畢業(yè)設計西安某大型商住樓開發(fā)項目可行性方案.萬字

畢業(yè)設計（論文）任務書題目：***項目可行性性研究方案（六）院（系）：管理學院專業(yè)：工程管理學生姓名：學號：指導教師（簽名）：主管院長（主任）（簽名）：時間：二〇一二年二月二十六日一、畢業(yè)設計（論論文）的主要要內容（含主主要技術參數數）1.準備階段接收畢業(yè)設計任務務，熟悉畢業(yè)業(yè)實習、設計計（論文）指指導書，查閱閱有關書籍，收收集有關資料料，了解項目目開發(fā)商對項項目開發(fā)建設設的設想，擬擬定市場調查查方案（調查查方式、內容容、路線等）和和建設條件調調查方案。調調查方案要切切實可行，且且能達到獲取取所需核心信信息的目的。2.調查階段按照擬定的調查方方案實施全面面的調查，包包括收集反映映房地產市場場宏觀形勢的的資料，調查查西安市房地地產市場有關關居住和商業(yè)業(yè)物業(yè)的供求求、位置、結結構、租售比比例、租售價價格、空置率率等狀況，考考察項目所在在地周圍環(huán)境境狀況和項目目建設的資源源供給及外部部協(xié)作條件等等。該階段的的工作要盡可可能全面細致致、深入實際際，力爭獲取取到有助于開開展項目可研研所需的直接接和間接信息息。3.統(tǒng)計分析階階段對第二個階段所收收集到的資料料進行整理，并并對有關數據據作必要的統(tǒng)統(tǒng)計分析和預預測，根據統(tǒng)統(tǒng)計資料進行行項目初步定定位（形象定定位、功能定定位、目標市市場定位、價價格定位等）。要要求論證要有有理有據，不不能前后矛盾盾，并有書面面的研究成果果。4.技術研究階階段根據第三個階段的的研究成果，以以及項目用地地狀況、開發(fā)發(fā)商設想和有有關城市規(guī)劃劃的要求等，提提出項目規(guī)劃劃設計的指導導思想、原則則和方案。該該階段的成果果要求要客觀觀、科學，要要突出項目的的特色，要能能體現設計方方案的先進、適適用性和滿足足市場的實際際需求。5.營銷策劃階階段對擬開發(fā)項目實施施進度進行安安排；走訪開開發(fā)商、廣告告公司和新聞聞媒體機構等等，收集有關關信息，擬定定營銷方案（營營銷方式、手手段、周期和和頻度，租售售進度、比例例、資金回籠籠計劃等）。6.經濟研究階階段在完成以上階段的的基礎上，進進行項目的投投資估算和基基礎數據的測測算，安排項項目建設資金金的籌措和使使用計劃，編編制有關的財財務報表，計計算財務評價價指標，進行行財務評價；；對項目進行行風險分析。具具體要求是，投投資估算方法法和估算指標標的選用合適適，基礎數據據的測算合理理，資金籌措措和使用計劃劃的安排得當當，財務報表表編制規(guī)范，評評價指標計算算正確，財務務評價客觀實實際，風險分分析能較好地地說明項目的的風險狀況。7.論文初稿審審查階段參照參考提綱的格格式，對以上上各階段的研研究成果進行行整理，形成成畢業(yè)設計（論論文）初稿，并并將初稿自檢檢后，提交給給指導教師進進行審閱。8.修改定稿階階段按照反饋的意見對對初稿進行必必要的修改、補補充和完善，經經審核后，可可打印正式論論文。正式論論文要求體系系完整、內容容詳實、結構構嚴謹、論證證充分、層次次分明、格式式規(guī)范。9.答辯準備與與答辯階段將正式論文提交給給指導教師，同同時準備答辯辯所需的提綱綱、掛圖、表表等各種資料料，做好答辯辯提綱，準備備答辯。二、畢業(yè)設計（論文文）題目應完完成的工作（含含圖紙數量）1.共同擬定調查方案案，設計調查查問卷，問卷卷發(fā)放不少于于450份，獨立統(tǒng)統(tǒng)計分析有關關數據，進行行初步定位（物物業(yè)類型、目目標市場、價價格等），完完成書面調研研報告；2.項目規(guī)劃設設計方案、進進度計劃、營營銷策劃方案案、投資估算算、財務評價價等工作3.最終提交可可行性研究報報告一份（含含項目規(guī)劃方方案圖、財務務評價報表）；；三、畢業(yè)設計（論論文）進程的的安排序號設計（論文）各階階段任務日期備注1準備階段無2調查階段無3統(tǒng)計分析及調研報報告階段無4技術研究階段無5營銷策劃階段無6經濟研究階段無7論文初稿審查階段段無8修改定稿提交階段段無9答辯準備與答辯階階段無四、主要參考資料料及文獻閱讀讀任務（含外外文閱讀翻譯譯任務）【1】《投資項目可行行性研究指南南》編寫組：：《投資項目目可行性研究究指南》（試試用版），中中國電力出版版社；【2】劉曉君等編著：：《技術經濟濟學》（第三三版），西北北大學出版社社；【3】中華人民共和國國建設部發(fā)布布：《房地產產開發(fā)項目經經濟評價方法法》，中國計計劃出版社；；【4】蘭峰等編著：《房房地產開發(fā)與與經營》，中中國建筑工業(yè)業(yè)出版社；【5】中國房地產估價價師學會編：：《房地產估估價理論與方方法》，中國國物價出版社社；【6】《西安統(tǒng)計年鑒鑒》，中國統(tǒng)統(tǒng)計出版社；；【7】房地產相關報紙紙、期刊、網網站；【8】西安市有關部門門對房地產開開發(fā)項目的收收費標準；五、任務執(zhí)行日期期畢業(yè)實習、設計計計劃安排從第第一周（2012年2月27日）開始至至第十六周（2012年6月8日）結束，為為期十六周。本本計劃只能提提前，不能拖拖后，提交正正式論文的截截止日期為2011年5月30日。自2012年22月27日起，至至2012年6月8日止。六、審核批準意見見教研室主任任簽（章）主管院長（主主任）簽（章）摘要本次可行性研究目的是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法，在工程項目投資決策前，綜合研究建設項目的可能性和可行性，由此確定該項目是否應該投資決策和如何投資等結論性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學的依據，并作為開展下一步工作的基礎。本次可行性研究報告是針對XX集團西北區(qū)域公司的“桑梓情懷”項目而做的。首先，根據項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設的設想以及項目的基本情況，在實施全面的市場調查的基礎上，對項目進行初步的定位；其次，根據前階段的研究成果，及項目用地情況、開發(fā)商的設想和有關城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設計的指導思想、原則和方案；然后，對擬開發(fā)項目實施進度進行安排，擬定營銷方案；最后，在完成以上階段的基礎上，對項目進行投資估算、財務評價和不確定性分析，最終確定本項目是可行的，同時對開發(fā)商提出相關意見和建議?！娟P鍵詞】：可行性研究，市場調查，投資估算，財務評價。AbstractThepurposeofthisFeasibilitystudyistoofferascientificmethodoftakingtechno-economyanalysisanddemonstrationtoconstructprojectsbeforeinvestmentdecision-makingbeforetheprojectdecision-making,syntheticallyresearchtheadvanceandpracticabilityintechnology,rationalityineconomyandthepossibilityandfeasibilityoftheproject,thereoutmakesurewhetherandhowtoinvestandsomeotherlikelyconclusion,offercredibleandscientificgisttodecision-makingdepartmenttomakefinaldecision,andtakewhichasthebasesfornextwork.Realestateisaintegratingeconomyactivity,investedgreatly,constructedlongandinvolvedwidely.Toachievetheanticipativeeconomyeffectsoftheproject,firstofall,feasibilitystudymustbewelldone,inthisway,manyimportanttechno-economyprinciplesandbasicmaterialsofrealestateprojectscanbesettledandcarriedout.Finally,bringforwardconclusion,makethedevelopermakedecisionsonthebasesofscience.Thispaperiscomposedaccordingtoarealprojectof"xinjiamiao"landsLtdnamed“Feelingofnature”.Firstly,accordingtotheconceiveofthedevelopertotheprojectandtheproject’sbasiccomplexion,onthebasesofcompletemarketresearch,maketheprimarypositioningfortheproject;secondly,accordingtothedisquisitionfruitofformerphases,thesituationoftheterrausingfortheproject,conceiveofthedeveloper,requirementsaboutcityprogramming,andsoon,bringforwardthelodestar,principlesandblueprintforprogrammingdesignoftheproject;thirdly,arrangetheactualizingschedulefortheprojecttobedeveloped,studyoutmarketingscheme;finally,onthebasesofupwardsphases,estimatetheinvestmentoftheproject,evaluatetheprojectinfinanceandanalyzetheuncertainty,finallymakesurethatthisprojectisfeasible,moreover,makesomeopinionsandsuggestionstothedeveloper.【Keywords】:Feasibilitystudies,marketresearch,investmentestimationandfinancialevaluation.目錄TOC\o"1-1"\t"標題6,2,標題7,3"\h\uHYPERLINK\l_Toc313671總論 1HYPERLINK\l_Toc123751.1項目概況 1HYPERLINK\l_Toc253881.1.1項目開發(fā)商簡介1HYPERLINK\l_Toc92991.1.2項目簡介1HYPERLINK\l_Toc42481.1.3項目周邊概況1HYPERLINK\l_Toc180591.2項目提出的背景 2HYPERLINK\l_Toc221701.3項目建設必要性 2HYPERLINK\l_Toc271731.4項目可行性研究的依據 3HYPERLINK\l_Toc61531.5技術經濟指標 3HYPERLINK\l_Toc311691.6結論及建議 4HYPERLINK\l_Toc25505結論 4HYPERLINK\l_Toc17752存在的問題及建議 5HYPERLINK\l_Toc73922市場分析與定位 6HYPERLINK\l_Toc205332.1宏觀分析6HYPERLINK\l_Toc144892.1.1宏觀經濟分析及預測6HYPERLINK\l_Toc101582.2中觀分析13HYPERLINK\l_Toc49572.2.1西安市經濟狀況分析及預測13HYPERLINK\l_Toc205992.2.2西安市房地產市場狀況分析及預測 17HYPERLINK\l_Toc225042.3區(qū)域市場情況分析 18HYPERLINK\l_Toc19942.3.1基本情況18HYPERLINK\l_Toc241122.3.2供給分析20HYPERLINK\l_Toc286272.4項目SWOT 41HYPERLINK\l_Toc106672.5項目定位 43HYPERLINK\l_Toc12583建設條件 47HYPERLINK\l_Toc188873.1自然條件 47HYPERLINK\l_Toc257483.2用地條件 47HYPERLINK\l_Toc205963.3市政配套條件 47HYPERLINK\l_Toc119544規(guī)劃設計方案 48HYPERLINK\l_Toc272134.1規(guī)劃設計方案的指導思想 48HYPERLINK\l_Toc165564.2規(guī)劃設計方案的原則 48HYPERLINK\l_Toc157264.3建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案設想 48HYPERLINK\l_Toc136254.4項目主要技術指標 51HYPERLINK\l_Toc313815項目開發(fā)進度安排 52HYPERLINK\l_Toc326345.1項目進度安排的思想原則53HYPERLINK\l_Toc82715.2項目開發(fā)進度安排的依據 53HYPERLINK\l_Toc255845.3項目開發(fā)進度安排 53HYPERLINK\l_Toc185926營銷方案 55HYPERLINK\l_Toc261256.1銷售理念 55HYPERLINK\l_Toc237416.2銷售進度與銷售收入實現計劃 56HYPERLINK\l_Toc142006.3營銷節(jié)奏與策略 59HYPERLINK\l_Toc101997投資估算及資金籌措 61HYPERLINK\l_Toc241197.1投資估算的原則 61HYPERLINK\l_Toc187027.2項目投資估算依據61HYPERLINK\l_Toc126337.3項目投資估算 61HYPERLINK\l_Toc179077.4資金籌措與使用計劃 64HYPERLINK\l_Toc20188財務評價 65HYPERLINK\l_Toc190268.1財務評價基礎數據的測算 65HYPERLINK\l_Toc51128.2盈利能力分析 66HYPERLINK\l_Toc182028.3清償能力分析 68HYPERLINK\l_Toc298638.4不確定性分析 68HYPERLINK\l_Toc290759結論及建議71HYPERLINK\l_Toc68519.1結論 71HYPERLINK\l_Toc279789.2存在的問題及建議 71HYPERLINK\l_Toc16797參考文獻73HYPERLINK\l_Toc32347致謝信75HYPERLINK\l_Toc687附錄76HYPERLINK\l_Toc20219附錄一：項目規(guī)劃方案76HYPERLINK\l_Toc879附錄二：調查問卷76HYPERLINK\l_Toc13750附錄三：財務評價報表801總論1.1項目概況項目開發(fā)商簡介該項目開發(fā)商為XX集團西北區(qū)域公司。XX集團初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經營房地產。2001年4月，XX（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。XX集團秉承“用心做事，誠信為人”、“以人為本，創(chuàng)新為魂”等“XX之道”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢。歷經十年探索和實踐，現已發(fā)展成為一個以房地產開發(fā)為主營業(yè)務的上市公司，同時也是中國建設系統(tǒng)企業(yè)信譽AAA單位、房地產開發(fā)企業(yè)國家一級資質單位。XX集團堅守“科學筑家”的使命，在企業(yè)經營中體現專業(yè)和科學的特質，為客戶提供高品質的產品，已經成為中國地產行業(yè)內極富特色與競爭力的全國化品牌公司。XX集團初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經營房地產。2001年4月，XX（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。XX已在西安擁有曲江尚林苑、芙蓉世家和湖城大鏡等具有很大市場影響力的項目。項目簡介本項目位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側的XX大道直通XX生態(tài)區(qū)。南眺XX公園，北瞰XX經濟技術開發(fā)區(qū)。項目總占地121.06畝，容積率3.5，計容積率面積28.25萬平方米。本案共規(guī)劃住宅４種樓型4×６＝２４棟（地下一層）2754戶另加一棟商業(yè)樓。主力戶型為80—100的兩室，以及110—135的三室。建筑結構為框架剪力墻結構，整個項目分兩期開發(fā)。項目周邊概況出行：與東郊世園會主址廣運潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，周邊更是擁有36、309、211、241、406等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺。配套：周邊配套齊全，學校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集，搖籃幼兒園、西煤子校、陜重中學；工行、商業(yè)銀行、農行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生活所需一應俱全。其他:本項目東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西瞰大明宮，具有很好的自然環(huán)境。但由于本地區(qū)房地產市場尚未發(fā)展成熟，人文環(huán)境較差。1.2項目提出的背景從宏觀來看全球經濟正在從08年的金融危機中艱難復蘇，我國城市化率剛剛突破50%，這些都標志著我國經濟的增長點站在了一個歷史的路口。從2011年1月26日，新“國八條”出臺開始，國家政府多次上調存款準備金率和存貸款基準利率，且從2012年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產調控之決心。2012年3月5日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內生產總值增長7.5%；再加上本年是國家領導人換屆之際，預計宏觀調控政策一年內不會有大的改變。從中觀上來看，西安剛以其四大世界文明古都的地位確定了建立國際化大都市的目標，隨著政府的北遷，西咸一體化提出以及浐灞生態(tài)區(qū)的建成，西安的整體布局將更趨完善。這也將進一穩(wěn)定其西部中心城市的地位。從區(qū)域環(huán)境來看，去年世界園藝博覽會，剛剛在離本項目十五分鐘車程的廣運潭舉辦，這不僅提升了西安的城市形象，也大大促進了本地區(qū)的發(fā)展，未來的幾年浐灞生態(tài)區(qū)很可能成為第二個曲江。1.3項目建設必要性西安的東北部離西安市中心較近，可整體人文環(huán)境水平并不高，這大大的影響了西安整體的發(fā)展，從2004年提出建設浐灞生態(tài)區(qū)以來，浐灞生態(tài)區(qū)的建設也在不斷進行，而本地區(qū)的發(fā)展好壞將直接影響到浐灞生態(tài)區(qū)的建設進程。因此，本地區(qū)基礎設施，以及居住條件的不斷完善將十分必要。1.4項目可行性研究的依據開發(fā)商有關情況及項目提出的背景；擬建項目的土地費用及其他有關基礎資料；擬建項目的市政建設條件；擬建項目市場調研、項目定位、營銷方案等方面的內容；擬建項目規(guī)劃設計方案的設想；資金籌措與使用計劃的構想；西安市有關部門對房地產開發(fā)項目的政策法規(guī)、定額、收費標準等；有關建設項目的經濟評價的基本參數和指標等。1.5技術經濟指標項目技術指標入下表：項目經濟指標如下表：1.6結論及建議結論通過對***項目的社會環(huán)境、經濟環(huán)境以及投資環(huán)境的分析可知，本項目有著較好的社會經濟環(huán)境，具有一定的獲利空間。項目所處位置交通便利，離市中心較近，且具有很好的自然環(huán)境和發(fā)展前景，浐灞生態(tài)區(qū)的進一步完善將更加提升該項目的市場前景。綜合起來可以得到以下結論：通過對宏觀環(huán)境分析可知，雖然目前政府還在打壓房地產，但長期來看我國的經濟快速增長以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時間。通過對宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項目的開發(fā)。通過對市場的供給和需求進行分析可知，該項目存在一些競爭性樓盤，但就目前市場需求來看，仍存在很大的獲利空間。通過本項目的SWOT分析可知，本項目具有較明顯的優(yōu)勢，因此本項目的銷售工作可以順利進行。通過對本項目各項財務指標進行分析可知，本項目投資回收期短且可以獲得較高的利潤。存在的問題及建議通過對本項目的可行性研究，發(fā)現了本項目仍存在一些問題，具體問題以及對本項目的一些建議如下：目前政府對房地產的調控仍然沒有放松，近一兩年內，房地產市場狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準備防止資金鏈發(fā)生斷裂。本地區(qū)房地產市場雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對本地區(qū)市場潛力方面的宣傳。本項目工期緊，且樓棟數多，故要求詳細的施工組織，要加強對進度、質量方面的控制。本項目對銷售收入和建設投資的財務敏感性較大，故要非常重視銷售工作，以及總成本的控制。附近競爭性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。與銀行建立關系，實施銀行按揭貸款，以解決客戶目前的支付能力與房價相差太大的矛盾。2市場分析與定位2.1宏觀分析宏觀經濟分析及預測2011年面對復雜多變的國際形勢和國內經濟運行環(huán)境，我國實施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經濟運行總體良好。雖然經濟增速有所放緩，但仍保持相對穩(wěn)健的步伐；工業(yè)生產平穩(wěn)增長；居民消費持續(xù)增長；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)步增長。未來經濟發(fā)展面臨的國內外環(huán)境更趨復雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對2012年宏觀經濟形勢分析如下：有利因素國際方面（1）世界經濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，經濟格局的變化將提升，世界經濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，我國的國際影響力在不斷加強。總體上看，2012年世界經濟仍將呈現低速增長態(tài)勢，預計2012年世界經濟的年均增長率為4.5%左右，發(fā)達經濟體的增長率為2.5%，新興經濟體和發(fā)展中國家經濟增長率為6.5%。包括20國集團在內的多種對話機制的形成將為我國廣泛參與全球經濟金融事務提供了更多的國際舞臺；世界經濟格局變化還將推動國際經濟秩序朝著更加公正合理的方向轉變。（2）美國經濟再次陷入衰退可能性不大。去年10月以來，美國消費者信貸按年率一直保持正增長，有利于促進消費需求擴張。今年4月以來，美國工業(yè)生產一直保持擴張態(tài)勢，工業(yè)生產指數和產能利用率提升都較為明顯。另外，美國銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財政政策獲得新的空間。今年8月2日國會提高聯(lián)邦政府舉債上限，為美國政府繼續(xù)實施刺激性財政政策創(chuàng)造了條件。美國貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢，聯(lián)邦基金利率0-0.25%的超低水平將一直維持至2013年，美聯(lián)儲已宣布延長4000億美元的國債期限，未來美聯(lián)儲仍有采取其他措施進一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。從失業(yè)率來看，美國11月份失業(yè)率降至近兩年半低點8.6%，就業(yè)出現穩(wěn)健增長態(tài)勢。從以上信息可以看出，美國經濟再次陷入衰退的可能性很小，如果這些好轉能夠持續(xù)下去，美國經濟將有所改善。（3）歐洲主權債務危機導致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。歐元區(qū)一旦解體，整個歐洲將陷入停滯，各國在國際事務中的話語權也將明顯下降，并將嚴重危害世界經濟的復蘇。因此，世界各國和國際組織雖然立場存在明顯差異，但最終均會達成有效的短期救助方案；而從中長期看，隨著歐元區(qū)在財政、金融等方面進行大幅度的制度調整，主權債務危機將會逐步得以解決。（4）日本經濟將緩慢復蘇。雖然今年日本經濟出現負增長，但在災后恢復重建的帶動下，日本經濟有望逐步緩慢復蘇。日本央行預測，經濟從今年4季度開始進入溫和復蘇軌道，但日本經濟仍面臨世界經濟復蘇放緩、日元升值和內生增長動力不足等挑戰(zhàn)。國際貨幣基金組織預計，今年日本經濟將下降0.5%，但明年有望實現2.3%的增長。（5）新興經濟體經濟增速將保持較快增長。全球經濟增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價格的進一步上漲，這將有利于緩解新興經濟體的輸入性通脹壓力和經濟過熱，加之發(fā)達國家延長低利率貨幣政策執(zhí)行時間，新興經濟體有可能適度放松過度從緊的貨幣政策，以促進經濟增長。另外，新興經濟體的財政狀況普遍顯著好于發(fā)達國家，刺激內需支持經濟增長的政策空間仍然較大。國際貨幣基金組織預計，新興市場和發(fā)展中國家經濟今明兩年仍將分別增長6.4%和6.1%，其中，俄羅斯分別增長4.3%和4.1%，印度分別增長7.8%和7.5%，巴西分別增長3.8%和3.6%，撒哈拉以南非洲地區(qū)分別增長5.2%和5.8%。（6）美元國際地位削弱為人民幣國際化帶來機遇。美元國際地位削弱刺激國際儲備貨幣進一步多元化，將為人民幣成長為國際貨幣提供更大的空間。另外使我國等新興大國在國際貨幣體系方面話語權和影響力不斷提高，有助于我國加快實施人民幣國際化戰(zhàn)略。使許多國家和地區(qū)更加重視加強區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實現區(qū)域化帶來新機遇。（二）國內方面（1）我國經濟仍處于增長“長周期”我國經濟仍處于增長“長周期”從短期來看，房地產行業(yè)和制造業(yè)仍是拉動經濟增長的主要動力。另外，企業(yè)自主投資較強，制造業(yè)增長較快也將推動經濟增長。從中長期來看，企業(yè)設備升級等投資需求勢頭不減，國內較高的儲蓄率對拉動內需仍有很大空間,我國經濟將長期處在一個增長通道中。（2）宏觀經濟政策主基調不會變化。2011年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵產業(yè)，部分企業(yè)出現了多年未遇的停產現象。同時，在政策緊縮下，許多中小企業(yè)資金鏈緊繃，尤其是沿海地區(qū)的一些外貿制造業(yè)企業(yè)，停工現象開始蔓延，失業(yè)率開始上升。2012年宏觀調控政策從整體政策框架和總基調上，不會有太大改變，可能仍是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長在宏觀調控框架中的重要性越來越凸顯,會根據實際經濟情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性,政策將更加關注經濟下滑的風險。（3）十二五”期間我國將不斷加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設，將不斷加強工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設濟發(fā)展的主要驅動力。成為經濟發(fā)展的主要驅動力。根據國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到2015年我國工業(yè)化率將由現在的50%上升到65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現在的45.7%上升到60%左右。工業(yè)產值每增加1個百分點，就可以帶動GDP增長0.6個百分點，城鎮(zhèn)化率每增加1個百分點，可以帶動GDP增長1.5-2個百分點。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設將成為經濟發(fā)展的強大驅動力。（4）經濟結構調整促進經濟健康增長。促進經濟健康增長金融危機正在倒逼中國經濟從“出口”轉到“內需”上來。2012年，我國將充分利用本輪金融危機和經濟增長降速的有利時機，把主要的精力放在轉方式、調結構、促改革上，加大落后產能淘汰和節(jié)能減排的政策力度，強制高成本高能耗高污染產業(yè)的退出與調整，同時傾力培育戰(zhàn)略新興產業(yè)和科技含量高、市場需求潛力大的產業(yè)及產品崛起，盡快形成經濟增長的新引擎。在這一轉型進程中，一批出口型企業(yè)、高能耗型以及部分高成本房地產企業(yè)，將會遭遇倒閉、重組、兼并和收購的命運；一批節(jié)能環(huán)保、綠色制造、生物醫(yī)療和新一代IT等新興產業(yè)將會呈現新的盈利機會。（5）中西部地區(qū)經濟發(fā)展空間大。我國經濟發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經濟發(fā)展中存在的問題，同時，解決這一問題也是我國保持經濟持續(xù)發(fā)展的機遇，我國中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、土地、勞動力等生產要素供應條件上，具有更大的比較優(yōu)勢，由于經濟發(fā)展水平的差異，市場需求潛力有更大的增長空間，經濟發(fā)展有更大的增長前景。我國能源、原材料工業(yè)發(fā)展的重心，已開始向中西部地區(qū)轉移，加工業(yè)向中西部地區(qū)轉移的速度也在進一步加快。（6）國內市場消費增長潛力巨大。我國已經進入全面建設小康社會階段，消費結構也進入全面升級階段。在進一步調整收入分配體制，提高勞動者收入報酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費增長的制約瓶頸之后，國內市場的消費增長仍具有十分巨大的潛力。（7）通貨膨脹壓力減緩。經濟回落降低通脹壓力、輸入性通脹逆轉以及國內食品價格進入回落周期促使我國通脹回落，預計2012年CPI在3.2%左右。PPI也將出現快速回落,預計2012年繼續(xù)回落至3.5%左右。（8）綠色產業(yè)在全球興起為我國產業(yè)轉型升級提供新契機。發(fā)展新興綠色產業(yè)，有利于我國保護環(huán)境、提高能源資源利用效率和推動產業(yè)升級。綠色產業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國趕上新一輪全球產業(yè)調整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達國家的差距，提供了重要契機。另外，新能源和節(jié)能環(huán)保等綠色產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，為我國培育新的經濟增長點和市場需求提供了重要機遇。不利因素國際方面（1）歐債危機正演變?yōu)榻洕鹑谌蚧笫澜缃洕媾R的最新挑戰(zhàn)。國際金融市場更加動蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國政府對宏觀經濟的調控能力；全球正在進入一個借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲蓄的國家來購買，一旦新債無人購買，必將導致國家破產、債務違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。（2）美國經濟增速下降。增速下降受通脹率上升影響，居民實際收入增速下降；受經濟整體不景氣影響，投資者信心不足。目前，國際組織、美國政府、經濟學家和大型商業(yè)機構都下調了對美國經濟今明兩年的增長預期。國際貨幣基金組織2010年9月對美國經濟2011和2012年的增速預測，從6月的2.5%和2.7%分別下調至1.5%和1.8%。（3）歐元區(qū)經濟下行風險加大。受全球經濟增速趨緩、南歐諸國財政狀況持續(xù)惡化、歐債危機可能進一步升級等因素影響，歐元區(qū)經濟增長乏力，同時，歐元區(qū)各國經濟走勢分化更加明顯,就業(yè)形勢依然嚴峻。2012年歐元區(qū)經濟增速較2011年將明顯回落，甚至可能出現負增長。國際貨幣基金組織于9月將歐元區(qū)2011年和2012年GDP增長率由6月的2.0%和1.7%下調至1.6%和1.1%。（4）日本經濟逐漸呈現好轉跡象,但仍未走出通貨緊縮。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產設施嚴重損壞和電力供應短缺，出口大幅下降，對外貿易順差減少，經濟仍未走出通貨緊縮態(tài)勢。（5）新興經濟體增速將繼續(xù)放緩。新興經濟體由于全球產業(yè)鏈遭受沖擊和發(fā)達國家經濟形勢惡化以及國際資本市場大幅震蕩，經濟增長將繼續(xù)放緩。巴西、俄羅斯等國家和國際機構紛紛下調明年經濟增長率預期。（6）各種形式的保護主義措施干擾我國對外經濟發(fā)展。未來美國等發(fā)達國家針對我國的保護主義措施勢必增多，除了傳統(tǒng)的貿易保護主義措施外，諸如碳關稅之類新型保護主義措施還會層出不窮；各種形式的投資保護主義措施，有可能影響我國企業(yè)在海外的發(fā)展；我國銀行、保險等金融機構在開展跨國經營時，一些金融業(yè)務會受到金融保護主義的限制。（7）應對對氣候變化對對我國提出更更高要求。隨隨著后京都議議定書時代的的到來，發(fā)達達國家會從各各方面施壓，要要求我國承擔擔減排責任，而而且國內經濟濟發(fā)展面臨的的資源環(huán)境硬硬約束也會增增大，對我國國轉變經濟發(fā)發(fā)展方式提出出了更高要求求。（8）大宗宗商品價格仍仍將高位劇烈烈震蕩。受新新興市場國家家經濟增長和和全球經濟面面臨的風險進進一步上升的的影響，2012年全球大宗宗商品價格將將進入緩慢上上升通道，但但上升空間有有限。歐債危危機等不確定定因素使大宗宗商品的價格格波動幅度加加大。（二）國內方面（1）我國國經濟增速繼繼續(xù)放緩。2012年世界經濟濟極具不確定定性和不穩(wěn)定定性，金融動動蕩已致外需需明顯下降，國國內高通脹下下的投資拉動動模式難以為為繼，加之土土地可開發(fā)數數量減少，土土地財政拉動動經濟的空間間縮小，也使使內需增長有有限，經濟增增速呈現逐漸漸回落趨勢。（2）經濟濟結構失衡問問題嚴重。國國內消費嚴重重不足，居民民消費率持續(xù)續(xù)下降，雖然然國家已經啟啟動刺激內需需計劃，但截截至目前為止止效果并不明明顯。過度依依賴投資，不不僅影響消費費，也存在生生產能力過剩剩和閑置，加加大金融風險險的隱患；依依賴出口，國國際貿易長期期失衡，不僅僅具有較大的的風險，也導導致貿易磨擦擦加劇。（3）投資資增速將繼續(xù)續(xù)下滑。20122年拖累我國國固定資產投投資的主要因因素為房地產產投資及其相相關投資?；ㄍ顿Y，制制造業(yè)投資在在地產相關產產業(yè)鏈，政策策相對緊縮的的大環(huán)境，以以及財政收入入下降等因素素的影響下將將繼續(xù)下滑。預預計2012年我國固定定資產投資增增速為18%左右，在房房地產、基建建、制造業(yè)的的投資組合中中，制造業(yè)相相對增速最高高。（4）出口口風險加大。歐歐債危機影響響不斷深化，正正開始由邊緣緣國家向核心心國家蔓延，由國債市場向銀行業(yè)蔓延，未來我國對歐盟出口的風險會進一步增加。美國經濟不景氣對我國出口的影響也將逐漸顯現。另外，今年以來由于經受自然災害的日本經濟處于恢復期，需要大量進口，使我國對日本的出口一直保持較快增長，但是隨著日本經濟形勢好轉，進口將有所下降。（5）通貨貨膨脹的潛在在風險加大。在在全球貨幣寬寬松的情況下下，通脹預期期短期難以輕輕易改變；當當前經濟內在在擴張壓力依依然存在；收收入分配體制制的改革，提提高普通勞動動者收入，必必然導致勞動動力成本提高高資源稅的改改革，使得土土地和資源等等的要素成本本提高；環(huán)境境的治理和改改善，使得環(huán)環(huán)境成本的提提高；世界經經濟復蘇后，我我國大宗進口口的原油、鐵鐵礦石、有色色金屬礦產的的價格都可能能有較大幅度度提升；可能能存在的自然然災害、輿論論炒作等都可可能成為成本本推動的通貨貨膨脹的因素素。（6）人口紅利對GGDP貢獻減少。人人口紅利對1980年至今,我國勞動力力的充足供給給得益于新中中國成立后的的三次嬰兒潮潮和大規(guī)模城城市化。但第第一次和第二二次嬰兒潮出出生的人群現現在已經開始始進入退休年年齡,農民工進城城的轉移速度度也在下降。大大部分學者和和研究機構都都預期我國勞勞動力人口將將在20155年前后達到到頂峰,人口紅利對GDP的貢獻將大大幅減少。今今后我國GDP的增長將主主要依賴于技技術進步和資資本的積累。綜綜合來看，全全球經濟的下下行風險正在在顯著加大，雖雖然不至于導導致美國、歐歐洲經濟出現現類似2008年的衰退，但但也給復蘇中中的世界經濟濟踩了一次剎剎車。今后一一個時期世界界經濟“兩極化”趨勢將進一一步突出，西西方國家經濟濟短期內難以以徹底擺脫國國內政治經濟濟危機，需要要相當長的一段時間恢恢復和調整。相相比之下，亞亞洲、非洲和和拉丁美洲的的新興經濟體體已經走上了了增長的軌道道，今后幾年年仍將是世界界經濟增長的的主要推動力力。國內的經經濟增長處于于短期回調狀狀態(tài)，支撐經經濟中長期增增長的各類要要素組合仍比比較好，我國國經濟發(fā)展的的基本面良好好：工業(yè)化、城城市化都在快快速增長；百百姓住房消費費和汽車消費費仍是消費的的熱點，將持續(xù)活躍躍；新的區(qū)域域增長極不斷斷涌現；投資資需求雖然有有所降低，但但仍然比較旺旺盛。與此同同時，我們的的勞動力成本本將上升，地地價將上升，資資源環(huán)境使用用成本也將上上升，而且人人口老齡化將將更加明顯，這這些因素將導導致我們傳統(tǒng)統(tǒng)的低成本競競爭優(yōu)勢逐漸漸喪失。總之，預計我國經經濟將仍會有有一個較為快快速的增長，但但隨著政府的的關注角度從從關注經濟的的增長速度轉轉到經濟的增增長質量上以以后，其增長長速度會有所所減緩。房地產市場宏觀形形勢分析及預預測回顧2011年在中國國的城市化進進程中注定會會是有里程碑碑式意義的一一年。20111年12月19日中國社會科科學院在京發(fā)發(fā)布《社會藍藍皮書：2012年中國社會會形勢分析與與預測》。藍藍皮書指出，2011年，中國城城鎮(zhèn)人口占總總人口的比重重將超過50%，這意味著著中國城市化化水平首次超超過50%。這標志著著中國數千年年來以農村人人口為主的城城鄉(xiāng)人口結構構發(fā)生了逆轉轉，中國從一一個具有幾千千年農業(yè)文明明歷史的農民民大國，進入入以城市社會會為主的新成成長階段。這這也標志著我我國城市化開開始由高速向向低速過度。2010年應屆畢畢業(yè)生規(guī)模是是本世紀初的的6倍，2011年高校畢業(yè)業(yè)生人數為660萬人，“十二五”時期應屆畢畢業(yè)生年平均均規(guī)模將達到到近700萬人。畢業(yè)生生人數連年創(chuàng)創(chuàng)新高，這也也從一個側面面說明房地產產市場剛性需需求依然十分分強勁。從2011年1月226日，新“國八條”出臺開始，國國家政府多次次上調存款準準備金率和存貸款基準準利率，且從2012年初至今仍仍不見有明顯顯松動跡象，可可見政府對房房地產調控之之決心。展望2012年3月55日溫家寶在第第十一屆全國國人民代表大大會第五次會會議上指出今今年經濟社會會發(fā)展的主要要預期目標是是：國內生產產總值增長7.5%；城鎮(zhèn)新增增就業(yè)900萬人以上，城城鎮(zhèn)登記失業(yè)業(yè)率控制在4.6%以內；居民民消費價格漲漲幅控制在4%左右；進出出口總額增長長10%左右，國際際收支狀況繼繼續(xù)改善。同同時，要在產產業(yè)結構調整整、自主創(chuàng)新新、節(jié)能減排排等方面取得得新進展，城城鄉(xiāng)居民收入入實際增長和和經濟增長保保持同步。這這是多年來政政府首次放棄棄GDP增速保八，可可見政府的發(fā)發(fā)展觀念從單單一的追求經經濟的高速發(fā)發(fā)展轉到了追追求經濟增長長的質量上，從從這點看以看看出政府在建建設方面的投投資可能會有有所減少。這這個報告上溫溫總理還指出出:繼續(xù)推進保保障性安居工工程建設，在在確保質量的的前提下，基基本建成500萬套，新開開工700萬套以上.這是繼去年年推出1000萬套基礎上上繼續(xù)加強了了保障房建設設力度?？梢娨娊衲昴甑妆１Ｕ戏康年懤m(xù)續(xù)建成對房地地產市場也會會帶來一定的的沖擊。總之，房地地產宏觀環(huán)境境依然不清晰晰，但近期看看不會大幅跳跳水，依然存存在獲利空間間。2.2中觀分析西安市經濟狀況分分析及預測綜合經濟實力大幅幅提升?！笆晃濉币詠恚靼舶步洕l(fā)展取取得了巨大成成就，生產總總值連續(xù)跨越越2000億、3000億兩大臺階階，在全國城城市中的位次次明顯前移。經濟規(guī)模?？焖賶汛?。全全市生產總值值達到32441.49億億元，年均增增長14.5%，是2005年的2.47倍。人均GDP達到5790美元，是2005年的2.67倍。完成財財政總收入510.778億元，年均均增長27.3%，是2005年的3.1倍。其中，地地方財政一般般預算收入241.8億元，年均均增長33.3%，是2005年的3.31倍；支出達達到371.665億元，增長34.2%。投資消費費需求旺盛?！笆晃濉逼陂g，全社社會固定資產產投資累計突突破1萬億元，為“十五”期間投資總總量的4倍；2010年社會消費費品零售總額額達到1611億元，年均均增長18.9%，是2005年的2.4倍。產業(yè)結構構持續(xù)優(yōu)化。到“十一五”末，五大主導產業(yè)實現增加值1620.7億元，占全市GDP的50%；實現工業(yè)增加值1006億元，是2005年的2.4倍；三次產業(yè)結構由5：42.5：52.5調整為4.3：43.5：52.2。開發(fā)新區(qū)作用凸顯顯。開發(fā)新區(qū)區(qū)主要經濟指指標占全市的的比重持續(xù)上上升，規(guī)模以以上工業(yè)增加加值、實際利利用外資分別別占到全市的的35%和75.6%，成為全市市推進產業(yè)化化和城市化的的重要載體。城鄉(xiāng)面貌極大改善善。發(fā)揮規(guī)劃的的引領作用，確確立了把西安安建設成富有有歷史文化特特色的國際化化大都市的新新定位，城市市特色逐步彰彰顯。城市規(guī)規(guī)模迅速擴大大，城市建成成區(qū)面積達到到395平方公里，城城市化率由2005年的63.3%提高到2010年的70%。綜合交通網絡更加加完善。西安安咸陽國際機機場旅客吞吐吐量突破1800萬人次，進進入世界百強強機場行列；；鐵路路網更更加完善，成成為全國鐵路路六大客運樞樞紐之一；以以西安為中心心的“米”字型高速公公路全部建成成，成為全國國高速公路重重要的節(jié)點城城市；城市主主要路網基本本形成，地鐵鐵一、二號線線全面開工建建設，二環(huán)路路實現立交化化，三環(huán)路主主線貫通，斷斷頭路基本打打通，人均道道路面積14.8平方米。農農村公路建設設改造8400公里，基本本實現平原區(qū)區(qū)行政村“村村通油（水水泥）路”。市政服務能力顯著著增強。城市市日供水能力力達到186.335萬噸，城市市未來發(fā)展用用水保障能力力明顯增強，燃燃氣普及率達達到95%，污水處理理率由40%提高到90%，生活垃圾圾無害化處理理率達到90.3%，供電能力力日最大負荷荷達到369.6萬千瓦，比2005年增加128.4萬千瓦。城城市管理提升升年活動全面面實施，城市市服務功能進進一步增強。生態(tài)環(huán)境不斷改善善。成為國家家衛(wèi)生城市和和國家園林城城市。全面啟啟動秦嶺北麓麓生態(tài)保護工工程和增綠工工程，森林覆覆蓋率達到45%，綠地率達達到31.977%；大力實施“碧水工程”，開展渭河西西安城市段、浐灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面2萬多畝。圓滿完成省政府下達的兩項約束性減排指標，化學需氧量和二氧化硫分別削減14.1%和22.1%。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質量優(yōu)良天數達到304天，比2005年增加了14天，創(chuàng)歷史最好水平。城市改造成效顯著著。大力推進進城中村和棚棚戶區(qū)改造工工程，完成120個城中村整整村拆除工作作，和30個棚戶區(qū)改改造項目，安安置房開工面面積約4000萬平方米，已已回遷居民14.52萬人。區(qū)域域改造進程加加快，啟動實實施未央新城城、大明宮、紡紡織城、大興興新區(qū)、朱宏宏路、解放路路、東大街、小小寨商圈、土土門地區(qū)等一一批區(qū)域改造造工程。全面面完成隴海線線城市段環(huán)境境整治，徹底底改變了鐵路路沿線多年來來臟亂差面貌貌。人民生活更加幸福福。大力實施“民生八大工工程”，大幅提升升人民群眾生生活水平和質質量，市民幸幸福感明顯增增強。全市民民生方面總投投入達到185.1億元，增長27.2%。榮獲中國國最具幸福感感城市、十大大中國最關愛愛民生城市等等榮譽稱號。收入水平穩(wěn)步提高高。城市居民民人均可支配配收入和農村村居民人均純純收入分別達達到22244元和7750元，年均增增長17.3%和23.5%，分別是“十五”末的2.3倍和2.24倍。五年城城鎮(zhèn)新增就業(yè)業(yè)56.18萬人，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)登記失業(yè)率率控制在4.5％以內，動動態(tài)消除“零就業(yè)家庭”。新建人力力資源市場14個，農村勞勞動力轉移就就業(yè)280.882萬人。累計計發(fā)放全民創(chuàng)創(chuàng)業(yè)小額擔保保貸款7.97億元，被國國家確定為首首批“創(chuàng)業(yè)型試點點城市”。社會保障體系不斷斷健全。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)職工基基本養(yǎng)老保險險、失業(yè)保險險、基本醫(yī)療療保險、工傷傷保險和生育育保險參保人人數分別達到到187.003萬人、130.111萬人、364.4萬人、109.445萬人和87.72萬人。新型型農村合作醫(yī)醫(yī)療參合人數數達到387.339萬人。經濟濟適用房累計計完成投資144億元，累計計竣工815萬平方米，解解決了9萬戶單位職職工和中低收收入家庭住房房問題。廉租租房建設進程程加快，累計計保障家庭20017戶。32萬城鄉(xiāng)低保保群眾實現了了應保盡保，基基本生活得到到了保障。教育優(yōu)先地位進一一步鞏固。累累計投入244.2億元，完成成全市山區(qū)農農村義務教育育布局調整，建建成99所農村標準準化寄宿制學學校，完成137所農村中小小學危房改造造、80所薄弱學校校治理和201.8萬平方米校校舍安全工程程任務，在全全省率先實施施“蛋奶工程”，惠及農村村學生25.1萬人。小學學入學率、鞏鞏固率、升學學率均達到100%，初中入學率率和鞏固率達達到98%以上，初中中升學率達到到90.1%。醫(yī)療衛(wèi)生服務體系系進一步完善善。一批醫(yī)療療衛(wèi)生項目啟啟動實施，農農村三級衛(wèi)生生服務網絡和和城市社區(qū)衛(wèi)衛(wèi)生服務體系系初步形成，新新型合作醫(yī)療療參合率達到到97.144%。公共文化服務體系系進一步完善善。建成8個區(qū)縣文化化館、6個區(qū)縣圖書書館和79個街道、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)標準文化化服務站，完完成1696個村的“廣播電視村村村通”工程，基本本形成覆蓋全全市城鄉(xiāng)的公公共文化服務務網絡。一大批惠民工程相相繼實施。半半價公交、免免費公廁、放放心饅頭、蔬蔬菜早市、便便民市場、新新殯儀館等項項目的建設，極極大地方便了了群眾生活。改革開開放深入推進進。一些重要要領域和關鍵鍵環(huán)節(jié)改革邁邁出新的步伐伐。完成265戶國企改制制，安置職工工17.9萬人，國企企改革完成面面累計達到98.5%。組建了市工業(yè)業(yè)資產經營公公司、市投資資控股公司、市市建工集團和和市水務集團團，對國有資資產的控制力力進一步增強強。文化體制制改革加速推推進，西安秦秦腔劇院、歌歌舞劇院等事事業(yè)單位完成成改制，成立立了陜西文化化產業(yè)投資控控股有限公司司，區(qū)縣文化化體制改革任任務基本完成成。完成新一一輪市、區(qū)縣縣政府機構和和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構改改革工作，市市政府機構精精簡至41個，事業(yè)單單位分類改革革穩(wěn)步推進，教教育、衛(wèi)生等等公益服務事事業(yè)機構得到到加強。高陵縣統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)綜合配配套改革試點點進展順利，財財政管理體制制改革、農村村綜合改革、戶戶籍一元化改改革取得重大大突破，全面面完成了集體體林權制度主主體改革任務務。對外開放取得新成成效。累計實實際利用外資資57.67億美元，年年均增速長20.655%，是“十五”期間的3.89倍；累計實實際利用內資資3150億元，年均均增長19.244%；累計自營營進出口總額額224.229億美元，年年均增長30%，是“十五”期間的5倍。世界500強企業(yè)在西西安設立123家企業(yè)或辦辦事機構，與與182個國家和地地區(qū)建立直接接貿易往來。西西安出口加工工區(qū)進出口貿貿易額居西部部15個出口加工工區(qū)第2位，西安保保稅物流中心心建成并投入入運營。接待待海內外游客客5285萬人次，是2005年的2.35倍。實現旅旅游總收入405.118億元。韓國國總領事館、泰泰國駐西安領領事辦公室相相繼設立，國國際友好城市市達到20個。歐亞經經濟論壇機制制形成和2011西安世界園園藝博覽會的的成功申辦，使使西安的國際際知名度和美美譽度進一步步提升，榮獲獲“中國國際形形象最佳城市市”稱號。西安市房地產市場場狀況分析及及預測西安古稱“長安”，西北地區(qū)區(qū)第一大城市市，陜西第一一大城市，是是舉世聞名的的世界四大文文明古都之一一，居中國古古都之首，是是中國歷史上上建都時間最最長、建都朝朝代最多、影影響力最大的的都城，是中中華民族的搖搖籃、中華文文明的發(fā)祥地地、中華文化化的代表。當當今西安為副副省級城市，陜陜西省省會，中中國七大區(qū)域域中心城市之之一，亞洲知知識技術創(chuàng)新新中心，新歐歐亞大陸橋中中國段和黃河河流域最大的的中心城市，中中國大飛機的的制造基地，中中國中西部地地區(qū)最大最重重要的科研、高高等教育、國國防科技工業(yè)業(yè)和高新技術術產業(yè)基地。西西安剛升級為為國際化大都都市和西咸一一體化建設目目標，從長遠遠看西安發(fā)展展?jié)摿薮?。從近三年西安商品品房市場的銷銷售情況來看看，每年的4季度往往是是樓市銷量突突破的一個時時點，市場銷銷量在前3個季度積攢攢之后將會在在4季度得到不不同程度的井井噴，08年4季度增長2.14%，09年4季度增長54.077%，10年4季度增長46.355%;然而受11年樓市政策策調控效應持持續(xù)作用及金金融市場不斷斷收緊的影響響，11年4季度西安商商品房市場銷銷量呈現出下下滑的趨勢。成交量持續(xù)走低，觀觀望氛圍越來來越強烈，與與此同時庫存存量也創(chuàng)近幾幾年的新高，開開發(fā)商與購房房者就此展開開博弈。政府府多次明確表表態(tài)20122年繼續(xù)房地地產調控政策策不放松，2012年的樓市愈愈發(fā)顯得不明明朗，從供應應來看，2012年最后一個個季度各項指指標呈現下滑滑態(tài)勢。2.3區(qū)域市場場情況分析基本情況區(qū)位：位于北二環(huán)環(huán)與東二環(huán)交交匯處，東側側的浐灞大道道直通浐灞生生態(tài)區(qū)。南眺大明宮宮國家遺址公公園，北瞰西西安經濟技術術開發(fā)區(qū)。出行：與東郊世園園會主址廣運運潭十五分鐘鐘車程，距北北郊新行政區(qū)區(qū)僅十分鐘車車程，周邊更更是擁有36、309、211、241、406等十余條公公交線路，規(guī)規(guī)劃中的地鐵鐵三號線更是是升級了出行行速度，地鐵鐵三號線出口口近在咫尺。配套：周邊配套齊齊全，學校、銀銀行、醫(yī)院、購購物休閑場所所云集，搖籃籃幼兒園、西西煤子校、陜陜重中學；工工行、商業(yè)銀銀行、農行、建建行；唐城醫(yī)醫(yī)院、西京醫(yī)醫(yī)院；華潤萬萬家、大家潤潤、國美電器器、胡家廟蔬蔬果市場、海海闊天空等等等，生活所需需一應俱全。市場：附近在售樓樓盤有紅星美美凱城、泰和御景豪豪庭、豪頓國際、浐浐灞一號、安安誠御花苑等等。各種樓盤盤開發(fā)檔次不不一，價差每每平米從4000—8000元，可見開開發(fā)檔次不一一樣價差會比比較大。從近近期銷售數據據來看城東市市場明顯好于于其他片區(qū)市市場。2012年3月114日全市各城區(qū)區(qū)商品房交易易數據區(qū)域成交套數成交面積（㎡）環(huán)比可售套數可售面積（㎡）城東29414404.544252.17%↑↑247692248675城南829245.16391.00%↑↑380514710420城西272498.08201.84%↑↑166751751241城北767371.2710.78%↓301723436652城內192.81—5175530193.33高新354026.816.12%↓262753161755全市51537638.66689.49%↑141117158389366預測：隨著政府北北遷，浐灞生生態(tài)區(qū)的建設設，大明宮公公園的進一步步完善以及地地鐵3號線的建成成，該片區(qū)無無論是投資性性購房還是居居住性購房都都將會成為大大家關注的熱熱點。供給分析（1）綜合樓盤分析區(qū)域部分樓盤重要要參數項目名稱地址戶型（㎡）容積率均價（元/㎡）開盤時間規(guī)劃戶數銷售率60—1274.75950預期2013年3月200030%80—1304.5455002011年12月月125065%82—1313.9563002012年4月89240%39—1485.365002011年9月33日150030%71—1224.9557002011年9月33日232030%88—1223.9568002011年6月99250%83—2401.980002011-10--2095876—1353.838002010.5300067—1455.85528012年中旬60085—1353.8655002011年9月33日200030%71—1553.564002011年10月月底1350043—1304.5363002012年下半年年2000078—1463.45700108073—1253.551002012.5280054—1863.1965002008.11137858—1393.570002010年5月4500以上表格是是這次樓盤調調查中城東市市場一些樓盤盤的重要參數數。從表格中可可以看出：戶型配比最小戶型為為位于XX路與XX路十字東南南角的XX門，該戶型只有39平方米，其其次為位于北北二環(huán)與井東東二路交匯口口的安誠御花花苑，該戶型型只有43平米，這些些超小戶型更更多的是面向向投資性客戶戶，但很明顯顯做這種超小小戶型的樓盤盤并不多。這這些樓盤往往往離市中心較較進，且人群群較為密集，更更適合投資性性客戶向中低低收入的白領領階層出租；；從表格格中可以看出出幾乎所有樓樓盤都有70到120平方米的中中小戶型房子子，很明顯這這種戶型的房房子是市場的的主流，這些些房子按臥室室的多少來分分主要是一到到三室的，幾幾乎70平米以上所所有房子都有有做到三室的的，可見相對對臥室的大小小來看人們更更關注臥室的的數量，因此此也就有了大大二室、小二二室、大三室室和小三室的的區(qū)分，在目目前房價居高高不下而人們們的收入沒有有明顯提高的的情況下，小小二室和小三三室成為了主主流戶型，當當然也不排除除有很多追求求生活舒適度度且收入較高高的消費者。這這種中小戶型型的房子主要要是面對首次次置業(yè)者用于于婚房。120平方方米以上的大大戶型也有很很多，如位于于***東的華遠·海藍城，該項項目最大戶型型為240平方米，但但這種戶型過過大，市場需需求并不大，而120到150平方米的三室銷售火熱。其次還有位于幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該項目最大戶型為148平方米，上邊曾提到該項目最小戶型只有39平方米，可見其戶型區(qū)間挺大，這主要是因為該項目離興慶公園較近，且各種類型人口較為集中。另外還有位于馬旗寨路（太元路）南的華遠君城，該項目最大戶型為186平方米,華遠君城位于西安大明宮國家遺址公園東側，太元路(原馬旗寨路)與景東路交匯處，東距康復路商圈8分鐘路程，南臨西安城內商圈，西倚大明宮遺址保護區(qū)和未央路CBD，北可直達二環(huán)，是二環(huán)內最大的高尚住宅社區(qū)，目前也是大明宮遺址區(qū)域內唯一的大盤項目。該項目有很多的地理優(yōu)勢，因此會有很多客戶需求大戶型。容積率與均價從該表中中可以看到容容積率最小的的為位于***東的華遠·海藍城，容積積率只有1.9而均價達到8000元/平方米，該該項目主要開開發(fā)的是高檔檔住宅。而位位于華清路136號的華清佳佳苑容積率5.85是表中所列列樓盤中最大大的而價格僅僅有5280元/平方米，由由此可見容積積率與均價存存在著一定程程度上的反相相關關系。但但又不全是如如此，如位于于長樂路半坡坡十字的尚東東國際城該項項目均價只有有3800元/平方米。該該項目已出東東三環(huán)，離市市中心較遠，地地鐵還沒修好好，還存在大大量城中村，環(huán)環(huán)境較差，因因此價格上不不去，由此可可見容積率只只是影響房價價的一個因素素，大的容積積率也未必一一定比小容積積率的樓盤買買的單價低，其其中還有樓盤盤自身的開發(fā)發(fā)水平，以及及后期的物業(yè)業(yè)管理和周邊邊的各種配套套等，本項目目容積率雖然然為3.5，但仍有希希望賣出較高高的單價，因因為該項目為為與東二環(huán)與與北二環(huán)的交交叉處，且緊緊鄰浐灞生態(tài)態(tài)區(qū)，有較大大的升值空間間。開盤時間與銷售率率從表中可以以看出，有銷銷售率的樓盤盤中開盤時間間最早的是位位于新城區(qū)含含元路61號與八府莊莊北路十字東東北角的龍記記·帝景灣，該該項目2011年6月開盤到目目前銷售率為為50%，而位于新新城區(qū)含元路路61號的鉑廷到2012年4月才正式開開盤，前期的的銷售率已經經達到40%，從銷售率率來看，雖然然正值地產寒寒冬各個樓盤盤銷售狀況仍仍然良好，可可見市場需求求還是比較旺旺盛的。在進進行樓盤調查查中售樓處最最熱鬧的是位位于浐灞東北北二環(huán)交匯處處（***立交南南100米）的豪頓國際。該該樓盤地理位位置與本項目目十分接近，從從圖中可以看看出該項目均均價已經有了了下滑。（豪豪頓國際20012年03月16日的最新銷售售報價為起價3805元/平方米。豪頓國際際近1個月的銷售售價格持平；；近4個月的銷售售價格下跌了了200元，跌幅為4%；與本項目20011年08月01日第一次對外外報出的5800元相比，7個月以來，銷銷售價格累計計下跌了100元，跌幅為2%。）但該樓盤盤自2011年6月自今銷售售率已達到75%，仍是可圈圈可點。其他參數車位：本次次調查中所有有樓盤都有車車位，但各個個樓盤樓盤的的市場定位不不同他們的車車位比也不一一樣，比較小小的，如幸福福美地只有1:0.8，比較大的的如位于西安安市長樂路浐浐河東岸的水水岸東方為1:1.55.朝向差：由于各個個項目設計不不同因此其朝朝向差也不一一樣，同層房房子有朝向差差為0的也有朝向向差為200元的，如位位于新城區(qū)東東元西路甲字字1號的東岸陽陽光項目。層差：如天香心苑苑，其層差為為20—30元，一般下下層最低中間間層最高，最最高層也較低低。（2）重點樓盤分析東岸陽光項目名稱： 東岸岸陽光項目地址： 新城城區(qū)東元西路路甲字1號開發(fā)商： 陜西石石家街城中村村項目改造公公司建設單位： 江蘇蘇建新建工集集團陜西分公公司項目占地面積： 185畝 綠化率：36% 均價：5950元/平米建筑面積： 400萬平方米 容積率：4.7 最高價：6250元/平米規(guī)劃用途： 住宅宅 規(guī)劃幢數數：8（1期）土地年限：70 公攤率： 21% 朝向差：： 200規(guī)劃戶數：20000 銷售率： 30% 層差： 10建筑結構：框架剪剪力墻交付日期：：2013年底 商鋪價格：： 未定工程進度：10層層 物業(yè)費： 未定付款方式式：全付或按按揭或分期戶型區(qū)間：60——127平米主力戶型1： 884平米 開開盤日期：預預期2013年3月主力戶型2 1227平米 入住日期：：2013年底具體分析：該樓盤盤為一城中村村該造項目，雖雖然離開盤還還有一年，正正規(guī)的售樓員員和和銷售材材料都沒有，可可人家已經聲聲稱銷售率達達到了30%，這應該是是安置房和部部分內部認購購。鉑廷項目名稱： 鉑廷廷項目地址： 新城城區(qū)含元路61號建設單位： 航天天建六公司項目占地面積：22087㎡ 綠化率：322% 均價：6300元/平方米建筑面積： 1004490㎡ 容積率：：3.95 最高價：6800元/平方米規(guī)劃用途： 住宅宅 規(guī)劃幢數數： 5 車位數量：： 803土地年限： 700 公公攤率：200% 朝向差： 150元規(guī)劃戶數： 8992 銷售率：400% 層差： 30~1220元建筑結構： 剪力力墻結構 交付日期期： 2013年10月 商鋪價格： 約11.8萬工程進度：： 三封頂二、四、五五扎七、八層層 物業(yè)費： 1.22元 付款方式：： 一次性付款款、按揭付款款戶型區(qū)間： 822.8~1331.53㎡主力戶型1： 882.8㎡ 開盤日期：： 2012年4月主力戶型2： 888.87㎡ 入住日期：： 2013年底樓盤特點： 雙二二環(huán)、雙地鐵鐵、歐式園林林建筑風格大明宮旁、地地理位置優(yōu)越越、高端建材材標準具體分析：鉑廷是是共有5棟18-30層的高層組組成，外立面面打造經典的的Artdeeco建筑風格，配配以歐式綠化化景觀園林、五五層智能安保保、公共部位位精裝修、地地輻熱采暖、新新風系統(tǒng)等高高端配套。是是目前大明宮宮板塊中唯一一的純Artdeeco風格的精品品高端社區(qū)。主要優(yōu)點有：緊鄰大明宮，地理理位置優(yōu)越純板式樓，2梯44戶，全明戶戶型，南北通通透雙地鐵，地鐵3、4號線，交通通便利獨有的新風系統(tǒng)，能能保持室內空空氣清新華旗東郡容積率：4.9最最高價：58800規(guī)劃用途： 住宅宅 規(guī)劃幢數：：15車位數量：1140土地年限： 700年 公攤率：255%朝向差： 20元元規(guī)劃戶數： 23320戶 銷售率：：30%層差：： 5元建筑結構： 框架架剪力墻 交付日期： 20012年6月商鋪價格： 144000工程進度： 準現現房 物業(yè)業(yè)費：1.220 付款方式式：按揭戶型區(qū)間： 711平米至122平米主力戶型1： 772平米兩室兩兩廳一衛(wèi) 開盤日期期：2011年9月3日主力戶型2： 1115平米三室兩兩廳一衛(wèi) 入住日期期：2012年底具體分析：華旗··東郡位于東東二環(huán)胡家廟廟十字以東興興工路中段，居居于胡家廟商商圈與長樂商商圈交匯核心心地段。項目北接華清清路，南臨長長纓東路，西西鄰城市快速速干道東二環(huán)環(huán)，東靠萬壽壽北路,交通便利，通通達全城，最最大限度擴張張您的生活愿愿景。項目產品豐富富多樣設計精精良，從47平米一室到135三室一應俱俱全，主力戶戶型71—99平米兩室更更是項目精工工之作、明廳廳、明廚、明明衛(wèi)……全明戶型設設計，為每一一個空間提供供更多開放、通通透的窗戶，更更多陽光、更更多新鮮空氣氣，改善室內內通風和采光光性；大面寬寬、小進深空空間，居家生生活需求，合合理設計，給給予生活更多多有效空間；；低窗臺、落落地窗、轉角角窗、尺度闊闊綽的270°飄窗，令視視野開闊，室室內空間豐富富多樣。項目本著尊重重并最大化利利用現有景觀觀資源，充分分挖掘地段地地域情感，用用現代、簡約約、原創(chuàng)的景景觀設計手法法將景觀的功功能、藝術與與人文進行完完美的結合，秉秉承“大景觀公園園社區(qū)”的設計理念念，為居者打打造出專屬的的12000平米的中央央景觀公園府府邸。項目產品采用現代代簡約建筑風風格。外觀的的明快、簡潔。體現了了現代生活快快節(jié)奏、簡約約和實用,但又富有朝朝氣的生活氣氣息。海景印象城項目名稱： 海璟璟印象城項目地址： 東二二環(huán)礦山路西西段，西臨大大明宮遺址公公園開發(fā)商： 西安海海榮房