無錫公寓市場調(diào)研市場部-許文超

無錫公寓市場調(diào)研報告無錫安富置業(yè)市場調(diào)研部一、無錫市場整體概況二、商辦類市場解讀四、公寓市場調(diào)研總結(jié)目錄三、典型個案分析無錫市場整體概況1無錫房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比持續(xù)增長施工面積同比大幅度增加新開工面積同比有所回升竣工面積同比有一定幅度的上揚市場走勢14年無錫市場綜述2014年的樓市受政策影響較大，前三季度慘淡使樓市又迎來一次關(guān)于是否“崩盤”的討論。限購的大面積松綁、限貸的解除、降息三大政策使樓市迎來回暖。無錫樓市前三季度的陰霾在政策利好下，迎來成交上的逆轉(zhuǎn)。2014無錫商品房賣了5.6萬套半年成交漲5成。無錫商品房價格一直比較穩(wěn)定，但相對2013年出現(xiàn)了“穩(wěn)中有漲”的趨勢而言，2014年無錫總體房價是“穩(wěn)中有跌”的。2014年無錫市區(qū)商品住宅的年成交均價為7867元/平，較2013年下降了119元/平，降幅為1.49%。其中1月份的成交均價最高為8208元/平，與最低的6月份的均價7436元/平，高低差達772元，而7月以后的幾個月，成交價格基本穩(wěn)定。在新政調(diào)控下，無錫市場反映主要以低價去庫存為主。2015上半年，無錫樓市在一波接一波的利好政策下逐漸回暖。截止至6月30日，2015年上半年無錫商品房共計成交332.75萬平，同比去年上半年增加84.95萬平方米，增幅高達34.3%。無錫商品房成交28670套，同比去年上漲23.47%。其中商品住宅成交面積為288.39萬平方米，同比漲41%；成交23684套，同比漲33.8%。濱湖區(qū)的成交量占全市成交總量的24%，錫山區(qū)占比19%。新區(qū)、惠山區(qū)緊隨其后，以18%、15%的占比量位列第三、第四。在高庫存的壓頂下，2015年上半年樓市的主基調(diào)依然是加速去化。據(jù)統(tǒng)計，上半年無錫實際推盤139個，3、4、5、6月為推盤集中期。5月樓市新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，再加上春季房交會的助陣，推盤量達到上半年最高值，為35盤，同時5月全市商品房成交量首破70萬平。受高端樓房發(fā)力，2015年上半年，無錫商品房成交均價呈碧浪式上升，相隔16個月，重回8字頭。15年上半年無錫市場綜述庫存走勢截至2015年6月30日，無錫商品房庫存套數(shù)為163109套，環(huán)比2015年第一季度174081套，減少10972套，環(huán)比跌幅6.3%；商品房庫存面積1887.12萬平，環(huán)比2015年第一季度減少83.59萬平，跌幅為4.2%。從物業(yè)類型來看，全市住宅可售套數(shù)總計71301套，面積達991.13萬平，較一季度可售住宅減少3519套，50.88萬平；相較于住宅，無錫商業(yè)可售房源91808套，895.99萬平，環(huán)比一季度減少7453套，32.7萬平。從2015年無錫商品房庫存量（面積）走勢圖來看，由于恰逢傳統(tǒng)淡季1、2月，金三成色不足，導(dǎo)致一季度整體成交量低迷，庫存量達到高峰。但在330等一系列政策加碼下，二季度庫存量迎來了自2014年以來首次全面下跌。截止至6月30日，2015年上半年無錫商品房共計成交332.75萬平，無錫商品房成交28670套。以目前商品房的銷售速度，無錫現(xiàn)有的庫存量至少需要30余月才能完全消化，然而這也僅是在無新增供應(yīng)量的理想狀態(tài)下。不言而喻，無錫庫存量壓力依然艱巨。商辦類市場解讀22013年無錫市場公寓成交均價7591元/㎡，總成交面積282062㎡，全年平均成交價格在6500-8500元，下半年成交量較上半年有所上升限。2013年無錫市場公寓成交面積及價格統(tǒng)計商業(yè)市場篇無錫商業(yè)公寓可售房源91808套，895.99萬平，環(huán)比一季度減少7453套，32.7萬平。隨著地鐵1號線、2號線相繼開通，客群被分流的同時，也進一步刺激消費的增長，帶動了相關(guān)商業(yè)的發(fā)展，促進了商業(yè)庫存量的下降。在2015年上半年商業(yè)成交套數(shù)排行榜top20中，無錫各大商業(yè)去化量懸殊較大，僅有少數(shù)盤銷售較好。其中金太湖國際城以絕對的優(yōu)勢一舉奪得銷售冠軍，據(jù)悉江蘇一家投資公司購入該盤400余套商鋪。在人口導(dǎo)入不足的情況下，商業(yè)趨于飽和且同質(zhì)化嚴重。近兩年來，隨著市中心以外的新城逐漸興起，商業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)。由于缺乏人流支撐，不少商業(yè)連年虧損面臨倒閉的危險，更有商業(yè)成為“活死盤”，空置多年。無錫賽格電子在2012年開始入市，由于在選址方面欠佳，滯銷至今，高達4000多套的存量著實“駭人聽聞”。此外，明發(fā)商業(yè)廣場雖定位生活型商業(yè)，但周邊無住宅支撐，荒廢多時已成為“空城”，庫存量居高不下。在商業(yè)庫存排行榜top20中，惠山占據(jù)35%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2015年第二季度，惠山區(qū)以商業(yè)庫存套數(shù)29313套面積為218.34萬平位居七區(qū)榜首，該區(qū)商業(yè)庫存去終刻不容緩。在無錫辦公房源存量過剩的聲音源源不斷。近年來除了一些純寫字樓項目，還有較多綜合體項目也多自帶辦公房源，前期供應(yīng)量較大，而由于無錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較為緩慢，就業(yè)人口較少，辦公需求嚴重不足，導(dǎo)致無錫寫字樓成交量不斷下降，去化周期延長。即使辦公市場的“標桿”綠地中央廣場也在無錫受阻，存量達1342套位居榜首。此外，濱湖區(qū)中天國際、新區(qū)新發(fā)匯融廣場同樣存量較高。不難發(fā)現(xiàn)，寫字樓難賣現(xiàn)象不單獨存在某個區(qū)域，整個無錫市均“癱瘓”。不少開發(fā)商坦言，寫字樓堪稱是物業(yè)類型中最難去化的一類，甚至比酒店式公寓更難銷售，縱使使盡渾身解數(shù)，臉露歡顏的也是少數(shù)。而目前能緩解辦公物業(yè)面臨的窘境，唯一的辦法只能依靠政府，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)，并積極招商引資。辦公市場篇庫存高去化慢無錫商業(yè)公寓可售房源91808套，895.99萬平，隨著地鐵1號線、2號線開通，雖銷售略有增長，但仍然需要很長時間去化；

商業(yè)過盛同質(zhì)化經(jīng)營城市商業(yè)過盛，同質(zhì)化經(jīng)營嚴重，導(dǎo)致部分商業(yè)倒閉，成為空城；無錫政府人口導(dǎo)入不足，導(dǎo)致支撐商業(yè)發(fā)展的先決條件不夠，第三產(chǎn)業(yè)城市產(chǎn)比少，商辦類產(chǎn)品供大于求；人口導(dǎo)入不足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不適應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目突破重圍由于遠郊人口較集中，且商業(yè)相對缺乏，近兩年來鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展迅速。商辦類市場小結(jié)典型個案分析3濱湖區(qū)上海城開喜年中心萬達城榮創(chuàng)星光廣場嘉業(yè)國際城典型個案‖萬達城（公寓/住宅/洋房）注：公寓存量大，目前總推出4棟，共計3000多套。項目概況市場調(diào)研-個案分析戶型分析-萬達城萬達城公寓產(chǎn)品面積40~66平米，層高3.5米，產(chǎn)品面積偏大，總價較高。項目整體規(guī)劃大，以文化旅游、投資地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的形式為賣點，吸引了無錫及周邊城市的客戶。公寓產(chǎn)品定位為項目未來的配套，以投資理財為賣點。但由于項目規(guī)劃落位時間長，因此入市以來蓄客情況不理想，開盤業(yè)績不佳。且產(chǎn)品規(guī)劃共計3000多套，未來需靜待觀察。典型個案‖上海中心·城開國際（酒店式公寓/辦公）注：酒店式公寓總計682套，現(xiàn)已售100套。項目采用售后返租的模式銷售，每年固定收益9%，8年72%.2015年5月30日開盤，開盤銷售85套，但由于總價過高，客戶受眾面小，目前簽約近8000萬。項目概況市場調(diào)研-個案分析個案分析-上海城開個案分析-上海城開典型個案‖嘉業(yè)國際城（酒店式公寓/辦公）注：現(xiàn)酒店式公寓已出售400多套，去化率25%，現(xiàn)可選面積段為55到89㎡項目概況市場調(diào)研-個案分析戶型面積55㎡戶型面積75㎡精裝修標準：2000元/㎡主力面積段為50-60㎡和70-80㎡典型個案‖嘉業(yè)國際城（酒店式公寓/辦公）個案分析-嘉業(yè)國際服務(wù)于無錫太湖新城和周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的，無錫唯一集合品質(zhì)生活、主題配套、5A級辦公三大概念于一體的，具備高端稀缺物業(yè)價值的體現(xiàn)主人尊貴地位和身份的無錫最頂級金融商務(wù)項目營銷策劃理念典型個案‖嘉業(yè)國際城（酒店式公寓/辦公）“體驗式”營銷和“感官”營銷通過樣板房的塑造，傳達個性公寓的生活工作方式和形象，通過體驗營銷傳達項目品質(zhì)；通過現(xiàn)場樣板段的布置，將每個細節(jié)通過感官營銷方式傳達給客戶；現(xiàn)場售樓處高檔的布置以及項目尊貴調(diào)性的包裝，傳達項目高端定位及營銷方式；銷售業(yè)務(wù)動作的針對性引導(dǎo)，達到體驗和感官營銷目的。

體驗式營銷－酒店式公寓典型個案‖嘉業(yè)國際城（酒店式公寓/辦公）崇安、北塘區(qū)蘇寧廣場茂業(yè)時代家藝中心歐風新天地盛唐樂享城紅豆國際五洲銀河城金盛華彩薈典型個案‖蘇寧廣場（酒店式公寓）注：在售，未正式開盤項目概況個案分析-蘇寧廣場蘇寧廣場總規(guī)劃圖蘇寧廣場由國際專業(yè)建筑設(shè)計公司RTKL規(guī)劃設(shè)計，雙塔樓的經(jīng)典形象，南塔共48層，地上北塔共68層。項目總建筑面積近32萬㎡，其中購物中心總建筑面積10萬㎡，五星級酒店5.2萬㎡，356間客房，5A甲級寫字樓2.54萬㎡，豪宅公寓6.7萬㎡。項目的容積率為10，綠化率為26.12%。個案分析-蘇寧廣場北塔公寓70㎡精裝修標準：2000元/㎡北塔公寓67㎡北塔公寓74㎡蘇寧廣場-戶型情況樣板間照片系列報廣蘇寧廣場-高端形象引進國際奢華酒店品牌，蘇寧廣場簽約凱悅酒店營銷策略蘇寧廣場蘇寧廣場良好的地理位置是吸引投資客戶的強大手段，城市地標的建筑格局對投資客戶有一點吸引力。蘇寧廣場強調(diào)招商品牌效應(yīng)，塑造奢華高端的產(chǎn)品形象，引進精品酒店為投資客戶降低置業(yè)風險，增強吸引力。近期尋求高端客戶，通過奢侈品的主題活動尋客，同時重塑項目形象，但項目口碑積重難返，短期內(nèi)難以體現(xiàn)效應(yīng)。銷售分析-蘇寧廣場項目概況典型個案‖

金盛華彩薈（酒店式公寓）個案分析-金盛華彩薈戶型分析-金盛華彩薈金盛華彩薈預(yù)計9月初首次開盤，推出7號樓的B樓房源，為4.6米挑高公寓，主力面積為40平，130套左右，精裝交付。均價7500元/平，具體一房一價。公寓帶獨立陽臺，功能性強大，目前無錫市場上比較欠缺。項目概況典型個案‖

紅豆國際廣場（酒店式公寓）個案分析-紅豆國際現(xiàn)房銷售個案分析-紅豆國際約60m21房約120m22房約150m22房戶型配置約68m21房約60m21房約120m22房典型個案‖紅豆國際廣場（酒店式公寓）個案分析-紅豆國際營銷策略紅豆集團和柏雅集團轉(zhuǎn)型酒店式公寓，開發(fā)商的回報率在5%到10%紅豆國際廣場在三季產(chǎn)品推出時，出奇制勝，推出“333財富計劃”，滿足更多購房人的需求?！?33財富計劃”的核心內(nèi)容便是以補租的方式來吸引投資者，每年補租金為3%，連續(xù)補貼3年典型個案‖紅豆國際廣場（酒店式公寓）紅豆國際廣場酒店式公寓目前已經(jīng)售罄，也無各類營銷舉措。為提升項目的吸引力，特別是對投資客戶的吸引力，紅豆國際采用補租貼現(xiàn)的措施來提高項目的收益率，但整體市場反應(yīng)來看營銷效果一般。由于紅豆國際的區(qū)位優(yōu)勢，整體去化速度良好。典型個案‖五洲國際銀河城（酒店式公寓）注：現(xiàn)酒店式公寓去化率為50%（按套數(shù)計算）。項目概況個案分析-五洲銀河城主力戶型在40~88㎡之間，目前40~50㎡之間的房源所剩無幾，剩余房源主要為60㎡、88㎡戶型房源。樓層平面圖主力戶型圖戶型分析-五洲銀河城從市場上看，公寓產(chǎn)品50%的去化率我們分析原因：五洲國際整體開發(fā)中的一個環(huán)節(jié)，與周邊中華美食文化博覽城呼應(yīng)，規(guī)模大，潛力足。項目招商成果顯著，經(jīng)營狀況良好，商業(yè)配套為公寓銷售加分。品牌商家的引進與前期產(chǎn)品面積小，總價低的優(yōu)勢使得項目贏得市場。剩余房源總價接近40萬，作為公寓類產(chǎn)品偏高，使得項目目前陷入滯銷。五洲模式規(guī)劃大，但容易造成資金鏈短缺，項目往往虎頭蛇尾，后續(xù)管理及服務(wù)的不足將影響銷售情況。銷售分析-五洲銀河城典型個案‖錫滬家藝中心（公寓/商鋪）項目概況個案分析-錫滬家藝戶型分析-家藝中心產(chǎn)品戶型55平米，4.5米層高銷售前期因為價格與地理位置的問題嚴重滯銷上半年通過渠道以一口價的形式快速打開銷售。一口價價格：南側(cè)24萬，北側(cè)20萬，均價3800元/㎡。協(xié)信中心金輪星光第一上海五洲博覽城新區(qū)龍湖時代天街典型個案‖金輪星光（公寓/商業(yè)）項目概況市場調(diào)研-金輪星光名座營銷分析-金輪星光名座金輪星光名座生活廣場售樓處現(xiàn)已公開，預(yù)計2015年9月底首次開盤，項目將推出85-130㎡多層住宅、40-60㎡公寓，30-85㎡沿街商鋪房源，具體信息待定。2015.8.15金輪星光名座生活廣場邀請著名影星周海媚至新區(qū)千禧年大酒店舉行?？偨Y(jié)：金輪商業(yè)此次活動的目的是為售樓處開放造勢，樹立品牌開發(fā)商形象，同時為下一階段產(chǎn)品蓄水做鋪墊。典型個案‖龍湖時代天街（公寓/商業(yè)）項目概況市場調(diào)研-個案分析38平米LOFT公寓1室1廳38平米LOFT公寓2室1廳戶型分析-龍湖時代天街屬于滟瀾山的商業(yè)，有龍湖、協(xié)信、國信的業(yè)主，還有軟件園的員工，后續(xù)客源無問題。推出的LOFT總價低，18萬起，規(guī)劃也合理，適合白領(lǐng)居住和投資。由于項目位置偏僻，周邊商業(yè)配套都沒起來，因此雖然有太湖景觀優(yōu)勢，價格便宜，但整體銷售情況并不快樂觀。此項目規(guī)劃具前瞻性，總價低適合年輕人居住，后發(fā)優(yōu)勢明顯，但仍需三二年見成效。定位精準，總價低典型個案‖龍湖時代天街（公寓/商業(yè)）盛業(yè)城惠山區(qū)繽悅灣惠山萬達夢享城典型個案‖盛業(yè)城（公寓/商業(yè)）項目概況市場調(diào)研-個案分析項目規(guī)劃為3棟商辦寫字樓及5層商業(yè)配套開發(fā)商為無錫本土開發(fā)商，凱賓斯基的開發(fā)商項目計劃前期以公寓銷售快速回籠資金，但實際公寓在認籌期間表現(xiàn)并不良好，導(dǎo)致遲遲未開盤營銷思路：項目前期以養(yǎng)老公寓結(jié)合投資理財?shù)母拍钸M行包裝，客戶繳納一定的費用購買本項目（無產(chǎn)證），可自?。磕攴颠€4%收益），不?。磕攴颠€8%收益），10年后退還本金?，F(xiàn)階段以青年公寓的形式重新定位包裝，主要賣點為商業(yè)配套、地鐵資源、APP租賃平臺，截止目前認籌近100組，計劃9月開盤3棟2棟1棟個案分析-盛岸城典型個案‖繽悅灣（公寓/商業(yè)）項目概況市場調(diào)研-個案分析7.20~7.26共計備案套數(shù)17套，備案面積776.23平米，均價4300元/㎡；總計可售套數(shù)1094套，目前備案228套，去化率20.8%；實際成交已交定金的的客戶大約有50%，其中38平米戶型已經(jīng)售罄，剩余房源為東南側(cè)48平米及西南側(cè)36平米，入市半年去化500套左右，月均去化70套。交付時間為2016年6月30日。營銷思路：1、低總價，總價21萬起，主要客群為剛需以及過渡性的消費人群，；2、強化產(chǎn)品功能，引入住宅概念，挑高4.6米，買一層得兩層。樣板房裝修風格全部以住宅居住功能為主，實際消費者也都是以第一居所的目的消費產(chǎn)品。水電部分優(yōu)惠，水4.2元/噸，點0.8元/度?，F(xiàn)階段“買房子送隔斷”為業(yè)主節(jié)省部分裝修開支。商業(yè)1-3層規(guī)劃業(yè)態(tài)為：一樓是超市，二、三樓為餐飲休閑。個案分析-繽悅灣典型個案‖夢享城（公寓/商業(yè)）項目概況市場調(diào)研-個案分析南區(qū)規(guī)劃項目南區(qū)由1#、2#樓及其裙樓組成，其中1-3層為夢享城ShoppingMALL，目前商業(yè)部分招商進度已經(jīng)達到60%，率先確定入駐南區(qū)的耀萊成龍國際影院、本色健身和城市之間精品超市；4層以上為商辦公寓產(chǎn)品，其中1#樓高約63米，預(yù)計引入紫荊假日酒店