2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理自我檢測(cè)試卷A卷附答案

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理自我檢測(cè)試卷A卷附答案單選題（共50題）1、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】A2、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在（）中，將確定建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積，根據(jù)項(xiàng)目情況提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。A.《規(guī)劃意見(jiàn)書（選址）》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《建設(shè)工程施工許可證》【答案】A3、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A4、能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇（）。A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C5、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B6、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)對(duì)（）進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D7、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會(huì)平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率【答案】B8、深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題，購(gòu)買該公司的股票屬于（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資B.房地產(chǎn)置業(yè)投資C.房地產(chǎn)間接投資D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金【答案】B9、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是()。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.過(guò)度放貸【答案】A10、李某從銀行貸款150萬(wàn)元購(gòu)一套450萬(wàn)元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問(wèn)2年后，他應(yīng)該向銀行償還的利息為（）萬(wàn)元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C11、下列關(guān)于房地產(chǎn)功能的描述，錯(cuò)誤的是（）。A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)變化C.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化D.指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃【答案】B12、某宗土地面積為10000m2，土地單位價(jià)格為800元/m2，最高容積率為2，固定費(fèi)用為400萬(wàn)元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)等其他成本費(fèi)用為建安成本的20%，銷售價(jià)格為3000元/m2，則該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)銷售量為（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A13、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】B14、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間關(guān)系的描述，正確的是（）。A.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給是由空間市場(chǎng)決定的B.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分時(shí)間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下，租金和價(jià)格不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同【答案】D15、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D16、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%，銀行貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C17、《傷寒明理論》的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王燾D.成無(wú)己【答案】D18、下列關(guān)于定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式差別的表述中，正確的是（）。A.定額計(jì)價(jià)方式采用綜合單價(jià)形式，工程量清單計(jì)價(jià)方式采用總價(jià)形式B.定額計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用合理低價(jià)中標(biāo)法，工程量清單計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用百分制評(píng)分法C.定額計(jì)價(jià)方式是一種市場(chǎng)定價(jià)模式，工程量清單計(jì)價(jià)方式是一種政府定價(jià)模式D.定額計(jì)價(jià)方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后編制工程量清單，工程量清單計(jì)價(jià)方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單【答案】D19、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算，表述錯(cuò)誤的是（）。A.用地面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項(xiàng)地類面積的測(cè)算B.房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算C.用地面積測(cè)算以丘為單位進(jìn)行D.房屋面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D20、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（）。A.投機(jī)需求膨脹B.金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸C.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā)D.土地資源的稀缺性【答案】D21、表示準(zhǔn)備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B22、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購(gòu)物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B23、查賬時(shí)要兼顧各方利益，公平公正地對(duì)待涉及多方經(jīng)濟(jì)利益的問(wèn)題。這體現(xiàn)的是查賬原則中的（）。A.獨(dú)立性原則B.群眾性原則C.合法性原則D.公正性原則【答案】D24、有三個(gè)互斥方案，不可以采用的比選方法為（）A.差額投資內(nèi)部收益率B.凈現(xiàn)值C.內(nèi)部收益率D.等額年值【答案】C25、（）是指完成一定數(shù)量的合格產(chǎn)品規(guī)定的活勞動(dòng)消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。A.機(jī)械消耗定額B.勞動(dòng)消耗定額C.材料消耗定額D.施工定額【答案】B26、趙某以12000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C27、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬(wàn)元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬(wàn)元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C28、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是（）。A.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－所得稅D.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】C29、對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務(wù)。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策【答案】A30、在集群偏好中，定位于偏好中心，來(lái)迎合所有的消費(fèi)者，即______；定位于最大的細(xì)分市場(chǎng)，即______；同時(shí)開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)，即______。（）A.差異性營(yíng)銷，集中性營(yíng)銷，無(wú)差異性營(yíng)銷B.無(wú)差異性營(yíng)銷，集中性營(yíng)銷，差異性營(yíng)銷C.集中性營(yíng)銷，無(wú)差異性營(yíng)銷，差異性營(yíng)銷D.集中性營(yíng)銷，差異性營(yíng)銷，無(wú)差異性營(yíng)銷【答案】B31、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過(guò)500mm時(shí)，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B32、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距（），說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。A.越小B.越大C.無(wú)法判斷D.不存在關(guān)系【答案】B33、下列民用建筑中，屬于主體結(jié)構(gòu)部分的是（）。A.地基B.門窗C.樓板D.樓面【答案】C34、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的開發(fā)成本利潤(rùn)率為（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％【答案】D35、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價(jià)法。A.成本B.購(gòu)買者C.競(jìng)爭(zhēng)D.市場(chǎng)【答案】B36、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)()時(shí)的折現(xiàn)率。A.大于零B.等于零C.小于零D.無(wú)關(guān)系【答案】B37、開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率表明了（）。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比【答案】A38、下列關(guān)于收益率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差【答案】D39、對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。A.需求B.供給C.競(jìng)爭(zhēng)D.市場(chǎng)占有率【答案】A40、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中，（）涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題之一。A.社會(huì)環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境【答案】B41、在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨（）。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.信用風(fēng)險(xiǎn)【答案】A42、房地產(chǎn)投資決策過(guò)程通常有三個(gè)階段，其中界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)屬于投資決策過(guò)程中的（）。A.決策階段B.分析階段C.策略階段D.明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件階段【答案】C43、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。A.物業(yè)管理水平B.同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系C.業(yè)主目標(biāo)收益要求D.物業(yè)適應(yīng)性【答案】B44、大型復(fù)雜工程詳細(xì)可行性研究的研究費(fèi)用一般占總投資的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%【答案】B45、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值。A.利潤(rùn)為零B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C.最大費(fèi)用D.最大利潤(rùn)【答案】B46、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】B47、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說(shuō)法不正確的是（）。A.按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息C.每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)＋本年借款額/2）×貸款利率D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息【答案】D48、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D49、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.吸納率分析B.房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D.投資購(gòu)買和使用購(gòu)買的比例分析【答案】B50、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于()的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段【答案】B多選題（共20題）1、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤(rùn)B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報(bào)E.折舊和攤銷【答案】A2、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說(shuō)法正確的有（）。A.貸款價(jià)值比率通常不超過(guò)50%B.貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年C.貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年D.貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款E.僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放【答案】BD3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評(píng)價(jià)方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇E.融資方式的分析與選擇【答案】ACD4、王某花50萬(wàn)元購(gòu)買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10％，但該投資第一年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第一年的實(shí)際收益可能為（）萬(wàn)元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC5、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤(rùn)B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報(bào)E.折舊和攤銷【答案】A6、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期進(jìn)入第四階段時(shí)，下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有（）。A.供給高增長(zhǎng)B.需求高增長(zhǎng)C.租金增長(zhǎng)率開始下滑D.租金增長(zhǎng)率開始上漲E.需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)【答案】AC7、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（）。A.價(jià)格結(jié)構(gòu)B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)C.檔次結(jié)構(gòu)D.區(qū)域結(jié)構(gòu)E.投資結(jié)構(gòu)【答案】BD8、房地產(chǎn)企業(yè)在制定宣傳策略時(shí)應(yīng)做好以下工作()。A.與房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)B.確定宣傳目標(biāo)、實(shí)施宣傳方案C.選擇宣傳的信息與工具、評(píng)價(jià)宣傳效果D.與其他房地產(chǎn)企業(yè)的溝通E實(shí)施宣傳方案【答案】BC9、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是()。A.經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入B.利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額C.稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅D.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D10、依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（）。A.聯(lián)合代理B.買方代理C.獨(dú)家代理D.賣方代理E.雙重代理【答案】BD11、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期超前于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD12、從投資的角度來(lái)看，決定資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有（）。A.投資利潤(rùn)率B.通貨膨脹率C.投資風(fēng)險(xiǎn)D.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率E.存款準(zhǔn)備金率【答案】ABC13、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說(shuō)法，正確的有（）。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金C.基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓的市場(chǎng)租金【答案】AC14、下列屬于可行性研究的依據(jù)有（）。A.國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施B.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料C.開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等D.國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)E.招標(biāo)文件【答案】ABCD15、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC16、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑的結(jié)構(gòu)形式主要有（）等多種形式。A.墻承重結(jié)構(gòu)B.剪力墻結(jié)構(gòu)C.框架剪力墻結(jié)構(gòu)D.框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)E.框架結(jié)構(gòu)【答案】BCD17、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB18、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法中，從投資的角度來(lái)看，正確的有（）。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來(lái)?yè)p失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD19、房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括()。A.供需因素的影響B(tài).政策因素的影響C.制度因素的影響D.空置量的影響E開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的影響【答案】ABC20、出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來(lái)源受到（）等市場(chǎng)因素的影響。A.銷售收入B.租金水平C.運(yùn)營(yíng)成本D.營(yíng)業(yè)收入E.出租率【答案】BC大題（共10題）一、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮慷ⅲㄒ唬┠臣彝ビ?jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；三、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】四、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】五、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】七、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮堪?、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是