北京各城區(qū)房產(chǎn)租售比

北京市各城區(qū)房產(chǎn)租售比統(tǒng)計(jì)分析名詞解析定義：租售比一般是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值，即租售比=月租金/房?jī)r(jià)。作用：租售比是衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況的好壞的一個(gè)指標(biāo)，也是看待房地產(chǎn)投資價(jià)值的變動(dòng)的一個(gè)重要參考，通過(guò)“租售比”計(jì)算可以推斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，因?yàn)樽饨鹚绞菦Q定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素。在獲得一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，投資者實(shí)際上是在購(gòu)買(mǎi)當(dāng)前或?qū)?lái)的收益流量，因此，市場(chǎng)上的租金變化會(huì)立即影響到資產(chǎn)的所有權(quán)需求。標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)際上一般將合理的“租售比”界定為1∶300～1∶200解析：這個(gè)理論上的參考比值意味著，如果把房子按市場(chǎng)上的租金出租并且200個(gè)月至300個(gè)月內(nèi)能收回購(gòu)房款，那么當(dāng)前買(mǎi)房就是合算的；倘若租售比低于1:300，說(shuō)明該區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值小，房?jī)r(jià)高估；如果高于1:200，說(shuō)明該區(qū)域房地產(chǎn)投資潛力較大。直觀的意義是，租售比越低，則依靠租金收入收回購(gòu)房成本所需的時(shí)限越長(zhǎng)，從而判定房?jī)r(jià)有虛高的可能。影響：只有當(dāng)住房租售比趨向合理時(shí)，住房租售市場(chǎng)才能得以平衡發(fā)展。相反，當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格上升幅度過(guò)大，或長(zhǎng)時(shí)間居高不下，而房屋租金卻沒(méi)有隨之上漲，致使租售比出現(xiàn)嚴(yán)重不協(xié)調(diào)時(shí)，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)存在價(jià)格虛高、投機(jī)盛行的亂象。公式探究影響因素分析（1）國(guó)家房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)稅率情況不動(dòng)產(chǎn)稅決定著有多少投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，決定著有多少空置住房的比例。在房?jī)r(jià)上升的勢(shì)態(tài)中，如果開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房就會(huì)受到一定的制約。（2）關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者的宏觀貸款政策我國(guó)出臺(tái)的房貸新政中大幅下調(diào)了自住型住房的首付比例和還款利率，而對(duì)于非自住性住房和非首次購(gòu)置的自住型住房的首付比例和還款利率都規(guī)定了嚴(yán)格的上限。這一政策的實(shí)施目的是保證投資者不能借用銀行進(jìn)行大量的投資或投機(jī)活動(dòng)，防止他們把泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。這樣投資者的風(fēng)險(xiǎn)飆升，限制了投資人的投資需求。顯然，這個(gè)貸款政策也是直接制約“租售比”比值的重要條件。（3）政府對(duì)大部分人的自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實(shí)施情況例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個(gè)人購(gòu)房契稅和首次購(gòu)房利息等政策，都是主要針對(duì)中低收入階層解決自住房問(wèn)題的措施,這一措施將大大減少租房者，租房者數(shù)量的減少直接導(dǎo)致“租售比”的變化。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)房屋的銷(xiāo)售程序我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售制度下，加上價(jià)格在炒作中的飆升，開(kāi)發(fā)商有大量的閑置房既不進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)，也不進(jìn)入租房市場(chǎng)，等待暴漲后的增值，在這樣的背景下的“租售比”數(shù)值會(huì)發(fā)生很大變化。（5）國(guó)家用于住房開(kāi)發(fā)的土地供給情況土地供應(yīng)情況嚴(yán)重影響著房?jī)r(jià)，從而影響市場(chǎng)“租售比”。（6）住房市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)外開(kāi)放條件限制住房對(duì)外開(kāi)放條件松緊也影響著房?jī)r(jià)的“租售比”。放任外國(guó)人購(gòu)房與投資房地產(chǎn)，甚至放縱外來(lái)資金炒房，則導(dǎo)致大量的國(guó)外資金通過(guò)體制外的管道進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)助推房?jī)r(jià)，推高房?jī)r(jià)必然帶動(dòng)“租售比”的相應(yīng)變化。一：整體比較

—截取北京市各城區(qū)2013年4月房屋租售比數(shù)據(jù)2013年4月北京市各城區(qū)房?jī)r(jià)及租售比

來(lái)源：北京市房產(chǎn)信息網(wǎng)行政區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)(元/㎡)環(huán)比上月同比上年租金均價(jià)(元/月/㎡)環(huán)比上月同比上年租售比宣武區(qū)47,8101.90%48.54%66.21-1.62%12.97%1/722西城區(qū)62,0250.99%44.44%87.740.10%17.13%1/707門(mén)頭溝區(qū)23,06620.45%--34.03-1.76%6.24%1/678海淀區(qū)47,8690.85%49.08%71.730.97%14.04%1/667石景山區(qū)33,7242.11%--50.570.42%11.81%1/667崇文區(qū)48,9173.67%40.72%73.7-0.63%14.49%1/664密云縣11,8393.40%25.48%17.99-3.44%7.40%1/658豐臺(tái)區(qū)33,8211.90%45.42%54.221.06%13.88%1/624懷柔區(qū)14,3390.83%20.49%23.193.99%-3.70%1/618東城區(qū)50,939-3.07%26.26%89.35-1.74%11.31%1/570朝陽(yáng)區(qū)39,8452.11%40.69%71.560.36%11.14%1/557大興區(qū)21,3362.18%35.45%38.38-1.44%10.80%1/556通州區(qū)17,555-2.01%27.48%32.49-1.10%12.50%1/540昌平區(qū)20,9002.30%34.22%41.112.06%10.30%1/508房山區(qū)12,006-1.41%22.05%24.542.76%27.88%1/489順義區(qū)19,4053.15%36.49%40.74-12.76%24.63%2/953平谷區(qū)11,900-6.56%17.83%------延慶縣10,8125.68%1.33%------北京市3497762.351/561北京市房產(chǎn)租售比分析2013年4月北京市平均租售比為1：561，遠(yuǎn)低于1:300的標(biāo)準(zhǔn)界定。說(shuō)明：1，從投資價(jià)值角度來(lái)看，當(dāng)前北京市房地產(chǎn)投資價(jià)值較小，房?jī)r(jià)高估，存在泡沫；2，從區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況的好壞角度來(lái)看，可見(jiàn)當(dāng)前北京市租售比出現(xiàn)嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格虛高、投機(jī)盛行的亂象。原因解析1，房產(chǎn)稅的影響

通過(guò)國(guó)內(nèi)外相關(guān)資料研究，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)外在“租售比”各項(xiàng)指標(biāo)的核算方法上存在有很大的差別。國(guó)外一直存在房產(chǎn)稅，并且稅率很高一般在1%左右，即國(guó)外房主每年要上繳房屋價(jià)值1%的房產(chǎn)稅。這個(gè)稅的真正支出者是租住房子的人而不是買(mǎi)房者，房產(chǎn)所有者通過(guò)租金轉(zhuǎn)嫁到租房者頭上。在中國(guó)目前正熱炒房產(chǎn)稅這一概念，但實(shí)際卻沒(méi)有這一稅收，并且出租房屋不需要繳納房產(chǎn)稅。這在一定程度上解釋了中國(guó)目前相對(duì)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超于“租售比”最低警戒線的原因。2，租房者與購(gòu)房者的不同態(tài)度

面對(duì)當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，在租賃市場(chǎng)上，由于大部分租房者本身處于經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)，其支付能力有限，面對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲，租金價(jià)格卻沒(méi)有同步上升。但是大多數(shù)購(gòu)房者其實(shí)并不在乎租金在未來(lái)形成的現(xiàn)金流能否彌補(bǔ)投資于房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)所花費(fèi)的成本，他們始終最關(guān)心的是房屋未來(lái)的增值，價(jià)格的上漲，從而在未來(lái)出售中獲利。一些外國(guó)學(xué)者認(rèn)為中國(guó)人，尤其是富人，把房地產(chǎn)當(dāng)作儲(chǔ)存財(cái)富的工具，正是這樣一種觀念，在過(guò)去推動(dòng)著中國(guó)房屋購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)的非理性的高速發(fā)展，而房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后。二：北京市內(nèi)部區(qū)縣比較

—截取北京市各城區(qū)2011年至2013年房產(chǎn)租售比數(shù)據(jù)2013年4月

比較分析表中數(shù)據(jù)可得出：1，順義、昌平等邊緣區(qū)縣的租售比高于西城、東城等靠近時(shí)中心地區(qū)。2，北京市整體租售比基本上呈現(xiàn)越往內(nèi)環(huán)，租售比越低，且北部地區(qū)租售比高于南部。原因解析1，地理位置及外來(lái)人口：順義位于北京市東北郊，城區(qū)距市中心30公里。全區(qū)常住人口為87.7萬(wàn)人，其中外省市來(lái)京人員為27.9萬(wàn)人，占常住人口的31.8%。朝陽(yáng)區(qū)全區(qū)面積470.8平方公里，是北京市城近郊區(qū)中面積最大的的一個(gè)區(qū)。2008年末，全區(qū)常住人口308.3萬(wàn)，其中戶籍人口208.5萬(wàn)，外來(lái)人口99.8萬(wàn)。通州區(qū)位于北京市東南部，2008年底常住人口103.9萬(wàn)，其中外來(lái)人口34.7萬(wàn)。2，經(jīng)濟(jì)因素（南北差異）：朝陽(yáng)區(qū)人均收入位居北京各區(qū)縣之首，個(gè)人及家庭收入水平中高偏上，家庭年收入在20萬(wàn)以上，注重生活品質(zhì)，購(gòu)房能力強(qiáng)。南城是北京的老城區(qū)，旅游文化是其發(fā)展的主要推動(dòng)力，但如此瑰寶也在一定程度上制約著南城發(fā)展，2003年南城地區(qū)人均生產(chǎn)總值相當(dāng)于北城1998至1999年的水平，此外，南城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于北城。北京城區(qū)差異總體呈現(xiàn)南輕北重的趨勢(shì)，城南無(wú)論在城市化的進(jìn)程上還是在工業(yè)化的程度上都不及城北各區(qū)。南部區(qū)縣的整體發(fā)展明顯落后于北部區(qū)域?？偨Y(jié)及結(jié)論內(nèi)環(huán)地區(qū)，交通因素占優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)相對(duì)高，租售比低；而距市中心較遠(yuǎn)的區(qū)縣則相反。南區(qū)為老城區(qū)，資金投入不如北部地區(qū)，因此外來(lái)人口少，房屋租賃市場(chǎng)不完善，租售比較低；而北部地區(qū)多新外來(lái)人口，租房買(mǎi)房市場(chǎng)都相對(duì)發(fā)達(dá)。但是外來(lái)人口眾多，在北京房?jī)r(jià)居高不下，人們購(gòu)買(mǎi)力低的情況下，勢(shì)必使得租房市場(chǎng)更加火熱。租售比相對(duì)高。合理租售比計(jì)算模型從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，合理租售比的確定原則：在房屋的整個(gè)壽命期內(nèi)，購(gòu)房所需支付的全部費(fèi)用=租房所需支付的全部費(fèi)用(一)幾點(diǎn)假設(shè)1)假設(shè)房屋出租是連續(xù)進(jìn)行的,即不考慮房屋空置情況;2)假設(shè)不考慮通貨膨脹的影響,通貨膨脹對(duì)房?jī)r(jià)和租金產(chǎn)生同向影響,對(duì)分析合理租售比的影響可以忽略;3)設(shè)商品房售價(jià)為P元/m·2建筑面積,月租金為R元/m·2使用面積;平面使用系數(shù)為k(一套住房使用面積和建筑面積之比),一般為0.75~0.85;房屋殘值為0;銀行存款利率為i;房屋使用壽命為n年。二)選擇租房時(shí)租金本利和設(shè)月租金為R,年租金為A1(=12R),則n年租金本利和為:三)選擇購(gòu)房時(shí)總費(fèi)用本利和1)設(shè)售價(jià)為P元/m2,稅費(fèi)費(fèi)率為j,則一次性購(gòu)房支出P2為:2)設(shè)維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率之和為,則經(jīng)常性年支出A2為:3)n年購(gòu)房本利和F2為:假設(shè)在房地產(chǎn)交易中,涉及的稅費(fèi)包括交易稅、契稅、印花稅綜合稅率取為5%,維修費(fèi)率、保險(xiǎn)費(fèi)率分別取房?jī)r(jià)的2%和0.1%,平面使用系數(shù)k取0.8,代入可得n年購(gòu)房總費(fèi)用本利和為:F2=1.31P(1+i）^n+0.026P[(1+i)^n-1]/i四)合理租售比模型根據(jù)合理租售比確定的原則:F1=F2則

若取n=70,2011年存款年利率i=3.1%，租售比R/P=1/1592012年存款年利率i=3%，租售比R/P=1/167影響租售比的七大因素國(guó)家房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)稅率情況關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者的宏觀貸款政策政府對(duì)大部分人的自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實(shí)施情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)房屋的銷(xiāo)售程序及法律規(guī)定國(guó)家用于住房開(kāi)發(fā)的土地供給情況住房市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)外開(kāi)放條件限制住房市場(chǎng)的“租售比”統(tǒng)計(jì)學(xué)上范圍與取樣方式原因分析（1）消費(fèi)者心理因素住宅對(duì)于絕大多數(shù)老百姓來(lái)說(shuō)都是最大一筆資產(chǎn)，也是受益時(shí)間最長(zhǎng)的一筆財(cái)產(chǎn)?！熬诱哂衅湮荨笔侨藗兤毡閴?mèng)想。人們擁有了自己私密空間，生活質(zhì)量得到極大改善，因此，有能力購(gòu)房者不愿意租房，租房市場(chǎng)受冷落。另一方面，目前銀行存款利率偏低，考慮通貨膨脹因素，實(shí)際利率為負(fù)。再加上證券市場(chǎng)的持續(xù)低迷，不少人將資金投向房地產(chǎn)以期日后增值從而新建住房市場(chǎng)呈購(gòu)銷(xiāo)兩旺態(tài)勢(shì)，售價(jià)持續(xù)走高。(2)在我國(guó)，房?jī)r(jià)相對(duì)于家庭年均可支配收入偏高。國(guó)際公認(rèn)較為合理的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)值在6%左右，而我國(guó)城市指標(biāo)值普遍在8~10之間，有些城市達(dá)到13。由于住宅市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，在短期內(nèi)，住房供給的價(jià)格彈性為零，房?jī)r(jià)主要由需求決定，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化加快，住房需求不斷增加（自住需求/投資需求）導(dǎo)致單位面積售價(jià)過(guò)高。（3）住房租金偏低，計(jì)算方法不科學(xué)由于城市租房者大都是外來(lái)務(wù)工人員、大中專學(xué)生，他們收入水平較低，是經(jīng)濟(jì)上的弱勢(shì)群體。房屋出租者如不降低價(jià)格，就很難將房子出租。此外，由于很多出租房為舊房，最初購(gòu)價(jià)較低，很多業(yè)主持有住房最終目的是為了保值升值，因此不計(jì)較何時(shí)收回投資問(wèn)題。我國(guó)普遍住房租金形