房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅培訓(xùn)講義

房產(chǎn)稅

城鎮(zhèn)土地使用稅

土地增值稅2016年2月房產(chǎn)稅土地使用稅土地增值稅

房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅的征稅范圍在本市城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城（含衛(wèi)星城）、建制鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)。

房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或著產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅義務(wù)人。

房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅的納稅地點(diǎn)有營業(yè)機(jī)構(gòu)的納稅人，在獨(dú)立核算的營業(yè)機(jī)構(gòu)所在地納稅。無營業(yè)機(jī)構(gòu)的納稅人，在其房產(chǎn)所在地納稅。外省市在本市的營業(yè)單位應(yīng)納稅的房產(chǎn)，不論其獨(dú)立核算單位的地點(diǎn)是否在本市范圍內(nèi)均應(yīng)在本市繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)（房產(chǎn)原值）企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個(gè)月的月末賬面房產(chǎn)原值，一次減除30%后的余值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，年稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=賬面房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)（租金收入）其他單位和個(gè)人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。應(yīng)納稅額=租金收入×12%。其他單位----房產(chǎn)稅條例第五條和施行細(xì)則第五條所列舉的免稅單位（8類）及房產(chǎn)管理部門。房產(chǎn)稅下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；房產(chǎn)稅下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)；經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)由企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人自辦的各類學(xué)校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫(yī)院、醫(yī)務(wù)室、診所等占用的房產(chǎn)；火葬場(chǎng)、殯儀館、公墓的房產(chǎn)；經(jīng)市人民政府或市稅務(wù)局批準(zhǔn)免稅的房產(chǎn)。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅的有關(guān)問題全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。納稅人發(fā)生房產(chǎn)增加、減少或使用性質(zhì)變更、租金調(diào)整等情況，在變動(dòng)后15日內(nèi)到主管稅務(wù)所辦理變更申報(bào)登記。房產(chǎn)稅的有關(guān)問題為簡(jiǎn)化征管程序，在納稅人自愿的原則下，對(duì)房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額在50萬元以下、城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額在30萬元以下的納稅人，經(jīng)核定，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可在每年4月份的征期中一次征收其全年應(yīng)納稅款。（全年應(yīng)納稅款分兩次繳納的，其稅款所屬期分別為財(cái)政年度的1-6月和7-12月。）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅財(cái)稅2010（121）號(hào)文件規(guī)定：無論會(huì)計(jì)上如何核算，都要將土地價(jià)款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，土地價(jià)款包括實(shí)際支付的土地價(jià)款和土地開發(fā)費(fèi)用。例題某省一企業(yè)2008年自有房屋10棟，其中8棟用于經(jīng)營生產(chǎn)，房產(chǎn)原值1000萬元，不包括冷暖通風(fēng)設(shè)備60萬元，2棟房屋租給某公司做經(jīng)營用房，年租金收入50萬元。試計(jì)算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅（注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計(jì)稅）。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅例題解：1、自用房產(chǎn)應(yīng)納稅額=[（1000+60）×（1-20%）]×1.2%=10.176（萬元）2、租金收入應(yīng)納稅額=50×12%=6（萬元）3、全年應(yīng)納房產(chǎn)稅額=10.176+6=16.176（萬元）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。

1、城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納；

2、土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；

3、土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人

城市：包括市區(qū)和郊區(qū)

縣城：縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)

建制鎮(zhèn)：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的，符合國務(wù)院規(guī)定的鎮(zhèn)建制標(biāo)準(zhǔn)的鎮(zhèn)，一般為鎮(zhèn)人民政府所在地。

單位：包括國家企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位。個(gè)人：包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。占用的土地面積按建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者土地權(quán)屬文件的土地占用面積確定；城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者土地權(quán)屬文件的，以納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)并經(jīng)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)的土地占用面積確定。年應(yīng)納稅額=占用的土地面積（平方米）×不同等級(jí)土地使用稅適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅下列土地免繳土地使用稅國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；經(jīng)批準(zhǔn)開山整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅10年；由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅的有關(guān)問題全年稅額分兩次申報(bào)繳納，申報(bào)納稅期限為每年4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。納稅人使用土地情況變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)自變動(dòng)之日起30日內(nèi)，到稅務(wù)所辦理土地情況變更稅務(wù)登記手續(xù)。城鎮(zhèn)土地使用稅土地級(jí)次問題：對(duì)于一宗土地坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上土地登記范圍的，應(yīng)本著從高原則，按高一級(jí)的土地納稅等級(jí)（高一級(jí)的稅額標(biāo)準(zhǔn)）確定。對(duì)于土地等級(jí)劃分邊界路段外側(cè)的土地，按高一級(jí)的土地納稅等級(jí)（高一級(jí)的稅額標(biāo)準(zhǔn)）確定。納稅人土地所在地與稅務(wù)登記地不一致的，應(yīng)向獨(dú)立核算單位的稅務(wù)登記地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅納稅人

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。單位指各類企、事業(yè)單位，國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營。土地增值稅土地增值稅計(jì)算稅額=（收入-扣除項(xiàng)目金額）×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)稅率（四級(jí)超率累進(jìn)稅率）土地增值稅土地增值稅土地增值稅土地增值稅扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)支付的金額（以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款）土地增值稅扣除項(xiàng)目：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括：1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出土地增值稅扣除項(xiàng)目：2、前期工程費(fèi)：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”3、建筑安裝工程費(fèi)（出包方式支付給承包商的、自營方式發(fā)生的）4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（道路、供水、供電、排污、供氣、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）5、公共配套設(shè)施費(fèi)土地增值稅扣除項(xiàng)目：6、開發(fā)間接費(fèi)（直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用土地增值稅扣除項(xiàng)目：1、能分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（利息最高不超過商業(yè)銀行同期貸款利率）2、不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)土地增值稅扣除項(xiàng)目：利息上浮幅度按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建、教育費(fèi)附加。印花稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，印花稅列入管理費(fèi)用不單獨(dú)扣除；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除土地增值稅扣除項(xiàng)目：其他扣除項(xiàng)目：房地產(chǎn)企業(yè)按照取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除舊房及建筑物評(píng)估減免：2008年11月1日起，居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征減免：轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征。土地增值稅例題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙痤~機(jī)構(gòu)的證明），但土地增值稅例題：其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)555萬元，該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。土地增值稅解：1、取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元；2、房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500-50+（1000+3000）×5%=650萬元；4、允許扣除的稅費(fèi)為555萬元5、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%，加