第二章-資產(chǎn)評估的基本方法

第二章資產(chǎn)評估的基本方法本章基本要求：1、掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標(biāo)的確定方法

2、熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)

3、能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進(jìn)行評估。本章重點：

市場法、收益法和成本法的的計算和應(yīng)用本章難點：

對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個基本指標(biāo)在實踐中的取得方法和途徑。第一節(jié)資產(chǎn)評估方法概述如何做

資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。資產(chǎn)評估方法體系市場法

成本法直接法間接法重置成本功能貶值法收益法收益額折現(xiàn)率收益期重置核算法物價指數(shù)法功能價值法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

經(jīng)濟性貶值功能性貶值實體性貶值成新率修復(fù)費用法使用年限法觀察法基本途徑資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑成本法市場法收益法

第二節(jié)市場法一、市場法的概念（一）基本概念

市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。它是通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同，并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。（二）基本原理：資產(chǎn)的替代原理理論依據(jù)（三）理論依據(jù)

采用市場途徑對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)是：在市場經(jīng)濟條件下，商品（資產(chǎn)）的價格受供求規(guī)律的影響。具體說來，當(dāng)宏觀經(jīng)濟中總需求大于總供給時，資產(chǎn)的市場價格會上升；反之，資產(chǎn)的市場價格會下降。同樣道理，任何時點的商品（資產(chǎn)）的價格反映了當(dāng)時市場的供求狀況。所以按照同類資產(chǎn)的市場價格判斷被評估資產(chǎn)的價值，能夠充分考慮市場供求規(guī)律對資產(chǎn)價格的影響，易于被資產(chǎn)交易雙方接受。

前題條件二、市場法的基本前提1．需要有一個充分活躍的公開市場。資產(chǎn)市場上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格就越容易獲得。

2．公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。即能夠找到可比參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料。市場法的適用條件：

1.參照物與評估對象必具有可比性（包括功能上的可比\市場條件的可比\成交時間可比）

2.參照物的交易時間與評估基準(zhǔn)日間隔不能過長評估程序三、市場法評估資產(chǎn)的程序確定被評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果相關(guān)參數(shù)1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標(biāo)對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性評估方法四、市場法中的額具體評估方法

運用市場途徑進(jìn)行資產(chǎn)評估，因市場條件的差異和參照物的不同，采取的方法也有所不同。（一）直接比較法直接比較法應(yīng)注意的問題：

1、如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準(zhǔn)日同時存在多種交易價格時，應(yīng)當(dāng)選用價格最低的一種。

按照資產(chǎn)的替代性原則，在公開市場的條件下，購買者如果能用最低的價格買到的東西，就不會用高于這個價格來購買。

2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。

（二）計算公式

基本計算公式為：被評估資產(chǎn)評估值＝參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×.....×修正系數(shù)n評估對象價值=參照物成交價格×評估對象特征÷參照物特征或

被評估資產(chǎn)評估值＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±.....±基本特征差額n市場法直接法間接法一種特征現(xiàn)行市價法市價折扣法功能價值類比法價格指數(shù)法成新率價格調(diào)整法市場售價類比法價值比率法綜合1、現(xiàn)行市價法公式：評估對象價值=本身或參照物成交價格適用條件：當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格舉例：某上市流通的股票和債券，以基準(zhǔn)日的收盤價作為評估價值；批量生產(chǎn)的機器設(shè)備等

市價折扣法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。其公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1-價格折扣率）

此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。2、市價折扣法評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估時點與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，評估師經(jīng)綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%。因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價值為6萬元。資產(chǎn)評估價值=10×（1-40%）=6（萬元）案例2-1又稱類比估價法，它是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：

（1）資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其公式為：

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）3、功能價值類比法3、功能價值類比法案例2-2被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值為多少？

資產(chǎn)評估價值=10×90÷120=7.5萬元

（2）資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。其公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）x3、功能價值類比法3、功能價值類比法案例2-3

被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸,參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力120噸,評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元。該項資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7。則被評估資產(chǎn)價值為？資產(chǎn)評估價值=10×（90÷120）0.7

=8.18(萬元)4、價格指數(shù)調(diào)整法

價格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（l＋物價變動率）或：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×環(huán)比價格指數(shù)之積案例

此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的惰況例2-4：被評估房地產(chǎn)2006年6月30日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn)在2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%，參照物房產(chǎn)在2006年3月的價格為3800元/平方米。計算評估對象在基準(zhǔn)日的價值。例2-5：某資產(chǎn)在2006年1月的成交價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但其同類資產(chǎn)的價格變化如下：2006年1-5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。確定評估對象的在2006年5月的價值。注：當(dāng)差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上時，上述評估方法可以演變?yōu)楦鱾€基本特征修正系數(shù)的計算。5、成新率價格調(diào)整法。

成新率價格調(diào)整法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（估對象成新率

÷參照物成新率）其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限）

此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。

例題：

例2-6：被評估機器設(shè)備是2000年生產(chǎn)，已使用5年，尚可使用10年，評估基準(zhǔn)日為2005年4月。現(xiàn)通過市場調(diào)查取得一類似資產(chǎn)交易案例，成交時間也是2005年4月，成交價格20萬元。參照物已使用8年，尚可使用7年。試根據(jù)上述資料評估該機器設(shè)備的價值。

所以：該機器設(shè)備評估值=20×（66.67%÷46.67%）

=28.57（萬元）

參照物資產(chǎn)的成新率=7÷（7+8）

=46.67%

解：被評估機器設(shè)備成新率=10÷（5+10）

=66.67%1、市場售價類比法2、價值比率法

功能交易條件時間區(qū)域個別主要調(diào)整因素當(dāng)參照物與評估對象的差異體現(xiàn)在某幾項明顯特征上或某一綜合特征時，在具體操作中使用頻率較高的有以下兩種(1)成本市價法（2）市盈率倍數(shù)法

運用類比法的關(guān)鍵是通過嚴(yán)格篩選，找到最適合的參照物，并進(jìn)行差異調(diào)整。通常，參照物的主要差異因素有以下幾個方面：（1）時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。由于大多數(shù)資產(chǎn)的交易價格總是處于波動之中，不同時間條件下，資產(chǎn)的價格會有所不同，在評估時必須考慮時間差異。一般情況下，應(yīng)當(dāng)根據(jù)參照物價格變動指數(shù)將參照物實際成交價格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日交易價格。如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)

（2）區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)（3）功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。如一棟房屋、一臺機器、一條生產(chǎn)線，就其特定資產(chǎn)實體來說效能很高，用途廣泛，但購買者未來使用中不需要這樣高的效能和廣泛的用途，形成的剩余不能在交易中得到買方認(rèn)可，因而，只能按低于其功能價值的價格來交易。通常情況下功能高賣價就高，但買方未來若不能充分使用特定資產(chǎn)的效能，就不愿意多花錢去購買這項資產(chǎn)。當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)（4）交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。在通常情況下，供不應(yīng)求時，價格偏高；供過于求時，價格偏低。市場條件上的差異對資產(chǎn)價值的影響很大。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。交易批量不同，交易對象的價格就可能會不同，交易動機也對資產(chǎn)交易價格有影響，在不同時間交易，資產(chǎn)的交易價格也會有所不同。當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)

（5）個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)

如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

案例分析1.市場售價類比法舉例2-7交易實例A交易實例B交易實例C交易實例D估價對象交易日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3價格總價19.6萬元31.2萬元27.4萬元37.8萬元單價870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面積225m2380m2320m2450m2600m2剩余使用年限35年30年35年30年30年區(qū)域因素打分10088108100100估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。評估該地塊2007年10月3號的市場價值?！灰讓嵗鼳、D為正常買賣，交易實例B較正常買賣價格偏低2%，交易實例C較正常價格偏低3%※2006年10月以來土地價格平均每月上漲1%修正前單價交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正因素1因素2交易實例A870交易實例B820交易實例C855交易實例D840100/100100/100100/98100/97106/100110/100107/100112/100100/100100/100100/88100/108102/100102/100102/100102/1000.9659--0.9659修正后單價A：909B：1038C：901D：942評估單價=(A+B+C+D)÷4=948元/m2評估總價=948×600=568800元市場售價類比法舉例2.價值比率法（1）成本市價法

成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價率來估測被評估資產(chǎn)的價值的一種方法。資產(chǎn)評估值=評估對象的現(xiàn)行合理成本×參照物成本市價率參照物成本市價率=參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本第二節(jié)完例2-8：評估時點某市商品住宅的成本市價率為150%，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，則其評估價值=20×150%=30(萬元)注意：參照物的成本往往較難獲得（2）市盈率倍數(shù)法市盈率倍數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)，以此乘數(shù)與被評估資產(chǎn)的收益額相乘來估測被評估資產(chǎn)的價值的一種方法。

資產(chǎn)評估值=評估對象的收益額×參照物的市盈率注意：市盈率乘數(shù)法主要適于整體企業(yè)評估。第二節(jié)完第三節(jié)收益法一、收益法的概念（一）基本概念

收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價值等于其預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和。（二）基本原理

一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。

（三）理論依據(jù)

效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值,收益越高，資產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。（四）基本前提

1、被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可預(yù)測并可以用貨幣衡量。

2、資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可預(yù)測并可以用貨幣衡量。

3、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測評估程序二、收益法的評估程序

1．收集驗證資產(chǎn)的有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；

2．計算和對比分析有關(guān)的收益、費用指標(biāo)及其變化趨勢；

3．預(yù)測資產(chǎn)的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；

4．估算待評估資產(chǎn)的收益價值。參數(shù)確定三、收益法中參數(shù)指標(biāo)的確定

收益法的運用，不僅在于掌握其在各種情況下的計算過程，更重要地是科學(xué)、合理地確定該方法運用中的各項指標(biāo)。收益法中的主要指標(biāo)有三個，即預(yù)期收益額、折現(xiàn)率、收益期限。（一）預(yù)期收益額的估算1、基本含義預(yù)期收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。

2、主要特點（1）收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；（2）收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益（3）收益額是資產(chǎn)超出自身價值的溢余額中粒式密集配瀝青混凝土AC-16C中面層厚5cm粗粒式密集配瀝青混凝土AC-25C下面層厚7cm3、收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點:（1）稅后利潤，即凈利潤;（2）現(xiàn)金流量；（3）利潤總額。4.收益額的預(yù)測方法(有4種)

（1）綜合調(diào)整法預(yù)期年收益額=當(dāng)前正常年收益額+預(yù)期有利因素增加的收益額－預(yù)期不利因素減少的收益額（2）產(chǎn)品壽命周期法

成長期成熟期萎縮期產(chǎn)品的壽命周期增長量模型法幾何平均法簡單平均法加權(quán)平均法移動平均法指數(shù)平滑法灰色預(yù)測法（3）因果分析法

A．一元線性回歸

B．多元線性回歸（4）曲線模型預(yù)測方法（二）折現(xiàn)率的估算

1、折現(xiàn)率的基本含義

從本質(zhì)上講，是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。

2、折現(xiàn)率的形式折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值的比例本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn)值的比例3、折現(xiàn)率的估算方法（有3種）（1）市場比較法

即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率（平均回報率），并以此作為待評估資產(chǎn)的預(yù)期凈現(xiàn)金流折現(xiàn)率。

（2）資本資產(chǎn)定價模型法即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風(fēng)險補償。風(fēng)險的種類：可分散風(fēng)險和不可分散風(fēng)險。

期望回報率=無風(fēng)險利率＋資產(chǎn)風(fēng)險補償資產(chǎn)期望回報率=無風(fēng)險利率＋資產(chǎn)市場（平均）風(fēng)險補償×=無風(fēng)險利率＋（資產(chǎn)平均回報率－無風(fēng)險利率）×（3）加權(quán)平均資本成本法

它是考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債成本的成本來計算折現(xiàn)率的方法。其計算公式為：加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本×權(quán)益比＋負(fù)債成本×負(fù)債比或：加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本×權(quán)益比＋稅前負(fù)債成本

×（1-所得稅率）×負(fù)債比

（三）收益期限的估算收益期限是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間。收益期限由評估人員根據(jù)未來的獲利情況、資產(chǎn)損耗情況、法律規(guī)定等因素確定。計算方法四、收益法的應(yīng)用形式與計算公式在資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時期的情況下，通過預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和即為評估值。具體計算形式有以下幾種：（有5種情形）（一）未來各年收益額不相等式中:Ri——未來第i個收益期的預(yù)期受益額，收益期有限時，

Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額;

n——收益年期

r——折現(xiàn)率為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，記為（P/F，r，n）（二）未來各年收益額相等且有限期——

（后付年金或普通年金）

=A（P/A，r，n）

式中：A為年金；為年金現(xiàn)值系數(shù),

記為（P/A，r，n）（三）未來各年收益額相等且無限期——

（即永續(xù)年金）

式中：A為年金；r為折現(xiàn)率（本金化率）（四）前期各年收益額不等，后期各年收益額相等且有限期（五）前期各年收益額不等，后期各年收益額相等且無限期即：

案例分析案例分析

例題1：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。

=1200÷4%=30000（萬元）解：分析：此題是各年收益額相等且無限期，所以案例分析

例題2：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出年預(yù)期收益率為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。解：分析：此題是各年收益額相等且有限期，所以評估值=A（P/A，r，n）=900（P/A，8%，6）

=900×4.6229=4160.59（萬元）系數(shù)表

例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。解（1）持續(xù)經(jīng)營條件下：因前期各年收益額不等，后期各年收益額相等,所以：=12（P/F,10%,1）+15（P/F,10%,2）+13（P/F,10%,3）

+11（P/F,10%,4）+14（P/F,10%,5）+（14÷10%）

×（P/F,10%,5）

=12×0.909+15×0.826+13×0.751+11×0.683+14×0.621+(14÷10%)×0.621

=49.27+86.94=136.21（萬元）

（2）50年經(jīng)營條件下：因前期各年收益額不等，后期各年收益額相等,所以：=49.27+14×9.8628×0.621=135.02(萬元)第三節(jié)完系數(shù)表課后作業(yè)

某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進(jìn)行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預(yù)計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為25%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？

第四節(jié)成本法一、成本法概述（一）基本概念成本法是指從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。即復(fù)制品的成本。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有相同功能的全新資產(chǎn)所需的費用。各項損耗價值分為三類：實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值?；舅悸?/p>

以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用到評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進(jìn)行的分析和判斷。

（二）基本思路基本方法（三）基本方法資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值＝×成新率或基本原理（四）基本原理

即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。

資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本理論依據(jù)（五）理論依據(jù)1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。

資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價值越大。

2.資產(chǎn)的價值是一個變量。

資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。

基本前提

1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)

2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料

3、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的（六）基本前提評估程序

確定待評估資產(chǎn)的使用年限二、成本法的操作程序從重置成本或重建成本中扣減貶值額，得出資產(chǎn)的評估價值

確定待評估資產(chǎn)的范圍并估算重置成本或重建成本

估算待評估資產(chǎn)的損耗或貶值額評估方法三、常見的評估方法成本法重置成本法功能貶值法重置核算法物價指數(shù)法功能價值類比法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

經(jīng)濟性貶值功能性貶值實體性貶值成新率法修復(fù)費用法經(jīng)濟使用年限法觀察法（一）重置成本法

1.重置成本的含義

重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。分有復(fù)原重置成本和更新重置成本。

更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也相同，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。

隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計總會被社會所普遍接受，新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會高于更新重置成本。

（1）重置核算法

是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進(jìn)行計算并累加來估算重置成本的一種方法。基本原理：2、重置成本的估算方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值類比法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法計算公式

計算公式：重置成本＝直接成本＋間接成本

建造成本構(gòu)成:

材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構(gòu)成:

購買價格安裝調(diào)試費運雜費人工費間接成本構(gòu)成:

取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用案例分析例1：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認(rèn)為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置成本為：

重置成本=購買價格+運費+安裝成本

=180000+5000+20000=205000（元）案例2例2：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？

解：（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）

（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%

間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）

（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本

=13.04+0.26=13.30（萬元）

是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準(zhǔn)日時的重置成本。（2）物價指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù)計算公式分類物價指數(shù)個別物價指數(shù)綜合物價指數(shù)其中：

其中：或:或：或：

公式中，資產(chǎn)原始成本要求真實、準(zhǔn)確并符合社會平均的、合理成本；資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日(或能夠代表評估基準(zhǔn)日)的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。案例分析

例題（1）:某項被評估資產(chǎn)1990年購建，賬面原值為10萬元，1999年進(jìn)行評估，已知1990年和1999年的該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為100%和150%。則試估算被評估資產(chǎn)重置成本。解：或：例題2例題（2）:某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進(jìn)行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進(jìn)行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為

1.60。要求：估算該機床1999年的重置成本。重置成本計算表時間投資費用(萬元)物價指數(shù)

物價變動指數(shù)（%）重置成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.3819991.601.60/1.60=1合計31.7特點物價指數(shù)法的特點物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;對于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。功能價值法（3）功能價值法

也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。理論假設(shè)資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應(yīng)相同。計算公式

參照物功能價值被評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）計算公式：或：案例分析

某重置全新的一臺機器設(shè)備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，試估算待估資產(chǎn)的重置成本。解：

解：例題（1）：案例規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

（4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法是假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其重置成本之間存在非線性關(guān)系。由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示:經(jīng)推導(dǎo)可得:

式中：X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。

在美國，這個經(jīng)驗數(shù)一般在0.4一1之間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為1時，該方法也就變成了功能價值法。

如例題：

例題：評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)為0.7時，求該設(shè)備的成本。

解：統(tǒng)計分析法（5）統(tǒng)計分析法

為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本?；驹恚汗ぷ鞑襟E:

第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為:鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等；機器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)備、儀器、儀表等。

第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算抽樣資產(chǎn)的重置成本。某類抽樣資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的重置成本

式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)

第四，根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，其計算公式為:

式中：某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄取得。如：第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。其計算公式為:例題（1）：被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。試估算該類通用設(shè)備的總重置成本為。解：=80÷50=1.60=1200×1.60=1920（萬元）

（二）功能貶值法1、實體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟性貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法決定實體性貶值的因素有：

①使用時間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值

估算方法：觀察法和使用年限法（1）觀察法（成新率法）計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1-成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度，如：形體物理變化程度機器設(shè)備評估主要包括：機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等（2）使用年限法（公式法）

當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。

資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本—預(yù)計殘值）

×實際已使用年限÷總使用年限（實際已使用年限+尚可使用年限）名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％案例例題:某資產(chǎn)1985年2月購進(jìn)，1995年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。由此可以計算資產(chǎn)利用率和實際已使用年限：=10×93.75%=9.4（年）截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％資產(chǎn)利用率=該資產(chǎn)實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率解：2、功能性貶值及其估算方法

資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。同時，還要重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:

（1）超額投資成本（2）超額運營成本（1）超額投資成本

指由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；如使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。（2）超額運營成本指由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運營費用上低于原有設(shè)備。

分析設(shè)備的超額運營成本，應(yīng)考慮下列因素：

生產(chǎn)效率是否提高維護(hù)保養(yǎng)費用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數(shù)量是否降低估算步驟

對超額營運成本的功能性貶值的估算，可以按下列步驟進(jìn)行:

第一，將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進(jìn)行比較。第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的，使得應(yīng)交納的所得稅額也同時降低，也就是說它相應(yīng)減輕了企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)使得企業(yè)負(fù)擔(dān),因而企業(yè)多支付的運營成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實際負(fù)擔(dān)額。因此：

凈超額運營成本=超額運營成本－所得稅

第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命(即可使用年限)

第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)，計算公式為:案例例題：某種技術(shù)先進(jìn)的機器設(shè)備，比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約的工資費用、有關(guān)資料及計算結(jié)果如表:項目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量10000件10000件單件工資0.80元1.20元月工資成本8000元12000元月工資差異額

12000－8000=4000元年工資成本超支額

4000×12=48000元減:所得稅(稅率25%)

48000×25%=12000元扣除所得稅后年凈超額工資

48000-12000=36000元資產(chǎn)剩余使用年限

5年假定折現(xiàn)率l0%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)

3.7908功能性貶值額

36000×3.7908=136468.8元3、經(jīng)濟性貶值的估算

經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿?，社會總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運營成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命；

一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。

經(jīng)濟性貶值的估算方法：

經(jīng)濟性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見的經(jīng)濟收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)

經(jīng)濟性貶值=（重置成本-實體性貶值-功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率案例案例分析1、使用壽命縮短

例題1：某汽車已使用10年，按目前的技術(shù)狀態(tài)還可以正常使用10年，按年限法，該汽車的貶值率為：貶值率=10/（10+10）=50%

但由于環(huán)保、能源的要求，國家新出臺的汽車報廢政策規(guī)定該類汽車的最長年限為15年，因此該汽車5年后必需強制報廢。在這種情況下，該汽車的貶值率為：貶值率=10/（10+5）=66.7%

由此引起的經(jīng)濟性貶值率為16.7%。如果該汽車的重置成本(扣除了功能性貶值和實體性貶值）為20萬元，則經(jīng)濟性貶值為：

20×16.7%=3.34（萬元）案例22、運營費用的提高例題2：某臺車式電阻爐，政府規(guī)定的可比單耗指標(biāo)為650千瓦小時/噸，該爐的實際可比單耗為730千瓦小時/噸，現(xiàn)假設(shè)試該電阻爐年產(chǎn)量為1500噸，電單價為1.2元/千瓦小時，試計算因政府對超限額耗能加價收費而增加的運營成本。（假設(shè)政府規(guī)定超限額10%-20%（含20%）的加電價2倍。折現(xiàn)率為10%，假設(shè)設(shè)備還可使用5年）解（1）：計算超限額的百分比

（2）根據(jù)政府規(guī)定超限額10%-20%（含20%）的加價2倍，因此政府對超限額耗能加價收費而增加年運營成本為：

Y=電單價×（實測單耗-限額單耗）×年產(chǎn)量×加價倍數(shù)

=1.2×（730-650）×1500×2=288000（元）

（3）計算該電阻爐未來5年的使用壽命期內(nèi)，要多支出的運營成本：

F=增加的年運營成本×（P/A，10，5）

=288000×3.7908=109.18萬元即未來5年該電阻爐因超限額加價收費引起的經(jīng)濟性貶值為109.18萬元。案例33、市場競爭的加劇例題3：某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購建時的市場需求，設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1000萬件，建成后由于市場發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬件，60%的生產(chǎn)能力閑置。該生產(chǎn)線的重置成本為160萬元，規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)為0.8，如不考慮實體性磨損，試估算生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值=160×51.875%=83（萬元）解：1、被評估設(shè)備建于1986年，帳面價值100000元，1991年對設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，追加技改投資50000元，1996年對該設(shè)備進(jìn)行評估，根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析得到以下數(shù)據(jù)：（1）從1986年至1996年每年的設(shè)備價格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支1000元；（3）被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅率為33%；（4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計要求。要求：估算被評估設(shè)備的重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值及被評估設(shè)備的評估值。綜合案例解：（1）計算重置成本重置成本=100000×（1+10%）10+50000×（1+10%）5=340120(元)（2）計算實體性貶值實體性貶值率=實際使用年限÷總使用年限

=（名義使用年限×實際利用率）÷（實際使用年限+尚可使用年限

=（10×50%）÷（10×50%＋5）=50%實體性貶值額=重置成本×實體性貶值率

=340120×50%=170060（元）（3）計算功能性貶值年超額運營成本=12×1000=12000（元）年超額運營成本凈額=12000×（1－33%）=8040（元）功能性貶值=8040×(P/A，10%，5)

=8040×3.7908=30478.03（元）（4）計算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值=0（5）計算被評估設(shè)備評估值評估值=340120－170060－30478.03－0=139581.97（元）第四節(jié)完

第五節(jié)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的選擇應(yīng)注意以下因素和條件：（1）評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。根據(jù)上述條件，當(dāng)資產(chǎn)評估的價值類型為資產(chǎn)的市場價值時，可考慮按市場法、收益法和成本法的順序進(jìn)行選擇。

（２）評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。例如，對于既無市場參照物，又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本方法進(jìn)行評估；對于工藝比較特別且處在經(jīng)營中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益法。（３）評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約。每種評估方法的運用都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作依據(jù)。在一個相對較短的時間內(nèi)，搜集某種評估方法所需的數(shù)據(jù)資料可能會很困難，在這種情況下，評估人員應(yīng)考慮采用替代的評估方法進(jìn)行評估?？傊?，在評估方法的選擇過程中，應(yīng)注意因地制宜和因事制宜，不可機械地按某種模式或某種順序進(jìn)行選擇。不論選擇哪種評估方法進(jìn)行評估，都應(yīng)保證評估目的，評估時所依據(jù)的各種假設(shè)和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。尤其是在運用多種評估同一評估對象時，更要保證每種評估方法運用中所依據(jù)的各種假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性，以便能夠確保運用不同評估方法所得到的評估結(jié)果的可比性和相互可驗證性。運用市場法常見評估類型：房地產(chǎn)、土地等運用收益法常見的評估對象：無形資產(chǎn)、企業(yè)整體價值、運輸車輛等。運用成本法常見的評估對象：固定資產(chǎn)本章完

本章練習(xí)一、單項選擇題1、采用市場法評估資產(chǎn)價值時，可以作為參照物的資產(chǎn)應(yīng)該是()。

A、全新資產(chǎn)B、舊資產(chǎn)

C、與被評資產(chǎn)相同或者類似的資產(chǎn)D、全新資產(chǎn)，也可以是舊資產(chǎn)2、折現(xiàn)率本質(zhì)上是()。

A、期望投資回報率B、無風(fēng)險報酬率C、超額收益率D、風(fēng)險報酬率3、某資產(chǎn)年金收益額為8,500，剩余使用年限為20年，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，其評估值最有可能為()元。

A、85,000B、72,366C、12,631D、12,3694、采用收益法評估資產(chǎn)時，各指標(biāo)存在的關(guān)系是()。

A、資本化率越高，收益現(xiàn)值越低B、資本化率越高，收益現(xiàn)值越高

C、資本未來收益期對收益現(xiàn)值無影響D、資本化率和收益現(xiàn)值無關(guān)5、運用市場法時選擇三個或三個以上的參照物的目的是(

)。

A、使得參照物具有可比性B、便于計算

C、排除參照物個別交易的偶然性D、避免張冠李戴6、用市場法評估資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價值時，應(yīng)當(dāng)參照相同或類似資產(chǎn)的(

)。

A、重置成本B、市場價格C、清算價格D、收益現(xiàn)值7、資產(chǎn)功能性貶值的計算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）。其中，凈超額運營成本是（）。

A、超額運營成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額

B、超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額

C、超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額

D、超額運營成本加上其應(yīng)抵減的所得稅額8、對被評估的機器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價格和費用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為（

）。

A、更新重置成本B、復(fù)原重置成本C、完全重置成本D、實際重置成本9、某評估機構(gòu)采用收益法對一項長期股權(quán)投資進(jìn)行評估，假定該投資每年純收益為30萬元且固定不變，資本化率為10%，則該項長期股權(quán)投資的評估值為（

）

A、200萬元（萬元）B、280.5萬元C、300萬元D、350萬10、已知某類設(shè)備的價值與功能之間存在線性關(guān)系，重置類似全新機器設(shè)備一臺，其價值為4萬元，年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為3000件，則其重置成本為（

）。

A．3萬元B．4萬元C．3至4萬元D．無法確定11、評估機器設(shè)備一臺，三年前購置，據(jù)了解該設(shè)備尚無替代產(chǎn)品。該設(shè)備賬面原值10萬元，其中買價8萬元，運輸費0.4萬元，安裝費用（包括材料）1萬元，調(diào)試費用0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備現(xiàn)行價格9.5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設(shè)備的重置成本是（

）。

A．12.08萬元B．10.58萬元C．12.58萬元D．9.5萬元12、評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)為0.7時，該設(shè)備的重置全價為（

）。

A．19.2萬元

B．17.35萬元

C．24萬元

D．16.10萬元

13、待估設(shè)備重置成本為27萬元，經(jīng)查閱，已使用4年，評估人員經(jīng)分析后確定該設(shè)備尚可使用5年，那么它的實體性貶值額為（

）。

A、10萬元

B．12萬元

C．15萬元

D．18萬元

14、某項專用技術(shù)預(yù)計可用5年，預(yù)測未來5年的收益分別為40萬元、42萬元、44

萬元、45萬元、46萬元，假定折現(xiàn)率為10%，則該技術(shù)的評估價值為（

）。

A、217萬元B、155.22萬元C、150.22萬元D、163.43萬元

15、假定某企業(yè)長期負(fù)債占全部投入資本的比重為20%，自有資金的比重為80%，長期負(fù)債的平均利息率為9%，社會無風(fēng)險報酬率為4%，該企業(yè)風(fēng)險報酬率為

12%，則利用加權(quán)平均資本成本模型求得其資本化率為（）。

A、15%B、13.2%C、14.6%D、12.6%

二、多項選擇題1、應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估必須具備的前提條件是(

)。

A、需要一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場B、必須具備參照物

C、可以搜集到被評資產(chǎn)與參照物可以比較的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)

D、必須有與被評估資產(chǎn)相同或者類似的全新資產(chǎn)

E、參照物與被評資產(chǎn)的功能相同2、構(gòu)成折現(xiàn)率的因素包括(

)。

A、超額收益率B、無風(fēng)險報酬率C、風(fēng)險報酬率

D、價格變動率E、平均收益率3、收益法涉及的基本要素包括(

)。

A、被評估資產(chǎn)的實際收益B、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益

C、折現(xiàn)率或者資本化率D、被評估資產(chǎn)的總使用年限

E、被評估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限4、運用收益法評估資產(chǎn)價值時，要求資產(chǎn)的收益額應(yīng)該是資產(chǎn)的(

)