注冊物業(yè)師第六章法律基礎知識與應用培訓講學

第六章法律(fǎlǜ)基礎知識與應用主要內(nèi)容：第一節(jié)法學基礎知識第二節(jié)民法基礎知識第三節(jié)合同法基礎知識第四節(jié)物權法基礎知識第五節(jié)法律(fǎlǜ)基礎知識在物業(yè)管理中的應用第一頁，共56頁。第一節(jié)法學(fǎxué)基礎知識一、法的概念(gàiniàn)1、廣義的法：國家制定或認可并由國家強制力保證實施的各種規(guī)范性文件的總稱。（單選P151）2、狹義的法：國家立法機關制定的規(guī)范性文件的總稱。（單選P151）第二頁，共56頁。

二、法的特征1、特殊的社會規(guī)范2、國家制定或認可的社會規(guī)范3、規(guī)定(guīdìng)了權利和義務的社會規(guī)范4、國家強制力保證實施，具有普遍約束力的社會規(guī)范（多選P151）第三頁，共56頁。三、法系1、大陸法系（羅馬法、法典法）法國、德國為代表。（單、多選P152）2、英美法系（普通法、判例法）英國(yīnɡɡuó)、美國為代表。（單、多選P152）第四頁，共56頁。四、法律規(guī)范的邏輯結構1、假定2、處理3、制裁（多選P153）五、法律體系1、法律部門：以調(diào)整社會關系的領域和調(diào)整方法作為(zuòwéi)標準對現(xiàn)行法進行的分類。如：民法、經(jīng)濟法、刑法、訴訟法等。（單、多選P153）第五頁，共56頁。

法律部門憲法行政法民法刑法訴訟法經(jīng)濟法憲法、立法法、國務院組織法、特區(qū)基本法行政許可法、行政處罰法、行政復議法民法通則、合同法、物權法、婚姻法刑法反不正當競爭法、招標投標法、消費者權益保護法民事訴訟法、刑事訴訟法、行政訴訟法第六頁，共56頁。2、法律淵源：法源，指法的效力來源，表明法由不同(bùtónɡ)的機關制定提供，來源不同(bùtónɡ)，效力等級也不同(bùtónɡ)。（1）憲法：根本法，全國人民代表大會依據(jù)特殊程序制定。（2）法律：全國人民代表大會及其常務委員會制定。（3）行政法規(guī)：國務院制定。第七頁，共56頁。（4）部門規(guī)章：國務院各職能部門。（5）地方法規(guī)：省、較大市人大、常委會。（6）地方政府規(guī)章：省級或較大市政府。（7）自治條例(tiáolì)和單行條例(tiáolì)：民族自治地方人大，報上一級人大常委會批準。（8）特別行政區(qū)法：特區(qū)立法機關。（9）國際條約：與外國簽訂或批準加入。（單、多選P154）第八頁，共56頁。憲法法律行政法規(guī)部門(bùmén)規(guī)章地方(dìfāng)法規(guī)省級地方(dìfāng)法規(guī)較大市地方法規(guī)地方政府規(guī)章省級政府規(guī)章較大市政府規(guī)章第九頁，共56頁。法系：依據(jù)歷史傳統(tǒng)劃分。法律體系：一個國家現(xiàn)有的全部法律的有機構成，橫向可分為不同(bùtónɡ)部門法，縱向可分為來源不同(bùtónɡ)的不同(bùtónɡ)效力等級法。法律部門：依據(jù)共性（內(nèi)容、方法）對現(xiàn)有全部法律的橫向分類，不同(bùtónɡ)部門不存在效力等級。法律淵源：依據(jù)效力來源不同(bùtónɡ)對現(xiàn)有全部法律的縱向分類，不同(bùtónɡ)淵源（來源）效力不同(bùtónɡ)。第十頁，共56頁。

六、法的實施1、法的遵守（守法）2、法律(fǎlǜ)的適用（國家干預，執(zhí)法、司法）（1）廣義：包括一切司法、執(zhí)法活動。（2）狹義：司法活動。（單、多選P155）第十一頁，共56頁。七、法律(fǎlǜ)關系與法律(fǎlǜ)規(guī)范1、法律(fǎlǜ)關系：法律(fǎlǜ)在調(diào)整人們行為的過程中形成的權利義務關系。（單選P156）2、法律(fǎlǜ)關系與法律(fǎlǜ)規(guī)范的關系（1）法律(fǎlǜ)規(guī)范是前提。（2）法律(fǎlǜ)關系是法律(fǎlǜ)規(guī)范實現(xiàn)的特殊形式。（多選P156）第十二頁，共56頁。八、法律關系的構成要素1、主體(zhǔtǐ)國家、法人、自然人2、內(nèi)容主體(zhǔtǐ)之間形成的權利義務關系3、客體人身、物、行為、非物質(zhì)財富（單、多選P157）第十三頁，共56頁。九、法律責任1、違法(wéifǎ)：主體違反法律規(guī)定，破壞法律保護的社會關系，依法應承擔法律責任的行為。（單選P157）2、法律責任：違法(wéifǎ)者對自己的違法(wéifǎ)行為必須承擔的責任（不利后果）。違憲責任、刑事責任、民事責任、行政責任（單、多選P157）3、法律制裁：國家專門機關對違法(wéifǎ)者依其應承擔的法律責任而采取的懲罰措施。違憲制裁、刑事制裁、民事制裁、行政制裁（單選P157）第十四頁，共56頁。第二節(jié)民法(mínfǎ)基本知識一、民法通則我國尚無統(tǒng)一的民法典，最基本的民事法律規(guī)范是1986年的《民法通則》。（單選P158）二、民法概念調(diào)整(tiáozhěng)平等主體的自然人、法人、其他組織之間的人身關系和財產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。對象：平等主體之間的人身、財產(chǎn)關系。（單、多選P158）第十五頁，共56頁。三、民法的基本原則1、平等（法律地位平等，不得強迫）2、自愿（意思表示自由，無欺詐、脅迫）3、公平（權利義務對等）4、誠實信用（維護雙方利益，自我約束(yuēshù)）5、公序良俗（道德、習慣）6、權利不得濫用（單、多選P159）國家(guójiā)法人(fǎrén)（組織）自然人（公民）第十六頁，共56頁。三、民法的基本原則1、平等（法律地位平等，不得強迫）2、自愿（意思表示自由，無欺詐、脅迫）3、公平（權利義務對等）4、誠實信用（維護雙方利益，自我(zìwǒ)約束）5、公序良俗（道德、習慣）6、權利不得濫用（單、多選P159）第十七頁，共56頁。四、民事主體1、自然人（1）自然人的民事權利能力能夠承擔權利義務的資格。自然人從出生(chūshēng)到死亡止，有民事權利能力。（單選P159）（2）自然人的民事行為能力能夠以自己行為獨立取得權利和承擔義務的資格。民事行為能力以年齡和智力狀況區(qū)分。第十八頁，共56頁。①完全民事行為能力人18周歲以上；16周歲不滿18周歲，以自己的勞動收入為主要(zhǔyào)生活來源。②限制民事行為能力人10周歲以上未成年人；不能完全辨認自己行為的精神病人；可以進行與年齡和精神健康狀況相適應的活動。監(jiān)護人是法定代理人。③無民事行為能力人不滿10周歲；不能辨認自己行為精神病人。監(jiān)護人是法定代理人。（單、多選P160）第十九頁，共56頁。2、法人具有民事權利(mínshìquánlì)能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利(mínshìquánlì)和民事義務的組織。是人的集合或財產(chǎn)的集合。（單、多選P160）法人應具備的條件：（1）依法成立。（2）有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費。（3）有自己的名稱、機構和場所。（4）能夠獨立承擔民事責任。（多選P160）第二十頁，共56頁。法人的民事權利能力和民事行為能力，從法人成立時產(chǎn)生，到終止時消滅，兩者的范圍相同，都受經(jīng)營范圍限制。（單選P160）3、其他(qítā)組織無法人資格，但可以自己名義進行民事活動的組織。如合伙企業(yè)、銀行分支機構。（P161）第二十一頁，共56頁。五、民事法律行為1、概念：民事主體旨在設立、變更(biàngēng)、終止一定民事法律關系的合法行為。民事法律行為應具備的條件：（1）行為人具有相應民事行為能力。（2）意思表示真實。（3）不違反法律和社會公共利益。（單、多選P161）

第二十二頁，共56頁。2、無效民事行為從行為開始(kāishǐ)起就沒有法律約束力。無效民事行為種類：（1）無民事行為能力實施。（2）一方以欺騙、脅迫手段，使對方違背真實意思的情況下的所為并損害國家利益的。（3）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的。（4）違反法律或社會公共利益的。（5）以合法形式掩蓋非法目的的。（單、多選P161）第二十三頁，共56頁。3、可撤消（可變更）民事行為行為人意思表示不真實，法律賦予表意人撤消權。有權請求法院或仲裁機構撤消或變更。撤消權人自知道或應當知道撤消事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤消權的，撤消權消滅。被撤消的民事行為自始無效?？沙废袷滦袨榉N類：（1）行為人對行為內(nèi)容有重大誤解。（2）顯失公平。（3）一方(yīfānɡ)以欺騙、脅迫手段，使對方違背真實意思情況下所為的侵害非國家利益的行為。（單、多選P162）第二十四頁，共56頁。4、效力待定民事行為行為成立后效力處于不確定狀態(tài)，需要有權利的第三人來確定其效力。效力待定民事行為種類：（1）限制行為能力人實施的不相適應行為。（2）無權處分行為。（3）無權代理行為。效力待定民事行為法律后果：（1）第三人追認權。（2）相對(xiāngduì)人催告（1個月）或撤消權。（單、多選P162）第二十五頁，共56頁。六、民事權利(mínshìquánlì)（權利義務一致）全部法律權利義務民事權利（義務）財產(chǎn)權人身權債權物權人格權身份權行政權利（義務）刑事權利（義務）合同（違約責任）所有權、用益物權、擔保物權（侵權責任）生命健康權、肖像權、名譽權（侵權責任）撫養(yǎng)權（侵權責任）第二十六頁，共56頁。1、債權依照合同或法律(fǎlǜ)的規(guī)定，在當事人之間形成的特定權利義務關系。（1）債發(fā)生的原因合同、侵權行為、不當?shù)美?、無因管理（2）保證保證、抵押、定金、留置、質(zhì)押（3）多數(shù)人之債按份之債、連帶之債（單、多選P163）第二十七頁，共56頁。2、人身權包括人格權和身份權，有：（1）生命權（2）身體(shēntǐ)健康權（3）姓名或名稱權（4）肖像權（5）名譽權（6）隱私權（7）榮譽權（8）婚姻自主權（多選P164）第二十八頁，共56頁。七、民事責任(mínshìzérèn)1、分類：（1）合同（違約）責任：違反合同約定的義務。（2）侵權責任：違反法律規(guī)定的義務。侵權責任以過錯責任為原則，無過錯責任為補充。（單、多選P165）

第二十九頁，共56頁。2、過錯責任原則一般歸責原則。構成要件：（1）有損害事實發(fā)生。（2）行為人實施(shíshī)了違法行為。（3）違法行為與損害事實之間有因果關系。（4）行為人有過錯。（5）行為人有責任能力。（多選P165）第三十頁，共56頁。3、無過錯責任原則特殊歸責原則，用于強弱對比懸殊、高度危險或損害面廣的行為。不管有無過錯均構成侵權責任。一般有以下情況：職務行為侵權、產(chǎn)品缺陷(quēxiàn)致害、高度危險作業(yè)致害、污染環(huán)境致害、地面施工致害、建筑物致害、飼養(yǎng)動物致害（多選P165）第三十一頁，共56頁。4、承擔民事責任的方式（1）停止侵害；（2）排除妨礙；（3）消除危險；（4）返還財產(chǎn)；（5）恢復原狀；（6）修理、重作、更換(gēnhuàn)；（7）賠償損失；（8）支付違約金；（9）消除影響、恢復名譽；（10）賠禮道歉。（多選P165）第三十二頁，共56頁。八、訴訟時效1、概念和意義訴訟時效是指權利人經(jīng)過法定期間不行使自己的權利，依法律規(guī)定其勝訴權歸于消滅的制度。超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。意義：（1）穩(wěn)定法律關系，結束權利不行使而導致的權利狀態(tài)與事實狀態(tài)長期不一致的狀況；（2）督促權利人及時行使權利；（3）避免(bìmiǎn)證據(jù)滅失，減少訴訟成本。（多選P165）第三十三頁，共56頁。2、訴訟時效的種類（1）一般訴訟時效：二年。（2）特殊訴訟時效：短期訴訟時效（一年）包括：身體受傷索賠、出售質(zhì)量不合格商品未聲明、延付拒付租金、寄存財物丟失損毀。長期(chángqī)訴訟時效（四年）主要指：國際貨物買賣和技術進出口合同（單、多選P166）第三十四頁，共56頁。3、訴訟時效的起算、中止、中斷、延長（1）起算：知道(zhīdào)或應當知道(zhīdào)之日起。（2）中止：最后六個月、不可抗力、繼續(xù)。（3）中斷：因起訴、一方提要求、對方同意履行、重新計算。（4）延長：特殊情況法院延長。（5）除訴期：從權利被侵害之日起20年。（單選P166）第三十五頁，共56頁。第三節(jié)

合同法基本知識一、概述1、合同：平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立(shèlì)、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。合同法規(guī)定的是債權合同，只涉及經(jīng)濟、財產(chǎn)關系。（單選P166）2、合同法原則：自由、正義、交易（多選P167）第三十六頁，共56頁。二、合同的訂立(dìnglì)1、訂立(dìnglì)過程（1）要約邀請（2）要約（第一階段）（3）承諾（第二階段）注意：在實例中將它們區(qū)別。（單、多選P168）第三十七頁，共56頁。2、強制締約經(jīng)營方無選擇自由。（P168）3、格式條款為重復使用而預先擬訂，未與對方協(xié)商。（1）提供一方要提請對方注意免除或限制其責任的條款，按對方要求予以說明。（2）提供一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。（3）理解發(fā)生爭議按通常理解解釋(jiěshì)，兩種以上解釋(jiěshì)應采納不利于提供一方的解釋(jiěshì)。（多選P169）第三十八頁，共56頁。三、合同的履行1、履行原則（1）適當(shìdàng)履行原則（2）協(xié)作履行原則（3）情事變更原則2、履行中的抗辯權（1）同時履行抗辯權（2）先履行抗辯權（3）不安抗辯權（P169、170）第三十九頁，共56頁。四、違約責任1、違約責任的歸責原則（1）《合同法》一般采用嚴格責任原則。（2）也有過錯原則，如承租人保管責任、保管人保管責任。（單選P170）2、承擔(chéngdān)違約責任的方式（1）強制履行：繼續(xù)履行、修、重做、換。（2）賠償損失（3）違約金（多選P171）第四十頁，共56頁。五、買賣合同1、出賣人轉移標的物的所有權給買受人，買受人支付價款的合同。2、買賣合同是最基本的合同有償合同，在缺乏法律規(guī)定情況下，其他有償合同可以適用買賣合同的規(guī)則。3、所有權轉移與風險承擔（可以約定(yuēdìng)）（1）動產(chǎn)：交付時風險和所有權一起轉移。（2）不動產(chǎn)（包括汽車等）：交付時風險轉移，登記時所有權轉移。（單選P172、173）第四十一頁，共56頁。六、租賃合同1、出租人將租賃物交付(jiāofù)承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、租賃期限（1）不能超過20年，超過部分無效。（2）六個月以上應當采用書面形式，未采用書面形式為不定期合同。3、在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權。4、買賣不破租賃。5、承租人原因造成租賃物損失的，由承租人承擔責任，此外由所有權人承擔風險。（單選P174）第四十二頁，共56頁。七、委托合同1、受托人為委托人辦理委托事務，委托人約定支付報酬或不支付報酬的合同。2、受托人以委托人的名義開展活動。3、委托人的義務（1）支付費用。（2）付酬（約定）。（3）賠償責任（一般指委托人責任）4、委托合同的終止：雙方可隨時解約；一方(yīfānɡ)喪失權利能力（死亡、破產(chǎn)）或行為能力。（單、多選P175、176）第四十三頁，共56頁。第四節(jié)

物權法基本知識一、基本認識1、物權的核心：所有權（絕對支配(zhīpèi)）。2、以所有權為基礎，產(chǎn)生兩種權利：（1）用益物權（物的使用價值）（2）擔保物權（物的交換價值）（單選P176）二、物權概述1、物權是權利人直接支配(zhīpèi)物、享受其利益，并具有排他性的財產(chǎn)權。（單選P176）第四十四頁，共56頁。2、物權的效力（1）排他效力：其他任何人都只有義務，不允許有兩個(liǎnɡɡè)以上不相容的物權。（2）優(yōu)先效力：物權優(yōu)于債權；先成立的物權優(yōu)于后成立的物權。（3）追及效力：無論物落入誰手，都可追及支配該物（善意取得除外）。（4）物上請求權：請求恢復物權的權利。（單、多選P177）第四十五頁，共56頁。3、物權法的基本原則（1）絕對性原則（2）法定原則（3）一物一（所有）權原則（4）物權優(yōu)先原則（5）公示、公信原則（多選P177、178）4、物權的變動(biàndòng)（取得、變更、消滅）取得分為：原始取得；繼受取得。（多選P178）第四十六頁，共56頁。三、所有權1、對物進行全面(quánmiàn)支配的權利。（單選P179）2、所有權的權能（1）占有。（2）使用。（3）收益。（4）處分。（多選P179）第四十七頁，共56頁。3、善意取得（1）動產(chǎn)才能善意取得，而且必須交付。①必須是不動產(chǎn)；②必須基于有償(yǒuchánɡ)法律行為；③必須是受讓人實際占有（必須交付）；④必須是受讓人出于善意（不知情）。（2）不動產(chǎn)不能善意取得。（多選P180）第四十八頁，共56頁。4、相鄰關系（1）相鄰不動產(chǎn)所有人或使用人應當相互給予便利或接受限制而發(fā)生的權利義務。（2）相鄰關系處理原則有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理（3）相鄰關系基本類型①相鄰用水排水關系②防止對相鄰土地的損害③對相鄰土地的利用④建筑物相鄰關系（通風；采光；日照；不可量物侵害，如噪音(zàoyīn)、臭氣、振動、塵埃等）。（單、多選P180、181）第四十九頁，共56頁。5、共有（1）按份共有：按照預先確定的份額。（2）共同共有：不分份額。（多選P182、183）四、建筑物區(qū)分所有權1、由區(qū)分所有建筑物的專有權、共有權（包括對土地使用權的共有）及基于共同關系而產(chǎn)生的成員(chéngyuán)權所構成的特別所有權。是建筑物相勾連引起的。（多選P183）第五十頁，共56頁。2、建筑物區(qū)分所有權