KTV訪談

KTV、電玩20家，其中有2家表示對(duì)本項(xiàng)目有初步的意向；主要有：大玩家、曼亞迪6、兒童樂園共訪談兒童樂園8家，其中有2家表示對(duì)本項(xiàng)目有初步的意向；主要有：

嘉文樂園、成長(zhǎng)灣3、零售次主力店共訪談零售次主力店7家，其中有1家表示對(duì)本項(xiàng)目有初步的意向；主要有：屈臣氏意向分布目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研超市主力店訪談目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研類別訪談數(shù)量商家名稱有初步意向商家家世界五百強(qiáng)超市8家沃爾瑪、家樂福、大潤(rùn)發(fā)、歐尚、麥德龍、永旺（吉之島）、樂購、華潤(rùn)萬家——影院、電器數(shù)碼訪談目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研類別訪談數(shù)量商家名稱有初步意向商家11家影院、電器數(shù)碼品牌15家大地?cái)?shù)字影院、金逸影院、萬達(dá)院線、橫店院線、環(huán)藝影城、CGV、橙天嘉禾影城、星美傳媒、海航活力影院、世貿(mào)國際影院、艾米1895、星星影城、建和影院、宏圖三胞、國美電器萬達(dá)、橫店、金逸、大地、星美、海航活力、世貿(mào)國際、星星影城、艾米1895、國美電器、宏圖三胞編號(hào)商戶名稱聯(lián)系人進(jìn)駐意向溝通情況1建和影院劉強(qiáng)無無意向，不考慮宜春2星星影城夏昊鵬有有意向，已經(jīng)發(fā)資料，可以繼續(xù)跟進(jìn)3艾米1895王偉有直營店就只考慮一線城市，但是宜春可以考慮加盟店，如果地段合適，且有合適的加盟商，就可以進(jìn)駐4世貿(mào)國際影院夏天強(qiáng)有有意向，可以繼續(xù)跟進(jìn)5海航活力影院陳國偉有已經(jīng)發(fā)資料，可以繼續(xù)跟進(jìn)6星美傳媒岳偉峰有有意向，已經(jīng)發(fā)資料7橙天嘉禾影城（中國）有限公司楊楠無沒有意向，只在一線城市有意向8CGV陳進(jìn)無無意向，看過很多項(xiàng)目，但是目前仍然無入駐，江西首選還是會(huì)定在省會(huì)南昌，但是還是發(fā)資料做了解9環(huán)藝影城徐經(jīng)理無無意向，武漢是重點(diǎn)10橫店院線周紹琴有對(duì)宜春市場(chǎng)有意向，已經(jīng)發(fā)資料，周五聯(lián)系11萬達(dá)院線殷易銘有已經(jīng)發(fā)資料，有意向12金逸影院鄭曉強(qiáng)有已經(jīng)發(fā)資料，下周聯(lián)系，可跟進(jìn)13大地?cái)?shù)字影院阮志斌有有意向，先發(fā)資料14宏圖三胞朱超有在宜春有意向，但是必須是商超模式，如有此模式，可繼續(xù)跟進(jìn)15國美吳子昕有不是看城市，而是重點(diǎn)看地段，只要地段好，一切都好說影院、電器數(shù)碼訪談目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研餐飲品牌訪談目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研類別訪談數(shù)量商家名稱有初步意向商家餐飲品牌29家漢堡王、禾綠壽司、吉野家、千味涮、許留山、星巴克、百勝、莫凡彼—瑞士冰激凌、愛茜茜里、味千拉面、正鈺泓(蘇北八大碗）、上引、85度C、巴緹仕、大快活、海底撈、可頌坊、粉壹仟、麻辣誘惑、大家樂、貢茶、金漢斯、毛家飯店、斗牛士、誠記甜品百盛餐飲、毛家飯店、金漢斯、斗牛士餐飲品牌訪談目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研編號(hào)商戶名稱聯(lián)系人進(jìn)駐意向溝通情況1漢堡王洪力無做了簡(jiǎn)單了解，目前已經(jīng)發(fā)資料2禾綠壽司楊建偉無目前來說，對(duì)整個(gè)江西市場(chǎng)都沒有意向3吉野家吳江無無計(jì)劃，今后的重點(diǎn)還是在珠三角地區(qū)4千味涮陳筠無無意向，重點(diǎn)城市是廣州、深圳、成都5許留山倪經(jīng)理無江西有意向，但是不考慮二三線城市6星巴克陳經(jīng)理無目前南昌剛開了第一家店，江西今后再開也會(huì)優(yōu)先選擇贛州、九江，宜春暫不考慮7百勝張江濤有初步了解了下項(xiàng)目地段位置、有一定意向8莫凡彼—瑞士冰激凌門定良無暫時(shí)不考慮宜春，南昌會(huì)考慮，目前只考慮一二線城市9愛茜茜里余姍姍無無意向，目前只在長(zhǎng)三角做10味千拉面揭廣南無——

11正鈺泓(蘇北八大碗）吳廣意無無意向，目前意向在蘇浙區(qū)域12上引程宗華無重點(diǎn)區(qū)域是在長(zhǎng)三角，今后會(huì)慢慢拓展到江西、福建、湖北等省份，前不久去看過一個(gè)南昌世貿(mào)的項(xiàng)目，18號(hào)會(huì)去南昌，如果有時(shí)間會(huì)去看下項(xiàng)目，不需要二次聯(lián)系了，已經(jīng)發(fā)資料1385度C方繼亮無無意向，做高端，宜春市場(chǎng)不做14巴緹仕梁靖茵無全國各地現(xiàn)在都在加盟拓展，有意向，先發(fā)資料做了解，有意向15大快活蘇志雄無無意向，重點(diǎn)是珠三角區(qū)域餐飲品牌訪談目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研編號(hào)商戶名稱聯(lián)系人進(jìn)駐意向溝通情況16海底撈張永志無無意向，海底撈消費(fèi)水平較高，目前只考慮一線城市17可頌坊江緒龍無無意向，意向區(qū)域深圳18粉壹仟朱敦誠無無意向，長(zhǎng)三角區(qū)域19麻辣誘惑徐燕無無意向，只做超一線城市20大家樂吳寶瑩無目前還沒有意向在江西開店21貢茶何明高無南昌目前有店，但是宜春暫時(shí)不會(huì)考慮，沒有這么快22金漢斯呂經(jīng)理有可以考慮，已經(jīng)發(fā)資料23毛家飯店陳萍有可以考慮，但是只做加盟24斗牛士梁小姐有宜春只考慮加盟，已經(jīng)發(fā)資料25誠記甜品小陶無目前只考慮江浙滬，但是還是發(fā)資料作了解KTV\電玩品牌訪談目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研類別訪談數(shù)量商家名稱有初步意向商家KTV、電玩品牌20家星派對(duì)KTV、繽紛年代娛樂會(huì)所、芒果視聽歌城、銀樂迪、普樂迪、音樂龍、咔樂迪、嘜歌KTV、樂曼迪KTV、金煌都文化娛東有限公司、城市之星、曼亞迪、城市英雄、愛玩嘉年華、阿拉宮電玩、城市之星、大玩家、湯姆熊、三國英雄、神采飛揚(yáng)大玩家、曼亞迪KTV\電玩品牌訪談目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研編號(hào)商戶名稱聯(lián)系人進(jìn)駐意向溝通情況1星派對(duì)KTV趙順富無無意向，主要意向是珠三角地區(qū)2繽紛年代娛樂會(huì)所孫總無無意向3糖果試聽歌城車總無無意向，主要在安徽區(qū)4芒果視聽歌城黃經(jīng)理無無意向5銀樂迪陳經(jīng)理無無意向，主要區(qū)域是一線城市6普樂迪余超凡無無意向，主要區(qū)域是江浙區(qū)域7音樂龍余副理無無意向，主要在重慶地區(qū)8咔樂迪顧偉無無意向9嘜歌KTV陳志均無無意向，華東地區(qū)，以上海為主10樂曼迪KTV王生無只在安徽本地拓展11金煌都文化娛東有限公司姚經(jīng)理無只在安徽本地拓展12城市之星張偉無河北省內(nèi)13曼亞迪彭清華有有加盟的話可以考慮14大玩家錢威有主要考慮城市經(jīng)濟(jì)水平及項(xiàng)目地段，還在考慮中下周二確定，如有意向會(huì)聯(lián)系現(xiàn)場(chǎng)考察15湯姆熊邱昌輝無今年在江西暫沒有拓展計(jì)劃，重點(diǎn)拓展武漢、重慶等城市16神采飛揚(yáng)董冀軍無整個(gè)江西都沒有拓展計(jì)劃、重點(diǎn)拓展江浙滬區(qū)域17三國英雄彭先生無——18城市英雄唐總無全國包括江西今年都無拓展計(jì)劃19愛玩嘉年華曾科無主要拓展區(qū)域是西部城市，江西無拓展計(jì)劃20阿拉宮電玩林老板無主要拓展集中在安徽省、江西無拓展計(jì)劃零售品牌訪談目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研類別訪談數(shù)量商家名稱有初步意向商家零售品牌7家ZARA、HM、優(yōu)衣庫、屈臣氏、西域、妍麗、無印良品屈臣氏編號(hào)商戶聯(lián)系人意向情況1ZARA李董無無意向，只考慮一線城市及發(fā)達(dá)的二線城市2HM董穎無無意向，重點(diǎn)考慮一線城市3優(yōu)衣庫沈佳無無意向，主要還是在一線城市4西遇尋雨無無意向，只考慮一線城市5屈臣氏崇光明有轉(zhuǎn)發(fā)給當(dāng)?shù)赝?，有意向?huì)主動(dòng)聯(lián)系6無印良品夏鋒無無意向，重點(diǎn)考慮一線城市7妍麗鄧全利無無意向，目前只在一線城市有意向，江西的話，只考慮南昌零售品牌訪談目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研兒童樂園品牌目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研類別訪談數(shù)量商家名稱有初步意向商家兒童樂園電玩品牌8家星期8小鎮(zhèn)、愛樂寶貝、成長(zhǎng)灣、世宇樂園、長(zhǎng)沙兒童游樂園、中山長(zhǎng)陽樂園、孩子王、北京嘉文樂園成長(zhǎng)灣、北京嘉文樂園編號(hào)商戶聯(lián)系人意向溝通情況1世宇樂園許明無——2長(zhǎng)沙兒童游樂園向勇無——3中山長(zhǎng)陽樂園劉松柏?zé)o——4成長(zhǎng)灣楊陽有只在北京、上海、成都、重慶四個(gè)城市開直營店，其他城市可考慮加盟店，但城區(qū)人口最好不要低于60萬。5星期8小鎮(zhèn)梁國華無去年年底已在南昌開店，該品牌開店只限省會(huì)城市且只開一家6愛樂寶貝楊陽無拓展重點(diǎn)集中在江浙滬區(qū)域，江西省只考慮省會(huì)城市，且必須是聯(lián)營扣點(diǎn)無租金的合作模式7北京嘉文樂園馬建有有意向，已發(fā)送資料8孩子王常先生無西暫無拓展計(jì)劃，主要拓展省會(huì)一線城市、今年重點(diǎn)區(qū)域是武漢、長(zhǎng)沙、山東等兒童樂園品牌目標(biāo)商戶訪談?wù){(diào)研PART8目標(biāo)商戶訪談主力店商戶訪談?wù){(diào)研本地商戶訪談?wù){(diào)研本階段我司項(xiàng)目組人員對(duì)宜春本地53家百貨類品牌商戶，20家餐飲類商戶，12家娛樂類商戶，合計(jì)85家商戶進(jìn)行了上門拜訪，并與部分商家負(fù)責(zé)人進(jìn)行了初步訪談。由于本項(xiàng)目還沒有做出最終的定位及規(guī)劃，本次訪談的目的主要是了解宜春本地市場(chǎng)的消費(fèi)檔次、消費(fèi)習(xí)慣、商家的拓展計(jì)劃和商家對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位的看法，為本項(xiàng)目的前期定位提供參考和后期的招商奠定基礎(chǔ)。在受訪商家中，多數(shù)商家對(duì)我項(xiàng)目區(qū)域表示認(rèn)可，但因前期無任何項(xiàng)目相關(guān)信息，故大部分商家表示觀望及無意向；根據(jù)訪談信息顯示，商戶普遍看重項(xiàng)目的整體規(guī)劃及市場(chǎng)培育期的優(yōu)惠政策，品牌商戶需求扎堆經(jīng)營，較看重項(xiàng)目引進(jìn)的主力店知名度，通過主力店、次主力店帶動(dòng)項(xiàng)目的消費(fèi)人流。品牌商戶對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)期較為樂觀，普遍認(rèn)為宜春商業(yè)市場(chǎng)比起周邊地級(jí)市落后較明顯，擴(kuò)容空間較大。隨著城市規(guī)模的發(fā)展，商業(yè)會(huì)愈加繁榮，商業(yè)物業(yè)需求將更加旺盛。綜述本地商戶訪談?wù){(diào)研——商戶訪談總述受訪商戶類型分析受訪商戶中，零售百貨53家，約占61%，餐飲20家，占24%，休閑娛樂商戶12家占比14%；受訪商戶中，本地散戶自營28家，約占33%，代理和加盟商戶47家，占55%，直營店10家約占比12%。商戶訪談深度分析本地商戶訪談?wù){(diào)研受訪商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)分析受訪商戶物業(yè)類型分析受訪商戶中，租賃商鋪經(jīng)營的，占比91%，購鋪?zhàn)誀I的商戶只有9%，本地市場(chǎng)商鋪絕大多數(shù)是以投資為主，購買商鋪?zhàn)约航?jīng)營的較少。商戶訪談深度分析本地商戶訪談?wù){(diào)研受訪商戶進(jìn)駐意向?qū)?xiàng)目的進(jìn)駐意向：根據(jù)受訪者反饋的信息數(shù)據(jù)，約24%的商戶表示有一定的進(jìn)駐意向；26%的商戶采取觀望的態(tài)度，這部分商戶是未來本項(xiàng)目主要爭(zhēng)取的商戶；有41%的商戶表示沒有進(jìn)駐意向。此次訪談結(jié)果論證是建立在初步訪談基礎(chǔ)之上，因?yàn)轫?xiàng)目的定位和規(guī)劃尚未正式確定，以至商戶對(duì)項(xiàng)目情況了解非常有限，因此進(jìn)駐意向不確定，大部分商戶處于觀望階段。隨著本項(xiàng)目工作的開展及廣告推廣的深入，商家對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知會(huì)逐漸明朗化。商戶訪談深度分析本地商戶訪談?wù){(diào)研商戶訪談名錄匯總商戶名稱位置業(yè)態(tài)細(xì)分業(yè)種經(jīng)營面積(㎡)6+1私房菜二符路餐飲中餐216老鄉(xiāng)土菜館鼓樓步行街餐飲中餐200石鍋漁村鼓樓步行街餐飲中餐300細(xì)仔百家菜鼓樓步行街餐飲中餐70吾吉吾吉韓國料理鼓樓步行街餐飲日韓料理150老街蝦蟹王鼓樓步行街餐飲特色餐飲400527炭燒時(shí)代鼓樓步行街餐飲燒烤430金牌魚頭館鼓樓步行街餐飲中餐400知味食府鼓樓步行街餐飲中餐300塔克堡鼓樓步行街餐飲西餐2000福記小吃鼓樓步行街餐飲小吃75瑪雅粥屋鼓樓步行街餐飲小吃506跳跳蛙愛上老幺雞正榮街餐飲特色餐飲200老李土菜館正榮街餐飲中餐140小平鴨館正榮街餐飲中餐400林林酒樓正榮街餐飲中餐300香辣蟹正榮街餐飲特色餐飲380澳門豆撈宜春南路餐飲火鍋1200迪歐咖啡朝陽路餐飲西餐1000麥香餅屋東風(fēng)路餐飲烘焙糕點(diǎn)56夜店KTV鼓樓步行街休閑娛樂KTV200溢足堂足浴中心鼓樓步行街休閑娛樂足浴700天天茶樓鼓樓步行街休閑娛樂茶社70佳人有約鼓樓步行街休閑娛樂KTV87本地商戶訪談?wù){(diào)研商戶名稱位置業(yè)態(tài)細(xì)分業(yè)種經(jīng)營面積(㎡)凱旋門音樂會(huì)所鼓樓步行街休閑娛樂KTV216本色鼓樓步行街休閑娛樂酒吧135蘇比酒吧正榮街休閑娛樂酒吧2000英皇音樂會(huì)所正榮街休閑娛樂酒吧500世紀(jì)星諾健身體育館后休閑娛樂健身會(huì)所1600K9臺(tái)球室鼓樓步行街休閑娛樂臺(tái)球600冰河時(shí)代KTV鼓樓步行街休閑娛樂KTV200豪門盛典鼓樓步行街休閑娛樂KTV1911943S重桂路零售百貨女裝50美國花花公子鼓樓步行街零售百貨男裝100貴人鳥東風(fēng)路零售百貨運(yùn)動(dòng)休閑120卡羅馬男裝重桂路零售百貨男裝120奧卡度都朝陽路零售百貨男裝50海瀾之家鼓樓步行街零售百貨男裝168青蛙王子重桂路零售百貨童裝童鞋100優(yōu)雅歲月鼓樓步行街零售百貨女裝70西元前鼓樓步行街零售百貨女裝60達(dá)衣巖鼓樓步行街零售百貨女裝80優(yōu)美世界中山中路零售百貨女裝60Meforever中山中路零售百貨女裝60伊布都中山中路零售百貨女裝80江南布衣中山中路零售百貨女裝80諾度中山中路零售百貨女裝85淑女名店東風(fēng)路零售百貨女裝43奧絲藍(lán)黛東風(fēng)路零售百貨內(nèi)女52商戶訪談名錄匯總本地商戶訪談?wù){(diào)研商戶訪談名錄匯總本地商戶訪談?wù){(diào)研商戶名稱位置業(yè)態(tài)細(xì)分業(yè)種經(jīng)營面積(㎡)cc＆dd東風(fēng)路零售百貨女裝60ve東風(fēng)路零售百貨女裝70蕭俊祥服飾廣場(chǎng)東風(fēng)路零售百貨時(shí)尚休閑500森馬東風(fēng)路零售百貨時(shí)尚休閑300老百姓東風(fēng)路零售百貨藥店2000安踏東風(fēng)路零售百貨運(yùn)動(dòng)休閑141意爾康東風(fēng)路零售百貨皮鞋200勁霸東風(fēng)路零售百貨男裝116朵以東風(fēng)路零售百貨女裝46奧康東風(fēng)路零售百貨皮鞋68簡(jiǎn)東風(fēng)路零售百貨女裝105雅鹿高士路零售百貨羽絨服飾70艾詩歌高士路零售百貨女裝90太平鳥風(fēng)尚男裝高士路零售百貨時(shí)尚休閑85SOMSOM高士路零售百貨女裝116愛家窗簾布藝高士路零售百貨家居家紡144艾莎家紡高士路零售百貨家居家紡200歐蜜莎高士路零售百貨內(nèi)衣50古牧王中山中路零售百貨男裝40愛登堡東風(fēng)路零售百貨男裝120匹克東風(fēng)路零售百貨運(yùn)動(dòng)休閑120九牧王東風(fēng)路零售百貨男裝80朵朵開東風(fēng)路零售百貨女裝80cabbeen東風(fēng)路零售百貨時(shí)尚休閑120商戶訪談名錄匯總商戶名稱位置業(yè)態(tài)細(xì)分業(yè)種經(jīng)營面積(㎡)利郎東風(fēng)路零售百貨男裝180柯卡芙東風(fēng)路零售百貨女鞋87.4柒牌東風(fēng)路零售百貨男裝160女人心東風(fēng)路零售百貨內(nèi)衣87.4梧桐花開東風(fēng)路零售百貨女裝87.4鞋柜東風(fēng)路零售百貨女鞋87.4361°東風(fēng)路零售百貨運(yùn)動(dòng)休閑87.4金苑東風(fēng)路零售百貨女裝87.4mc東風(fēng)路零售百貨女裝60安踏東風(fēng)路零售百貨運(yùn)動(dòng)休閑60詩燕東風(fēng)路零售百貨女裝32佐丹奴東風(fēng)路零售百貨時(shí)尚休閑87.1本地商戶訪談?wù){(diào)研PART9項(xiàng)目SWOT分析及競(jìng)爭(zhēng)突破口項(xiàng)目SWOT分析SWOTStrengths（優(yōu)勢(shì)）地處核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚，人流車流量大；商業(yè)規(guī)模達(dá)8萬㎡，具有一定的集中規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可輻射全市居民；本項(xiàng)目是宜春市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，作為引領(lǐng)鼓樓廣場(chǎng)商圈升級(jí)的重要項(xiàng)目，有著較大的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。Weaknesses（劣勢(shì)）中山路道路較為狹窄，不利于車流的導(dǎo)入；項(xiàng)目目前僅中山路一側(cè)暢通無阻，三面道路不通暢；項(xiàng)目地塊存在一定高差opportunities(機(jī)遇)本項(xiàng)目引進(jìn)世界五百強(qiáng)超市，倚靠其巨大的品牌吸引力及實(shí)力，未來具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

二符路拓寬打通、鼓樓廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍及人流延續(xù)、導(dǎo)入，商業(yè)價(jià)值進(jìn)一步提升；城市商業(yè)物業(yè)開發(fā)力度相對(duì)較小，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較少。threats（威脅）周邊商業(yè)項(xiàng)目的威脅，尤其是先入為主的步步高廣場(chǎng)，無論是體量還是業(yè)態(tài)完整度都對(duì)未來本項(xiàng)目形成直接威脅；宜春消費(fèi)市場(chǎng)較為弱勢(shì)、消費(fèi)水平不高；宜陽新區(qū)規(guī)劃大型商業(yè)綜合體較多，且預(yù)計(jì)入市時(shí)機(jī)與本項(xiàng)目重合，未來將面對(duì)投資者及商戶資源的競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域發(fā)展前景袁州新區(qū)本區(qū)域（核心商圈）輻射、包容宜陽新城輻射、包容

隨著宜春城市規(guī)劃及城北宜陽新區(qū)以及城東袁州新城的大力發(fā)展，城市商業(yè)多區(qū)域發(fā)展已成必然趨勢(shì)；但鼓樓商圈作為城市核心商圈的地位不會(huì)動(dòng)搖，未來隨著鼓樓商圈的升級(jí)改造、規(guī)模擴(kuò)容，商圈輻射力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，從承接關(guān)系上來看，上述兩區(qū)域仍處于本區(qū)域的輻射范圍之內(nèi)，并對(duì)本區(qū)域商業(yè)形成互補(bǔ)之勢(shì)。本項(xiàng)目作為鼓樓商圈升級(jí)擴(kuò)容的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目，亦是政府重點(diǎn)打造的老城區(qū)大型綜合體，未來發(fā)展前景極好。通過對(duì)市場(chǎng)需求與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析，綜合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)從以下幾方面尋求突破口——

競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)業(yè)態(tài)走差異化、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)做大做強(qiáng)！1）從規(guī)模進(jìn)行突破，有規(guī)模才有競(jìng)爭(zhēng)力，雖然本項(xiàng)目整體規(guī)模不是最大，但如果集中在單個(gè)主題或幾個(gè)主題做到單項(xiàng)或多項(xiàng)目最大，確立項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；2）從定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上突破，豐富多樣化的業(yè)態(tài)組合，齊全的配套，引導(dǎo)休閑體驗(yàn)類消費(fèi)，特別是家庭親子類，打造家庭之外的交際享樂空間；3）從建筑規(guī)劃、景觀、裝修與配套進(jìn)行突破，通過獨(dú)具特色的建筑、景觀規(guī)劃與良好的配套將人流導(dǎo)入項(xiàng)目；并通過與