第3章項目用地的獲取及選址

第3章項目用地的獲取及選址目錄房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型1房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇2項目選址33.1

城市土地的類型3.1.1城市土地的分類3.1.2城市土地的權(quán)屬3.1城市土地的類型什么是土地？什么是城市土地？什么是建設(shè)用地？3.1城市土地的類型（1）按照土地使用的性質(zhì)和功能分類（規(guī)劃部門）（2）根據(jù)土地用途的差異、利用分類等因素分類（國土資源部門）（3）按開發(fā)程度劃分6（1）按照土地使用的性質(zhì)和功能分類

（規(guī)劃部門）城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)城市用地分類采用大類、中類和小類三個層次的分類體系，共分10大類，46中類，73小類；居住用地：公共設(shè)施用地：工業(yè)用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設(shè)施用地綠地特殊用地水域及其他類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地

城市用地《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》《土地利用現(xiàn)狀分類》采用二級分類體系。一級類12個，二級類57個其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。（2）根據(jù)土地用途的差異、利用分類等因素分類（國土資源部門）一級類二級類含義

編碼名稱編碼名稱05商服用地指主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地。051批發(fā)零售用地

指主要用于商品批發(fā)、零售的用地。包括商場、商店、超市、各類批發(fā)（零售）市場，加油站等及其附屬的小型倉庫、車間、工場等的用地。052住宿餐飲用地

指主要用于提供住宿、餐飲服務(wù)的用地。包括賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等。053商務(wù)金融用地

指企業(yè)、服務(wù)業(yè)等辦公用地，以及經(jīng)營性的辦公場所用地。包括寫字樓、商業(yè)性辦公場所、金融活動場所和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公場所等用地。054其它商服用地

指上述用地以外的其他商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地。包括洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點、照相館、理發(fā)美容店、洗浴場所等用地。一級類二級類含義

編碼名稱編碼名稱06工礦倉儲用地指主要用于工業(yè)生產(chǎn)、物資存放場所的土地。061工業(yè)用地指工業(yè)生產(chǎn)及直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施用地。062采礦用地指采礦、采石、采砂（沙）場，鹽田，磚瓦窯等地面生產(chǎn)用地及尾礦堆放地。063倉儲用地指用于物資儲備、中轉(zhuǎn)的場所用地。一級類二級類含義

編碼名稱編碼名稱07住宅用地指主要用于人們生活居住的房基地及其附屬設(shè)施的土地。071城鎮(zhèn)住宅用地指城鎮(zhèn)用于生活居住的各類房屋用地及其附屬設(shè)施用地。包括普通住宅、公寓、別墅等用地。072農(nóng)村宅基地指農(nóng)村用于生活居住的宅基地。一級類二級類含義

編碼名稱編碼名稱08公共管理與公共服務(wù)用地

指用于機關(guān)團(tuán)體、新聞出版、科教文衛(wèi)、風(fēng)景名勝、公共設(shè)施等的土地。081機關(guān)團(tuán)體用地

指用于黨政機關(guān)、社會團(tuán)體、群眾自治組織等的用地。082新聞出版用地

指用于廣播電臺、電視臺、電影廠、報社、雜志社、通訊社、出版社等的用地。083科教用地指用于各類教育，獨立的科研、勘測、設(shè)計、技術(shù)推廣、科普等的用地。084醫(yī)衛(wèi)慈善用地指用于醫(yī)療保健、衛(wèi)生防疫、急救康復(fù)、醫(yī)檢藥檢、福利救助等的用地。一級類二級類含義

編碼名稱編碼名稱08公共管理與公共服務(wù)用地

085文體娛樂用地

指用于各類文化、體育、娛樂及公共廣場等的用地。086公共設(shè)施用地

指用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的用地。包括給排水、供電、供熱、供氣、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)、公用設(shè)施維修等用地。087公園與綠地

指城鎮(zhèn)、村莊內(nèi)部的公園、動物園、植物園、街心花園和用于休憩及美化環(huán)境的綠化用地。088風(fēng)景名勝設(shè)施用地

指風(fēng)景名勝（包括名勝古跡、旅游景點、革命遺址等）景點及管理機構(gòu)的建筑用地。景區(qū)內(nèi)的其它用地按現(xiàn)狀歸入相應(yīng)地類。

一級類二級類含義

編碼名稱編碼名稱09特殊用地指用于軍事設(shè)施、涉外、宗教、監(jiān)教、殯葬等的土地。

091軍事設(shè)施用地

指直接用于軍事目的的設(shè)施用地。092使領(lǐng)館用地指用于外國政府及國際組織駐華使領(lǐng)館、辦事處等的用地。093監(jiān)教場所用地指用于監(jiān)獄、看守所、勞改場、勞教所、戒毒所等的建筑用地。094宗教用地指專門用于宗教活動的廟宇、寺院、道觀、教堂等宗教自用地。095殯葬用地指陵園、墓地、殯葬場所用地。一級類二級類含義

編碼名稱編碼名稱10交通運輸用地指用于運輸通行的地面線路、場站等的土地。包括民用機場、港口、碼頭、地面運輸管道和各種道路用地。101鐵路用地指用于鐵道線路、輕軌、場站的用地。包括設(shè)計內(nèi)的路堤、路塹、道溝、橋梁、林木等用地。102公路用地指用于國道、省道、縣道和鄉(xiāng)道的用地。包括設(shè)計內(nèi)的路堤、路塹、道溝、橋梁、汽車?？空尽⒘帜炯爸苯訛槠浞?wù)的附屬用地。103街巷用地指用于城鎮(zhèn)、村莊內(nèi)部公用道路(含立交橋)及行道樹的用地。包括公共停車場，汽車客貨運輸站點及停車場等用地。一級類二級類含義

編碼名稱編碼名稱10交通運輸用地104農(nóng)村道路指公路用地以外的南方寬度≥1.0米、北方寬度≥2.0米的村間、田間道路（含機耕道）。105機場用地指用于民用機場的用地。106港口碼頭用地指用于人工修建的客運、貨運、捕撈及工作船舶?？康膱鏊捌涓綄俳ㄖ锏挠玫?，不包括常水位以下部分。107管道運輸用地指用于運輸煤炭、石油、天然氣等管道及其相應(yīng)附屬設(shè)施的地上部分用地。（三）按人為投入的形式與程度生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。

毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。

熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。3.1

城市土地的類型3.1.1城市土地的分類3.1.2城市土地的權(quán)屬3.1.2城市土地的權(quán)屬

1、土地權(quán)利的四項基本權(quán)能占有權(quán)-----實際支配和控制使用權(quán)-----可分離收益權(quán)----標(biāo)志處分權(quán)-----核心

2、我國土地的權(quán)利體系土地所有權(quán)

是土地所有人對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)是指依照法律享有利用、經(jīng)營和取得收益的權(quán)利。

全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）(1)所有權(quán)體系(1)城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國家所有。

(2)農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地。

(3)國家依法征收的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實行征收。

(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。

(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。

(6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

屬于國有的土地農(nóng)村集體土地所有權(quán)

集體土地的范圍，由法律作了明確的界定?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā范家?guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體——村委會所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

集體所有不能直接進(jìn)入城市土地市場，必須經(jīng)過土地征用轉(zhuǎn)化為國有土地。(2)使用權(quán)體系

1）出讓國有土地使用權(quán)2)劃撥國有土地使用權(quán)2)他項權(quán)利出讓國有土地使用權(quán)

國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式

國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年(2)使用權(quán)體系

1）出讓國有土地使用權(quán)2)劃撥國有土地使用權(quán)2)他項權(quán)利

3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)用地的一般要求

房地產(chǎn)開發(fā)用地通常是位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國有土地。1、國有土地包含城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國家所有的土地和城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)集體所有而被國家依法征收的土地。2、符合規(guī)劃3、工程地質(zhì)條件4、最有升值潛力城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇

房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源有哪些？

3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇

房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源1、城區(qū)中需再開發(fā)的土地2、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地3、各種開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇取得方式：直接向政府申請出讓（協(xié)議出讓土地）收購舊房，取得土地（權(quán)屬情況比較復(fù)雜以轉(zhuǎn)讓方式取得用地與土地的現(xiàn)使用者合作取得用地3.2.2影響開發(fā)土地因素分析

1、一般因素2、區(qū)域因素3、個別因素3.2.3房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式

1、國有土地劃撥2、集體土地征收3、城市房屋征收4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓5、國有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥的程序1、用地單位提交用地申請2、審核批準(zhǔn)3、劃撥土地和登記發(fā)證土地征收的程序1、申請用地－－開發(fā)企業(yè)2、受理申請并審查有關(guān)文件－－土地管理部門擬定征地方案3、申請報批4、簽訂合同，頒發(fā)土地使用證送達(dá)聽證告知書取得送達(dá)回證召開村民代表會議出具會議紀(jì)要取得規(guī)劃紅線勘測定界擬定征地補償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案修改征地補償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案簽訂征地補償安置協(xié)議批前征地程序：聽證或放棄聽證征地程序：1、申請用地2、受理申請并審查有關(guān)文件

一書三方案

即：建設(shè)用地說明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補充耕地方案，征收土地方案3、審批用地支付征地補償費和征地稅費征地補償安置方案公告取得征地批準(zhǔn)書簽發(fā)用地證書征收土地檔案落實征地補償?shù)怯洶l(fā)布征地第一公告

批后實施征地程序：實施管理辦法土地使用證土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

國家土地使用者出售、贈與、交換、繼承一級市場（出讓市場）二級市場（轉(zhuǎn)讓市場）土地使用者

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)

申請及資格審查(6)(10)國有土地使用權(quán)出讓流程3.4項目選址3.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項目選址原則區(qū)域優(yōu)先注重潛力適應(yīng)投資持征綜合評價具體選址工作可分為三個階段準(zhǔn)備階段，事先擬定選址條件現(xiàn)場踏勘確定場地，綜合論證。確定投資開發(fā)區(qū)域和開發(fā)地段3.4項目選址3.4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目選址考慮的因素1、城市規(guī)劃2、自然因素3、地理因素4、人口因素

3.4.3居住項目選址

居住項目是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。居住項目主要為人們提供一個安靜舒適的生活休息空間。

居住項目選址主要考慮因素自然環(huán)境交通條件市政基礎(chǔ)設(shè)施地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向生活配套設(shè)施用地成本市場狀況房地產(chǎn)相關(guān)政策

1.市場狀況分析該地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求量和供應(yīng)量，并對未來市場變化進(jìn)行科學(xué)分析和預(yù)測；分析需求市場的層次結(jié)構(gòu)。

2.地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向其目的是分析地塊的開發(fā)建設(shè)條件、地塊規(guī)劃限制條件、區(qū)域?qū)砜赡艹霈F(xiàn)的各種物業(yè)類型和由此帶來的潛在客戶等等，為開發(fā)商提供較為詳細(xì)的決策依據(jù)。

3.自然環(huán)境山水、湖畔、綠地等自然生態(tài)景觀以及清新的空氣，都是居民選擇安居，也是房地產(chǎn)投資者在選擇居住項目區(qū)位時要考慮的因素。

4.交通條件如果項目在市區(qū)內(nèi)，周邊一般都會有便捷的公共交通系統(tǒng)，能夠滿足居民日常出行的要求；如果項目在市郊，要求項目所在地要有能夠便捷到達(dá)城市中心或商業(yè)、休閑區(qū)的交通條件，如地鐵、輕軌、公交線路等，以便保持與市區(qū)的緊密聯(lián)系。

5.生活配套設(shè)施

居住項目所在地應(yīng)具有較好的生活配套設(shè)施，比如菜市場、超市、醫(yī)院、學(xué)校和銀行等等。6.市政基礎(chǔ)設(shè)施

居住項目應(yīng)盡量依托主城區(qū)，以便共享城市中的市政配套設(shè)施，如供電、供水、供氣、道路、通信線路等，完善的市政配套設(shè)施不但可為項目提供便利的建設(shè)條件和資源，利于項目開發(fā)。

7.房地產(chǎn)相關(guān)政策

居住項目選址應(yīng)充分考慮相關(guān)政策的影響，重視國家鼓勵的項目投資方向，開發(fā)商在政策導(dǎo)向下可以結(jié)合企業(yè)自身資源優(yōu)勢對地塊取舍進(jìn)行權(quán)衡。

8.用地成本

在對某地塊進(jìn)行初步了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)對地塊價格進(jìn)行粗略估計，結(jié)合地塊規(guī)劃限條件估算項目投資成本和收益，以此衡量地塊的“經(jīng)濟效益”。

3.4.3商業(yè)項目選址

商業(yè)房地產(chǎn)項目也稱經(jīng)營性房地產(chǎn)、或收益性房地產(chǎn)，主要包括商業(yè)用房、寫字樓、酒店、酒店式公寓等類型。1、交通便利性原則：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)分布于交通便捷、易達(dá)性好的位置，使商家及消費者進(jìn)出便利。

2、可見性原則：商業(yè)地產(chǎn)被往來行人或者乘車者所能看到的程度，一般情況下場所的可見度越高，越容易引起客流的重視，來消費的可能性越大，更多地吸引即興消費。

商業(yè)地產(chǎn)選址的原則3、適應(yīng)性原則:為了滿足商家需求，就需要店鋪選擇技術(shù)和商品經(jīng)營技術(shù)高度結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)要與周圍的建筑環(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格。4、購買力原則:研究商圈內(nèi)維持商業(yè)設(shè)施存在的最低服務(wù)人口數(shù)量及一定的消費能力，調(diào)查不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量、密度、年齡分布、文化水平、人均可支配收入等多項指標(biāo)，盡量選址于購買力強的區(qū)域。

（1）消費市場；（2）商業(yè)環(huán)境；（3）商業(yè)輻射范圍；（4）潛在商業(yè)價值；（5）規(guī)劃設(shè)計條件。

1.零售商業(yè)項目選址零售商業(yè)項目包括各類商場、購物中心、超級市場、店鋪等類型。零售商業(yè)除了考慮市政配套設(shè)施、交通條件、房地產(chǎn)相關(guān)政策及用地成本等因素外，還應(yīng)著重考慮以下影響因素：

2.寫字樓項目選址依照寫字樓所處的位置、自然或物理狀況和收益能力，專業(yè)人員通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。在寫字樓項目選址時，除了考慮城市規(guī)劃的影響、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件、房地產(chǎn)相關(guān)政策及用地成本等因素外，還應(yīng)著重考慮以下影響因素：（1）周邊環(huán)境狀況；（2）交通便捷程度。以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。營業(yè)時間12小時以上，采用拒臺式和自選式相結(jié)合的售賣方式，營業(yè)面積一般在100平方米以內(nèi)。其商圈輻射半徑0.3公里左右，目標(biāo)顧客以相對固定的居民為主，一般選址于居民區(qū)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。三、不同類型商業(yè)地產(chǎn)對選址的要求1、食雜店的特點及選址要求以即時食品、日用小百貨為主，有即時消費性、應(yīng)急性等特點，商品品種在3000種左右，售價高于市場平均水平。營業(yè)時間在16小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項服務(wù)項目，以開架自選為主，結(jié)算在收銀處進(jìn)行，營業(yè)面積100平方米左右，利用率高。商圈范圍小，顧客步行5分鐘內(nèi)到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人，顧客多為有目的的購買。一般選址于商業(yè)中心區(qū)、交通要道及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動區(qū)。2、便利店的特點及選址要求商品平均價格低于市場平均水平，自有品牌占有較大比例。用工精簡，為顧客提供有限的服務(wù)，開架自選，統(tǒng)一結(jié)算。營業(yè)面積300~500平方米，輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民，一般選址于居民區(qū)、交通要道等租金相對便宜的地區(qū)。3、折扣店的特點及選址要求經(jīng)營包裝食品、生鮮食品和日用品，食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。營業(yè)時間12小時以上，自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。營業(yè)面積在6000平方米以下，輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主，一般選址于市區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)

。4、超市的特點及選址要求大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品在4000種左右，實行低價、批量銷售，自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。實際營業(yè)面積6000平方米以上，輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動顧客為主一般選址于市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)。5、大型綜合超市的特點及選址要求以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占柏當(dāng)部分，商品在4000種左右，大都實行大量銷售和大批訂貨等方式，從而實現(xiàn)廉價銷售。設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場，自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。信息管理系統(tǒng)程度較高并對顧客實行會員制管理，營業(yè)面積6000平方米以上，輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購買和流動顧客為主，一般選址于城鄉(xiāng)結(jié)合部且交通便利的要道。如麥德龍公司選擇的客流群體主要是中小經(jīng)營企業(yè)和社會團(tuán)體的專業(yè)客戶，實行量販經(jīng)營，它們的經(jīng)營采取門店和倉儲合一的方式，一般都需要數(shù)萬平方米場地，選擇在城郊結(jié)合部就大大地降低了土地使用成本。6、倉儲式會員店的特點及選址要求