臨滄項目市調及開發(fā)定位報告

2012-10-27本次匯報內容臨滄城市經(jīng)濟發(fā)展狀況探討臨滄主城房地產市場宏觀背景二級市場狀況項目區(qū)域狀況項目地塊狀況項目開發(fā)建議一、臨滄城市經(jīng)濟發(fā)展狀況研究城市概況中國滇紅之鄉(xiāng)茶馬古道重鎮(zhèn)中國的佤鄉(xiāng)中國－東盟區(qū)域經(jīng)濟合作的前沿陣地城市概況臨滄市原為臨滄地區(qū)，以面臨瀾滄江而得名。位于云南西南部，毗鄰瀾滄江，北與大理、保山接壤，東面、南面與普洱交界，西南與緬甸交界，東距省會昆明市598公里?？偯娣e2.4萬平方公里，國境線290.79千米，總人口，其中市級行政辦公所在地——臨翔區(qū)總面積2652平方公里，總人口32萬人，其中城市人口14.7萬人。臨滄市共轄1個區(qū)、7個縣。分別為：臨翔區(qū)、云縣、鳳慶、永德、鎮(zhèn)康、雙江、耿馬、滄源等現(xiàn)（區(qū)）。臨滄市城市概況臨滄市主城區(qū)——臨翔區(qū)，由于受到地理條件限制，城區(qū)主要由西面旗山和東面南汀河所圍成的山間盆地內建設發(fā)展，長期以來形成南北狹長的空間布局；城區(qū)地形呈口袋狀，東西兩面均受山體阻擋，僅有南北兩面有狹小出口，致使城區(qū)可開發(fā)用用地數(shù)量有限，面積狹小且空間外擴存在壓力。城市現(xiàn)狀為南北狹長走向…城區(qū)面積狹小，空間外擴有限…城市概況城區(qū)現(xiàn)狀布局：老城區(qū)（已建成）新城區(qū)（已建成）中心CBD區(qū)（在建…）工業(yè)園區(qū)（在建…）東片區(qū)（在建…）城市概況城市外部交通主要通過貫穿城市南北的G214國道，也是昆明通往緬甸仰光捷徑，以及位于城區(qū)外圍的民航機場…城市內部交通主要呈條帶狀分布，主要有南北走向的：南天路、滄江路、鳳翔路、西河北路、旗山路；東西走向的：南塘街、世紀路、旗山路、白塔路、汀旗路。人口結構依據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，臨滄市人口總量居全省第10位，占全省人口總量的5.29%。從人口年齡結構來看，低齡人口削減，老齡化進程加快。特殊地，65歲及以上的人口為17.3人，占總人口的7.1%,較2000年第五次全國人口普查相相比，上升了1.4%。受教化人口快速增加，文盲率下降，但是仍高于全省水平；社會經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)人口快速增加，但是城鎮(zhèn)化率仍低于全省水平。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，隨著社會的不斷發(fā)展，臨滄市經(jīng)濟也穩(wěn)步向前發(fā)展，經(jīng)濟總量、人均收入等逐年增加。宏觀經(jīng)濟年份GDP（億元）人均GDP（元）人口人均可支配收入人均消費支出社會消費品零售總額(億元)2010年216.978988241.412587928272.572011年269.8611061244.014159989587.10增長率15.2%13.9%1.0%12.5%6.6%20.0%城市人口量（萬人）GDP（億元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）社會消費品零售總額（億元）固定資產投資(億元)臨滄244270110611415987.1346.1昆明6492510386902196612722701大理354.7568.51638817713170.5360.3曲靖57612102000018408281877.7普洱256301117951487786.2305.2從以上數(shù)據(jù)對比來看，臨滄的社會經(jīng)濟隨逐年地穩(wěn)步增長，但是與云南省其他地級市相比，臨滄與普洱同屬第三級別的城市，與昆明（第一級別）、曲靖、玉溪、大理（其次級別）等城市仍存在較大差距。宏觀經(jīng)濟從三大產業(yè)統(tǒng)計狀況來看：第一產業(yè)穩(wěn)步增長，其次、第三產業(yè)保持較快增長，特殊是其次產業(yè)增長較快；從分布比重看，2011年三大產業(yè)顯示出了3：3：3的比重，與成熟的發(fā)達國家1：3：6的比重相比，產業(yè)分布比重較為不合理，第一產業(yè)分布比重過大，第三產業(yè)——現(xiàn)代服務業(yè)分布比重較小的局面。這也顯示出了臨滄仍是一個以農業(yè)及農業(yè)產業(yè)發(fā)展為主，現(xiàn)代化、都市化發(fā)展不足的城市。宏觀經(jīng)濟從宏觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看：全市固定投資快速增長，體現(xiàn)了社會經(jīng)濟的快速發(fā)展；房地產市場受到國家調控抑制，但是臨滄屬于新興市場，受政策影響較小，全年實現(xiàn)了近30%的投資增長；房屋新開工和竣工面積隨增速不高，但保持了較高的建設規(guī)模。城市功能定位1、臨滄市位于云南省的西南邊疆，緊鄰滇西城鎮(zhèn)群和滇西南城鎮(zhèn)群，并有泛亞新線呈東北至西南向跨越市域，東北向經(jīng)玉溪至省會城市昆明，西南向至鄰國緬甸，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。2、《國務院關于支持云南省加快建設面對西南開放重要橋頭堡的看法》頒布后，臨滄作為橋頭堡戰(zhàn)略的重要窗口，將建設國際大通道，耿馬（孟定）邊疆經(jīng)濟合作區(qū)、昆孟高速馬路等一批發(fā)展區(qū)和基礎設施列入了橋頭堡實施項目。3、臨滄與云縣、鳳慶共同構成滇西城市群南部的“翔云鳳”城鎮(zhèn)帶，其北依省域城鎮(zhèn)發(fā)展主軸，同時位于兩條省域城鎮(zhèn)發(fā)展次軸的交匯處，發(fā)展?jié)摿薮?。云南省域及滇西城市群重要增長極…中國及云南省面對西南開放橋頭堡戰(zhàn)略的重要開放城市…城市規(guī)劃市域總人口與城鎮(zhèn)化水平……臨滄市域城鎮(zhèn)體系規(guī)模結構規(guī)劃等級名稱城鎮(zhèn)人口（萬人）區(qū)域中心城市市區(qū)49縣級中等城市云縣縣城20縣級小城市鳳慶縣城14孟定城區(qū)10耿馬縣城11縣級中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)康縣城8.5滄源縣城7.5雙江縣城9永德縣城8.5以上數(shù)據(jù)為2030年人口水平…

2015年市域總人口252萬，2020年市域總人口262萬，2030年市域總人口282萬人。2015年市域城鎮(zhèn)化水品達到40%左右，城鎮(zhèn)總人口100.8萬人，2020年市域城鎮(zhèn)化水品達到50%左右，城鎮(zhèn)總人口131萬人左右，2030年市域城鎮(zhèn)化水品達到60%左右，城鎮(zhèn)總人口170萬人左右。城市規(guī)劃市域城鎮(zhèn)空間布局規(guī)劃一軸：昆孟國際大通道——貫穿市域中部東西向的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，使臨滄與省域核心城市昆明和緬甸聯(lián)系起來，形成一條的成為省域重要對外綜合交通廊之一。兩線：一是貫穿市域東部的南北向發(fā)展軸線，使臨滄與保山、大理及普洱之間聯(lián)系起來；二是市域西南部沿中緬邊界線與德宏州、西雙版納州聯(lián)系起來的沿邊發(fā)展軸線，提升臨滄市面對西南開放的重要地位。三點：分別為臨滄中心城區(qū)、云鳳城鎮(zhèn)重點發(fā)展區(qū)和孟定城鎮(zhèn)重點發(fā)展區(qū)（孟定和鎮(zhèn)康、耿馬縣城）?！耙惠S兩線三點”組成的“雙弦結構”城鎮(zhèn)體系空間結構……城市規(guī)劃市域綜合交通規(guī)劃……高速馬路：規(guī)劃形成“五橫三縱”的市域高速馬路網(wǎng)絡?！八臋M”分別為玉臨高速馬路、臨孟高速馬路（對外延長為清水河-緬甸臘戊高速馬路干脆曼德勒、皎漂港）、云保高速馬路、臨普高速馬路和沿邊高速馬路（遠景，永德-鎮(zhèn)康-孟定-滄源-雙江），“三縱”分別為大云高速馬路、臨景高速馬路和潞永高速馬路。鐵路：形成“三橫一縱”的鐵路網(wǎng)絡，三橫即保臨鐵路、玉臨-臨孟鐵路和永德-景洪鐵路（遠景），一縱即“祥臨普鐵路”。機場：臨滄機場擴大機場規(guī)模和發(fā)展空間。規(guī)劃在滄源糯良北部新建滄源民用機場，為云南省內支線機場，飛行等級為4C。規(guī)劃預留孟定機場（遠景）發(fā)展空間，位于孟定片區(qū)的東南側。航運：開通臨滄—普洱—西雙版納—緬甸的陸水聯(lián)合航運線通道。城市規(guī)劃市域產業(yè)發(fā)展布局……“一中心二極四板塊、一通道一環(huán)一帶、一四三產業(yè)平臺”的產業(yè)布局一中心——區(qū)域綜合中心；二極——云鳳經(jīng)濟增長極和孟定經(jīng)濟增長極；四板塊——瀾滄江板塊、民族風情板塊、邊疆合作開發(fā)板塊、熱區(qū)特色農業(yè)板塊；一通道——國際合作開發(fā)大通道；一帶——工業(yè)發(fā)展帶;一環(huán)——旅游發(fā)展環(huán)；一四三產業(yè)發(fā)展平臺。國家級耿馬（孟定）邊疆經(jīng)濟合作區(qū)：為一區(qū)三園、孟定邊疆產業(yè)園區(qū)、南傘產業(yè)園區(qū)和滄源旅游綜合改革發(fā)展試驗區(qū)。省級園區(qū)（4個）：云縣新材料光伏產業(yè)園區(qū)、臨滄高新技術產業(yè)區(qū)、鳳慶滇紅產業(yè)園區(qū)、鎮(zhèn)康邊疆工業(yè)園區(qū)。市級園區(qū)（3個）：耿馬工業(yè)園區(qū)、雙江工業(yè)園區(qū)和永德特色農業(yè)產業(yè)園（含永康片區(qū)）。城市規(guī)劃“一主兩片八組團”的城市空間整體布局,

“一軸一主一次”的城市功能結構…城市空間整體布局“一主”為臨滄主城區(qū)，是臨滄中心城區(qū)的公共服務主中心，集城市級行政、商貿金融、科教文衛(wèi)與產業(yè)服務、生活居住于一體的綜合性城市組團，規(guī)劃建設用地為34.9平方公里?！皟善睘槲舯酒瑓^(qū)和博尚片區(qū)，昔本片區(qū)為臨滄主城區(qū)南側的衛(wèi)星組團，以鐵路客運交通、商貿及配套生活居住為主的組團，規(guī)劃建設用地為4.5平方公里；博尚片區(qū)以交通物流商貿、休閑旅游度假中心及配套生活居住等功能為主的綜合性組團，規(guī)劃建設用地為11.0平方公里?！鞍私M團”：包括主城區(qū)的五大組團（臨滄工業(yè)園組團、西部教化生活居住組團、中部核心組團、東部生活居住組團、忙畔旅游組團）、昔本片區(qū)的一個組團（昔本綜合組團）和博尚片區(qū)的兩大組團（博尚旅游生活居住組團、永泉物流生活居住組團）。城市功能結構“一軸”：城市發(fā)展主軸，沿著現(xiàn)狀214國道形成的串聯(lián)臨滄主城區(qū)、昔本和博尚片區(qū)，城市由北向南拓展的主軸線?！耙恢鳌保撼鞘兄髦行?，位于臨滄主城區(qū)中部，建設臨滄城的商業(yè)金融中心、文體中心、商務（總部）和行政服務中心。結合城市生態(tài)景觀核建成“中心活力區(qū)”?！耙淮巍保撼鞘写沃行?，位于博尚片區(qū)中部，是臨滄城的旅游服務與商貿物流中心。城市規(guī)劃對外交通規(guī)劃完善臨滄機場設施，規(guī)劃期末飛行區(qū)等級提升到4D級，運量達到中型機場規(guī)模，年吞吐量達到100多萬人。規(guī)劃建設祥臨普鐵路、保臨鐵路。在昔本片區(qū)設置客運站場，建設標準為二等客運站。博尚片區(qū)設置貨運站，建設標準為二等貨運站。中心城區(qū)周邊規(guī)劃“三橫一縱”高速馬路網(wǎng)絡，三橫為臨孟、玉臨和臨景高速馬路，一縱為臨普高速馬路；形成“五互通五通道二樞紐”的格局。規(guī)劃2