強(qiáng)佑清河新城項(xiàng)目現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣建議

強(qiáng)佑清河新城項(xiàng)目現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣建議銳馳地產(chǎn)機(jī)構(gòu)（市場(chǎng)營(yíng)銷中心）2014.5.5

NO.1目錄市場(chǎng)環(huán)境再剖析項(xiàng)目再梳理現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣渠道建議銷售支持1、土地政策國(guó)家土地總督察要求6?。▍^(qū)）人民政府限期整改有關(guān)縣（市、區(qū)）嚴(yán)重土地違法違規(guī)問(wèn)題國(guó)土部:2016年全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度國(guó)土資源部發(fā)布《2013中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》國(guó)土部：不動(dòng)產(chǎn)登記客觀上利于降房?jī)r(jià)、抑腐敗首都經(jīng)濟(jì)圈一體化規(guī)劃正在編制救市第一槍打響：南寧官方正式下文“松綁”限購(gòu)北京住房保障立法形成草案初稿將提出共有產(chǎn)權(quán)保障房后續(xù)管理加強(qiáng)，繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)宏觀政策面2、金融政策中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開2014年第一季度例會(huì)資金面繼續(xù)收緊風(fēng)險(xiǎn)國(guó)開行：力爭(zhēng)前四月棚改貸款1000億元加快組建住宅金融事業(yè)部財(cái)政部推PPP模式助地方融資城鎮(zhèn)化資金缺口42萬(wàn)億小微企業(yè)成長(zhǎng)再逢及時(shí)雨擴(kuò)大所得稅減半優(yōu)惠范圍以工農(nóng)中建為首的國(guó)有商業(yè)銀行均上調(diào)首套房貸款利率至基準(zhǔn)利率興業(yè)銀行證實(shí)暫停向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放貸款光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮5%3、土地市場(chǎng)表現(xiàn)施工、竣工、銷售面積變化截至1季度末，全市商品房施工面積為11522.1萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)15.8%。其中，住宅施工面積為5826.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.8%；寫字樓為1959.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)44.7%；商業(yè)、非公益用房及其他為3736萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.3%。1季度，全市商品房新開工面積為525.5萬(wàn)平方米，比上年同期下降6.4%。其中，住宅新開工面積為296萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.4%；寫字樓為101.7萬(wàn)平方米，同比下降20%；商業(yè)、非公益用房及其他為127.8萬(wàn)平方米，同比下降37.3%。1季度，全市商品房竣工面積為362.1萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)97.7%。其中，住宅竣工面積為177.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.5%；寫字樓為83.8萬(wàn)平方米，比上年同期增加79.9萬(wàn)平方米；商業(yè)、非公益用房及其他為101萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)78.4%。1季度，全市商品房銷售面積為260.5萬(wàn)平方米，比上年同期下降34.3%。其中，住宅銷售面積為170.8萬(wàn)平方米，同比下降43.2%；寫字樓為50.4萬(wàn)平方米，同比下降16.3%；商業(yè)、非公益用房及其他為39.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%。一季度開發(fā)投資面積1季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資537.9億元，比上年同期增長(zhǎng)8.9%。其中，住宅完成投資275.2億元，同比增長(zhǎng)30.9%；寫字樓完成投資105.9億元，同比增長(zhǎng)21.5%；商業(yè)、非公益用房及其他完成投資156.7億元，同比下降20.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資為238.7億元，比上年同期增長(zhǎng)17.7%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為44.4%。1季度，全市保障性住房完成投資119.4億元，比上年同期增長(zhǎng)16.1%，完成全年任務(wù)的23.9%。住建部門數(shù)據(jù)顯示，1季度新開工建設(shè)保障性住房15083套，竣工18438套，分別完成全年任務(wù)的21.5%和18.4%。橡樹灣開發(fā)商：華潤(rùn)置地占地面積：31萬(wàn)平米總建筑面積：70萬(wàn)平米商業(yè)配套：10萬(wàn)平米容積率：2.25綠化率：30%物業(yè)費(fèi)：五期預(yù)計(jì)7—10元/平米/月建筑類型：板樓總戶數(shù)：待定均價(jià)：五期預(yù)計(jì)銷售均價(jià)62000元/平米，總價(jià)800萬(wàn)—1200萬(wàn)；目前屬于封盤無(wú)房可售階段。二手房?jī)r(jià)格：一二期55000元/平米，三四期57000元/平米主力戶型：住宅145平方米三居、185平方米四居近期個(gè)案表現(xiàn)與本案項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比強(qiáng)佑清河新城項(xiàng)目地塊占據(jù)清河橋絕版位置；項(xiàng)目一期已交房，區(qū)域昭示性明顯；區(qū)域位置優(yōu)于華潤(rùn)項(xiàng)目，更貼近清河橋及高速。雖然華潤(rùn)項(xiàng)目前期也已交房，但是相對(duì)于對(duì)外部昭示性來(lái)講，本案要強(qiáng)與橡樹灣，本案一期的樓體案名昭示對(duì)外部客戶的吸引是本區(qū)域內(nèi)最強(qiáng)的。優(yōu)勢(shì)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；價(jià)格優(yōu)勢(shì)；現(xiàn)房銷售對(duì)客戶的吸引力（12#、13#）本案區(qū)域內(nèi)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，華潤(rùn)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)價(jià)格最高房屋使用成本；萬(wàn)橡府物業(yè)費(fèi)7—10元/平米/月，且為分戶壁掛爐式供暖（考慮到項(xiàng)目五期產(chǎn)品，很可能后期會(huì)有三代同堂家庭形式同住一室，或?qū)幼∑焚|(zhì)有較高要求客戶）基本上為全體24小時(shí)使用供暖系統(tǒng)，這倆項(xiàng)均加大了房屋使用成本。項(xiàng)目近期在市場(chǎng)內(nèi)略顯寂靜（諸多客戶誤以為本案已經(jīng)售罄，或是處于尾房銷售階段）；華潤(rùn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部坡地園林景觀優(yōu)于本案劣勢(shì)售樓處現(xiàn)場(chǎng)接待能力體現(xiàn)；華潤(rùn)項(xiàng)目售樓處雖然現(xiàn)階段處于局部裝修，且臨街處有部分綠植遮擋，但就期售樓處面積、內(nèi)部功能、內(nèi)外安保等功能明顯優(yōu)于本案華潤(rùn)項(xiàng)目五期均為一梯倆戶板樓入市，低密度產(chǎn)品明顯優(yōu)于本案橡樹灣升級(jí)萬(wàn)橡府，市場(chǎng)聲音不斷。項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)部園林景觀；項(xiàng)目自身產(chǎn)品特征；項(xiàng)目?jī)?nèi)部地塊由于拆遷等問(wèn)題，形象較差；華潤(rùn)項(xiàng)目各地塊道路鋪裝效果較好，各地塊圍擋早已搭建完畢。附贈(zèng)精裝修及廚衛(wèi)家電；華潤(rùn)項(xiàng)目附贈(zèng)品牌精裝修，及廚衛(wèi)家電（洗碗機(jī)、坐便器、浴缸、微波爐、烤箱等）停車位問(wèn)題；雖然華潤(rùn)項(xiàng)目一二期也存在停車位問(wèn)題，但是本案車位問(wèn)題更加明顯，其五期車位比可做到1：1世華龍樾開發(fā)商：北京城建興華地產(chǎn)有限公司總建筑面積：782052平方米容積率：2.4綠化率：30%物業(yè)費(fèi)：3.49元/平米/月開盤時(shí)間：二期預(yù)計(jì)2014年10月份開盤入住時(shí)間：2016年10月均價(jià)：預(yù)計(jì)56000元/平米主力戶型：二期預(yù)計(jì)2014年上半年開C5地塊,戶型為87平兩居、94、128、147平三居,9層洋房產(chǎn)品,低密,精裝.與本案項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比強(qiáng)佑清河新城項(xiàng)目地塊占據(jù)清河橋絕版位置；項(xiàng)目一期已交房，區(qū)域昭示性明顯；城建項(xiàng)目售樓處旁回遷房產(chǎn)品影響其項(xiàng)目品質(zhì)和形象。優(yōu)勢(shì)現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；雖然城建項(xiàng)目二期也有可能現(xiàn)房銷售，但期入市時(shí)間肯定會(huì)比預(yù)計(jì)入市時(shí)間更晚，其期房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售可能性較大。本案區(qū)域內(nèi)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，城建項(xiàng)目?jī)r(jià)格后期高于本案區(qū)域位置明顯優(yōu)于城建項(xiàng)目，距市區(qū)更近。銷售價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目近期在市場(chǎng)內(nèi)略顯寂靜（諸多客戶誤以為本案已經(jīng)售罄，或是處于尾房銷售階段）；城建項(xiàng)目?jī)?nèi)部坡地園林景觀及大量原生樹出現(xiàn)優(yōu)于本案劣勢(shì)售樓處現(xiàn)場(chǎng)接待能力體現(xiàn)；城建項(xiàng)目售樓處面積、內(nèi)部功能、內(nèi)外安保等功能明顯優(yōu)于本案城建項(xiàng)目二期具體產(chǎn)品尚未最終確定，但目前已確定為9層低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品容積率明顯優(yōu)于本案世華龍樾項(xiàng)目市場(chǎng)聲音不斷。項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)部園林景觀；項(xiàng)目自身產(chǎn)品特征；項(xiàng)目?jī)?nèi)部地塊由于拆遷等問(wèn)題，形象較差；城建項(xiàng)目各地塊道路鋪裝效果較好，各地塊圍擋早已搭建完畢，昭示性及廣告效果較好。附贈(zèng)精裝修及廚衛(wèi)家電；城建項(xiàng)目附贈(zèng)品牌精裝修，并附帶專利新風(fēng)系統(tǒng)，及廚衛(wèi)家電（洗碗機(jī)、坐便器、冰箱等）停車位問(wèn)題；城建項(xiàng)目車位比明顯高于本案

NO.2目錄市場(chǎng)環(huán)境再剖析項(xiàng)目再梳理現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣渠道建議銷售支持強(qiáng)佑清河新城占地23萬(wàn)平方米，總建筑面積80萬(wàn)平方米，其中綜合商業(yè)面積近20萬(wàn)平方米，是集高檔住宅、商務(wù)辦公、大型商場(chǎng)、主題街區(qū)(餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、文化)為一體的綜合性社區(qū)，社區(qū)由18棟高層板樓與1棟綜合樓組成，樓間距最高達(dá)到103米，樓間綠化組團(tuán)面積均達(dá)到了兩萬(wàn)平米以上，其中最大組團(tuán)的園林綠化面積達(dá)到了29000平米。綠化率達(dá)到40%，是迄今為止城市中軸線北部八達(dá)嶺沿線，建筑規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，成為進(jìn)出首都市中心的北門。強(qiáng)佑地產(chǎn)在強(qiáng)佑清河新城項(xiàng)目的開發(fā)建造上本著高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)、高科技、高性價(jià)比的開發(fā)宗旨，提出了“生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、人性”的高檔建筑理念。西三旗小營(yíng)板塊本案上地板塊清河學(xué)府板塊亞奧板塊回龍觀居住區(qū)本案項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，占據(jù)清河學(xué)府板塊、上地板塊、西三旗小營(yíng)板塊及亞奧板塊四大板塊交匯核心區(qū)，黃金絕版位置不可復(fù)制?，F(xiàn)階段項(xiàng)目推售產(chǎn)品及2014年跟進(jìn)推售產(chǎn)品樓座分布就現(xiàn)階段的推售計(jì)劃看，2014年7月推出13#樓，8—9月推出5#樓，其余樓座另作計(jì)劃相繼進(jìn)入市場(chǎng)，如按此推售計(jì)劃實(shí)施，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致本案期房與現(xiàn)房會(huì)在某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)同時(shí)銷售的情況，按入市時(shí)間及加權(quán)分析，后入市的5#樓的銷售價(jià)格很可能會(huì)高于前期入市的13#樓，在同一項(xiàng)目?jī)?nèi)，期房?jī)r(jià)格高于現(xiàn)房的銷售單價(jià)很有可能出現(xiàn)。基于上清板塊周邊市場(chǎng)環(huán)境、其他競(jìng)品項(xiàng)目升級(jí)、大政策引導(dǎo)及變化、客戶群體變化等諸多因素，項(xiàng)目自身推盤銷售策略（期房?jī)r(jià)格高于現(xiàn)房?jī)r(jià)格）我司建議對(duì)未開發(fā)入市地塊產(chǎn)品（暫定強(qiáng)佑清河新城大二期）做一次統(tǒng)一的、全方位的項(xiàng)目定位及包裝升級(jí)，重新統(tǒng)一形象再次入市，即拔高了項(xiàng)目形象，拉升開發(fā)商口碑，同時(shí)又抵消了客戶誤以為本案已售罄或?yàn)槲脖P銷售的不利傳聞。項(xiàng)目大二期劃分及項(xiàng)目升級(jí)必要性優(yōu)勢(shì)：大區(qū)域位置及大交通環(huán)境的優(yōu)越性，地塊絕版黃金位置不可復(fù)制；項(xiàng)目自身80萬(wàn)體量的區(qū)域號(hào)召力；濃郁的文化學(xué)府氛圍，及對(duì)周邊高校學(xué)府的輻射性；占據(jù)上清板塊核心位置，區(qū)域內(nèi)擁有大量客戶資源；超前規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及建筑形式；內(nèi)部及外部景觀資源豐富；20萬(wàn)平米商業(yè)配套滿足項(xiàng)目自身需求；一期交房，昭示性明顯；現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)明顯。本項(xiàng)目位于主干道太湖大道北側(cè)，而項(xiàng)目南面臨水，造成一定的交通不便。周邊商業(yè)發(fā)展速度較緩，氛圍不強(qiáng)。SWOT分析劣勢(shì)：片區(qū)內(nèi)部交通混亂，形象較差；拆遷地塊對(duì)項(xiàng)目整體有一定影響；容積率偏高。

機(jī)會(huì)：區(qū)域規(guī)劃帶來(lái)的未來(lái)發(fā)展愿景；強(qiáng)佑在京的品牌效應(yīng)；上清板塊對(duì)外部其他板塊客戶的吸引力度；區(qū)域內(nèi)部供給量不足。威脅：80萬(wàn)體量的大項(xiàng)目開發(fā)機(jī)銷售周期較長(zhǎng)，諸多不確定因素較多；市場(chǎng)環(huán)境及地產(chǎn)政策的不確定性；SWOT項(xiàng)目核心賣點(diǎn)再提煉：強(qiáng)佑躬耕北京多年，強(qiáng)大的市場(chǎng)號(hào)召力及開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)；現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；項(xiàng)目一期產(chǎn)品已交房，項(xiàng)目昭示性明顯（清河橋這一側(cè)昭示性明顯）；項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)黃金地段不可復(fù)制；項(xiàng)目社會(huì)規(guī)?；?，80萬(wàn)建筑面積在區(qū)域內(nèi)名列前茅；自身建筑品質(zhì)及設(shè)計(jì)風(fēng)格，具有現(xiàn)代氣息、時(shí)尚、簡(jiǎn)約、大氣的設(shè)計(jì)風(fēng)格正符合我們項(xiàng)目目標(biāo)人群的喜好；外部交通道路通達(dá)性較好；學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，周邊各大知名學(xué)府云集，海淀實(shí)驗(yàn)二小等名校有較強(qiáng)的吸引力；20萬(wàn)平米商業(yè)配套滿足業(yè)主需求。項(xiàng)目二期再定位項(xiàng)目定位推導(dǎo)：清河片區(qū)未來(lái)良好的發(fā)展趨勢(shì)上清學(xué)府板塊、上地板塊、西三旗小營(yíng)板塊、亞奧板塊的交匯點(diǎn)，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)無(wú)可限量本案黃金地段的無(wú)法復(fù)制性緊鄰八達(dá)嶺高速公路，與北五環(huán)清河交匯處上清橋西北角，黃金地段無(wú)法復(fù)制，有成為地標(biāo)性建筑的先天優(yōu)勢(shì)節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保符合當(dāng)下趨勢(shì)，學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)明顯節(jié)能環(huán)保概念深入人心，項(xiàng)目周邊高校云集，清華、北大、體育大學(xué)、國(guó)防大學(xué)等學(xué)術(shù)中心都聚集于此。上清新地標(biāo)絕版生態(tài)學(xué)區(qū)府邸區(qū)域內(nèi)（海淀區(qū)）供給量稀少區(qū)域內(nèi)今年供給量少，入市項(xiàng)目稀缺，知名企業(yè)及知名項(xiàng)目更是屈指可數(shù)四大板塊交匯核心區(qū)，絕版地塊不可復(fù)制slogan方向一：地段位置方向出發(fā)絕版府邸，一宅看（擁）天下生態(tài)超大型絕版項(xiàng)目，學(xué)區(qū)府邸值得擁有slogan方向二：建筑品質(zhì)、學(xué)區(qū)房等其他主要賣點(diǎn)方向出發(fā)絕版學(xué)府核心美宅，生態(tài)新城不爭(zhēng)已勝客群再定位—客戶來(lái)源區(qū)域分析大型企業(yè)、壟斷行業(yè)，注重圈層生活的高端人士剛需客戶：富裕白領(lǐng)、高校教師、政企高管、城市精英以“一步到位”首置及首改需求為主以兩口之家及三口之家為主看重教育配套、看重戶型的實(shí)用性及功能性承受能力有限，對(duì)經(jīng)濟(jì)型二居、三居需求量高資源占有型客戶：中產(chǎn)富豪、金領(lǐng)階層在外區(qū)看重項(xiàng)目黃金位置及學(xué)區(qū)房的，且擁有購(gòu)買資格的終端改善型客戶（基于現(xiàn)階段限購(gòu)政策影響）社會(huì)成功人士居多兩代同堂及三代同堂居多承受能力較強(qiáng)，較為看重戶型的奢華感及舒適度，體現(xiàn)自身價(jià)值客戶定位客群特征細(xì)分現(xiàn)階段客戶研判：根據(jù)對(duì)周邊本區(qū)域項(xiàng)目及前期項(xiàng)目客群的定位分析我們認(rèn)為“清河新城”在現(xiàn)階段及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)主要客群應(yīng)是：中關(guān)村、上地信息產(chǎn)業(yè)基地高級(jí)白領(lǐng)及私營(yíng)企業(yè)主；亞奧商圈高級(jí)白領(lǐng)階層及企業(yè)高管；周邊高校教職員工；中關(guān)村及西三旗地區(qū)改造過(guò)程中的搬遷居民；中關(guān)村的科學(xué)院、研究所的職工及家屬；京北地區(qū)目標(biāo)性較強(qiáng)的學(xué)區(qū)房客戶。案名建議：

在項(xiàng)目現(xiàn)階段賣點(diǎn)重新提煉，及項(xiàng)目定位、客群再度分析后，基于項(xiàng)目再次定位的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目二期更換案名后入市，以便提升項(xiàng)目形象，拉升項(xiàng)目后期銷售價(jià)格。案名一：強(qiáng)佑尚府尚：取高尚之意，海淀區(qū)上風(fēng)上水諧音，又有項(xiàng)目節(jié)能生態(tài)大盤的項(xiàng)目氣質(zhì)，又符合學(xué)區(qū)房的文化氣息。府：直接拉升項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)。案名二：強(qiáng)佑尚品云端尚：取高尚之意，海淀區(qū)上風(fēng)上水諧音，又有項(xiàng)目節(jié)能生態(tài)大盤的項(xiàng)目氣質(zhì)，又符合學(xué)區(qū)房的文化氣息。云端：本區(qū)域內(nèi)后繼競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品多為9—16層產(chǎn)品，本案大部分產(chǎn)品樓層數(shù)超過(guò)22層，相應(yīng)將本案高容積率轉(zhuǎn)為賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)可謂取巧，云端直點(diǎn)高層建筑，地標(biāo)建筑主題。

NO.3目錄市場(chǎng)環(huán)境再剖析項(xiàng)目再梳理現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣渠道建議銷售支持現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣策略站穩(wěn)區(qū)域（黃金位置），俯瞰全市（針對(duì)全市看重本區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房客戶及項(xiàng)目地處北京上風(fēng)上水寶地），選準(zhǔn)對(duì)手（關(guān)注主要競(jìng)品項(xiàng)目及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，找準(zhǔn)項(xiàng)目自身推廣策略及方向），凸顯價(jià)值（突出、彰顯、宣傳項(xiàng)目主要賣點(diǎn)，將賣點(diǎn)最大化推向市場(chǎng)），重新定位（基于項(xiàng)目入市時(shí)間已經(jīng)較長(zhǎng)，客戶關(guān)注度現(xiàn)階段較低，周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均已重新包裝升級(jí)，且二期項(xiàng)目產(chǎn)品客戶群體與前期產(chǎn)品客戶略有變化，重新定位包裝入市勢(shì)在必行）再度造勢(shì)，喊出聲音，強(qiáng)佑項(xiàng)目重裝入市；拔高項(xiàng)目形象，拉升開發(fā)商品牌效應(yīng)；站穩(wěn)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)；繼續(xù)擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；二期開盤前的客戶積累。現(xiàn)階段推廣目的3月7月8—9月13#樓入市熱銷期5#入市銷售及后期產(chǎn)品蓄客項(xiàng)目二期營(yíng)銷準(zhǔn)備13#樓首次開盤5#首次開盤強(qiáng)佑項(xiàng)目升級(jí)后市場(chǎng)再度認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)可價(jià)值認(rèn)同13#、5#樓持續(xù)熱銷期12月持續(xù)銷售二期產(chǎn)品蓄客期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分3月7月8—9月王者強(qiáng)佑強(qiáng)勢(shì)回歸絕版府邸不可復(fù)制項(xiàng)目二期營(yíng)銷準(zhǔn)備13#樓首次開盤5#首次開盤第一階段項(xiàng)目?jī)r(jià)值及地段位置傳播產(chǎn)品核心賣點(diǎn)塑造圈層價(jià)值滲透，拔高項(xiàng)目口碑12月持續(xù)銷售生態(tài)大盤、學(xué)區(qū)美宅分階段推廣訴求階段訴求推廣目標(biāo)云端生活、俯瞰北京建立項(xiàng)目絕版地段形象建立區(qū)域、圈層影響力重裝高調(diào)入市。樹立區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿引爆業(yè)內(nèi)、圈層影響力充分進(jìn)行老客戶挖潛，釋放社會(huì)影響力專業(yè)網(wǎng)站項(xiàng)目信息提前發(fā)布，首先引發(fā)業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注；針對(duì)北京客群網(wǎng)絡(luò)停留時(shí)間場(chǎng)的特點(diǎn)，建議地產(chǎn)門戶網(wǎng)站持續(xù)發(fā)布；重大關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)做專欄、專訪；重大項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)做專題發(fā)布及提前預(yù)告。地產(chǎn)門戶網(wǎng)站持續(xù)發(fā)布二期入市營(yíng)銷推廣渠道建議增加網(wǎng)絡(luò)論壇投放力度及監(jiān)管力度基于對(duì)本案項(xiàng)目客群研判為高知高階層人群，其每天接觸網(wǎng)絡(luò)及社區(qū)購(gòu)房論壇較多，建議加大對(duì)本項(xiàng)目論壇的優(yōu)化和監(jiān)管力度。分階段發(fā)布項(xiàng)目信息，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，樹立項(xiàng)目形象，引起市場(chǎng)關(guān)注；掌握客戶動(dòng)向，引導(dǎo)客戶情緒；事實(shí)報(bào)道項(xiàng)目相關(guān)信息節(jié)點(diǎn)，發(fā)布活動(dòng)及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圖片高位引導(dǎo)價(jià)格，為熱銷奠定輿論基礎(chǔ)。輿論營(yíng)銷——網(wǎng)絡(luò)論壇應(yīng)用增加擴(kuò)大硬廣投放區(qū)域及地點(diǎn)建議在保證現(xiàn)有戶外硬廣投放不減少的情況下，增加對(duì)中關(guān)村區(qū)域及奧北商圈的戶外硬廣投放。自身資源利用強(qiáng)佑及代理公司老客戶資源可通過(guò)郵寄客戶通訊的形式進(jìn)行告知梳理完客戶資源后，分階段、分層次短信或電話溝通短信發(fā)送要求：短信不宜采用簡(jiǎn)單的群發(fā)形式;短信中首先需有客戶具體稱謂（如：李總、張女士），提高客戶觀看率；注意有禮有節(jié)，避免使客戶產(chǎn)生反感。選擇北京較有實(shí)力的短信群發(fā)公司，為項(xiàng)目做短信推廣，保證項(xiàng)目每月來(lái)電基數(shù)；建議短信公司每2—3個(gè)月更換一家，以確保其數(shù)據(jù)質(zhì)量；與短信數(shù)據(jù)公司洽談，要其提供相應(yīng)的客戶電話資料，及周邊競(jìng)品項(xiàng)目客戶資料（如果可以提供），作為本案項(xiàng)目電開拓客使用。短信群發(fā)目的：重樹形象，再入市場(chǎng)，積攢高端客戶群體執(zhí)行形式：1、媒體發(fā)布：雜志：清華北大校刊《清華人》、《IT經(jīng)理世界》、《中國(guó)企業(yè)家》、《中國(guó)之翼》等2、新聞、軟文發(fā)布：以新聞的形式發(fā)布項(xiàng)目各類信息，提高市場(chǎng)信任度；或制作項(xiàng)目專題報(bào)道等形式切入市場(chǎng)，引發(fā)關(guān)注點(diǎn)。發(fā)布時(shí)間：項(xiàng)目大二期入市前1到2個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目開盤前后1個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目重大活動(dòng)等相繼在刊物上推出。建議增加部分雜物媒體發(fā)布重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)的報(bào)廣投放建議在重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)如：新產(chǎn)品入市、認(rèn)購(gòu)、開盤或階段性促銷活動(dòng)時(shí)在北青、新京報(bào)等報(bào)媒上配合項(xiàng)目銷售，做有一定力度的投放，增加短期內(nèi)客戶來(lái)電數(shù)量.報(bào)紙：北京青年報(bào)、新京報(bào)、精品購(gòu)物指南客戶推介充分利用周邊二手房門店資源及公司員工推薦進(jìn)行全民式營(yíng)銷，增加項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)。加大老帶新優(yōu)惠力度，促進(jìn)銷售進(jìn)度基于項(xiàng)目一期銷售狀況良好，形成較好項(xiàng)目口碑，且目前項(xiàng)目整體已經(jīng)有較大老客戶資源和數(shù)量，建議在現(xiàn)有基礎(chǔ)上適當(dāng)加大老帶新的優(yōu)惠力度及宣傳范圍，盡可能多的增加項(xiàng)目準(zhǔn)客戶基數(shù)。目前強(qiáng)佑清河新城售樓處位置不十分理想，客戶識(shí)別度較低，建議在清河橋十字路口處設(shè)置售樓處指引牌，引導(dǎo)客戶到訪，提升項(xiàng)目形象。售樓處整體形象提升——售樓處指引售樓處現(xiàn)場(chǎng)管理提升建議尊貴體驗(yàn)提升——現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)項(xiàng)目整體形象包裝提升，建議售樓處現(xiàn)場(chǎng)管理及服務(wù)同時(shí)也有一定提升（周邊大多項(xiàng)目都已做到）1、停車管理——停車場(chǎng)內(nèi)需全天候有服務(wù)人員隨時(shí)準(zhǔn)備接待客戶，為客戶開關(guān)車門，夏天氣溫高且多雷雨天氣，為使得客戶的車輛得到更好照料，需準(zhǔn)備遮陽(yáng)棚或遮雨棚等工具，并指揮客戶停車，進(jìn)出售樓處時(shí)注意行禮。2、聘請(qǐng)高素質(zhì)服務(wù)人員——對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)吧臺(tái)等場(chǎng)所需聘請(qǐng)素質(zhì)高、形象佳的服務(wù)生。提升現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)感的同時(shí)，體現(xiàn)客戶的尊貴感。3、現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)細(xì)節(jié)服務(wù)——項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)提供多種飲料，如：咖啡、檸檬汁、茶等。特殊季節(jié)另根據(jù)需要增添消暑涼品、健康熱飲。讓客戶充分感受高質(zhì)量的服務(wù)。此三項(xiàng)服務(wù)華潤(rùn)項(xiàng)目及城建項(xiàng)目均已做到微營(yíng)銷建議結(jié)合當(dāng)下流行的微信APP營(yíng)銷模式對(duì)項(xiàng)目做以推廣。大企業(yè)團(tuán)購(gòu)針對(duì)上清板塊及亞奧板塊高新企業(yè)眾多、高校集中、國(guó)企匯集的特點(diǎn)，做集中性、長(zhǎng)期性的大企業(yè)陌拜團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。圈層小眾活動(dòng)建議項(xiàng)目準(zhǔn)客戶或周邊高校、政企組織——高爾夫精英挑戰(zhàn)賽利用項(xiàng)目周邊高爾夫球場(chǎng)資源；以社會(huì)高知精英人群為主，聯(lián)系歐美同學(xué)會(huì)或FESCO舉辦相應(yīng)活動(dòng)。投資理財(cái)、環(huán)保、教育等互動(dòng)活動(dòng)根據(jù)不同客戶的不同特點(diǎn)，舉辦不同的講座，吸引更多客戶參加，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。奧林匹克森林公園戶外徒步（距離奧運(yùn)公園較勁，直線距離2.5公里，此活動(dòng)可執(zhí)行）——增進(jìn)新老客戶圈層交流在向往健康戶外生活的高端人群中推廣項(xiàng)目生活理念；增加項(xiàng)目形象，聚集人氣，提高口碑，突出項(xiàng)目生態(tài)、文化氣息濃厚的氣質(zhì)。圈層活動(dòng)延展—公園競(jìng)走大賽本案奧運(yùn)公園注：售樓處、樣板間、樣板區(qū)作為整體營(yíng)銷費(fèi)用考慮，未含在以上推廣費(fèi)用內(nèi)。推廣費(fèi)用配比建議本年度為強(qiáng)佑項(xiàng)目大二期重新入市開盤年，建議年度營(yíng)銷推廣費(fèi)用占總銷售任務(wù)的1%左右。加強(qiáng)圈層活動(dòng)費(fèi)用比例，提高圈層活動(dòng)影響力，做好后期老帶新維護(hù)；增加戶外硬廣投放比例，增加區(qū)域外部影響力，強(qiáng)佑項(xiàng)目要在北京喊出聲音；網(wǎng)絡(luò)持續(xù)投放，不能間斷，盡量做到網(wǎng)絡(luò)渠道全覆蓋。

NO.4目錄市場(chǎng)環(huán)境再剖析項(xiàng)目再梳理現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣渠道建議銷售支持市場(chǎng)環(huán)境再剖析

項(xiàng)目再梳理

現(xiàn)階段營(yíng)銷推廣建議

銷售支持特殊戶型提傭增加針對(duì)項(xiàng)目二期部分產(chǎn)品戶型較大，且產(chǎn)品力較弱的情況下（試銷售進(jìn)度及情況挑選戶型產(chǎn)品），選擇較難出貨的產(chǎn)品戶型做傭金增加