北京各城區(qū)房產(chǎn)租售比

北京市各城區(qū)房產(chǎn)租售比統(tǒng)計分析名詞解析定義：租售比一般是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值，即租售比=月租金/房價。作用：租售比是衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況的好壞的一個指標，也是看待房地產(chǎn)投資價值的變動的一個重要參考，通過“租售比”計算可以推斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，因為租金水平是決定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素。在獲得一項資產(chǎn)時，投資者實際上是在購買當前或?qū)淼氖找媪髁?，因此，市場上的租金變化會立即影響到資產(chǎn)的所有權(quán)需求。標準：國際上一般將合理的“租售比”界定為1∶300～1∶200解析：這個理論上的參考比值意味著，如果把房子按市場上的租金出租并且200個月至300個月內(nèi)能收回購房款，那么當前買房就是合算的；倘若租售比低于1:300，說明該區(qū)域房地產(chǎn)投資價值小，房價高估；如果高于1:200，說明該區(qū)域房地產(chǎn)投資潛力較大。直觀的意義是，租售比越低，則依靠租金收入收回購房成本所需的時限越長，從而判定房價有虛高的可能。影響：只有當住房租售比趨向合理時，住房租售市場才能得以平衡發(fā)展。相反，當一個城市的房地產(chǎn)銷售價格上升幅度過大，或長時間居高不下，而房屋租金卻沒有隨之上漲，致使租售比出現(xiàn)嚴重不協(xié)調(diào)時，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場就會存在價格虛高、投機盛行的亂象。公式探究影響因素分析（1）國家房地產(chǎn)等不動產(chǎn)稅率情況不動產(chǎn)稅決定著有多少投資進入房地產(chǎn)市場，決定著有多少空置住房的比例。在房價上升的勢態(tài)中，如果開征不動產(chǎn)稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房就會受到一定的制約。（2）關(guān)于房地產(chǎn)消費者的宏觀貸款政策我國出臺的房貸新政中大幅下調(diào)了自住型住房的首付比例和還款利率，而對于非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規(guī)定了嚴格的上限。這一政策的實施目的是保證投資者不能借用銀行進行大量的投資或投機活動，防止他們把泡沫風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。這樣投資者的風險飆升，限制了投資人的投資需求。顯然，這個貸款政策也是直接制約“租售比”比值的重要條件。（3）政府對大部分人的自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實施情況例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個人購房契稅和首次購房利息等政策，都是主要針對中低收入階層解決自住房問題的措施,這一措施將大大減少租房者，租房者數(shù)量的減少直接導(dǎo)致“租售比”的變化。（4）房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)房屋的銷售程序我國房地產(chǎn)預(yù)售制度下，加上價格在炒作中的飆升，開發(fā)商有大量的閑置房既不進入銷售市場，也不進入租房市場，等待暴漲后的增值，在這樣的背景下的“租售比”數(shù)值會發(fā)生很大變化。（5）國家用于住房開發(fā)的土地供給情況土地供應(yīng)情況嚴重影響著房價，從而影響市場“租售比”。（6）住房市場的國內(nèi)外開放條件限制住房對外開放條件松緊也影響著房價的“租售比”。放任外國人購房與投資房地產(chǎn)，甚至放縱外來資金炒房，則導(dǎo)致大量的國外資金通過體制外的管道進入國內(nèi)市場助推房價，推高房價必然帶動“租售比”的相應(yīng)變化。一：整體比較

—截取北京市各城區(qū)2013年4月房屋租售比數(shù)據(jù)2013年4月北京市各城區(qū)房價及租售比

來源：北京市房產(chǎn)信息網(wǎng)行政區(qū)銷售均價(元/㎡)環(huán)比上月同比上年租金均價(元/月/㎡)環(huán)比上月同比上年租售比宣武區(qū)47,8101.90%48.54%66.21-1.62%12.97%1/722西城區(qū)62,0250.99%44.44%87.740.10%17.13%1/707門頭溝區(qū)23,06620.45%--34.03-1.76%6.24%1/678海淀區(qū)47,8690.85%49.08%71.730.97%14.04%1/667石景山區(qū)33,7242.11%--50.570.42%11.81%1/667崇文區(qū)48,9173.67%40.72%73.7-0.63%14.49%1/664密云縣11,8393.40%25.48%17.99-3.44%7.40%1/658豐臺區(qū)33,8211.90%45.42%54.221.06%13.88%1/624懷柔區(qū)14,3390.83%20.49%23.193.99%-3.70%1/618東城區(qū)50,939-3.07%26.26%89.35-1.74%11.31%1/570朝陽區(qū)39,8452.11%40.69%71.560.36%11.14%1/557大興區(qū)21,3362.18%35.45%38.38-1.44%10.80%1/556通州區(qū)17,555-2.01%27.48%32.49-1.10%12.50%1/540昌平區(qū)20,9002.30%34.22%41.112.06%10.30%1/508房山區(qū)12,006-1.41%22.05%24.542.76%27.88%1/489順義區(qū)19,4053.15%36.49%40.74-12.76%24.63%2/953平谷區(qū)11,900-6.56%17.83%------延慶縣10,8125.68%1.33%------北京市3497762.351/561北京市房產(chǎn)租售比分析2013年4月北京市平均租售比為1：561，遠低于1:300的標準界定。說明：1，從投資價值角度來看，當前北京市房地產(chǎn)投資價值較小，房價高估，存在泡沫；2，從區(qū)域房產(chǎn)運行狀況的好壞角度來看，可見當前北京市租售比出現(xiàn)嚴重的不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場存在價格虛高、投機盛行的亂象。原因解析1，房產(chǎn)稅的影響

通過國內(nèi)外相關(guān)資料研究，可以發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外在“租售比”各項指標的核算方法上存在有很大的差別。國外一直存在房產(chǎn)稅，并且稅率很高一般在1%左右，即國外房主每年要上繳房屋價值1%的房產(chǎn)稅。這個稅的真正支出者是租住房子的人而不是買房者，房產(chǎn)所有者通過租金轉(zhuǎn)嫁到租房者頭上。在中國目前正熱炒房產(chǎn)稅這一概念，但實際卻沒有這一稅收，并且出租房屋不需要繳納房產(chǎn)稅。這在一定程度上解釋了中國目前相對國際標準遠超于“租售比”最低警戒線的原因。2，租房者與購房者的不同態(tài)度

面對當前我國房價不斷上漲，在租賃市場上，由于大部分租房者本身處于經(jīng)濟弱勢，其支付能力有限，面對住房價格上漲，租金價格卻沒有同步上升。但是大多數(shù)購房者其實并不在乎租金在未來形成的現(xiàn)金流能否彌補投資于房屋購買時所花費的成本，他們始終最關(guān)心的是房屋未來的增值，價格的上漲，從而在未來出售中獲利。一些外國學(xué)者認為中國人，尤其是富人，把房地產(chǎn)當作儲存財富的工具，正是這樣一種觀念，在過去推動著中國房屋購買市場的非理性的高速發(fā)展，而房屋租賃市場發(fā)展相對滯后。二：北京市內(nèi)部區(qū)縣比較

—截取北京市各城區(qū)2011年至2013年房產(chǎn)租售比數(shù)據(jù)2013年4月

比較分析表中數(shù)據(jù)可得出：1，順義、昌平等邊緣區(qū)縣的租售比高于西城、東城等靠近時中心地區(qū)。2，北京市整體租售比基本上呈現(xiàn)越往內(nèi)環(huán)，租售比越低，且北部地區(qū)租售比高于南部。原因解析1，地理位置及外來人口：順義位于北京市東北郊，城區(qū)距市中心30公里。全區(qū)常住人口為87.7萬人，其中外省市來京人員為27.9萬人，占常住人口的31.8%。朝陽區(qū)全區(qū)面積470.8平方公里，是北京市城近郊區(qū)中面積最大的的一個區(qū)。2008年末，全區(qū)常住人口308.3萬，其中戶籍人口208.5萬，外來人口99.8萬。通州區(qū)位于北京市東南部，2008年底常住人口103.9萬，其中外來人口34.7萬。2，經(jīng)濟因素（南北差異）：朝陽區(qū)人均收入位居北京各區(qū)縣之首，個人及家庭收入水平中高偏上，家庭年收入在20萬以上，注重生活品質(zhì)，購房能力強。南城是北京的老城區(qū)，旅游文化是其發(fā)展的主要推動力，但如此瑰寶也在一定程度上制約著南城發(fā)展，2003年南城地區(qū)人均生產(chǎn)總值相當于北城1998至1999年的水平，此外，南城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)遠遠落后于北城。北京城區(qū)差異總體呈現(xiàn)南輕北重的趨勢，城南無論在城市化的進程上還是在工業(yè)化的程度上都不及城北各區(qū)。南部區(qū)縣的整體發(fā)展明顯落后于北部區(qū)域。總結(jié)及結(jié)論內(nèi)環(huán)地區(qū)，交通因素占優(yōu)勢，房價相對高，租售比低；而距市中心較遠的區(qū)縣則相反。南區(qū)為老城區(qū)，資金投入不如北部地區(qū)，因此外來人口少，房屋租賃市場不完善，租售比較低；而北部地區(qū)多新外來人口，租房買房市場都相對發(fā)達。但是外來人口眾多，在北京房價居高不下，人們購買力低的情況下，勢必使得租房市場更加火熱。租售比相對高。合理租售比計算模型從經(jīng)濟學(xué)的角度看，合理租售比的確定原則：在房屋的整個壽命期內(nèi)，購房所需支付的全部費用=租房所需支付的全部費用(一)幾點假設(shè)1)假設(shè)房屋出租是連續(xù)進行的,即不考慮房屋空置情況;2)假設(shè)不考慮通貨膨脹的影響,通貨膨脹對房價和租金產(chǎn)生同向影響,對分析合理租售比的影響可以忽略;3)設(shè)商品房售價為P元/m·2建筑面積,月租金為R元/m·2使用面積;平面使用系數(shù)為k(一套住房使用面積和建筑面積之比),一般為0.75~0.85;房屋殘值為0;銀行存款利率為i;房屋使用壽命為n年。二)選擇租房時租金本利和設(shè)月租金為R,年租金為A1(=12R),則n年租金本利和為:三)選擇購房時總費用本利和1)設(shè)售價為P元/m2,稅費費率為j,則一次性購房支出P2為:2)設(shè)維修費和保險費費率之和為,則經(jīng)常性年支出A2為:3)n年購房本利和F2為:假設(shè)在房地產(chǎn)交易中,涉及的稅費包括交易稅、契稅、印花稅綜合稅率取為5%,維修費率、保險費率分別取房價的2%和0.1%,平面使用系數(shù)k取0.8,代入可得n年購房總費用本利和為:F2=1.31P(1+i）^n+0.026P[(1+i)^n-1]/i四)合理租售比模型根據(jù)合理租售比確定的原則:F1=F2則

若取n=70,2011年存款年利率i=3.1%，租售比R/P=1/1592012年存款年利率i=3%，租售比R/P=1/167影響租售比的七大因素國家房地產(chǎn)等不動產(chǎn)稅率情況關(guān)于房地產(chǎn)消費者的宏觀貸款政策政府對大部分人的自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實施情況房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)房屋的銷售程序及法律規(guī)定國家用于住房開發(fā)的土地供給情況住房市場的國內(nèi)外開放條件限制住房市場的“租售比”統(tǒng)計學(xué)上范圍與取樣方式原因分析（1）消費者心理因素住宅對于絕大多數(shù)老百姓來說都是最大一筆資產(chǎn)，也是受益時間最長的一筆財產(chǎn)?！熬诱哂衅湮荨笔侨藗兤毡閴粝?。人們擁有了自己私密空間，生活質(zhì)量得到極大改善，因此，有能力購房者不愿意租房，租房市場受冷落。另一方面，目前銀行存款利率偏低，考慮通貨膨脹因素，實際利率為負。再加上證券市場的持續(xù)低迷，不少人將資金投向房地產(chǎn)以期日后增值從而新建住房市場呈購銷兩旺態(tài)勢，售價持續(xù)走高。(2)在我國，房價相對于家庭年均可支配收入偏高。國際公認較為合理的房價收入比指標值在6%左右，而我國城市指標值普遍在8~10之間，有些城市達到13。由于住宅市場是壟斷競爭市場，在短期內(nèi)，住房供給的價格彈性為零，房價主要由需求決定，隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市化加快，住房需求不斷增加（自住需求/投資需求）導(dǎo)致單位面積售價過高。（3）住房租金偏低，計算方法不科學(xué)由于城市租房者大都是外來務(wù)工人員、大中專學(xué)生，他們收入水平較低，是經(jīng)濟上的弱勢群體。房屋出租者如不降低價格，就很難將房子出租。此外，由于很多出租房為舊房，最初購價較低，很多業(yè)主持有住房最終目的是為了保值升值，因此不計較何時收回投資問題。我國普遍住房租金形