城中村改造專題講座

城中村改造專題講座主講人：陜西恒達律師事務所主任楊建生2017年1月7日城中村改造專題講座

城中村

是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。

城中村改造

是指根據(jù)本市社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。

城中村改造的模式

1、政府主導型山西晉城的土地儲備模式、深圳規(guī)劃控制模式以及杭州的撤村建居模式均屬于這種類型。改造工作從村居規(guī)劃到土地征用、從村民轉(zhuǎn)制到居委會設立，均由政府組織、政府協(xié)調(diào)、政府推動，一般設立專門的村居改造辦公室負責。政府主導型的城中村改造政策前后一致，相對公平公正，加上政府有關部門給予強力推動，村居改造速度快，社會效果明顯，遺留問題較少。但改造資金需要政府投入，村民安置壓力較大。對位置相對偏僻、市場化程度較低，村集體經(jīng)濟力量較小，村莊環(huán)境質(zhì)量差，群眾改造愿望強烈，拆遷對抗性弱的村莊，一般宜采用該方式。

城中村改造的模式

2、市場主導型珠海的城中村改造模式即是這種類型的典型代表。政府在改造工作中處于政策制定和監(jiān)督者的角色，城中村改造的資金籌措、房屋拆遷安置、房屋開發(fā)建設均由開發(fā)商進行，政府承擔的壓力不大，改造的社會效果和環(huán)境效果也比較理想。缺點是對改造中釘子戶的處理缺乏響應的法律支持，城中村相互之間拆遷補償政策的不一致也容易引發(fā)群眾攀比，村民與開發(fā)商的利益博弈也常常延緩項目周期。該方式適合于區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地升值潛力較大的城中村。

城中村改造的模式

3、村集體主導型廣州的城中村改造即屬于這種類型。由村集體主導進行城中村改造，農(nóng)民的利益有所保證，由于村民自己決策，自行改造，村民參與熱情高，避免了改造中的土地征用、房屋拆遷等諸多矛盾。但從實踐來看，一村一策的改造模式缺少政府推動，改造工作常停滯不前，土地二元制的矛盾無法徹底解決。村集體一般城市意識差，政府規(guī)劃在執(zhí)行中往往走樣，城中村改造質(zhì)量、效果不甚理想，有時造成很大的浪費。另外，資金籌措也是個難以解決的問題。該方式比較適合村集體經(jīng)濟發(fā)達，村班子威信較高的城中村。

城中村改造的“西安模式”

西安市城中村改造從2002年起，經(jīng)歷了起步、探索和全面發(fā)展的三個階段，西安市城六區(qū)共有城中村624個，農(nóng)業(yè)人口37萬。

城中村改造“西安模式”

政府主導，以區(qū)為主，市場運作，改制先行，改建跟進，尊重民意，利民益民，整體推進“四個轉(zhuǎn)變”，即：集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，農(nóng)村轉(zhuǎn)為居民，村委會轉(zhuǎn)為居委會，農(nóng)村集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為城市混合經(jīng)濟或股份經(jīng)濟。西安·城中村改造

無形改造&有形改造無形改造1、農(nóng)轉(zhuǎn)非2、資產(chǎn)清核3、撤村建居4、集體土地轉(zhuǎn)國有土地

有形改造1、土地利用2、規(guī)劃建設3、拆遷安置西安·城中村改造

無形改造—農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)轉(zhuǎn)非---農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民

根據(jù)區(qū)政府的安排，各區(qū)公安分局以城中村行政村為單位進行農(nóng)業(yè)戶口人員登記、造冊和戶口一次性變更審批工作，待撤村建居后，換發(fā)新的戶口簿。西安·城中村改造

無形改造—農(nóng)轉(zhuǎn)非農(nóng)轉(zhuǎn)非---農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民就業(yè)：城中村村民轉(zhuǎn)為城市居民后，統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理范圍。因城中村改造而增加的就業(yè)崗位，應當優(yōu)先用于安排原村民。

保險：城中村改制后，原村民應當依法參加社會保險。社會保險費由政府、改制后的新經(jīng)濟組織和原村民個人按照比例承擔，具體辦法由市勞動和社會保障部門制定。

政府承擔的費用，以城中村土地依法收益中支付。城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障條件的原村民，享受最低生活保障待遇。

西安·城中村改造

無形改造—資產(chǎn)清核資產(chǎn)清核—集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資城中村的清產(chǎn)核資工作由市農(nóng)業(yè)局按照城中村改造工作總體要求，制定切實可行的清產(chǎn)核資實施方案，具體實施工作由城中村所在區(qū)人民政府組織區(qū)相關職能部門進行。工作中可以聘請具有相應資質(zhì)的技術服務單位參與。西安·城中村改造

無形改造—資產(chǎn)清核資產(chǎn)清核—集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資目標：1、全面清查集體經(jīng)濟組織集體所有的資產(chǎn)，摸清集體資產(chǎn)存量、結(jié)構、分布；2、理清產(chǎn)權關系、確定集體資產(chǎn)的價值總額；3、通過對集體所有資產(chǎn)所有權的登記，將集體經(jīng)濟組織全體成員集體所有的資產(chǎn)納入管理范圍。西安·城中村改造

無形改造—資產(chǎn)清核資產(chǎn)清核—集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資主要工作內(nèi)容：1、清查資產(chǎn)；2、資產(chǎn)估價與價值重估；3、界定資產(chǎn)所有權；4、核實資金，確定集體資產(chǎn)價值總額；5、登記產(chǎn)權；6、建立健全規(guī)章制度；西安·城中村改造

無形改造—資產(chǎn)清核資產(chǎn)清核—集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資清產(chǎn)核資結(jié)果應當公示并經(jīng)村民會議確認。農(nóng)業(yè)、財政、審計等部門應當加強對清產(chǎn)核資工作的指導、監(jiān)督。城中村集體經(jīng)濟組織應當根據(jù)清產(chǎn)核資結(jié)果，自行制定資產(chǎn)處置方案和組建新經(jīng)濟組織方案，經(jīng)村民會議討論通過后實施。

原集體經(jīng)濟組織的資產(chǎn)應當承擔原村民的社會保險費用。

西安·城中村改造

無形改造—撤村建居撤村建居---撤銷村民委員會，建立居民委員會區(qū)民政部門、農(nóng)村工作部門及有關街道辦事處在轉(zhuǎn)戶審批和城中村資產(chǎn)清核完成、產(chǎn)權關系明晰后，撤銷村民委員會，建立居民委員會。西安·城中村改造

無形改造—撤村建居撤村建居---撤銷村民委員會，建立居民委員會撤村建居前，區(qū)農(nóng)村工作部門、有關街道辦事處及民政部門要制訂撤村建居方案交村民大會討論通過后，報區(qū)政府審批。日常辦公經(jīng)費和人員工資、補貼按照現(xiàn)行社區(qū)居民委員會的規(guī)定和標準執(zhí)行。西安·城中村改造

無形改造—撤村建居撤村建居---撤銷村民委員會，建立居民委員會一個行政村可以獨立設立一個社區(qū)居民委員會或就近并入現(xiàn)有社區(qū)居民委員會，也可多個行政村合并設立一個社區(qū)居民委員會。西安·城中村改造

無形改造—集體土地轉(zhuǎn)國有土地集體土地轉(zhuǎn)國有土地農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，村民委員會轉(zhuǎn)為居民委員會，集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)為股份公司后，均可以申請辦理土地確權手續(xù)。西安·城中村改造

無形改造—集體土地轉(zhuǎn)國有土地集體土地轉(zhuǎn)國有土地市國土資源局受理城中村發(fā)展有限責任公司的土地確權申請后，應會同市城中村改造辦公室對申請確權的土地進行實地踏勘，核實地籍調(diào)查結(jié)果。經(jīng)審核認為可以依法確定所有權和使用權的，將擬確權結(jié)果予以公告，公告期滿無異議，經(jīng)市國土資源局研究同意，由市國土資源局制發(fā)市人民政府土地確權文件，確定申請確權土地為國家所有，申請人可以依法取得國有土地使用權。西安·城中村改造

有形改造—土地利用城中村改造綜合用地以劃撥方式供給。除用于安置村民生活及建設公共設施用地外，其余的改造綜合用地，可以變更為經(jīng)營性用地，進行開發(fā)建設。

實施改造城中村范圍內(nèi)的少量國有土地，可以根據(jù)城中村改造需要，由政府土地儲備機構依法收購或置換，用于城中村改造。

在市政建設、重大基礎設施建設以及其他開發(fā)建設中涉及到村莊整體拆遷的，應當按照本辦法規(guī)定進行整體改造，避免出現(xiàn)新的城中村。

西安·城中村改造

有形改造—規(guī)劃建設城中村改造應當依據(jù)城中村改造專項規(guī)劃制定規(guī)劃設計方案，并經(jīng)批準后實施。

主要街區(qū)、文物景點周邊城中村的改造規(guī)劃設計方案，應當廣泛征求各界意見，也可以公開征集方案。

西安·城中村改造

有形改造—規(guī)劃建設城中村改造建設項目，在施工前應當依法辦理《建設項目選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

城中村改造所有建設項目免繳工程定額測定費、散裝水泥專項基金。安置村民的住宅建設項目免繳城市基礎設施配套費（不含代收資金），其他用于原集體經(jīng)濟組織發(fā)展經(jīng)濟的建設項目減半收取城市基礎設施配套費（不含代收資金）。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置

城中村改造主體應當制定補償安置方案，進行拆遷安置。

被拆遷人需要自行過渡的，城中村改造主體應當參照《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》補償標準，給被拆遷人發(fā)放搬家補助費和過渡補助費。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置城中村改造主體實施拆遷前應當依法領取房屋拆遷許可證。

城中村改造主體在動遷之前，應當在指定銀行設立拆遷補償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷補償安置資金，并與開設拆遷補償安置資金專用賬戶的銀行和市城中村改造辦公室簽訂拆遷補償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議。該監(jiān)管資金未經(jīng)市城中村管理辦公室同意，銀行不得撥付。

補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置城中村房屋拆遷實行產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償兩種補償安置方式。被拆遷人可以自主選擇安置補償方式。

實行貨幣補償?shù)?，根?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)、產(chǎn)權建筑面積、房屋結(jié)構等因素，以房屋市場評估價確定補償數(shù)額。

實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合原房屋產(chǎn)權建筑面積進行安置。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置城中村改造主體安排被拆遷人在外自行過渡的過渡期限不得超過30個月。超過拆遷安置補償協(xié)議規(guī)定過渡期限的，從逾期之月起由城中村改造實施主體按不低于原過渡補助費標準的二倍向被拆遷人支付過渡補助費，超過6個月的，從第7個月起每月按不低于原過渡補助費標準的3倍支付過渡補助費。

過渡期限自被拆遷人騰空房屋之日起計算。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置城中村改造主體應當在領取房屋拆遷許可證后與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當載明下列內(nèi)容：

（一）被拆遷房屋的權屬、地址、面積、使用性質(zhì)、結(jié)構等；

（二）補償方式、安置補償標準和結(jié)算方式；

（三）安置房屋的權屬、地址、面積、使用性質(zhì)、結(jié)構和過渡方式、過渡期限；

（四）違約責任和解決爭議的方式。

西安·城中村改造

有形改造—拆遷安置城中村改造主體與被拆遷人達不成補償安置協(xié)議的，由當事人申請市城市房屋拆遷安置管理辦公室依法對爭議進行協(xié)調(diào)、裁決。

改制后的新經(jīng)濟組織作為改造主體實施改造的，可以按照批準的改造方案結(jié)合本村土地資源和實際情況，自行制定具體的拆遷安置補償方案和過渡補助費標準。拆遷安置補償方案及過渡補助費標準應當公示，并經(jīng)原村民會議討論通過。

西安·城中村改造

監(jiān)督管理城中村改造主體在實施改造過程中應當文明守法。弄虛作假，侵占、私分和破壞農(nóng)村集體資產(chǎn)的，依法承擔相應的法律責任。

城中村改造主體應當嚴格按照批準的改造方案實施改造，未按照改造方案進行城中村改造，或者擅自改變改造方案的，由有關部門依據(jù)相關法規(guī)進行處理。西安·城中村改造

流程圖西安·城中村改造

第一階段計劃申報階段

改造村依據(jù)城中村改造條件提出申請，經(jīng)所在街道辦事處(或農(nóng)工局)同意，報區(qū)城改辦審核同意后上報市城中村(棚戶區(qū))改造辦公室(以下簡稱“市城改辦”)，由城中村工作處根據(jù)城中村改造計劃，改造專項規(guī)劃及改造村實際情況，提出是否列入改造計劃的意見，并上報市城改辦分管主任審定。西安·城中村改造

第二階段方案編制論證階段

經(jīng)市城改辦分管主任簽字同意列入改造計劃后，將材料轉(zhuǎn)送規(guī)劃管理處辦理。規(guī)劃管理處根據(jù)城中村工作處核定的人口、土地面積等內(nèi)容提出規(guī)劃設計條件，委托設計單位編制控制性規(guī)劃后，由規(guī)劃管理處審核并提出意見，交由市城改辦主任辦公會審定。西安·城中村改造

第二階段方案編制論證階段按照審定的控規(guī)，由區(qū)城改辦組織編制改造村的改造工作方案(以下簡稱“方案”)，并在市城改辦的指導下，由區(qū)城改辦組織現(xiàn)場踏勘、方案論證，對方案要件的真實性進行核實，并對方案的科學性、可行性和合理性進行論證，依據(jù)論證結(jié)果對方案進行修改。

西安·城中村改造

第三階段方案審查階段

方案修改完善后，由區(qū)城改辦上報市城改辦。市城改辦相關業(yè)務處按審查要求予以初審。其中規(guī)劃管理處和建設房產(chǎn)處應分別在10個工作日內(nèi)完成規(guī)劃預審和拆遷安置方案審查，土地管理處應在15個工作日內(nèi)完成土地預審，并提出書面意見。各處初審意見統(tǒng)一由城中村工作處匯總并于15個工作日完成方案修訂。西安·城中村改造

第四階段方案審定階段

城中村工作處將修訂后的方案報秘書處，由秘書處提交市城改辦主任辦公會研究審定。在下達方案批復前，由改造主體將拆遷安置資金足額存入市城改辦指定的銀行專用帳戶。拆遷安置資金由市、區(qū)兩級城改辦共同監(jiān)管。經(jīng)改造主體申請，市、區(qū)兩級城改辦根據(jù)拆遷安置進度確定支付資金的數(shù)額。同時由土地管理處組織對改造綜合用地之外的土地簽訂儲備土地征地補償協(xié)議，完成以上工作后下達方案批復。西安·城中村改造

第五階段審批階段方案批準后，各處室根據(jù)審批要件辦理相關手續(xù)。由土地管理處牽頭，會同城中村工作處和建設房產(chǎn)處，依照法定程序?qū)Τ侵写逋恋噩F(xiàn)狀招、拍、掛(政府主導，村民同意的改造模式)，確定改造主體，進行城中村改造。

改造主體按照要求向規(guī)劃管理處報送相關材料，辦理建設用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃管理處于20個工作日內(nèi)完成建設用地條件審核，辦理建設用地規(guī)劃許可證。

西安·城中村改造

第五階段審批階段建設房產(chǎn)處于15個工作日內(nèi)完成對項目單位拆遷條件審核，辦理拆遷許可手續(xù)。

改造主體和通過城中村土地現(xiàn)狀招、拍、掛獲得土地使用權的單位，向土地管理處報送有關材料，土地管理處根據(jù)審批權限辦理土地轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)、供地和發(fā)證。

用于安置的地塊，改造主體需備齊資料，向規(guī)劃管理處、建設房產(chǎn)處和土地管理處報送，規(guī)劃管理處須于20個工作日內(nèi)完成建設工程規(guī)劃許可證辦理，建設房產(chǎn)處辦于10個工作日內(nèi)完成施工許可證的辦理。西安·城中村改造

第五階段審批階段

對沒有走土地現(xiàn)狀招、拍、掛的，開發(fā)用地需經(jīng)過招、拍、掛方式確定用地單位。取得開發(fā)用地使用權的改造主體應備齊必備資料，報送土地管理處，進行土地登記和頒發(fā)國有建設用地使用權證；同時向規(guī)劃管理處和建設房產(chǎn)處報送相關材料，辦理相關手續(xù)。

同時由土地管理處對簽訂儲備土地征用補償協(xié)議的土地督促實施土地儲備。

西安·城中村改造

第六階段建設監(jiān)管階段

城中村工作處、規(guī)劃管理處、土地管理處和建設房產(chǎn)處依據(jù)各自業(yè)務職能和有關政策對方案執(zhí)行情況、拆遷安置情況、工程投資建設進度、工程質(zhì)量等全過程監(jiān)管。

西安·城中村改造

第七階段辦理商品房預售許可證和辦理房產(chǎn)證階段

村(居)民安置房竣工并入住后，由改造主體在建設房產(chǎn)處協(xié)助下為拆遷安置的村(居)民辦理房屋產(chǎn)權證。

綜合開發(fā)用地內(nèi)的開發(fā)商品房達到房屋預售條件的，改造主體需備齊資料報送建設房產(chǎn)處辦理商品房預售許可證。開發(fā)商在城中村改造中的實務操作及應注意的問題（一）參與城中村改造的方式

1、全程參與城中村改造開發(fā)商與區(qū)城改辦簽訂《城中村改造協(xié)議》，參與城中村的拆遷、安置，為城中村的拆遷安置提供資金，負責回遷安置房的建設，并依據(jù)《城中村改造協(xié)議》中的約定通過定向招牌掛的方式取得住宅、商業(yè)用地的土地使用權，進行住宅、商業(yè)開發(fā)。開發(fā)商在城中村改造中的實務操作及應注意的問題（一）參與城中村改造的方式

1、全程參與城中村改造（1）與區(qū)城改辦簽訂《城中村改造協(xié)議》；（2）為城中村改造提供資金，用于城中村的無形改造，拆遷安置補償；（3）負責回遷安置房的建設；（4）受區(qū)城改辦的委托，成為城中村拆遷工作的實施者；（5）通過招拍掛取得住宅、商業(yè)用地的土地使用權，進行商業(yè)開發(fā)；開發(fā)商在城中村改造中的實務操作及應注意的問題

（一）參與城中村改造的方式

2、在住宅、商業(yè)用地進行招拍掛時，開發(fā)商般可通過以下幾種方式取得城中村改造中用于住宅、商業(yè)開發(fā)的土地使用權開發(fā)商在城中村改造中的實務操作及應注意的問題（1）直接參與國有土地使用權招拍掛，以資金實力拿地；（2）若前