2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理強(qiáng)化訓(xùn)練試卷B卷附答案_第1頁
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2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理強(qiáng)化訓(xùn)練試卷B卷附答案單選題(共50題)1、在估算某教學(xué)樓的房屋開發(fā)費(fèi)用時(shí),按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資,這種估算方法屬于()。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法【答案】A2、個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C3、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中,屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A.折舊費(fèi)B.審計(jì)費(fèi)C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D.無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)【答案】C4、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分析入住率,這種調(diào)查方法屬于()。A.觀察法B.實(shí)驗(yàn)法C.討論法D.問卷調(diào)查法【答案】A5、下列選項(xiàng)中,不計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用的是()。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】A6、增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項(xiàng)目所得的金額,允許扣除項(xiàng)目不包括()。A.土地使用權(quán)的費(fèi)用B.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本C.土地所有權(quán)的費(fèi)用D.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用【答案】C7、混凝土的主要性質(zhì)是()。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率【答案】C8、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是()。A.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入B.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)成本D.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資【答案】A9、一般來說,與長(zhǎng)期投資相比,短期投資()。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長(zhǎng)【答案】C10、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū),則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加,這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.位置固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.相互影響性【答案】D11、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%,當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%,國(guó)家債券的收益率為3.5%。此時(shí),該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是()。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B12、某購房者向銀行申請(qǐng)了40萬元的抵押貸款,按月等比遞增還款,已知抵押貸款年利率為6.6%,期限為10年,購房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%,則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B13、站在開發(fā)商的角度上,企業(yè)稅后利潤(rùn)等于利潤(rùn)總額減去()。A.管理費(fèi)B.財(cái)務(wù)費(fèi)C.經(jīng)營(yíng)費(fèi)D.所得稅【答案】D14、編制資金使用計(jì)劃,應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的(),要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。A.數(shù)額B.用途C.發(fā)生時(shí)間D.付款特點(diǎn)【答案】D15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)首先用于()。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A16、下列各項(xiàng)中,屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的是()。A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目B.廉租住房項(xiàng)目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎(chǔ)設(shè)施用地【答案】D17、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí),不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表,以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)【答案】B18、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中,屬于可控因素調(diào)查的是()。A.市場(chǎng)需求容量調(diào)查B.消費(fèi)者行為調(diào)查C.市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查D.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查【答案】C19、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中,承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的,一般是()。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.造價(jià)工程師【答案】A20、如果某建筑物的±0.000=30.800m,按照規(guī)定,其室內(nèi)地面標(biāo)高±0.000相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高()m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000【答案】C21、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方【答案】B22、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元,其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元,經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為800萬元,年平均稅后利潤(rùn)為480萬元,則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為()。A.12%B.32%C.24%D.30%【答案】B23、在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi),企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計(jì)提折舊所依據(jù)的會(huì)計(jì)假設(shè)是()。A.會(huì)計(jì)主體B.持續(xù)經(jīng)營(yíng)C.會(huì)計(jì)分期D.貨幣計(jì)量【答案】B24、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究及相關(guān)知識(shí)的表述,不正確的是()。A.在投資機(jī)會(huì)研究階段,投資估算的精確度為±20%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.5%~0.9%B.投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機(jī)會(huì)C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇,將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議,使投資者可據(jù)以決策D.投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有:地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等【答案】A25、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以()所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B26、關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算的說法,錯(cuò)誤的是()。A.房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測(cè)算B.房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D27、某筆貸款的季利率為2%,每季度計(jì)息一次,按復(fù)利計(jì)息,那么,年名義利率是()。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答案】A28、在現(xiàn)行建筑安裝工程費(fèi)用組成中,夜間施工增加費(fèi)屬于()。A.規(guī)費(fèi)B.措施費(fèi)C.直接工程費(fèi)D.企業(yè)管理費(fèi)【答案】B29、房地產(chǎn)的租金水平是由()決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)B.房地產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.空置率【答案】C30、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房,貸款期限為3年,年利率為6%,按月計(jì)息,采用到期一次付清的還款方式,問3年后,該家庭應(yīng)向銀行還息為()萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B31、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場(chǎng)法和收益法對(duì)一間辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2,收益價(jià)格為12000元/m2,兩個(gè)測(cè)算結(jié)果存在一定差異。A.空置率取值偏大B.報(bào)酬率取值偏小C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率取值偏大D.租金增長(zhǎng)率取值偏小【答案】B32、在施工過程中,下列情形中,不需要開發(fā)商按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)手續(xù)的是()。A.需要臨時(shí)停水.停電.中斷道路交通B.需臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場(chǎng)地C.可能損壞道路.管線.電力.郵電通信等公共設(shè)施D.需要進(jìn)行大量人工拆除作業(yè)的【答案】D33、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的()。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C34、按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小,可以將市場(chǎng)劃分為()。A.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)B.一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)C.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)D.一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)【答案】C35、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識(shí),表述不當(dāng)?shù)氖?)。A.所謂輔助研究,是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究,用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件,或用以支持這兩項(xiàng)研究B.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到±5%,所需費(fèi)用約占總投資的1.0%~2.0%C.初步可行性研究亦稱預(yù)測(cè)可行性研究,在此階段,主要是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析D.在此階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查:市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等【答案】B36、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資,這種估算方法為()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A37、有三個(gè)互斥方案,不可以采用的比選方法為()A.差額投資內(nèi)部收益率B.凈現(xiàn)值C.內(nèi)部收益率D.等額年值【答案】C38、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法,正確的是()。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現(xiàn)金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo)【答案】B39、某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過程,這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的()。A.替代性B.發(fā)展性C.地區(qū)性D.復(fù)雜性【答案】B40、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中,根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式,分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化的是()。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)縫隙D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】D41、與房地產(chǎn)投資“開發(fā)-銷售”經(jīng)營(yíng)模式相比,“開發(fā)-持有出租-出售”模式的現(xiàn)金流出項(xiàng)中增加了()。A.運(yùn)營(yíng)成本B.裝修費(fèi)用C.土地費(fèi)用D.開發(fā)成本【答案】A42、對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的()。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】B43、在住房市場(chǎng)中,存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是()。A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷【答案】A44、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中,不正確的是()。A.成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率B.成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率C.投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率D.投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率【答案】A45、投資組合是()的一個(gè)有效措施。A.提高投資收益B.提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力C.開拓投資領(lǐng)域D.規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)【答案】D46、按投資人控制投資資金的情況,可將投資分為()。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長(zhǎng)期投資和短期投資D.金融投資和實(shí)物投資【答案】B47、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由()負(fù)責(zé)。A.開發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位【答案】D48、下列不屬于產(chǎn)生測(cè)量誤差原因的是()。A.儀器誤差B.觀測(cè)者的影響C.旁觀者的影響D.周圍環(huán)境的影響【答案】C49、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)管理水平B.同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系C.業(yè)主目標(biāo)收益要求D.物業(yè)適應(yīng)性【答案】B50、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中,正確的是()。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約,可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高,意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率【答案】A多選題(共20題)1、關(guān)于房屋存量的說法,正確的有()。A.存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)B.存量單位可以是建筑面積或套數(shù)C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量【答案】BC2、下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中,屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有()。A.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析B.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析C.風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)D.風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析E.風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析【答案】B3、下列不確定性因素中,屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有()。A.土地費(fèi)用B.權(quán)益投資比率C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.開發(fā)期E.貸款利率【答案】AD4、在對(duì)互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中,通常要遵循的決策準(zhǔn)則包括()。A.備選方案差異原則B.最低可接受收益率原則C.費(fèi)用最低原則D.收益最大原則E.不行動(dòng)原則【答案】AB5、不屬于房屋開發(fā)費(fèi)的有()。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.其他工程費(fèi)D.土地取得費(fèi)用E.開發(fā)期間稅費(fèi)【答案】CD6、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有()。A.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算B.資本流預(yù)算C.資本支出預(yù)算D.長(zhǎng)期預(yù)算E.資本收入預(yù)算【答案】ACD7、可行性研究的作用有()。A.項(xiàng)目投資決策的依據(jù)B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)E.對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)【答案】ABCD8、房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升,產(chǎn)生的影響有()。A.產(chǎn)生負(fù)外部性B.產(chǎn)生正外部性C.影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展D.導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加甚至引發(fā)金融危機(jī)E.導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降,引發(fā)住房問題【答案】ACD9、國(guó)家投資管理部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點(diǎn)包括()。A.項(xiàng)目是否符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等B.項(xiàng)目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國(guó)家的規(guī)定C.項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響D.項(xiàng)目有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境E.符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求【答案】AD10、建筑材料的物理性質(zhì)中,與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括()。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙率E.吸水性【答案】ABCD11、下列各項(xiàng)中,與計(jì)算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的有()。A.所得稅B.完工期限C.大修基金D.凈經(jīng)營(yíng)收入E.抵押貸款還本付息【答案】D12、租售方案必須明確的問題包括()。A.出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系B.租售收入C.在整個(gè)租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量D.租售價(jià)格E.收款方式【答案】AC13、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括()。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本【答案】ACD14、開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括()。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營(yíng)成本D.開發(fā)費(fèi)用E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABCD15、按照索賠的目的,可以將工程索賠分為()。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費(fèi)用索賠【答案】A16、從投資的角度看,影響資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有()。A.投資利潤(rùn)率B.通貨膨脹率C.風(fēng)險(xiǎn)因素D.存款利率E.投資規(guī)?!敬鸢浮緼BC17、軟件著作權(quán)受法律保護(hù)的期限是()。一旦保護(hù)期限屆滿,權(quán)利將自行終止,成為社會(huì)公眾可以自由使用的知識(shí)。A.10年B.25年C.50年D.不確定的【答案】C18、在借貸記賬法下,期末結(jié)賬后,一般有余額的賬戶有()。A.資產(chǎn)類賬戶B.負(fù)債類賬戶C.期間成本費(fèi)用賬戶D.期間收入賬戶E.所有者權(quán)益賬戶【答案】AB19、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中,不正確的是()。A.經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入B.利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額C.稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅D.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D20、市場(chǎng)調(diào)查的第一步是確定問題和調(diào)查目標(biāo),調(diào)查項(xiàng)目可以分成以下三類()。A.描述性調(diào)查B.試探性調(diào)查C.抽樣性調(diào)查D.因果性調(diào)查E.電話回訪性調(diào)查【答案】ABD大題(共10題)一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說,通用性越差,用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中,大型商場(chǎng)部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。2.獨(dú)立使用性:獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說,獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓,設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng);反之,變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓,適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度:估價(jià)對(duì)象為在建工程,至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等,上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層,正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5.價(jià)值、規(guī)模大小:一般地說,總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買主,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大,總價(jià)高,變現(xiàn)能力較弱。6.區(qū)位:一般地說,處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?!敬鸢浮慷⒐纼r(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià),拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同,對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià),估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)對(duì)象(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(略)(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況(略)(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況(略)四、估價(jià)目的:為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義:估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn):2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)?!敬鸢浮咳⒈敬喂纼r(jià)背景情況如下:估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題,規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建,但尚未辦理完變更手續(xù),后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上允許,經(jīng)過充分合理的論證,使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下:1.法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地,房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地,且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪,故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建,所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2.技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅,但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘,為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要,可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以,估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,經(jīng)過分析測(cè)算,若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用,未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值,大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以,估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4.價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查,于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2,類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用,扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后,其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以,估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述,估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪,故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?!敬鸢浮克摹辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法,其計(jì)算過程如下。(1)土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料,考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等,確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬元)。(2)建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年,假設(shè)資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤(rùn)率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤(rùn)為:2175×20%=435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年,殘值率為2%,已使用5年,根據(jù)定率折舊法公式,其成新率為:[1-(1-2%)×5/60]×100%=92%。建筑物現(xiàn)值為:(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(萬元)。(3)估價(jià)結(jié)果確定166.3+568.2=734.5(萬元)【答案】五、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號(hào),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí):×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào),四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有?!痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?!敬鸢浮苛?、(一)某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部?jī)?chǔ)蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計(jì)息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯(cuò)誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯(cuò)誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯(cuò)誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯(cuò)誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯(cuò)誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯(cuò)誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購住房總價(jià)為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購住房單價(jià)為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;七、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅,首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí),所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。八、本次估價(jià)背景如下:估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段:估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià);估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全,故可以采用成本法估價(jià)。因此,綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押,所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益,利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價(jià)資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行,用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格,用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí),根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年,故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊

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