房地產經濟學09-住房消費與住房制度

第九章住房消費與住房制度本章綱要住房消費一住房制度與住房政策二理解住房消費什么是住房消費住房消費面臨的機遇和挑戰(zhàn)住房的功能住房消費的可支付性住房制度住房制度類型住房政策本章綱要中國城鎮(zhèn)住房制度改革三住房制度改革的概念住房制度改革的內容住房制度改革的過程住房社會保障四住房社會保障的內涵住房社會保障的特點住房社會保障的產品住房社會保障的對象一、理解住房消費2014年，10月29日召開的國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，促進經濟提質增效。會議要求重點推進6大領域消費，包括穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。有人認為，此時再提穩(wěn)定住房消費（是繼2009年4月15日國務院常務會議提出“穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費”后的又一次），政府托樓市的意圖十分明顯，各種各樣鼓勵住房購買者進入市場的政策會進一步出臺。也有人認為，要穩(wěn)定住房消費，就得通過財政轉移之付來鼓勵住房的“剛性需求”者進入市場，就得進一步降低住房的交易稅。又有人認為，穩(wěn)定住房消費的核心在于加強保障房建設，突出的是保障公平，及放寬提取公積金支付房租條件等等。你怎么認為？第一節(jié)住房消費現狀與分析要實現2020年的發(fā)展目標—全面建成小康社會，需要我國經濟年均增速保持在較高水平上—7.5%以上，然而，自2012年開始，國內經濟增速不斷放緩（2014年第三季度,GDP增速回落至7.3%），面對這樣的經濟形勢，我國政府希望通過擴大內需來保證經濟平穩(wěn)增長。與家電下鄉(xiāng)，汽車消費相比，住房是最大消費，而且又能帶動家電、裝修、金融等相關消費。所以，讓城市居民的住房消費需求更好更多地釋放出來，是當前“擴內需、穩(wěn)增長”最為重要的切入點。

二、什么是住房消費？一個居民目前沒有住房，現在付90萬首付，貸款210萬購買一套300萬的住房。他購買之后，把這套住房租出去，然后自己再到邊遠地方租一套租金更便宜的住房住。當房價上漲后，他又把這套住房賣出，賺錢之后再購買一套便宜的住房等價格上漲。所以，居民購買住房是消費還是投資，并非看居民手中是否持有多套住房，而是看居民購買住房之后，其交易出去是不是有利可圖，如果有利可圖，即使居民手中只持有一套住房，同樣可用于投資。住房消費就是指居民購買住房完全是為了其居住使用，目的是為了解決家庭基本的生活需要而購買。住房的雙重屬性經濟屬性社會屬性經濟基本面房價收入比住房消費1.無論是自住房還是非自住房，所有新房的購買支出都不屬于住房消費，而為享受住宅提供的住房服務支付的房租屬于住房消費；2.居民購買的自住房和為租住住房而支付的房租都屬于住房消費；3.根據2010年1月《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，剛需和改善性住房的購買也屬于住房消費。一對矛盾三、住房消費面臨的機遇與挑戰(zhàn)1.自2012年開始，國內經濟增速不斷放緩，我國政府希望通過擴大內需來保證經濟平穩(wěn)增長；2.我國正處在快速城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，每年新增城鎮(zhèn)人口將超千萬，將帶來巨大的住房需求；3.住房問題也是重要的民生問題，改善民生是我國發(fā)展的根本。1.居民家庭的收入與房價之間存在很大的差距；2.住房政策調控乏力，無法有效提高居民家庭的住房支付能力。機遇挑戰(zhàn)四、住房的功能住房的生活資料功能最基本的功能就是滿足居住需要的生活資料功能。滿足人們最基本的生存需要滿足人們居住生活的享受需求住房的發(fā)展資料功能住宅不僅是生活資料，而且也是重要的發(fā)展資料；為人們提高和發(fā)展自己提供物質條件。住房的社交功能住房（面積寬敞、布局合理、設備齊全、環(huán)境優(yōu)美的）為社交活動的成功創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。住房的資產功能住宅具有雙重屬性，既是生活資料，又是一種資產（不動產）。住宅是家庭或個人的資產住宅也是投資增值的資產住房的文化藝術功能反映不同的建筑文化、生活方式、居住習慣、居住文化。五、住房消費的可支付性如何衡量住房消費的可支付性？1.比率法：考慮住房消費支出占收入比例；如用住房可支付指數、住房支付指數、房價收入比等。2.剩余收入法：基于比率法的不合理而提出的，是指把用收入減去非住房消費支付的余額，用于住房開支。在衡量時，收入均考慮的是以當前收入當前住房消費的可支付性存在的問題1.住房消費的可支付性不足。2.住房消費的可支付性過剩。住房消費與長期收入的關系？基于住房消費特點如何改善住房消費的可支付性1.從政策支撐視角考慮2.房價理性回歸—降低信貸的杠桿作用13第二節(jié)住房制度與住房政策一、住房制度的內涵住房制度是指包括有關住房的建設、分配、交接、管理等方面的法律、法規(guī)及政策等調整有關各方的關系并約束其行為的規(guī)范。主要內容包括：城鎮(zhèn)住房建設投資方式、住房供應方式、住房分配方式、住房住房社會保障方式、住房管理方式等。新中國成立以后，我國的住房制度經歷了從公有化、福利化住房向私有化、商品化的轉變。二、住房制度類型（一）計劃型、福利性、實物分配、行政性管理的住房體制采取國家（政府）和單位統(tǒng)包住房建設投資，對職工實行實物福利分房，低租金使用，實施行政性住房管理；（二）市場型、商品性、工資化分配、社會化管理的住房體制

主要通過市場機制調節(jié)住房的生產、分配、交換、消費，決定住房資源的配置、分配和使用；住房投資建設由開發(fā)商自主進行。住房消費包含在職工工資之中。住房分配通過市場交換進行，職工以其收入自由選擇購買或租房入住。住房管理與政府和單位分離，由物業(yè)公司進行社會化、專業(yè)化管理。政府的作用主要體現在調控市場和對低收入者提供基本的住房社會保障方面。依據住房社會保障的范圍和保障方式的不同，市場經濟國家的住房制度分類市場社會保障型住房制度—瑞典以市場配置住房資源為主體，實施比較廣泛的住房社會保障政策。政府為住房建設籌集資金，提供貸款，并通過優(yōu)惠利率和補貼使資金費用和房屋成本保持在合理水平。同時，提供長期住房信貸、建立抵押貸款機構支持居民買房。這種泛福利的模式，好處是保障了中低收入者的基本住房需求，缺陷是住房資源的配置效益低，政府的財政負擔重，難以為繼。市場救濟型住房制度—美國住房問題被當做私人的事情，政府只對貧困線以下的低收入者提供救濟性的住房補貼，住房社會保障面相對較窄。好處是有利于調動居民自主地解決住房問題的積極性，而政府的財政負擔又不致太重，缺陷住房社會保障范圍相對較小。三、住房政策住房政策是國家對住房市場相關干預的過程，主要包括：直接的價格干預政策，如租金管制、限價政策等；直接的數量干預政策，如土地供應限制、土地使用和建設規(guī)劃限制、增加住房供應等；稅收和補貼政策，如稅收優(yōu)惠、房地產稅等；信貸政策，如首付比例、貸款利率優(yōu)惠等。第三節(jié)城鎮(zhèn)住房制度改革一、住房制度改革的概念：住房制度改革是我國經濟體制改革的重要組成部分，是對城鎮(zhèn)居民住房保障體制的改革。住房制度改革是指對傳統(tǒng)的福利分房制度進行變革，以建立起符合市場經濟機制的住房體制，實現住房的商品化和社會化。17二、住房制度改革的內容：1.改革住房建設投資體制。由原來國家或單位統(tǒng)包的投資體制轉變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔的投資體制。2.改革住房建設、分配、維修、管理體制。由原來單位統(tǒng)包職工住房建設、分配、維修、管理一體化的單位所有制，轉變?yōu)樽》康纳a、建設專業(yè)化，維修、管理社會化的體制。3.改革住房分配體制。由原來的行政手段、福利性質、實物分配制度，轉變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿欧峙渲贫?。職工根據自己的經濟承受能力，通過向市場購買或租賃住房解決住房問題，滿足住房需求。4.建立雙軌制的住房供應體系。即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質的經濟適用住房及廉租住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。5.建立住房公積金制度。由職工個人和所在單位分別交繳占職工工資一定比例的資金，作為職工個人住房基金，以增強職工住房消費能力。6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融和住房保險。7.建立規(guī)范化的房地產交易市場，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入產出的良性循環(huán)，促進房地產業(yè)和相關產業(yè)的發(fā)展。18三、住房制度改革的過程：第一階段：1978-1988年的探索試階；第二階段：1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；第三階段：1998年至今實行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階段。

19第一階段：探索和試點：1949～1979年，是我國住房發(fā)展相對緩慢的時期。根據相關資料，國家在這30年內雖投入374億元巨資建設住房，但仍不能滿足城鎮(zhèn)職工居民的需求。1978年，全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅3.6m2，缺房戶達869萬，占城市總戶數的47.5%。由于我國長期實行低租金的福利分房制度，國家和企業(yè)為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱，延緩了我國住房建設的進程。實踐表明，計劃經濟體制下住房完全靠國家包下來，實行福利分配的路子走不通。20從1978年開始，國家和企業(yè)一方面增加住房投資，加快住房建設步伐，另一方面開始探索改革住房制度。1978年9月，鄧小平建議，其主要內容就是：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款;在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。1980年4月，鄧小平同志明確指出，住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。1982年，國家有關部門設計了“三三制”的補貼出售新建住房方案，即由政府、企業(yè)和個人各承擔1/3，并在鄭州、常州、四平、沙市試點。（在試點中，驗證了職工有購房需求和一定支付能力，也暴露出在大量舊公房低租金制未觸動的情況下，租買比價不合理，個人缺乏買房動力，住房建設資金不能自身循環(huán)，國家和企業(yè)難以長期承受這種負擔，因而有關部門于1985年停止這種做法）。211985年，住房制度改革從“三三制”售房轉向租金制度改革的研究和設計。1986年，選定煙臺、唐山、蚌埠進行房改試點，試行“提租補貼、租售結合、以租促售、配套改革”的方案。租金按準成本起步，月租金由原來的0.07～0.08元/m2（使用面積）提高到1元以上，相當于成本租金（由維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅5項因素組成）的70%～80%；公房按包含建筑造價、征地和拆遷補償費的標準價出售。（這次試點從根本上動搖了根深蒂固的住房福利觀念、等級觀念和消費觀念，分房上的不正之風也基本得到解決，國家、企業(yè)以及職工之間的利益關系得到調整，為全國的住房改革提供了思路）22第二階段：從分批分期到全面推進、深化改革：1988年，國務院召開第一次全國住房制度改革工作會議，推出《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》:首先，實行成本租金，其次，隨著工資調整，逐步將住房補貼納入工資，實行市場租金。1988年下半年，出現嚴重的通貨膨脹，零售物價總指數上升18.5%，使較大幅度提租補貼方案的實施遇到很大困難，用3～5年完成提租補貼方案的計劃也夭折了。隨后，一些城市想繞開這個難點，試圖“甩包袱”出售公房，在標準價基礎上優(yōu)惠折扣。據不完全統(tǒng)計，這一年全國共出售舊公房654萬m2，每平方米僅回收資金65.7元，實則以低價福利售房取代租售并舉的配套改革，既不利于住房機制轉換，也帶來很多不良后果，因而國務院房改辦明令制止這種做法。23第二階段：從分批分期到全面推進、深化改革：1991年6月，國務院發(fā)出《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，要求將現有公有住房租金有計劃、有步驟地提高到成本租金；在規(guī)定住房面積內，職工購買公有住房實行標準價。11月，國務院下發(fā)《關于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》,確定房改的總目標是：從改革公房低租金制度入手，從公房的實物福利分配逐步轉變?yōu)樨泿殴べY分配，由住戶通過買房或租房取得住房的所有權或使用權，使住房作為商品進入市場，實現住房資金投入、產出的良性循環(huán)。這是我國住房制度改革的一個綱領性文件。與此同時，各地方政府的房改房也陸續(xù)開始實施，其中，一些大城市的運作比較規(guī)范，部分中小城市則相對較差，優(yōu)惠比例越來越高，房改又一次進入了低價售房的怪圈。對此，1992年6月，國務院房改工作會議再次提出制止。24第二階段：從分批分期到全面推進、深化改革：1994年7月，國務院下發(fā)了《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定房改的根本目標是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內容，可以概括為“三改四建”?！稕Q定》出臺后，各地紛紛制定本地區(qū)的房改實施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面取得較大進展。到1998年6月，全國歸集住房公積金總額達980億元。1997年底，35個中等城市的公房租金有了較大提高，平均為1.29元/m2。到1998年中，全國城鎮(zhèn)自有住房比例已經超過50%，部分省市已超過60%。25第三階段：住房貨幣化和保障制度：1998年7月，國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。調整住房投資結構，重點發(fā)展經濟適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。發(fā)放住房補貼。截至1998年底，全國已經全面停止實物分房，中國城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了一次根本性的轉變。但在執(zhí)行住房貨幣化改革的過程中，住房補貼的發(fā)放和群眾對住房需求滿足的程度還不能令人滿意，住房不公平現象進一步擴大，并隨著房價的飆升更加惡化。而經濟適用房由于政策目標不明確，執(zhí)行過程中失當、失控現象嚴重，1998～2003年，全國經濟適用住房累計竣工面積僅4.77億m2，累計解決600多萬戶家庭的住房問題，經濟適用住房并沒有成為供應主渠道。26最低收入家庭，由政府或單位提供廉租住房，以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔；最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準，原則上不超過當地人均住房面積的60%，租金由政府按維修費、管理費兩項因素定價；中低收入家庭，購買經濟適用住房等普通商品住房；對高收入家庭，購買、租賃的商品住房實行市場調節(jié)價。新建的經濟適用住房實行政府指導價，按保本微利原則出售，其成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、企業(yè)管理費、貸款利息和稅金等7項因素，原則上企業(yè)管理費不超過2%、開發(fā)利潤不超過3%，使中低收入家庭有能力承受。

如果房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60m2的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，政府和單位可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼。

第三階段：住房貨幣化和保障制度：2003年8月，國務院發(fā)布《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，把房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，指出要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用；調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙；努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定。2005年3月，國務院發(fā)布《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，即“國八條”包括：高度重視穩(wěn)定住房價格工作，切實負起穩(wěn)定住房價格的責任，大力調整和改善住房供應結構，嚴格控制被動性住房需求，正確引導居民合理消費預期，全面監(jiān)測房地產市場運行，積極貫徹調控住房供求的各項政策措施，認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。自2006年5月建設部等九部，聯(lián)合制定了《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，即“國六條”。其中規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上；對購買住房不足5年轉手交易的，按售房收入全額征收營業(yè)稅?！笔菄覍Ψ康禺a宏觀調控的一個重要政策。27第三階段：住房貨幣化和保障制度：2007年8月，國務院發(fā)布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，規(guī)定：低收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經濟適用住房；中等收入家庭根據各地實際可以采取限價商品房和經濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場解決。這是中國房改歷程中的一個新的里程碑。2008年12月，國務院《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》出臺，即“國十三條”，包括：加大保障性住房建設力度；進一步鼓勵普通商品住房消費；支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化；強化地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責；加強房地產市場監(jiān)測；積極營造良好的輿論氛圍。2010年4月，國務院發(fā)出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。2011年1月，《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，簡稱“新國八條”，提出限購政策。2013年2月，《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》，即新“國五條”，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，依法嚴格按轉讓所得的20%計征。28允許私人建房；私建公助，分期付款鄧小平同志指出，住房改革要走商品化的路子推出“三三制”；在鄭州、常州、四平、沙市試點；1985年叫停。首先，實行成本租金；其次，實行市場租金。“三改”，從住房建設投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；從國家、單位建房、分房和維修、管理住房的體制改為社會化、專業(yè)化運行體制；住房實物福利分配方式改為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式?！八慕ā?，建立與社會主義市場經濟體制相適應的新住房制度；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融、保險，建立政策性、商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產交易市場和房屋維修、管理市場。提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系

及時調整房地產開發(fā)用地的供應結構，抓緊清理閑置土地；正確引導居民住房消費，控制不合理需求；對部分住房價格上漲過快的地區(qū)或城市還要進行重點督查。

切實調整住房供應結構

首套90平以下：首付不低于2成；首套90平以上：首付不低于3成；二套，首付不低于40%，利率1.1倍。

增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進保障