洪崖洞案例研究電子教案

—重慶洪崖洞—懸崖(xuányá)上的吊腳樓，記憶中的老重慶第一頁(yè)，共16頁(yè)。案例(ànlì)研究_重慶洪崖洞

洪崖洞民俗風(fēng)貌區(qū)集城市旅游(lǚyóu)景觀、商務(wù)休閑景觀和城市人文景觀于一體，是解放碑的宴會(huì)客廳、重慶人的休閑勝區(qū)、老重慶的真實(shí)寫照、重慶市最亮麗的城市名片。項(xiàng)目定位：集巴渝民俗文化和飲食娛樂為一體(yītǐ)的商業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)復(fù)合，滿足一站式消費(fèi)要求的綜合商業(yè)街區(qū)第二頁(yè)，共16頁(yè)。案例研究(yánjiū)_重慶洪崖洞

歷史沿革：洪崖洞擁有2300多年的歷史，是老重慶“九開八閉”十七門中的閉門，也是古代巴國(guó)至明清時(shí)期的軍事要塞和最早最發(fā)達(dá)的通商口岸，更是巴渝文化(wénhuà)興衰變遷的縮影明清時(shí)期上世紀(jì)40年代1949-2006年2006年-今明初戴鼎筑重慶城，建有十七門，九開八閉，洪崖門是閉門，在洪崖門下面“洪崖滴翠”就一直是重慶的一大景觀洪崖洞下臨鎮(zhèn)江寺和紙鹽河街，都是碼頭，且相當(dāng)熱鬧。于是，那洪崖洞兩側(cè)的懸崖下就建起一排排吊腳樓。層層疊疊，錯(cuò)落有致，似搖似晃，構(gòu)成重慶城特有的風(fēng)景。解放后，沿江碼頭，特別是臨江門、千廝門碼頭逐漸衰落，洪崖洞也逐漸失去往日的熱鬧，那吊腳樓經(jīng)歷了幾十年風(fēng)雨，成了危房。濱江路的建設(shè)，徹底改變了沿江兩岸的面貌，洪崖洞的破棚爛房也拆遷了。小天鵝集團(tuán)將紅巖洞打造成“巴渝民俗風(fēng)情集鎮(zhèn)”。第三頁(yè)，共16頁(yè)。案例(ànlì)研究_重慶洪崖洞

長(zhǎng)江嘉陵江洪崖洞項(xiàng)目概況：通過后期修繕改造，成為重慶巴渝文化(wénhuà)的典型代表，以文化(wénhuà)為引擎，以休閑商業(yè)為載體的大型都市商旅項(xiàng)目洪崖洞的文化背景：是站著的巴渝文化，洪崖洞反映了重慶人堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志，是重慶歷史文化的見證和重慶城市精神的象征。洪崖洞采用了巴渝傳統(tǒng)山地民居的“吊腳樓”形式，將巴渝文化、碼頭文化、山地民居建筑文化，并入現(xiàn)代的商業(yè)范疇，形成以休閑旅游(lǚyóu)為龍頭、以餐飲娛樂為主體、以時(shí)尚商業(yè)為補(bǔ)充的商業(yè)聯(lián)合體。項(xiàng)目基本信息：“洪崖洞民俗風(fēng)貌區(qū)”位于重慶市渝中區(qū)，是2005年重慶市政府“八大民心工程”之一，是重慶市重點(diǎn)景觀工程和4A級(jí)重點(diǎn)旅游項(xiàng)目工程，項(xiàng)目沿江全長(zhǎng)約600米，商業(yè)建筑總面積逾6萬㎡。歷史上的洪崖洞（舊貌）第四頁(yè)，共16頁(yè)。案例研究(yánjiū)_重慶洪崖洞

項(xiàng)目規(guī)劃：規(guī)劃打造“清明上河圖”，順應(yīng)臺(tái)階地貌修房筑路，使建筑群保持原有山城居民(jūmín)特色，三級(jí)臺(tái)階筑繁榮街區(qū)，體現(xiàn)出建筑群良好的視覺形象滄白路“城市(chéngshì)陽臺(tái)”天成巷巴渝風(fēng)情街-1F1-2F3F4-5F6-8F9-10F11F11F：城市陽臺(tái)9-10F：異域美食街5-8F：洪崖洞大酒店4F：天成巷風(fēng)情美食街3F：百業(yè)工坊老街2F：重慶市旅游商品展銷中心1F：創(chuàng)意休閑水岸-1F：停車場(chǎng)第五頁(yè)，共16頁(yè)。案例研究(yánjiū)_重慶洪崖洞

文化演繹：洪崖洞是巴渝(bāyú)文化和重慶城市人文的一條根脈，從建筑、景觀、業(yè)態(tài)三方面演繹巴渝(bāyú)文化的價(jià)值內(nèi)涵建筑(jiànzhù)洪崖洞以最具巴渝傳統(tǒng)建筑特色的“吊腳樓”風(fēng)貌為主體，依山就勢(shì)，采取分層筑臺(tái)、吊腳、錯(cuò)疊、臨崖等山地建筑手法；建筑以青石板、小青瓦、古門窗等巴渝傳統(tǒng)民居風(fēng)格為主基調(diào)。修繕保留了江隘炮臺(tái)，洪崖閉門、紙巖碼頭、明代城墻、辛亥碑文、洪崖滴翠、嘉陵夕照等大部分歷史遺跡；洪崖洞以碼頭文化為補(bǔ)充，以雕塑、浮雕和真實(shí)的碼頭環(huán)境，充分展現(xiàn)出重慶特有的碼頭文化精髓。匯集巴渝劇院，郭選昌雕塑陳列館等大型民俗文化展示中心；巴渝名小吃暨土特產(chǎn)一條街，古玩店、字畫精品收藏、琉璃館、易卦館、中藥坊等民俗業(yè)態(tài)。景觀業(yè)態(tài)第六頁(yè)，共16頁(yè)。案例研究(yánjiū)_重慶洪崖洞

文化演繹(yǎnyì)1—建筑：吊腳樓、青石板、石步梯、小青瓦、古門窗和巴渝文化墻青石板青磚(qīnɡzhuān)吊腳樓巴渝文化墻巴渝文化柱巴渝文化柱墻古門窗第七頁(yè)，共16頁(yè)。案例(ànlì)研究_重慶洪崖洞

文化演繹2—景觀：明代城墻、洪崖滴翠等歷史(lìshǐ)遺跡和巴渝文化雕塑洪崖滴翠(dīcuì)明代城墻巴渝雕塑第八頁(yè)，共16頁(yè)。案例研究(yánjiū)_重慶洪崖洞

文化演繹3—業(yè)態(tài)：巴渝劇院、郭選昌雕塑陳列館等大型(dàxíng)公共文化設(shè)施和巴渝名小吃土特產(chǎn)巴渝(bāyú)劇院郭選昌雕塑陳列館巴渝名小吃土特產(chǎn)巴渝名小吃土特產(chǎn)第九頁(yè)，共16頁(yè)。案例(ànlì)研究_重慶洪崖洞

樓層定位業(yè)態(tài)-1F濱江好吃街夜啤酒、燒鹵烤、冷淡杯、中華名特小吃1-2F紙鹽河江畔酒吧街風(fēng)情酒吧、高檔會(huì)所、KTV、迪吧、夜總會(huì)、網(wǎng)吧、游戲廳3F小商品、旅游精品一條街民間收藏館、工藝品、收藏品、旅游紀(jì)念品、名人字畫、古玩等4F天成巷民俗風(fēng)情美食街歌劇院、特色火鍋、老茶館、名特小吃、地方土特產(chǎn)5-8F盛宴美食城特色酒店、火鍋、私坊菜等特色餐飲9-10F異域風(fēng)情街居家飾品、裝飾品、特色西餐廳、美容美發(fā)、會(huì)館會(huì)所等11F城市陽臺(tái)零售、西餐樓層定位業(yè)態(tài)-1F停車場(chǎng)愛車e族、汽車租賃1F創(chuàng)意休閑水岸旅游接待大廳、郭選昌雕塑陳列館、酒店接待大廳2F重慶旅游商品展銷中心工藝精品和土特產(chǎn)后期擬調(diào)整為婚慶一條街3F百業(yè)工坊老街旅游商品、茗茶、古玩、字畫4F天成巷民俗美食街美人沒火鍋、天鵝廳火鍋、宴賓樓火鍋、全聚德烤全鴨、浪漫情火鍋、巴渝名吃暨土特產(chǎn)一條街、巴渝劇院5-8F紅巖洞大酒店洪崖洞大酒店客房、洪崖洞中式快餐廳、半山花園餐廳9-10F紅巖洞異域美食街酒吧、咖啡廳、西餐11F城市陽臺(tái)零售、西餐業(yè)態(tài)調(diào)整商業(yè)的業(yè)態(tài)變遷：-1-3F、9-10F出現(xiàn)大量業(yè)態(tài)調(diào)整(tiáozhěng)，且部分樓層停止商業(yè)經(jīng)營(yíng)休閑、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比例不斷加大第十頁(yè)，共16頁(yè)。案例(ànlì)研究_重慶洪崖洞

嘉濱路嘉陵江外部交通動(dòng)線組織：項(xiàng)目和嘉濱路的接駁未處理好外部無法形成回路，-1F和1F臨街面形象差，人流(rénliú)導(dǎo)入困難。滄白路解放碑方向(fāngxiàng)朝天門方向黃花園方向5m高差第十一頁(yè)，共16頁(yè)。案例(ànlì)研究_重慶洪崖洞

內(nèi)部交通動(dòng)線組織：內(nèi)部交通動(dòng)線不夠清晰，且各主要人流(rénliú)出入口未與商業(yè)有效接駁，以垂直電梯為主，扶梯較少，大量人流(rénliú)難以導(dǎo)入到下面樓層垂直(chuízhí)電梯垂直電梯垂直電梯垂直電梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯第十二頁(yè)，共16頁(yè)。案例研究(yánjiū)_重慶洪崖洞

經(jīng)營(yíng)情況：開業(yè)初期洪崖洞30%的產(chǎn)權(quán)店鋪出售，售價(jià)約1.5萬元/㎡，70%商鋪由小天鵝集團(tuán)自行經(jīng)營(yíng)或定向招商，租金40-180元/㎡/月，經(jīng)過約10年的發(fā)展，目前除9-10層租金增長(zhǎng)幅度較大(jiàodà)，其他樓層租金增長(zhǎng)緩慢租金(zūjīn)-1F∽租金(zūjīn)：60-70元/㎡/月1-2F：租金(zūjīn)：40-70元/㎡/月3F：租金(zūjīn)：65-100元/㎡/月4F：租金(zūjīn)：80-180元/㎡/月5-8F：租金(zūjīn)：40-60元/㎡/月9-10F：租金(zūjīn)：70-120元/㎡/月2005年租金-1F∽租金：車庫(kù)1-2F：租金：80-150元/㎡/月3F：租金：100-200元/㎡/月4F：租金：200-400元/㎡/月5-8F：租金：80-100元/㎡/月9-10F：租金：300-500元/㎡/月2013年租金變化第十三頁(yè)，共16頁(yè)。案例(ànlì)研究_重慶洪崖洞

-1F1F3F4-5F6-8F9-10F11F嘉陵江滄白路經(jīng)營(yíng)情況：有開敞空間和大型主力店驅(qū)動(dòng)的4-5層，9-10層經(jīng)營(yíng)較好，其他樓層經(jīng)營(yíng)較差，酒店(jiǔdiàn)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)較好2F第十四頁(yè)，共16頁(yè)。案例研究(yánjiū)_重慶洪崖洞

經(jīng)營(yíng)情況：與其創(chuàng)造的巨大品牌效益相比，洪崖洞的經(jīng)濟(jì)效益卻一直未達(dá)到(dádào)理想效果現(xiàn)在上下樓層“冷熱”不均(bùjūn)，以4樓小吃街為分界線，向上的樓層人來人往，餐飲、酒店生意紅火；向下的樓層冷冷清清，尤其是一樓，有的鋪面一空就是3年。小天鵝集團(tuán)總裁：何永智曾經(jīng)重慶城市名片暨商業(yè)地產(chǎn)洪崖洞修建于2006年，當(dāng)年開街之日不少于10萬人把這里擠得爆滿，轟動(dòng)一時(shí)。開發(fā)商無商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)在團(tuán)隊(duì)組建和招商方面，缺乏經(jīng)驗(yàn)規(guī)劃布局出了些問題形成目前情況的主要原因：第十五頁(yè)，共16頁(yè)。案例研究_重慶(zhònɡqìnɡ)洪崖洞小結(jié)

項(xiàng)目亮點(diǎn)：抓住了巴