臨滄項(xiàng)目市調(diào)及開(kāi)發(fā)定位報(bào)告

2012-10-27本次匯報(bào)內(nèi)容臨滄城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r探討臨滄主城房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景二級(jí)市場(chǎng)狀況項(xiàng)目區(qū)域狀況項(xiàng)目地塊狀況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議一、臨滄城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r研究城市概況中國(guó)滇紅之鄉(xiāng)茶馬古道重鎮(zhèn)中國(guó)的佤鄉(xiāng)中國(guó)－東盟區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的前沿陣地城市概況臨滄市原為臨滄地區(qū)，以面臨瀾滄江而得名。位于云南西南部，毗鄰瀾滄江，北與大理、保山接壤，東面、南面與普洱交界，西南與緬甸交界，東距省會(huì)昆明市598公里。總面積2.4萬(wàn)平方公里，國(guó)境線290.79千米，總?cè)丝冢渲惺屑?jí)行政辦公所在地——臨翔區(qū)總面積2652平方公里，總?cè)丝?2萬(wàn)人，其中城市人口14.7萬(wàn)人。臨滄市共轄1個(gè)區(qū)、7個(gè)縣。分別為：臨翔區(qū)、云縣、鳳慶、永德、鎮(zhèn)康、雙江、耿馬、滄源等現(xiàn)（區(qū)）。臨滄市城市概況臨滄市主城區(qū)——臨翔區(qū)，由于受到地理?xiàng)l件限制，城區(qū)主要由西面旗山和東面南汀河所圍成的山間盆地內(nèi)建設(shè)發(fā)展，長(zhǎng)期以來(lái)形成南北狹長(zhǎng)的空間布局；城區(qū)地形呈口袋狀，東西兩面均受山體阻擋，僅有南北兩面有狹小出口，致使城區(qū)可開(kāi)發(fā)用用地?cái)?shù)量有限，面積狹小且空間外擴(kuò)存在壓力。城市現(xiàn)狀為南北狹長(zhǎng)走向…城區(qū)面積狹小，空間外擴(kuò)有限…城市概況城區(qū)現(xiàn)狀布局：老城區(qū)（已建成）新城區(qū)（已建成）中心CBD區(qū)（在建…）工業(yè)園區(qū)（在建…）東片區(qū)（在建…）城市概況城市外部交通主要通過(guò)貫穿城市南北的G214國(guó)道，也是昆明通往緬甸仰光捷徑，以及位于城區(qū)外圍的民航機(jī)場(chǎng)…城市內(nèi)部交通主要呈條帶狀分布，主要有南北走向的：南天路、滄江路、鳳翔路、西河北路、旗山路；東西走向的：南塘街、世紀(jì)路、旗山路、白塔路、汀旗路。人口結(jié)構(gòu)依據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，臨滄市人口總量居全省第10位，占全省人口總量的5.29%。從人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，低齡人口削減，老齡化進(jìn)程加快。特殊地，65歲及以上的人口為17.3人，占總?cè)丝诘?.1%,較2000年第五次全國(guó)人口普查相相比，上升了1.4%。受教化人口快速增加，文盲率下降，但是仍高于全省水平；社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)人口快速增加，但是城鎮(zhèn)化率仍低于全省水平。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，臨滄市經(jīng)濟(jì)也穩(wěn)步向前發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量、人均收入等逐年增加。宏觀經(jīng)濟(jì)年份GDP（億元）人均GDP（元）人口人均可支配收入人均消費(fèi)支出社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)2010年216.978988241.412587928272.572011年269.8611061244.014159989587.10增長(zhǎng)率15.2%13.9%1.0%12.5%6.6%20.0%城市人口量（萬(wàn)人）GDP（億元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）固定資產(chǎn)投資(億元)臨滄244270110611415987.1346.1昆明6492510386902196612722701大理354.7568.51638817713170.5360.3曲靖57612102000018408281877.7普洱256301117951487786.2305.2從以上數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，臨滄的社會(huì)經(jīng)濟(jì)隨逐年地穩(wěn)步增長(zhǎng)，但是與云南省其他地級(jí)市相比，臨滄與普洱同屬第三級(jí)別的城市，與昆明（第一級(jí)別）、曲靖、玉溪、大理（其次級(jí)別）等城市仍存在較大差距。宏觀經(jīng)濟(jì)從三大產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)狀況來(lái)看：第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，其次、第三產(chǎn)業(yè)保持較快增長(zhǎng)，特殊是其次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快；從分布比重看，2011年三大產(chǎn)業(yè)顯示出了3：3：3的比重，與成熟的發(fā)達(dá)國(guó)家1：3：6的比重相比，產(chǎn)業(yè)分布比重較為不合理，第一產(chǎn)業(yè)分布比重過(guò)大，第三產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)分布比重較小的局面。這也顯示出了臨滄仍是一個(gè)以農(nóng)業(yè)及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，現(xiàn)代化、都市化發(fā)展不足的城市。宏觀經(jīng)濟(jì)從宏觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看：全市固定投資快速增長(zhǎng)，體現(xiàn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家調(diào)控抑制，但是臨滄屬于新興市場(chǎng)，受政策影響較小，全年實(shí)現(xiàn)了近30%的投資增長(zhǎng)；房屋新開(kāi)工和竣工面積隨增速不高，但保持了較高的建設(shè)規(guī)模。城市功能定位1、臨滄市位于云南省的西南邊疆，緊鄰滇西城鎮(zhèn)群和滇西南城鎮(zhèn)群，并有泛亞新線呈東北至西南向跨越市域，東北向經(jīng)玉溪至省會(huì)城市昆明，西南向至鄰國(guó)緬甸，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。2、《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持云南省加快建設(shè)面對(duì)西南開(kāi)放重要橋頭堡的看法》頒布后，臨滄作為橋頭堡戰(zhàn)略的重要窗口，將建設(shè)國(guó)際大通道，耿馬（孟定）邊疆經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、昆孟高速馬路等一批發(fā)展區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施列入了橋頭堡實(shí)施項(xiàng)目。3、臨滄與云縣、鳳慶共同構(gòu)成滇西城市群南部的“翔云鳳”城鎮(zhèn)帶，其北依省域城鎮(zhèn)發(fā)展主軸，同時(shí)位于兩條省域城鎮(zhèn)發(fā)展次軸的交匯處，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ颇鲜∮蚣暗嵛鞒鞘腥褐匾鲩L(zhǎng)極…中國(guó)及云南省面對(duì)西南開(kāi)放橋頭堡戰(zhàn)略的重要開(kāi)放城市…城市規(guī)劃市域總?cè)丝谂c城鎮(zhèn)化水平……臨滄市域城鎮(zhèn)體系規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃等級(jí)名稱城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）區(qū)域中心城市市區(qū)49縣級(jí)中等城市云縣縣城20縣級(jí)小城市鳳慶縣城14孟定城區(qū)10耿馬縣城11縣級(jí)中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)康縣城8.5滄源縣城7.5雙江縣城9永德縣城8.5以上數(shù)據(jù)為2030年人口水平…

2015年市域總?cè)丝?52萬(wàn)，2020年市域總?cè)丝?62萬(wàn)，2030年市域總?cè)丝?82萬(wàn)人。2015年市域城鎮(zhèn)化水品達(dá)到40%左右，城鎮(zhèn)總?cè)丝?00.8萬(wàn)人，2020年市域城鎮(zhèn)化水品達(dá)到50%左右，城鎮(zhèn)總?cè)丝?31萬(wàn)人左右，2030年市域城鎮(zhèn)化水品達(dá)到60%左右，城鎮(zhèn)總?cè)丝?70萬(wàn)人左右。城市規(guī)劃市域城鎮(zhèn)空間布局規(guī)劃一軸：昆孟國(guó)際大通道——貫穿市域中部東西向的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，使臨滄與省域核心城市昆明和緬甸聯(lián)系起來(lái)，形成一條的成為省域重要對(duì)外綜合交通廊之一。兩線：一是貫穿市域東部的南北向發(fā)展軸線，使臨滄與保山、大理及普洱之間聯(lián)系起來(lái)；二是市域西南部沿中緬邊界線與德宏州、西雙版納州聯(lián)系起來(lái)的沿邊發(fā)展軸線，提升臨滄市面對(duì)西南開(kāi)放的重要地位。三點(diǎn)：分別為臨滄中心城區(qū)、云鳳城鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)和孟定城鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)（孟定和鎮(zhèn)康、耿馬縣城）?！耙惠S兩線三點(diǎn)”組成的“雙弦結(jié)構(gòu)”城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)……城市規(guī)劃市域綜合交通規(guī)劃……高速馬路：規(guī)劃形成“五橫三縱”的市域高速馬路網(wǎng)絡(luò)?！八臋M”分別為玉臨高速馬路、臨孟高速馬路（對(duì)外延長(zhǎng)為清水河-緬甸臘戊高速馬路干脆曼德勒、皎漂港）、云保高速馬路、臨普高速馬路和沿邊高速馬路（遠(yuǎn)景，永德-鎮(zhèn)康-孟定-滄源-雙江），“三縱”分別為大云高速馬路、臨景高速馬路和潞永高速馬路。鐵路：形成“三橫一縱”的鐵路網(wǎng)絡(luò)，三橫即保臨鐵路、玉臨-臨孟鐵路和永德-景洪鐵路（遠(yuǎn)景），一縱即“祥臨普鐵路”。機(jī)場(chǎng)：臨滄機(jī)場(chǎng)擴(kuò)大機(jī)場(chǎng)規(guī)模和發(fā)展空間。規(guī)劃在滄源糯良北部新建滄源民用機(jī)場(chǎng)，為云南省內(nèi)支線機(jī)場(chǎng)，飛行等級(jí)為4C。規(guī)劃預(yù)留孟定機(jī)場(chǎng)（遠(yuǎn)景）發(fā)展空間，位于孟定片區(qū)的東南側(cè)。航運(yùn)：開(kāi)通臨滄—普洱—西雙版納—緬甸的陸水聯(lián)合航運(yùn)線通道。城市規(guī)劃市域產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局……“一中心二極四板塊、一通道一環(huán)一帶、一四三產(chǎn)業(yè)平臺(tái)”的產(chǎn)業(yè)布局一中心——區(qū)域綜合中心；二極——云鳳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和孟定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極；四板塊——瀾滄江板塊、民族風(fēng)情板塊、邊疆合作開(kāi)發(fā)板塊、熱區(qū)特色農(nóng)業(yè)板塊；一通道——國(guó)際合作開(kāi)發(fā)大通道；一帶——工業(yè)發(fā)展帶;一環(huán)——旅游發(fā)展環(huán)；一四三產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)。國(guó)家級(jí)耿馬（孟定）邊疆經(jīng)濟(jì)合作區(qū)：為一區(qū)三園、孟定邊疆產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南傘產(chǎn)業(yè)園區(qū)和滄源旅游綜合改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。省級(jí)園區(qū)（4個(gè)）：云縣新材料光伏產(chǎn)業(yè)園區(qū)、臨滄高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、鳳慶滇紅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鎮(zhèn)康邊疆工業(yè)園區(qū)。市級(jí)園區(qū)（3個(gè)）：耿馬工業(yè)園區(qū)、雙江工業(yè)園區(qū)和永德特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園（含永康片區(qū)）。城市規(guī)劃“一主兩片八組團(tuán)”的城市空間整體布局,

“一軸一主一次”的城市功能結(jié)構(gòu)…城市空間整體布局“一主”為臨滄主城區(qū)，是臨滄中心城區(qū)的公共服務(wù)主中心，集城市級(jí)行政、商貿(mào)金融、科教文衛(wèi)與產(chǎn)業(yè)服務(wù)、生活居住于一體的綜合性城市組團(tuán)，規(guī)劃建設(shè)用地為34.9平方公里?！皟善睘槲舯酒瑓^(qū)和博尚片區(qū)，昔本片區(qū)為臨滄主城區(qū)南側(cè)的衛(wèi)星組團(tuán)，以鐵路客運(yùn)交通、商貿(mào)及配套生活居住為主的組團(tuán)，規(guī)劃建設(shè)用地為4.5平方公里；博尚片區(qū)以交通物流商貿(mào)、休閑旅游度假中心及配套生活居住等功能為主的綜合性組團(tuán)，規(guī)劃建設(shè)用地為11.0平方公里?！鞍私M團(tuán)”：包括主城區(qū)的五大組團(tuán)（臨滄工業(yè)園組團(tuán)、西部教化生活居住組團(tuán)、中部核心組團(tuán)、東部生活居住組團(tuán)、忙畔旅游組團(tuán)）、昔本片區(qū)的一個(gè)組團(tuán)（昔本綜合組團(tuán)）和博尚片區(qū)的兩大組團(tuán)（博尚旅游生活居住組團(tuán)、永泉物流生活居住組團(tuán)）。城市功能結(jié)構(gòu)“一軸”：城市發(fā)展主軸，沿著現(xiàn)狀214國(guó)道形成的串聯(lián)臨滄主城區(qū)、昔本和博尚片區(qū)，城市由北向南拓展的主軸線?！耙恢鳌保撼鞘兄髦行模挥谂R滄主城區(qū)中部，建設(shè)臨滄城的商業(yè)金融中心、文體中心、商務(wù)（總部）和行政服務(wù)中心。結(jié)合城市生態(tài)景觀核建成“中心活力區(qū)”?！耙淮巍保撼鞘写沃行?，位于博尚片區(qū)中部，是臨滄城的旅游服務(wù)與商貿(mào)物流中心。城市規(guī)劃對(duì)外交通規(guī)劃完善臨滄機(jī)場(chǎng)設(shè)施，規(guī)劃期末飛行區(qū)等級(jí)提升到4D級(jí)，運(yùn)量達(dá)到中型機(jī)場(chǎng)規(guī)模，年吞吐量達(dá)到100多萬(wàn)人。規(guī)劃建設(shè)祥臨普鐵路、保臨鐵路。在昔本片區(qū)設(shè)置客運(yùn)站場(chǎng)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為二等客運(yùn)站。博尚片區(qū)設(shè)置貨運(yùn)站，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為二等貨運(yùn)站。中心城區(qū)周邊規(guī)劃“三橫一縱”高速馬路網(wǎng)絡(luò)，三橫為臨孟、玉臨和臨景高速馬路，一縱為臨普高速馬路；形成“五互通五通道二樞紐”的格局。規(guī)劃2