2218+房地產(chǎn)營銷管理系統(tǒng)

實用文檔房地產(chǎn)營銷管理復習題A a 確定問題和調(diào)察目標， b收集和分析信息， c制定調(diào)查計劃， d報告結果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（ D acbd ）按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。這是依（A.房地產(chǎn)交易方式）劃分的。C. 初步可行性研究階段投資估算的精度可達（ C． ±20%）。當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成的物業(yè)用于租出或（D.經(jīng)營）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時主要是針對可判斷其（ A、變動可能性 ）的風險因素C.市場研究）對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。E 2006 年某市為380萬平方米，如果平滑指數(shù) a=0.65.則用指數(shù)平滑法預測的 2007年該城市商品房住宅銷量為（B. 399.5 ）.F 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為 4個層次，其中，經(jīng)營利潤與經(jīng)營外收支凈額之和為（ A.利潤總額）房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物且品牌的認識價格制定價格的方法，屬于（ B.購買者導向定價法 ）房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設階段是指（ C、從工程開工到全部工程竣工驗收 ）房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（ B. 建設單位）向發(fā)證機關申請領取。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入（ B 、銷售費用）房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算 “亮燈率”的方法來分析入住率， 這種調(diào)查方法屬于（ A. 觀察法）.房地產(chǎn)投資決策分析主要包過（ B.市場分析）和項目財務評價兩個部分 .房地產(chǎn)投資信托基金的投資益為主要來源于其擁有物業(yè)的（ C. 租金收入 ）.房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定因素不包括（ B.容積率及有關設計參數(shù) ）分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃屬于（ A、供給分析 ）分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結構、 家庭收入等屬于（ B、需求分析 ）G 公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構成中屬于（ C.房地產(chǎn)開發(fā)費 ）個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風險屬于（ D．個別風險 ）根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平， 同類型的物業(yè)都存在一個適當租金售價比例， 一般情況下，住宅的售價大約相當于（B.100個月 ）的租金。根據(jù)估價的總銷售收入和估價的銷售量來制造價格的定價方法是（ A. 目標定價法）.根據(jù)消費者（B、購買行為 ）的差異，市場營銷學將他們所購商品 (包括服務)分為三類，即便利品、選購品和特殊品。國際貨幣基金組織就是使用（ C．以交易為基礎 ）這種“投資”定義統(tǒng)計國際收支平衡。工程成本控制的主要對象是主要費用的（ A.變動費用 ）關于財務內(nèi)部收益率，下面說法正確的是（ C公式 ）J 建設貸款還款資金來源，通常是銷售收入或（ C.長期抵押貸款 ）.建設投資估算精度± 10％，所需費用小型項目約占投資的 1．0％～3．0％，大型復雜工程約占投資的．2％--1．0％的階段屬于(D．詳細可行性研究)。將房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于（ B. 前期工作階段 ）的工作進度計劃管理通常采用橫道圖和（ B. 網(wǎng)絡圖 ）居民購買住宅的行為屬于（ D、復雜購買行為 ）

.開標會議由（A.開發(fā)商）主持，邀請各投標人和當?shù)毓C機構參加。開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的B.30%）可行性研究的根本目的是（D．以上都是）。A．實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化 B．減少或避免投資政策的失誤實用文檔．提高項目開發(fā)建設是經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益MR

L 流動比率,下列說法不正確的是 (D在國際上銀行一般要求這一比率維持在 100％以上)買賣雙方要經(jīng)過多次收尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易， 這個過程反映了房地產(chǎn)的 （C.弱流動性）.某筆貸款的年名義利率為 12%,年實際利率為 12.55%,則該筆貸款是按 (C、季度)作為計息周期的 .某城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（ A. 選址規(guī)劃意見通知書 ），主要規(guī)定了用地性質位置和界限。某城市規(guī)劃將火車站由該城市的 A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資會增加， 這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ D、存在效益外溢和轉移 ）的特性某地房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙 3個方案，經(jīng)測算， 3個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為甲 =1500萬元，乙=1800萬元，丙=2200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的 （ A.乙>丙>甲 ）.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為 1萬平方米，空置率為 1.5，如果房屋開發(fā)成本為 3000元/平方米，預測能夠以8000元/平方米的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格為（ C .7500 ）元/平方米.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積 23㎡，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為 3000元∕㎡，預測銷售價格為8000元∕㎡，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（ C、1.6）某開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近， 如果定價比市場領導者的定價低， 則其采用的是（ D、挑戰(zhàn)定價法）某企業(yè)上期預測銷售量為 100萬臺，實際銷售量為 110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為 0.8,則本期預測銷售量為( C 108 )萬臺.某市2003新開工房屋建筑面積為 90萬平方米，2002年未完工轉入 2003繼續(xù)施工的房屋建筑面積為 30萬平方米，2003年竣工的房屋建筑面積為 80萬平方米，那么，該市房產(chǎn)平均建筑周期為（ B.1.5 ）.某銷售型住房市場年初的住房存量有 100萬套，其中空置待售住房 5萬套，本年新施工住房 13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（ C.2.25 ）.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為 40萬元,年租金增長率為 5%,如果貼現(xiàn)率與之相等 ,則該租客第一年末支付的租金為 ( B、8.4)萬元.若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益為 18%，年租金增長率為 8%.通貨膨脹率為 6%，則該項目房地產(chǎn)投資的實際收益為（ C. 11.32% ）如果一筆貸款的月利率為 1%。每月計息一次，那么名義利率是（ A、12% ）商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款值比原因主要是T

（A.商業(yè)房地產(chǎn)風險更高 ）.實施施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工現(xiàn)場的安全應由（ D 總承包單位）負責.市場某各消費群體的支付能力下降的話，企業(yè)就會出現(xiàn)效益下滑的危險。這是指目標市場選擇的（ B市場專業(yè)化 ）模式。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體上是（ D.向上 ）.投資機會研究中的主要內(nèi)容由地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、（ C、資源條件）等王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)；出租單元內(nèi)使用面積30平方米；外墻面積6平方米，單元間分隔墻8平方米，公攤面積3平X

方米。那么可租面積應為（ B 40）平方米。下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是（ C貸款利潤率 ）下列不屬于清償能力指標的是（ C現(xiàn)金回報率 ）下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（ B 通貨膨脹風險）下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是（ B市場供求風險 ）.下列說法不正確的是 (A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。 對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于 1。)下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（ B空置率）下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中。屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（ A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構域布局 ）.下列影響購房者購房行為的因素中，屬于心理因素的是（ 購買動機）實用文檔下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是（ B市場營銷因素調(diào)查 ）現(xiàn)有一套總價目 11萬元的住宅,八成15年按揭,按年貸款利率 6%計,月還款額為(C、743 )香港新鴻基公司董事會決議規(guī)定， 在大陸的投資不能超過其全部投資的 10％，這是基于（D．投資組合

）的考慮結果。香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定， 在大陸的投資不能超過其全部投資的 10％，這是基于D．投資組合）的考慮結果。新設項目法人資本金籌措渠道不包括（D、資產(chǎn)變現(xiàn)的資金）寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金每平方400元．年,則其面臨（D．通貨膨脹風險Y

寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了 20年的租賃合同，租金 400元/m2．年,則其面臨（D．通貨膨脹風險 ）需求增長比供給增長快空置率繼續(xù)下降， 租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的 （第二階段）邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（ D.3-10 個之間）。一般來說，認知定價法所確定的價格（ A. 高于 ）價值定價法所確定的價格。一些競爭者可能對某些方面放應激烈，例如對降價意銷放映強烈，但對其他方面卻不予理會，這種競爭者屬于（ B.選擇型）競爭者.已知年利率為 14%，則按季節(jié)計息的實際年利率為（ C 14.75% ）以下選項適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是 (C、高級住宅和公寓 )

B.銀行對個人發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，如果對貸款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來D.管理風險）.Z

由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)的租約期較長，在租約期中一般包括（ A.租金調(diào)整條款 ）在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務費用的是（ C 金融機構手續(xù)費法 ）在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費不包括（ C、土地費用）在酒店項目可行性研究階段， 用每間客戶的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資， 屬于（A元做算法）.在整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（ C、投資機會選擇與決策分析 ）

單二、多項選擇題A 按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為（A隨機型競爭者 B 兇猛型競爭者 C 選擇型競爭者D從容不迫型競爭者 E 軟弱型競爭者

ABCD

）按照使用目的不同，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型可分為（ A,B,C,D ）A ．居住 物業(yè)B．商用物業(yè) C．工業(yè) 物業(yè)D．特殊物業(yè)按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)（ A,C,D ）的模式。A同質偏好 B同形偏好 C集群偏好 D分散偏好B 編制招標工程標底按其所用的基礎數(shù)據(jù)不同，可以（ A,B,C, ）為基礎編制。A. 施工圖預算 B.以概算額 C.擴大綜合定額 D.以平方米造價包干為基礎編制C 從市場分析角度出發(fā)，下列信息屬于房地產(chǎn)市場信息的有 (A,B,C,D)A ．GNP增長率 B．信貸政策 C．市場吸納率

D．房地產(chǎn)開發(fā)成本及成本指數(shù)D 對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（ B,C,D ）租金、、、股權增加等方面。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有（ A,B,D ）。A 土地費用 B建安工程費用 C貸款利息 D開發(fā)期與租售期對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括（ A,B,D ）等。A. 權益投資比率 B.有效面積系數(shù) C.開發(fā)期和租售期 D.貸款利率F 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（

）。實用文檔A．開發(fā)項目的選址定點審批D．核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證

B．規(guī)劃設計條件審批E．核發(fā)建設用地批準書

C．規(guī)劃設計方案審批房地產(chǎn)開發(fā)投資較置業(yè)投資（ B,D ）A．投資回收期長 B．風險較大 C．提高投資者資信等級 D．回報豐厚房地產(chǎn)產(chǎn)品進行功能定位的具體方法與步驟是（ B、C、D）A、以人為本和對人的關懷 B、明確目標使用者群體C、把握目標使用者的需求特征、 消費偏好和可支付能力 D、針對目標使用者群體設計房地產(chǎn)的（A,C ），這決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場A. 位置固定性 B.各異性 C.不可移動性 D.適應性.房地產(chǎn)市場分析的步驟有 (A,D) 。A．確定分析目的，確立分析目標 B．宏觀因素分析C．市場狀況分析 D．數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場分析的方法有 (A,C) 。A．數(shù)理統(tǒng)計方法 B．定性預測 C．利用圖形進行分析房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容包括（ A、B、D）A、宏觀因素分析 B、市場供求分析 C、地域情況分析

D．定量預測D 、相關因素分析房地產(chǎn)項目不確定性分析的方法，主要包括（ B,C,D ）。A. 財務評價分析 B.敏感性分析 C.臨界點分析 D.概率分析房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，具有（ A,C ）A．相對較高的收益水平 B．得到稅收 C．提高投資者的資信等級

D．良好的流動性房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（A．企業(yè)實力提升 B．租金收入分析市場趨勢，通常包括三個步驟（

BDE ）等。C．對社會貢獻增加A,B,C ）

D．物業(yè)增值

E．物業(yè)權益份額增加A 宏觀環(huán)境預測 B行業(yè)預測 C企業(yè)的銷售預測 D產(chǎn)品預測G 根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費者購買行為分為（ A、B、C、,D）A 、習慣性購買行為 B、尋求多樣化購買行為C 、化解不協(xié)調(diào)購買行為 D、復雜購買行為J 經(jīng)營成本主要包括：（ A,C,D ）。A 房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本 B開發(fā)產(chǎn)品成本 C商品房銷售成本 D土地轉讓成本K 開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設用地規(guī)劃許可證》時，須提供的材料主要有（ BDEA 建設工程規(guī)劃許可證 B 選址規(guī)劃意見通知書C 項目設計方案的總平面圖 D 城市規(guī)劃部門批準征用土地的計劃任務E 1/2000 或1/500的地形圖

）開發(fā)項目房地產(chǎn)市場分析應該注意 (A,B,C,D) 方面。A．需求分析 B．供給分析 C．競爭分析 D．市場占有率分析開發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為（ A,B ）A. 單項工程竣工驗收 B.綜合驗收 C.單位工程驗收

D.單項驗收可行性研究是(A,B,C) 的依據(jù)。A．項目投資決策

B．籌集建設資金

C．編制規(guī)劃設計方案

D ．簽訂施工合同開發(fā)項目總投資包括

(B,D)A 開發(fā)產(chǎn)品成本 B開發(fā)建設投資 C經(jīng)營成本 D經(jīng)營資金Q 確立施工中控制質量的具體措施，主要包括（ A,B,D ）方面對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴實用文檔重誤差。 B.控制混凝土質量 C.對對工程中的配套設備進行檢驗。工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法企業(yè)決定應對主要競爭者的對策，可根據(jù)以下幾種情況做出決定： (A、,B、,C、)A 、競爭者的強弱 B、競爭者與本企業(yè)的相似程度C 、競爭者表現(xiàn)的好壞 D、競爭者在市場中的地位

D.對砌筑T 提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（

ACD

）A導致房地產(chǎn)實際價值下降 B 導致房地產(chǎn)實際價值上升 C 加大投資者債務負擔D抑制房地產(chǎn)市場需求 E 增加房地產(chǎn)市場需求投資的特性包括 （：A,B,C,D ）。．投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動。．投資具有時間性。C．投資的目的在于得到收益。D．投資具有風險性。WX

投資項目可行性研究的根本目的包括（ ABC ）。A ．減少或避免投資決策的失誤 B．提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟效益 C ．提高項目開發(fā)建設的社會和環(huán)境效益 D ．為項目決策提供依據(jù) E．為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有（ ABC ）。A．可出租或可使用面積 B．出租方的商業(yè)信譽 C．基礎租金與市場租金下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務報表的有（ ADE ）。A．資產(chǎn)負債表 B．投資計劃與資金籌措表 C．借款還本付息估算表D．資金來源與運用表 E．損益表下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務融資方式的有（ ABCEA發(fā)行企業(yè)債券 B 向銀行借入信用貸款 C 房地產(chǎn)開發(fā)貸款D在公開市場上發(fā)行股票 E 土地儲備貸款

）下列各項中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的有（ A,C,D ）A. 安排短期和長期信貸 B.項目的市場分析C. 初步確定目標市場、租金或售價水平 D.筌訂施工合同下列關于細分市場和彌隙市場描述正確的是（ A,D ）細分市場通常能夠吸引好幾位競爭對手彌隙市場通常能夠吸引好幾位競爭對手細分市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者彌隙市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者下列說法正確的是（ A,B）房地產(chǎn)項目中兩稅一費指營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加B營業(yè)稅稅額＝應納稅銷售 (出租)收入×稅率C城市建設維護稅額＝應納稅銷售 (出租)收入×稅率D營業(yè)稅的稅率為 3％下面屬于考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標的是 (B,C,D)成本利潤率B投資利潤率C資本金利潤率D資本金凈利潤率宣傳作為促銷組合因素之一，在（ A,B,C ）等方面，起著十分重要的作用。A. 刺激對企業(yè)產(chǎn)品的需求，增加銷售 B.改善形象C. 提高知名度 D.提高產(chǎn)品品質Y 一般來說，房地產(chǎn)投資風險分析主要包括（ ACDEA．投資資金的安全性 B ．項目定位的科學性

）等分析。C ．期望收益的可靠性實用文檔D．投資項目的變現(xiàn)性 E ．資產(chǎn)管理的復雜性一種產(chǎn)品差別值得開發(fā)的前提條件是滿足下列標準（ A,C,DA 優(yōu)越性 B固定性 C可支付性邀請招標方式一般適用于（ B,C,D ）

）

D獨特性規(guī)模較大、建設周期較長、技術復雜的開發(fā)項目建設只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設項目公開招標的結果未產(chǎn)生出中標單位的建設項目由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設工程以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括（ BCE ）。A．建筑安裝工程費 B．土地使用權出讓金 C．拆遷補償費D．公共配套設施建設費 E．城市基礎設施建設費盈虧平衡分析的基本方法是建立（ C,D）之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。A. 銷售收入與成本

B.銷售收入與費用

C.成本與產(chǎn)量

D.銷售收入與銷量影響房地產(chǎn)市場轉變的主要社會經(jīng)濟力量包括： (A,B,C,D)A. 金融業(yè)的發(fā)展。 B.信息、通訊技術水平的提高。C. 生產(chǎn)方式和工作方式。 D.自然環(huán)境的變化。由于施工工期延長，開發(fā)商要（ B,D ）。A.使項目的規(guī)模、布局發(fā)生變化C.會增加房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本

B.承擔更多的貸款利息D.還要承擔總費用上漲的風險Z 債務融資的資金融出方所獲得的報酬有（A．項目投資形成的可分配利潤D．租售收益 E ．股息

BC ）。B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C．協(xié)議中規(guī)定的有關費用在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有（ ACE ）。A ．期望值相同、標準差小的方案為優(yōu) B．標準差相同、期望值小的為優(yōu)C．標準差相同，期望值大的為優(yōu) D．標準差系數(shù)大的為優(yōu) E．標準差系數(shù)小的為優(yōu)在下列費用中，屬于債務融資成本的有（ ABCD ）。A．承諾費B．手續(xù)費C．擔保費 D．利息E．稅費政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要是（A加大城市基礎設施建設投入 B 調(diào)整銀行貸款利率D調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策 E 加快城市化進程

BCDE ）C 調(diào)整公共住房政策政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括： (A,B,D)A. 土地供應計劃 B.地價的杠桿作用制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ACE ）。A ．租售選擇 B ．宣傳手段選擇 C ．租售進度安排D．廣告設計及安排 E ．租售價格確定

C.誠信建設

D.稅收政策三、 判斷題A=Pi+Pi/[(1+i)n-1] 中的Pi就是投資者投入資本Pi/[(1+i)n-1] 就是投資者的投資回收 . ×

P后所獲得的投資回報，此時投資回報率為

i/P,

而財務凈現(xiàn)值公式中（

CI-CO）t（1+ic

）-t

是項目在

t年的凈現(xiàn)金流量。

×成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，

不是年利潤率但成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，

即等于年成本利潤率 ×城市土地可分為具備開發(fā)建設條件，

立即可以開始建設的熟地和必須經(jīng)過土地的再開發(fā)過程才能用于建實用文檔設的毛地。毛地和熟地之間的價格差異是土地再開發(fā)費用。（× ）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅可以在企業(yè)所得稅前列支。存量房地產(chǎn)交易市場屬于房地產(chǎn)二級市場。 (

×

)

√1．當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、

出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。

（

X

）對于選擇了目標市場的企業(yè)，

實現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化是其唯一的方法。

(

√

)2、對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業(yè)空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負相關關系。 （√ ）多數(shù)企業(yè)認為應以較弱的競爭者為進攻目標，因為這可以提高自己的競爭能力并且獲利較大?！涟l(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起10日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。(×)房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位，是指在目標市場選擇和市場定位的基礎上，根據(jù)潛在的目標消費者使用需求的特征，結合房地產(chǎn)特定產(chǎn)品類型的特點，對擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品應具備的基本功能作出具體規(guī)定的過程?！练康禺a(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“開工許可證”等方面。 ( ×)3、房地產(chǎn)投資不能有效抵消預期通貨膨脹的影響。（

X ）4、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風險分析。

（

X

）房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是廣義的，

是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，

為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。 ×房地產(chǎn)投資能夠得到稅收方面的好處是指從事房地產(chǎn)投資可以減免營業(yè)稅，而降低稅負。（ ×）5、房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點分析是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合來顯示項目風險程度（ √ ）6、房屋開發(fā)費中的基礎設施建設費是指建筑物費用。 （√ ）

2m之外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設風險是指某項活動導致?lián)p失的可能性。（× ）7．購買住房抵押支持證券的個人和機構，是房地產(chǎn)間接投資者。（√）8、基本建設投資、更新改造投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資均屬于固定資產(chǎn)投資。（X）決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故合同價就是中標單位的報價。(×)開發(fā)項目經(jīng)營收入中自營收入＝營業(yè)額一營業(yè)成本。×可行性研究是在投資決策前，對建筑項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。(√)了解影響房地產(chǎn)市場的宏觀社會經(jīng)濟因素，就擬開發(fā)項目進行市場定位（服務對象、規(guī)模、檔次、租金或售價水平等）。（×）判斷物業(yè)代理公司過往的業(yè)績主要是看其共代理了多少個項目或成交額有多少。(×)權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金占借貸資本總額的比例?！琳J知價值定價法是房地產(chǎn)商根據(jù)自己對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。(×)如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中踞龍頭老大地位，實力雄厚，聲望極佳，就具備了采用領導定價法的條件，使其制定的價格在同類物業(yè)中居較高的價位。(√)實用文檔如果承包合同是一種固定總價合同，則建安工程費用的變動風險由承包商負擔，對開發(fā)商基本無影響。 √市場調(diào)查人員開始時總是先收集二手資料， 以判斷問題是否部分或全部解決了， 不再需要去收集成本很高的一手資料。 ( √)市場趨勢分析方法中，相關分析法是用相關分析的理論判斷銷售量與其它因素相關的性質和強度 ,從而作出預測，這種方法尤其適用于中、短期預測。 ( ×)市場細分依據(jù)也稱為細分變量。 ( √)市場因素調(diào)查，包括產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、購買力調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。 ( ×)市場總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、 特定時期、特定市場營銷環(huán)境的情況下， 特定的消費者群體可能購買的總量。( ×)“時間就是金錢”，可行性研究一定要速度快。

（×）受人們對客觀世界認識程度限制，考。(×)

可行性研究具有相當程度的不確定性，

因而它只能作為投資決策的參9．雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。（√）雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于前兩種代理形式（ × ）隨行就市定價法是開發(fā)商最基本的定價方法。 ( ×)所謂產(chǎn)品的市場定位策略， 就是使本企業(yè)產(chǎn)品具有一定的特色， 適應目標市場一定的需求和愛好，產(chǎn)品在市場環(huán)境中的良好形象。 ( ×)投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。( ×)

塑造投資組合理論告訴我們，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以獲得高額的投資收益。（ ×）銷售成本是指生產(chǎn)成本加上銷售費用?！桃话阈⌒推髽I(yè)適于進入投資和聲譽都較低的群體，因為這類群體較易打入√一個企業(yè)通?？蓮男袠I(yè)和市場兩個方面來識別企業(yè)的競爭者?！劣绊懛康禺a(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟力量包括：社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素和個別因素。(×)10、在房地產(chǎn)開發(fā)項目地前期評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素（√）11．在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質。（√）在工程施工過程中，承包商與開發(fā)商是根本利益對立完全的雙方。(×)在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭，在不同戰(zhàn)略群體之間不存在競爭×政治環(huán)境對企業(yè)的市場營銷有直接影響(×)12．租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長期租約。（X）置業(yè)投資無準備期和建造期所以計算期即經(jīng)營期×中低價位的商品住宅和經(jīng)濟適用房項目，其銷售周期就遠遠低于高檔商品住宅項目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售周期，就遠遠小于住宅項目?！了?、簡答題土地使用權轉讓必須符合哪些條件？實用文檔答：應依照出讓合同約定， 已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權的證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓 ;要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。（1）是屬于房屋建設的， 實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額 是屬于房屋建設的的25%以上;2）是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件，方可轉讓。簡述南寧市項目綜合驗收的內(nèi)容？1）、開發(fā)項目的各項審批手續(xù)是否完備2）、是否按批準的規(guī)劃實施開發(fā)建設3）、配套建設的基礎設施和公共服務設施是否按要求同步完成。符合交付使用的要求。4）、單項工程質量驗收手續(xù)是否完備5）、拆遷補償安置方案是否落實6）、物業(yè)管理是否落實。3.簡述房地產(chǎn)開發(fā)主要程序？（1）．開發(fā)設想（2）．可行性研究 （3）．申請項目用地 (4) ．項目設計(5)．征地及拆遷安置 (6)．籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金 (7) ．建設工程招標 (8) ．建設施工(9)．市場營銷與策劃 (10) 、物業(yè)管理簡述施工圖會審的程序？圖紙會審應開工前進行。如施工圖紙在開工前未全部到齊，可先進行分部工程圖紙會審。1）圖紙會審的一般程序：業(yè)主或監(jiān)理方主持人發(fā)言→設計方圖紙交底→施工方、監(jiān)理方代表提問題→逐條研究→形成會審記錄文件→簽字、蓋章后生效。2）圖紙會審前必須組織預審。閱圖中發(fā)現(xiàn)的問題應歸納匯總，會上派一代表為主發(fā)言，其它人可視情況適當解釋、補充。3）施工方及設計方專人對提出和解答的問題作好記錄，以便查核。4）整理成為圖紙會審記錄，由各方代表簽字蓋章認可簡述影響房地產(chǎn)開發(fā)項目進度因素？1.人的因素2.技術因素3.材料設備與構配件因素 4.施工機械設備因素 5.資金因素6.水文、地質、氣象與自然災害等自然環(huán)境因素 7.政治、經(jīng)濟（經(jīng)濟危機、金融風暴）等社會環(huán)境因素 8.其他不確定性因素房地產(chǎn)項目用地獲取的方式有哪些？1、一級市場（ 1）農(nóng)地征用行政劃撥（ 2）招標、拍賣、協(xié)議2、二三級市場 ---轉讓、租賃、合作簡述前期物業(yè)管理的內(nèi)容？早期介入管理；制定前期物業(yè)管理方案；物業(yè)的接管驗收；業(yè)主進戶管理；物業(yè)裝修管理；物業(yè)檔案資料建立五、論述題南寧市建設工程全過程管理程序(1). 市計委辦理項目立項批文(2). 市規(guī)劃局辦理工程項目選址定點、審批核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”(3). 市土地管理局辦理土地使用權出讓或劃撥手續(xù)留取建設