畢業(yè)設(shè)計(jì)西安某大型商住樓開發(fā)項(xiàng)目可行性方案.萬(wàn)字

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書題目：***項(xiàng)目可行性性研究方案（六）院（系）：管理學(xué)院專業(yè)：工程管理學(xué)生姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)教師（簽名）：主管院長(zhǎng)（主任）（簽名）：時(shí)間：二〇一二年二月二十六日一、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論論文）的主要要內(nèi)容（含主主要技術(shù)參數(shù)數(shù)）1.準(zhǔn)備階段接收畢業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)，熟悉畢業(yè)業(yè)實(shí)習(xí)、設(shè)計(jì)計(jì)（論文）指指導(dǎo)書，查閱閱有關(guān)書籍，收收集有關(guān)資料料，了解項(xiàng)目目開發(fā)商對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)設(shè)的設(shè)想，擬擬定市場(chǎng)調(diào)查查方案（調(diào)查查方式、內(nèi)容容、路線等）和和建設(shè)條件調(diào)調(diào)查方案。調(diào)調(diào)查方案要切切實(shí)可行，且且能達(dá)到獲取取所需核心信信息的目的。2.調(diào)查階段按照擬定的調(diào)查方方案實(shí)施全面面的調(diào)查，包包括收集反映映房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)宏觀形勢(shì)的的資料，調(diào)查查西安市房地地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)關(guān)居住和商業(yè)業(yè)物業(yè)的供求求、位置、結(jié)結(jié)構(gòu)、租售比比例、租售價(jià)價(jià)格、空置率率等狀況，考考察項(xiàng)目所在在地周圍環(huán)境境狀況和項(xiàng)目目建設(shè)的資源源供給及外部部協(xié)作條件等等。該階段的的工作要盡可可能全面細(xì)致致、深入實(shí)際際，力爭(zhēng)獲取取到有助于開開展項(xiàng)目可研研所需的直接接和間接信息息。3.統(tǒng)計(jì)分析階階段對(duì)第二個(gè)階段所收收集到的資料料進(jìn)行整理，并并對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)作必要的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析和預(yù)預(yù)測(cè)，根據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行行項(xiàng)目初步定定位（形象定定位、功能定定位、目標(biāo)市市場(chǎng)定位、價(jià)價(jià)格定位等）。要要求論證要有有理有據(jù)，不不能前后矛盾盾，并有書面面的研究成果果。4.技術(shù)研究階階段根據(jù)第三個(gè)階段的的研究成果，以以及項(xiàng)目用地地狀況、開發(fā)發(fā)商設(shè)想和有有關(guān)城市規(guī)劃劃的要求等，提提出項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)導(dǎo)思想、原則則和方案。該該階段的成果果要求要客觀觀、科學(xué)，要要突出項(xiàng)目的的特色，要能能體現(xiàn)設(shè)計(jì)方方案的先進(jìn)、適適用性和滿足足市場(chǎng)的實(shí)際際需求。5.營(yíng)銷策劃階階段對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施施進(jìn)度進(jìn)行安安排；走訪開開發(fā)商、廣告告公司和新聞聞媒體機(jī)構(gòu)等等，收集有關(guān)關(guān)信息，擬定定營(yíng)銷方案（營(yíng)營(yíng)銷方式、手手段、周期和和頻度，租售售進(jìn)度、比例例、資金回籠籠計(jì)劃等）。6.經(jīng)濟(jì)研究階階段在完成以上階段的的基礎(chǔ)上，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目的投投資估算和基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)測(cè)算，安排項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)資金金的籌措和使使用計(jì)劃，編編制有關(guān)的財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)分析。具具體要求是，投投資估算方法法和估算指標(biāo)標(biāo)的選用合適適，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的測(cè)算合理理，資金籌措措和使用計(jì)劃劃的安排得當(dāng)當(dāng)，財(cái)務(wù)報(bào)表表編制規(guī)范，評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算算正確，財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)客觀實(shí)實(shí)際，風(fēng)險(xiǎn)分分析能較好地地說(shuō)明項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)狀況。7.論文初稿審審查階段參照參考提綱的格格式，對(duì)以上上各階段的研研究成果進(jìn)行行整理，形成成畢業(yè)設(shè)計(jì)（論論文）初稿，并并將初稿自檢檢后，提交給給指導(dǎo)教師進(jìn)進(jìn)行審閱。8.修改定稿階階段按照反饋的意見對(duì)對(duì)初稿進(jìn)行必必要的修改、補(bǔ)補(bǔ)充和完善，經(jīng)經(jīng)審核后，可可打印正式論論文。正式論論文要求體系系完整、內(nèi)容容詳實(shí)、結(jié)構(gòu)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、論證證充分、層次次分明、格式式規(guī)范。9.答辯準(zhǔn)備與與答辯階段將正式論文提交給給指導(dǎo)教師，同同時(shí)準(zhǔn)備答辯辯所需的提綱綱、掛圖、表表等各種資料料，做好答辯辯提綱，準(zhǔn)備備答辯。二、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文文）題目應(yīng)完完成的工作（含含圖紙數(shù)量）1.共同擬定調(diào)查方案案，設(shè)計(jì)調(diào)查查問卷，問卷卷發(fā)放不少于于450份，獨(dú)立統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析有關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行行初步定位（物物業(yè)類型、目目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)價(jià)格等），完完成書面調(diào)研研報(bào)告；2.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案、進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃、營(yíng)營(yíng)銷策劃方案案、投資估算算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)等工作3.最終提交可可行性研究報(bào)報(bào)告一份（含含項(xiàng)目規(guī)劃方方案圖、財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表）；；三、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論論文）進(jìn)程的的安排序號(hào)設(shè)計(jì)（論文）各階階段任務(wù)日期備注1準(zhǔn)備階段無(wú)2調(diào)查階段無(wú)3統(tǒng)計(jì)分析及調(diào)研報(bào)報(bào)告階段無(wú)4技術(shù)研究階段無(wú)5營(yíng)銷策劃階段無(wú)6經(jīng)濟(jì)研究階段無(wú)7論文初稿審查階段段無(wú)8修改定稿提交階段段無(wú)9答辯準(zhǔn)備與答辯階階段無(wú)四、主要參考資料料及文獻(xiàn)閱讀讀任務(wù)（含外外文閱讀翻譯譯任務(wù)）【1】《投資項(xiàng)目可行行性研究指南南》編寫組：：《投資項(xiàng)目目可行性研究究指南》（試試用版），中中國(guó)電力出版版社；【2】劉曉君等編著：：《技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)》（第三三版），西北北大學(xué)出版社社；【3】中華人民共和國(guó)國(guó)建設(shè)部發(fā)布布：《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法法》，中國(guó)計(jì)計(jì)劃出版社；；【4】蘭峰等編著：《房房地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營(yíng)》，中中國(guó)建筑工業(yè)業(yè)出版社；【5】中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師學(xué)會(huì)編：：《房地產(chǎn)估估價(jià)理論與方方法》，中國(guó)國(guó)物價(jià)出版社社；【6】《西安統(tǒng)計(jì)年鑒鑒》，中國(guó)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)出版社；；【7】房地產(chǎn)相關(guān)報(bào)紙紙、期刊、網(wǎng)網(wǎng)站；【8】西安市有關(guān)部門門對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目的收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；五、任務(wù)執(zhí)行日期期畢業(yè)實(shí)習(xí)、設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)劃安排從第第一周（2012年2月27日）開始至至第十六周（2012年6月8日）結(jié)束，為為期十六周。本本計(jì)劃只能提提前，不能拖拖后，提交正正式論文的截截止日期為2011年5月30日。自2012年22月27日起，至至2012年6月8日止。六、審核批準(zhǔn)意見見教研室主任任簽（章）主管院長(zhǎng)（主主任）簽（章）摘要本次可行性研究目的是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法，在工程項(xiàng)目投資決策前，綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的可能性和可行性，由此確定該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資決策和如何投資等結(jié)論性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。本次可行性研究報(bào)告是針對(duì)XX集團(tuán)西北區(qū)域公司的“桑梓情懷”項(xiàng)目而做的。首先，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想以及項(xiàng)目的基本情況，在實(shí)施全面的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的定位；其次，根據(jù)前階段的研究成果，及項(xiàng)目用地情況、開發(fā)商的設(shè)想和有關(guān)城市規(guī)劃的要求等，提出項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則和方案；然后，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行安排，擬定營(yíng)銷方案；最后，在完成以上階段的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析，最終確定本項(xiàng)目是可行的，同時(shí)對(duì)開發(fā)商提出相關(guān)意見和建議?！娟P(guān)鍵詞】：可行性研究，市場(chǎng)調(diào)查，投資估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。AbstractThepurposeofthisFeasibilitystudyistoofferascientificmethodoftakingtechno-economyanalysisanddemonstrationtoconstructprojectsbeforeinvestmentdecision-makingbeforetheprojectdecision-making,syntheticallyresearchtheadvanceandpracticabilityintechnology,rationalityineconomyandthepossibilityandfeasibilityoftheproject,thereoutmakesurewhetherandhowtoinvestandsomeotherlikelyconclusion,offercredibleandscientificgisttodecision-makingdepartmenttomakefinaldecision,andtakewhichasthebasesfornextwork.Realestateisaintegratingeconomyactivity,investedgreatly,constructedlongandinvolvedwidely.Toachievetheanticipativeeconomyeffectsoftheproject,firstofall,feasibilitystudymustbewelldone,inthisway,manyimportanttechno-economyprinciplesandbasicmaterialsofrealestateprojectscanbesettledandcarriedout.Finally,bringforwardconclusion,makethedevelopermakedecisionsonthebasesofscience.Thispaperiscomposedaccordingtoarealprojectof"xinjiamiao"landsLtdnamed“Feelingofnature”.Firstly,accordingtotheconceiveofthedevelopertotheprojectandtheproject’sbasiccomplexion,onthebasesofcompletemarketresearch,maketheprimarypositioningfortheproject;secondly,accordingtothedisquisitionfruitofformerphases,thesituationoftheterrausingfortheproject,conceiveofthedeveloper,requirementsaboutcityprogramming,andsoon,bringforwardthelodestar,principlesandblueprintforprogrammingdesignoftheproject;thirdly,arrangetheactualizingschedulefortheprojecttobedeveloped,studyoutmarketingscheme;finally,onthebasesofupwardsphases,estimatetheinvestmentoftheproject,evaluatetheprojectinfinanceandanalyzetheuncertainty,finallymakesurethatthisprojectisfeasible,moreover,makesomeopinionsandsuggestionstothedeveloper.【Keywords】:Feasibilitystudies,marketresearch,investmentestimationandfinancialevaluation.目錄TOC\o"1-1"\t"標(biāo)題6,2,標(biāo)題7,3"\h\uHYPERLINK\l_Toc313671總論 1HYPERLINK\l_Toc123751.1項(xiàng)目概況 1HYPERLINK\l_Toc253881.1.1項(xiàng)目開發(fā)商簡(jiǎn)介1HYPERLINK\l_Toc92991.1.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介1HYPERLINK\l_Toc42481.1.3項(xiàng)目周邊概況1HYPERLINK\l_Toc180591.2項(xiàng)目提出的背景 2HYPERLINK\l_Toc221701.3項(xiàng)目建設(shè)必要性 2HYPERLINK\l_Toc271731.4項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) 3HYPERLINK\l_Toc61531.5技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3HYPERLINK\l_Toc311691.6結(jié)論及建議 4HYPERLINK\l_Toc25505結(jié)論 4HYPERLINK\l_Toc17752存在的問題及建議 5HYPERLINK\l_Toc73922市場(chǎng)分析與定位 6HYPERLINK\l_Toc205332.1宏觀分析6HYPERLINK\l_Toc144892.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測(cè)6HYPERLINK\l_Toc101582.2中觀分析13HYPERLINK\l_Toc49572.2.1西安市經(jīng)濟(jì)狀況分析及預(yù)測(cè)13HYPERLINK\l_Toc205992.2.2西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè) 17HYPERLINK\l_Toc225042.3區(qū)域市場(chǎng)情況分析 18HYPERLINK\l_Toc19942.3.1基本情況18HYPERLINK\l_Toc241122.3.2供給分析20HYPERLINK\l_Toc286272.4項(xiàng)目SWOT 41HYPERLINK\l_Toc106672.5項(xiàng)目定位 43HYPERLINK\l_Toc12583建設(shè)條件 47HYPERLINK\l_Toc188873.1自然條件 47HYPERLINK\l_Toc257483.2用地條件 47HYPERLINK\l_Toc205963.3市政配套條件 47HYPERLINK\l_Toc119544規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 48HYPERLINK\l_Toc272134.1規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 48HYPERLINK\l_Toc165564.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的原則 48HYPERLINK\l_Toc157264.3建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 48HYPERLINK\l_Toc136254.4項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) 51HYPERLINK\l_Toc313815項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 52HYPERLINK\l_Toc326345.1項(xiàng)目進(jìn)度安排的思想原則53HYPERLINK\l_Toc82715.2項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排的依據(jù) 53HYPERLINK\l_Toc255845.3項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 53HYPERLINK\l_Toc185926營(yíng)銷方案 55HYPERLINK\l_Toc261256.1銷售理念 55HYPERLINK\l_Toc237416.2銷售進(jìn)度與銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 56HYPERLINK\l_Toc142006.3營(yíng)銷節(jié)奏與策略 59HYPERLINK\l_Toc101997投資估算及資金籌措 61HYPERLINK\l_Toc241197.1投資估算的原則 61HYPERLINK\l_Toc187027.2項(xiàng)目投資估算依據(jù)61HYPERLINK\l_Toc126337.3項(xiàng)目投資估算 61HYPERLINK\l_Toc179077.4資金籌措與使用計(jì)劃 64HYPERLINK\l_Toc20188財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 65HYPERLINK\l_Toc190268.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 65HYPERLINK\l_Toc51128.2盈利能力分析 66HYPERLINK\l_Toc182028.3清償能力分析 68HYPERLINK\l_Toc298638.4不確定性分析 68HYPERLINK\l_Toc290759結(jié)論及建議71HYPERLINK\l_Toc68519.1結(jié)論 71HYPERLINK\l_Toc279789.2存在的問題及建議 71HYPERLINK\l_Toc16797參考文獻(xiàn)73HYPERLINK\l_Toc32347致謝信75HYPERLINK\l_Toc687附錄76HYPERLINK\l_Toc20219附錄一：項(xiàng)目規(guī)劃方案76HYPERLINK\l_Toc879附錄二：調(diào)查問卷76HYPERLINK\l_Toc13750附錄三：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表801總論1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目開發(fā)商簡(jiǎn)介該項(xiàng)目開發(fā)商為XX集團(tuán)西北區(qū)域公司。XX集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。2001年4月，XX（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。XX集團(tuán)秉承“用心做事，誠(chéng)信為人”、“以人為本，創(chuàng)新為魂”等“XX之道”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。歷經(jīng)十年探索和實(shí)踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司，同時(shí)也是中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù)AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)單位。XX集團(tuán)堅(jiān)守“科學(xué)筑家”的使命，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中體現(xiàn)專業(yè)和科學(xué)的特質(zhì)，為客戶提供高品質(zhì)的產(chǎn)品，已經(jīng)成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)極富特色與競(jìng)爭(zhēng)力的全國(guó)化品牌公司。XX集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。2001年4月，XX（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。XX已在西安擁有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大鏡等具有很大市場(chǎng)影響力的項(xiàng)目。項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側(cè)的XX大道直通XX生態(tài)區(qū)。南眺XX公園，北瞰XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目總占地121.06畝，容積率3.5，計(jì)容積率面積28.25萬(wàn)平方米。本案共規(guī)劃住宅４種樓型4×６＝２４棟（地下一層）2754戶另加一棟商業(yè)樓。主力戶型為80—100的兩室，以及110—135的三室。建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整個(gè)項(xiàng)目分兩期開發(fā)。項(xiàng)目周邊概況出行：與東郊世園會(huì)主址廣運(yùn)潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，周邊更是擁有36、309、211、241、406等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線更是升級(jí)了出行速度，地鐵三號(hào)線出口近在咫尺。配套：周邊配套齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、購(gòu)物休閑場(chǎng)所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學(xué)；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤(rùn)萬(wàn)家、大家潤(rùn)、國(guó)美電器、胡家廟蔬果市場(chǎng)、海闊天空等等，生活所需一應(yīng)俱全。其他:本項(xiàng)目東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西瞰大明宮，具有很好的自然環(huán)境。但由于本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)展成熟，人文環(huán)境較差。1.2項(xiàng)目提出的背景從宏觀來(lái)看全球經(jīng)濟(jì)正在從08年的金融危機(jī)中艱難復(fù)蘇，我國(guó)城市化率剛剛突破50%，這些都標(biāo)志著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)站在了一個(gè)歷史的路口。從2011年1月26日，新“國(guó)八條”出臺(tái)開始，國(guó)家政府多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，且從2012年初至今仍不見有明顯松動(dòng)跡象，可見政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控之決心。2012年3月5日溫家寶在第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上指出今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)7.5%；再加上本年是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人換屆之際，預(yù)計(jì)宏觀調(diào)控政策一年內(nèi)不會(huì)有大的改變。從中觀上來(lái)看，西安剛以其四大世界文明古都的地位確定了建立國(guó)際化大都市的目標(biāo)，隨著政府的北遷，西咸一體化提出以及浐灞生態(tài)區(qū)的建成，西安的整體布局將更趨完善。這也將進(jìn)一穩(wěn)定其西部中心城市的地位。從區(qū)域環(huán)境來(lái)看，去年世界園藝博覽會(huì)，剛剛在離本項(xiàng)目十五分鐘車程的廣運(yùn)潭舉辦，這不僅提升了西安的城市形象，也大大促進(jìn)了本地區(qū)的發(fā)展，未來(lái)的幾年浐灞生態(tài)區(qū)很可能成為第二個(gè)曲江。1.3項(xiàng)目建設(shè)必要性西安的東北部離西安市中心較近，可整體人文環(huán)境水平并不高，這大大的影響了西安整體的發(fā)展，從2004年提出建設(shè)浐灞生態(tài)區(qū)以來(lái)，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)也在不斷進(jìn)行，而本地區(qū)的發(fā)展好壞將直接影響到?jīng)哄鄙鷳B(tài)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。因此，本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，以及居住條件的不斷完善將十分必要。1.4項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)開發(fā)商有關(guān)情況及項(xiàng)目提出的背景；擬建項(xiàng)目的土地費(fèi)用及其他有關(guān)基礎(chǔ)資料；擬建項(xiàng)目的市政建設(shè)條件；擬建項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷方案等方面的內(nèi)容；擬建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的設(shè)想；資金籌措與使用計(jì)劃的構(gòu)想；西安市有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的政策法規(guī)、定額、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)等。1.5技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)入下表：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：1.6結(jié)論及建議結(jié)論通過(guò)對(duì)***項(xiàng)目的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及投資環(huán)境的分析可知，本項(xiàng)目有著較好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，具有一定的獲利空間。項(xiàng)目所處位置交通便利，離市中心較近，且具有很好的自然環(huán)境和發(fā)展前景，浐灞生態(tài)區(qū)的進(jìn)一步完善將更加提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。綜合起來(lái)可以得到以下結(jié)論：通過(guò)對(duì)宏觀環(huán)境分析可知，雖然目前政府還在打壓房地產(chǎn)，但長(zhǎng)期來(lái)看我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時(shí)間。通過(guò)對(duì)宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項(xiàng)目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項(xiàng)目的開發(fā)。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行分析可知，該項(xiàng)目存在一些競(jìng)爭(zhēng)性樓盤，但就目前市場(chǎng)需求來(lái)看，仍存在很大的獲利空間。通過(guò)本項(xiàng)目的SWOT分析可知，本項(xiàng)目具有較明顯的優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)目的銷售工作可以順利進(jìn)行。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析可知，本項(xiàng)目投資回收期短且可以獲得較高的利潤(rùn)。存在的問題及建議通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項(xiàng)目仍存在一些問題，具體問題以及對(duì)本項(xiàng)目的一些建議如下：目前政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準(zhǔn)備防止資金鏈發(fā)生斷裂。本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對(duì)本地區(qū)市場(chǎng)潛力方面的宣傳。本項(xiàng)目工期緊，且樓棟數(shù)多，故要求詳細(xì)的施工組織，要加強(qiáng)對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量方面的控制。本項(xiàng)目對(duì)銷售收入和建設(shè)投資的財(cái)務(wù)敏感性較大，故要非常重視銷售工作，以及總成本的控制。附近競(jìng)爭(zhēng)性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。與銀行建立關(guān)系，實(shí)施銀行按揭貸款，以解決客戶目前的支付能力與房?jī)r(jià)相差太大的矛盾。2市場(chǎng)分析與定位2.1宏觀分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測(cè)2011年面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，我國(guó)實(shí)施了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好。雖然經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但仍保持相對(duì)穩(wěn)健的步伐；工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)；居民消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長(zhǎng)；外貿(mào)仍保持增長(zhǎng)，但增速放緩；貨幣信貸運(yùn)行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境更趨復(fù)雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對(duì)2012年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析如下：有利因素國(guó)際方面（1）世界經(jīng)濟(jì)總體上保持著復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)格局的變化將提升，世界經(jīng)濟(jì)總體上保持著復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，我國(guó)的國(guó)際影響力在不斷加強(qiáng)?？傮w上看，2012年世界經(jīng)濟(jì)仍將呈現(xiàn)低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2012年世界經(jīng)濟(jì)的年均增長(zhǎng)率為4.5%左右，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的增長(zhǎng)率為2.5%，新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為6.5%。包括20國(guó)集團(tuán)在內(nèi)的多種對(duì)話機(jī)制的形成將為我國(guó)廣泛參與全球經(jīng)濟(jì)金融事務(wù)提供了更多的國(guó)際舞臺(tái)；世界經(jīng)濟(jì)格局變化還將推動(dòng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)秩序朝著更加公正合理的方向轉(zhuǎn)變。（2）美國(guó)經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退可能性不大。去年10月以來(lái)，美國(guó)消費(fèi)者信貸按年率一直保持正增長(zhǎng)，有利于促進(jìn)消費(fèi)需求擴(kuò)張。今年4月以來(lái)，美國(guó)工業(yè)生產(chǎn)一直保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)和產(chǎn)能利用率提升都較為明顯。另外，美國(guó)銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財(cái)政政策獲得新的空間。今年8月2日國(guó)會(huì)提高聯(lián)邦政府舉債上限，為美國(guó)政府繼續(xù)實(shí)施刺激性財(cái)政政策創(chuàng)造了條件。美國(guó)貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢(shì)，聯(lián)邦基金利率0-0.25%的超低水平將一直維持至2013年，美聯(lián)儲(chǔ)已宣布延長(zhǎng)4000億美元的國(guó)債期限，未來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)仍有采取其他措施進(jìn)一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。從失業(yè)率來(lái)看，美國(guó)11月份失業(yè)率降至近兩年半低點(diǎn)8.6%，就業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從以上信息可以看出，美國(guó)經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退的可能性很小，如果這些好轉(zhuǎn)能夠持續(xù)下去，美國(guó)經(jīng)濟(jì)將有所改善。（3）歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。歐元區(qū)一旦解體，整個(gè)歐洲將陷入停滯，各國(guó)在國(guó)際事務(wù)中的話語(yǔ)權(quán)也將明顯下降，并將嚴(yán)重危害世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。因此，世界各國(guó)和國(guó)際組織雖然立場(chǎng)存在明顯差異，但最終均會(huì)達(dá)成有效的短期救助方案；而從中長(zhǎng)期看，隨著歐元區(qū)在財(cái)政、金融等方面進(jìn)行大幅度的制度調(diào)整，主權(quán)債務(wù)危機(jī)將會(huì)逐步得以解決。（4）日本經(jīng)濟(jì)將緩慢復(fù)蘇。雖然今年日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但在災(zāi)后恢復(fù)重建的帶動(dòng)下，日本經(jīng)濟(jì)有望逐步緩慢復(fù)蘇。日本央行預(yù)測(cè)，經(jīng)濟(jì)從今年4季度開始進(jìn)入溫和復(fù)蘇軌道，但日本經(jīng)濟(jì)仍面臨世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩、日元升值和內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力不足等挑戰(zhàn)。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)計(jì)，今年日本經(jīng)濟(jì)將下降0.5%，但明年有望實(shí)現(xiàn)2.3%的增長(zhǎng)。（5）新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速將保持較快增長(zhǎng)。全球經(jīng)濟(jì)增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價(jià)格的進(jìn)一步上漲，這將有利于緩解新興經(jīng)濟(jì)體的輸入性通脹壓力和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，加之發(fā)達(dá)國(guó)家延長(zhǎng)低利率貨幣政策執(zhí)行時(shí)間，新興經(jīng)濟(jì)體有可能適度放松過(guò)度從緊的貨幣政策，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。另外，新興經(jīng)濟(jì)體的財(cái)政狀況普遍顯著好于發(fā)達(dá)國(guó)家，刺激內(nèi)需支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策空間仍然較大。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)計(jì)，新興市場(chǎng)和發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)今明兩年仍將分別增長(zhǎng)6.4%和6.1%，其中，俄羅斯分別增長(zhǎng)4.3%和4.1%，印度分別增長(zhǎng)7.8%和7.5%，巴西分別增長(zhǎng)3.8%和3.6%，撒哈拉以南非洲地區(qū)分別增長(zhǎng)5.2%和5.8%。（6）美元國(guó)際地位削弱為人民幣國(guó)際化帶來(lái)機(jī)遇。美元國(guó)際地位削弱刺激國(guó)際儲(chǔ)備貨幣進(jìn)一步多元化，將為人民幣成長(zhǎng)為國(guó)際貨幣提供更大的空間。另外使我國(guó)等新興大國(guó)在國(guó)際貨幣體系方面話語(yǔ)權(quán)和影響力不斷提高，有助于我國(guó)加快實(shí)施人民幣國(guó)際化戰(zhàn)略。使許多國(guó)家和地區(qū)更加重視加強(qiáng)區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實(shí)現(xiàn)區(qū)域化帶來(lái)新機(jī)遇。（二）國(guó)內(nèi)方面（1）我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于增長(zhǎng)“長(zhǎng)周期”我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于增長(zhǎng)“長(zhǎng)周期”從短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)和制造業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＡ硗?，企業(yè)自主投資較強(qiáng)，制造業(yè)增長(zhǎng)較快也將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)設(shè)備升級(jí)等投資需求勢(shì)頭不減，國(guó)內(nèi)較高的儲(chǔ)蓄率對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需仍有很大空間,我國(guó)經(jīng)濟(jì)將長(zhǎng)期處在一個(gè)增長(zhǎng)通道中。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)政策主基調(diào)不會(huì)變化。2011年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵產(chǎn)業(yè)，部分企業(yè)出現(xiàn)了多年未遇的停產(chǎn)現(xiàn)象。同時(shí)，在政策緊縮下，許多中小企業(yè)資金鏈緊繃，尤其是沿海地區(qū)的一些外貿(mào)制造業(yè)企業(yè)，停工現(xiàn)象開始蔓延，失業(yè)率開始上升。2012年宏觀調(diào)控政策從整體政策框架和總基調(diào)上，不會(huì)有太大改變，可能仍是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長(zhǎng)在宏觀調(diào)控框架中的重要性越來(lái)越凸顯,會(huì)根據(jù)實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性,政策將更加關(guān)注經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。（3）十二五”期間我國(guó)將不斷加強(qiáng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)，將不斷加強(qiáng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到2015年我國(guó)工業(yè)化率將由現(xiàn)在的50%上升到65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的45.7%上升到60%左右。工業(yè)產(chǎn)值每增加1個(gè)百分點(diǎn)，就可以帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率每增加1個(gè)百分點(diǎn)，可以帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.5-2個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。（4）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)金融危機(jī)正在倒逼中國(guó)經(jīng)濟(jì)從“出口”轉(zhuǎn)到“內(nèi)需”上來(lái)。2012年，我國(guó)將充分利用本輪金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)降速的有利時(shí)機(jī)，把主要的精力放在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革上，加大落后產(chǎn)能淘汰和節(jié)能減排的政策力度，強(qiáng)制高成本高能耗高污染產(chǎn)業(yè)的退出與調(diào)整，同時(shí)傾力培育戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和科技含量高、市場(chǎng)需求潛力大的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品崛起，盡快形成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。在這一轉(zhuǎn)型進(jìn)程中，一批出口型企業(yè)、高能耗型以及部分高成本房地產(chǎn)企業(yè)，將會(huì)遭遇倒閉、重組、兼并和收購(gòu)的命運(yùn)；一批節(jié)能環(huán)保、綠色制造、生物醫(yī)療和新一代IT等新興產(chǎn)業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)新的盈利機(jī)會(huì)。（5）中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間大。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題，同時(shí)，解決這一問題也是我國(guó)保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的機(jī)遇，我國(guó)中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、土地、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素供應(yīng)條件上，具有更大的比較優(yōu)勢(shì)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，市場(chǎng)需求潛力有更大的增長(zhǎng)空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有更大的增長(zhǎng)前景。我國(guó)能源、原材料工業(yè)發(fā)展的重心，已開始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，加工業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的速度也在進(jìn)一步加快。（6）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)增長(zhǎng)潛力巨大。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)階段，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也進(jìn)入全面升級(jí)階段。在進(jìn)一步調(diào)整收入分配體制，提高勞動(dòng)者收入報(bào)酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費(fèi)增長(zhǎng)的制約瓶頸之后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的消費(fèi)增長(zhǎng)仍具有十分巨大的潛力。（7）通貨膨脹壓力減緩。經(jīng)濟(jì)回落降低通脹壓力、輸入性通脹逆轉(zhuǎn)以及國(guó)內(nèi)食品價(jià)格進(jìn)入回落周期促使我國(guó)通脹回落，預(yù)計(jì)2012年CPI在3.2%左右。PPI也將出現(xiàn)快速回落,預(yù)計(jì)2012年繼續(xù)回落至3.5%左右。（8）綠色產(chǎn)業(yè)在全球興起為我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供新契機(jī)。發(fā)展新興綠色產(chǎn)業(yè)，有利于我國(guó)保護(hù)環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。綠色產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國(guó)趕上新一輪全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距，提供了重要契機(jī)。另外，新能源和節(jié)能環(huán)保等綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，為我?guó)培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和市場(chǎng)需求提供了重要機(jī)遇。不利因素國(guó)際方面（1）歐債危機(jī)正演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)金融全球化后世界經(jīng)濟(jì)所面臨的最新挑戰(zhàn)。國(guó)際金融市場(chǎng)更加動(dòng)蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國(guó)政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控能力；全球正在進(jìn)入一個(gè)借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲(chǔ)蓄的國(guó)家來(lái)購(gòu)買，一旦新債無(wú)人購(gòu)買，必將導(dǎo)致國(guó)家破產(chǎn)、債務(wù)違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。（2）美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下降。增速下降受通脹率上升影響，居民實(shí)際收入增速下降；受經(jīng)濟(jì)整體不景氣影響，投資者信心不足。目前，國(guó)際組織、美國(guó)政府、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和大型商業(yè)機(jī)構(gòu)都下調(diào)了對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)今明兩年的增長(zhǎng)預(yù)期。國(guó)際貨幣基金組織2010年9月對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)2011和2012年的增速預(yù)測(cè)，從6月的2.5%和2.7%分別下調(diào)至1.5%和1.8%。（3）歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。受全球經(jīng)濟(jì)增速趨緩、南歐諸國(guó)財(cái)政狀況持續(xù)惡化、歐債危機(jī)可能進(jìn)一步升級(jí)等因素影響，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，同時(shí)，歐元區(qū)各國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分化更加明顯,就業(yè)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。2012年歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增速較2011年將明顯回落，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。國(guó)際貨幣基金組織于9月將歐元區(qū)2011年和2012年GDP增長(zhǎng)率由6月的2.0%和1.7%下調(diào)至1.6%和1.1%。（4）日本經(jīng)濟(jì)逐漸呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象,但仍未走出通貨緊縮。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產(chǎn)設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞和電力供應(yīng)短缺，出口大幅下降，對(duì)外貿(mào)易順差減少，經(jīng)濟(jì)仍未走出通貨緊縮態(tài)勢(shì)。（5）新興經(jīng)濟(jì)體增速將繼續(xù)放緩。新興經(jīng)濟(jì)體由于全球產(chǎn)業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化以及國(guó)際資本市場(chǎng)大幅震蕩，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)放緩。巴西、俄羅斯等國(guó)家和國(guó)際機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期。（6）各種形式的保護(hù)主義措施干擾我國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來(lái)美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家針對(duì)我國(guó)的保護(hù)主義措施勢(shì)必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護(hù)主義措施外，諸如碳關(guān)稅之類新型保護(hù)主義措施還會(huì)層出不窮；各種形式的投資保護(hù)主義措施，有可能影響我國(guó)企業(yè)在海外的發(fā)展；我國(guó)銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)在開展跨國(guó)經(jīng)營(yíng)時(shí)，一些金融業(yè)務(wù)會(huì)受到金融保護(hù)主義的限制。（7）應(yīng)對(duì)對(duì)氣候變化對(duì)對(duì)我國(guó)提出更更高要求。隨隨著后京都議議定書時(shí)代的的到來(lái)，發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家會(huì)從各各方面施壓，要要求我國(guó)承擔(dān)擔(dān)減排責(zé)任，而而且國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展面臨的的資源環(huán)境硬硬約束也會(huì)增增大，對(duì)我國(guó)國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展方式提出出了更高要求求。（8）大宗宗商品價(jià)格仍仍將高位劇烈烈震蕩。受新新興市場(chǎng)國(guó)家家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和和全球經(jīng)濟(jì)面面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)進(jìn)一步上升的的影響，2012年全球大宗宗商品價(jià)格將將進(jìn)入緩慢上上升通道，但但上升空間有有限。歐債危危機(jī)等不確定定因素使大宗宗商品的價(jià)格格波動(dòng)幅度加加大。（二）國(guó)內(nèi)方面（1）我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)增速繼繼續(xù)放緩。2012年世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)極具不確定定性和不穩(wěn)定定性，金融動(dòng)動(dòng)蕩已致外需需明顯下降，國(guó)國(guó)內(nèi)高通脹下下的投資拉動(dòng)動(dòng)模式難以為為繼，加之土土地可開發(fā)數(shù)數(shù)量減少，土土地財(cái)政拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的空間間縮小，也使使內(nèi)需增長(zhǎng)有有限，經(jīng)濟(jì)增增速呈現(xiàn)逐漸漸回落趨勢(shì)。（2）經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡問問題嚴(yán)重。國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)嚴(yán)重重不足，居民民消費(fèi)率持續(xù)續(xù)下降，雖然然國(guó)家已經(jīng)啟啟動(dòng)刺激內(nèi)需需計(jì)劃，但截截至目前為止止效果并不明明顯。過(guò)度依依賴投資，不不僅影響消費(fèi)費(fèi)，也存在生生產(chǎn)能力過(guò)剩剩和閑置，加加大金融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的隱患；依依賴出口，國(guó)國(guó)際貿(mào)易長(zhǎng)期期失衡，不僅僅具有較大的的風(fēng)險(xiǎn)，也導(dǎo)導(dǎo)致貿(mào)易磨擦擦加劇。（3）投資資增速將繼續(xù)續(xù)下滑。20122年拖累我國(guó)國(guó)固定資產(chǎn)投投資的主要因因素為房地產(chǎn)產(chǎn)投資及其相相關(guān)投資?；ㄍ顿Y，制制造業(yè)投資在在地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，政策策相對(duì)緊縮的的大環(huán)境，以以及財(cái)政收入入下降等因素素的影響下將將繼續(xù)下滑。預(yù)預(yù)計(jì)2012年我國(guó)固定定資產(chǎn)投資增增速為18%左右，在房房地產(chǎn)、基建建、制造業(yè)的的投資組合中中，制造業(yè)相相對(duì)增速最高高。（4）出口口風(fēng)險(xiǎn)加大。歐歐債危機(jī)影響響不斷深化，正正開始由邊緣緣國(guó)家向核心心國(guó)家蔓延，由國(guó)債市場(chǎng)向銀行業(yè)蔓延，未來(lái)我國(guó)對(duì)歐盟出口的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步增加。美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)我國(guó)出口的影響也將逐漸顯現(xiàn)。另外，今年以來(lái)由于經(jīng)受自然災(zāi)害的日本經(jīng)濟(jì)處于恢復(fù)期，需要大量進(jìn)口，使我國(guó)對(duì)日本的出口一直保持較快增長(zhǎng)，但是隨著日本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，進(jìn)口將有所下降。（5）通貨貨膨脹的潛在在風(fēng)險(xiǎn)加大。在在全球貨幣寬寬松的情況下下，通脹預(yù)期期短期難以輕輕易改變；當(dāng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)內(nèi)在在擴(kuò)張壓力依依然存在；收收入分配體制制的改革，提提高普通勞動(dòng)動(dòng)者收入，必必然導(dǎo)致勞動(dòng)動(dòng)力成本提高高資源稅的改改革，使得土土地和資源等等的要素成本本提高；環(huán)境境的治理和改改善，使得環(huán)環(huán)境成本的提提高；世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，我我國(guó)大宗進(jìn)口口的原油、鐵鐵礦石、有色色金屬礦產(chǎn)的的價(jià)格都可能能有較大幅度度提升；可能能存在的自然然災(zāi)害、輿論論炒作等都可可能成為成本本推動(dòng)的通貨貨膨脹的因素素。（6）人口紅利對(duì)GGDP貢獻(xiàn)減少。人人口紅利對(duì)1980年至今,我國(guó)勞動(dòng)力力的充足供給給得益于新中中國(guó)成立后的的三次嬰兒潮潮和大規(guī)模城城市化。但第第一次和第二二次嬰兒潮出出生的人群現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)開始始進(jìn)入退休年年齡,農(nóng)民工進(jìn)城城的轉(zhuǎn)移速度度也在下降。大大部分學(xué)者和和研究機(jī)構(gòu)都都預(yù)期我國(guó)勞勞動(dòng)力人口將將在20155年前后達(dá)到到頂峰,人口紅利對(duì)GDP的貢獻(xiàn)將大大幅減少。今今后我國(guó)GDP的增長(zhǎng)將主主要依賴于技技術(shù)進(jìn)步和資資本的積累。綜綜合來(lái)看，全全球經(jīng)濟(jì)的下下行風(fēng)險(xiǎn)正在在顯著加大，雖雖然不至于導(dǎo)導(dǎo)致美國(guó)、歐歐洲經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)現(xiàn)類似2008年的衰退，但但也給復(fù)蘇中中的世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)踩了一次剎剎車。今后一一個(gè)時(shí)期世界界經(jīng)濟(jì)“兩極化”趨勢(shì)將進(jìn)一一步突出，西西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)濟(jì)短期內(nèi)難以以徹底擺脫國(guó)國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)，需要要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間恢恢復(fù)和調(diào)整。相相比之下，亞亞洲、非洲和和拉丁美洲的的新興經(jīng)濟(jì)體體已經(jīng)走上了了增長(zhǎng)的軌道道，今后幾年年仍將是世界界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的主要推動(dòng)力力。國(guó)內(nèi)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于于短期回調(diào)狀狀態(tài)，支撐經(jīng)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期增增長(zhǎng)的各類要要素組合仍比比較好，我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的基本面良好好：工業(yè)化、城城市化都在快快速增長(zhǎng)；百百姓住房消費(fèi)費(fèi)和汽車消費(fèi)費(fèi)仍是消費(fèi)的的熱點(diǎn)，將持續(xù)活躍躍；新的區(qū)域域增長(zhǎng)極不斷斷涌現(xiàn)；投資資需求雖然有有所降低，但但仍然比較旺旺盛。與此同同時(shí)，我們的的勞動(dòng)力成本本將上升，地地價(jià)將上升，資資源環(huán)境使用用成本也將上上升，而且人人口老齡化將將更加明顯，這這些因素將導(dǎo)導(dǎo)致我們傳統(tǒng)統(tǒng)的低成本競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸漸喪失?？傊?，預(yù)計(jì)我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)將仍會(huì)有有一個(gè)較為快快速的增長(zhǎng)，但但隨著政府的的關(guān)注角度從從關(guān)注經(jīng)濟(jì)的的增長(zhǎng)速度轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到經(jīng)濟(jì)的增增長(zhǎng)質(zhì)量上以以后，其增長(zhǎng)長(zhǎng)速度會(huì)有所所減緩。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形形勢(shì)分析及預(yù)預(yù)測(cè)回顧2011年在中國(guó)國(guó)的城市化進(jìn)進(jìn)程中注定會(huì)會(huì)是有里程碑碑式意義的一一年。20111年12月19日中國(guó)社會(huì)科科學(xué)院在京發(fā)發(fā)布《社會(huì)藍(lán)藍(lán)皮書：2012年中國(guó)社會(huì)會(huì)形勢(shì)分析與與預(yù)測(cè)》。藍(lán)藍(lán)皮書指出，2011年，中國(guó)城城鎮(zhèn)人口占總總?cè)丝诘谋戎刂貙⒊^(guò)50%，這意味著著中國(guó)城市化化水平首次超超過(guò)50%。這標(biāo)志著著中國(guó)數(shù)千年年來(lái)以農(nóng)村人人口為主的城城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，中國(guó)從一一個(gè)具有幾千千年農(nóng)業(yè)文明明歷史的農(nóng)民民大國(guó)，進(jìn)入入以城市社會(huì)會(huì)為主的新成成長(zhǎng)階段。這這也標(biāo)志著我我國(guó)城市化開開始由高速向向低速過(guò)度。2010年應(yīng)屆畢畢業(yè)生規(guī)模是是本世紀(jì)初的的6倍，2011年高校畢業(yè)業(yè)生人數(shù)為660萬(wàn)人，“十二五”時(shí)期應(yīng)屆畢畢業(yè)生年平均均規(guī)模將達(dá)到到近700萬(wàn)人。畢業(yè)生生人數(shù)連年創(chuàng)創(chuàng)新高，這也也從一個(gè)側(cè)面面說(shuō)明房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)剛性需需求依然十分分強(qiáng)勁。從2011年1月226日，新“國(guó)八條”出臺(tái)開始，國(guó)國(guó)家政府多次次上調(diào)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率，且從2012年初至今仍仍不見有明顯顯松動(dòng)跡象，可可見政府對(duì)房房地產(chǎn)調(diào)控之之決心。展望2012年3月55日溫家寶在第第十一屆全國(guó)國(guó)人民代表大大會(huì)第五次會(huì)會(huì)議上指出今今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展的主要要預(yù)期目標(biāo)是是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增長(zhǎng)7.5%；城鎮(zhèn)新增增就業(yè)900萬(wàn)人以上，城城鎮(zhèn)登記失業(yè)業(yè)率控制在4.6%以內(nèi)；居民民消費(fèi)價(jià)格漲漲幅控制在4%左右；進(jìn)出出口總額增長(zhǎng)長(zhǎng)10%左右，國(guó)際際收支狀況繼繼續(xù)改善。同同時(shí)，要在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整整、自主創(chuàng)新新、節(jié)能減排排等方面取得得新進(jìn)展，城城鄉(xiāng)居民收入入實(shí)際增長(zhǎng)和和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保保持同步。這這是多年來(lái)政政府首次放棄棄GDP增速保八，可可見政府的發(fā)發(fā)展觀念從單單一的追求經(jīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)發(fā)展轉(zhuǎn)到了追追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的質(zhì)量上，從從這點(diǎn)看以看看出政府在建建設(shè)方面的投投資可能會(huì)有有所減少。這這個(gè)報(bào)告上溫溫總理還指出出:繼續(xù)推進(jìn)保保障性安居工工程建設(shè)，在在確保質(zhì)量的的前提下，基基本建成500萬(wàn)套，新開開工700萬(wàn)套以上.這是繼去年年推出1000萬(wàn)套基礎(chǔ)上上繼續(xù)加強(qiáng)了了保障房建設(shè)設(shè)力度?？梢娨娊衲昴甑妆１Ｕ戏康年懤m(xù)續(xù)建成對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)會(huì)帶來(lái)一定的的沖擊。總之，房地地產(chǎn)宏觀環(huán)境境依然不清晰晰，但近期看看不會(huì)大幅跳跳水，依然存存在獲利空間間。2.2中觀分析西安市經(jīng)濟(jì)狀況分分析及預(yù)測(cè)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅幅提升?！笆晃濉币詠?lái)，西安安經(jīng)濟(jì)發(fā)展取取得了巨大成成就，生產(chǎn)總總值連續(xù)跨越越2000億、3000億兩大臺(tái)階階，在全國(guó)城城市中的位次次明顯前移。經(jīng)濟(jì)規(guī)模?？焖賶汛?。全全市生產(chǎn)總值值達(dá)到32441.49億億元，年均增增長(zhǎng)14.5%，是2005年的2.47倍。人均GDP達(dá)到5790美元，是2005年的2.67倍。完成財(cái)財(cái)政總收入510.778億元，年均均增長(zhǎng)27.3%，是2005年的3.1倍。其中，地地方財(cái)政一般般預(yù)算收入241.8億元，年均均增長(zhǎng)33.3%，是2005年的3.31倍；支出達(dá)達(dá)到371.665億元，增長(zhǎng)34.2%。投資消費(fèi)費(fèi)需求旺盛?！笆晃濉逼陂g，全社社會(huì)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資累計(jì)突突破1萬(wàn)億元，為“十五”期間投資總總量的4倍；2010年社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額達(dá)到1611億元，年均均增長(zhǎng)18.9%，是2005年的2.4倍。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。到“十一五”末，五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1620.7億元，占全市GDP的50%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1006億元，是2005年的2.4倍；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由5：42.5：52.5調(diào)整為4.3：43.5：52.2。開發(fā)新區(qū)作用凸顯顯。開發(fā)新區(qū)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)占全市的的比重持續(xù)上上升，規(guī)模以以上工業(yè)增加加值、實(shí)際利利用外資分別別占到全市的的35%和75.6%，成為全市市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化化和城市化的的重要載體。城鄉(xiāng)面貌極大改善善。發(fā)揮規(guī)劃的的引領(lǐng)作用，確確立了把西安安建設(shè)成富有有歷史文化特特色的國(guó)際化化大都市的新新定位，城市市特色逐步彰彰顯。城市規(guī)規(guī)模迅速擴(kuò)大大，城市建成成區(qū)面積達(dá)到到395平方公里，城城市化率由2005年的63.3%提高到2010年的70%。綜合交通網(wǎng)絡(luò)更加加完善。西安安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)旅客吞吐吐量突破1800萬(wàn)人次，進(jìn)進(jìn)入世界百?gòu)?qiáng)強(qiáng)機(jī)場(chǎng)行列；；鐵路路網(wǎng)更更加完善，成成為全國(guó)鐵路路六大客運(yùn)樞樞紐之一；以以西安為中心心的“米”字型高速公公路全部建成成，成為全國(guó)國(guó)高速公路重重要的節(jié)點(diǎn)城城市；城市主主要路網(wǎng)基本本形成，地鐵鐵一、二號(hào)線線全面開工建建設(shè)，二環(huán)路路實(shí)現(xiàn)立交化化，三環(huán)路主主線貫通，斷斷頭路基本打打通，人均道道路面積14.8平方米。農(nóng)農(nóng)村公路建設(shè)設(shè)改造8400公里，基本本實(shí)現(xiàn)平原區(qū)區(qū)行政村“村村通油（水水泥）路”。市政服務(wù)能力顯著著增強(qiáng)。城市市日供水能力力達(dá)到186.335萬(wàn)噸，城市市未來(lái)發(fā)展用用水保障能力力明顯增強(qiáng)，燃燃?xì)馄占奥蔬_(dá)達(dá)到95%，污水處理理率由40%提高到90%，生活垃圾圾無(wú)害化處理理率達(dá)到90.3%，供電能力力日最大負(fù)荷荷達(dá)到369.6萬(wàn)千瓦，比2005年增加128.4萬(wàn)千瓦。城城市管理提升升年活動(dòng)全面面實(shí)施，城市市服務(wù)功能進(jìn)進(jìn)一步增強(qiáng)。生態(tài)環(huán)境不斷改善善。成為國(guó)家家衛(wèi)生城市和和國(guó)家園林城城市。全面啟啟動(dòng)秦嶺北麓麓生態(tài)保護(hù)工工程和增綠工工程，森林覆覆蓋率達(dá)到45%，綠地率達(dá)達(dá)到31.977%；大力實(shí)施“碧水工程”，開展渭河西西安城市段、浐灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面2萬(wàn)多畝。圓滿完成省政府下達(dá)的兩項(xiàng)約束性減排指標(biāo)，化學(xué)需氧量和二氧化硫分別削減14.1%和22.1%。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)達(dá)到304天，比2005年增加了14天，創(chuàng)歷史最好水平。城市改造成效顯著著。大力推進(jìn)進(jìn)城中村和棚棚戶區(qū)改造工工程，完成120個(gè)城中村整整村拆除工作作，和30個(gè)棚戶區(qū)改改造項(xiàng)目，安安置房開工面面積約4000萬(wàn)平方米，已已回遷居民14.52萬(wàn)人。區(qū)域域改造進(jìn)程加加快，啟動(dòng)實(shí)實(shí)施未央新城城、大明宮、紡紡織城、大興興新區(qū)、朱宏宏路、解放路路、東大街、小小寨商圈、土土門地區(qū)等一一批區(qū)域改造造工程。全面面完成隴海線線城市段環(huán)境境整治，徹底底改變了鐵路路沿線多年來(lái)來(lái)臟亂差面貌貌。人民生活更加幸福福。大力實(shí)施“民生八大工工程”，大幅提升升人民群眾生生活水平和質(zhì)質(zhì)量，市民幸幸福感明顯增增強(qiáng)。全市民民生方面總投投入達(dá)到185.1億元，增長(zhǎng)27.2%。榮獲中國(guó)國(guó)最具幸福感感城市、十大大中國(guó)最關(guān)愛愛民生城市等等榮譽(yù)稱號(hào)。收入水平穩(wěn)步提高高。城市居民民人均可支配配收入和農(nóng)村村居民人均純純收入分別達(dá)達(dá)到22244元和7750元，年均增增長(zhǎng)17.3%和23.5%，分別是“十五”末的2.3倍和2.24倍。五年城城鎮(zhèn)新增就業(yè)業(yè)56.18萬(wàn)人，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記失業(yè)率率控制在4.5％以內(nèi)，動(dòng)動(dòng)態(tài)消除“零就業(yè)家庭”。新建人力力資源市場(chǎng)14個(gè)，農(nóng)村勞勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就就業(yè)280.882萬(wàn)人。累計(jì)計(jì)發(fā)放全民創(chuàng)創(chuàng)業(yè)小額擔(dān)保保貸款7.97億元，被國(guó)國(guó)家確定為首首批“創(chuàng)業(yè)型試點(diǎn)點(diǎn)城市”。社會(huì)保障體系不斷斷健全。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)職工基基本養(yǎng)老保險(xiǎn)險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)、基本醫(yī)療療保險(xiǎn)、工傷傷保險(xiǎn)和生育育保險(xiǎn)參保人人數(shù)分別達(dá)到到187.003萬(wàn)人、130.111萬(wàn)人、364.4萬(wàn)人、109.445萬(wàn)人和87.72萬(wàn)人。新型型農(nóng)村合作醫(yī)醫(yī)療參合人數(shù)數(shù)達(dá)到387.339萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房累計(jì)計(jì)完成投資144億元，累計(jì)計(jì)竣工815萬(wàn)平方米，解解決了9萬(wàn)戶單位職職工和中低收收入家庭住房房問題。廉租租房建設(shè)進(jìn)程程加快，累計(jì)計(jì)保障家庭20017戶。32萬(wàn)城鄉(xiāng)低保保群眾實(shí)現(xiàn)了了應(yīng)保盡保，基基本生活得到到了保障。教育優(yōu)先地位進(jìn)一一步鞏固。累累計(jì)投入244.2億元，完成成全市山區(qū)農(nóng)農(nóng)村義務(wù)教育育布局調(diào)整，建建成99所農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化寄宿制學(xué)學(xué)校，完成137所農(nóng)村中小小學(xué)危房改造造、80所薄弱學(xué)校校治理和201.8萬(wàn)平方米校校舍安全工程程任務(wù)，在全全省率先實(shí)施施“蛋奶工程”，惠及農(nóng)村村學(xué)生25.1萬(wàn)人。小學(xué)學(xué)入學(xué)率、鞏鞏固率、升學(xué)學(xué)率均達(dá)到100%，初中入學(xué)率率和鞏固率達(dá)達(dá)到98%以上，初中中升學(xué)率達(dá)到到90.1%。醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系系進(jìn)一步完善善。一批醫(yī)療療衛(wèi)生項(xiàng)目啟啟動(dòng)實(shí)施，農(nóng)農(nóng)村三級(jí)衛(wèi)生生服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和和城市社區(qū)衛(wèi)衛(wèi)生服務(wù)體系系初步形成，新新型合作醫(yī)療療參合率達(dá)到到97.144%。公共文化服務(wù)體系系進(jìn)一步完善善。建成8個(gè)區(qū)縣文化化館、6個(gè)區(qū)縣圖書書館和79個(gè)街道、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)文化化服務(wù)站，完完成1696個(gè)村的“廣播電視村村村通”工程，基本本形成覆蓋全全市城鄉(xiāng)的公公共文化服務(wù)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。一大批惠民工程相相繼實(shí)施。半半價(jià)公交、免免費(fèi)公廁、放放心饅頭、蔬蔬菜早市、便便民市場(chǎng)、新新殯儀館等項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)，極極大地方便了了群眾生活。改革開開放深入推進(jìn)進(jìn)。一些重要要領(lǐng)域和關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)改革邁邁出新的步伐伐。完成265戶國(guó)企改制制，安置職工工17.9萬(wàn)人，國(guó)企企改革完成面面累計(jì)達(dá)到98.5%。組建了市工業(yè)業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公公司、市投資資控股公司、市市建工集團(tuán)和和市水務(wù)集團(tuán)團(tuán)，對(duì)國(guó)有資資產(chǎn)的控制力力進(jìn)一步增強(qiáng)強(qiáng)。文化體制制改革加速推推進(jìn)，西安秦秦腔劇院、歌歌舞劇院等事事業(yè)單位完成成改制，成立立了陜西文化化產(chǎn)業(yè)投資控控股有限公司司，區(qū)縣文化化體制改革任任務(wù)基本完成成。完成新一一輪市、區(qū)縣縣政府機(jī)構(gòu)和和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改改革工作，市市政府機(jī)構(gòu)精精簡(jiǎn)至41個(gè)，事業(yè)單單位分類改革革穩(wěn)步推進(jìn)，教教育、衛(wèi)生等等公益服務(wù)事事業(yè)機(jī)構(gòu)得到到加強(qiáng)。高陵縣統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)綜合配配套改革試點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)展順利，財(cái)財(cái)政管理體制制改革、農(nóng)村村綜合改革、戶戶籍一元化改改革取得重大大突破，全面面完成了集體體林權(quán)制度主主體改革任務(wù)務(wù)。對(duì)外開放取得新成成效。累計(jì)實(shí)實(shí)際利用外資資57.67億美元，年年均增速長(zhǎng)20.655%，是“十五”期間的3.89倍；累計(jì)實(shí)實(shí)際利用內(nèi)資資3150億元，年均均增長(zhǎng)19.244%；累計(jì)自營(yíng)營(yíng)進(jìn)出口總額額224.229億美元，年年均增長(zhǎng)30%，是“十五”期間的5倍。世界500強(qiáng)企業(yè)在西西安設(shè)立123家企業(yè)或辦辦事機(jī)構(gòu)，與與182個(gè)國(guó)家和地地區(qū)建立直接接貿(mào)易往來(lái)。西西安出口加工工區(qū)進(jìn)出口貿(mào)貿(mào)易額居西部部15個(gè)出口加工工區(qū)第2位，西安保保稅物流中心心建成并投入入運(yùn)營(yíng)。接待待海內(nèi)外游客客5285萬(wàn)人次，是2005年的2.35倍。實(shí)現(xiàn)旅旅游總收入405.118億元。韓國(guó)國(guó)總領(lǐng)事館、泰泰國(guó)駐西安領(lǐng)領(lǐng)事辦公室相相繼設(shè)立，國(guó)國(guó)際友好城市市達(dá)到20個(gè)。歐亞經(jīng)經(jīng)濟(jì)論壇機(jī)制制形成和2011西安世界園園藝博覽會(huì)的的成功申辦，使使西安的國(guó)際際知名度和美美譽(yù)度進(jìn)一步步提升，榮獲獲“中國(guó)國(guó)際形形象最佳城市市”稱號(hào)。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況分析及及預(yù)測(cè)西安古稱“長(zhǎng)安”，西北地區(qū)區(qū)第一大城市市，陜西第一一大城市，是是舉世聞名的的世界四大文文明古都之一一，居中國(guó)古古都之首，是是中國(guó)歷史上上建都時(shí)間最最長(zhǎng)、建都朝朝代最多、影影響力最大的的都城，是中中華民族的搖搖籃、中華文文明的發(fā)祥地地、中華文化化的代表。當(dāng)當(dāng)今西安為副副省級(jí)城市，陜陜西省省會(huì)，中中國(guó)七大區(qū)域域中心城市之之一，亞洲知知識(shí)技術(shù)創(chuàng)新新中心，新歐歐亞大陸橋中中國(guó)段和黃河河流域最大的的中心城市，中中國(guó)大飛機(jī)的的制造基地，中中國(guó)中西部地地區(qū)最大最重重要的科研、高高等教育、國(guó)國(guó)防科技工業(yè)業(yè)和高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。西西安剛升級(jí)為為國(guó)際化大都都市和西咸一一體化建設(shè)目目標(biāo)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)看西安發(fā)展展?jié)摿薮?。從近三年西安商品品房市?chǎng)的銷銷售情況來(lái)看看，每年的4季度往往是是樓市銷量突突破的一個(gè)時(shí)時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)銷銷量在前3個(gè)季度積攢攢之后將會(huì)在在4季度得到不不同程度的井井噴，08年4季度增長(zhǎng)2.14%，09年4季度增長(zhǎng)54.077%，10年4季度增長(zhǎng)46.355%;然而受11年樓市政策策調(diào)控效應(yīng)持持續(xù)作用及金金融市場(chǎng)不斷斷收緊的影響響，11年4季度西安商商品房市場(chǎng)銷銷量呈現(xiàn)出下下滑的趨勢(shì)。成交量持續(xù)走低，觀觀望氛圍越來(lái)來(lái)越強(qiáng)烈，與與此同時(shí)庫(kù)存存量也創(chuàng)近幾幾年的新高，開開發(fā)商與購(gòu)房房者就此展開開博弈。政府府多次明確表表態(tài)20122年繼續(xù)房地地產(chǎn)調(diào)控政策策不放松，2012年的樓市愈愈發(fā)顯得不明明朗，從供應(yīng)應(yīng)來(lái)看，2012年最后一個(gè)個(gè)季度各項(xiàng)指指標(biāo)呈現(xiàn)下滑滑態(tài)勢(shì)。2.3區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)情況分析基本情況區(qū)位：位于北二環(huán)環(huán)與東二環(huán)交交匯處，東側(cè)側(cè)的浐灞大道道直通浐灞生生態(tài)區(qū)。南眺大明宮宮國(guó)家遺址公公園，北瞰西西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)。出行：與東郊世園園會(huì)主址廣運(yùn)運(yùn)潭十五分鐘鐘車程，距北北郊新行政區(qū)區(qū)僅十分鐘車車程，周邊更更是擁有36、309、211、241、406等十余條公公交線路，規(guī)規(guī)劃中的地鐵鐵三號(hào)線更是是升級(jí)了出行行速度，地鐵鐵三號(hào)線出口口近在咫尺。配套：周邊配套齊齊全，學(xué)校、銀銀行、醫(yī)院、購(gòu)購(gòu)物休閑場(chǎng)所所云集，搖籃籃幼兒園、西西煤子校、陜陜重中學(xué)；工工行、商業(yè)銀銀行、農(nóng)行、建建行；唐城醫(yī)醫(yī)院、西京醫(yī)醫(yī)院；華潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)家、大家潤(rùn)潤(rùn)、國(guó)美電器器、胡家廟蔬蔬果市場(chǎng)、海海闊天空等等等，生活所需需一應(yīng)俱全。市場(chǎng)：附近在售樓樓盤有紅星美美凱城、泰和御景豪豪庭、豪頓國(guó)際、浐浐灞一號(hào)、安安誠(chéng)御花苑等等。各種樓盤盤開發(fā)檔次不不一，價(jià)差每每平米從4000—8000元，可見開開發(fā)檔次不一一樣價(jià)差會(huì)比比較大。從近近期銷售數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)看城東市市場(chǎng)明顯好于于其他片區(qū)市市場(chǎng)。2012年3月114日全市各城區(qū)區(qū)商品房交易易數(shù)據(jù)區(qū)域成交套數(shù)成交面積（㎡）環(huán)比可售套數(shù)可售面積（㎡）城東29414404.544252.17%↑↑247692248675城南829245.16391.00%↑↑380514710420城西272498.08201.84%↑↑166751751241城北767371.2710.78%↓301723436652城內(nèi)192.81—5175530193.33高新354026.816.12%↓262753161755全市51537638.66689.49%↑141117158389366預(yù)測(cè)：隨著政府北北遷，浐灞生生態(tài)區(qū)的建設(shè)設(shè)，大明宮公公園的進(jìn)一步步完善以及地地鐵3號(hào)線的建成成，該片區(qū)無(wú)無(wú)論是投資性性購(gòu)房還是居居住性購(gòu)房都都將會(huì)成為大大家關(guān)注的熱熱點(diǎn)。供給分析（1）綜合樓盤分析區(qū)域部分樓盤重要要參數(shù)項(xiàng)目名稱地址戶型（㎡）容積率均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間規(guī)劃戶數(shù)銷售率60—1274.75950預(yù)期2013年3月200030%80—1304.5455002011年12月月125065%82—1313.9563002012年4月89240%39—1485.365002011年9月33日150030%71—1224.9557002011年9月33日232030%88—1223.9568002011年6月99250%83—2401.980002011-10--2095876—1353.838002010.5300067—1455.85528012年中旬60085—1353.8655002011年9月33日200030%71—1553.564002011年10月月底1350043—1304.5363002012年下半年年2000078—1463.45700108073—1253.551002012.5280054—1863.1965002008.11137858—1393.570002010年5月4500以上表格是是這次樓盤調(diào)調(diào)查中城東市市場(chǎng)一些樓盤盤的重要參數(shù)數(shù)。從表格中可可以看出：戶型配比最小戶型為為位于XX路與XX路十字東南南角的XX門，該戶型只有39平方米，其其次為位于北北二環(huán)與井東東二路交匯口口的安誠(chéng)御花花苑，該戶型型只有43平米，這些些超小戶型更更多的是面向向投資性客戶戶，但很明顯顯做這種超小小戶型的樓盤盤并不多。這這些樓盤往往往離市中心較較進(jìn)，且人群群較為密集，更更適合投資性性客戶向中低低收入的白領(lǐng)領(lǐng)階層出租；；從表格格中可以看出出幾乎所有樓樓盤都有70到120平方米的中中小戶型房子子，很明顯這這種戶型的房房子是市場(chǎng)的的主流，這些些房子按臥室室的多少來(lái)分分主要是一到到三室的，幾幾乎70平米以上所所有房子都有有做到三室的的，可見相對(duì)對(duì)臥室的大小小來(lái)看人們更更關(guān)注臥室的的數(shù)量，因此此也就有了大大二室、小二二室、大三室室和小三室的的區(qū)分，在目目前房?jī)r(jià)居高高不下而人們們的收入沒有有明顯提高的的情況下，小小二室和小三三室成為了主主流戶型，當(dāng)當(dāng)然也不排除除有很多追求求生活舒適度度且收入較高高的消費(fèi)者。這這種中小戶型型的房子主要要是面對(duì)首次次置業(yè)者用于于婚房。120平方方米以上的大大戶型也有很很多，如位于于***東的華遠(yuǎn)·海藍(lán)城，該項(xiàng)項(xiàng)目最大戶型型為240平方米，但但這種戶型過(guò)過(guò)大，市場(chǎng)需需求并不大，而120到150平方米的三室銷售火熱。其次還有位于幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該項(xiàng)目最大戶型為148平方米，上邊曾提到該項(xiàng)目最小戶型只有39平方米，可見其戶型區(qū)間挺大，這主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目離興慶公園較近，且各種類型人口較為集中。另外還有位于馬旗寨路（太元路）南的華遠(yuǎn)君城，該項(xiàng)目最大戶型為186平方米,華遠(yuǎn)君城位于西安大明宮國(guó)家遺址公園東側(cè)，太元路(原馬旗寨路)與景東路交匯處，東距康復(fù)路商圈8分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護(hù)區(qū)和未央路CBD，北可直達(dá)二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)，目前也是大明宮遺址區(qū)域內(nèi)唯一的大盤項(xiàng)目。該項(xiàng)目有很多的地理優(yōu)勢(shì)，因此會(huì)有很多客戶需求大戶型。容積率與均價(jià)從該表中中可以看到容容積率最小的的為位于***東的華遠(yuǎn)·海藍(lán)城，容積積率只有1.9而均價(jià)達(dá)到8000元/平方米，該該項(xiàng)目主要開開發(fā)的是高檔檔住宅。而位位于華清路136號(hào)的華清佳佳苑容積率5.85是表中所列列樓盤中最大大的而價(jià)格僅僅有5280元/平方米，由由此可見容積積率與均價(jià)存存在著一定程程度上的反相相關(guān)關(guān)系。但但又不全是如如此，如位于于長(zhǎng)樂路半坡坡十字的尚東東國(guó)際城該項(xiàng)項(xiàng)目均價(jià)只有有3800元/平方米。該該項(xiàng)目已出東東三環(huán)，離市市中心較遠(yuǎn)，地地鐵還沒修好好，還存在大大量城中村，環(huán)環(huán)境較差，因因此價(jià)格上不不去，由此可可見容積率只只是影響房?jī)r(jià)價(jià)的一個(gè)因素素，大的容積積率也未必一一定比小容積積率的樓盤買買的單價(jià)低，其其中還有樓盤盤自身的開發(fā)發(fā)水平，以及及后期的物業(yè)業(yè)管理和周邊邊的各種配套套等，本項(xiàng)目目容積率雖然然為3.5，但仍有希希望賣出較高高的單價(jià)，因因?yàn)樵擁?xiàng)目為為與東二環(huán)與與北二環(huán)的交交叉處，且緊緊鄰浐灞生態(tài)態(tài)區(qū)，有較大大的升值空間間。開盤時(shí)間與銷售率率從表中可以以看出，有銷銷售率的樓盤盤中開盤時(shí)間間最早的是位位于新城區(qū)含含元路61號(hào)與八府莊莊北路十字東東北角的龍記記·帝景灣，該該項(xiàng)目2011年6月開盤到目目前銷售率為為50%，而位于新新城區(qū)含元路路61號(hào)的鉑廷到2012年4月才正式開開盤，前期的的銷售率已經(jīng)經(jīng)達(dá)到40%，從銷售率率來(lái)看，雖然然正值地產(chǎn)寒寒冬各個(gè)樓盤盤銷售狀況仍仍然良好，可可見市場(chǎng)需求求還是比較旺旺盛的。在進(jìn)進(jìn)行樓盤調(diào)查查中售樓處最最熱鬧的是位位于浐灞東北北二環(huán)交匯處處（***立交南南100米）的豪頓國(guó)際。該該樓盤地理位位置與本項(xiàng)目目十分接近，從從圖中可以看看出該項(xiàng)目均均價(jià)已經(jīng)有了了下滑。（豪豪頓國(guó)際20012年03月16日的最新銷售售報(bào)價(jià)為起價(jià)3805元/平方米。豪頓國(guó)際際近1個(gè)月的銷售售價(jià)格持平；；近4個(gè)月的銷售售價(jià)格下跌了了200元，跌幅為4%；與本項(xiàng)目20011年08月01日第一次對(duì)外外報(bào)出的5800元相比，7個(gè)月以來(lái)，銷銷售價(jià)格累計(jì)計(jì)下跌了100元，跌幅為2%。）但該樓盤盤自2011年6月自今銷售售率已達(dá)到75%，仍是可圈圈可點(diǎn)。其他參數(shù)車位：本次次調(diào)查中所有有樓盤都有車車位，但各個(gè)個(gè)樓盤樓盤的的市場(chǎng)定位不不同他們的車車位比也不一一樣，比較小小的，如幸福福美地只有1:0.8，比較大的的如位于西安安市長(zhǎng)樂路浐浐河?xùn)|岸的水水岸東方為1:1.55.朝向差：由于各個(gè)個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)不不同因此其朝朝向差也不一一樣，同層房房子有朝向差差為0的也有朝向向差為200元的，如位位于新城區(qū)東東元西路甲字字1號(hào)的東岸陽(yáng)陽(yáng)光項(xiàng)目。層差：如天香心苑苑，其層差為為20—30元，一般下下層最低中間間層最高，最最高層也較低低。（2）重點(diǎn)樓盤分析東岸陽(yáng)光項(xiàng)目名稱： 東岸岸陽(yáng)光項(xiàng)目地址： 新城城區(qū)東元西路路甲字1號(hào)開發(fā)商： 陜西石石家街城中村村項(xiàng)目改造公公司建設(shè)單位： 江蘇蘇建新建工集集團(tuán)陜西分公公司項(xiàng)目占地面積： 185畝 綠化率：36% 均價(jià)：5950元/平米建筑面積： 400萬(wàn)平方米 容積率：4.7 最高價(jià)：6250元/平米規(guī)劃用途： 住宅宅 規(guī)劃幢數(shù)數(shù)：8（1期）土地年限：70 公攤率： 21% 朝向差：： 200規(guī)劃戶數(shù)：20000 銷售率： 30% 層差： 10建筑結(jié)構(gòu)：框架剪剪力墻交付日期：：2013年底 商鋪價(jià)格：： 未定工程進(jìn)度：10層層 物業(yè)費(fèi)： 未定付款方式式：全付或按按揭或分期戶型區(qū)間：60——127平米主力戶型1： 884平米 開開盤日期：預(yù)預(yù)期2013年3月主力戶型2 1227平米 入住日期：：2013年底具體分析：該樓盤盤為一城中村村該造項(xiàng)目，雖雖然離開盤還還有一年，正正規(guī)的售樓員員和和銷售材材料都沒有，可可人家已經(jīng)聲聲稱銷售率達(dá)達(dá)到了30%，這應(yīng)該是是安置房和部部分內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)。鉑廷項(xiàng)目名稱： 鉑廷廷項(xiàng)目地址： 新城城區(qū)含元路61號(hào)建設(shè)單位： 航天天建六公司項(xiàng)目占地面積：22087㎡ 綠化率：322% 均價(jià)：6300元/平方米建筑面積： 1004490㎡ 容積率：：3.95 最高價(jià)：6800元/平方米規(guī)劃用途： 住宅宅 規(guī)劃幢數(shù)數(shù)： 5 車位數(shù)量：： 803土地年限： 700 公公攤率：200% 朝向差： 150元規(guī)劃戶數(shù)： 8992 銷售率：400% 層差： 30~1220元建筑結(jié)構(gòu)： 剪力力墻結(jié)構(gòu) 交付日期期： 2013年10月 商鋪價(jià)格： 約11.8萬(wàn)工程進(jìn)度：： 三封頂二、四、五五扎七、八層層 物業(yè)費(fèi)： 1.22元 付款方式：： 一次性付款款、按揭付款款戶型區(qū)間： 822.8~1331.53㎡主力戶型1： 882.8㎡ 開盤日期：： 2012年4月主力戶型2： 888.87㎡ 入住日期：： 2013年底樓盤特點(diǎn)： 雙二二環(huán)、雙地鐵鐵、歐式園林林建筑風(fēng)格大明宮旁、地地理位置優(yōu)越越、高端建材材標(biāo)準(zhǔn)具體分析：鉑廷是是共有5棟18-30層的高層組組成，外立面面打造經(jīng)典的的Artdeeco建筑風(fēng)格，配配以歐式綠化化景觀園林、五五層智能安保保、公共部位位精裝修、地地輻熱采暖、新新風(fēng)系統(tǒng)等高高端配套。是是目前大明宮宮板塊中唯一一的純Artdeeco風(fēng)格的精品品高端社區(qū)。主要優(yōu)點(diǎn)有：緊鄰大明宮，地理理位置優(yōu)越純板式樓，2梯44戶，全明戶戶型，南北通通透雙地鐵，地鐵3、4號(hào)線，交通通便利獨(dú)有的新風(fēng)系統(tǒng)，能能保持室內(nèi)空空氣清新華旗東郡容積率：4.9最最高價(jià)：58800規(guī)劃用途： 住宅宅 規(guī)劃幢數(shù)：：15車位數(shù)量：1140土地年限： 700年 公攤率：255%朝向差： 20元元規(guī)劃戶數(shù)： 23320戶 銷售率：：30%層差：： 5元建筑結(jié)構(gòu)： 框架架剪力墻 交付日期： 20012年6月商鋪價(jià)格： 144000工程進(jìn)度： 準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房 物業(yè)業(yè)費(fèi)：1.220 付款方式式：按揭戶型區(qū)間： 711平米至122平米主力戶型1： 772平米兩室兩兩廳一衛(wèi) 開盤日期期：2011年9月3日主力戶型2： 1115平米三室兩兩廳一衛(wèi) 入住日期期：2012年底具體分析：華旗··東郡位于東東二環(huán)胡家廟廟十字以東興興工路中段，居居于胡家廟商商圈與長(zhǎng)樂商商圈交匯核心心地段。項(xiàng)目北接華清清路，南臨長(zhǎng)長(zhǎng)纓東路，西西鄰城市快速速干道東二環(huán)環(huán)，東靠萬(wàn)壽壽北路,交通便利，通通達(dá)全城，最最大限度擴(kuò)張張您的生活愿愿景。項(xiàng)目產(chǎn)品豐富富多樣設(shè)計(jì)精精良，從47平米一室到135三室一應(yīng)俱俱全，主力戶戶型71—99平米兩室更更是項(xiàng)目精工工之作、明廳廳、明廚、明明衛(wèi)……全明戶型設(shè)設(shè)計(jì)，為每一一個(gè)空間提供供更多開放、通通透的窗戶，更更多陽(yáng)光、更更多新鮮空氣氣，改善室內(nèi)內(nèi)通風(fēng)和采光光性；大面寬寬、小進(jìn)深空空間，居家生生活需求，合合理設(shè)計(jì)，給給予生活更多多有效空間；；低窗臺(tái)、落落地窗、轉(zhuǎn)角角窗、尺度闊闊綽的270°飄窗，令視視野開闊，室室內(nèi)空間豐富富多樣。項(xiàng)目本著尊重重并最大化利利用現(xiàn)有景觀觀資源，充分分挖掘地段地地域情感，用用現(xiàn)代、簡(jiǎn)約約、原創(chuàng)的景景觀設(shè)計(jì)手法法將景觀的功功能、藝術(shù)與與人文進(jìn)行完完美的結(jié)合，秉秉承“大景觀公園園社區(qū)”的設(shè)計(jì)理念念，為居者打打造出專屬的的12000平米的中央央景觀公園府府邸。項(xiàng)目產(chǎn)品采用現(xiàn)代代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)風(fēng)格。外觀的的明快、簡(jiǎn)潔。體現(xiàn)了了現(xiàn)代生活快快節(jié)奏、簡(jiǎn)約約和實(shí)用,但又富有朝朝氣的生活氣氣息。海景印象城項(xiàng)目名稱： 海璟璟印象城項(xiàng)目地址： 東二二環(huán)礦山路西西段，西臨大大明宮遺址公公園開發(fā)商： 西安海海榮房